2015年3月期 決算説明会 2015年5月14日（木） 代表執行役社長 山口 陽 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 専務執行役 雲嶋 寧彦 執行役 宮川 公之介 本資料に関する注意事項 本資料に掲載されている、当社の現在の計画、見通し、戦略などのうち、 歴史的事実でないものは、将来の業績に関係する見通しであり、これらは、 現在入手可能な情報から得られた当社の判断に基づいております。 従いまして、これらの見通しのみに全面的に依拠することはお控え下さるよう お願いいたします。 実際の業績は、外部環境及び内部環境の変化によるさまざまな重要な要素に より、これらの見通しとは大きく異なる結果となりうることを、ご承知おきください。 これらの見通しと異なる結果を生じさせる原因となる要素は、関東財務局長に 提出しております有価証券報告書の「事業等のリスク」において記載されておりま すが、これらに限られるものではありません。 なお、本資料は情報提供のみを目的としたものであり、当社が発行する 有価証券への投資の勧誘・募集を目的としたものではありません。 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 1 2015年3月期 決算概要 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 2 15/3期決算概要 ◆ 営業利益、経常利益は増益 新築マンション販売において、適正利益の確保を最重視した販売活動を行ったことなどにより減収となる も、㈱穴吹工務店の業績寄与もありマンション利益率がアップした結果、営業利益、経常利益は増益。 前期に負ののれん発生益の計上があったことなどにより当期純利益は減益。 （単位：億円） 15/3期実績 14/3期実績 前期比 15/3期計画 営業収入 3,171 3,338 △ 166 3,300 営業利益 181 169 ＋ 12 190 経常利益 167 156 ＋ 10 178 当期純利益 121 207 △ 86 135 15/3期実績 配当 3円 ※当連結会計年度より会計方針を変更したことに伴い、前連結会計年度は遡及適用後の数値を記載。 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 3 15/3期決算概要＜セグメント別＞ （単位：億円） 15/3期実績 14/3期実績 前期比 15/3期計画 営業収入 営業利益 1,207 101 1,427 78 △ 220 ＋ 22 1,290 102 営業収入 不動産管理 営業利益 1,580 83 1,582 97 △1 △ 13 1,640 92 営業収入 不動産流通 営業利益 418 28 366 23 ＋ 52 ＋4 405 27 不動産開発 消去又は 全社 営業収入 営業利益 △ 34 △ 31 △ 38 △ 30 ＋3 △1 △ 35 △ 31 連結 営業収入 営業利益 3,171 181 3,338 169 △ 166 ＋ 12 3,300 190 ※当連結会計年度より会計方針を変更したことに伴い、前連結会計年度は遡及適用後の数値を記載。 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 4 不動産開発事業 15/3期概要 ◆ マンション事業 適正利益の確保を最重視した販売活動により売上戸数は減少するも、前期においては限定的であった ㈱穴吹工務店の業績も寄与し、マンション利益率がアップした結果、前期を大きく上回る利益を確保。 利益目線を厳格化した仕入スタンスは引き続き継続。 マンション売上戸数・利益率 （戸） マンション売上戸数 営業利益・営業利益率 利益率 （億円） 営業利益 営業利益率 24.7% 8.4% 21.3% 5.5% 3,790 3,066 78 14/3期 15/3期 14/3期 ※当連結会計年度より会計方針を変更したことに伴い、前連結会計年度は遡及適用後の数値を記載。 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 101 15/3期 5 管理受託 不動産管理事業 15/3期概要 マンション管理ストック、ビル・施設の年間契約残高ともに着実に増加。 マンション管理受託戸数 （戸） ビル・施設の年間契約残高 （億円） 526,131 287 280 516,658 9,473戸増 14/3期末 15/3期末 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 7億円増 14/3期末 15/3期末 6 請負工事 不動産管理事業 15/3期概要 ビル・施設関連の工事売上は増加したものの、マンションの修繕工事およびリフォーム工事等の売上は減少。 受注残高は、ビル・施設関連の残高増加が大きく寄与。 