Ertragswertverfahren University of Novi Sad, Faculty of Civil Engineering Subotica 19. + 20. Mai 2015 Am Tempelhofer Berg 7 D 10965 Berlin Tel.: +49 30 69 59 58 – 0 Fax: +49 30 69 59 58 – 99 Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger [email protected] www.bvk-vermessung.de Recognised European Valuer Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page Page 1 1 www.immowert-burneleit.de Übersicht 1. Rückblick auf 19.05.2015 2. Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter 3. Genauigkeitsbetrachtungen 4. Berechnungsbeispiel 5. Schlussbemerkungen Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 2 Rückblick Ertragswertverfahren Miete, Pacht Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Lage, Lage, Lage Bezugsfläche Restnutzungsdauer BODENWERT RENDITEOBJEKTE GEBÄUDEERTRAGSWERT KORRELATION Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 3 Rückblick Derivate des Ertragswertverfahrens 1. allgemeines Ertragswertverfahren ( Reinertrag des Grundstücks Bodenwertverzinsungsbetrag ) Barwertfaktor Bodenwert vorläufiger Ertragswert RoE BWK BW * p* V BW BOG Ertragswert RoE = jährlicher Rohertrag BWK = Bewirtschaftungskosten BW = Bodenwert P = Liegenschaftszinssatz V = Vervielfältiger (Barwertfaktor) BOG = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 4 Rückblick Derivate des Ertragswertverfahrens 2. vereinfachtes Ertragswertverfahren Reinertrag des Grundstücks Barwertfaktor Bodenwert Abzinsungsfaktor vorläufiger Ertragswert RE * V BW * AF BOG Ertragswert RE = jährlicher Reinertrag V = Vervielfältiger (Barwertfaktor) BW = Bodenwert AF = Abzinsungsfaktor BOG = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 5 Rückblick Derivate des Ertragswertverfahrens 3. periodisches Ertragswertverfahren Summe der auf Stichtag abgezinsten und kapitalisierten Erträge im Betrachtungszeitraum (Anwendung z.B. bei Staffelmietverträgen) Restwert des Grundstücks am der Ende des Betrachtungszeitraums vorläufiger Ertragswert RE1 * AF1 RE 2 * AF2 ... REi * AFi RW * AFb BOG Ertragswert REi = jährlicher Reinertrag der einzelnen Perioden AF = Abzinsungsfaktor für die einzelnen Perioden Afb = Abzinsungsfaktor für den Betrachtungszeitraum RW = Restwert des Grundstücks BOG = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 6 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter • Folgende Parameter im allgemeinen Ertragswertverfahren sind zu ermitteln: - Bodenwert (BW) - Jahresrohertrag (RoE) - Bewirtschaftungskosten (BWK) - Jahresreinertrag (RoE – BWK) - Liegenschaftszinssatz (p) - Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (RND) - Barwertfaktor für die Kapitalisierung (V) - Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BOG) Ertragswert RoE BWK BW * p* V BW BOG Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 7 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Jahresrohertrag Miete, Wohnen Gewerbe Pacht, Stellplatzmiete Vergütungen aus z.B. Vermietung von Plakatwänden nachhaltig erzielbare Einnahmen Jahresrohertrag Zu beachten: • Mietverträge prüfen (Laufzeit, Besonderheiten, Wohnen, Gewerbe) • Netto-Kalt-Mieten sind anzusetzen (marktüblich erzielbar) • Prüfung über Mietspiegel Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 8 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Flächenbilanz eines Gebäudes Brutto-Grundfläche (BGF) Netto-Grundfläche (NGF) KonstruktionsGrundfläche (KGF) Nutzfläche (NF) Hauptnutzfläche (HNF) Nebennutzfläche (NNF) Mietfläche (MF) Funktionsfläche (FF) Verkehrsfläche (VF) nach DIN 277 Teil 1 Bezugsgrundlage für Rohertrag