Neuerstellung des
Hamburger Mietenspiegels 2015
Finales Leistungsangebot fDr die Freie und Hansestadt Hamburg,
Beh6rde für Stadtentwicklung und Umwelt,
Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung
Hamburg, Oktober 2014
~ 2-
1
AufgabenstellungNorbemerkung
Die Freie und Hansestadt Hamburg, vertreten durch die Behörde für Stadtentwicklung
und Umwelt, Amt fOr Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung, plant im Jahr
2015 den neuen Hamburger Mietenspiegel herauszugeben. Es handelt sich dabei um
eine Neuerhebung der Grundlagendaten auf der Basis einer repräsentativen .Erhebung von rund 11-.500 mietspiegelrelevanten Mietedaten aus dem Bestand freifinanzierter Wohnungen, mit denen ein repräsentativer Tabellenmietspiegel mit ausreichender Feldbesetzung erstellt werden kann, der den Bedingungen von
§ 558 d BGB genügt. Diese Erhebung stellt wegen ihrer komplexen Methodik und der
Anforderungen an die wissenschaftliche Präzision überdurchschnittliche Anforderungen an das bearbeitende Institut und die Erfahrungen der Mitarbeiter.
Vor dem Hintergrund langjähriger Erfahrungen auf diesem Feld urid laufender aktueller Mietspiegelarsteilungen bewirbt sich F+B Forschung und Beratung für Wohnen,
Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, hiermit um die Durchführung dieser Untersuchungsaufgabe.
Das folgende Leistungsangebot orientiert sich an der Ausschreibung Vergabenummer
2014000055.
'
.
1.1
Anwendungsmöglichkeit des Mietenspiegels bei einer gesetzlichen Rerun der Neuverm
ieten
-3-
1.2
Neustrukturierung der Neubauklasse ab 1994
-4-
2
Leistungsangebot
Gemäß der Leistungsbeschreibung zum qualifizierten Hamburger Mietenspiegel wird
·
F+B bei der Beauftragung folgende Leistungen erbringen:
Entwicklung und Abstimmung der Studienkonzeption
Erarbeitung von Vorschlägen für den weiteren Umgang mit dem Thema ..Energetik" {vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.1)
Bestimmung und Abgrenzung der Grundgesamtheit, Planung und Ziehung der
Stichprobe (vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.2)
Vorbereitung und Durchführung der Feldarbeit (Stichtag der Erhebung 1. April
2015), inkl. einer Kontrolle der Feldarbeit und der Erhebungsergebnisse und
Datenaufbereitung und Übernahme auf Datenträger (vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.3)
Statistische.Zusatzanalysen zur Ermittlung von Zu- und Abschlägen und für in
der Mietenspiegel-Tabelle nicht enthaltene Mietpreisfaktoren (z. 8 . zur Ausstattung) (vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer ~.4)
Auswertung der Daten für die Mietenspiegelerstellung und Erstellung eines ausführlichen Methodenberichts {~gl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.5)
Projektbegleitung und Durchführung des Arbeitskreises Mietenspiegel unter der
Leitung der Auftraggeberin {vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.5).
Bearbeitung von weiteren Auswertungen, die durch zusätzlichen Informationsbedarf des Arbeitskreises Mietenspiegel erforderlich werden können (vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.5). .
Die hier aufgeführten Leistungsschritte werden im Folgenden in der Systematik ·der
Leistungsbeschreibung näher erläutert.
2.1
Entwicklung und Abstimmung der Studienkonzeption
(vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.1)
Der Hamburger Mietenspiegel 2015 ist gemäß den Vorgaben der Auftraggeberin in
seiner Methodik als Neuerhebung der Daten anzulegen, es ist anders als bei der
Fortschreibung 2013 nunmehr wieder eine völlig neue Stichprobe zusammen zu stellen.
Grundlage der hierfür notwendigen Stichprobe ist der zum Erhebungsstichtag in
Harnburg existierende Bestand an freifinanzierten Wohnungen. Basis ist laut L~is
tungsbeschreibung die Bestandszahl der vorherigen Mietspiegeluntersuchung. Die
methodischen Vorgaben sind gegenüber früheren Neuerhebungen der Grunddaten
zum Mietenspiegel gemäß den Vorgaben der Auftraggeberin im Prinzip unverändert.
Die wesentlichen Kriterien sind:
- 5~
Es wird ein qualifiz.ierter Tabellenmietenspiegel mit Originai-Erhebungsdaten auf
.der Basis der bisherigen Standards zur Methodik und Berichtserstattung erarbeitet. ·
Das Tabellenraster des Mietenspiegels 2013 gilt im Grundsatz unverändert,
allerdings ist die Neubauklasse 1994 bis 2014 entsprechend den datenmäßig
verfOgbaren Neubaujahrgängen bis Ende 2014 zu erweitern.
Zielpersonen der Befragung sollen gemäß Leistungsausschreibung zu etwa
gleichen Teilen Mieter und Vermieter sein, wobei die Befragung differenziert
nach Mietern, Kleinvermietern und Großvermietern erfolgt. Gemäß Bieterinformation Nr. 1 vom 3.9.2014 ist allerdings nur eine Relation .von einem Drittel Mieterinterviews zu zwei Dritteln Vermieterinterviews vorzusehen und zu kalkulieren.
Die Stichprobe soll als geschichtete disproportionale Auswahl gezogen werden,
wobei die Zielpersonen aufgrund einer Adressenstichprobe auszuwählen sind.
Die Schichtungsmerkmale sind hierbei die Baualtersklasse und die Wohnlage.
Die Daten sollen mithilfe einer mOndliehen Befragung mit Prafung von Mietunterlagen ermittelt werden. F+B geht bei der Kalkulation davon aus, dass auch
für den Mietenspiegel 2015 wie in der Vergangenheit Vermieterinterviews gemäß Bieterinformation Nr. 1·vom 3.9.2014 als Datenbankabfragen durchgefahrt
werden können.
Die Stichprobe soll so gezogen werden, dass im Regelfall je Mietspiegelfeld
eine Fallzahl von mindestens 30 Fällen ausgewiesen werden kann, in begründeten Ausnahmefällen ist eine Fallzahl von mindestens 15 Fällen pro Feld sicherzustellen.
2.1.1
Vorschläge zum Thema Energetik
(vgl. Leistungsbeschreibung 3.1)
Lt. Bieterinformation Nr. 1 vom 3.9.2014 hat die Auftraggeberin entschieden, für den
Mietenspiegel 2015 keine Befragung zur Energetik durchfahren zu lassen.
2.1.2
Datenschutz
(vgl. Leistungsbeschreibung 3.1)
-7-
..
Von der Auftraggeberin ist für den Hamburger Mietenspiegel 2015 ein Datenschutzund Datensicherungskonzept zusammen mit der Leistungsausschreibung vorgelegt
worden. Dieses Konzept wird von F+B anerkannt und ist als Anlage diesem Angebot
beigefügt.
2.2
Bestimmung und Abgrenzung der Grundgesamtheit, Planung und Ziehung
der Stichprobe (vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.2)
Da es sich bei dem Hamburger Mietenspiegel 2015 um eine Neuerhebung der Daten
handelt, ist die Ausgangs-Adressendatei von Grund auf neu zu erstellen. Die d~zu
gehörige Grundgesamtheit wird wie folgt abgegrenzt:
alle nicht einer Mietpreisbindung unterliegenden Mietwohnungen in Wohngebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten,
nicht zu berücksichtigen sind Wohnungen, deren Mieten einer Bindung unterliegen.
Für die Konstruktion der Stichprobe empfiehlt F+B, auf die bereits erprobten Datenlieferanten zurückzugreifen. Dies wären im ·einzelnen:
die Stadtreinigung Harnburg als Datenlieferant für die Namen der EigentümerNerwalter der Wohngebäude
alternativ könnte auch das Amt für Geoinformation und Vermessung hierfür als
Datenlieferant in Frage kommen,
Daten der IFB Harnburg über .den aktuellen Sozialwohnungsbestand,
das Statistische Landesamt mit den Adress- und Straßendateien,
das Einwohnermelderegister als Grundlage für eine haushaltsscharfe Befragungsstichprobe
soweit möglich, Vattenfall als Datenlieferant für die Wohnungsanzahl in Gebäuden über die Stromzählerdatei.
Aus Gründen der Untersuchungsökonomie sind aus diesem Ausgangsmaterial möglichst alle nicht mietenspiegelrelevanten Adressen zu entfernen. Hauptsächlich kom-
-8-
men hierfür die aktuellen Sozialwohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser in Frage, aber auch Heime und Wohnstifte.
Zur Bildung der Adressenstichprobe ist eine Kopie der aktuellen Wohnlagedatei erforderlich. Es wird davon ausgegangen, dass diese von der Auftraggeberin kostenfrei
gestellt werden wird.