請負工事売上 請負工事受注残高内訳 （億円） （億円） 679億円 662億円 224 314億円 236億円 226 143 63 72 60 64 320 312 157 152 14/3期 15/3期 14/3期末 15/3期末 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 7 7 66 78億円増 11 ９ 7 不動産流通事業 15/3期概要 ◆売買仲介・不動産販売 売買仲介件数は減少した一方、マンションの売上戸数は大幅に増加し1,000戸を超過。 中古マンション売買仲介件数・手数料率 （件数） 売買仲介件数 手数料率 中古マンション売上戸数・総利益率 （戸数） 売上戸数 総利益率 20.3% 20.3% 5.0% 5.0% 6,432件 6,232件 827戸 1,056戸 229戸増 14/3期 15/3期 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 14/3期 15/3期 8 事業運営方針 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 9 大京のこれまで① 基本戦略 『 ストックとフローの両輪経営 』 ストック事業の拡大 • ストック事業の営業収入 1,260億円(10/3期) ⇒ 約2,000億円(15/3期) • ストック対フロー割合 ４：６ (10/3期) ⇒ ６：４ (15/3期) ※セグメント収入単純合算ﾍﾞｰｽ フロー事業は収益性を重視し、省資金・高回転型事業を推進 • ボリューム重視 ⇒ プロジェクト毎の収益性を重視 • ３大都市圏へ経営資源を集中 ⇒結果として マンション利益率 15/3期 24.7％ 直近３ヵ年平均 21％超 安定したキャッシュフロー ⇒ 直近3カ年平均 営業利益額 財務基盤の強化 ⇒ 自己資本比率 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 190億円 26.4％(10/3期) ⇒ 48.2％(15/3期) 10 大京のこれまで② ストックの基盤強化とリソースの獲得および再編 管理事業は、積極的な買収による規模の拡大を図り、効率化のための統合を実施 建築・工事事業は、リソース(機能と人財)の獲得を目指す買収と ノウハウの共有や購買力の強化を図る再編を実施 流通事業は、再編により全国の主要都市をカバーするネットワークを構築 【直近の主な再編】 マンション管理 ビル管理・工事 建築・工事 流通 穴吹 グランド オリックス・ 穴吹不動産 《再編前》 アペックス和光 大京建設 穴吹建設 大京リアルド コミュニティ アメニティ ファシリティーズ センター 《再編後》 穴吹コミュニティ オリックス・ファシリティーズ 大京穴吹建設 アセット ウエーブ 大京穴吹不動産 安定した収益力と財務基盤を活用し獲得してきたリソースの再編も完了 新たな成長ステージに向けた準備は終了 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 11 グループの強みを活かして、成長に向けた打ち手を実施 安定したキャッシュフローに基づく潤沢な資金 ＋ 全国主要都市での ネットワーク 豊富な顧客基盤 お客さまニーズに応えられる 建築・施工能力 ■展開済み都道府県 47 ■ターゲット都市人口 30万 ■事業拠点 240超 ■海外展開国 ３ヵ国 ■管理組合数 約9,500 ■管理世帯数 52万超 ■管理施設数 約5,900件 （ビル・商業施設ほか） ■技術系人財 1,300人超 ■建築施工・請負実績 ・新築分譲マンション 累計約1,400棟(穴吹工務店) ・大規模修繕工事 累計5,000棟 今後の基本戦略 『潤沢な資金の投下によるフローとストックの相互成長』 Ⅰ.不動産情報の活用による投資対象の多様化 Ⅱ.お客さま接点の拡充による収益機会の獲得 Ⅲ.建築・施工能力の駆使および外部マーケットへの進出 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 12 Ⅰ-① 不動産情報の活用による投資対象の多様化 用地・建物情報の有効活用 新築マンションは、一定の事業ボリュームを確保しつつ、あらゆる不動産への投資を多様化 事業環境等を勘案しながら、需給バランスの良好なエリアで柔軟に事業展開 売買仲介 媒介取得 マンション適地 1,000件 用地・建物情報 10,000件 未活用情報 約38,000件 売却反響 40,000件 10,000件 リノベーション 販売用買取 1,200件 投資対象・手法の多様化 Ex. • サービス付高齢者住宅 • 賃貸マンション・アパート • シェアハウス • 収益不動産 ⇒将来的にREITへ売却もあり ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. ソリューションビジネスへの活用 Ex. • 土地仲介＋建設ソリューション提案 • 商業ビル・店舗仲介 • 賃貸管理・賃貸仲介 • マッチングビジネス 13 Ⅰ-② 情報活用の実例(国内) 大手企業保有の社宅をシェアハウスに再生 