Kalusche - Grundlagen der Lebenszyklusberechnungen

Workshop
„Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis –
Hinweise für Planung und Betrieb“
16. April 2015 von 14:00 - 17:30 Uhr
Haus der Natur, Lindenstraße 34, 14467 Potsdam
Eine gemeinsame Veranstaltung
des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung,
der Brandenburgischen Architektenkammer und
der Brandenburgischen Ingenieurkammer
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Tagesordnung
14.00 Uhr
Begrüßung durch Vertreter des Ministeriums für Infrastruktur und
Landesplanung und der Brandenburgischen Architektenkammer und
Brandenburgischen Ingenieurkammer
14:15 Uhr
Grundlagen der Lebenszykluskostenrechnung
Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche, Architekt,
BTU, Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie
15:00 Uhr
Vorstellung einer Lebenszyklusberechnung
am Beispiel des Schulneubaus in Hohen Neuendorf
Holger König, Architekt
Kaffeepause
anschließend
offene Diskussion der Workshop-Teilnehmer/innen mit den Referenten und
Herrn Hans-Michael Oleck (Fachbereichsleiter Bauamt Hohen Neuendorf)
Moderation:
Andreas Rieger, Architekt und
Vizepräsident der brandenburgischen Architektenkammer
17:30 Uhr
Ende der Veranstaltung
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb.: 1: Die Technische Lebensdauer der Bauteile reicht manchmal länger als die Wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes
(Aufnahme: Wolfdietrich Kalusche)
Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche, Architekt
Grundlagen der Lebenszykluskostenrechnung
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Lebenszykluskosten einer Investition
Unter den Lebenszykluskosten werden die „totalen Kosten“
eines Produktes verstanden.
„Das Konzept der Lebenszykluskosten (life cycle costs) ist
vor allem für die adäquate Beurteilung der Attraktivität von
(Investitions-)Projekten wichtig, weil dort häufig die
Entscheidungsfindung nur über einen Vergleich von
Beschaffungskosten erfolgt und Folgekosten vernachlässigt
werden.“
(wirtschaftslexikon 24)
Folie 02
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Lebenszyklus des Gebäudes und Wirtschaftlichkeit
Die Beachtung der Lebenszykluskosten ist ein wichtiger Beitrag
zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes.
Dabei werden die Kosten ab der ersten Planungsidee bis zur
Inbetriebnahme, während der gesamten Nutzungsdauer und
auch von Abbruch und Beseitigung des Gebäudes berücksichtigt.
Will man die Betrachtung weiter fassen, darf der Nutzen eines
Objektes nicht vernachlässigt werden.
Zum Nutzen zählen, in Geld gemessen, die Erlöse, z. B. aus der
Vermietung des Gebäudes.
Folie 03
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Anwendungen der Nutzungskostenplanung
Zu den Möglichkeiten der Anwendung gehören u. a.:
• Vergleich der Nutzungskosten bei der Entscheidung über die
Bedarfsplanung (Unterbringung im Bestand, Anmietung, Neubau,
Kauf/Leasing),
• Bewertung der ökonomischen Nachhaltigkeit von Objekten:
Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB),
Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB),
• Vorgabe für die Objekt- und/oder Fachplanung (Benchmarks bzw.
Nutzungskostenrichtwerte),
• Optimierung der Planung und/oder Nutzung von Objekten
und/oder Bauteilen durch Bewertung von Varianten,
• Beurteilung von Angeboten bei der Entscheidung über die
Vergabe durch Vergleich der Nutzungskosten, insbesondere
Betriebskosten und/oder Instandhaltung.
Folie 04
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Nutzungskosten im Hochbau
Nutzungskosten im Hochbau sind „alle in baulichen Anlagen
und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder
unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer
Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer).“
(DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau)
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 2: Der Stromverbrauch in einem
Ladengeschäft gehört nicht immer zu
den Nutzungskosten im Hochbau
(Aufnahme: Wolfdietrich Kalusche)
Abgrenzung
„Die betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personalund Sachkosten sind nicht nach dieser Norm zu erfassen,
soweit sie sich von den Nutzungskosten trennen lassen.“
(DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau)
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 3: Lebenszyklus eines Gebäudes und Grundlagen der Kostenermittlung
(DIN 276-1:2008-12, Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau,
DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau)
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 4: Kalkulatorische Kosten aus Neubau und Veränderung eines Gebäudes
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 5: Gliederung der Nutzungskosten im Hochbau, 1. und teilweise 2. Ebene
(DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau)
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 6: Kalkulatorische Abschreibung eines Gebäudes und Kapitalbindung
Folie 10
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 6: Betriebskosten, 2. Ebene der Gliederung
Folie 11
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Betriebskosten,
regelmäßig anfallende Ausgaben
Die Ausgaben oder Aufwendungen für die Versorgung,
Entsorgung, Reinigung und Pflege von Gebäuden und
Außenanlagen, die Sicherheits- und Überwachungsdienste
sowie für die Bedienung, Inspektion und Wartung von baulichen
Anlagen machen die Betriebskosten aus.
