3 一般社団法人不動産協会広報誌（隔月発行） 2015 年月号（通巻 92 号）特集環境と経済の両立とまちづくり地球環境問題は、産業界が取り組まなければならない喫緊の課題である。まちや住まいにおける地球環境への負荷軽減の取り組みは、イノベーションの起爆剤となり、新たな需要を生み出す。とりわけ都市における取り組みは、その効果が絶大だ。環境と経済は互恵関係にあることを検証してみよう。チェコ　プラハ巻頭対談……………………………………………… 環境保全が経済成長を生むまちづくりとはクローズアップ… …………………………………… グリーンビルは根付くか ―ビルの省エネルギー格付けが普及のカギ― 視点論点……………………………………………… 緑と水環境の都市に向けてフォト＆エッセイ… …………………………………… 人にやさしい都市・コペンハーゲンまちづくりのフォーカス… …………………………… 100年続くまちを創造する ―Fujisawa サスティナブル・スマートタウン― 数字で読み解く不動産業（第4回） … ………………… 地球環境問題と不動産業の関係を考える ―オフィスビルの㎡あたりのエネルギー消費は760MJ― P r o l o g u e 地球環境問題は、産業界が取り組まなければならない喫緊の課題である。まちや住まいにおける地球環境への負荷軽減の取り組みは、イノベーションの起爆剤となり、新たな需要を生み出す。とりわけ都市における取り組みは、その効果が絶大だ。環境と経済は互恵関係にあることを検証してみよう。環境と経済の両立とまちづくり特集 C o n t e n t s 巻頭対談 1 視点論点中上英俊・住環境計画研究所会長、東京工業大学統合研究院特任教授、早稲田大学理工学術院客員教授野城智也・東京大学副学長・生産技術研究所教授クローズアップ環境保全が経済成長を生むまちづくりとは 6 グリーンビルは根付くか ―ビルの省エネルギー格付けが普及のカギ― 堀江隆一・ CSRデザイン環境投資顧問社長 8 フォト&エッセイ 10 まちづくりのフォーカス 12 緑と水環境の都市に向けて涌井史郎（雅之）・東京都市大学環境学部教授人にやさしい都市・コペンハーゲン服部圭郎・明治学院大学経済学部教授 100年続くまちを創造する ―Fujisawa サスティナブル・スマートタウン―　数字で読み解く不動産業（第4回） 16 地球環境問題と不動産業の関係を考える編集後記　―オフィスビルの㎡あたりのエネルギー消費は760MJ― 中上英俊氏住環境計画研究所会長東京工業大学統合研究院特任教授早稲田大学理工学術院客員教授野城智也氏東京大学副学長・生産技術研究所教授環境保全が経済成長を生むまちづくりとはそうした中で、温室効果ガスの削減を話し合う国際会議・ＣＯＰ（国連子力発電所は一基も稼働していません。険なものとの考え方が広がり、今は原しかし、東日本大震災により原子力発電所事故が発生し、原子力発電は危画を打ち出していました。世界は地球環境問題の対応に迫られている。その中にあって、わが国がとるべき環境政策の方向はどうあるべきか。ビルや住宅を供給し、まちづくりに携わる不動産業界が果たすべき役割は何か。都市のあり方との関連を含めて、地球環境問題に詳しいお二人に論じていただいた。東日本大震災でエネルギー政策を変更中上　わが国は１９９０年代から地球環境問題への対応について積極的な政策を進めてきましたが、２０１１年の東日本大震災の後、その政策を変え気候変動枠組条約の「第回締約国会災前は、温室効果ガス（主に）を日本は、それに向けて月末までに、削議」）が今年の暮れにパリで開催され、ざるをえない状況になりました。震 21 １９９０年比で％削減するという 21 が必要という認識に立っていました。を排出しない原子力発電所の増設当時の政策課題を克服するためには、カが打ち出している％削減を意識せざた、削減目標値の策定に際してはアメリ減目標をまとめなければなりません。ま 5 の「第三次エネルギー基本計画」で、て真摯な議論をしなければいけません。めたエネルギーミックスの構成比率についるを得ず、そのためには、原子力も含２０２０年までに基の原子力発電所そのため、わが国は２０１０年月 20 を増設し、電力に占める原子力の割合厳しい状況に置かれていると思います。地球環境問題について、日本はますます NO.92 1 25 14 を％に引き上げるという意欲的な計 Future of Real Estate CO2 6 CO2 50 巻頭対談中上英俊（なかがみ・ひでとし）住環境計画研究所会長、東京工業大学統合研究院特任教授、早稲田大学理工学術院客員教授 1968年、横浜国立大学工学部建築学科卒、1970年、横浜国立大学大学院工学研究科建築学専攻修士課程修了、1973年、東京大学大学院工学系研究科建築学専門課程博士課程修了、1973 年住環境計画研究所創設、1976年、株式会社として改組・代表取締役所長就任、2007年、博士（工学（）東京大学）、2013年、代表取締役会長就任。日本学術会議連携会員。主な著作物：「 Low‐Carbon Cities― The Future of Urban Planning」（編著、学芸出版社、2011年）、「低炭素社会におけるエネルギーマネジメント」（共著、慶應義塾大学出版会、2010年）など多数。野城智也（やしろ・ともなり）東京大学副学長・生産技術研究所教授 1985年、東京大学大学院工学系研究科建築学科専攻博士課程修了（工学博士）。1985年、建設省建築研究所研究員、同主任研究員。 1991年、武蔵工業大学建築学科助教授。1998年、東京大学大学院工学系研究科社会基盤工学専攻助教授。1999年、東京大学生産技術研究所助教授。2001年、東京大学生産技術研究所教授（現任）。 2007年、同副所長。2009年、同所長。2013年、東京大学副学長就任（現在に至る）。主な著作物：「住宅にも履歴書の時代―住宅履歴情報のある家が当たり前になる」（大成出版社、2009年）、「実践のための技術倫理：責任あるコーポレートガバナンスのために」（共著、東京大学出版会、2005年）など多数。１９９７年当時は、地球環境は本当にしています。京都議定書が採択されたたはずのアメリカや中国の意識が変化環境問題の取り組みでは後発国であっした。その一方で、１９９０年代は地球に積極的に取り組む余裕がなくなりましかし、震災後、わが国は復興に精力を傾けたこともあり、地球環境問題満ちていたように思います。して世界のリーダーであるという意欲にに見られるように、地球環境問題に関ＯＰ３」で策定された「京都議定書」１９９７年月に京都で開催された「Ｃ野城　地球環境問題に関して、わが国はかつては世界をリードしてきました。連事務総長（当時）の呼びかけに応じ、ど）は、２００６年にコフィ・アナン国命保険会社や年金積立管理機関なに、世界の主要な機関投資家（生ながりかねません。この危機感を背景ては、異常気象は運用資産の毀損につ資産に投資をしている機関投資家にとっ異常気象は経済活動にも悪影響を及ぼします。特に、世界中のあらゆるいることが確実になってきたわけです。暖化の影響によって気象がおかしくなって異常気象が顕在化しています。地球温台風の大型化や、集中豪雨の続発など、す。しかし、現在は気象統計を見ても、のではないかと心配しています。国ではそういった意識が浸透していない実に意識し始めていますが、一方でわがのビジネス界は地球環境問題について切めているという情報もあります。海外資する際も、環境に配慮した物件を求の機関投資家は、わが国の不動産に投であることが不可欠だからです。世界動産がサスティナブル・持続可能な状態運用していくには、投資先の企業や不うと、機関投資家が資産を長期に安定ています。なぜＥＳＧに配慮するかといに配慮した投資を行うべきだと提唱しる機会だととらえ、危機（ crisis ）は機会（ opportunity ）であるという考え方に変わっています。環境問題の解決はむしろ利益を得られると考えられています。さらに言えば、海外では、システムを転換すれば、追加コストをかけることなくを削減できければなりません。長時代の発想で、そこから抜け出さなています。しかし、これは高度経済成ければよいという考え方がいまだに残っは削減は、そのための追加コストをか解決した成功体験もあって、わが国で軽減できるという考え方です。公害を追加的コストを負担すれば環境負荷を危機的状況に陥っているのか、世界の学者が議論したものの明確な結論は出ず、）を策定しています。ＰＲ Investment Ｉは、機関投資家はＥＳＧに配慮した国連と共同で「責任投資原則」（ＰＲアメリカでは、グリーンビルのＩ： Principles for Responsible テナントになることがステータス不確実な状況でした。そのようなこともあり、アメリカや中国は世界的な環境規制にあまり乗り気ではなかったのでれるビルに入居することが企業のステー中上　アメリカでは、環境や人体への負荷を低減した「グリーンビル」と呼ばＤ認証を受けた約７００棟のビルと、が普及し始めた頃、ある地区でＬＥＥ築物の環境性能認証である「ＬＥＥＤ」く、賃料も高いという結果が出ていまタスとなる時代になっています。わが国側の認識が追いついていないように思いす。ＬＥＥＤを運用するアメリカのグそれ以外の約７５００棟のビルの賃料やます。入居者の環境問題に対する意識リーンビルディング協会は、グリーンビルでも、デベロッパーが地球温暖化を意識の高まりがグリーンビル普及のカギではの優位性を積極的に訴えてきました。