ánalisis de proyectos ÁTICOS NUEVOS, FINCA RENOVADA Edificio Letamendi 29, Barcelona La Casa por El Tejado El Edificio de Plaza del Doctor Letamendi 29, en el barrio de L’Eixample de Barcelona, tiene más de 100 años. Ha dado cobijo a cinco generaciones, gracias al ingenio de sus proyectistas y a la nobleza de su construcción. Pero, en los últimos años, la falta de mantenimiento, el desgaste de algunos materiales y las nuevas exigencias casi habían conseguido dejarlo fuera de juego. La Casa por el Tejado planteó a sus propietarios mejorarlo, renovando sus espacios e incorporando adelantos técnicos, y completarlo, agregándole casas en altura en su terraza. 30 Joan Artés es fundador y Gerente de La Casa por el Tejado, empresa dedicada a la mejora y completamiento de edificios incorporando áticos nuevos. Arquitecto y socio de Tesgat, estudio con más de 30 años de experiencia en el proyecto y dirección de obras, es también profesor en la Escuela de Arquitectura La Salle, de la Universidad Ramon Llull. completar edificios En los últimos 20 años la creación de vivienda estuvo ligada a la afectación de suelo virgen, extendiéndose horizontalmente las ciudades y generándose a partir de ello unas fuertes de- Análisis de proyecto - Arquitectura Mejorar y mandas de nuevas infraestructuras para llevar servicios a esos ensanches y de movilidad en vehículo particular para desplazar personas entre sus domicilios y sus lugares de trabajo, estudio, ocio, etc. Todo esto, agigantado por un movimiento financiero especulativo montado sobre el sector de la edificación, en los últimos quince años dio lugar a lo que posiblemente sea la mayor transformación de suelo natural en artificial de la historia de España (estimada en casi el 50% de la que había sido creada en toda su historia, hasta 1990), acompañada de una gran aceleración en el consumo de materiales y el gasto energético de los edificios. La revisión de ese modelo insostenible pasa por el giro de la actividad hacia la rehabilitación del parque construido. Rehabilitación que permite, a la vez que no afectar más suelo ni extender servicios, reducir los impactos ambientales de los edificios existentes. Ese es, precisamente, el enfoque ambiental de La Casa por el Tejado para sus operaciones de completamiento y mejora de edificios por adición de áticos y rehabilitación de las fincas. Pero para poder poner en claro las ventajas ambientales de la edificación de vivienda en edificios existentes -sobre la quinta fachadarespecto de la edificación de vivienda convencional -sobre suelo nuevo- se puede recurrir a indicadores ambientales. -Consumo de suelo natural: no existe, ya que se construye sobre edificios. -Pérdida de biodiversidad: no se comprometen superficies verdes, se aumentan. -Intensidad de movilidad asociada: no se aumenta, hay acceso al transporte público. -Creación de infraestructuras: no hay nuevas, se optimiza el uso de las existentes. -Huella ecológica: estimada en un 50% menos que la de edificación sobre suelo virgen. -Huella de carbono: estimada en un 30% menos que la de edificación sobre suelo virgen. -Consumo de energía no renovable: menor al estándar, gracias a las estrategias bioclimáticas. -Consumo de agua de red: menor al estándar, gracias al ahorro y la reutilización. -Impactos derivados de los materiales: menores al estándar, gracias a materiales alternativos. -Generación de residuos no reciclables: similares al estándar, debido a pequeños derribos. 31 Qué hace La Casa por el Tejado Se parte de la redefinición del modelo habitual de desarrollo de viviendas, en el que los Una de las premisas es que los áticos nue- protagonistas son los técnicos del sector: La Casa por el Tejado está formada principalmen- vos pesen poco. Los sistemas industrializa- te por arquitectos, ingenieros y constructores que han trabajado siempre en la edificación. dos ligeros suponen una carga tres veces Esto tiene que ver con su origen, el ámbito universitario, más que con el ámbito inmobiliario. menor que la construcción convencional. En este nuevo enfoque se prescinde de tres de las figuras de la promoción inmobiliaria de Esto interesa mucho, porque si el peso fuera la época del boom: un dueño de suelo recalificado para multiplicar su precio, un promotor excesivo habría que hacer estructuras com- que busca sólo rentas altas en plazos cortos y, finalmente, un financista cuya intermediación plementarias y, en la mayoría de los casos, encarece la vivienda pero no le aporta mejoras. no sería económicamente viable. Otra de las premisas es la velocidad de ejecución. Hay más diferencias: los desarrollos se basan en un suelo sobre el que no se puede especular, Mientras se prepara el edificio existente ya que no es recalificable, y su rentabilidad se asocia a las actividades económicas maduras. para recibir los módulos industrializados El proceso para mejorar y completar edificios es laborioso. Un recorrido por los barrios de que formarán los áticos, éstos se fabrican en interés y la consulta de imágenes aéreas, cartografía etc., permiten identificar los edificios taller. Una vez que se han montado sobre el que podrían tener un remanente de altura. Dependiendo de la zona se pueden elevar un