Suisse: réservé aux investisseurs qualifiés conformément à l’art. 10 LPCC et à l’art. 6 OPCC Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Real Estate Asset Management Septembre 2014 Sommaire Marché de la logistique suisse Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Annexe Real Estate Asset Management Septembre 2014 2 Marché de la logistique suisse Marché de la logistique suisse Vue d‘ensemble La Suisse joue un rôle essentiel dans le domaine des transports en Europe (position géographique) Face à la concurrence économique mondiale, les prestations logistiques prennent de plus en plus d'importance Le volume annuel du marché suisse s'élève à 38 mrd CHF. Depuis 2006, la croissance annuelle a atteint une moyenne d’environ 3% D'après les prévisions, le volume du marché devrait continuer d'augmenter dans le domaine de la logistique Source: Credit Suisse „Marché immobilier 2014“, p. 59ff. Real Estate Asset Management Septembre 2014 4 Marché de la logistique suisse Croissance Source: Datastream, GS1 Suisse, Université de St. Gall Real Estate Asset Management Septembre 2014 5 Marché de la logistique suisse Eléments moteurs Forte augmentation du commerce en ligne et multicanal dans le commerce de détail Mondialisation des flux de marchandises Très forte demande de biens suisses de qualité (pharmaceutique / articles de luxe) dans les pays asiatiques et en Amérique Real Estate Asset Management Septembre 2014 6 Marché de la logistique suisse Commerce en ligne Source: GfK, VSV, Coop, Migros Real Estate Asset Management Septembre 2014 7 Marché de la logistique suisse Répartition du volume du marché sur sept segments * coursier, exprès et colis Source: Etude du marché de la logistique 2014, Université de St. Gall Real Estate Asset Management Septembre 2014 8 Marché de la logistique suisse Passages frontaliers, grands centres et axes autoroutiers Million t par an Source: Etude du marché de la logistique 2014, Université de St. Gall Real Estate Asset Management Septembre 2014 9 Marché de la logistique suisse Cluster Zurich – Glatttal/Furttal – Unterland Bâle – Région de Bâle inférieure Mittelland/sud du Jura (Aarau/Olten/Soleure) Genève Berne Lugano – Mendrisio St-Gall – Rheintal Lausanne – Morges Fricktal Willisau Lucerne – Zoug Schaffhouse March – Einsiedeln Thoune Coire – Werdenberg Martigny – Bas-Valais Source: Wüest & Partner Real Estate Asset Management Septembre 2014 10 Marché de la logistique suisse Définition Les actifs logistiques sont des immeubles destinés au stockage, à la manutention, au commissionnement, au traitement des marchandises en lien avec les infrastructures/techniques nécessaires bien situés et reliés à l'infrastructure des transports (route, rail, voie fluviale, voie aérienne) qui sont généralement exploités par des entreprises de logistique Real Estate Asset Management Septembre 2014 11 Marché de la logistique suisse Typologie On distingue quatre principaux types: Dépôts/entrepôts: ils comprennent généralement un étage et mesurent 6 à 12 mètres de haut Entrepôts de transbordement: les marchandises du trafic « longue distance » sont redistribuées sur le marché urbain ou sont transbordées d'une voie de trafic à une autre. Stockage de très courte durée (si existant) Entrepôts de grande hauteur: immeubles pouvant atteindre 50 mètres de haut et fonctionnant la plupart du temps de façon complètement automatique. L'étalage ne se fait pas en fonction de la surface mais en fonction des emplacements de palettes Immeubles spéciaux: il s‘agit par exemple d‘immeubles réfrigérés prévus pour l‘industrie alimentaire ou pharmaceutique Real Estate Asset Management Septembre 2014 12 Marché de la logistique suisse Immeubles de logistique en Suisse Les investissements annuels pour la construction de nouveaux immeubles logistiques s'élèvent à près de 550 mio. CHF. Volume annuel de transactions, env. 300 – 500 mio. CHF. Bonne connexion à l'infrastructure des transports (route, rail, voie fluviale, voie aérienne) Utilisation par un tiers (installation d'exploitation / capacités structurelles) Du marché de propriétaire au marché du locataire Baux à loyer commerciaux, indexés Real Estate Asset Management Septembre 2014 13 Marché de la logistique suisse Usage des immeubles Source: Fraunhofer IIS (2013) Real Estate Asset Management Septembre 2014 14 Marché de la logistique suisse Classement des 12 principaux prestataires logistiques de Suisse Entreprises Chiffre d‘affaires Collaborateurs CH (mio. CHF) CH PostMail AG 2’649 17’281 PostLogistics AG 1’535 5’520 SBB Cargo AG 922 3’327 Swiss Post International 789 1’209 Planzer Transport AG 706 3’600 Bertschi AG 600 570 Hupac Intermodal SA 446 157 Kühne + Nagel AG 433 344 Galliker