-9-
F+B wird deshalb im Fall der Auftragserteilung das bei den Mietspiegelerhebungen
seit 1999 durchgeführte Verfahren des Vorscreenings bei Mietern zur Gewinnung von
befragungsbereiten Mieterhaushalten durchführen. Bei diesem Screening würde auch
nach den aktuellen Telefo·nnummern gefragt werden.
Diese Bruttostichprobe wäre anhand der vorhandenen Informationen differenziert
nach Baualtersklassen und Wohnlageschichten zu ziehen, sodass sich eine bestmögliche Verteilung der Interviews über alle Mietenspiegelfelder erreichen lässt.
- 10 -
2.3
Vorbereitung und Durchführung der Feldarbeit (vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.3)
Die in der Ausschreibung aufgeführten Leistungen werden von F+B wie folgt angeboten :
Auf der Grundlage einer Adressenstichprobe ist eine kombinierte Mieter- und
Vermieterbefragung mit persönlich-mündlichen (face-to-face-lnterviews mit Prüfung der Mietvertragsunterlagen) bei den Mietern durchzuführen, bei den Vermietern ist insbesondere auch eine elektronische Datenübernahme möglich. Erhebungsstichtag soll der 01 . April2015 sein.
Überarbeitung der Erhebungsunterlagen einschließlich der Abstimmung im Arbeitskreis Mietenspiegel und mit dem Harnburgischen Datenschutzbeauftragten.
Zu erheben sind die für die Mietenspiegelerstellung relevanten Merkmale einschließlich der Zusatzmerkmale für eine statistische Ermittlung von Zu- und Abschlägen, die in Zusatzanalysen näher analysiert werden sollen.
Vorbereitung der Befragungsarbeiten durch intensive und ausführliche lntervie._
werschulung; .F+B übernimmt auch die Aktualisierung des lnterviewerleitfadens,
der Erhebungsunterlagen und der Informationen für Mieter- und Vermieter sowie Druck der Anschreiben. Die Portokosten w~rden gemäß der Ausschreibung
von der Auftraggeberin übernommen.
Durchführung der Erhebung in drei Abschnitten (Großvermieter-, Mieter- und
Kleinvermieterinterviews) bei Mietern ·und Vermietern verbunden mit einer kontinuierlichen Rücklaufkontrolle. Gemäß Bieterinformation Nr. vom 3.9.2014 kan.n
das Mischungsverhältnis rd. zwei Drittel Vermieterinterviews zu einem Drittel
Mieteri ntervie\vs betragen.
F+B garantiert eine Durchführung von einem Drittel Face-ta-Face-Interviews bei
Mietern(= rd. 3.800 mietspiegelrelevante Interviews). Sollte der gewählte Mengenansatz des Mieterscreenings hierfür nicht ausreichen, wü rde F+B eine Aufstockung des Screenings auf eigene Kosten durchführen. Die Portokosten hierfür einschließlich des Rückportos übernimmt die Auftraggeberin.
Durchführung von annähernd 11 .500 mieten~piegelrelevanten Interviews bzw.
es ist eine Feldbesetzung im Umfang des aktuellen Mietenspiegelrasters sicherzustellen mit (lt. Leistungsausschreibung) ..Mindestbesetzungen ... je nach
Wohnungsbestand von im Regelfall 3D Fällen (eventuell durch Nacherhebungen) und nur im begründeten Ausnahmefall von mindestens 15 Fällen ~.
Als .. mietenspiegelrelevante Interviews" werden analog zum bisherigen Verfahren (s. Gewos Methodenbericht zum Mietspiegel 2011) alle auswertbaren und
mietenspiegelrelevanten Vollinterviews bezeichnet,· also nach Abzug der Fälle
wegen Überschreitung der Vie~ahresregel, jedoch vor Eliminierung von Ausreißern und Fällen in minderbesetzten Feldern.
- 11 -
F+B wird im Fall der AuftragserteilunQ bemüht sein, die geforderte Mindestfallzahl von 15 Fällen durch geeignete Maßnahmen (z. B. Quoteninterviews) sicherzustellen. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass in allen Mietenspiegeln
der Vergangenheit die Mindestfallzahl der "Stemchenfelder" jeweils 10 Fälle betragen hat.
Intensive maschinelle und manuelle Plausibilitäts- und Vollständigkeitskontrolien
sämtlicher durchgeführter Interviews anhand von detaillierten PrOf- und CleanAnweisungen.
Organisation und Durchführung von umfangreichen Kontrollen : 5% aller realisierten Interviews sollen beim jeweiligen Interviewpartner telefonisch oder
schriftlich überprüft werden. Durch diese Kontrollen werden in Form eines verkürzten Fragebogens wesentliche Daten der Originalinterviews überprüft. Außerdem sind gemäß Leistungsbeschreibung 100 vollständige Kontrollinterviews
beim jeweiligen Vertragspartner durchzufuhren.
Die Übernahme der erhobenen Daten in eine Ergebnisdatenbank.
2.4
Statistische Zusatzanalysen zur Ennittlung von Zu- und.Abschlägen
und für in der Mietenspiegel-Tabelle nicht enthaltene Mietpreisfaktoren (z.
B. zur Ausstattung) (vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.4)
Neben der eigentlichen Mietenspiegelauswertung wurde es beim Hamburger Mietenspiegel immer als erforderlich und üblich angesehen, Zusatzanalysen durchzuführen,
um die Effekte zusätzlicher Wohnwert- und Mietpreisfaktoren darzustellen und ggf.
berücksichtigen zu können. Die Ergebnisse dieser Auswertungen sind dem Arbeitskreis Mietenspiegel und der Auftraggeberin vorzustellen . Folgende Leistungsschritte
sind deshalb vorgesehen:
Aufbereitun-g der Erhebungsdaten zur Auswertung verschiedener Mietpreisfaktoren wie z. B. Ausstattung
Bewertung und Dokumentatio~ der Ergebnisse
Entscheidungsvorbereitung zu aktuellen Problemen bei der Betreuung des Arbeitskreises Mietenspiegel
Zu den von der Auftragnahmarin zu erbringenden Leistungen gehört auch die Bearbeitung von weiteren Auswertungen, die durch zusätzlichen Informationsbedarf des
Arbeitskreises Mietenspiegel erforderlich werden können . F+B geht von einem Aufwand an Zusatzauswertungen in dem Rahmen aus, der bel den früheren Erhebungen
erforderlich war.
-12 -
2.5
Auswertung der Daten für die Mietenspiegelerstellung und Bericht
(vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.5)
Die Auswertung der erhobenen Daten erfolgt in drei Schritten: Zunächst werden die
ermittelten Mietewerte, soweit sie die Nettokaltmiete nicht eindeutig ausweisen, an
diesen einheitlichen Mietebegriff angepasst. Ggf. werden Betriebs- und/oder Heizkosten durch aktu~ll errechnete Pauschalen eingesetzt oder- zumindest außerhalb von
Engpassfeldern- diese Befragungsdaten aus dem Datensatz entfernt.
ln einem zweiten Schritt erfolgt die Auswertung und Aufbereitung der Daten. Abschließend werden die Ergebnisse in Form der Mietenspiegeltabelle zusammengefasst und
Standardtabellen, Mietenentwicklungen sowie Sondereinflüsse berechnet. Bei der
Kalkulation des Auswertungsumfangs wird von dem Rahmen der Ausw~rtung bei den
Vorerhebungen ausgegangen.
Die Leistungen umfassen im Einzelnen:
Berechnung von Tabellen zur Mietenstruktur (Mittelwerte, Streuung, Spannweite, Streuung der Mittelwerte) und von Vergleichsdaten zu wichtigen Mietpreisfaktoren (Baualter, Wohndauer, Mietdauer)
Analyse der Mietenentwicklung pro Mietenspiegelfeld und für zusammengefasste Wohnungsbestände
Auswertung zu Besonderheiten der Teilmärkte
Auswertungen zu den Ausstattungsklassen
Auswertung unterschiedlicher Mietstrukturen
Nachweis der Repräsentanz der Stichprobenergebnisse
Präsentation der Eckdaten für den Mietenspiegel anhand von Tabellen und Grafiken bis spätestens zum Oktober 2015
Erstellung einer druckfähigen Mietenspiegeltabelle sowohl als Ward-Dokument
als auch als Post-Script-Datei und als PDF-Datei auf Datenträger.
Erstellung eines ausführlichen Berichtes über die Methode und die Ergebnisse
der Erhebung zu den Daten des Mietenspiegels in 50-facher Ausfertigung in inhaltlicher Abstimmung mit der Auftraggeberin bi~ Ende März 2016. Dabei geht
F+B von e inem Berichterstattungsumfang aus, wie er bei den bisherigen Datenerhebungen üblich war. DarOber hinaus sind die Mietenspiegeldaten für den
Webauftritt der BSU (Online-Mietspiegel) zu aktualisieren.
Dokumentation der Datensatzstruktur(en) der erstellten Datenbank(en).