都市型賃貸集合住宅の販売開始 遊休不動産のバリューアップ提案 グループリソース・ノウハウの融合 ⇒ デベロッパー＋仲介・賃貸管理 都市部の狭小地や不整形地の有効活用 遊休地を所有するオーナー様へ提案 ⇒ 相続税対策＋賃貸経営サポート ソーシャルレジデンス吉祥寺 エントランス ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. キッチン フォブールSQUAREシリーズ 外観イメージ 14 Ⅰ-③ 不動産流通ネットワークの更なる拡大 業績拡大に向け、新規出店を継続 新たな営業ネットワークを展開し、あらゆる不動産情報を獲得、有効に活用 180 反響 13 万件超 14.0 160 12.0 140 8.8 120 7.5 100 80 6.0 70店舗 店舗網拡大 ・反響数増加 100店舗 10.0 8.0 (28都道府県) 6.0 60 21 23 4.0 40 20 39 41 47 2.0 0 0.0 13/3期末 14/3期末 大京リアルド ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 15/3期末 穴吹不動産センター 20/3期末 合計 15 Ⅰ-④ リノベーションマンション販売の拡大 ライオンズ・サーパスの供給量が多いエリアから重点的に事業拡大 グループ管理ストックから推計される年間流通量のうち補足率は2割弱 全国主要都市をカバーする店舗網を活かし、早期に2,000戸体制を確立 大京穴吹不動産 スタート 全国で営業強化 2,000戸超 24時間ﾘﾉｱﾙﾌｧｺｰﾙ開設 リノアルファ展開開始 384 322 11/3期 12/3期 595 13/3期 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 827 14/3期 1,056 15/3期 20/3期 16 Ⅰ-⑤ リフォームビジネスの拡大 売買仲介・不動産買取等タッチポイントを活用し、戸建リフォームも着手 リフォーム市場規模推計 リフォーム工事のターゲット拡大 8.0 7.2 売買仲介 兆円 兆円 0.7 7.3 0.6 6.5 リフォーム 不動産買取 マンション 2015年 戸建 2020年 戸建 マンション ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 17 Ⅰ-⑥ 情報活用の実例(海外) 海外での事業展開の積極化⇒オリックスとの連携 マンション開発：オーストラリア・台湾 海外投資家向けインバウンド：香港・台湾 事業化の判断軸は日本と同様 ① 収益目線を厳格化 ② 事業期間は、2-3年程度 ③ 開発規模は100-200戸程度 グループ内で一貫したトータルサービスを提供 ① 売買仲介＋賃貸管理 ② リノベーションマンション販売＋賃貸管理 ③ 賃貸付マンション販売＋賃貸管理 豪州 香港 台湾 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 18 Ⅱ-① 顧客接点の量的拡大【マンション管理】 部分管理の提案により、自主管理からの切替市場に対応 マンション管理受託戸数 52万戸→65万戸(2020年) 賃貸管理 受託 大規模修繕工事 受注 〈管理受託市場の内訳〉 93.7% 管理会社の 受託市場 562.2万戸 売買仲介 取扱 駆けつけサービス 導入 ストック戸数 【2014年】 リフォーム 受注 600万戸 うち新規供給 6.3% 12万戸 自主管理 市場 37.8万戸 ※出所 マンション管理業協会 平成26年度 マンション管理受託動向調査より推計 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 保守点検 セキュリティサービス （参考）「総合管理」と「部分管理」 基 幹 事 務 会計業務 管理員業務 維持・修繕の実施調整 清掃業務 理事会・総会支援 設備点検業務 遠隔管理業務 総合管理 どれかが欠ける場合は「部分管理」 19 Ⅱ-② 顧客接点の量的拡大【ビル管理】 専門性・強みが発揮できる分野での受注を強化 医療・福祉施設、官公庁施設、太陽光発電設備O&M、ホテル等宿泊施設など サニーソーラー福島中央発電所(26.2MW) ビル・施設管理 年契残高推移（億円） 350億円 241 260 280 287 国立国会図書館関西館(京都府) 12/3期末 13/3期末 14/3期末 15/3期末 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 20/3期末 20 Ⅱ-③ 顧客接点の質的向上による収益機会の獲得 お客さまのニーズ・ウォンツをお聴きするためのインフラを整備 タッチポイントの質的向上を図り、ビジネスチャンスに活用 グループ共通 顧客データベース 250万件 フィードバック 蓄積 タッチポイント お客さま係 訪問対象世帯数 ＋ 【リアル】 約20万世帯 設備交換 居住者 サービス ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. カスタマーセンター問合せ数 【Tel】 約24万件/年 リフォーム インテリア 物販 ＋ ポータルサイト会員数 （くらしスクエア・さーぱすねっと） 【ネット】 約15万世帯 売買仲介 賃貸管理 21 Ⅲ-① 建築・施工能力の駆使 製販一体型ビジネスモデルを最大限活用 建設労務者不足や資材コストが上昇する局面においても、マンションの建築・施工が可能 ライオンズサーパスのポイント • • • 大京のブランド・購買力、穴吹工務店の施工能力・コスト競争力を掛け合わせ、シナジー創出 ライオンズとサーパスを融合し、高級感と使い勝手を両立 高品質・低コストで、且つメンテナンス性にも優れたマンションを提供 共同事業・グループ内マンション建設請負事例 物件名 ライオンズ大濠公園グランゲイト ライオンズ柏旭町サーパスレジデンス ライオンズ柏千代田サーパスレジデンス ライオンズ比治山本町 ライオンズ鴨居 ライオンズ国泰寺グランアクシス ライオンズ笹丘サーパスレジデンス ライオンズ新船橋サーパスレジデンス エリア 九州 首都圏 首都圏 中国 首都圏 中国 九州 首都圏 形態 建設請負 JV JV JV 建設請負 建設請負 JV JV ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 戸数 52戸 42戸 43戸 78戸 99戸 82戸 108戸 37戸 竣工予定 竣工済 16/3期 16/3期 16/3期 17/3期 17/3期 17/3期 17/3期 ライオンズ笹丘サーパスレジデンス(九州初の共同事業) 事業主：大京、穴吹工務店 設計・施工・管理：穴吹工務店 22 Ⅲ-② 外部マーケットへ進出 マンション、ビルなど既存のお客さまからの工事受注強化に加え、 公共施設の建築請負など外部のマーケットへのアプローチも積極化 請負工事営業収入(億円)の推移 ※マンション、ビル、一般請負工事 616 601 公共施設の建築・工事にも対応 900億円超 高松市立高松第一小学校・高松第一中学校 香川県高松市 ※3社JVで施工 外部 マーケット 393 422 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 20/3期 23 投資方針および業績予想 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 24 M&A実績 ストック事業を中心に、着実にM&Aを実施 買収年 2009年 2009年 2012年 2013年 2013年 2015年 事業内容 ビル管理 マンション管理 マンション管理 ビル管理 マンション管理 電気設備・計装工事 デベロッパー マンション管理 建設・工事 不動産仲介・賃貸 修繕工事 会社名 売上規模 オリックス・ファシリティーズ 329億円(2008/3月期） Ｊ・ＣＯＭＳ 48億円(2008/3月期） グランドアメニティ アペックス和光 34億円(2012/3月期) 52億円(2012/3月期) 穴吹工務店 単体：318億円(2012/9月期） ５社：579億円(2012/9月期） 秀建 10億円(2014/3月期) 引き続き、マンション・ビル等の管理ストックの拡大 建設・工事リソースの増強、リフォーム・居住者向けビジネスの拡充 等、収益規模の拡大に寄与するM&Aを積極的に実施していく ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 25 投資方針 潤沢なキャッシュと安定したキャッシュフローを積極活用 15/3期末 現金及び預金 965億円 16/3期～20/3期 営業ＣＦ 約1,000億円 「フロー事業」の収益拡大 「ストック事業」の成長加速 未活用情報の有効活用 Ｍ＆Ａの実施による ビジネス領域の拡大 投資対象の多様化 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 26 16/3期業績予想 （単位：億円） 16/3期予想 15/3期実績 1,300 1,207 89 101 差異 ＋ 92 △ 12 不動産開発 営業収入 営業利益 不動産管理 営業収入 営業利益 1,670 94 1,580 83 ＋ 89 ＋ 10 不動産流通 営業収入 営業利益 430 30 418 28 ＋ 11 ＋1 消去又は 全社 営業収入 営業利益 △ 50 △ 33 △ 34 △ 31 △ 15 △1 連結 営業収入 営業利益 経常利益 3,350 180 170 3,171 181 167 ＋ 178 △1 ＋2 125 121 ＋3 親会社株主に帰属する 当期純利益 配当 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 3円 27 ©2015 DAIKYO INCORPORATED, All rights reserved. 28
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