Transport AG 364 1’895 Fracht AG 300 200 Panalpina AG 298 759 DHL Express (Schweiz) AG 274 1’800 Source: Etude du marché de la logistique 2014, Université de St. Gall Real Estate Asset Management Septembre 2014 15 Marché de la logistique suisse Comparaison des rendements des classes d‘actifs en Suisse Rendement excédentaire de ~150bp Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent pas des indicateurs fiables de résultats courants ou futurs. Les indications des rendements ne considèrent pas les commissions et frais appliqués. Source: IPD, Wüest & Partner Real Estate Asset Management Septembre 2014 16 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Résumé Premier fonds dédié à l'immobilier logistique en Suisse (Autorité de surveillance FINMA) Fonds immobilier pour les investisseurs qualifiés (investisseurs institutionnels et particuliers fortunés) Investit dans des constructions logistiques et des placements immobiliers logistiques Participation à la croissance du marché de la logistique Rendement direct attrayant pour les investisseurs, env. 4 – 4.5%* Les revenus et les plus-values sur une propriété directe sont exonérés d'impôt pour les investisseurs domiciliés en Suisse * L’objectif de rendement n’est pas une projection, une prédiction ou une garantie de la performance future, ni qu’elle sera atteinte. Real Estate Asset Management Septembre 2014 18 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Catégories de placement L'attention est portée sur les dépôts, les entrepôts de transbordement, les entrepôts de grande hauteur, les parcs logistiques, les centres logistiques et de distribution Les immeubles de production dans le secteur de l'industrie légère doivent également être intégrés au portefeuille En outre, le fonds cible des bâtiments mixtes utilisés pour la production, la vente et la logistique (p. ex. dans l'industrie alimentaire) Les critères de placement détaillés sont listés dans le prospectus du fonds Aucun placement dans l'immobilier de bureaux et l'immobilier résidentiel n'est prévu Real Estate Asset Management Septembre 2014 19 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Baux à loyer Baux à loyer commerciaux, adaptés à l'indice des prix à la consommation (Office fédéral de la statistique) Aucun contrat d'exploitation ou de gestion Durée de moyen à long terme (5 à 10 ans), variant souvent en fonction de la durée du contrat conclu par le locataire Gestion active du bail à loyer Real Estate Asset Management Septembre 2014 20 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Organisation matricielle Direction du fonds Produits existants CS REF LogisticsPlus Domaines spécialisés Acquisition & vente Construction & développement Property Asset Management Gestion financière & services opérationnels Real Estate Asset Management Septembre 2014 21 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Les atouts au sein de la direction du fonds Radhia Rüttimann est forte de douze ans d'expérience en tant que gérante de fonds – en charge des immeubles commerciaux – au sein du Credit Suisse Une gestion active par le biais d'achats et de ventes triés sur le volet Une construction de portefeuille non forcée et solide avec l'achat d'un produit au préalable puis l'achat de projets dans un second temps Identification et exploitation du potentiel de réaffectation / réutilisation d'immeubles Real Estate Asset Management Septembre 2014 22 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Les atouts au niveau de l‘acquisition de biens Une équipe composée de douze personnes gère le domaine des acquisitions; par le passé, leurs achats se sont élevés à près d'un mrd CHF par an Depuis l’automne 2013, un acquisition manager est responsable du thème et de la coordination de l’acquisition d’immeubles logistiques pour le fonds Cette équipe a déjà réalisé des acquisitions immobilières pour un montant de près de 120 mio. CHF Le Pipeline actuel contient plus de 500 mio CHF. Il est actuellement en construction et continue de croître Real Estate Asset Management Septembre 2014 23 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Les atouts de Property Asset Management A l'heure actuelle, près de 20 immeubles logistiques d'une valeur vénale de près de 850 mio. CHF se trouvent déjà au sein des différents véhicules de placement du Credit Suisse. Ces immeubles sont gérés avec succès par l'équipe Real Estate Asset Management du Credit Suisse Le domaine du Property Asset Management emploie près de 25 personnes qui s'occupent sur place de la gestion des immeubles ainsi que de la commercialisation des surfaces vacantes attendues suite à l'expiration des baux à loyer. Ils sont en contact permanent avec les locataires existants