F+B wird die Ergebnisse ausführlich der Auftraggeberin und dem Arbeitskreis Mietenspiegel präs~ntieren. Erfahrungsgemäß ist eine hohe Transparenz von Methodik und
- 13-
Auswertung der Datenerhebung wichtige Voraussetzung für eine breite Akzeptanz
und Anwendung des Mietenspiegels.
Die Ergebnisse werden der Auftraggeberin und dem Arbeitskreis Mietenspiegel anhand von Tabellen· und Grafiken im Detail präsentiert.
2.6
Projektbegleitung und Durchführung des Arbeitskreises Mietenspiegel
unter der Leitung der Auftraggeberin (vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer
3.5)
.
F+B wird .die Erhebungs-, Auswertungs- und Präsentations- und Berichtsleistungen
.bereitstellen und das Projekt, die Erstellung eines neuen Mietenspiegels 2015, begleiten . F+B wird die Sitzungen unter der Leitung der Behörde für Stadtentwicklung und
Umwelt durchführen, worunter die Erstellung von Vorlagen, die Teilnahme an den
Sitzungen des Arbeitskreises und deren Nachbereitung verstanden wird .
Bei unserem Angebot sind wir von einer Mitarbeit im Arbeitskreis Mietenspiegel von
verantwortlichen Vertretern von F+B im üblichen Umfang ausgegangen.
2.7
Bearbeitung von weiteren Auswertungen, die durch zusätzlichen Informationsbedarf des Arbeitskreises Mietenspiegel erforderlich werden können
(vgl. Leistungsbeschreibung Ziffer 3.5)
Weitere Auswertungen der Erhebungsdaten, die sich aus zusätzlichen lnformationswünsch~n des Arbeitskreises Mietenspiegel ergeben, sind im Leistungspaket einkalkuliert.
- 14 -
3
Zeitbedarf
Bei einer Auftragserteilung bis ca. Ende 2014 kann die Erhebung zwanglos in dem
Die Erstellung des Mietenspiegelgutachtens in Form des ausfUhrliehen Endberichts
über den Untersuchungsverlauf, die Methoden und über zentrale Ergebnisse könnte
parallel dazu erfolgen, sodass eine Fertigstellung dieses Studienteils für Februar bzw.
März 2016 vorgeplant ist. F+B wird nach Auftragserteilung in Absprache mit der Auftraggeberin einen detaillierten Zeitplan vorlegen, der Bestandteil des Vertrages wird.
Eine überarbeitete und aktualisierte Wohnlagenkarte müsste gemäß dieser Zeitplanung bis zum Beginn der Stichprobenziehung Anfang Februar 2015 vorliegen.
-15-
4
Referenzen
Die Mitarbeiter von F+B verfügen Ober langjährige Erfahrungen in der gutachterliehen
Beratung von ·Bund, Ländern und Kommunen auf dem Gebiet der regionalen Wohnungsmarktanalyse und der Wohnungspolitik sowie bei der Aufstellung von Mietpreisübersichten.
Beispiele für Tätigkeiten in diesem Bereich sind u. a. :
Erstellung des qualifizierten Mietspiegels Kiel1998, 2000, 2002, 2004, 2006,
2008, 2010, 2012 und 2014 (in Bearbeitung)
Grundlagendaten für den Berliner Mietspiegel 1990, 1991, 1992, 1996, 1997,
1998, 199~2000,2005,2007,2011 und2013
Erstellung des qualifizierten Mietspiegels für Dessau-Roßlau 2013
Erstellung de.s qualifizierten Mietspiegels für Jena 2013
Erstellung des qualifizierten Mietspiegels Mainz 2003, 2005, 2011
Erstellung der qualifizierten Mietspiegel der 21 Kommunen der Region Hannover 2010, 2012
Erstellung des qualifizierten Mietspiegels für Halle (Saale) 1998, 2002, 2006,
2008 und 2010
Grundlagendaten für den Hamburger Mietenspiegel1979, 1982, 1984, 1986,
1989, 1991 , 1993, 1995, 1997, 1999 und 2001
Erstellung des F+B-Mietspiegelindexes (lfd.) auf der Basis einer Auswertung
aller Mietspiegel Deutschlands
Erstellung des F+B~Marktmietenindexes (lfd.) auf der Basis einer Auswertung
aller Angebotsmieten Deutschlands
Durch diese Erfahrungen ist sichergestellt, dass für die Praxis unmittelbar nutzbare
neueste wissenschaftliche und wohnungswirtschaftliche Methoden angewandt werden.
- 16-
5
Kosten
Für die beschriebenen Leistungen ergibt sich ein Honorar von
Für die Honorarzahlung ist von der Auftraggeberin im Werkvertragsentwurf eine Staffelung vorgeschlagen worden(§ 8), die von F+B akzeptiert wird .
An dieses Angebot halten wir uns bis zum 28.11.2014 gebunden.
Hamburg, 7. Oktober 2014
F+B Forschung und Beratung
für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH
Dr. Michael Clar
VERTRAG
zwischen der
Freien und Hansestadt Hamburg,
Behörde für Stadtentwicklung. und Umwelt,
Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung,
Nauenfelder Straße 19,
21109 Harnburg
als Auftraggebarln
und
F + 8 Forschung und Beratung
für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH
Adenauerallee 28
20097 Hamburg
als Auftragnahmarin
§1
Vertragsgrundlage
Dem Vertrag liegen, soweit nachstehend nichts anderes vereinbart ist, die Vorschriften des Bürgerlichen G&setzbuchos - insbesondere die des Werkvertrages- zugrunde.
§2
Leistungen der Auftragnehmerio
Zusatzvertrag
(1) Gegenstand des Vertrages Ist die Erstellung des Ha."'Tiburger Mietenspiegels
20"15.
(2) Die Auflragnehmerin hat dte Leistungen gemäß der als Anlage belgefügten Leistungsbeschreibungder Auftraggeberin, ergänzt durch dla inhaltlichen Erläuterungen lm Angebot der Auftragnohmerin vom 09.09.2014 und Im flnalen Angebot
vom o·/.10.2014 sowie dem Bewerbungsgespräch vom 01.10.2014, u. a. eine sltuationsangepasste FlexJbllltäl (Aufstockung beim Mieterscreening bei notwendiger Überschreitung der angebotenen 120.000 Adressen) zu erbringen.
(3) Über etwaige zusätzlich erforderlich werdende und I oder veränderte Leistungen
tst vor Ausführung ein schriftlicher Zusatzvertrag zu diesem Vertrag zu schließen.
§3
Veröffentlichung lm Transparenzregister I Rücktritt nach§ 10 Absatz 2 Ham·
burgisches Transparenzgesetz
(1) Dieser Vertrag unterliegt dem Harnburgischen Transparenzgesetz (HmbTG) und
wird naC?h Maßgabe der Vorschriften des HmbTG im Informationsregister veröffentiicht werdert. Zudem kann der Gegenstand von Auskunftsanträgen nach dem
HmbTG sein.
{2) Im Hinblick a1.1f § 10 Absatz 2 HmbTG wird vereinbart:
a. Dieser Vertrag w!rcl orst einen Monat nach seiner Veröffentlichung im lnfor~
ma Liensregister wirksam.
b. Die Auftraggeberln kann binnen dieses Monats nach Veröffentlichung des
Vertrags im Informationsregister vom Vertrag zurücktreten, '!'enn der Freien
und Han~estadt Hamburg nach der Veröffentlichung des Vertrages von ihr
nicht ~u vertretende T~tsachen bekannt werden; dle sie, wät·en siG schon zuvor bekannt gewesen. dazu veranlasst hätten, einan solchen Vertrag nicht zu
schließen, und ein Festhalten am Vertrag für die Freie und Hansestadt Harnburg unzumutbar Ist.
-
(3) Für durch die Verletzung eines Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisses bei der
Veröffentfichung im Informationsregister oder Herausgabe auf Antrag ·nach dem
HmbTG entstehende Schäden haftet die Auftraggeberio nur bei Vorsatz oder
grober Fahrlässigkeit.
§4
Allgemeine Verpflichtungen der Auftragnehmerin
sowie Vertraulichkeit I Verschwiegenheit
{1) Die Auftragnehmerin hat !hre Leistungen persönlich zu erbringen. Ausnahmen,
insbesondere die Einschaltung von Unterauftragnehmern und Unterauftragn.eh~
merinnen, bedürfe•n der vorherigen schriftlichen ElnwiUigung der Auftraggeberin.
(2) Die Auftragnehmerin hat ihre Laistungen fachlich objektiv, neutral und eigenveran!wortlich unter Beachtung der im Arbeitskreis Mietenspiegel getroffenen Entscheidungen zu erbringRn. Mehrere Auftragnehmer be.zlehungswoise Auftragnehrnarinne·n sind hinsichtlich der Leistungserlxingung sowie der Haftung und
Gew~ihdeistung hieraus Gesamtschuldner. Die Au?~ggaberin kann von dem
Auftragnehmer beziehungsweise der Auftragnehmerin jederzeit AusJ.~unft über
2
den Stand und die Entwicklung des Auftragf'.S ver1angen. Nach Abschtuss einzelner Bearbeitungsschritte sind die Arbeitsergebnisse auf Verlangen vorzulegen
und zu erläutern.
