Mietpreisbindung - Pressemitteilung der Stadt Freiburg

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Pressemitteilung
23. April 2015
Handlungsprogramm Wohnen:
Stadt stellt Modell zur Verlängerung von bestehenden
Belegungsrechten und Belegungsbindungen über 15 Jahre
vor
Landeswohnraumförderungsprogramm wird einbezogen
Stadt schafft Anreiz für Neubau von geförderten
Mietwohnungen
Mehrere Fraktionen hatten Mitte März einen Antrag gestellt, im
Rahmen des Handlungsprogramms Wohnen den sozialen
Wohnungsbau in den nächsten Jahren noch stärker zu
unterstützen. Konkret wurde die Verwaltung gebeten zu prüfen,
ob es möglich ist, die in den nächsten Jahren auslaufenden
Belegungsbindungen zu verlängern. Die Verwaltung hatte den
Antrag der Fraktionen zunächst zurückgestellt, um für die
Entscheidung eine exakte Zahlengrundlage zu erarbeiten. Dabei
musste sie ermitteln, wie viele Wohnungen von einer
auslaufenden Belegungsbindung betroffen sind und welche
finanziellen Auswirkungen mit einer Verlängerung der
Belegungsbindungen verbunden sind. Jetzt legt die Verwaltung
den Fraktionen ein Ergebnis vor.
Zum Hintergrund: Belegungsbindungen betreffen Wohnungen,
deren Bau mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind. Im
Gegenzug verpflichten sich die Wohnungseigentümer für den
Förderzeitraum, diese Wohnungen nur an einen bestimmten
Personenkreis und zu einer Miete zu vermieten, die im Rahmen
der Förderprogramme festgelegt wird und unterhalb des
Mietspiegels liegt. Vermietet wird an Personen mit einem
Einkommen entsprechend der Förderbedingungen, die zudem
einen Wohnberechtigungsschein nachweisen können. Auch die
Größe der Wohnung und die Zahl der dort wohnenden Personen
spielen eine Rolle. Umgangssprachlich werden diese Wohnungen
als Sozialwohnungen bezeichnet.
In Freiburg laufen in den nächsten 15 Jahren rund 3.355
Wohnung aus der Belegungsbindung heraus. Selbst wenn jährlich
150 neue geförderte Wohnungen hinzukommen, kann im
Vergleich zu den auslaufenden Bindungen der Bestand an
geförderten Wohnungen nicht gehalten werden. Deshalb hatte
der Gemeinderat im November 2013 schon bis zu 4,66 Millionen
Euro zur Verfügung gestellt, damit die städtische Freiburger
Stadtbau GmbH (FSB) 421 Wohnungen, deren
Belegungsbindung zwischen 2013 und 2017 ausläuft, weitere fünf
Jahre für die günstigere Miete vermieten kann. Mit dem neuen
Antrag aus diesem Jahr beabsichtigen die Fraktionen, weitere
Wohnungen in die Belegungsbindung aufzunehmen oder zu
halten und damit verbunden auch Belegungsrechte zu erhalten,
um Wohnungen bedürftigen Personen bereitstellen zu können.
Analyse der Freiburger Situation
Aufgrund des interfraktionellen Antrags haben das Amt für
Wohnraumversorgung (AWV), das Amt für Soziales und Senioren
(ASS), das Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen (ALW)
sowie das Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung
(ABI) gemeinsam mit der FSB in den letzten Wochen die
Datengrundlage zu den bei der FSB bestehenden
Belegungsrechte und Belegungsbindungen ermittelt und
analysiert. Zentraler Punkt dabei war die Frage, welche
Belegungsrechte und Belegungsbindungen mit welcher
Bindungsfrist auf welcher Fördergrundlage bestehen und welche
Fakten zur Mieterinnen- und Mieter- sowie Einkommensstruktur
bekannt sind.