空室率を比較検証したところ、ＬＥＥないかと思います。デベロッパーやオーナーも環境性能の高いＤ認証を受けたビルの方が空室率が低野城わが国はかつて公害問題を解決しましたが、その根底にはエンド・オブ・グリーンビルを供給するようになっていま給するようになりましたが、ユーザーパイプの発想があったと思います。エンド・す。テナントがグリーンビルを選んだ結果、オブ・パイプとは、生産工程の最後に脱わが国も削減を図っていく上では、して環境に配慮したグリーンビルを供になります。実際、アメリカでは、建は新たなビジネス機会を創出することたとえば、グリーンビルの方が賃料が高いということは、不動産会社にとって CO2 CO2 硫装置のような浄化装置を設置して、 CO2 投資、つまり環境（）、 Environmental 社会（ Social ）、統治（ Governance ）世界の機関投資家が、わが国の不動産に投資する際も、環境に配慮した物件を求めているようです。海外のビジネス界は地球環境問題について切実に意識し始めています。一方、わが国ではそういった意識が浸透していないのではないかと心配しています。 2 2 巻頭対談の環境性能認証である「ＣＡＳＢＥＥ」の普及が不可欠です。わが国の建築物省エネなど環境に配慮したグリーンビルをもってくるでしょう。と経済の両立を図る上で大きな意味得られる機会となるという点で、環境コンパクト化と交通手段・モビリティをて、東京で培ったノウハウを活かして、が国はベトナムのような新興国に対した社会問題が発生するでしょう。わが増加していけば、大渋滞や公害といっしひしと感じました。このまま自動車で車社会に入ろうとしていることをひでひしめき合い、ベトナムが非常な勢いてきましたが、道路はバイクや自動車えます。私は先だって、ベトナムに行っ的にエネルギーを利用している都市といはなく、世界的に見て、東京は効率発達した都市は、世界にもそう多くです。東京のように公共交通機関が排出量を考える上では、都市の主な交通手段が何か、という点も重要置）の普及も重要になるでしょう。ン機器（ガスによる発電と熱の併給装れ、互いに出会い、切磋琢磨し、新たは、多くの才能と知識や情報が集約さ今、世界では大都市間の国際競争が激化しています。その競争に勝つためにしていくべきです。削減を図るために、今後も投資を加速交通に投資してきましたが、さらに日本の大都市は、明治時代以降、公共す。その意味で、東京をはじめとしたきなアドバンテージを持っているわけで立地していることは省エネにおいても大交通機関が集中している地域に建物ががの排出量が少ない。やはり、公共含めると、ロンドンの標準的なビルの方ないのですが、通勤に使うエネルギーをば、マンチェスターの省エネビルの方が少物だけの空調や暖房の排出量を見れビルの排出量を比較したもので、建（建築環境総合性能評価システム）のる「温室効果ガス排出量削減義務と排また、東京都が進める「キャップ＆トレード制度」（大規模事業所に対す出てきています。もアメリカのビルと同じような動きがＢＥＥに関する調査によれば、日本でくことが望ましいと思います。ＣＡＳその一方で、東京全体で見れば河川熱・鉄の排熱利用なども行われています。供給センターが整備されており、地下す。東京では都心部においては地域熱暖房や地熱といった熱利用が進んでいま電力だけでなく、バイオマス燃料によるが遅れているといえるでしょう。欧米は中上　世界の主要都市と東京のエネルギー利用を比較すると、東京は熱利用通機関が発達しているためです。中上先生がおっしゃったように公共交東京や香港などの都市でした。これはそれとは逆に排出量が少ない都市はな交通手段とする北米の諸都市です。スやミネアポリスといった自動車を主当たり排出量が多いのはロサンゼル野城　２０１１年の世界銀行のレポートによると、世界の大都市の中で人しょうか。案することを考えてもいいのではないでうまく組み合わせたまちづくりを提）を取り入れ Management System ることで、そのビルの身の丈に合った空調ＥＭＳ（そのためには地道な努力が必要です。例えば、ビルの空調設備は、Ｂあります。　材が一層集中する都市になる可能性がようになれば、東京は世界の情報と人環境面でも先進的な都市と評価される替えなどの都市更新を積極的に行い、ります。それに加えて、老朽建物の建関などのインフラが整っている強みがあければなりません。東京は公共交通機な価値を創造していく環境をつくらな評価を活用して、ＣＡＳＢＥＥ認証で出量取引制度」）がさらに発展すれば、下水熱など（河川や下水の温度は安定また、英国の研究機関の方に興味深いデータを見せてもらいました。それ性能にダウンサイジングすることが望ま性をアピールし、テナントがＣＡＳＢＥ CO 2 Ｅ認証ビルを選好するよう誘導してい CO2 CO 2 高い評価を受けたグリーンビルの優位削減に貢献した事業所や個人はのしているため熱交換により冷暖房に利は、マンチェスター郊外の先進的な省エネ世界の大都市間競争に勝つ条件排出権を他の事業所に売却できるよう用できる）、利用できる熱がまだまだしいと思います。ダウンサイジングした Buillding Environment になります。キャップ＆トレードは規制ビルとロンドンの中心部にある標準的な CO2 CO2 残っています。また、コージェネレーショ CO2 CO 2 でもありますが、削減によって利益を NO.92 3 CO2 Future of Real Estate COP21に向けてわが国はどのような削減目標を打ち出すべきか。わが国はアメリカが打ち出している20％削減を意識せざるをえず、そのためには、原子力発電を含めたエネルギーミックスの構成比率について真摯な議論をしなければいけません。 1 CO2 CO2 てもあまり暑い思いをしなくてすむでげ、コントロールすれば、午後時になっ電気料金の削減ができますので、既存しょう。もちろん簡易な計測・制御装だけで、％くらいのエネルギー削減とのビルでは～年ほどでＢＥＭＳの投の中小のビルでも簡易にエネルギーを計しれませんが、延床面積５０００㎡以下ＢＥＭＳというと、大規模なビルにしか設置できないシステムと思われるかもされます。に良好な室内環境を維持しながら、少した計測・制御装置を活用すれば、常きるかもしれません。ＢＥＭＳやこう担で前向きな話し合いをもつこともでいでしょうか。テナントにとっては電気置でも数十万円はかかるため、オーナー測する仕組みがありますから、エネルなくとも１割くらいはエネルギー消費資費用を回収できますし、ＢＥＭＳをギー消費の現状をモニターできます。そを減らすことも可能だと思われます。にとっては負担です。しかし、空調のの計測結果をもとにして、例えば空調取り入れたビルを「グリーンビル」としを積極的に制御するのです。午後２時中上東日本大震災以降、建築の世界でも「ゆとりはかえって無駄だ」と入替えや改修に合わせて導入すれば、になって暑くなったからといって、急にスいう考え方が主流になり、限界設計て宣伝すれば、そのビルの商品価値はイッチをいれるのは自動車でいえば急にしたほうが評価されるようになりましそんなに大きな負担は感じないのではなアクセルを踏むようなものです。午後２た。その意味で、野城先生のおっしゃっ上がり、賃料収入が増えることも期待時ごろに暑くなることが分かっているのなた方向に変えるには、今がよい機会だ代の削減につながりますから、費用負ら、午前時ごろから徐々に室温を下野城　オーバースペックについて付けと思います。ネルギー消費も対象にしています。この床面積、設備、稼働率のみならず、エビルや住宅のエネルギーに関する国勢調の消費エネルギーは日位を除くと建物わが国ではまだこのような全国的な調査は行われていませんが、それに類すなエネルギー削減目標を立てられます。データに基づいて、国としてのきめ細か査を行っています。調査対象は建物の年加えますと、非常に少ないのでするものとして東京都が昨年月から行っ３６５日のうちが、そのわずか日 10 1 ている「カーボンレポート制度」がありビルが省エネレベルを７段階としたとき、間の最大負荷に設できます。そのためには、デベロッパーやどの段階にあたるか、「カーボンレポーます。同制度は、東京都が中小ビルのオーナーは、新築や改修時に、空調やト」という名のもとにビルオーナーに還備性能を合わせてい照明について、快適性の水準を示して、元するものです。このレポートを受けオーナーに、①空調機や室内の照明なダウンサイジングした設備、つまり燃費取ったビルオーナーは、保有ビルの省エネることもあるようでの良い空調や照明を導入するよう設計が優れたレベルであれば、「低炭素」のど、保有ビルの様々な面での省エネ状況を事務所や設備メーカーと力を合わせてビルに入居を検討している事業者に対しす。しかし、最大工夫することを期待したいです。もちその結果、ライバルのビルもそれに対抗て積極的に入居を促すことができます。負荷に対して柔軟に対応できるシステム快適性の要求水準をクリアしているか、して省エネ化を進めることで、良い循環が生まれ、都内のビルのさらなる省エネる時代に移行しつつあるので、ビルの省ガスなら立方メートル（㎥）というよう野城東京電力や東京ガスの請求書を見れば、電力ならキロワットアワー（）、化が進むことが期待されます。エネの状況もこれから大きく変わって中上ビルに関してはスマートメーターやＢＥＭＳが常識的にビルトインでき重要です。