(3.} Dia Auftragnahmarin darf den -:-eilnahmem des ,.Arbeitskreisas Mi'etcnspiegel" die
mit der Auftraggeberio abgestimmten Vorbereitungspapiere und Materialien zur
Verfügung stellen. Jm Übrigen ist de" Auftragnehmer I die Auftragnehmerio vorpflichtet, den Auftrag vortraulich durchzuführen sowie im Rahmen Ihrer Tätigkelt
dauerhaft Verschwiegenheit zu bewahren. Sie Ist insbesondere zur vertraulichen
beziehungsweise verschwiegenen Behandlung uer ihr im Rahman dieses Vertrages überlassenen oder zugänglich gewordenen Unterlagen, Daten oder Kenntnisse verpflichtet. Die vorstehend vereinbarte Vertraulichkeit sowie Ve:"Schwie·
gcnheit gilt auch für dle Im Rahmen dieses Vertrages von der Auft:-agnehmerln
erstelften Unter1agen, Daten und erworbenen Kenntnisse.
S!e dart sie nur mit vorher:ger schriftlicher Zustimmung der Auftraggeberio Dritten
(dazu zählen insbesondere auch die Medien) v..rei1erg~en oder zugänglich mact,en. Erteilt die Auftraggeberln ihre Zustimmung nach vorstehendem SalY, hat
die Auftragnehmerio dafür zu sorgen, dass von ihr herangezogene Dril1e die Vertraulichkeit beziehungsweise VerschWiegenhell gemäß Sätze 2 bis 5 wahren.
Die Verpflichtungen zur Vertraulichkeit sowie Verschwiegenheit bestehen auch
nach Beendigung des Vertragsverhältnisses fort. Sle sind zaiU!Gh unbegrenzt.
( 4) Die Auft!""agnehmer!n hat die Auftraggeberin von allen Schäden freizuhalten, die
der Auftraggeberir durch von der Auftragnahmarin ode: ihr zur Auftragserfüllung
herangezogenen Dritten verursachte oder zu vertretende Vatiatzungen der vor·
hergehende.n Best!mmungen entstehen.
§5
Zusammenarbeit
{1) Die Rechte und Pflichten der Auftraggeberio nehmen der Leiter de6 Amtes für
Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung oder der Leiter der Abteiiung 1
wahr.
(3) Dis Auftragnehmetin benennt als jeweils allelnvertretungsberachtlgte Sachbear-·
heiter I Sachbearbeiterlnneil der Auftragnehmetin Herrn Dr. Michael Clar und
nd sowie als- nach§ 4f
eDatenschutzbeaufb'agten
3
§6
Tennlne
(1) Dia Leistungen dsr Auftragnehmerio nach.§ 2 sind bis Ende März 2016 zu erbringen.
{2} Kann der ter!flingerechte Arbeitsablauf nicht e!ng~halten werden~ so hat die Auftragnehmerin dies mjt No.nnung der Gründe der Auftraggeberio unverzügllr.h
schriftlich mitzutenen.
§7 '
Vergütung
(·t) Der Auftragnehmer/Die Auftragnehmerin erhält für d!a nach diesem Vertrag zu
erbringenden LeJstungen ein Festhonorar in Höhe von
zu.zügll~.h
Umsatzsteuer.
Kostenerhöhungen während der Durchführung der Leistungen berechtigen die
Auftragnehmerio nicht, ,?usatzfordarungen zu dem Festhonorar geltend zu machen.
(2) ln dem Honorar ist - soweit mcht ausdrUcklieh anders vereinbart - die Umsatzsteuer nicht enih.a!ten. Die .Umsatzsteuer ist in Rechnungen gesondert auszuweisen. Sie ist in Abschl.agsr·echnungen mit dem zum ZeHpunkt des Entstehans der
Steuer und tn J eitschluss- l,lnd Schh.issrechnungen mit dem zum Ze:tpunkt des
Bewirkens der Leistung geltenden Steuersatz anzusetzen; bei Überschreiten von
Vertragsfristen, die de( Aufh:agnehmer I d\e Auftragnehmerin zu vertreten hat, gilt
der bet Fristablauf maßgebende Steuersatz..
{3) Sämtliche Auslagen und Nebenkosten, zum Beispiel Versicherungspri~micn,
Fahrt- und Reisekosten, BOrokosten, Lichtpausen und Fotokop!en, Fernsprechgebühren, Porto- und Kurierkosten sind in dem Honorar enthalten. Dies gilt auch
für Kosten, die durch die Tätigkeit von. Sonderfachle'uten sowie EDVAuswertungen u.a. entstehen.
dem die gemä!~ § 2 des Vertrages durchzuführen~
(4) Das Honorar ist verdient, nach_
de Gesamtls-istung erbracht und von der Auftr::.~ggeberln aögenommen sowie die
prüffähige Schlussrechnung erstel!t worden ist.
4
(5) Die Auftragnehmerio erhält.aur schriftliche Anforderung Abschlagszahlungen ge-mäß § 7 zuzüglich des darauf entfallenden Uli)satz.steuerbelrages nach Maßgabe
des Absatzes 2.
(6) Die Abschlagszahlungen sind ohne Einfluss auf die Haftung und Gewährleistung
des Auftragnehmers I d~r Auftragnehmerin; sie gelten nicht als Abnahme von
Teilen der Leistung.
{7) Muss die Auftragnehme1in· Beträge aus von Ihr zu vertretenden Gründen ganz
oder t~ihveise zurückz·ahlen, so isl der zuruckzuz.ahlende Betrag vom Tage der
Zahlung bis zur Rückzahlung mit S vom Hundert jähriich über dem jeweils gültigen Basiszinssalz der Europäischen Zentralbank zu verzinsen.
(8) Die Ablretung einer Forderung der Auftragnehmerin aus dem Vertrag Ist nur mit
Zustimmung der Freien und Hansestadt Hamburg, Finanzbehörde, rechtswirksam. Der Auftragnehmer I dla Auft."agnehmerln hat die Abtretungsanzeige der
Auftraggeberio vorzulegen. Dia Finanzbehörde teilt dem Auftragnehmer I der Auf. tragnehmarin und der nauen Gläublgerin beziehungsweise dem neucn Gläubiger
Ihre Entscheidung mit.
(9) Mehrere Auftragnehmer beziehungsweise Auftragnehmerinnen sind hinsichtlich
des Festhonorars Gesamtgläubiger.
§8
Abschlagszahlungen
Die Auftrsgnehmerin erhäl~ Abschlagszahlungen {gemäß § 6 Absatz ?. ?UZLiglich Umsatzsteuer) nach der folgenden Tabelle (in Prozent des Festhonorars):
AUFTE!LUNG HONORAR TEIL A
{GRUNDLAGE :...EISTUNGSBESCHREIBUNG)
Nach Projektbeginn
in %
1-
S-
Nach FertlfJStellung der Arbeiter~ nach Leimu;;gsh1
l
bes.ctireibung Punkt 1
I
I~
Nach Fertigstellung von 50 % der Arbeiten nach.
Lais~t:ngsbeschreibung Punkt 2
Nach Absr.hiuss der Feldarbeit
Nach Beendigung der llrbetten nach
besehreibung Punkt 4 .
I
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Lelstur;;;s-~~
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Nach Vorlt1ge des Endbanchfs und AhnatJrne des 1
, Werkes
I
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I
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B
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I
5
§9
Haftung und Gewährtelstung
( 1) Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche richten sich - sqwelt in diesem
Vertrag nicht anders geregelt- nach den geseizlichen Vorschriften.
{2) Die Auftragr.ehmerin Obernimmt die VerrJRlchtung zu eine~ wissenschaftlich sinn··
vollen, zweckentsprechenden, wlrtschaftlic~en und lückenlosen Gestaltung des
Vori1abens. Sie übernimmt der Auftraggebcrin gegenüber ferner die Haftung und
Gewähr für eine ordnungsgemäße und sorgfäitige Ausführung ihrer Leistungen
nach dem allgemeinen Stand der Fachwissenschaft und der.Standards.der amtlichen Statistik einschließlich der Kontrollverfahren sowie ftjr die Vollständigkelt ihrer' Untersuchungsergebnisse und Beurteilungen sowie deren Brauchbarkelt für
den vorgesehenen Zweck. Dies beotätigt sie durch die eigenhändige Unterzeichnung der Berichte und sonstiger Unt-Arlagen.
(3) Die Auftragnehmerio wird die Auftraggeberin von allen Ansprücher freihalten, die
ein Dritter beziehungsweise eine Dritte aus der Nlchtbeacliiung von gesetzlichen
Vorschriften oder Absatz 2 stellen können.