Das Ergebnis zeigt, dass bei der FSB insgesamt für 1.051
Wohneinheiten (WE) Belegungsrechte bestehen, die längstens
bis 31. Dezember 2024 laufen. In diesen 1.051 WE sind auch die
421 WE berücksichtigt, die mit Beschluss des Gemeinderates
vom November 2013 bereits um 5 Jahre verlängert wurden.
Von diesen 1.051 WE liegt bei 438 WE eine Subjekt- oder
Objektförderung vor, bei 613 WE eine Objektförderung.
Subjektförderung bedeutet, dass zusätzlich zur Objektförderung
an den Wohnungseigentümer die in der Wohnung lebenden
Personen in Abhängigkeit von ihrem Einkommen eine Förderung
erhalten. Dies ist ein Zuschuss zur Wohnungsmiete. Sie wird an
die Bezieherinnen und Bezieher von Einkommen gezahlt, das
eine bestimmte, von der Familiengröße abhängige Höhe nicht
überschreitet. Bei der Objektförderung wird der Wohnraum über
die Vergabe von zinsverbilligten Darlehen und/oder durch
Zinsbeihilfen an die Bauherrschaft gefördert.
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Die oben genannten Ämter haben auch die Einkommensstruktur
anhand vorhandener statistischer Daten ermittelt. Die Auswertung
zu den 438 WE mit Subjekt- und Objektförderung hat ergeben,
dass 46 WE keine Leistungen nach SGB II / XII oder Wohngeld
erhalten. für die restlichen 393 WE wird angenommen, dass die
Mieterinnen und Mieter aufgrund ihrer Einkommenssituation
weiterhin einen Bedarf an einer preisgünstigen, geförderten
Wohnung haben. Das AWV überprüft alle zwei Jahre die
Einkommensverhältnisse bei den Wohneinheiten mit einer
Subjektförderung.
Bei den 613 WE mit Objektförderung sind 140 WE von Personen
belegt, bei denen aufgrund ihrer Einkommenssituation
voraussichtlich ein Bedarf an einer Verlängerung der
Belegungsbindung besteht.
Förderung durch das Land
Das Land Baden-Württemberg hat in seinem
Landeswohnraumförderungsprogramm 2015/2016 neben dem
Bau und dem Erwerb von neuem Mietwohnraum auch eine
Förderung bei Miet- und Belegungsbindungen im
Mietwohnungsbestand vorgesehen. Dabei gibt es zwei Modelle.
Bei dem einen wird ein einmaliger Zuschuss von 461 Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche bei einer Verlängerung der Miet- und
Belegungsbindung von 15 Jahren gewährt. Dies entspricht 2,56
Euro pro Quadratmetern Wohnfläche pro Monat.
Fördervoraussetzung bei vermieteten Wohnungen ist, dass die
Nutzenden einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein
haben müssen. Auch hier darf die Miethöhe maximal der
ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich 33 Prozent entsprechen.
Für Freiburg begrüßt Erster Bürgermeister Otto Neideck diese
Fördermöglichkeiten: „Die Stadt wird über die FSB dieses
Angebot nutzen. Aufgrund der Förderung kommt für uns von den
vom Land aufgelegten Möglichkeiten diejenige einer
Verlängerung von 15 Jahren in Betracht.“ Er weist darauf hin,
dass sowohl kommunale wie auch private
Wohnungsbaugenossenschaften die Möglichkeit haben, diese
Förderung in Anspruch zu nehmen, sogar in bestehenden
Mietverhältnissen.