設備メーカーに性能担保させることもろん竣工後は、エネルギーの計測を行い、を求め、②中小ビルオーナーが報告した 6 「地球温暖化対策報告書」として提出 10 を構築すれば、大幅にダウンサイジング地球温暖化への危機感を抱きつつ、 CO 2の削減を目指す人々の意識がわが国でも高まってきたと思われます。ビルや住宅などでのCO2削減がさらに進むことを期待したいですね。油危機という２回のオイルショック以降、アメリカは、１９７３年の第四次中東戦争と１９７９年のイラン革命による石いくことでしょう。ネルギー消費量を入力すれば、その建ルを使うと、自社ビルの電力とガスのエ「地球温暖化対策報告書」の作成ツーに、エネルギー消費量が書いてあります。 kWh 2 5 10 3 11 4 巻頭対談の量が東京都の公表している基準をうになっています。建物が排出しているくらいのを排出しているかがわかるよんだり働いている建物が、１年間にどれムページで公表していますので自分が住す。東京都ではそのデータを集めてホーか、自動で計算されるようになっていま物で１年間どの位のが使われているのことになりかねません。しかも、わがす。結果的に、の削減がなされない宅が市場に出回る可能性が高くなりま規制では、省エネ基準に適合しない住を負うとされていますが、このようなけ出義務、小規模建築物は努力義務ました。大規模・中規模建築物は届基準への適合を義務化することになりすが、一般的にまだよく知られていませので、単純にエネルギー消費量を減ら野城ＨＥＭＳ（ Ho me E ne rgy すだけではなくて、最も価値のある減 Management syste ） m は、住宅らし方をすることも可能になります。を省エネ化するために必要とされていまえています。性を提供していくことが大切だと考ことによってテナントの快適性や省エネ後の課題ですが、これも義務化されるますし、家庭にも料金が還元されます電力会社にとっては大きな便益になりられるなどの措置が可能になります。たり、一時的に蓄電池利用に切り替えクリアしていれば、環境面でクリーンな欧米諸国の５分の～６分のというレ国の暖房のエネルギー消費量の水準は、円ほどで、年間万円程度の光熱費のトロールすることができますので、省エさらに、ＨＥＭＳだけでなく、室内にモニターを付ければ、室内温度をコン循環を生むようになればいいですね。がけるようになり、その動きが次第にイバルも対抗してよいパフォーマンスを心す。そのような建物が出てくると、ラ以上のビルなら最初から省エネを取り残るかもしれません。ビルもある規模効果を生むのか、といった点では問題が義務化したからといって、大きな省エネていると思います。このような状態で住宅はそうなっていないことも反映されいうのが欧米の住宅ですが、わが国の況です。全室暖房で寒い部屋がないとベルのため大幅に削減するのは難しい状ものになるでしょう。ＨＥＭＳの設置は投資金額に見合ったことも可能になります。そうなれば、減らすだけでなく、生活の質を上げるるサービスが展開されれば、光熱費をのインフラを活用した住生活に関連すも多いと思います。しかし、ＨＥＭＳＳを取り付けるのに抵抗を感じる人１割を削減するために５万円のＨＥＭしょう。その住宅の商品価値はさらに高まるで住性能を上げるような工夫をすれば、く、それに付随して、快適性などの居住宅を供給するにあたって、不動産業界は省エネ性に優れているだけでなもなります。ネとともに快適性を維持できるように CO2 さらなる削減を目指して中上　省エネ法が改正され、新築住宅・建築物の最低限の省エネ性能を確保す入れるでしょうが、小規模なビルだとそ）」が将来の建物の Energy Building あるべき姿として注目されるようになをほぼゼロ化するビル「ＺＥＢ（ Zero 利用してビル全体のエネルギー使用量中上省エネ性能を高め、太陽熱・太陽光発電など再生可能エネルギーをるために、２０２０年までにすべての新住宅や建物単体のエネルギー使用量を個別的に減らすよりも、建物がまと住宅を供給するにあたって、不動産業界は省エネ性に優れているだけでなく、それに付随して、快適性などの居住性能を上げるような工夫をすれば、その住宅の商品価値はさらに高まるでしょう。のようなことは難しい場合もあり、今 1 ん。ＨＥＭＳを設置する費用は万建物として積極的に宣伝すればいいので CO2 築住宅・建築物について段階的に省エネまった地域単位でエ用できるようにするりました。あるゼネコンがＺＥＢをテーネルギーを柔軟に運ことで、省エネを実マにした超省エネビルを自社の研究所とです。この現象を見ても、地球温暖化現できるかもしれま用を計測・制御できへの危機感を抱き、の削減を目指すせん。例えば、地域るようになれば、夏意識がわが国でも高まってきたと思わ究者など多くの人が見学に訪れたそうの冷房ピーク時などれます。ビルや住宅などでの削減がして建てたら、一般の市民や政治家、研に、家庭の機器（エさらに進み、地球環境に一層貢献する単位でエネルギー使コキュートなど）をことを期待したいですね。 CO2 NO.92 5 CO2 5 10 制御することを求め Future of Real Estate CO2 1 CO2 クローズアップＣＳＲデザイン環境投資顧問社長　堀江隆一氏グリーンビルは根付くか ―ビルの省エネルギー格付けが普及のカギ方だ。ＥＳＧ投資とは、主に機関投そこで注目されるのが、世界の機関投資家が採用するＥＳＧ投資の考えわが国が取り組むエネルギー消費量の削減において、不動産業の果たす役割は大きい。不動産業は、省エネ性能を高めるなど環境配慮に力を入れたグリーンビルを普及させることで、事務所などビルのエネルギー消費の削減に貢献できるからだ。普及にあたっては、投資家やテナントがグリーンビルを選好するための評価指標、格付けが不可欠だ。グリーンビルの普及の動向について、不動産会社・運用機関の環境配慮の取り組みに関するコンサルティング・調査などを行う CSRデザイン環境投資顧問の堀江隆一社長に話を聞いた。欧米で先行したＥＳＧ投資とグリーンビルを持つ。務」を外部機関に委託し、海外の運用るスチュワードシップ責任及びESG どう実践、評価されているか、などの投資のあり方についての調査研究業このＰＲＩが不動産に適用されたものが責任不動産投資（ＲＰＩ：） Responsible Property Investing の考え方で、その中でもグリーンビル仕組みについての調査を開始した。機関や年金基金においてESG投資が投資の重要性が明示されている。Ｐ署名しており（２０１５年月現在で界の主要な機関投資家・運用機関等がＲＩには、欧米の公的年金基金など世れ、他の年金基金もGPIFを参考にはESG投資の導入を検討するとみら月末に調査が終了した後に、GPIF 3 どＥＳＧに関する課題に対する取り組は不動産会社などに対して、削減な１３６４機関）、海外では、機関投資家さらに本年月には、投資先の企業側の姿勢を示す「コーポレートガバナだろう。してESG投資を意識することになるみ内容の開示を求めることが一般化している。わが国でも注目されるＥＳＧ投資ンス・コード原案」が金融庁により策定された。同原案の中では、上場会社は社会・環境問題をはじめとするサスティナビリティを巡る課題について適切な対応を行うべきである旨が明記さ設・集合住宅など）のエネルギー消費動産業が提供するビル（事務所・商業施が、２００６年に国連が提唱した「責投資の考え方を大きく推進させたのうに求める投資姿勢を指す。ＥＳＧ治： Governance の観点を反映し、投資先にもＥＳＧについて取り組むよ含む）への対応について把握すべきだ、ク（社会・環境問題に関連するリスクをンス、企業戦略、業績、資本構造、リスは、機関投資家は投資先企業のガバナ則」を策定したためだ。この諸原則にコード「『責任ある機関投資家』の諸原り入れた日本版スチュワードシップ金融庁がESG投資の考え方を一部取コストを削減でき、将来的に強まる環れることから、中長期ではランニングンビルは、エネルギー消費量が抑えらまる、との考えがある。例えばグリー中長期的にはリターンや資産価値が高 ESGの要素を満たした運用対象は、そもそも、欧米の機関投資家が ESG投資を行ってきた背景には、加速するものと予想される。れており、今後、企業側のESG対応も量は、業務部門と家庭部門において大任投資原則（ＰＲＩ：と明記されており、年金積立金管理運境規制にもあらかじめ対応しているたわが国でも昨年からESG投資が脚光を浴びている。2014年月に、きな割合を占め、しかも1990年比用独立行政法人（GPIF）など184 め、規制変更リスクも抑えられる。ま 20 6 家庭部門（・0% ）で構成される。不 Principles for 、統 Social で％も増加している。これを削減す）」だ。ＰＲＩ Responsible Investment は、投資家の投資プロセスにＥＳＧのもの機関投資家・運用機関がその受け、社会： Environmental るためには、省エネ性能の強化や再生観点を組み込むだけでなく、投資先と入れを表明している。部門（・4% ）、業務部門（・％）、可能エネルギーの利用など、新築のグなる企業や不動産に対しても削減なることで、稼働率や賃料の上昇も見込た、テナントがグリーンビルを選好すリーンビルの普及と、既存ストックのむよう求める、という踏み込んだ原則める。実際に、リターンや資産価値のどＥＳＧに関する課題について取り組資家の投資プロセスにおいて、環境： 3 グリーン化（省エネ化）を推進していくわが国のエネルギー消費は、大別して４部門―産業部門（・0% ）、運輸 3 GPIFは、2014年月に、「年金積立金管理運用独立行政法人におけ 43 CO2 2 10 14 22 必要がある。 