Japan R t lH Rental Housing i Investments Inc. 個人投資家のための秋のＪリートフェア秋のＪリトフェア日本賃貸住宅投資法人説明会資料 2012年 2012 年10月 10月27日 27日 8986 http;//www.jrhi.co.jp/ 0 住宅系リトの動向と賃貸マンシン市場住宅系リートの動向と賃貸マンション市場 1 ┃住宅系リートの動向 住宅系リートの特徴（日本経済新聞平成24年 10月5日夕刊「なるほど投資講座」不動産証券化協会）『居住目的の住宅は、景気変動に伴う家賃の急激な上昇や下落が生じにくく１昇や下落が生じにくく、１物件あたりのテナント数も多いため、個々のテナントの入退去による影響が軽微です。このため、住宅の賃料収入は比較的安定しています。』 稼働率：（オフィス系リートと比べ）安定して推移、特に、直近2年間は95％以以上と高水準を維持 J‐REIT物件平均稼働率 99.0% オフィス 98.0% 住宅 97.0% 住宅 96.0% オフィス 95.0% 94.0% 93.0% 92.0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 出所：一般社団法人不動産証券化協会HP （一部準速報値等を含む）より作成用途別東証REIT指数 1,600 主たる背景は… ・市場への物件の新規供給が限定的であること・対象地域の人口のフロー・ストックとも増加していること・リート物件は、賃貸経営の高度なノウハウを持った資産運用会社により運営されていること東証REIT住宅指数 1,400 1,200 1,000 800 東証REITオフィス指数 600 400 東証REIT オフィス指数 東証REIT指数：住宅系はオフィス系を上回って推移出所：東証REIT 住宅指数 200 0 2010年2月 2010年8月 2011年2月 2011年8月 2012年2月 2012年8月 Bloombergより作成（2010/3/29 を100として指数化、2012年９月時点） 2 ┃賃貸マンション市場の動向（東京23区）供給減少・人口増加 → 引き続き良好な需給  新規供給戸数：リーマンショックと改正建築基準法がきっかけとなり、新規着工戸数は 2006年ピークに大幅減少 2006年：49,929戸 2011年：21,736戸（2006年比-約56％減） 人口動向：単年度の転入超過数に減少が見られるものの転入超の状況継続（総人口のストックも増加トレンド維持） ※外国人向け等、高額賃貸住宅の新規供給も大幅減少と推定されるが、景気動向を反映して、賃料水準や稼働率の回復に時間東京都特別区部の賃貸マンション需給（転出入：人） 500,000 400,000 34,321 32,253 35,825 41,292 46,747 38,519 （着工：戸） 50,000 49,929 31,314 37,001 賃貸マンション着工戸数供給減少↓ 25,346 300,000 21 359 21,359 40,000 21 736 21,736 200,000 100,000 20,000 40,234 50,386 53,183 44,319 49,713 69,958 76,786 77,267 67,842 37,391 33,098 35,435 転入超過 0 ‐100,000 100 000 30,000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 10,000 0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 ‐10,000 10 000 ‐200,000 ‐20,000 ‐300,000 ‐30,000 ‐400,000 ‐40,000 ‐500,000 ‐50,000 転出（人）出所転入（人）転入超過（人）賃貸マンション着工戸数（東京都）転出入人口：総務省住民基本台帳人口移動報告より作成賃貸マンション着工戸数：国土交通省建築着工統計調査より作成（貸家・SRC及びRC造共同住宅着工戸数の各年度データにより試算）（貸家 SRC及びRC造共同住宅着工戸数の各年度デタにより試算）東京都特別区部人口（人） 9,000,000 8,500,000 8,917,999 8 223 707 8,223,707 8,000,000 7,500,000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年出所東京都総務局統計部人口統計課毎年12月１日現在の住民基本台帳上の人口及び外国人登録者数の合計（なお国勢調査の人口は、2000年8,134,688人、2005年8,489,653人、2010年8,949,447人となっています。） 3 ┃賃貸マンション市場の動向（全国主要都市）供給減少・人口増加 → 安定した需給継続  新規供給戸数：東京23区と同様に2006年ピーク比大幅減少  人口動向：増加傾向継続（転入超継続・総人口 (ストック)も増加） ※各地域の地方都市から中核都市への人口集中（都市化＝アーバナイゼイション）継続… 北海道は札幌、東北は仙台、九州は福岡等 80,000 60,000 17,678 札幌市の賃貸マンション需給 60,000 40,000 8,052 20,000 6,001 9,893 10,168 11,228 11,601 10,415 8,743 9,329 9,471 6,698 5,736 7,822 5,772 5,798 4,335 5,493 2,971 5,288 8,597 10,254 ‐20 000 ‐20,000 ‐40,000 ‐40,000 国調総人口 1,822千人国調総人口 1,880千人国調総人口 1,914千人（10年間の人口増 +5.0％） ‐15,000 ‐80,000 転出（人）転入（人） 4,568 2,742 2,641 , 4,000 賃貸マンション着工戸数 630 1,433 ‐222 304 ‐865 127 0 ‐513 ‐1,465 1,761 1,213 ‐391 ‐107 1,110 転入超過 2,000 6,633 648 0 1,170 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年国調総人口 1,008千人国調総人口 1,025千人国調総人口 1,045千人 ‐2,000 ‐4,000 （10年間の人口増 +3.7％） ‐40,000 ‐60,000 , ‐6,000 転出（人）転入（人）転入超過（人）賃貸マンション着工戸数（宮城県） ‐8,000 6,766 6,178 5,897 5,140 4,069 10,000 6,208 ‐256 5,000 1,679 転入超過 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年国調総人口 2,215千人国調総人口 2,171千人 ‐5 000 ‐5,000 国調総人口 2,263千人 ‐10,000 ‐20,000 転出（人）転入（人）転入超過（人） 13,372 （着工：戸） 30,000 27,445 21,173 17,712 19,813 15,347 15,801 14,977 17,325 賃貸マンション着工戸数 20,000 5,118 4,217 , 4,978 1,853 5,668 5,091 6,627 7,064 11,609 9,280 8,268 7,073 5,820 40,000 ‐816 816 ‐25,000 賃貸マンション着工戸数（愛知県）大阪市の賃貸マンション需給（転出入：人） 120,000 10,000 8,777 転入超過 0 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 ‐40,000 国調総人口 2,628千人国調総人口 2,598千人国調総人口 2,665千人 ‐20,000 ‐80,000 ‐120,000 転入（人） 80,000 13,147 11,536 13,530 14,770 16,707 ‐30,000 賃貸マンション着工戸数（大阪府）賃貸マンシン着工戸数（大阪府） 5,518 8,078 8,097 6,628 6,315 （着工：戸） 25,000 18,721 20,607 14,736 20,000 12,784 賃貸マンション着工戸数 40,000 20,000 転入超過（人）福岡市の賃貸マンション需給（転出入：人） 100,000 60,000 ‐10,000 （10年間の人口増 +2.6％）転出（人） 6,000 4,241 3,108 20,000 ‐20,000 （着工：戸） 8,000 6,609 3,836 2,899 賃貸マンション着工戸数（北海道）仙台市の賃貸マンション需給（転出入：人） 60,000 40,000 転入超過（人） 3,465 1,608 ‐80,000 ‐10,000 ‐60,000 ‐20,000 ‐5,000 1,045 6,280 （10年間の人口増 +4.2％） ‐15,000 80,000 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 15,000 6,455 ‐60,000 転入超過 0 ‐20,000 ‐1,240 ‐1,851 10,000 5,000 12,203 0 15,000 賃貸マンション着工戸数 7,665 （着工：戸） 20,000 15,370 15,904 20,000 15,852 賃貸マンション着工戸数 40,000 20,000 （着工：戸） 25 000 25,000 22 819 22,819 14,763 14,502 13,501 13,207 13,486 ‐100,000 （転出入：人） 80,000 名古屋市の賃貸マンション需給（転出入：人） 100,000 100 000 8,200 8,315 6,573 5,959 4,895 4,985 7 357 7,357 5,389 9,034 , 11,129 15,000 10,000 5,000 転入超過 0 0 ‐20,000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 ‐5,000 ‐40,000 国調総人口 1,341千人国調総人口 1,401千人国調総人口 1,463千人 ‐10,000 ‐60,000 ‐15,000 （10年間の人口増 +9.1％） ‐80,000 ‐20,000 ‐100,000 転出（人）転入（人）転入超過（人）賃貸マンション着工戸数（福岡県） ‐25,000 出所転出入人口：総務省住民基本台帳人口移動報告より作成賃貸マンション着工戸数：国土交通省建築着工統計調査より作成（貸家・SRC及びRC造共同住宅着工戸数の各年データにより試算） 4 日本賃貸住宅投資法人の概要 5 ┃JRHの特徴 ┃JRHの概要 1. 賃貸住宅特化型リートとして日本第４位の資産規模（取得価格ベース）を有し、東京23 区及び３大都市圏中心に全国に178棟（9,928戸）の物件を保有しています 2. 2010年７月にプロスペクト・リート投資法人（PRI）を吸収合併し第13期分配後で約70 合併し、第13期分配後で約70 億円（見込み）の負ののれん発生益に基づいた配当積立金を保有しています 3. 株式会社三菱東京UFJ銀行を始めとする国内主要金融機関12 行とお取引を頂いております □ □ 証券コード：8986(2006年６月22日上場) □ 資産タイプ：住宅（賃貸マンション）特化営業収益： 57億円 □ 物件資産規模(取得価格ベース)：1,569億円物件資産規模(取得価格ベス) 1 569億円営業利益： 22億円 □ 時価総額：588億円(2012年10月12日現在) 当期純利益： 14億円 □ 格付け：JCR(A-:安定的) R&I(BBB+:安定的) 分配金： □ 稼働率：97 1%(2012年９月期末) ：97.1% □ NOI 利回り：5.5% 分配金利回り： 5.8% (2012年３月期実績) □ 鑑定ベース LTV：52.7% (2012年9月21日現在) ┃賃貸住宅特化型リート比較【2012年10月12日現在】時価総額ベース（単位：億円） 4 000 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,000 500 5. ミカサ・アセット・マネジメントは豊富な経験と専門性を備えた役職員により運営される独立系資産運用会社です独立系資産運会社す 3,679 1,500 2 319 2,098 2,319 2 098 1,285円（2012年10月12日の終値44,200円ベース）取得価格ベース（単位：億円） 