Die Immobilie in der Stiftung

HVB Stiftungsakademie
"Die Immobilie in der Stiftung"
HVB Immobilienportfolioanalyse
UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Christian Stockfleth MRICS
26. März 2015
Agenda
1
Aufgabenspektrum Real Estate Advisory
2
"HVB Immobilienportfolioanalyse"
CalCon Deutschland AG – Modul "epiqr"
3
Fallstudie "Wohn- & Geschäftshaus in der Stiftung"
4
Ansprechpartner
2
UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Aufgabenspektrum "Real Estate Advisory"
"Real Estate Advisory"
Bundesweit
P/PB
CIB
UBK
DIESTLEISTUNGSMODELLE
“Real Estate Advisory“
als reine "Spezialistenfunktion" mit einer engen Verzahnung
von Generalisten und Produktspezialisten
PRODUKTSPEKTRUM
RE
Portfoliomanagement
Corporate
Real Estate
Management
(CREM)
3
UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Transaktionsmanagement
weitere ProduktSpezialisten
(z.B. WealthCap)
Produktsprektrum "Real Estate Advisory"
Immobilienportfoliomanagement
Transaktionsmanagement
Strategieberatung
(Formulierung einer nachhaltigen Investitionsstrategie)
An-/Verkauf von Einzelimmobilien
(Single-Assets und Immobilienportfolien > EUR 10 Mio. )
Transaktionsmanagement
(Plausibilisierung Investitionsmöglichkeiten)
Durchführung von strukturierten Bieterverfahren
("Transparenz-Gebot")
Performanceanalyse
(Liquiditäts-, und Portfolioanalyse inklusive Reporting)
Strukturierung von Sale-and-lease-back Transaktionen
(Schaffung von Off-Balance-Lösungen)
Track Record
Projekt "Oscar"
Projekt "Storage"
Projekt "Travel"
Baulandentwicklung (Produktion
zu Wohnen) in München
Verkauf einer Logistikimmobilie
in Köln
Verkauf des Headquarters in
Hannover
Verkäufer
Günther Holding GmbH
Verkäufer
ARRI AG
Verkäufer
Deutsche Immobilien AG
Käufer
VIVAG AG, Wien
Käufer
JV überregionaler Bauträger
Käufer:
Europäischer Fondsinitiator
Projekt "Preußen"
Verkauf einer Wohnanlage in
Berlin-Steglitz
4
UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Verkäufer
TUI AG
Käufer
Wealth Management Capital
Holding GmbH
Kooperation CalCon Deutschland AG
5
© CalCon Deutschland AG
Kooperation CalCon Deutschland AG
6
© CalCon Deutschland AG
Kooperation CalCon Deutschland AG
7
© CalCon Deutschland AG
Kooperation CalCon Deutschland AG
8
© CalCon Deutschland AG
Aufgabenstellung "HVB Immobilienportfolioanalyse"

Aufgabe
Portfolioanalyse aller im Bestand befindlichen Immobilien unter Einbindung folgender Maßnahmen:
 Verkehrswertermittlung
 Bestandsanalyse der Gebäude
 Entwicklung von Instandhaltungsstrategien
 Planung von Instandhaltungsmaßnahmen und Budgetierung
 Liquiditätsbetrachtung
 Szenarioanalyse

Ziel
Erstellung von Handlungs- und Szenarioalternativen für das gesamte Portfolio unter Berücksichtigung
der individuellen Finanz- und Liqiditätsplanung.
Die Informationen zur strategischen Instandhaltungsplanung werden durch unseren Kooperationspartner,
der CalCon Deutschland AG, ermittelt und den Kunden in einem Report separat ausgehändigt.
9
UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Fallstudie "Die Immobilie in der Stiftung"
Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr ® - Summary
HVB Immobilienportfolioanalyse

Anzahl aufgenommener Objekte:
16 Wohn- und Geschäftshäuser

Erfassungszeitraum:
7 Manntage

Erfasste Fläche (BGF in m²):
ca. 38.000 m²

hiervon Wohnfläche:
18.000 m²

hiervon Gewerbefläche:
20.000 m²
Fallbeispiel "Wohn- und Geschäftshaus" (Auszug):
10
UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)

Objektart:
Wohn- & Geschäftshaus

Mietfläche:
ca. 1.580 m²

Stellplätze:
5 Garagen

Miete:
ca. 267.000,- JNM zzgl. NK+MwSt.