CO2 30 6 Close-up む既存ストック全体をグリーン化するしやすい傾向があるため、中小ビルを含ビルなど環境性能に優れたビルが利用し、総合的環境性能認証は、新築や大型行う機関投資家も登場している。ただポート制度」を整備している。これにの指標として利用できる「カーボンレ定し、東京都も中小ビルの省エネ性能築物省エネルギー性能表示制度）を策わが国でも2014年に、国土交通省が省エネ格付けとしてBELS（建ほどだ（写真）。ぶセールスポイントとして言及されるツールとしては利用しにくい。ルの省エネ性能を評価し、格付けを利（豪）などの認証が整備されており（図そのため、諸外国では、簡便に評価・利用できる、エネルギーに特化した省エ用して差別化を図れるようになるたて、わが国ではＣＡＳＢＥＥが整備さネルギー格付けを整備している（図下め、グリーンビル普及の弾みがついた優位性を実証するデータが、欧米だけ段）。例えば、米国では、州や市によってといえるだろう。上段）、これらの認証に基づいて投資を省エネ格付けのENERGY STAR れている。欧米諸国においてもＬＥＥによる省エネ性能評価をビルに義務づ今後は、わが国でも公的機関が省エネ格付けで一定以上のビルのみに入居でなく日本でも出始めている。けている。英国では、省エネ格付けのすることや、省エネ格付け・環境性能のＤ（米）、ＢＲＥＥＡＭ（英）、 Green Star 社やファンドのＥＳＧへの取り組みを EPCにおいて、格付け評価が下位（８高いビルに入居するテナントに対するこうした認識のもとに、世界の主要な機関投資家のグループは、不動産会評価し、その評価を指標化、格付けする段階中、下から２段階）となったビルは、減税など、グリーンビルに対するさらビルの重要性は増している。も、ＧＲＥＳＢで評価されるグリーン資を誘致する国内不動産会社にとってむ意識が高まっている。海外からの投融資に関してＥＳＧの考え方を組み込ンバーとして加入するなど、不動産投策投資銀行がこのグループに投資家メている。わが国でも、昨年から日本政（以下、 Sustainability Benchmark ＧＲＥＳＢ）」を２００９年から行っグローバル調査「法律により2018年以降は賃貸が不なるインセンティブが検討されること Global Real Estate 可能になる。また、豪州では、公的機関を期待したい。（談）日本オーストラリア英国米国より、中小ビルのオーナーも容易にビが入居するビルについて省エネ格付けのNABERSで星つのうち・個にも記載が義務化されており、眺望と並る。NABERSはテナント募集広告ため、既存ビルのグリーン化が進んでいが省エネ格付けの利用を率先している以上とするといったように、公的機関 6 既存ビルのグリーン化には公的機関の先導が重要不動産会社にとってグＧＲＥＳＢは、リーンビルを供給するインセンティブになる。一方で、わが国の事務所などビルの％を占める既存ストックのグリーン化を推進するためには、他のインセンティブも必要だろう。今後、ESG投資の考え方が国内でもさらに広まれば、耐震性能と同様に Future of Real Estate 環境性能も投融資の判断基準となる可能性がある。ただし、環境性能が判断基準となるためには、環境性能を示す No.92 7 認証（指標）の普及が不可欠だ。不動産の総合的な環境性能認証とし 1987年、東京大学法学部卒業、カリフォルニア大学バークレー校経営大学院修士 (MBA) 。日本興業銀行、メリルリンチ証券、ドイツ証券に合計 22年間勤務。 2010年、不動産運用の環境面での助言や環境不動産に関する調査業務を行うCSRデザイン環境投資顧問㈱を共同設立、現在に至る。米国グリーンビルディング協会のLEED AP O+M（ LEED 既存版公認プロフェッショナル）。ＣＳＲデザイン環境投資顧問国土交通省「環境不動産普及促進検討委員会」ワーキンググ社長ループ長、桜美林大学大学院非堀江隆一常勤講師。（ほりえ　りゅういち） 4 5 豪州のテナント募集広告には、眺望（ Harbour Views）と同様に環境指標「 NABERS」が表示されている。 98 各国の環境性能指標　CSR デザイン環境投資顧問作成総合的環境性能認証省エネルギー（低炭素）格付視点論点緑と水環境の都市に向けて世紀に入り、世界の都市人口は全人口の半分を超えたとされる。地球環境問題の解決は、都市が鍵をにぎっている。経済成長と環境問題への取り組みの両立が求められる中で、都市の環境や景観はどうあるべきか。 ※ 教授に話を聞いた。 ※（雅之はペンネーム）造園家としても活躍されている東京都市大学環境学部の涌井史郎（雅之）涌井史郎（雅之）氏集してもそう易々とは突破できない、ともう一つは、地球環境の限界は人智を結科学技術の力で突破できる、という見方。における自然資源や循環能力の限界はが、この江戸に明示されているからだ。代に築かれた自然共生型の社会システムデルを実現しているからである。江戸時えている。何故なら歴史の上に、そのモイルのモデルを示すことが可能だ」と考私は、わが国は「地球の資源の限界を見据えつつ、豊かさを深めるライフスタを打ち出すことは責務ともいえる。セージ、つまりオリンピック・レガシー開催国と都市は未来に対し前向きなメッ消するという価値観を打ち出したように、御線は河川、田畑、里山、鷹場、庭園、市と異なり、周囲に城壁を持たない。防そもそもわが国の都市は、西欧の城塞都また、江戸はグリーン・インフラで減災を果たそうとした稀有な都市だった。で餅をつき」という川柳までうまれた。を象徴するかのように「大家は店子の糞う究極の循環モデルを創り上げた。これ合わせ技で公衆衛生問題も解決するとい肥料として循環させ、さえも、郊外の畑のは、都市住民のし尿わしを実現し、遂に使いまわし・作りました職業を創り出し、いう資源循環に特化持続的・循環的に利用することによって、を探り、それを経済的な資源に転換し、であればこそ自ずと自然の恵沢・めぐみ藩という限られた空間に縛られていた。さらに、江戸時代の日本人は、鎖国政策により海外から資源を輸入できない上、及ばないだろう」と書き残している。け垣などの美しさは、世界のどの都市も樹木で縁取られた静かな道や常緑樹の生名の邸宅、広い街路などに囲われている。城は深い堀、緑の堤防、大ンは著書の中で「（江戸は）家のロバート・フォーチュたスコットランド人園芸なる。1860年に来日し景観が形成されることに的に、江戸には美しい都市東京都市大学環境学部教授いう見方だ。当時、世界最大の人口集積100万人を抱えた江戸が都市として十分機能した社寺林といった自然資産であり、戦時の地域の経済力を強化すると同時に、その環境問題の解決のために、わが国が提示すべき価値観 2020年に五輪を開催するわが国は、こうした資源配分や環境問題を巡る対立のは、自然共生の枠組みの中に資源の再防御のみならず地震の避難地や火災の焼しかねない。とりわけ先進国と途上国の対立は先鋭化もし仮に、地球の資源に限界があるとすれば、資源配分を巡る世界的な対立、現在の世界の国家・都市は、二つの価値観で色分けできる。一つは、地球環境を融和する新たな価値観を示す絶好の機生循環を組み込んだ社会システムを確立しプロセスの中から地域独自の文化・芸術世界の都市モデルとなりうる自然共生都市・江戸会を得ることとなる。2012年に五輪け止まりの機能も担ったのである。必然しっかいや ※ たからだった。江戸の人々は、悉皆屋と首都高速道路と目黒区の連携により高速道路上を緑地化して生まれた「目黒天空庭園」（目黒区のＨＰより）を開催した英国が、産業革命の歪みを解 21 8 をも醸成してきた。春は花見、夏は蛍狩り、東ロンドンの産業廃棄物処理場（約・ベロッパーによる都市再生と緑地整備に里山である。里山は「手入れ」によっであればこそ有益である。その典型が資源と環境容量に限界を見る現代の世界自然を資本財・インフラとして持続的・循環的に利用する仕組みは、地球のを希求し、量的な指標を目安に社会シスと考える。戦後の東京は、高度経済成長た、緑と水の景観の再生を果たすべきだ見える化の象徴として日本橋などを含めが国益につながる。例えば、自然共生の型の社会システムを世界に発信すること前述のような方向を先導するためには、オリンピックを契機に、独自の自然共生は前向きなメッセージとして受け止めるた江戸の都市景観を再現できれば、世界に再現したように、わが国も緑にあふれる。英国が産業革命以前の原風景を現代生物が生息する草原や湿地が広がっていが再現され、自然河川や英国原産の植物・ク・パークには産業革命以前の英国の自然を世界に向けて発信した。このオリンピッ業革命の歪みの解消、というメッセージ生し、汚染とスラムの解消、すなわち、産れる。かつて、江戸の人々は、里山にお地は適切に「手入れ」されなければ、植こうした緑地の便益を不動産価値として指標化・顕在化すべきではないか。緑経済的効果を算定しにくいためだろう。辺にも便益を及ぼすと認識されながらも、大気汚染吸着、防災・減災など、その周ていない。緑地は、暑熱緩和効果や肝心の緑地の便益の評価・指標は定まっや来街者がそのビルを選好する。しかし、かし優れた緑地は人々を魅了し、入居者デベロッパーによる緑地整備は、CSR だけでなく利益追求の結果でもある。しよるところが大きいからだ。