4. JRHと資産運用会社であるミカサ・アセット・マネジメントの主要スポンサーは、オークツリー・キャピタル・マネジメントより助言を受けているマスター会社グループです第13期（H24/9) 予想 1,569 1,505 1,194 382 304 0 ADR NAF DHI JRH NRF SSI STP KRI (3269) (3226) (8984) (8986) (3240) (8973) (8979) (3278) 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 1,815 1,037 951 679 588 466 130 128 ADR NAF DHI NRF JRH SSI STP KRI (3269) (3226) (8984) (3240) (8986) (8973) (8979) (3278) ADR（アドバンス・レジデンス投資法人）,NAF(日本アコモデーションファンド投資法人),DHI(大和ハウス・レジデン ADR（アドバンス・レジデンス投資法人） NAF(日本アコモデションファンド投資法人) DHI(大和ハウス・レジデンシャル投資法人),JRH(日本賃貸住宅投資法人),NRF(野村不動産レジデンシャル投資法人),SSI(積水ハウス・SI投資法人),STP(スターツプロシード投資法人),KRI(ケネディクス・レジデンシャル投資法人) 6 ┃直近２年間のJRH投資口価格の推移主要イベント(2010年７月～) 主要イント(2010年７月 ) (※) (円) 45,000 マーケットニュース ①2010年７月に旧ﾌﾟﾛｽﾍﾟｸﾄ･ﾘｰﾄ投資法人（PRI）を吸収合併 ②2010年11月に第10期の分配金予想1,000円を発表 2010/10/5 / / 40,000 資口買入計画（最大 ③2011年３月に新規２物件（34億円）を取得、６物件（50億円）を売却 2011/3/11 東日本大震災 2011/8/5 S&Pによる米国債格下げ（AAA →AA+）東証リート指数 40,000 （TSREIT） 35,000 35,000 Un nit price 投資口価格（JRH） TOPIX 30,000 ⑦2012/8/20 第13期分配金予想の修正（1,285円） ③2011/3/25 新規２物件の取得 2011年３月10-22日６物件の売却 ⑥2012年２月～３月に新規２ ⑥2012年２月３月に新規２物件（24億円）取得、３月に８物件（19億円）売却 30,000 ①2010/7/1 PRIとの合併 25,000 ②2010/11/25 第10期分配金予想（ 000 円）の発表（1,000 ）発表 ⑦2012年8月20日に第13期分配金予想を1 285円に修正金予想を1,285円に修正 ⑧2012年８月～９月に新規２物件（36億円）取得、１物件（3.6億円）売却 45,000 計50億円）の発表 ④2011年9月に新規２物件（41 億円）取得 ⑤2011年11月に第11期の分配金（実績）を金（実績）を1,101円、第12 0 第 2 期同予想を1,150円と発表（2012年3月2日に業績修正 1,210円）日銀によるリート投 JRH2012/10/12 44,200円 ④2011/9/20 新規２物件の取得 ⑤2011/11/15 第12期分配金予想（1,150 円）の発表 JRH ニュース 25,000 ⑥2012/2～2012/3 新規２物件の取得保有８物件の売却 ⑧2012/8～2012/9 新規２物件の取得保有１物件の売却 20,000 2010/07/01 20,000 2010/09/01 2010/11/01 2011/01/01 2011/03/01 2011/05/01 2011/07/01 JRH ニュースマーケットニュース JRH投資口価格 2011/09/01 2011/11/01 2012/01/01 2012/03/01 2012/05/01 2012/07/01 TSE REIT 2012/09/01 TOPIX 出典 : Bloomberg ※TOPIX,東証リート指数（TSEREIT）は2010月７月１日のJRHの投資口価格に基づき指数化 7 ┃主要計数推移日本賃貸住宅投資法人に商号変更を行った第６期以降を掲載しています。 ┃営業収益（単位：百万円） 7,000 6,000 5,000 4,000 第13期第９期は負ののれん発生益を控除した値、第 10期・第12期・第13期予想修正は期中の物件譲渡損失等を除く値 3,577 3,494 5,607 5,632 5,763 5,726 5,789 4,618 ┃営業利益 3,000 2,500 （単位：百万円）第13期第９期は負ののれん発生益を控除した値、第 10期・第12期・第13期予想修正は期中の物件譲渡損失等を除く値 2,379 2,458 2,461 2,503 2,287 2,000 1,580 3,528 1,500 1,436 1,212 3,000 1,301 1 000 1,000 2,000 500 1,000 0 0 第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第13期実績当初予想予想修正 ┃当期純利益（単位：百万円）第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第13期実績当初予想予想修正 ┃１口当たり分配金（単位：円）第13期 1,800 1,600 1,400 第９期は負ののれん発生益を控除した値、第 10期・第12期・第13期予想修正は期中の物件譲渡損失等を除く値 1 634 1,634 1,430 1 623 1,623 1,696 1,465 1,200 1,131 第９期以降は投資口を４分割している為、第８期以前の分配金を４分割して比較しています。 1 263 1,263 1,075 1 285 1,285 1,220 1,101 1,000 1,200 800 1,000 800 第13期 1,400 717 727 758 679 600 544 600 663 480 400 400 200 200 0 0 第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第13期実績当初予想予想修正第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第13期実績当初予想予想修正 8 ┃ポートフォリオの分散投資の状況 ※2012年９月末現在保有物件数178棟北海道うち東京都心7区 25物件、その他16 区36物件 13 東京23区パレドール円山 61 willDo清澄 TKフラッツ渋谷東北 (注) 東京都心７区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、世田谷区及び目黒区をいいます。