Änderungen dieser Ausgaben oder Aufwendungen ergeben sich
unter anderem aus der Witterung, den Preisentwicklungen sowie
dem Nutzerverhalten.
Folie 12
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 7: Instandhaltungskosten, 2. Ebene der Gliederung
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Instandsetzung,
unregelmäßig anfallende Ausgaben
Die Ausgaben oder Aufwendungen für die Instandsetzung
fallen unregelmäßig an.
Sie sind in den ersten Jahren vergleichsweise gering, können
aber schon nach 10 bis 15 Jahren sehr hoch sein.
Ursache sind dann meist notwendige Maßnahmen am Dach
oder im Bereich der technischen Anlagen.
Für die Praxis sind der zeitliche Anfall der Maßnahmen und die
Finanzierbarkeit (Rücklagen) entscheidend.
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 9: Kosteneinflüsse auf die Nutzungskosten im Hochbau
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 10: Normen und Verordnungen als Bezugseinheiten für Kennwerte
(DIN 18205: 1996-04, Bedarfsplanung im Bauwesen, NE = Nutzeinheit,
DIN 277:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau,
gif-Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für den gewerblichen Raum (MF/G), Stand 2012,
Verordnung der Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV,) Stand 2004)
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 11: Nutzungskostenplanung in Ergänzung zur Kostenplanung
Die Nutzungskostenplanung ist keine Grundleistung der Objektplanung nach HOAI 2013,
sie kann aber als Besondere Leistung vereinbart werden:
• Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (LPH 1)
• Durchführung von Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen (LPH 2)
• Analyse der Alternativen/Varianten und deren Wertung mit Kostenuntersuchung
(Optimierung) (LPH 3)
(Anlage 10 (zu§34 Absatz 1,§35 Absatz 6)
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Beispiel: Nutzungskosten eines Kindergartens
Es werden die Nutzungskosten im Hochbau für einen
Kindergarten auf der zweiten Ebene der Gliederung ermittelt.
Bei diesem Beispiel handelt es sich um eine Nutzungskostenberechnung.
(nach Möller, D.-A.; Kalusche, W. Planungs- und Bauökonomie, 6. Auflage 2013,
Seiten 261 – 269)
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Abb. 12: Objektbeschreibung Kindergarten
Folie 19
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Kostenstand 1. Quartal 2015, inkl. MwSt.
Abb. 13: Gesamtkosten (nach DIN 276-1) des Kindergartens
Folie 20
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
KG
Bezeichnung
110 + 120
Fremdmittel (Grundstück)
110 + 120
Nutzungskosten € p. a.
Prozentanteil
7.800 €
8,5 %
Fremdmittel (Gebäude)
15.600 €
17,0 %
130
Abschreibung (Gebäude)
26.000 €
28,3 %
100
Kapitalkosten
49.400 €
53,8 %
200
Objektmanagementkosten
4.000 €
4,4 %
300
Betriebskosten
26.000 €
28,3 %
400
Instandsetzungskosten
12.500 €
13,6 %
91.900 €
100,0 %
Nutzungskosten gesamt
Kostenstand 1. Quartal 2015, inkl. MwSt.
Abb. 14: Ermittlung der Nutzungskosten (nach DIN 18960) gesamt
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Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Zusammenfassung
Werden die Lebenszyklus- oder Nutzungskosten für die
Varianten eines Objekts oder eines Bauteils ermittelt, ist die
Variante mit den geringsten jährlichen Durchschnittskosten die
vorteilhafte.
Bei der Ermittlung sind nicht nur die Erstinvestition und die
technische Lebensdauer der Bauteile, sondern auch die
Betrachtungsdauer (Wirtschaftliche Nutzungsdauer ) der
Ermittlung von Bedeutung für das Ergebnis.
Für eine vollständige Ermittlung der Nutzungskosten sind
vorzugsweise alle Nutzungskostenarten (KG 100 bis 400
nach DIN 18960) zu berücksichtigen.
Folie 22
Workshop „Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis – Hinweise für Planung und Betrieb“
Datensammlungen zu Nutzungskosten
• Informationsstelle Wirtschaftliches Bauen (IWB) Freiburg:
Erfassungsprogramm EMIS (Energie- und Medieninformationssystem des Bundes und der Länder)
• Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI):
Nutzungskostenkennwerte für Gebäude NK1 bis NK5
•
Weitere Datensammlungen der Bau- und Immobilienwirtschaft
Weiterführende Literatur zu Nutzungskosten
•
http://www.tu-cottbus.de/
fakultaet2/de/bauoekonomie/forschung/publikationen/
kalusche-wolfdietrich.html
•
http://www.tu-cottbus.de/
fakultaet2/de/bauoekonomie/forschung/promotionen/
abgeschlossene-promotionen.html
Folie 23
Abb. 15: Oft können Bauteile mit langer Technischer Lebensdauer
in eine weitere Wirtschaftliche Nutzungsdauer integriert werden.
(Aufnahme: Wolfdietrich Kalusche)
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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