て、元本に手を付けず利息という恵沢をテムの構築とインフラの整備を急いできだろう。いて、下草刈りや枝打ちと呼ばれる手入㎢）を、主会場に定め、その整備と並得て、持続性と再循環を保った。こうした。江戸の遺伝子である川の手とも言えかつて、江戸のまちの緑被率は％を超えたとされる。しかし明治以降、武家れを続けた。それは、年～年後に、薪 ※悉皆屋：古衣の買取・再販、布団、座布団や紐への転換を請け負うリサイクル業者た思想は里山のみならず川に里川、海る水の循環の景観を、首都高速道路が覆っ屋敷などの宅地化によって緑地は減り続秋は鈴虫・紅葉見物といった文化だ。に里海を生み出した。こうした里山のていることは、その時代の悪しき象徴、東けた。現在の東京都区部のみどり率は・行して汚染土壌の浄化を進めることで再思想は２０１０年の CO P において「SATOYAMA イニシアティブ」と京の旧弊を表す姿だ。もし歌川広重が描緑地を不動産価値として指標化すべき命名され、限界を見るに至った地球の自物が枯死、あるいは繁茂し、便益が失わ炭材・木材というリターンを享受できる工法（甲州流）を編み出した武田信玄のまた、流量の抑制はできなくとも、流速の抑制は可能であるとして水制というない自然共生の東京を賛美するはずだ。を賞賛したように、西欧諸国には成し得界は、かつて江戸を訪れた外国人が江戸近年増加傾向が続くが（2006年・待が大きい。例えば港区のみどり率は、過密化が進む東京において、緑地を増加させるには、デベロッパーにかかる期とを認識していたことを示している。緑地が将来的に便益を生む価値を持つこためだった。つまり、手入れをすることで、ように、自然や地形を活用し、自然の営 23 ％↓2013年・％）、これは、デ町を意味する。 ※みどり率：緑被率（ある地域における緑地 ※川の手：山の手の逆の意。川の近くの地域、下ともできるだろう。（談）共生都市として再び世界の賞賛を得るこにおける緑地が増加すれば、東京は自然リターンを享受できる。ひいては都市内は緑地を維持することによって、経済的今後、緑地の経済価値が明示され、不動産価格にも反映されれば、デベロッパー％と、江戸時代の緑の半分にも満たない。 CO2 を実証的に示唆している。然資源への新たな視点として世界に受けいた当時の日本橋を再現することに踏み吸収、入れられ、実践されようとしている。切れば、自然共生型の都市であった江戸 20 こうした事実は、現代の豊かさを深めることによる幸福な社会の構築の可能性 2 40 19 力つまり災害を「いなす」インフラを考え出した智恵も、多大なインフラ投資が負担となる途上国には有用であろうし、後世に負担が少ないという点ではわが国のような先進国にも有効な手法といえよう。例えば途上国沿岸部に、マングローブ林を防潮堤代わりに整備しつつ、漁業資源をも育む自然資本として利用する考東京都市大学環境学部教授（わくい　しろう）涌井史郎（雅之） 2012年に五輪を開催した英国は、を現代に復元する象徴となるだろう。世 10 面積の割合）に河川等の水面や公園、屋上緑化などの割合を加えたもの。 NO.92 9 え方や仕組みを、わが国が提供することになればきわめて大きな国際貢献となる。 Future of Real Estate 5 8 10 93 25 31 1945年、神奈川県鎌倉市生まれ。東京農業大学出身。1972年、造園会社・石勝エクステリア（東急不動産グループ）を設立、代表取締役就任。2000年、桐蔭横浜大学教授・先端医用工学センター長就任。2003年、日本国際博覧会（愛・地球博）会場演出総合プロデューサー就任。2006年、桐蔭横浜大学特任教授、東京農業大学客員教授。2007 年、中部大学教授、中部学術高等研究所客員教授。2009年、桐蔭横浜大学退任、東京都市大学教授就任。著書に「景観からみた日本の心」（ NHK 出版、 2006年「）奇跡と希望の松～なぜ一本の松だけが生き残ったのか」（創英社、2012年）「いなしの智恵～日本社会は「自然と寄り添い」発展する」（ベスト新書、2014年）など。 Worldwide City Report ワールド・ワイド・シティレポート第⓲回ストロイエ人口減少が増加トレンドに転換したコペンハーゲンには万人近くあったコペンハーゲン市内の人口は、で、近年、人口は増加傾向にある。 1950年メ市なども含めた大都市圏人口では190万人人︵ 2013年︶。対岸のスウェーデン南部のマルデンマークの首都であり同国の最大都市であるコペンハーゲン。その自治体としての人口は万 56 万人近くになるそうである。国としてのデンマーでは、2025年には現在より８万人以上増えて、ら徐々に増加しはじめ、市が発表した最新の予測 47 デンマークの首都コペンハーゲンは、人口の約１割にあたる 56万人が居住する最大都市だ。都心部には歩行者専用道が整備され、自転車用の高速道路も整備されている。人にやさしい都市づくりを実践するコペンハーゲンを取り上げる。明治学院大学経済学部経済学科教授服部圭郎氏人にやさしい都市コペンハーゲン 2006年にコペンハーゲン湾に架橋された自転車と歩行者専用の橋ブリッゲブローエン（Bryggebroen ―埠頭橋）。 1990年には万人まで減少。しかし、それか 77 彼は﹁ベビー・ブーム？いや、デンマークでは出生率がハーゲンはベビー・ブームなのでしょうか？﹂と尋ねた。の会話を紹介してくれた。彼女はゲール氏に﹁コペンこで彼は、コペンハーゲンを訪れたベトナム人女性とヤン・ゲール氏と昨秋、話をする機会に恵まれた。そコペンハーゲンに拠点を置く、現在、世界か筆者は、ら引っ張りだこになっている都市デザイナーであるあろうか。い。何が人々を再び、コペンハーゲンに向かわせたのでろにある。しかも、その転換点はそれほど昔ではなイントは、人口減少のトレンドが増加へと転じたとこからみれば随分と羨ましい。ここで、注目すべきポクも人口は増加傾向にあり、人口縮小に悩む諸国 64 Copenhagen デンマークの誇る自転車都市アルバーツルンドとコペンハーゲンの都心近くを結ぶ「アルバーツルンド線」。大通りとは立体交差が設けられているなど、まさに自転車の走行を優先的に設計されたサイクル・スーパーハイウェイ。ちょっとしたサービス・ステーションも設置されていて、タイヤに空気を入れたりすることができる。 10 P ho t o & E s s a y イエーガースボルグゲート（Jægersborggadeイエーガー城通り）では、住コペンハーゲンの都心部を代表するような素晴らしい景色のノイハーフェン（Nyhavn―新港）も、しっかりとした都市デザイン政策の賜である。民が一階を店舗に貸すことで賑わいを創出しようと動いている。ペンハーゲン市内ではたくさん見ることができる﹂といの都市ではほとんどみかけなくなった子ども達を、コることに気づいたのである。それは、﹁彼女がベトナム低いのがむしろ問題なのです﹂と回答して、ふとあスパンでみても、郊外都市アル底している。この５年間というペンハーゲンの自転車政策は徹道路︵サイクル・スーパーハイウェ都心部とを結ぶ自転車高速と、つまり、子どもをはじめとした人にやさしい都市イ︶の整備、都心部とコペンハーバーツルントとコペンハーゲンのづくりを展開してきたことが、現在のコペンハーゲンのゲン運河の対岸とを結ぶ自転うことであった。この多くの子ども達が市内にいるこ魅力をつくりだすうえで大きく貢献している。車専用橋の架橋、さらには自動車用の車線をつぶして自転残されていた数少ない自動車走行可能な道路であ画によって、公共策定した総合計車専用レーンを市内各地につコペンハーゲン市を、人にやさしい都市づくりという政策に転換させたきっかけは何だったのか。コペンるヴェスター・ヴォルゲートでは、最近、自動車が通行空間を充実させ交通移動手段の８割が﹁徒歩﹂となった都心部ハーゲンの都心の中心部には、ストロイエと呼ばれるできる最小限の空間だけ残し、それ以外は、自転車ることが目標としくっている。例えば、都心部に自動車が通行できない歩行者のネットワークが広専用レーンと歩道に転用された。それから５年、各地で素晴らしいている。その一つが、自転車政策である。自転車このストロイエに象徴される人間中心のそして、都市政策をコペンハーゲンは現在に続くまで実践しウィーン・ビルディングス﹄で、一躍、脚光を浴びる。おける人々の行動形態を調査した本﹃ライフ・ビトが存在する。前述したヤン・ゲール氏はストロイエにチ、そして5000人分のストリート・カフェの椅子判明。都心部の公共空間には1500人分のベン部での交通移動手段の８割が﹁徒歩﹂であることがる。 2006年に実施された交通調査では、都心番目の試み。そして、最も成功している事例であつくろうというイエーガースボルグわいのある商店街をボトム・アップで主体で１階に店舗を招き入れて、賑トップ・ダウンの動きもあれば、住民洒落な外食空間へ変えようとするのように、それまでの食品市場をおレードアップされている。加えてイスラエル広場︵北︶ハウザー広場のような既存の公共空間も大幅にグといった事例があるし、また、イスラエル広場︵南︶やせた事例としては、バナンナ・パークやスーパーキレンるブラウン・フィールドを優れた公共空間へと変貌さもう一つの興味深い試みは、新しい公共空間をどんどんと創りだしていることである。都市内にあ都市である。ば刮目して見よ﹂というような凄みを感じさせる貌ぶりに驚かされた。﹁コペンハーゲン三年行かざれ筆者はコペンハーゲンを４年ぶりに訪れたが、その変されている。