信越 11 3 ロイヤルガーデン森林公園 willDo高砂関東 willDo岡山駅西口 89 中国 2 九州 willDo中洲 1 近畿東海 36 23 プロスペクト浦和常盤セレーノ大宮エリア内の物件数計資産規模 1,569億円 willDo新大阪ラ・ヴィータ日本橋グランカーサ御器所 willDo伝馬町ワンルームファミリー 9 ┃投資割合（2012年９月末現在：取得価格ベース）＜タイプ別＞＜全国地域別投資割合＞近畿 14% ファミリー 36% 東海 9% 北海道 5% 関東 65% 東北 3% ワンルームム 64% （うち東京23区52％）九州 2% 中国 1% 信越 1% ＜リア別＞＜エリア別＞＜築年別＞＜規模別＞政令指定都市等 12% 東京都心7 区 25% ３大都市圏 63% 30億円超 19% 10億円超30億円以下 40% 5億円以下 15% 5億円超 10億円以下 27% １物件当たり8.8億円 20年超 17% 5年以下 4% 15年超20 年以下 7% 10年超15 年以下 12% 5年超10 年以下 60% 平均築年は11.0 年 10 ┃JRHの稼働率の推移  独自運用ノウハウ（日次稼働率予測システムや３週間ルール等）により、2012年３月末には97.8％とJRH設立以来最高となりました。また、同年９月末も97.1％（第13期平均稼働率 96.5％）と高水準を維持しております ┃タイプ別稼働率全体ワンルーム 100.0% 97.3% 97.1% 97.8% 95.0% 90.0% 87.6% 旧プレミアム４物件はワンルームに吸収 85.0% プレミアム  2012年９月末現在で、稼働率が95％以上の物件が146 物件と全体の82.0%を占めました 80.0% 75.0% 2010年3月 2010年9月ワンルーム ┃2012年９月末稼働率別物件数 2012年9月末稼働率別物件数 100% 74 ┃エリア別稼働率稼働率物件数 100% 74 95%以上100%未満 72 以未満 90%以上95%未満 24 90%未満 8 計 178 ファミリー 2011年9月 2012年3月プレミアム 2012年9月全体全体 97.9% 97.3% 97 1% 97.1% ３大都市圏 95.0% 90.0% 90%以上 95%未満 24 2011年3月 2012年5月24日に賃貸住宅カテゴリーをワンルームタイプ、ファミリータイプ及びプレミアムタイプから、ワンルームタイプ及びファミリータイプに集約を行いました。 100.0% 95%以上 100%未満 72 97.1% ファミリー 97.8% 95.1% 政令指定都市等東京都心７区 90%未満 8 シェア 41.6% 40.4% 13.5% 4.5% 100.0% 85.0% 80.0% 75.0% 2010年3月 2010年9月東京都心７区 2011年3月３大都市圏 2011年9月 2012年3月政令指定都市等 2012年9月全体 11 ┃2012年の新規取得物件 1)アクトフォルム浅草＜東京都台東区＞（２月取得）物件からの眺望物件番号物件名資産の種類タイプ主な用途エリア賃貸可能戸数賃貸可能面積構造･階数建築時期鑑定評価額（注2）額（） O-４-122 アクトフォルム浅草東京都台東区花川戸丁目7番5号東京都台東区花川戸一丁目7番5号都営地下鉄浅草線ほか「浅草」駅徒歩3分不動産ワンルーム共同住宅・店舗・駐車場３大都市圏（注1） 46戸 2,220.17㎡ SRC・RC陸屋根10階建 2000年10月2日 1,360,000千円 , , 取得価格（注3） 1,216,000千円実績NOI利回り 6.2％ 2012年９月末稼働率 100.0% 所在地（注1）「３大都市圏」とは、東京都心７区以外の関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏をいいます。（注2）価格時点は取得時のものになります。（注3）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は除きます。本物件は、都営地下鉄浅草線・東京メトロ銀座線・東武伊勢崎線の「浅草」駅から徒歩3分に位置しています。また、同駅から都心部へ15分程度であるほか、成田空港や羽田空港へのアクセスにも優れています。長い歴史を有しエリア随一の繁華街である浅草に位置し、徒歩圏内に大型商業施設が多数あるほか、商店街や百貨店も揃っています。また、老舗・名店と呼ばれる飲食店も多く存し、生活利便性に大変優れた物件です。隅田公園の桜や三社祭など四季を通じた見どころも多く、また、本物件からは隅田川花火大会が至近に見られ、浅草寺や東京スカイツリー等のランドマークも望めます。 12 ┃2012年の新規取得物件 2）ウエストパーク支倉＜宮城県仙台市＞（３月取得）エントランスホール物件番号物件名 O-2-123 ウエストパーク支倉所在地宮城県仙台市青葉区支倉町2番50号仙台市地下鉄南北線「勾当台公園」駅徒歩約12分仙台市地下鉄南北線「勾当台公園駅徒歩約12分資産の種類タイプ主な用途エリア賃貸可能戸数賃貸可能面積構造･階数建築時期鑑定評価額（注2）不動産ワンルーム共同住宅・店舗政令指定都市等（注1） 138戸 5,150.62㎡ RC 陸屋根地下１階付13階建 2007年３月７日 1,410,000千円取得価格（注3） 1 240 000千円 1,240,000千円実績NOI利回り 8.1％ 2012年９月末稼働率 99.3% （注1）政令指定都市等とは、札幌大都市圏、仙台大都市圏、新潟大都市圏、静岡大都市圏、浜松大都市圏、広島大都市圏及び北九州・福岡大都市圏並びに人口が30万人以上の中核市をいいます。（注2）価格時点は取得時のものになります。（注3）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は除きます。本物件は、仙台市地下鉄南北線「勾当台公園」駅徒歩約12分に位置している単身者向け138戸の共同住宅です。宮城県知事公館や西公園が所在する住環境の整った住宅地として人気のある地域です。