(4) Die Auftragnehmerin haftet ebenfa!ls für Schäden, dle der Auftraggeberin durch
Nichteinhaltung der vereinbarten Termine· aus Gründen entstehen, die die Auftragnahmarin zu vertreten hat. ·
(5) Mehrere Auftragnehmer·beziehungsweise Auftragnehmerinnen haften als Gesamtschuldner.
(6) o;e Auftragnahmarin hat zu gewährleisten, dass zur Deckung eir.es Schadens
aus dem Vertrag ein Mindestversicherungsschutz je Schadensfall in Höhe von
1.500.000 Euro bel Personenschäden beziehungsweise
150.000 Euro bei sonstigen Schäden.
besteht. BeJ Arbeitsgemeinschaften muss Versicherungsschutz iür alle Mitglieder
bestehen. Die Versicl"lerung lsl der Auftraggeberin von Vertragsabschluss an auf
.Anforderung nachzuweisen. Vor dem Nachweis des Varsichen.mgssc~llltzt=ls hat
dfe Auftragnehmerin keinen Anspruch auf Leistungen der Auftraggebarln.
§ 10
Datenschutz
(1) Die Auftragnahmarin h~t die Bestimmungen des Harnburgischen Datenschutr.geselz.es (HmbDSG) vom 5. Juli '1 990 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblolt Saiten 133, 165, 226) sowie des Bundesdatenschutzgeset7.es (BDSG) ln der
Jeweils geltenden Fassung :z.u befolgen. Sie wird gemäߧ 3 HmbDSG irn Auftrag
6
ti:itig und unterwirft sich der Kontrolle durch den Harnburgischen D.stenschutz.beauftragten sov~~e den betrieblichen Datenschutzbeauftragten.
(2) Oie ALJftragnehmerin legt auf Grundlage der belgefügten Entwürfe vor Beginn der
Feldarbeit ein mit dem Harnburgischen Oatenschutzbeauft:ragten abgestimmtes
Datonsc-.hutz.konzept vor.
(3) Die Auftragnehmerin gewährteistet die Einhaltung der in§ 8 Absatz 2 HmbDSG
genannten Ziele der Datensicryerung durch technische und organ·sa~orlsche
Maßnahman nach dem Stand der Tachnik. D!as gilt auch für den Fall, dass die
Auftragnahmarin Dritte mit Teilarbeiten zur Auftragserfüllung betraut(§ 3 Absatz
1).
(4) Oie mit der Datenverarbeitung befassten Personen sind sorgfältig auszuwählen
und auf die Beachtung der datenschutzrechtlichen Vorschriften zu. verpflichten.
(5) Oie /\uftragnehmerin hat dAnWeisungender Auftraggeberio bei der Datenverarbeitung zu folgen. Die Auftra.ggeberin hat ein Kontrollrecht
{6) Soweit Befragungen durcbzuführ:~n sind, ist der Fragebogen mit dar Avftraggebarin abzustimmen. Nachfolgende Andarungen können nur mit vorheriger Zustlm-·
mung der Auftraggeberin Eingang in deri abgestimmten Fragebogen t1ndan. Oie
.Einwilligung der befragten Personen muss vorliegen. Die bef~gtc Person ist zuvor über.Zweck, Inhalt, Atlftraggeberin sowie Art der Verarbeitung aufzuklären.
(7) Dle Alfftragnehmerln hat die Auftraggeberio von allen Schäden freizuha"ten, die
der Auflraggeberin durch von der Auftragnehmerio oder von Ihm I ihr zur Auftragserfullung herangezogenen Drittenverursachte oder zu ve1iretende Verletzungen der vorhergehenden Bestimmungen entstehen.
Urheberrecht
(1) Die Arbeitsergebnisse werden der Auftraggeberin zu deren unelnge8Chr.3nkter
und ai!einiger Nutzu~g ohne z.usäi"zliche Kosten zur Verfügung gestellt.
Oie Auftraggebenn darf die Leistungen der Auftragnehmerin, die urheberrechtsfähig sind, auch vor ihrer Veröffentlichung ohne deren Mitwirkung und ohne zusätzliche Kosten ausschließlich nutzen, nutzen lassen oder ändern.
Die Auftragnehmerin Oberträgt der Auftmggeberln dia ausschließliche Nutzung
gemäß § 31 Urheberrochtsgesetz, insbe.!.'Ondere zur Vervielfältigung und Verbreitung nac.h den §§ 16, 17 Urhebarrechtsgesetz. Oie Auftraggeberin ist ferner berechtigt, eingeräumte Nut-Lungsrecht€ zu übertragen und einfache Nutztmgsrechle einzuräumen. Insofern erteilt die Auftragnehmerio die erforderliche Zustimmung gernäß §§ 34, 35 Urheberrechlsgesetz..
7
(2) Die Auitrc1ggabedn hat das ausschließliche Recht zur vollständigen oder auszugsweisen Erstveröffentlichung unter Hinweis auf die Auftragnehmerin. Hat die
Auftraggeberin die Leistungen dar Auftragnehmerin geändert, so bedarr die Nennung der Auftragnehmerin deren Zustimmung. Veröffentlichungen durch die Auf1ragnehmerin bedürfen der ausdrücklichen vorherigen schriftlichen Zustimmung
der Aufiraggeberin.
{3) Die Absätze 1 und 2 gellen auch, wenn das Vertragsverhäitnis vorzeitig endet
§12
Kündigung
(1) Der Vertrag kann nach den. Vorschriften des ·w erkvertragsrechts sowie aus wichtlgern Grund -ganz oder teilweise - gekündigt werden. Ein wichtiger Grund i!sgt
insbesondere vor, wenn die Auflragnehmerin gegen die Verpflichtungen zur Vertraulichkeit sowie Vsrschwiegenheil nach § 3 Absatl3 verstöL\t.
(2.) Be! einar Kündigung des Vertrages werden nur die bis dahin erbrachten, naclr
.gew!asenon und als vertragsgemäß anerkannten Tt:illeistungQn vergütet.
(3) Hat die Auftregnehmerin ·den Kündlgungsgnmd nicht zu verlraton, so weroan
auch die über Absatz 2 hinausgehenden notv;endlgen Kosi.en für weitere Leistungen, die im berechtigten Vertrauen auf die vollständige Durchführung des Vertrages nachweisbar entstanden sind, einschließlich des hierauf entfallenden entgangenen Gewinns vergütet.
§ 13
Rücktr1tt
(1) Die Auftraggeberio ist zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt;
(a) wenn sfch die Auftragnehmerio mit der Vorlage des nach § 9 Absatz 2
erforderlichen Datenschutzkonzeptes Im Verzug befindet und dies trotz
angemessener Nachfristsetzung nicht binnen der Nachfrist vorlegt;
(b) wenn das Datenschutzkonzept nicht ganehmlgungsfährg Ist oder von
dem Harnburgischen Datenschutzbeauftragten nur.9eändert genehmigt
wird und die Auftragnahmarin nicht ~erelt Ist, den Anderungsvorschlä·
gen des Hamburglschan Datenschutzbeauftragten zu folgen.
(2) Bei einem Rücktritt werden nur die bis dahin erbrachten, nachgewiesenen
Tellleistungen vergütet, soweit diese als vertragsgemäß verwendbar anerkannt sind oder soweit die Auftragnahmarin nachweist, dass die Auftraggeberln für sie vertragsgemäße Verwendung hat. Nicht verwendbare rück-
g
gabefähige Leistungen werden der Auftragnehm~rin auf rhre Kosten zurückgegeben
{3) Weltergehende Rechts· und Ansprüche der Auftraggeberin blefben u.nbe-
.
~h~
§ 14
Unterlagen, Herausgabeanspruch der Auftraggeberin
(1) Die Vertragspartelen sorgen gemeinsam dafür, dass ßereUs vorhandene Unterla~Jen
und Daten genutzt ...verden.
(2) Die von der Auftragnehmerin zui· Erfüilung dia$eS Vertrages gefertigten, beschafften oder von der Auftraggeberin überlassenen Unterlagen einschließ!ich der
f'lektron!schen .Datenträger sind der Auftraggeberio auf Verlangen, spätestens
jed.och bei der Übergabe der s6hriffiichen AUS'"vertungen auszuhändigen. Auf
Festplatten gespeicherte Daten dürfen ersatzweise ln auf CD überspielter Form
ausgehändigt werden. Die Auftregnehmerin hat die vorgenanntefl Gegenstände
auch für den Fall eines Rücktrltts vom Vertrag, einer Kündigung des Vertrages
oder b_ei Rechtsstreitigkelten auf Verlangen der Auftraggebsrin unverzüglich herr
auszugaben.
(3) Die von der Auftragnahmarin auszuhändigenden Unterlagen eins!;hli•~ßlich der
lYatenträger irn Sinne von Absatz 2 Sätze 1 und 2 werden Eigenturn der Auftraggsberin. Zurüc.kbehalfungsrechte der Auftragnehmerln, die nicht auf diesem Vertragsverhältnis beruhen, sind .ausgeschlossen.