昨年、自治体・住民による公共空間の創出と拡充て掲げられたが、がっている。ストロイエとはデンマーク語で﹁散歩﹂を意味する。同市が都心部から自動車を排除して、歩行者専用道路にしたのは1962年。現在、多くのヨーロッパの都市は都心部から自動車を王国はちょっと前まではオランダが有名であったが、ゲートのような事例もある。公共空間が実現今ではその座はデンマークのものになったのではないコペンハーゲン市は2009年に明治学院大学経済学部経済学科教授。1963年東京都生まれ。カリフォルニア大学環境デザイン学部修了。民間シンクタンクを経て、現在、明治学院大学経済学部経済学科教授。ドルトムント工科大学客員教授なども歴任。主な著書に『人間都市クリチバ』『、衰退を克服したアメリカ中小都市のまちづくり』『、サステイナブルな未来をデザインする知恵』『、若者のためのまちづくり』。訳書に『世界が賞賛する日本の町の秘密』。技術士（都市・地方計画）。 ※土壌汚染の存在、あるいはその懸念から、本来、その土地が有する潜在的な価値よりも著しく低い用途あるいは未利用となった土地だろうか。そう思わせるほど、デンマーク、そしてコ No.92 排除しているが、このストロイエは最初ではないが二ブラウンフィールドの跡地につくられた公園、バナンナ・パークではロック・クライミングができるなど楽しい工夫が導入されている。Johannes Pedersen氏が設計。小学生をも巻き込んで、その空間設計をボトム・アップでまとめあげた。コペンハーゲンのノレブロ地区に2012年６月につくられた公園、スーパーキレン（Superkilen）。kilenはウェッジ（くさび）を意味する。周辺は50の国籍からなる人々が住む移民地区であり、彼らのアイデンティティを表現するような工夫がなされている。アーティスト集団Superﬂexがデザインを手がける。 11 イスラエル広場（南）といわれる公共空間はまだ途上であるが、ポスト2009年のコペンハーゲン市を象徴するような空間になるのではないかと思われる。コンセプトは「空飛ぶ絨毯」。多くの子供達が遊んでいた。服部圭郎（はっとりけいろう） Future of Real Estate まちづくりのフォーカス風光明媚な Fujisawa サスティナブル・スマートタウン（中央） 100年続くまちを創造する Fujisawa サスティナブル・スマートタウン神奈川県のパナソニック藤沢工場の跡地に、約19haの面積をほこるエコタウン「Fujisawa サスティナブル・スマートタウン」（ＦＳＳＴ）が生まれた。 2014年11月にグランドオープンを迎えたFSSTは、地域貢献を主眼に、官民が協働してつくったまちだ。住民が先頭に立ってエネルギーを賢く使い、エコで快適な暮らしを実現させていく。家族三世代、100年続くスマートタウンを目指すFSSTの現状と将来像をフォーカスする。月 11 日、海まで約 27 3 地域貢献のために構想されたスマートタウン 2014年㎞と風光明媚な藤沢市辻堂地区に、 Fuj isawa サスティナブル・スマートタウン（FujisawaS S T、以下 F S S T）がグランドオープンを迎え分の場所に立地 10 た。藤沢駅と辻堂駅のほぼ中間地点、両駅からバスで約するF S S Tは、2 0 0 7 年に閉鎖されたパナソニック藤沢工場の跡地約を再開発した新たなまちだ。土地区画整理事業（施行者はパナホームと三井不動産レジデンシャル）が行われ、現在、約130世帯がパナホームもしくは三井不動産レジデンシャルが分譲した戸建住宅（スマートハウス）で生活を始めている。またFSSTの商業エリアに 19 ha FSST の商業施設「湘南 T-SITE」 12 主力とする工場は、周囲に溶け込むよいの田園地帯につくられた白物家電を難と判断し、売却も視野に入れていた。を事業用地として活用することは困閉鎖決定当時、パナソニックは同工場の協働は、「パナソニック及び事業者と藤沢市り方針の主なポイントは二つ。一点目は、 2014年月にカルチュア・コンビニエンス・クラブが運営する商業施設「湘うに緑地を多く配し、公園工場と呼ば連携によるスマートタウン構 SITE」が開業し、同区画にま場立地による雇用創出やまちの活性化パナソニック創業者・松下幸之助は、工模索を開始した。献」と「事業貢献」に資する跡地利用のと協議をするなかで、ふたたび「地域貢進めてほしいと要請。パナソニックは、市しかし藤沢市は、閉鎖後も土地活用をうもの。もう一点は、「藤沢の都市構造実現と世界に向けての発信を行うとい官民連携によるスマートタウン構想の基盤施設の整備を進めることにより、想の実現」だ。土地利用の転換や都市南ント会社のオフィスや、情報発信施設、という地域貢献を目指し、「一県一工場」 F S S Tの前身であるパナソニックが新しい暮らしを送ることになる。 400戸が分譲され、約1000世帯には戸建住宅約600戸、マンション約次開業予定だ。F S S Tには、将来的ニックの事業経営にも貢献した工場でおよそ半世紀にわたって継続し、パナソ向けに送風機・テレビなどの家電製造をいだろう。また、大需要地である関東圏けたことは、地域貢献のモデルといってよ周辺環境との調和を図りつつ運営を続断熱住宅であるスマートハウスをネット H E M Sなどを搭載した高気密・高ン（スマートシティ）とは、省エネ家電やマートタウンを意味する。スマートタウブル・スマートタウンとは、持続可能なス F S S T構想だ。S S T＝サスティナクと藤沢市が協働して策定したのがちづくりに動き出した。針を受けて、パナソニックは本格的にま能強化などを行う。市のまちづくり方保全、防災・減災の視点からのまちの機まちなみや景観の形成と創造、緑地の化社会を担う都市機能の補完、美しい交通ネットワークの強化と、少子高齢れる美観を誇った。カフェなどを併設する「Fujisawa という言葉を残している。後に工場周辺藤沢工場の歴史は古い。操業開始はもあった。しかし、経済環境の変化にはワーク化し、地域全体で再生可能エネルちの運営サービスを担うタウンマネジメ SST　SQUARE」も開業している。そのほか、 2016年には福祉・健都市機能の強化〈地域力強化〉」だ。 1961年、パナソニックが本拠の大阪逆らえず、 2007年に同工場の閉鎖月にパナソニッ地域が第一種住居地域となりながらも、府門真市から関東初進出を果たした１００年続くスマートタウンを目指してギー活用とエネルギーマネジメントを行エネ、蓄エネの技術を生かした製品や掲げるパナソニックにとって、省エネ、創の範疇だが、それらを組み合わせて、ま技術を駆使した製品・インフラは事業めての経験だった。省エネ、創エネ、蓄エネパナソニックにとって、まちづくりは初インフラを活用できるスマートタウン構ちをつくり上げなければならない。強く、まず技術やインフラを整備し、そトシティ）の多くは、実証実験の側面がこれまで世界のスマートタウン（スマーら地球に拡がる環境行動都市・藤沢」の上に住民を集める発想で造られてい沢市は自治体としてのまちづくり方針点とし、後から「技術」を付加するとい取り組みは、それとは逆に「生活」を起くりだ。ところが今回のパナソニックのる。いわば「技術」を起点としたまちづを都市ビジョンとして標榜する藤沢市ジェクトとなった。にとっても、 F S S Tはモデル的なプロ立させる “解”となった。また、「地域か想は、「地域貢献」と「事業貢献」を両というもの。環境革新というテーマをうことで、エネルギーの地産地消を図るが決定する。そして2010年康・教育施設「ウェルネススクエア」も順･ 12 新拠点だった。旧東海道（県道号）沿･「Fuj isawa サスティナブルスマー FSST構想の発表の翌年月、藤 11 トタウン（辻堂元町６丁目地区）まちづ F S S Tで掲げられている「100年う理想を掲げた。その理想の具体像は･ NO.92 13 12 くり方針」を発表している。同まちづく Future of Real Estate —T 30 FSST の中心に立地するセントラルパーク（中央の建物は集会所）ランドスケープが配慮されたFSST （写真左が南側・海側）まちづくりのビジョン」で示されている。100年ビジョンは、まちびらきから年を生成・構築期として、その後の年を成長期、定めた。環境目標は排出の％削減（1990年比）や生活用水の％削のサービスに加え、各種イベントの企減（2006年比）。エネルギー目標は、すでに、同社は運営を開始しており、エ理にかかわる全ての業務を行っていく。画・運営・実施など、 F S S Tの運営管再生可能エネルギーの利用率を％以日間確保することとした。また、将来的災害時に電力などのライフラインを３上とすること。そして安心・安全目標はのサービスを開始している。スでの料理教室といったコミュニティ向け S Q U A R Eの施設内での専用スペーコカーのカーシェアリングや、FS S T くりを志向した背景にはスマート技パナソニックが、「生活」起点のまちづ仕組みをつくりあげていくことになる。環境目標を達成していくという新たなこと、それも住民が主体的にかかわってとする。まち全体で環境目標を定める名会員となり、 S O Y L I N K上で専用に使える地域S N S、「S O Y　LINK」が用意されている。住民が実る。F S S Tには、住民と藤沢市民がティを活性化する仕組みはほかにもあ置付け、世代にわたって暮らしていける、持続可能なスマートタウンを目指すには、 F S S Tにある全ての太陽光発術とスマートインフラは実証実験の段 F S S T協議会は、住民がこれらの目モノのシェアや力仕事の依頼、地域情報ンフラも進化していくことだ。