et potentiels Real Estate Asset Management Septembre 2014 24 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Soutien externe Wüest & Partner, équipe expérimentée spécialisée dans l'estimation d'immeubles logistiques et d'entreprises. Elle évalue plus de 50 immeubles par an en Suisse, tant pour les propriétaires-occupants que pour les clients institutionnels www.wuestundpartner.com/fr/ Accès au savoir-faire des experts de Weber + Partner AG (Wil, Suisse). Spécialiste de la planification, cette entreprise est leader dans ce domaine et dispose par conséquent d'un excellent réseau au sein du secteur et agit en conformité totale avec les dispositions réglementaires relatives à l'immobilier www.wpag.ch Real Estate Asset Management Septembre 2014 25 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Centres logistiques Bulach I et II, ZH – données clés Schützenmattstrasse à Bulach Surface: ca. 72‘300 m2 Voie ferrée Divers bâtiments construits en 1963, 1966, 1980 et 1993 Produit brut: ca. 5.4 mio. CHF Prix de revient: ca. 78 mio. CHF Rendement net: ca. 5.3 % Etat: Signing 7 mars 2014 Closing octobre 2014 Real Estate Asset Management Locataires principaux (en % des produits bruts): - Camion-Transport AG Wil (33%) - Fiege Logistik (Schweiz) AG (29%) - Spirella AG (20%) - Fédération des coopératives Migros (11%) Septembre 2014 26 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Centres logistiques Bulach I et II, ZH – situation et photos Grande surface avec un potentiel inexploité pour le développement stratégique. Accès par voie ferrée et connexion facile à l'autoroute A51 de Bülach à l’aéroport de Zurich. Real Estate Asset Management Septembre 2014 27 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Centre logistique Derendingen, SO – données clés Derendingen/Luterbach Surface: env. 100‘000 m2 Voie ferrée Bâtiment construit en 1994 Plan de quartier approuvé pour une nouvelle construction supplémentaire Produit brut sans projet: ~2.2 mio. CHF Prix de revient sans projet: ~40 mio. CHF Rendement net sans projet: ~5% Produit brut avec projet: ~4.4 mio. CHF Prix de revient avec projet: ~66 mio. CHF Rendement net avec projet: ~5.7% Etat: Closing octobre 2014 Real Estate Asset Management Locataire: DHL Logistics (Schweiz) AG Septembre 2014 28 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Centre logistique Derendingen, SO – situation et photos Grande surface avec plan de quartier approuvé pour la réalisation d’un bâtiment supplémentaire. Accès par voie ferrée et connexion facile à la jonction des autoroutes A1/A5 entre Soleure et Bienne Real Estate Asset Management Septembre 2014 29 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Orior Portfolio Portfeuille avec cinque immeubles à Böckten (BL), Oberentfelden (AG), Root (LU), Stabio (TI) and Uetendorf (BE) Immeubles de production dans l‘industrie alimentaire Produit brut: ca. 3.5 mio. CHF Prix de revient: ca. 53.0 mio. CHF Rendement net: ca. 6.5% Ø durée de bail: 11 ans Status: Option d‘achat au 4ième trimestre 2014 Real Estate Asset Management Locataire: Orior (joue un rôle primordial sur le marché suisse de détail et de la gastronomie avec sa gamme «Premium Convenience Food» – marques: Rapelli, Pastinella, Le Patron, etc.) Septembre 2014 30 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Orior Portfolio Real Estate Asset Management Septembre 2014 31 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Pipeline actuel Canton MS Region Immeubles Type Frais d‘inve- Année de stissement construction Zurich Zurich Zurich Zurich Lucerne Soleure Bâle-Campagne Bâle-Campagne St-Gall Lucerne Argovie Vaud Genève Tessin/Bâle-Campagne/AG Lucerne/Tessin/Berne Total Glattal - Furttal Glattal - Furttal Oberland zurichois Unterland zurichois Lucerne Soleure Région de Bâle inférieure Région de Bâle inférieure St-Gall Aarau Freiamt Gros-de-Vaud Genève Divers Divers Vente/logistique Logistique Production/industrie Centre logistique Logistique Centre logistique Logistique/industrie Artisanat/industrie Artisanat/industrie Centre logistique Logistique Centre logistique Vente/logistique Portefeuille 1/Production Portefeuille 2/Production Projet Objet Objet Objet Objet Objet Objet Objet Objet Projet Objet Projet Projet Objet Objet 60 000 000 60 000 000 16 300 000 79 300 000 21 000 000 39 600 000 23 000 000 18 200 000 8 500 000 50 000 000 30 000 000 41 000 000 60 000 000 87 000 000 22 000 000 615’900’000 Real Estate Asset Management Rendement net Projet 1981 2010 1963-1993 1994 surtout 1992 1984/2000 2012 2011 Projet 1990 Projet Projet Divers Divers Septembre 2014 6,0% 6,0% 5,8% 5,3% 5,1% 4,9% 6,0% 6,1% 4,9% 6,0% 5,7% 6,0% 6,3% 5,6% 6,5% 5,8 % 32 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Délais