最寄駅より仙台市中心部へ約４分程度（本物件から徒歩でも２０分程度）と良好なアクセスを有し、生活利便性の大変優れた物件です。また、「仙台七夕花火祭」の会場ともなっている広瀬川や、「みちのく YOSAKOI まつり」が行われる定禅寺通りにも近接しております。 13 ┃2012年の新規取得物件 3)アルファタワー札幌南４条 <北海道札幌市>（８月取得）エントランスホール物件番号物件名所在地資産の種類タイプ主な用途エリア賃貸可能戸数賃貸可能面積構造･階数建築時期鑑定評価額（注2）取得価格（注3）実績NOI利回り 2012年９月末稼働率 O-1-128 アルファタワー札幌南４条北海道札幌市中央区南四条東三丁目17番地３札幌市営地下鉄東西線「バスセンタ前駅から徒歩６分札幌市営地下鉄東西線「バスセンター前」駅から徒歩６分不動産ワンルーム共同住宅・店舗政令指定都市等(注1） 100 4,413.21㎡ RC陸屋根15階建 2009年４月15日 1,230,000千円 1,185,000千円 6.03 % 98.0% （注1）政令指定都市等とは、札幌大都市圏、仙台大都市圏、新潟大都市圏、静岡大都市圏、浜松大都市圏、広島大都市圏及び北九州・福岡大都市圏並びに人口が30万人以上の中核市をいいます。（注2）価格時点は取得時のものになります。（注3）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は除きます。当該物件は札幌市営地下鉄東西線「バスセンター前」駅から徒歩６分に位置しています。オフィスビルや商業施設の集積する「さっぽろ」駅まで地下鉄で２駅、「大通」駅まで１駅と、アクセスにも優れています。四季を通じイベントが開催される大通公園や整備され新たな「憩いの場」となった創成川公園、花火大会が開催される豊平川にも近く、住環境も良好です。また札幌市では、当該物件が位置する創成川東部地区における地区計画を策定し、「良好な市街地環境の創出」を図るために、商業施設等の生活利便施設を積極的に誘致しています。これらにより、単身者・ファミリーともに居住ニーズの高いエリアであり、１LDKと２LDKから構成される当該物件は、安定稼働が見込まれます。 14 ┃2012年の新規取得物件 4)スペーシア新宿＜東京都新宿区＞（９月取得）エントランスホール物件番号物件名資産の種類タイプ主な用途エリア賃貸可能戸数賃貸可能面積構造･階数建築時期鑑定評価額（注2） O-4-129 スペーシア新宿東京都新宿区新宿一丁目33番10号東京メト丸の内線「新宿御苑前駅より徒歩約５分東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」駅より徒歩約５分不動産ワンルーム共同住宅・店舗・駐車場東京都心７区（注1） 92戸 3,307.07㎡ SRC 陸屋根地下1階付14階建 2003年2月10日 2,870,000千円取得価格（注3） 2 525 000千円 2,525,000千円所在地実績NOI利回り 5.3％ 2012年９月末稼働率 87.2% （注1）「東京都心７区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、世田谷区及び目黒区をいいます。（注2）価格時点は取得時のものになります。（注3）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は除きます。東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」駅より徒歩約５分に立地する鉄骨鉄筋コンクリト造14階建の主に単身者向けの共同住宅です。本物件は1階及び2 東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」駅より徒歩約５分に立地する鉄骨鉄筋コンクリート造14階建の主に単身者向けの共同住宅です本物件は1階及び2 階に飲食店が入居しているほか、徒歩圏内に多数の飲食店、商業施設、遊興施設が存在するとともに、豊かな自然を感じさせる新宿御苑の至近に立地しています。また、主要ビジネス街へのアクセスが良好であること、周辺地域には多数の商業施設等が集積していることから、都心生活の利便性を重視する単身者及びDINKS 層への需要が見込める物件です。 15 借入の状況 16 ┃借入れの状況 株式会社三菱東京UFJ銀行を始めとする国内主要金融機関からの強力なサポートを頂いています ┃バンクフォーメーションの推移 27,636(37%) ( (百万円) ) 新生銀行 住宅系リートでは借入金比率が最も低くなて比率が最も低くなっています（※）三菱東京UFJ銀行 13,167 2010年7月2日 (旧PRIとの合併) あおぞら銀行 23,225 りそな銀行三菱UFJ 信託銀行武蔵野銀行三井住友信託銀行農林中央金庫（15％）（ 5％）（31％）（ 17 ％）計 75,656 百万円三井住友銀行 11,626 福岡銀行 2012年９月21日現在（同９月末現在）三菱東京UFJ銀行 19 733 19,733 2012年9月21日 (同９月末) 三井住友銀行 14 590 14,590 （24％）（19％）東日本銀行（ 26％）計 76,136 百万円あおぞら銀行 18 367 18,367 オリックス銀行 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 23,444(31%) 借入残高借入残 76,136百万円鑑定LTV(注1) 52.7 %（※）簿価LTV(注2) 47.2%（※）三菱東京UFJ銀行あおぞら銀行三井住友銀行りそな銀行新生銀行三井住友信託銀行武蔵野銀行農林中央金庫オリックス銀行三菱UFJ信託銀行福岡銀行東日本銀行 ┃借入期間の長期化及び返済期限の分散化金額(( 百万円)) 金利スプレッド(%) 50,000 長期有利子負債比率 60.4% 40,000 1.50% (期間※3.0年) 1.50% (※3.0年) 30,000 平均借入期間 26,286 4.0年 12 10,000 14,186 8,931 3,850 0 0 (注1)鑑定LTVは、第12期鑑定及び取得鑑定ベースの数値 (注2)簿価LTV ＝有利子負債/（有利有利子負債/（有利子負債+出資総額+出資剰余金 +12期末負ののれん）×100 第13期（2012/9）第14期（2013/3）第15期（2013/9）第16期（2014/3） 2% 2012年6月 1.03% (※3.0年) 20 000 20,000 レンダー数リファイナンス 1.60% (※3.8年) 1.50% (※3.0年) 新規借入 2012年3月 (注1) 0.89% (※5.0年) 0.80% (※5.0年) 15,232 0 0 1,700 第18期（2015/3）第19期（2015/9）第20期（2016/3）新規借入 2012年9月 (注2) 0.75% (※5.0年) 1% 10,881 4,000 0% 第17期（2014/9）第21期（2016/9）第22期（2017/3）第23期（2017/9） (注1)「ウエストパーク支倉」の取得資金12.4億円及び第３回新規物件ローン返済資金25.8億円等の調達のための、総額40億円(期間５年)の新規借入になります。 (注2)「スペーシア新宿」の取得資金約25億円の調達のための総額20億円(期間５年)の新規借入れになります。 (注3)各期の借入の金利スプレッドと借入平均期間は借入金額で加重平均しています。 17 ┃銀行別借入残高・シェアの推移第13期 2010年７月２日時点(旧PRIとの合併時点) 2012年３月31日時点（第12期末） 2012年 5月1日短期リファイナンス金融機関借入残高借入残高シェアシェア（百万円）（百万円）借入残高（百万円）増減額借入残高（百万円）増減額 2012年 9月21日借入れ 2012年 9月4日期限前返済 (注1) 2012年 6月22日リファイナンス（同第13期末） 2012年9月30日借入残高（百万円）返済額借入残高（百万円）借入額シェア株式会社三菱東京UFJ銀行（エージェント） 13,167 17% 18,013 24% 0 18,013 754 18,768 -34 18,733 1,000 19,733 26% 株式会社あおぞら銀行 23,225 31% 18,394 25% 0 18,394 0 18,394 -26 18,367 0 18,367 24% 株式会社三井住友銀行 11,626 15% 13,350 18% 566 13,916 700 14,616 -26 14,590 0 14,590 19% 株式会社りそな銀行 4,423 6% 5,372 7% 216 5,589 0 5,589 -27 5,561 500 6,061 8% 株式会社新生銀行 3,050 4% 3,885 5% 0 3,885 700 4,585 -33 4,552 0 4,552 6% 6,133 8% 4,207 6% 0 4,207 0 4,207 -12 4,194 0 4,194 6% 株式会社武蔵野銀行 2 522 2,522 3% 2 032 2,032 3% 0 2 032 2,032 0 2 032 2,032 -12 12 2 019 2,019 0 2 019 2,019 3% 農林中央金庫 5,443 7% 4,146 6% 0 4,146 ▲2,154 1,991 -21 1,970 0 1,970 3% オリックス銀行株式会社 0 0% 1,877 3% 0 1,877 0 1,877 0 1,877 0 1,877 2% 三菱UFJ信託銀行株式会社 2,161 3% 1,778 2% 0 1,778 0 1,778 -9 1,769 0 1,769 2% 株式会社福岡銀行 0 0% 500 1% 0 500 0 500 0 500 0 500 1% 株式会社東日本銀行 0 0% 0 0% 0 0 0 0 0 0 500 500 1% その他3社 3,901 5% 783 1% ▲783 0 0 0 0 0 0 0 0% 合計 75 656 75,656 100% 74 342 74,342 100% ▲0 74 341 74,341 ▲0 74 341 74,341 -205 205 74 136 74,136 2 000 2,000 76 136 76,136 100% 簿価LTV（注2） 45.8% - 46.6% - - 46.6% - 46.6% - 46.5% - 47.2% - 三井住友信託銀行株式会社注1 イマージュ霧が丘の譲渡に伴う期限前返済注2 簿価LTV ＝有利子負債/（有利子負債+出資総額+出資剰余金+負ののれん※）×100 ※13期中算定は前期末値を使用 18 第13期決算予想 19 ┃第13期（2012年４月1日～ 2012年９月30日）の予想＜2012年8月20日発表の上方修正＞ (単位：百万円) (1) 2012年5月16日の当初予想 (2) 2012年8月20日の第13期業績予想の見直し差 (2)-(1) (参考)物件売却等を考慮しない場合営業収益 5,726 5,785 59 5,789 営業利益 2,461 2,207 -253 2,503 経常利益 1,623 1,401 -222 1,697 当期純利益 1 623 1,623 1 400 1,400 -222 222 1 696 1,696 配当積立金取崩額 0 308 308 0 分配金総額 1 623 1,623 1 710 1,710 87 1,697 １口当たり分配金（円） 1,220 1,285 65 1,275 20 ＜第13期業績の当初予想(2012年5月16日)と修正見込み(2012年8月20日)との比較＞ ① （単位：百万円）営業収益賃貸事業損益 +59 -16 ②販管費 +13 ③営業外損益 +31 (賃貸事業収入) その他収入（礼金・更新料・保険金収入等）等の増加 59 第12期実績第13期当初予想（2012/5/16発表）修繕費等の増加 ▲16 資産運用報報酬・その他費用の減少等 13 雑収入の増加 13 融資関連費用の減少 18 第13期業績修正見込み（2012/8/20発表） ① + ② + ③ 分配金総額 ※1,710百万円（分配金） 1,285円 87 当期純利益 1,696百万円分配金総額分配金総額 1,680百万円 1,623百万円（分配金）（分配金） 1,263円 1,220円当期純利益当期純利益 1,005百万円 1,623百万円 ※物件売却等を考慮した配当積立金(308百万円)充当後の実際の分配金総額 21 今後の成長戦略等後成 22 ┃成長戦略の基本的考え方運用・財務戦略概要（運用戦略）『ポートフォリオの質の向上』と『資産の継続的拡大』を目指します東京23区を中心とした首都圏での新規物件の取得＜売却損等には負ののれんを活用＞首都圏以外の小型物件を一部売却首都圏以外の地域トップクラスの新規物件取得物件の入替 (原則１物件10億円以上) (特に１物件５億円以下) （財務戦略）取引金融機関との関係の維持・拡大等により資金調達の多様化を目指しますメガバンクをエージェントとした国内主要銀行・信託銀行等との確固たるバンクフォーメンションを一層強化、同時に外部成長に備え新規取引銀行開拓に引き続き注力信用外部格付（A-/BBB+）の改善により、投資法人債の再起債等資金調達を多様化金融費用の一層の削減物件購入と合わせたPOの検討収益力向上により『長期的に安定的な利益配分』を実現 23 ┃資産規模の拡大当面の目標とする総資産  新規物件の購入 2,000～2,500億円  エリア：東京23区中心、主要大都市  タイプ：ファミリー、１R・１K  築年数：築浅物件  価格：一物件あたり原則10億円以上  NOI利回り：5.5%～６%程度を想定  J-REIT再編の中での合併機会の検討  東京地区を中心としたポートフォリオ拡大（億円）（件） 3,000 物件数 300 2 500 2,500 250 2,000 200 1,500 150 1,000 資産規模（取得価格） 500 0 100 50 旧JRH 旧PRI 2009/9 2010/3 2010/7 合併後JRH 0 2012/9 （注）棒グラフ：資産規模（取得価格）、折れ線グラフ：物件数 24 資料編 25 ┃JRHのスポンサーについて JRH：米国オークツリー・キャピタル・マネジメントが助言する『マスター会社』 ミカサアセットマネジメント（JRHの資産運用会社）株主 ミカサ・アセット・マネジメント（JRHの資産運用会社）株主：『マスター会社』、株式会社三菱東京UFJ銀行、マスタ会社』、株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社三井住友銀行【オークツリー・キャピタル・マネジメント概要】設立：1995年本拠地：米国ロサンゼルス、世界各地に13のオフィス本拠地米国サン、世界各地のオフィ従業員数：675名（平成24年6月末現在）従業員数 6 5名（平成年6月末現在）事業内容：運用資産約787億ドル（約６兆円）の投資商品への運営・助言を行う業界大手（オポチュニスティックでかつ堅実にリスク管理を徹底重視しながら、ディストレスト債権、企業向け債権（ハイ・イールド及びシニア・ローンを含む）、コントロール投資、転換社債、不動産及び上場株式投資などへの投資商品の運営・助言) オークツリーを間接的に統制するオークツリー・キャピタル・グループ・エルエルシーは、ニューヨーク証券取引所にて上場（証券コード: “OAK”） ※日本市場には1998年に東京オフスを設立以来不動産投資を含めて様々な投資案件に係る実績 ※日本市場には1998年に東京オフィスを設立以来、不動産投資を含めて様々な投資案件に係る実績マスター会社グループオーシーエム・ネダーランド・オポチュニティーズ・コーペラティブ・ユーエー（オランダ法人）助言オークツリー・キャピタル・マネジメント（米国ロサンゼルス） 100% 100% ｱｯﾌﾟﾙﾘﾝｺﾞ・ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾂ・ﾋﾞｰ・ｳﾞｨｱｯﾌﾟﾙﾘﾝｺﾞ・ﾎｰﾙﾃﾞｨﾝｸﾞｽ・ﾋﾞｰ・ｳﾞｨ（注）マスター会社グループとは、マスター会社（オーシーエム・ネダーランド・オポチュニティーズ・コーペララティブ・ユーエー）及びマスターブ）及びスタ会社が直接又は間接に100％出資する子会社をいいます。マスター会社は、オークツリー・キャピタルマネジメント・エルピーより助言を受けています。約11% 約87% リンゴ・レジデンシャル特定目的会社 555,173口 47,956口 , 56口約4% 計603,129口計約45% 約42% AM 契約平成24年３月31日現在（割合は四捨五入）計約98% 株式会社三菱東京UFJ銀行株式会社三井住友銀行約１% 約１% 26 ┃第12期末（2012年３月末現在）の投資主構成所有者別投資口数割合金融機関（金融商品取引業者を含む）, 35.4% 外国法人等, 10.6% マスター会社グループ, 43.1% 2011年9月30日現在その他法人, 0.7% 金融機関（金融商品取引業者を含む）, 34.5% 個人・その他, 10.0% 外国法人等, 9.2% マスター会社グループ, 45.3% 2012年3月31日現在その他法人 0 7% その他法人, 0.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 個人・その他個人その他, 10.1% 10 1% 80% 90% 100% 小数第２位以下を切り捨てて表示しています。＜所有者別投資主数＞＜上位投資主＞順位投資主名義（上位10位）所有投資口数（口）投資口割合（％）（注 1） 1 アップルリンゴ・ホールディングス・ビー・ヴィ（注2） 555,173 41.7% 2 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 313,345 23.5% 3 野村信託銀行株式会社（投信口） 62,104 4.6% 4 ジェーピー・モルガン・チェース・バンク380180 50,781 3.8% 5 リンゴ・レジデンシャル特定目的会社（注2） 47,956 3.6% 6 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 37,764 2.8% 7 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 26,385 1.9% 8 ノムラ・バンク・ルクセンブルグ・エス・エー 15,137 1.1% 9 ビーエヌピー・パリバ・セキュリティーズ・サービス・ルクセンブルグジャスデックセキュリティズルクセンブルグ・ジャスデック・セキュリティーズ 7,752 , 0.5% . 10 株式会社沖縄海邦銀行 4,588 0.3% 1,120,985 84.2% 小計 2011年 9月30日現在 2012年 3月31日現在マスター会社グループ 2 2 金融機関 38 37 その他法人 183 174 外国法人等 115 110 個人・その他 11,933 12,069 計 12,271 12,392 （金融商品取引業者を含む）（注1）発行済投資口総数に対する所有投資口数の比率は、小数第２位以下を切り捨てて表示しています。（注2）マスター会社グループに該当する投資主になります。 