階ではなく、普及の段階であるという標を達成できように、詳細なガイドライ店もSOY LINK上で情報発信でページも設けることできる。地元の商のやり取りなどができ、同好会の専用判断がある。この判断はパナソニックの向上を図り、世界文化の進展に寄与すること」に沿ったものだ。きる。外からの協力を得ることにし、まちづく的にFSSTを醸成、発展させていくこ協議会が重視するのは、住民が主体協議会が高い理想を掲げても、「まに注目した。F S S Tは最寄駅からの両社は、 FSSTの風光明媚な立地これを実現するべく、パナソニックは社りに長けた三井不動産レジデンシャルなとだ。FSSTが住民と共に進化してち」としての魅力が伴わなければ、人々の進化を目の当たりにして以来、「経年ど、総勢社から成る「Fuj isawa いくために、住民のまち運営（タウンマネが100年暮らしていくことはできなためのF S S T全体の環境目標、エネまた、このコンセプトを実現していくていく活力という二つの意味を込めた。ルギーと、人々が生き生きとして暮らし熱など生活していくために不可欠なエネルギー」には、太陽光発電による電気やエネルギーがうまれる街」。「生きるエネ協議会が策定したコンセプトは「生きるモビリティ・ウェルネス・コミュニティの５つ成機能をもち、エネルギー・セキュリティ・とインキュベーション機能、コミュニティ醸関だ。同社は、タウンマネジメント機能など、住宅、インフラ関連企業や金融機ス、 N T T東日本、三井住友信託銀行プ、三井物産、電通、日本設計、東京ガクのほかパナホーム、三井不動産グルー設けた。出資したのは電機のパナソニッション「サンシティ」の緑地とコミュニティ 1 9 8 0 年に板橋区で手がけたマンた。また三井不動産レジデンシャルは、る」を旨としてまちづくりを行ってきづくりは人づくり、救国の事業であの開発以降、創業者松下幸之助の「街大きい。パナホームは、枚方パナタウンジデンシャルのノウハウに頼るところが会の中でも、パナホームと三井不動産レ街区設計にとくに力を入れた。街区設れている）。その利点を生かし、協議会はの津波ハザードマップの浸水区域から外きな利点を持つ（微高地のため、藤沢市太陽の光を存分に取りこめるという大う地形や、東西に広がる敷地の形状は、わずかに高い微高地（標高・引地川沿い（標高・～・いえない。ただし、まちの東側を流れるバス便立地で、決して恵まれているとはよりもルギー目標、そして安心・安全目標もくりを行ってきた。優化」という事業理念を掲げてまちづ S S T協議会」を発足。パナソニック SSTマネジメント」という株式会社をジメント）を支援する「Fuj isawa 人々を引き寄せるランドスケープ F S S Tのコンセプトを策定している。は同協議会メンバーと共に改めてい。F S S Tの魅力の形成には、協議住民によるまちの醸成、発展を支えるタウンマネジメント会社ンも策定している。住民同士のつながりを深め、コミュニというものであり、重要なポイントは、さらにその後の年を成熟期、そして CO2 電により約メガワットの発電を目標またその後の年を新たな更新期と位 70 30 30 10 30 住民とともにスマート技術とスマートイ 30 30 創業以来の綱領「社会生活の改善と 3 3 18 5 2 ））とい 9 6 1 3 m m スカーォフ非常時には避難スペースにもなる集会所（コミッティセンター） 14 陽光が差し込むよう計算された住棟間隔平常時は売電、非常時には地域への電力供給を担うコミュニティソーラー（藤沢市の公共用地―下水道用地の地上部を利用）動産レジデンシャルによると、実際にスら、省エネを実感することで、「省エネへンについての詳細なガイドラインも整備 F S S Tで戸建分譲を手がけるパの意識がさらに高まった」との声や、「先マートハウスに入居した住民の多くかナホーム、三井不動産レジデンシャルは、進的な暮らしをしている」という声がしている。それぞれ独自性を持ったスマートハウス感じるという。FSSTでは、自治会組上がっており、満足度が向上しているこや、家庭用蓄電池、 HEMS、 FSST 織である、「Fujisawa SSTコミッを分譲している。じつは、 F S S Tのス独自のタウンポータルサイトが表示さティ」の設立以降、まちの防災設備の体住民のコミュニティ形成の意欲の高さをれエネルギー使用量などが確認できる験イベントなどを開催しているが、参加とがうかがえる。また、パナソニックも、テレビモニター、ホームセキュリティシス率は高く、イベント運営や清掃の当番に土地利用を行い、かつ太陽光発電パネルテムなどが住宅に組み込まれているた対する意欲が大きく、自治会組織の役マートハウスは、ガーデンパスなど贅沢なめ、近隣エリアの分譲住宅よりも価格パナホームと三井不動産レジデンシャ員にも立候補者が多いという。高価格という不利な条件が重なるにもすでに入居している住民の満足度が地ルは現在も戸建て分譲を行っているが、が高めに設定されている。バス便立地とう。三井不動産レジデンシャルによると、かかわらず、 FSSTの人気は高いとい高い住民からの引き合いも多い。住民と元に口コミで広がっており、環境意識の F S S Tに入居を決めた住民の割割が、 F S S Tの立地、そして電は街区を東西に通るように設計されてといった美しい景観に魅力を感じて購線の地中化や緑地の充実、ガーデンパスいう理想の実現も遠い未来のことではともにスマート技術も進化していく、と～確保したことで、南いる。幅員を・に広く展開する方針だ。すでに中国・大連で進められているスマートシティ「大連て、日当たりと通風を確保し、まちの価うになった。100年ビジョンに基づいて入居を決めたわけではない。しかし、省エネやコミュニティにはじめから共鳴しの多くは、必ずしもF S S Tの掲げる現在、 FSSTに住む約130世帯めている。100年続くF S S Tのまの見える化、大気汚染の見える化も進提案し、 HEMS導入によるエネルギーなどの白物家電、エアコン、テレビなどを向けに内装、照明、キッチン設備、冷蔵庫ベストシティ」では、マンション・戸建住宅値を維持していくためには、建物の高さうになるかもしれない。ちづくりが、世界に受け入れられるよまちの運営が付加価値にパナソニックは、スマートタウンを海外なくなりそうだ。北に隣接する住宅の棟間隔は最低でもや、～ 30 代のシニア層まで、幅広い層南側に隣接棟がある住戸でも、春分・秋にわたる。 20 入居した住民の環境への配慮やコミュニデンパスにより風通しも確保されるよ 70 を高くしないように住民同士が意識すに日射が差し込む（図参照）。また、ガー太陽がもっとも低くなる冬至でも屋内分には南側敷地に太陽光が差し込み、以上空くことになる。これにより、～代を中心に、～代の若年層入を決めている。購入者は、地縁のあるばれる歩行者専用道路だ。ガーデンパス計の最大のポイントは、ガーデンパスと呼陽光が差し込む歩行者専用道路のガーデンパスティ醸成に対する意識は高い。三井不 NO.92 15 40 3 5 m る必要もある。協議会では、景観デザイ Future of Real Estate 8 9 30 60 6 m 9 19 0 9 19 1 9 19 2 9 19 3 9 19 4 9 19 5 9 19 6 9 19 7 9 19 8 9 20 9 0 20 0 0 20 1 0 20 2 0 20 3 0 20 4 0 20 5 0 20 6 0 20 7 0 20 8 0 20 9 1 20 0 1 20 1 1 20 2 13 19 2,926 3,000 ―オフィスビルの㎡あたりのエネルギー消費は760MJ― 注：資源エネルギー庁の News Release( 平成 26年 11月 14日 ) に基づき作成した。 2013年度は速報値を採用した。（単位：10^15J [PJ]) 8,000 7,500 4,500 4,000 1,500 1,000 500 0 図表は、この部門のエネルギー消費量の推移を示したものです。まず化が要因といわれています。国際的にはいます。業務部門の増加はＯＡ化やＩＴおり、家庭部門も・4%も増加して 2013年のエネルギー消費量は、全体のうち、産業部門のエネルギー消費量は務部門のの削減、つまりエネルギー消削減に取り組んできましたが、特に業費量の削減が鍵を握るといえます。輸部門とほぼ同じですから、その存在が含まれる業務部門の占める割合は運ています。オフィスビル（事務所・ビル）ルギー消費量40634（）のうち、分すると、業務部門の建物全体のエネ門のエネルギー消費量を建物用途で区きた役割は大きいと言えます。業務部業務部門にエネルギー消費量の削減が求められる中で、不動産業が果たしては小さくありません。そして、部門にあることが分かります。産業部門の庭部門のエネルギー消費量が増加傾向の推移に目を転じると、業務部門や家らです（図表）。オフィスビルのエネルギー 6%）を占め、大きな割合となっているか 8796 （不動産業が供給するオフィスビルは）と、全体の約割（・エネルギー消費量は1990年比で・ギー消費量の削減に貢献できます。 2 21 1990 2000 2005 2010 2013 その他 7,298 しょう。ここでは、など温室効果ガス 10,611 10 kcal 10 消費量を減らせれば、業務部門のエネル 10 5,000 CO2 6121PJと・0%を占めます。