Début de la période de souscription 1.9.2014 Real Estate Asset Management Fin de la période de souscription 12.9.2014 (12:00) Libération 24.9.2014 Début du marché hors bourse après la libération Septembre 2014 33 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Vue d‘ensemble Cercle des investisseurs Investisseurs qualifiés au sens de l‘art. 10 al. 3 LPCC en combinaison avec l‘art. 6 OPCC Objectif de fonds propres 300 mio. CHF maximum Valeur cible 1 mrd CHF en 5 ans Commission de gestion 0,50% p.a. de la fortune globale TERREF GAV1 0,68% Commission d'émission 1,5% Capital étranger Au maximum un tiers de la valeur vénale Distributions Annuelles; les flux de trésorerie nets sont distribués de façon très étendue Rendement de distribution2 4,0-4,5% Négoce Régulier, marché hors bourse (OTC), une cotation ultérieure est également possible Rachat A la fin de l'exercice avec un délai de résiliation de douze mois (sur la base de la VNI) Fonds immobiliers en propriété foncière directe Les revenus et les plus-values sur une propriété directe sont imposés au niveau du fonds lui-même, au taux des autres personnes morales, et exonérés d'impôt au niveau de l'investisseur (fortune privée et commerciale) domicilié en Suisse. Les autres revenus sont exonérés d'impôt au niveau du fonds, en revanche ils sont imposés au niveau de l'investisseur. 1 Quote-part des charges d’exploitation du fonds estimé en rapport avec la fortune totale du fonds (GAV: Gross Asset Value) Le rendement visé n’est pas une projection, une prévision ou une garantie de performance future ou d’atteinte de celle-ci Source: Credit Suisse AG 2 Real Estate Asset Management Septembre 2014 34 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Facteurs de succès Focalisation Placements immobiliers dans un marché en croissance Diversification Produit unique en matière de logistique et d‘immobilier logistique en Suisse – Diversification du portefeuille immobilier actuel Répartition des risques Diversification du portefeuille en termes de localisation, d‘usages, de situations et de locataires Approche axée sur la Gestion immobilière professionnelle et forte expérience du Credit valeur Suisse Real Estate Asset Management Potentiel de rendement attrayant Objectif: atteindre des rendements de distribution compris entre 4% et 4,5%*. Le négoce hors bourse peut entraîner la formation d'un agio * Le rendement visé n’est pas une projection, une prévision ou une garantie de performance future ou d’atteinte de celle-ci. Source: Credit Suisse AG Real Estate Asset Management Septembre 2014 35 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Contacts Radhia Rüttimann Product Managment Conradin Stiffler Project Management Ulrich Braun Strategies & Advisory Director Director Director [email protected] [email protected] Tel. +41 44 334 66 46 [email protected] Tel. +41 44 332 58 08 Tel. +41 44 332 81 74 Real Estate Asset Management Septembre 2014 36 Annexe Real Estate Asset Management Suisse Faits et chiffres importants Principal prestataire de produits de placements immobiliers en Suisse, avec 35,0 mrd CHF d'actifs gérés au 31. juillet 2014 et 75’000 contrats de bail dans environ 1’200 immeubles Les produits gérés comprennent: 7 fonds immobiliers cotés en Bourse, six fonds orientés Suisse, un fonds orienté international 2 fonds immobiliers pour des investisseurs qualifiés ou institutionnels avec transactions OTC: un fonds orienté Suisse, un fonds orienté international 3 groupes de placements immobiliers de Credit Suisse Fondation de placement 1 société anonyme cotée en Bourse, spécialisée dans l'immobilier Nombre de collaborateurs: 123 (juin 2014) Zurich, Sihlcity Lucerne, Hochzwei Genève, Confédération Centre Sydney, Goulburn Street Source: Credit Suisse AG Real Estate Asset Management Septembre 2014 38 Fonds immobiliers suisses Comparaisons des investissements immobiliers Evolution de la performance depuis 2001 Rendem ent/ Risque 6.7% / 12.4% 5.7% / 7.0% 4.9% / 2.0% 4.0% / 4.0% 3.1% / 21.8% Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l’émission et du rachat. La performance historique ne constitue pas une garantie pour l'évolution actuelle et future des cours et des rendements. Dernières données au: 29.8.2014 Source: Credit Suisse AG, Datastream, rapports annuels et semestriels des fonds Real Estate Asset Management Septembre 2014 40 Rendement sur distribution des fonds immobiliers suisses En comparaison avec les emprunts de la Confédération Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l’émission et du rachat. La performance historique ne constitue pas une garantie pour l'évolution actuelle et future des cours et des rendements. Dernières données au: 