§ 15
Vertragsstrafe
{"1) Die Auf1ragnehmerin ist zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von
wenn
durch andere eine
Erstveröffentlichung des vorläufigen oder abschließenden Schlussberichts vor-
nimmt. Der vorläufige und der abschliel1ende Schlussbericht sind ausschließlich
der Auftraggebenn zur Veriügung zu stellen. Verstößt die Auftragnahmarin gegen
diese Verpflichlung und wird hierdurch eine Erstveröffentlichung durch - nicht von
der Auftraggeberin hierzu befugte -·Dritte vorgenommen, ist die Vertragsstr'ofe
ebenfalls verwirkt.
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(2) Die Auftragnehmerin ist z.ur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von bis zu
' zuzüglich Umsatzsteuer verpflichtet, wenn sie entgegen § 3 Absatz. 3 Unterlagen
oder bekanntgewordene Umstände vorsätzlich odor fahrlässig nicht vertraulich I
versCt1wiegen behandelt oder en Dritte weitergibt Die Höhe der Vertragsstrafe
wird gemäß § 315 BG8 nach ullligem Ermessen von der Auftraggeberin festgesetzt. Hierbei werden insbesondere auch immaterielle Nachteile, wie Ansehens·
vaduste in der Öffentlichkeit, berücksichtigt.
(3) Werden mehrere Vertragsstrafen nach den Absätzen 1 und 2 verwirkt und übersteigt ihre Summe das vereinbarte Honorar, beschränkt sich diese Summe auf
das Honorar zuzüglich Umsatzsteuer.
§ 16
Verjährung
{ 1) Die Verjährung von Ansprüchen sowohl der Auftraggeber!n als auch der Auftragnehmerin· richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
(2) Oie Ansprüche der Auftragnehmarin gegen die Auftraggeberln aus diesem Vertrag ve;:jähren zv>'ei Jahre nact"l Ablauf des Jahres, in v-.re!chem· die letzte vertraglich vereinbarte Leistung ·der Auftragnehmerio im Sinne des § 2 abgeschlossen
wurde.
§ 17
Unwirksamkeit von Vertragsbedingungen, Ergän%ungen
(1) Die Unwirksarn"keit einzelner Vertragsbestimmungen lässt.dle Gültigkeit des übri~
gen Vertragsinhaltes uPberührt, soweit das von. der Auftraggeberio gewünschte
Ergebnis erzielt werden kann. Die Vertragsparteien verpflichten sie:-.. im Zuge einer Vereinbarung solche BestJmmungen durch gleichwertige gültige Vorschriften
zu ersetzen.
(2} Sollten ergänzende Bestimmungen boider Durcihfühnmg des Vertrages notwendig werden, werden die Vertragspartsien etwa erforderUche zusätzliche Vereinbarungen treffen.
(3) Allgemeine Geschäftsb~dlngungen der J~uftragnehmerin gelten als nicht verein-
bart.
10
(4) Ändorungen und Ergänzungen dieses Vertrages .sowie andere Vareinbanmgen,
die den Inhalt dieses Vertrages berühren, bedürfen der Schriftform.
§ 18
Ergänzende Vereinbarungen
Dis Auftnignehmerin wird im Rahmen dieses Auftrages auf die gewissenhafte
Erfüllung ihrer Obliegenheiten gesonde1i verpflichtet.
Dazu benennt er I sie der Auftraggeberio den/ die Namen der mit der Auftragsbearbeitungbetrauten Person(an) wie foigt:
§ 19
Eigenerklärungen der Auftragnahmarin
Dia im Ausschreibung~vcrfahren erteilten Erklärungen und Nachweise der Auftragnehmerin zur Beurteilung ihrer Zuverlässigkeit SOYiie finanziellen und wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit sind VertragsbestandteiL Der Auftragnehmerln ist bewusst,
dass eine falsche Erklärung Ihren Ausschluss von künftigen Beauftragungen
sowie die Kündigung d.leses Vertrages aus wichtigem Grund nach§ 11 zur Fol·
ge haben kann.
§20
Vertragsausfertigungen
Der Vertrag ist in z.Wei Exemplaren ausgefertigt. Die Auftraggebertn und die Auftragnehrnerln ert.9Jten je eine Ausfertigung.
§ 21
Sehlussbestimmungen
('1) Erfüllungsort und :- unter d·en Voraussetzungen des § 38 ZPO - Gerichtsstand für
baide Parteien ist Harnburg.
{2) Rechts~treitlgkeiten werden auf den.1 ordentlichen Rechtswege entschieden.
ll
(3) Es gilt deutsches Recht.
(4) Ein Streitfal! berechtigt die Auftragnehmerio nicht. Ihre Arbeiten ohne Zustimmung
der Auftraggebetin zu unterbrechen oder endgültig einzustellen.
Hamburgj den 01 .12.20·14
Auftraggeberin:
Freie und Hansestadt Hamburg
vertreten durcn die
ßehörde für Stadtentwicklung und Um·welt
Auftragnehmer I Auftragnehmerin:
F + 8 Forschung und Beratung für
Wohnen, Immobilien u. Umwelt GmbH
Adanaueral!ee 28
20097 HambUrfl
Amt für Wohnen, Stadtemeuanul'g
und Bodenordnung
Ausfertigung für die Auftraggeberin ( )
Ausfert1gung für den Auftragnehmer I die Auftragnehmerio ()
12
Anlage 1
Leistungsbeschreibung zum Verhandlungsverfahren mit öffentlichem
Teilnahmewettbewerb (EU)
·
Ersteflung des Hamburger Mietenspiegels 2015- Neuerstellung-
Entwicklung einer Konzeption_7..Um Harnburger Mietenspiegel 2015 als Neuerhebung (Grunderhebung} auf der Grundlage einer empiriscl)en Mietenerhebung. H!erbei sind Vorschläge für den weiteren Umgar.g mit dem Thema
"Energetik' einzuarbeiten _und gegebenenfalls umzusetzen.
Ziel ist die Herausgabe eines ql!alifiz.ler..en Tabe!lenmietenspieg,;ls mit Origjnaf-Erhebungsdaten unter Berücksichtigung der bisherigen Standards zu Methodik und Berichterstattung. Hierzu sind insbesondere folgende leistungsschritte erforderlich:
Mit einer auswertbaren Zufallsstichprobe alls schätzungsweise rd. 530.000
mietenspiegelrelevanten Wohnungen in Hamburg und den mietensp!egalrew
Jevanten Neuzugängen in Harnburg sind Daten zu erheben und nach einem
w1ssenschaftiich anerkannten Modell auszuwerten.
Hierzu ist nach § 8 f\bsatz 2 des Werkvertrags das mit dem Ham burgis~hen
Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit abgestimmte Datens~hutz- und Datensicherungskonzept bindend.
1. Bestimmung und Abgrenzung der Grundgesamthelt, Planung und
Ziehung der Stichprobe :
s) Recherene und Prüfu·ng neuer Datengrundlagen zur Opümierung der Erhebungsökonomie.
b) Exakte Abgrenzung und Beschreibung der mietenspiegelrelevanten
Grundgesamtheit auf B.asls der· Bestandszahlen der· vorherigen Mietenspiegeluntersuchungen. Unter Berücksichtigung der Neubautätigkeit zum
Stand Ende 2014 und der Entlassung aus Sozialbindungen der Jahre
2013 und 2014 zum Stand Ende 2014 so\vie Wohnungen, bei denen die
Miethöhe unmittelbar festgelegt wurde (Modemisierungsförderung), ist dle
Grundgesamtheit fortzuschreiben.
c) Neuerhebung der Datengrundlag·e für den Mietenspiegel 2015 durch Beschaffung .und Aufbereitung der Sekundärdaten über die Grundgesamtheit u. a. durch Auswertung der Gebäude- und Wohnungszählung 2011,
der Baualtersdatei der BSU und durch Befragung und Begehung sowie
einar umfassenden St!chprobenplanung.
d) Zugmndelegun.Q des Tabeilenrasters 2013 sowle einer oktuallsierten
Baualtersklasse (bis Ende 2014) mit den Schichtungsmerkmalen "Baualtar" und "Wohnlage".