続いて運輸部門は3194PJで・4%、庭部門は1986PJで・0%となっ CO2 10 kcal 2 飲食店 10,210 京都議定書に基づいて1990年比の 22 44 の削減を、エネルギー消費量の削減と読 50,000 務部門は年比で・5%も増加して注：（一財）省エネルギーセンター「 2014年版 EDMC/エネルギー・経済統計要覧」より作成で万4227PJ となっています。こみ替えて統計数値で確認していきます。不動産業は、まちづくりにおけるオフィスビルの開発・運営・管理やマンションなど住宅の供給を主な業務としていますが、ここでは、冷暖房や給湯、照明、エレベーターなどの動力といった大量のエネルギーを消費するオフィスビル（事務所・ビル）を中心に取り上げたいと思います。人々が活動するためには、エネルギーは欠かせません。そのエネルギー消費量を活動別に分類すると、工場などの産業部門、オフィスや商業施設などの業務部門、トラックなどの運輸部門、そして家庭部門に分けられます。図表 2 業務部門の建物用途別エネルギー消費量の推移 4%減少し、運輸部門でも年比で・ 7%の微減となっています。一方で、業 0 12 0 旅館 4,047 8,583 4,060 9,085 ホテル・ 4,778 3,375 5,272 10,000 3,239 病院 4,169 5,626 3,720 学校 4,478 4,222 15,000 5,675 4,637 3,314 卸小売 3,451 4,790 5,393 3,564 20,000 事務所 7,919 3,633 3,371 6,455 25,000 9,385 8,796 9,271 40,000 8,555 9,120 30,000 6,911 35,000 8,669 8,931 45,000 90 CO2 業務部門は2926PJで・6%、家 22 4 第　回 1,622 2,000 20 数字で読み解く不動産業 5,000 4 人々の生活に関わりの深い住まいやまちづくりを担う不動産業。このコーナーでは、数値やデータ 1,986 2,024 2,500 3,194 3,217 3,500 14 90 CO2 オフィスビルの㎡当たりエネルギー消費は約％削減 5,500 うな役割を果たしているか、考えてみま 6,000 43 17 温室効果ガスの増加による地球温暖化は、気候変動や生態系への影響など様々な問題を引き起こしています。地球温暖化の原因となる温室効果ガスを減らしていくことは、今や世界共通の課題となっています。温室効果ガスを減らすには、エネルギー消費量を抑えるだけでなく、エネルギーを効率良く利用することが必要です。など温室効わが国全体で取り組む果ガスの削減について、不動産業はどのよ 6,121 6,500 1 4 をもとに、不動産業が果たしている役割を明らかにしながら、どのように日本の経済・社会に貢献地球環境問題と不動産業の関係を考えるしているか、解説します。今回は、地球環境問題と不動産業の関係について考えてみました。 6,993 7,000 ※ＭＪはメガジュール、百万ジュール PJ はペタジュール、千兆ジュール図表 1 部門別最終エネルギー消費量の推移 1 連載 16 中でもFujisawaサスティナブル・スマートタウンは、建設も終盤を迎えていた現地を、ながら、今号の原稿編集過程で初めて知りました。近いうちに現地に行ってまちの姿を見小生も東海道線の車窓から見たことがありますが、まちに電柱が無い事実を、恥ずかしまた、我が家も太陽光発電とエコキュートを装備しており、これまでは、毎月の売電状況たいと思います。きているのだなあ、と改めて感じ、ちょっと嬉しい気持ちになりました。（M）の明細を確認することだけを楽しみにしていましたが、小生も少なからず環境に貢献で一般社団法人　不動産協会 2015 年 3 月号＜通巻 92 号＞発行日　2015 年 3 月 31 日発行人　（一社）不動産協会〒 100-6017　東京都千代田区霞が関 3-2-5　霞が関ビル17 階 Tel.03-3581-9421　Fax. 03-3581-7530 http://www.fdk.or.jp 編集人　不動産協会広報委員会企画・編集協力　株式会社不動産経済研究所株式会社シマ・コーポレーションレイアウト・デザイン株式会社タクトデザイン事務所印刷　三美印刷株式会社部門全体で1990年比で約％削減できているというデータもあります。冷暖房のエネルギー消費を削減するには、省エネ性能に優れた空調機器を導入することに加えて、建物そのものの断熱性を高めることが重要です。不動産業界は断熱性が高く、省エネ性能に優れたオフィスビルを積極的に供給しています。オフィスビルの新規供給が、結果として全体のエネルギー消費量の削減に繋がっていくとすれば、不動産業は環境負荷の軽減に寄与しているといえるでしょう。編集後記今年度最後のFOREは環境特集でした。 Future of Real Estate 不動産業界（不動産協会）の環境負荷に向けた取組みとERRの目標値を上げ（新築オフィスビルを設計する際に原則としてERRで％以上増加、PALで％以上の低減を達成する目標）、環境負荷低減に向けた努力を続けています。不動産協会の取り組みは、産業界全体で取り組む削減とも歩調を合わせています。日本経済団体連合会は、 2030年に向けた温室効果ガスの削減目標を定めた「経団連低炭素社会実行計画（フェーズⅡ）」を今年月に策定しています。不動産協会もフェーズⅡ に対応して、2013年に策定した『不動産業環境実行計画』に2030年の目標を設定しました。具体的には、会員企業の本社ビルについてはエネルギー消費原単位をさらに改善し、2020 年度は2 0 0 5 年度比で％削減、 2030年度は％削減を目標とします。例えば先進技術（除湿能力に優れたデシカント空調、壁や天井を冷やすことで体感温度を下げる輻射空調、日照や利用に合わせて調節される知的照明システムなど）の導入事例を共有し、助成を活用して導入を推進します。オフィスビルの環境負荷を軽減するためには、運用面での取り組みも重要です。オフィスビルの経営者団体の日本ビルヂング協会連合会は、オフィスビル共用部分のエネルギー消費原単位を、冷暖房などの運用の改善によって2030年度までに 2009年度比20%削減という目標を立てています。不動産協会は、日本ビルヂング協会との連携を強化し、ソフト・ハード両面から不動産業全体の環境負荷軽減に努めていくとしています。（執筆協力・明海大学不動産学部） Future of Real Estate オフィスビルの延床面積（百万㎡）（MJ/ ㎡） 0 では、不動産業はオフィスビルのエネルギー消費量の削減にどれだけ貢献できているでしょうか。図表は、オフィスビルの延床面積の推移と、オフィスビルの㎡あたりのエネルギー消費量（原単位）の推移を示したものです。これを見ると、オフィスビルの床面積は1990年比で、約・倍に増加（％増）していることが分かります。一方で、オフィスビルの㎡あたりのエネルギー消費量を見ると、 1990年には㎡当たり年間924MJ を消費していましたが、2005年には 789MJ、2013年には760MJ まで減少しています。オフィスビルの㎡当たりのエネルギー消費量は、1990年から2013年までに約％もの削減を達成したことになります。オフィスビルの延床面積の増加とは反対に、㎡あたりのエネルギー消費量は減少していることから、新たに建設されたビルの省エネ性能は高いと推測できます。また、冷暖房や給湯設備などの省エネ化が進んだとも推測できます。実際、冷暖房のエネルギー消費は、業務 100 100 17 200 10 3 5 10 CO2 30 10 3 25 3 50 200 484 10 なお、不動産協会は、オフィスビルの温室効果ガスを減らすための努力目標を示した「不動産業における環境自主行動計画」（2008年第版）において、オフィスビルの新築にあたっては、 PAL（建物の外壁や窓などの断熱性を表す基準値）を％程度以上下回るとともに、 ERR（空調設備、機械換気、照明、給湯、エレベータなどのエネルギー消費量の低減率を表す数値）を％程度以上上回ることを会員企業に要請しています。その結果、会員企業が2008年度から2012年度に竣工させたオフィスビルにおいては、すべてのビルが協会が目標としたPALの低減を達成、ERR も100％のビルが増加目標を達成しています。これは、オフィスビルの断熱性を上げ、暖房エネルギーの消費量の削減に繋がっているといえます。さらに、2013年月にはPAL NO.92 17 760 700 2013 2010 2005 2000 1995 1990 0 300 500 5 800 479 460 435 394 300 313 400 600 1,000 1 500 789 810 859 902 924 900 400 600 （MJ/ ㎡）図表 3 オフィスビル（事務所・ビル）のエネルギー消費原単位の推移（ MJ/ ㎡）および延床面積の推移（百万㎡）資料：（一財）省エネルギーセンター「 2015年版 EDMC ／エネルギー・経済統計要覧」より作成。 15 ― 中央郵便局ビルの屋上に昇ると、東京駅が光の中で浮かんでいた。「宇宙ステーションみたいだね」と子供のはずむ声。大人もひととき、夢の中にいるような気分でその幻想的な景色に見入る。