29.8.2014 Source: Credit Suisse AG, Datastream, dernier rapport annuel des fonds Real Estate Asset Management Septembre 2014 41 Rendement sur distribution des fonds immobiliers suisses Distribution brute par part en % du cours du marché Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l’émission et du rachat. La performance historique ne constitue pas une garantie pour l'évolution actuelle et future des cours et des rendements. Dernières données au: 29.8.2014 Source: Credit Suisse AG, Datastream, dernier rapport annuel des fonds Real Estate Asset Management Septembre 2014 42 Agios et disagios des fonds immobiliers suisses Moyenne des fonds cotés1: 18.1% Agio pondéré tenant compte des fonds non-cotés et internationaux (CS 1a Immo PK, CS REF International, CS REF Global): 16.6% Dernières données au: 29.8.2014 Source: Credit Suisse AG, Datastream, rapports annuels et semestriels des fonds 1 Real Estate Asset Management Septembre 2014 43 Quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREF NAV) Charges d’exploitation du fonds en % de la fortune moyenne Extrapolations pour les fonds qui n'ont pas encore été publiées des TERREF (NAV). Dernières données au: 29.8.2014 Real Estate Asset Management Source: Credit Suisse AG, dernier rapport annuel des fonds Septembre 2014 44 Disclaimer Le présent document a été rédigé par Credit Suisse AG et/ou ses sociétés liées (ci-après «le CS») avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le CS ne fournit toutefois aucune garantie quant à l’exactitude et à l’exhaustivité et décline toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l’utilisation de ces informations. Le présent document reflète les opinions du CS au moment de sa rédaction; celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Sauf mention contraire, les chiffres n’ont pas été vérifiés. Ce document est fourni exclusivement à titre d’information et à l’usage du destinataire. Le présent document ne constitue ni une offre ni une recommandation en vue de l’achat ou de la vente d’instruments financiers ou de services bancaires et ne saurait délier le destinataire de la nécessité de former son propre jugement. Il est en particulier recommandé à ce dernier d’examiner ces informations, le cas échéant avec l’aide d’un conseiller, sous l’angle de la compatibilité avec sa situation personnelle et celui des conséquences juridiques, réglementaires, fiscales, etc. La reproduction intégrale ou partielle du présent document sans l’accord écrit préalable du Credit Suisse est interdite. Il est expressément stipulé que ce document ne s’adresse pas aux personnes soumises à une législation leur interdisant l’accès à de telles informations du fait de leur nationalité ou de leur domicile. Il est interdit d’envoyer, d’introduire ou de distribuer ce document ou une copie de celui-ci aux Etats-Unis ou de le remettre à une personne US (au sens de la Regulation S du Securities Act américain de 1933, dans sa version actuelle). Tout placement comporte des risques, en particulier des risques de fluctuation des valeurs et des rendements. En outre, les monnaies étrangères sont exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l’investisseur. La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission ou du rachat. En outre, il ne peut pas être garanti que la performance de l’indice de référence sera totalisée ou excédée. Les principaux risques du fonds immobilier sont entre autres les suivants: dépendance vis-à-vis de l’évolution conjoncturelle, changements dans l’offre et la demande sur les marchés immobiliers, liquidité restreinte des marchés immobiliers, variation des taux du marché des capitaux et des taux hypothécaires, évaluation des immeubles, risques inhérents à la construction de bâtiments, risques environnementaux (sites contaminés, entre autres). Le fonds Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus est domicilié en Suisse. CS REF LogisticsPlus est réservé aux investisseurs qualifiés selon l’art. 10, al. 3 et 4 LPCC en lien avec l’art. 6 et 6a OPCC. La direction du fonds est assumée par Credit Suisse Funds AG, Zurich. La banque dépositaire est le Credit Suisse SA, Zurich. Les souscriptions ne sont valables que sur la base du prospectus de vente en vigueur et du dernier rapport annuel (ou semestriel si celui-ci est plus récent). Le prospectus, le contrat de fonds ainsi que les rapports semestriels et annuels peuvent être obtenus gratuitement auprès de Credit Suisse Funds AG, Zurich, et de toutes les banques du Credit Suisse SA en Suisse. Copyright © 2014 Credit Suisse Group AG et/ou sociétés liées. Tous droits réservés. Real Estate Asset Management Septembre 2014 45
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