&:<u:C18and/MSP, Übc;:rprü.f\mg 2015, I.e:ist.mgsbtscilreibung.doox/2 7 . :l9. 2000
-2 -
e) Aufbau einer Adressenstichprobe unter Berücksichtigung der Basisstichprobe der aktualisierten Wohnlagendatei und aktueller Daten aus verschiedenen Quellen.
f) Die Bestimmung der Datengrundgesamtheit, Fortschreibung der Adres-se~grundlage unter. Verwendung der Einwohnerdatei und Stichproben·
ziahung einer repräsentativen, dlsproportiona! geschichteten Stichprobe
für die Neuzugänge.
g) Zusatzstichproben aut der Grundlage der Nef..o-Stichprobe 2015 in Fällen
von erkennbar unzureichend besetzten Feldern.
h) Der Verlauf de.r Stichprobe ist gemäß der .Hinweise zur Erstellung von
Mletsplegaln11 (Hrsg.: Bundesministerium ·für Verkehr, Bau-. und Wohnungswase:t, 2002) wie folgt zu bearbeiten !Jnd zu dokumentieren:
"
Bruttostichprobe
stlchprobenneutraler Ai:ISfälla: z. B. Adresse nichtg_efunden Wohnung z:zt. r~r
;: bereinigte Bruttos11chprobe
abzüglic!1 · Stichprobensystematische Ausfälle: z. B. Teilnahmeverwelg~rung, nicht ar.g~
troffen , krank
;:I Nettostlchpro~ und Ausschöpfungsquote
{: Anteil NeUestichprobe an be- ~
re:nigler Bruttoslich2mbo}
.
·- - -__
abzüglich Fehlerh~fter und f odar unvollst.änrli~ Fra~eh~enllntetVIP.f.'S
= Erg.ebrls.sttchproba der a'Uswertbaren F2Jia
abzOglieh n!cht mietsplagelrelevanter Fälle: z. B. wegen Uberochreltons der 4-Jahresrogel,
Mistorelsblndurlg e~.
=- Ergebnlaatlchprobe der mletspiegelrelevanren FäJie
abzOglieh
r
2. Vorbereitung und Durchführung der Feldarbeit (Stichtag der Erhebung 01 .04.2015):
a) Auf der Grundlage einer Adressenstichprobe ist eine kombinierte Mieterund Vermieterbefragung mit persc)nlich-mündllchen (Face-to~Fac&-} Interviews mit Prüfung von Mietvertragsunterlagen durchzuführen. Zur Verbesserung dar Erhebungsökonomie (Bereinigung der Bruttostichprobe) ist
ein Screening--Verfahren optional möglich.
b) Es sind aus einet Nettostichprobe mit rd. 13.500 Interviews eine Ergeb-
nissUchprobe der mietenspiegelrelevanten 'Fälle von ·annähernd 11.500
Hülen (entspricht ·v,.)llgültigen lntervie'WS) zu erreichen, l.>zw. es sind Min-
destbssetzungan ln den Mietenspiegelfeldern je nach Wohnungsbestand
von Im Regelfall 30 Fällen (eventuell durch Nacharheblmgan) und nur Im
begründeten Ausnahmefall von mindestens 15 Fällen sicherzustellen.
c} Die Überarbeitung und Abstimmung der Erhebungsu"ntarlagen eillE>-...S c~.
viersettigei1 Fragebogens so~1e intensive lnterv!ewerschulur:~g und die
Bereitstellung eines .,lnteNiawerleitfadens" sind vorzunehmen. ·
d) Dia Datenerhebung kann mit Laptops (hierzu sind besondere dalen-
schutzrechtliche Vorkehrungen einzuhalten, s. Anlage) oder ln schrfft.llahrenAnd/MBP, Übarprli~ 2015, L~istxmgsbeschrelbung.docx/28 .u. 2014
-3-
eher Form auf Papier erfolgen. Sie Ist ln ehva gleichen Anteilen bel Mietern und Vermietern in einem dreistufigen Verfahren (Mieter I Vermieter,
Großvermieterinter"{!ews) unter Berücksichtigung d.e r gesetzlichen Vorga~
be über d en Zellraum der auszuwertenden Mfetvcrhäl!ntsse durchzuruhren.
e) Neben der Erhebung der für den Mletensplag·er relevanten Merkmale sind
auch <fie Zusatzmerkmale fOr eine Analyse zur Ermittlung von Zu-· und
Abschlägen zu ermitteln.
.f),
Informationen für die MleterNermieter und Rücklaufkontrollensinti
zu er.
arbeiten.
g) Verbereitung der Erhebungsunterlagen zum Postversand einschließlich
der Kuvertierung und Adressierung. Die Portokosten übernimmt die Auf··
tragg.eberin.
h) Die Datenerhebung fst in etwa gleichen Anteilen bei Mietern und Vermietern .jn einem dreistufigen Verfahren (Großverrnieter:·, Mieter- und Vermleterinterviews) unter BerQcksichtigung der gesetz1ichan Vorgabe über den
Zeltraum der auszuwertendei Mietverhältnisse durchzuführen.
i)
Neben der Erhebung dar für den Mietenspiegel relevanten Merkmale sind
·auch die Zusatzmerkmale für eine übliche Analyse zur Ermittlung von Zuund Abschlägen zu ermitteln.
j) Aufhau einer lcompletten Datenbank .(Microsoft Access) für die Mietensplegelauswertung. Aufbereitung und Zurverfügungstellung der Mietenspiegeldaten für den formularbasierten Webauftlif.ts der BSU {Onlif'leMietensplegel)' rechtzeitig zur Veröffentlichung des Hamburger Mietenspiegels (Pressekonferenz).
k) Durchführung intensiver laufender Kontrollen der Feldarbeit; Kontrollinterviews bei 5% aller realisierten Interviews beim jeweiligen Interviewpartner
(schriftlich mit Kwzfragsbogcn der wesentlichen .Daten der Odglnalinterviews) sowie Durchführung von 100 vollständigen Kontroliinterviews beim
jewells.anderen Vertragspartner.
3. Statistische Zusatzanalysen zur Ennlttlung von Zu- und Abschlägen
und für in der Mietenspiegel-Tabelle nicht enthaltene Mietpreisfaktoren (zum Beispiel zur Ausstattung):
a) Auswertungen, Analysen und Dokumentation der Ergebnisse.
b) Entscheidungsvorbereitungen zu aktuellen Problemen der Erg·ebnisvermitHung im Arbeitskreis MietenspiegeL
- 4-
4. Auswertung und Berichte (zu Umfang und Inhalt siehe anliegende
Berichte 11 Grundlagendaten für den Hamburger Mietenspiegel 2011"
und .11 2013«)
~•} Berechnung von
Tabellen zur Mietenstruktur (Mittelwert, Streuung,
Spannweite, Streuung der Mittelwerte) und von Vergleichsdaten zu wichtigen Mietpreisfaktoren (z. B. Wohndauer, Baualtar, Wohnungsgröße,
'Alohnlage). ·
b) Analysen der Mietenentwicklung 2013 bts 2015 pro Mieten$piagelfald und
·:wog- 2011 - 201'3 für 7.usammengefasste Wohnungsbestända.
c} Anafyse und Diskussionsvorbereitungen von weiteren (neuen) methOdischen Fragestollungen, die durch ·zusätz.lichen Informationsbedarf des
Arbeitskreises Mietanspiegel erforderlich werden.
d) Auswertungen zu Besonderheiten von Teil märkten.
a) Ausv.rertunfJen zu den Au$stattungsk!assen.
f) Gewichtungen unterschiedlicher Mietstrukturen.
g) Nach~eis der Repriisentativi~ät der Stichprobenergebnlsse, Insbesondere
im Hinblick auf§ 5580 BGB.
~) Präsenlallon der Eckdaten für den Mietenspiegel anhand von Tabellen
und Grafiken bis spätestens Oktober 2015.
i) Erstellung einer "d ruckfähigen" Mietenspiegeltabelle sowohl als WardDokument, als Posl-Script-Dalei sowie als PDF-Dah3) auf Datenträger.
J) Erstellung eines ausführlichen Berichtes üoer die Methode und die Ergebnisse der Erhebung zu den Daten· des Miei(;·nspiegels in 50-facher
Ausfertigung in Inhaltlicher Abstimmung mit der 1\uftll.lggeberln bis Ende
März2016.
al;.rersi.Uld/M.SP, {.~ 2015, Lcistungsbeschreiblmg.docx/:2S.U.211H
Anlage 2
1
.A.uftragnehn1er7Ä:.Iftl'e:gnehmer!n:
• Msch.rift
IF + B Forschung un_d,....,B~e-r-at~u--n-g------··
für \."lohnen,
lmmobiliei1Widümwelt GmbH
Adenauerallee 28
1-=-::-.:-::-:---:--:-------
W007~m~~
- - -·
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1
Hamburger Mietenspiegel 2015
~
Datenschutz- und Datensicherungskonzept •
Die Bearbeitung des Hamburger Mietenspiegels 2015 durch den Auftragnehmer/die Auftragnehmerlrt erfolgt nach den geltenden Vorschriften des
Harnburgischen Datenschutzgesetzes (HrrbDSG}. und des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) in der je'.vells geltenden Fassung sowie nach den
Vertragsvereinbaru11gen und sonstigen schriftlichen W~isungen der Auftr~g
geberin.