Neideck kündigte an, dass die Stadt dem Gemeinderat
vorschlagen wird, einen Anreiz zu schaffen, die Miet- und
Belegungsbindungen zu verlängern. Vorbehaltlich der im
städtischen Haushalt zur Verfügung stehenden Mittel kann die
Stadt die Lücke zwischen der Miete, die nach dem Mietspiegel zu
erzielen wäre, und der sich nach dem
Landeswohnraumförderungsprogramm ergebende Miete in Form
eines Investitionszuschusses oder einer Kapitalrücklage
übernehmen, wenn neue geförderte Mietwohnungen gebaut
werden. Sozialbürgermeister Ulrich von Kirchbach erläutert: „Mit
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diesem Modell können wir die Möglichkeit schaffen, dass
bestehende Belegungsrechte oder –bindungen verlängert
werden, sofern die Fördervoraussetzungen bei den
Bewohnerinnen und Bewohnern vorliegen.“
Auswirkungen für die FSB
Bei der Datenanalyse für den Wohnungsbestand der FSB und der
dort wohnenden Personen prüften die FSB und die beteiligten
Ämter, bei welchen Mieterinnen und Mietern aufgrund ihrer
Einkommenssituation weiterhin einen Bedarf an einer reduzierten
Miete besteht und ob eine Verlängerung der Belegungsrechte
oder Belegungsbindungen angemessen ist. Ergebnis war, dass
von den 438 WE mit Subjekt- und Objektförderung 46 Personen
über der maßgeblichen Einkommensgrenze für eine
Subjektförderung liegen. Damit verbleiben 392 WE, für die eine
Verlängerung der Belegungsrechte oder Belegungsbindung
angezeigt ist. Von den 613 WE der FSB mit Objektförderung
bleiben als Rest noch 140 WE, die weiterhin einer Förderung
bedürfen.
Auf der Grundlage dieser insgesamt 532 WE hat die FSB
gemeinsam mit dem AWV errechnet, wie eine Verlängerung der
Belegungsrechte oder Belegungsbindungen um 15 Jahre unter
Einbeziehung der Förderung nach dem
Landeswohnraumförderungsprogramm 2015/2016 aussehen
könnte. Auf dieser Grundlage schlägt die Verwaltung vor, die
Belegungsrechte oder Belegungsbindungen der 532 WE um 15
Jahre mit Inanspruchnahme des
Landeswohnraumförderungsprogramms 2015/2016 zu
verlängern. Der Gesamtaufwand bei der FSB beläuft sich auf
rund 20,7 Millionen Euro. Abzüglich der Landesmittel von 17,8
Millionen Euro bleibt eine Finanzierungslücke von rund 2,9
Millionen Euro. Zum Bau von neuen geförderten Mietwohnungen
wird dem Gemeinderat vorgeschlagen, die Summe von 2,9
Millionen Euro als Kapitalrücklage, aufgeteilt über drei Jahre ab
2017 der FSB auszubezahlen.
Um eine einheitliche Förderstruktur zu haben, schlägt die
Verwaltung dem Gemeinderat weiter vor, dass für die ab 2015
auslaufenden Belegungsrechte, deren Verlängerung über die
Beschlussfassung des Gemeinderates am 26. November 2013
beschlossen wurde, die Konditionen aus dem
Landeswohnraumförderungsprogramm 2015/2016 angewendet
werden. Der Gemeinderat hatte damals eine Summe von 4,66
Millionen Euro bis 31. Dezember 2016 zur Verfügung gestellt.
Sollte sich bei der Umsetzung des Modells bei der FSB oder bei
Dritten zeigen, dass doch mehr als 532 WE die
Fördervoraussetzungen erfüllen, können die Mittel daraus
verwendet werden. Die derzeit fehlbelegten Wohnungen werden,
wenn sie frei werden, danach ebenfalls in diese Förderung
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einzogen werden. Das sind voraussichtlich rund 150 WE über den
Förderzeitraum.
Neideck und von Kirchbach sind sich einig, dass die Verwaltung
nun einen guten und finanzierbaren Vorschlag erarbeitet hat, wie
die Stadt über das, was im Handlungsprogramm Wohnen schon
genannt und vom Gemeinderat beschlossen wurde, hinaus zum
Erhalt günstigen Wohnraum tun kann. Die Verwaltung wird dieses
Modell, das sich ausdrücklich auch an private
Wohnungsbaugenossenschaften richtet, im Gemeinderat am 19.
Mai vorlegen.
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Ihre Ansprechpartnerin im Presse- und Öffentlichkeitsreferat:
Edith Lamersdorf, Telefon 0761 / 201-1300
E-Mail: [email protected]
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