Nebenkosten: ca. 17.300,- (nicht umlagefähig)
Fallstudie "Wohn- und Geschäftshaus in der Stiftung"
Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr® - Bestandsanalyse
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Fallstudie "Wohn- und Geschäftshaus in der Stiftung"
Anteil der Maßnahmenkosten an den Gesamtkosten je Portfolio
Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr® - Aggregierte
Maßnahmenkosten und Bedarfsgerechte Maßnahmenplanung
1.800.000
1.629.285 €
1.600.000
1.400.000
541.923 €
1.200.000
1.004.397 €
122.166 €
1.000.000
194.077 €
800.000
541.923 €
600.000
434.015 €
122.166 €
400.000
200.000
146.231 €
194.077 €
190.873 €
146.231 €
Maßnahmenkosten
Maßnahmenplan
0
Legende:
Dach
Innen
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Fassade
TGA
WHG
DG-Ausbau
Die Immobilie im Jahr 2015
← Bei den Instandhaltungskosten handelt es sich um die
Instandhaltungsrücklage!
← Liquiditätsüberschuss nach Bildung einer Instandhaltungsrücklage
(10 € / qm)
← Mietreinertrag / Verkehrswert
← (Mietreinertrag – Zinsen – Steuern ) / Verkehrswert
← (Mietreinertrag + Wertsteigerung – Steuern ohne Finanzierung) / Verkehrswert
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" – Liquidität
Einnahmen – Ausgaben 2015
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" – Annahmen
 Mietsituation
Steigerung der Mieteinnahmen in 10 Jahren um:
o 47 % bei Wohneinheiten (mitunter durch DG-Ausbau)
o 21 % bei Gewerbeeinheiten
o 10 % bei Stellplätzen
Aufgrund der OVM (Ortsübliche Vergleichsmiete Stadt München) die für das Objekt zwischen 11,20 bis 13,00 EUR / qm (Stand: 11/2014)
liegt, sehen wir Anpassungsmöglichkeiten im Bestand und vor allem nach dem Dachgeschossausbau und der Modernisierung der
Wohneinheiten. Die o.g. Mietsteigerung stellt einen Durchschnittswert unter Berücksichtigung von Fluktuation und Nachvermietung dar.
 Instandhaltung
o 10 EUR / qm Instandhaltungsrücklage (neu)
 Modernisierung
o EUR1.004.397 Modernisierungskosten 2016 (Innen, TGA, Wohnen, DG-Ausbau)
 Finanzierung neu
o EUR 1.000.000 Modernisierungsdarlehen in 2016 (neu)
o Zinssatz
o Tilgungssatz
2,00 % p.a.
2,00 % p.a.
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" – Liquidität
Liquidität 2015 - 2019
← Instandhaltungsrücklage + Modernisierung
← neues Darlehen
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" – Liquidität
Liquidität 2020 - 2024
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" – Auswirkungen
 Der Liquiditätsüberschuss im Jahr 2015 entspricht einer Verzinsung des gebundenen Kapitals
(EUR 7.500.000) von 3,23 % p.a..
 Das Modernisierungsdarlehen kann aus den Liquiditätsüberschüssen bedient werden.
 Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen werden ab 2017 höhere Liquiditätsüberschüsse erzielt.