27 ┃資産運用会社の組織 ■ 社名株式会社ミカサ・アセット・マネジメント ■ 設立 2005年２月25日 ■ 登録 2005年４月15日宅地建物取引業免許取得（免許証番号東京都知事（1）第84345号） 2005年７月15日宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号国土交通大臣認可第40号） 2005年10月４日投資信託委託業者に係る業務認可取得（認可番号内閣総理大臣第53号） 2007年９月30日 ■ 沿革金融商品取引業者に係る登録（登録番号関東財務局長（金商）第416号） 2005年２月25日会社設立 2008年10月24日リプラス・リート・マネジメント株式会社から株式会社ミカサ・アセット・マネジメントに商号変更 2010年７月１日プロスペクト・リート・アドバイザーズ株式会社を吸収合併 ■ 代表取締役社長東野豊 ■ 執中村聡（執行役員投資運用部長）、春日行役員 ■ 本店所在地東京都港区新橋六丁目16番12号 ■ 事業投資運用業 ■ 資内容本金 ■ 株主（出資比率）哲（執行役員経営管理部長） ■ 組 400百万円織図アップルリンゴ・ホールディングス・ビー・ヴィ約 87 % アップルリンゴ・インベストメンツ・ビー・ヴィ約 11 % 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行約 1 % 株式会社三井住友銀行約 1 % 株主総会監査役取締役会コンプライアンス委員会投資委員会代表取締役社長コンプライアンス室 2009年５月１日付で、執行役員制度を導入し、新執行役員が就任 2009年８月12日付で、代表取締役社長および取締役の変更 2009年10月30日付で取締役の変更 2009年10月30日付で、取締役の変更 2012年９月30日現在、全役職員数：31名（常勤） 2名執行役員執行役員投資運用部経営管理部 11名 17名 28 ┃資産運用会社の経営陣代表取締役社長 : 東野豊 1976年4月年月株式会社三和銀行（現株式会社和銀行（現株式会社株式会社三菱東京UFJ銀行）菱東京銀行） 1993年8月同行ニューヨーク支店次長 1997年10月同行東恵比寿支店支店長 2000年2月同行ストラクチャード・ファイナンス部部長 2002年1月株式会社大京（株式会社三和銀行より出向）経営企画部部長 2005年7月 NTN株式会社（株式会社UFJ銀行より出向）財務部副部長 2006年3月株式会社三菱東京UFJ銀行審議役 2006年7月オリックス不動産株式会社投資企画事業部長 2007年7月モルガン・スタンレー証券株式会社不動産投資銀行部エグゼクティブディレクター（エム・エス・リアルエステート・アドバイザーズ株式会社（モルガン・スタンレー証券より出向）代表取締役社長） 2009年8月株式会社ミカサアセットマネジメント代表取締役社長（現任）株式会社ミカサ・アセット・マネジメント 2012年5月日本賃貸住宅投資法人執行役員投資運用部長：中村執行役員（現任）聡 1982年3月大同建設株式会社輸入住宅事業部長等 1998年10月株式会社ケン・コーポレーション株式会社ケン・コポレション住宅運営管理部 2002年1月ゼネラル・エレクトリック・インターナショナル・インク（現日本ＧＥ株式会社） 2009年4月株式会社ミカサ・アセット・マネジメント 2009年5月同名古屋支店副支店長等執行役員投資運用部長（現任）執行役員経営管理部長春日哲執行役員経営管理部長：春日 1995年10月 KPMGピートマーウィックＬＬＰ日本事業部 1997年12月ゴールドマン・サックス証券東京支店 2000年7月米国公認会計士 2001年1月ドイチェ信託銀行日本株式運用部 2003年5月公認会計士登録 2003年9月中央青山監査法人トランザクションサービス部 2005年9月ユニファイド・パートナーズ株式会社投資部門 2007年12月トライゲートキャピタル株式会社 2009年5月株式会社ミカサ・アセット・マネジメント 2009年5月同執行役員経営管理部担当 2011年1月同執行役員経営管理部長（現任）ヴァイスプレジデントマネージングディレクター 29 ■ 本資料は情報提供を目的としたものであり投資活動の勧誘や特定の銘柄への推奨を目的としたものではありません本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資活動の勧誘や特定の銘柄への推奨を目的としたものではありません。日本賃貸住宅投資法人の投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問い合わせ下さい。 ■ 本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律及びこれに付随する府令、規則、ならびに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請され、これらに基づく開示書類または運用報告書ではありません。 ■ 本資料の内容には、将来予想に関する記述が含まれていますが、現時点で入手可能な情報に基づいてなされた一定の仮定及び判断に基づくものでありかかる記述は未知のリスク及び不確実性が内在しておりかかるリスク不確実性仮定及び判断に基づくものであり、かかる記述は未知のリスク及び不確実性が内在しており、かかるリスク、不確実性、仮定及びその他の要因による影響を受ける恐れがあります。従って、かかる将来予想は将来における本投資法人の業績、経営結果、財務内容等を保証するものではなく、実際の結果は、かかる将来予想に関する記述の存在により明示的または黙示的に示される将来における業績、経営結果、財務内容と大きく異なる場合があります。 ■ 本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、その内容の正確性、確実性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので、予めご了承下さい。 ■ 事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を禁止します。【ご照会先】株式会社ミカサ・アセット・マネジメント経営管理部(春日・丸山・小林・中西) （金融商品取引業者関東財務局長（金商）第416号/社団法人投資信託協会会員） Tel 03–5425-5600 Tel.03–5425-5600 30 31