edificio existente, solo hay que realizar algu- número de plantas que no siempre está cubierto. Hay 2.800 fincas estudiadas. nas terminaciones. Entre lo uno y lo otro el plazo de obra, comparado con la construc- Una vez detectada una de ellas, su estado se contrasta con lo que dispone la normativa urbanís- ción convencional, es entre tres y cuatro ve- tica en cuanto a altura y volumen edificable. La reglamentación, la situación legal y el código de ces menor. edificación hacen posible determinar el volumen que se puede sobreelevar. Se contacta con la comunidad de vecinos, se le explica lo que se puede hacer y cómo esto beneficia a la propiedad. Se visita el edificio, se valora su estado y se cuantifica el coste de las mejoras (fachadas, instalaciones, zonas comunes, etc.). Ese valor, más una aportación en efectivo, forma la oferta de compra del derecho de vuelo. El proyecto es un reto. Se cuenta con un equipo de profesionales, propios e independientes, con gran experiencia y capacidad, que crea áticos y rehabilita fincas. Los edificios se ubican en áreas centrales de ciudades españolas grandes y, además, se encuentran habitados. Y ello plantea ciertas limitaciones: encajar las viviendas en el trazado de las terrazas, utilizar sistemas constructivos de muy bajo peso, plantear una arquitectura contemporánea en edificios históricos, fabricar los áticos en taller en lugar de construir en obra, con costes, tiempos y calidades exigentes. 32 Análisis de proyecto - Arquitectura El caso del edificio Letamendi 29 El Edificio de Plaza del Doctor Letamendi 29, en el corazón del barrio de L’Eixample de Barcelona, se encontraba ocupado a medias, inaccesible para personas con dificultades de movilidad, falto de seguridad en sus instalaciones. Sus propietarios no podían acceder a un financiamiento que permitiera ponerlo al día; marchaba hacia un deterioro casi irreversible. Fachada principal - Estado original Fachada principal - Estado acabado Pero, aún antes de que existiera la ley y el plan estatal conocidos como de las tres R (el marco más potente que ha tenido España Planta áticos para actuar en renovación, rehabilitación y regeneración urbana, sancionado en junio de 2013), La Casa por el Tejado planteó a sus propietarios mejorarlo, renovando sus espacios e incorporando adelantos técnicos, y completarlo, agregándole casas en altura –áticos- en su terraza olvidada. Reestrenarlo. Todo esto, en una época de crisis económica, ha sido posible gracias a la invención de un nuevo modelo de desarrollo basado en la explotación del derecho de vuelo –la parte del edificio que se puede sobreelevar- que permite disponer de recursos económicos para intervenir también en el edificio existente. Así es que, acuerdo y gestión mediante, la propiedad y La Casa por el Tejado sellan un pacto ambicioso: mejorar y completar el edificio en la tercera parte del tiempo habitual y sin emplear estructuras adicionales. Fachada principal Sección tranversal 33 Finalmente las partes de los áticos se atornillan entre sí, uniéndose en forma estable, y se apoyan sobre una estructura de vigas unida al edificio existente, anclándose por soldadura. Desde ese momento y hasta la finalización de la obra, a la que le faltan acabados e instalaciones en la parte nueva y completamiento de las tareas de renovación de pisos y espacios comunes en la parte existente, transcurren unos seis meses (en otras obras de La Casa por el Tejado este plazo se ha reducido a cuatro meses). Todos los pisos se han vendido e incluso algunos de ellos ya están habitados. Y entonces se pone en marcha un equipo técnico integrado por gestores, inversores, proyectistas, constructores, fabricantes e instaladores. En Barcelona, donde está el edificio y La Casa por el Tejado, hay ideas, debate, gestiones, planos, trabajos de obra para rehabilitar la finca y prepararla para la sobreelevación. En Gijón, donde está Modultec (la empresa que fabricó los áticos a medida), se pasa del proyecto ejecutivo a la fabricación de módulos en tres dimensiones –basada en una estructura de acero con cerramientos de paneles de acero con núcleo de lana de roca revestidos por dentro y fuera- y de ésta al transporte de los módulos hasta la finca. En junio de 2014 los áticos viajan hasta el edificio de Letamendi 29, los camiones con su carga forrada de blanco cruzan las calles de Barcelona y aparcan frente a la plaza, donde una grúa de gran tonelaje los espera para izarlos y colocarlos sobre la terraza, en la que ha sido dispuesta una estructura de transición. Se juntan dos mundos, un edificio centenario y unos áticos industrializados. Las tolerancias de medidas son mínimas, entre la construcción nueva y las medianeras que en parte desaparecerán hay menos de cinco centímetros. El proceso de izado y montaje de los módulos, la parte más espectacular del proceso que tiene lugar en apenas una jornada, es seguida por muchas personas que se sitúan sobre la calle Aragó, con cuatro de sus carriles cerrados al tráfico en un día domingo para poder realizar las operaciones de descarga e izado. Los módulos suben 30 metros, volando literalmente sobre personas, vehículos y edificios, para buscar su posición de instalación. En la