Fazit: Eine Überprüfung der Mietfläche ist unerlässlich Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 9 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Bewirtschaftungskosten Kostenart grobe Orientierungswerte - Beispiele Verwaltungskosten 3 % - 7 % des Jahresrohertrages, 200 € - 300 € pro ME Instandhaltungskosten 7 €/m² MF bis 14 €/m² MF Wohnobjekte jährlich 4 €/m² NF bis 8 €/m² NF Gewerbeobjekte jährlich Mietausfallwagnis 2 % bei Wohnobjekten 4 % bei Gewerbeobjekten Betriebskosten nicht umlagefähige Betriebskosten; z.B. bei Leerstand • keine Modernisierungskosten - kein struktureller Leerstand • soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen. • übliche Spanne: 10 bis 30 % des Rohertrages Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 10 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten Jahresrohertrag Jahresreinertrag des Grundstücks Reinertrag des Grundstücks Grund und Boden bauliche Anlagen verschiedene Nutzungszeiten ewig begrenzte Nutzungsdauer Aufgabe: Zerlegung des Reinertrages in zwei Komponenten Reinertrag der baulichen Anlagen Reinertrag des Bodens Zwei jährliche Zeitrenten Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 11 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Grundsatz der Finanzmathematik Mit Hilfe eines Vervielfältigers (= Barwertfaktor für die Kapitalisierung) wird aus einer Zeitrente der Barwert ermittelt. • Ableitung des Liegenschaftszinssatzes (p) • Ableitung der Restnutzungsdauer (n) Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 12 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Reinertrag der baulichen Anlagen Bodenwert Vergleichswertverfahren p Reinertrag des Grundstücks Bodenwertverzinsungsbetrag Bodenwertverzinsungsbetrag Reinertrag der baulichen Anlagen Ergebnis: Zerlegung in zwei Komponenten ist abgeschlossen Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 13 Liegenschaftszinssatz Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Einflusskomponenten des Liegenschaftszinssatzes Zuschlag wegen Risiko Abschlag wegen Geldentwertung Zuschlag wegen Alterswertminderung Zuschlag wegen Bewirtschaftungskosten Abschlag wegen Miet- und Wertsteigerung Fremd- bzw. Eigenkapitalverzinsung (bankenüblich) Liegenschaftszinssatz Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2014 Fazit: Liegenschaftszinssätze zeigen gegenüber anderen Zinssätzen eine geringe zeitliche Schwankungsbreite Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 14 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Ermittlungsverfahren empirische Methode – Erfahrungssätze analytische Methode – Regressionsanalyse analytische Methode – über Einzelpreise (tatsächliche Kauffälle) Iterationsformel: Näherungsformel: Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 15 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Liegenschaftszinssätze nach Erfahrungswerten in Deutschland - teilmarktabhängig und regional unterschiedlich Wohnhäuser Geschäftshäuser, Bürohäuser Hotels, Gaststätten Lagerhallen Produktionsgebäude 6,0 % bis 8,0 % 6,0 % bis 7,5 % 6,5 % bis 8,5 % 6,5 % bis 9,0 % 7,0 % bis 9,0 % Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2014 Ein- / Zwei- / Dreifamilienhäuser Geschäftshäuser, Bürohäuser Lager- und Produktionshallen 2,0 % bis 4,5 % 5,0 % bis 7,0 % 6,0 % bis 8,0 % IVD-Wohn-Preisspiegel 2010/2011 Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 16 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Gesamtnutzungsdauer (GND): • übliche Zeitraum bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung • insgesamt wirtschaftlich nutzbar • abhängig von Bauart, Bauweise, Ausstattung, Grundriss des Gebäudes Restnutzungsdauer (RND) • Zahl der Jahre • bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Unterhaltung • zukünftig wirtschaftlich nutzbar Normalfall: GND Alter des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag RND verschiedene Modelle zur Ableitung der RND sind am Markt Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 17 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Restnutzungsdauer (RND) ordnungsgemäße Instandhaltung RND Neubau Abriss t Baujahr Wertermittlungsstichtag Ende verlängerte RND Modernisierung Abriss Neubau t Baujahr Fiktives Baujahr unterlassene Instandhaltung Wertermittlungsstichtag Ende tatsächliches Nutzungsende verkürzte RND Neubau Abriss t FiktivesBaujahr Baujahr Wertermittlungsstichtag tatsächliche Ende Nutzungsende Gesamtnutzungsdauer bleibt gleich, RND ist variabel Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 18 Verfahrensbeschreibung und Einflussparameter Reinertrag der baulichen Anlagen V Ertragswert der baulichen Anlagen Bodenwert vorläufiger Ertragswert des Grundstücks Plausibilitätsprüfung gegebenenfalls zusätzliche Marktanpassung besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Abschlussdiskussion Drittverwendungsmöglichkeit Ertragswert = Verkehrswert Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 19 Genauigkeitsbetrachtungen Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 20 Genauigkeitsbetrachtungen Genauigkeit des Bodenwertes unterschiedliche Restnutzungsdauer (RND), gleicher Zinssatz A B C Reinertrag des Grundstücks 20.000 € 20.000 € 20.000 € RND 80 Jahre 40 Jahre 10 Jahre 5% 5% 5% Liegenschaftszinssatz 1. Einschätzung: Bodenwert 60.000 € oder Bodenwertverzinsungsbetrag 1: 3.000 € 2. Einschätzung: Bodenwertverzinsungsbetrag 2: 6.000 € Reinertrag der baulichen Anlage 1: 17.000 € Barwertfaktor Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert relative Differenz 19,60 1: 2: 393.200 € 394.400 € 0,3 % Bodenwert 120.000 € Reinertrag 2: 14.000 € 17,16 1: 2: 351.720 € 360.240 € 7,72 1: 2: 2,4 % 191.240 € 228.080 € 16,2 % Fazit: Genauigkeit des Bodenwertes ist bei langer RND unerheblich. Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 21 Genauigkeitsbetrachtungen Genauigkeit des Liegenschaftszinssatzes gleiche Restnutzungsdauer (RND), unterschiedlicher Zinssatz A Reinertrag des Grundstücks Bodenwert RND Zinssatz Bodenwertverzinsungsbetrag Barwertfaktor Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert relative Differenz B C 40.000 € 40.000 € 40.000 € 200.000 € 200.000 € 200.000 € 20 Jahre 20 Jahre 20 Jahre 6% 5% 4% 12.000 € 10.000 € 8.000 € 11,47 12,46 13,59 521.160 € 573.800 € 634.880 € + 10 % + 22 % Fazit: Der Liegenschaftszinssatz ist stets sehr sorgfältig zu ermitteln, da er eine hohe Einwirkungsintensität auf den Verkehrswert entfaltet. Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 22 Genauigkeitsbetrachtungen Barwertfaktor V in Abhängigkeit von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2014 Fazit: Je höher der Liegenschaftszinssatz desto kleiner der Barwertfaktor. Verkehrswerte von Objekten mit kurzen Restnutzungszeiten sind schwieriger zu ermitteln. Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 23 Berechnungsbeispiel Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 24 Berechnungsbeispiel Lage im Stadtgebiet Blockrandbebauung, hohe GFZ, gewachsene Wohnstruktur Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 25 Berechnungsbeispiel Wertrelevante Angaben zum Bewertungsobjekt: Wertermittlungsstichtag: 09.04.2014 Objektart: Wohngebäude mit Gewerbeanteil Baujahr: 1910 Lage: einfach Baulicher Zustand: befriedigend Ausstattung: mittel Wohnfläche: 3.300 m² Gewerbliche Nutzfläche: 300 m² Grundstücksgröße: 1.250 m² Geschossfläche: 4.500 m² Bodenrichtwert: 410 €/m² (W/2,5) Schätzen Sie den Wert der Immobilie: € Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 26 Berechnungsbeispiel Wahl des Wertermittlungsverfahrens • Mietwohnhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser werden im allgemeinen nach Renditegesichtspunkten beurteilt: Ertragswertverfahren • hinreichende Anzahl von vergleichbaren Kauffällen in der Kaufpreissammlung: Vergleichswertverfahren hier: Wertableitung über allgemeines Ertragswertverfahren Plausibilitätsprüfung über Vergleichswertverfahren Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 27 Berechnungsbeispiel Auszug aus der Bodenrichtwertkarte zum 01.01.2014 Bodenrichtwertzone 1828 mit 410 €/m² (W 2,5) Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 28 Berechnungsbeispiel Ableitung des Bodenwertes über Vergleichswertverfahren Bodenrichtwert: 410 €/m² bei einer lagetypischen GFZ von 2,5 Konjunkturelle Entwicklung: 0 % (stabiles Preisniveau seit dem Stichtag des herangezogenen Bodenrichtwertes) Tatsächliche GFZ des Objektes: 4.500 m² / 1.250 m² = 3,6 GFZ-Anpassung: mittels GFZ-Umrechnungsfaktoren1 1,5530 (GFZ 3,6) / 1,2003 (GFZ 2,5) = 1,2938 Weitere Faktoren (Zuschnitt, Lage): 5 % Abschlag aufgrund Lärmbelastung Bodenwert: 1 410 €/m² x 1,2938 x 1.250 m² x 0,95 = 629.919 € GFZ-Umrechnungsfaktoren vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 29 Berechnungsbeispiel Rohertrag und Reinertrag des Grundstücks - jährlicher Rohertrag Wohnfläche: 3.300 m² gew. Nutzfläche: 300 m² nachhaltig erzielbare Miete: 5,65 €/m² pro Monat nachhaltig erzielbare Miete: 7,50 €/m² pro Monat 3.300 m² x 5,65 €/m² x 12 300 m² x 7,50 €/m² x 12 = = = 223.740 € 27.000 € 250.740 € - Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten: 5,5 % Instandhaltungskosten: 12 €/m² Wohnfläche und 6 €/m² Nutzfläche Mietausfallwagnis: 2 % bei Wohnungsmieten und 4 % für Gewerbemieten 223.740 € x 0,055 3.300 m² x 12 €/m² + 300 m² x 6 €/m² 223.740 € x 2 % + 27.000 € x 4 % = = = = - Reinertrag 250.740 € - 59.261 € = 12.306 € 41.400 € 5.555 € 59.261 € 191.479 € Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 30 Berechnungsbeispiel Restnutzungsdauer über relativen Modernisierungsgrad Modernisierungszustand des Objektes Modernisierungselemente Dach Fenster Leitungssyteme Heizungsanlage Außenw ände Bädern / WCs Modernisierung des Innenausbaus Grundrissgestaltung maximale Punktzahl 15 15 15 5 10 10 15 15 Sum m e 100 erreichte Punktzahl 6 3 3 1 3 3 4 4 27 Der Modernisierungsgrad beträgt 27. übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) von Mehrfamilienhäusern: 60 bis 80 Jahren 80 Jahren Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 31 Berechnungsbeispiel Ableitung der Restnutzungsdauer tatsächlic hes Gebäudealt er 100 Gesamtnutzungsdauer 2014 1910 relatives Gebäudealt er (%) 100 relative Restnutzungsdauer [%] 80 Jahre relatives Gebäudealt er (%) relatives Gebäudealter (%) 130% relative Gebäudealter zu ≥ 100 % Modernisierungsgrad relatives Gebäudealter (%) 94 95 96 97 98 99 ab 100 0-5 20 40 65 ab 90 relative modifizierte Restnutzungsdauer (%) 17 16 16 16 15 15 14 30 29 29 28 28 27 27 43 43 43 42 42 42 41 57 57 56 56 56 56 56 70 70 70 70 70 70 70 relative Restnutzungsdauer ergibt sich durch Interpolation und beträgt 32 % von 80 Jahren = 26 Jahre Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 32 Berechnungsbeispiel Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Liegenschaftszinssatzspanne von 4,5 % - 6,5 % objektbezogener Liegenschaftszinssatz über Zielbaumverfahren: Ausprägung des konkreten Einflussfaktors - Benotung zwischen 0 und 2 0 = positiver Einfluss 1 = neutraler Einfluss 2 = negativer Einfluss Einflussfaktor Ausprägung Gewicht Benotung Ergebnis Lage einfach 0,3 2 0,6 Gebäudekonzept normal 0,2 1 0,2 Restnutzungsdauer 26 Jahre 0,1 2 0,2 Marktsituation gut 0,2 0 0,0 Objektgröße groß 0,2 2 Summe 0,4 1,4 Ergebnissumme multipliziert mit Spannenbreite (2,0 %) ergibt den doppelten Zuschlag zum unteren Spannenwert. 4,5 % + 1,4 x 2,0 % / 2 = 5,9 % Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 33 Berechnungsbeispiel Bodenwertverzinsungsbetrag Bodenwert Bodenwertverzinsungs -betrag Liegenschaftszinssatz 629.919 € x 37.165 € 5,9 % = Reinertragsanteil der baulichen Anlagen Reinertrag des Grundstücks 191.479 € Bodenwertverzinsungsbetrag - 37.165 € Reinertrag der baulichen Anlagen = 154.314 € Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 34 Berechnungsbeispiel Barwertfaktor für die Kapitalisierung Barwertfaktor auch aus Tabellen interpolierbar Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 35 Berechnungsbeispiel • Ertragswert der baulichen Anlagen Reinertrag der baulichen Anlagen V 154.314 € x • Ertragswert der baulichen Anlagen 13,13 2.026.143 € = vorläufige Ertragswert des Grundstücks - besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im vorliegenden Fall keine vorhanden Ertragswert der baulichen Anlagen 629.919 € vorläufiger Ertragswert des Grundstücks Bodenwert + 2.026.143 € = 2.656.062 € Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 36 Berechnungsbeispiel Plausibilitätsprüfung über Vergleichswertverfahren Der Vergleichswert wird über recherchierte Kauffälle aus der Kaufpreissammlung ermittelt Ablauf Ergebnisse Anzahl der Kauffälle 7 Kaufpreisspanne je m² Geschossfläche 483 € bis 1.355 € Ausreißer 1 neue Kaufpreisspanne je m² Geschossfläche 483 € bis 974 € Anpassung an Bewertungsobjekt Zu- oder Abschläge arithmetische Mittel 655 €/m² Geschossfläche 4.500 m² Vergleichswert 655 €/m² x 4.500 m² 2.947.500 € Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 37 Berechnungsbeispiel Ableitung des Verkehrswertes Plausibilisierung: Abweichung zwischen Vergleichswert und Ertragswert 10 % • Keine zusätzliche Marktanpassung notwendig • Verkehrswert ergibt sich direkt aus dem Ertragswert Verkehrswert pro m² Geschossfläche: 600 €/m² Verkehrswert zum 09.04.2014 2.700.000 € Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 38 Schlussbemerkungen Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 39 Schlussbemerkungen Hinweise zur Verkehrswertermittlung Falsch Richtig Alle Rechenschritte auf volle € runden 2.569,23 € 2.569 € Keine Zwischenrundung 2.600 € 2.569 € Flächen auf volle m², Miete und Kosten auf volle € runden siehe oben zum Abschluss Verkehrswert auf zwei signifikante Stellen runden 1.345.678 € - 1.350.000 € 78.569 € - 78.600 € 1.300.000 € 79.000 € Verkehrswert ca. 130.000 € Spanne von 120.000 € bis 140.000 € 130.000 € Ergebnis stichtagsorientiert 2. Quartal 2014 09.05.2014 Verkehrswert nicht in die Zukunft ausweisen Verkehrswert am 04.06.2015 Unterschrift am 10.01.2015 keine Mittelbildung aus Sachwert und Ertragswert Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 40 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. 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