Die rechtliche Grundlage für. die Erstellung des Mietenspiegels und die Erhebung der Grundlagendaten stellen § 558 d des BGB und die Mietenspiegelbefragungsverordnung der Freien und Hansestadt dar. Nachfolgend sind für
die unterschiedlichen Arbeitsbereiche die einzuhaltenden differenzierten Da1enschu!z- und DDtensicherungskonzepte für den Auftragnehmer/die Auf~
tragnehmerin aufgeführt
1
Allgemeine Vorkehrungen
Der Personenkreis für die Bearbeitung des Gesamtprojektes ist auf einige
bsstimmte, zu benennende Mll~rbeiter des Auftragnehmers/der Au(tragneh-
n;eri:l zu beschr8nken. Diese Mitarbeiter sind auf das
D~tengeheimnis
nach
§ 5 BDSG in schrifflicher Form zu verpflichten.
Bei der Verarbeiturig von automatisierten {z.B. Adress· und Erhebungsdaten)
und nicht-automatisierten (z.B. ausgefüllte Fragebögen} Daten für die E·stel-
lung des Hamburger Mietenspiegels 2015 hat der Auftragnehmer/die Al<f-
2·
tragnahmarin durch die nachstehenden technischen und organisatorischen
Maßnahmer. gemäß § 8 Abs. 2 und 3 HmbDSG die Ausführung der Vorschriften des HmbDSG zu gewährleisten. Dabei ist dar Zug1iff auf automatisierte Daten durch individuelle Passwörter und eine elektronische Verschlüssalt.ing zu schOtzon und auf die mit der Auftragsbearbeilung betrauten Mltar·
belter zu beschränken.
Dia Adressdaten der Betroffenen (Hilfsmerkmale) sowie dla Erhebungsdaten
{Erhebungsmerkmale) und die Aüsvrertungsdatelen sind in getrennten Ver·
zeichnissen mit unterschiedlicher VerschlüsseJung zu speichern. Eine Z.ls~mmenführung von HUfsmerkmalen und Erhebungsmerkmalen durch die
Mitarbeiter ist auszuschließen. Oie getrennte Erfassung Ist der Auftraggaberio unveJ'7i.igilch ~chriftllch zu bestätigen. Der Zugriff auf die Adressdaten ist
maximal zwei leitenden Mitarbeitern zu ge~tatten. Die HUfsmerkmale sind
unvarzOgllch zu löschen, sobal.d sie fOr eine Überprüfung auf Vollständigkeit
und Plausibilität nicht mehr erforderlich sind.
2
Datenerhebung und -auswertung
2.1
Feldleitung
Oie Feldphase ist von ·einem Büroraum in den Räumlichkelten des AuftraQ:nehmers/der Auft"agnehmerin aus zu h:;'ten. Das Büro/der Raum muss von
den üc:-igen Räumen räumlich getrennt und zusä~ich geslcheG sein.
Zur Gewährleistung der Datenschutzbestimmungen sind nachfolgends Maßnahmen z.u erfül!en:
•
Abschließbarer BOreraum innerhalb der Räumlichkeilen des· Aufttagnehmers/der Auftragnehmarln.
•
Zusätzlicher abschließbarer Stahlschrank zur Sicherung der alngehenden Fragebögen, zu dem nur der Feld~ bzw. Projektleiter Zugang
haben und in dem ausschließlich die Unterlagen .für den Mietenspiegel
gelagert sind.
•
Zur lokalen Sicherung der Datenerfassung {z.B. ln einem außerhalb
liegenden Feldbüro) ein pass\vortgeschützier PC mit Verschlüsselung,
dessen Passwort nur dem Feldleiter bekannt ist
•
Erstellung von Slc~erungskopien, die im Safa des Auftragnehmers/der
Auflragnehmerln aufzubewahren sind.
2
3
•
Die zur Durchführung der Erhebung erforderlichen Hllfsmerkmale
(Namen, Anschriften, Talefonnummer der Betroffenen) sind durch die
Feldleitung von don Erhebungsmerkll!alen (von den Fragebögen)
nach erfolgter Prüfung auf Vollständigkeit und Plauslbflliät unverzCtglich zu löschen. (Die getrennte Aufbewahmng ist der Aufrraggeberin
unven:üglich schriftlich zu bestätigen.) Die erfolgte datenschutzge-
rechte Löschung ist der Auftraggeberln unverzüglich schriftlich nachzuvenveisen.
•
Die EDV - Erfassung der Erhebungsmerkmale hat ohne die Hi!fsmerkmale zu erfolgen, so dass keine Rückschlüsse auf einzelne Personen möglich sind.
•
Soweit die elektronische Erfassung der Daten oder andere Tätigkeiten
nicht vom Auftragnehmer/der Auftragnehmerio selbst durchgeführt
v"~rd,
ist für die Einschaltung eines Unterauftragnehmers die Einwmi-
gung der Auftraggeb.erin erforderlich. Der Auftraggeberin 1st in diesem
Fall eine Beschreibung des Gegenstandes des Unterauftragsverhältnisses sowie ein entsprechendes Datensicherungs- und Datenschutz-
ko11zept vorzulegen.
2.2
Screening
Zur Erm!tl!ung mietenspiegelrelevanter Wohnungerr und Bere~nlgung der
Bmllostfchorobe {u. a. Neubauwohnungen, ln den vergangenon zwei Jahren
aus der Mietpreisbindung gelaufene Wohnungen, Einordnung der Wohnung
in das Mletensplegelraster) kann der Befragung efn Screeningverfahren ·vorgeschaltet werden. Zusätzlich wird bei jedem Screening-Interview die Ein-
ordnung der Wohnlage in das M!etensp!egalraster abgefra~t. D!e Hilfsmerk~
male für das Scraen!ngverfahren sind· nach erfolgter Prüfung auf Vollständig-
keit und Plausibi!ität von dsn Erhebungsmerkmalen des ScreeningFragebogens zu trennen und an ande1er gesicherter Stelle auf7.uoewahren.
Die Trennung ist der Auftraggeberln unverzüglich schriftlich zu besWUgen.
Die Hilfsmerkma.ie sind unverzüg!lch zu löschen, sobald sie eine Überprüfung
auf Vollständigkeit und Plausibilltät nicht mehr erforderlich sind. Nach Ab-
schiuss des gesamten Projekt~ sind die Scraenlng-Fragebögen zu vernichten.
3
4
Folgende Erfassungsmodalitäten des Interviews sind möglich:
2.3
•
Schriftlich auf Paplerfragebogen,
•
EDV-tecnnisch auf Laptops oder Notebooks.
Interviewer
Der Interviawer muss die zu Befragenden vor Beginn des· Interviews informieren, dass die Teilnahme an der Erhebung freiv.i!lig ist und dass bei NichtTeilnahme dem Befragten keine Nachtelle entstehen. D!e lnlerviewer sind
schriftlich auf das Datengeheimnis nach § 5 BDSG
w
verpflichten ln dieser
Verpflichtungserklärung versichert der Interviewer die Einhaltung folgender
Bestimmung~n:
.Die vertrauliche Behandlung der im Rahmen des Auftrages des Auftragnehmers /der Auftragnehmerin ermittelten und erlangten lnforma··
tlonen und diese· nicht Dritten zugänglich zu machen.
Geschützte personenbezagane Daten nicht zu einem anderen Zweck
als für die Befragung zum Mietenspiegel Hamburg. 2015 zu vciWel1-
den.
Alie Unter1agen nach Beendigung der Befragung und des Vertragsverhältnisses zu vernichten. Die erfolgte Vernichtung Ist der Auftraggeberin unverzüglich schriftlich nachzuweisen.
Die zeitlich tinbegrenzte Pflicht zur Vertraulichkelt zv beachten.
Der Auftragnehmer/die Auftragnehmertn erstellt I unterzeichnet ein einseitiges Markblatt zum Dalenschutz, das den zu befragenden Per-Sonen vor dem
Hauptinterview zusammen mit dem Screening-Fragebogen beziehungsweise
den Informationsunterlagen übersandt wird. Dieses Merkblatt t.!ient dazu, den
zu Befragender. die Verfahrensviieise der Erhebung und Verarbeitung des
Datenmateriais zu erklären und ist mifder A~ftraggeberin abzustimmen.
2.4
Datenauswertung
Dit~ Datenauswertung erfolgt räumlich gelrennt von dar Felderhebung. Die
Auswertung des Erhebungsmaterlais muss unter Beachtung der nachfolgend
aufgeführten Punh.1e erfolgen:
4
5
Die Auswertung der Erhebungsmerkmale erfo!gt ausschließlich rnrt einem von den HUfsmerkmalen befreiten Dalensatz.
Die Auswertungsdateien v--erden in einem gesonderten Verzefohn!s
abgelegt, für den nur die direkten Bearbeiter des Projektes Zugriffs-
rechte erhalten. Näheres dazu unter Nr. 1.
Dia Weitergabe von Erhebungsdaten an Dritte ist nicht statthaft.
J-lamburq, den 01 .12.2014
Ort und Datum
s
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