terraza de Letamendi 29 lo esperan los técnicos que supervisan su instalación, quienes se comunican vía radio con los que están en la calle. A 20 metros de altura, visto desde la acera, un módulo de 40 m2 parece pequeño. La grúa lo traslada con seguridad y precisión. Para ello el sitio, las cargas a elevar, las condiciones meteorológicas, todo lo que puede afectar las operaciones ha sido estudiado previamente. La operación de encaje de los módulos en la terraza, para formar los áticos, requiere de una aproximación lenta y precisa. Un error, cuando se desplazan 20 toneladas, podría causar daños importantes en la finca propia y en sus vecinas. El tramo final se hace centímetro a centímetro. Para girar, detenerse o guiar el posicionamiento final, puede ser necesaria la ayuda de los técnicos de obra. Cuando llega a su posición final se revisan todos los puntos de encuentro, se retira la cubierta plástica que lo ha protegido durante el viaje y se conectan los desagües. -Evaluación, por su parte, se organiza a través de unas 80 preguntas, así como sus posibles FICHA TÉCNICA respuestas frecuentes, redactadas de modo que puedan ser contestadas con la información que habitualmente contiene en un proyecto técnico de arquitectura. Las 80 preguntas que Senda formula a cada proyecto se organizan en cinco apartados: Biodiversidad, Energía, Agua, Materiales y Residuos. Algunas de ellas son: ¿se aumenta la vegetación respecto a la situación preexistente? (bioSenda es un sistema de ayuda y evaluación de diversidad), ¿la eficiencia de las instalaciones calidad ambiental de los proyectos de La Casa es superior a la estándar? (energía), ¿hay me- por el Tejado, creado por Societat Orgànica, canismos de ahorro en grifos, cisternas y du- sigue la filosofía del análisis de ciclo de vida chas? (agua), ¿se utilizan productos naturales simplificado, visión que permite considerar o reciclados? (materiales) y ¿se generan me- los edificios, bajo un mismo sistema de análi- nos residuos que en una obra convencional? sis y toma de decisiones, desde la extracción La Casa por el Tejado se ha fijado un objetivo: de materias primas para la fabricación de los reducir el impacto habitual de construcción y materiales hasta, en el límite de su durabilidad, uso de los edificios respecto de la edificación la desconstrucción, reutilización o reciclaje de convencional. Por ello ha determinado que los recursos invertidos. Contiene dos grandes cada proyecto, mediante su evaluación con apartados, Ayuda y Evaluación. Senda, lo demuestre tanto en la evaluación -Ayuda, presenta estrategias y acciones de de cada apartado como en la nota final. Doble mejora ambiental, así como referencias sobre beneficio: áticos con niveles de sostenibilidad especificaciones, productos y buenas prácti- superiores y experiencia propia, para saber en cas en cada tema. qué y cómo seguir mejorando. Proyecto: Plaza Doctor Letamendi 29 Arquitectura: Javier Trilla Estrucuturas: JFP Estructuras Año: 2014 Arquitecto técnico: AT3 Promotor: La Casa por el Tejado Colaboradores: JFG Estructuras, La Casa por el tejado Equipo técnico: Modultec / Daruka Instaladores: LasserElec Sistema constructivo: Construcción modular con estructura de acero laminado. Modultec Tiempo de ejecución en taller: 4 semanas Tiempo de montaje: 1 día Fotógrafo: Oscar Artes, Otger Ruis Fina y Albert Argilés Superficie: construida 298 m2 Superficie terraza: 24 m2 Protección solar: Persianas correderas de lamas fijas Ascensor: Ascensors Camprubi SA Análisis de proyecto - Arquitectura Evaluación ambiental Gerardo Wadel Mejoras de La Casa por el Tejado en la finca Letamendi 29 Funcionalidad Accesibilidad Seguridad Patrimonio Sostenibilidad Antes Despues Pisos existentes Cuatro viviendas en ruina, el resto con deficiencias Todas las viviendas rehabilitadas y en uso Terraza Sin uso, instalaciones obsoletas, grandes medianeras Áticos nuevos, cubierta verde, medianeras reducidas Movilidad vertical La escalera era el único medio de subida (5 plantas) Renovación de la escalera e incorporación de ascensor Comunicación Instalaciones de telecomunicación con deficiencias Nuevo interfono e instalaciones de tel Estructuras Forjados entre plantas con materiales afectados Reparación y refuerzo de forjados y muros de carga Instalaciones Bajantes de aguas residuales con grietas y pérdidas Sustitución de bajantes y nuevas conexiones Fachada principal Revestimientos con desprendimientos, decoloración, Rehabilitación de muros, carpinterías y elementos Espacios interiores faltantes ornamentales Muros, techos y carpinterías en mal estado o modificadas Restauración de paramentos y carpinterías, a su estado original Finca existente Envolvente sin aislamiento, instalaciones ineficientes, Aislamiento en fachadas, climatización eficiente, mayor Áticos nuevos falta de confort estanqueidad Calidad térmica superior a la normativa en muros y carpinterías Economía Gastos corrientes Elevados, pero insuficientes para mantener y rehabilitar Menores, dada la incorporación de nuevos vecinos en Revalorización el edificio pisos y áticos Se estima un 35% en precio de venta y un 70% en precio de alquiler 35
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