Das in der Immobilie gebundene Kapital wird im aktuellen Zinsumfeld attraktiv verzinst!
 Der Dachgeschossausbau generiert eine zusätzlich vermietbare Fläche von 180 qm. Das eingesetzte Kapital
in Höhe von EUR 540.000 verzinst sich durch die Vermietung der neuen Fläche mit rund 7,5 % p.a..
 Bei einer umfassenden Modernisierung der Wohneinheiten zur Erzielung von Mieten über der
durchschnittlichen OVM (ortsübliche Vergleichsmiete) fallen gegebenenfalls zusätzliche Kosten in Höhe von
rund 300 EUR / qm an.
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Handlungsempfehlungen
 Handlungsempfehlung "Ausbaupotenzial"
o
identifiziertes Dachgeschossausbaupotenzial
o
Die Flächenmehrung und die damit verbundene Ertragssteigerung stellen im aktuellen Zinsniveau eine
attraktive Investitionsmöglichkeit dar.
 Handlungsempfehlung "Mietpreissteigerung im Bestand"
o
Mietsteigerungspotenzial konnte bereits im Bestand (ohne Modernisierungsaufwendungen) unter anderem
bei Neuvermietungen oder im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete identifiziert werden.
o
Im Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" ist aus heutiger Sicht weiteres Mietsteigerungspotenzial
ersichtlich. Die Aufwendungen lassen sich durch Aufnahme neuer Darlehen abbilden ohne die Liquidität
erheblich zu beeinflussen.
 Handlungsempfehlung "Instandhaltungsrücklage"
o
aktuell wird keine Instandhaltungsrücklage gebildet
o
im Rahmen der Immobilienportfolioanalyse wurde eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 10 EUR/qm
Mietfläche p.a. gebildet (EUR 15.790 p.a. ≙ EUR 157.900 nach 10 Jahren).
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
So erreichen Sie unser Team
UniCredit Bank AG
HypoVereinsbank - Member of UniCredit
Private Banking
Kardinal-Faulhaber-Straße 1
80333 München
CalCon Deutschland AG
Beethovenplatz 4
80333 München
Christian Stockfleth MRICS
First Vice President
Leiter Real Estate Advisory (WPB2A3)
Telefon: +49 (0)89 / 378-46775
E-Mail: [email protected]
Web: www.hvb.de
Sigrid Niemeier
Wirtschaftsingenieurin (Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing.)
Vorstandsvorsitzende CalCon AG
Telefon: +49 (0)89 / 55 26 98 - 300
E-Mail: [email protected]
Web: www.calcon.de
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
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UniCredit Bank AG, Private Banking, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr®
Ergebnisse der epiqr®-Gebäudeanalyse

alle kostenintensivsten Bauteile
sind dargestellt

je länger der Balken, desto
schlechter der jeweilige Zustand

Bewertung von Zustand a
("guter Zustand") bis Zustand d
("Ende der Lebensdauer
erreicht")

Stichtagsbezogene Feststellung des IST-Zustandes

Basis für eine gezielte Maßnahmenplanung
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr®
Bedarfsgerechte Maßnahmenplanung

auf Basis IST-Zustandes wurden Maßnahmenpakete gebildet, die eine technische sinnvolle
Bündelung von Einzelmaßnahmen enthalten (= Stand der heutigen Technik I Modernisierung)
Planung aller notwendigen
Bauteile der Gebäudehülle
Planung aller notwendigen
Bauteile am Dach
FASSADE
INNEN
Planung aller notwendigen
Bauteile im
Gebäudeinneren
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DACH
TGA
Planung aller
notwendigen Bauteile der
techn. Gebäudeausstattung

erste planbare Kostenermittlung (ohne laufende Kosten)

u.a. Maßnahmen enthalten, die einen Wertzuwachs der Immobilien beinhalten
UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Kooperation CalCon Deutschland AG
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© CalCon Deutschland AG
Kooperation CalCon Deutschland AG
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© CalCon Deutschland AG
Fallstudie "Wohn- und Geschäftshaus in der Stiftung"
Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr® - Ergebnisse der
Bauzustandserfassung I
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Fallstudie "Wohn- und Geschäftshaus in der Stiftung"
Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr® - Ergebnisse der
Bauzustandserfassung II
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UniCredit Bank AG, Real Estate Advisory (WPB2A3)

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