DOSSIER Commerce LORSQUE LES FRANCS BOURGEOIS ESSAIMENT DANS LE MARAIS L’ouverture du musée Picasso, après sa formidable restauration, donne un coup de projecteur sur le quartier du Marais. S’agissant de l’activité commerciale de ce secteur, l’ouverture du magasin Uniqlo, dans une ancienne usine, rue des Francs Bourgeois, a récemment représenté un réel événement. Autant d’actualités qui ont incité notre rédaction à s’intéresser à cette artère dynamique. Ne serait-ce que parce que les magasins qui s’y trouvent sont… ouverts le dimanche. Ou encore, comme le souligne Thierry Bonniol, parce qu’elle constitue la « véritable colonne vertébrale » de l’activité commerciale de tout un secteur. En effet, le directeur du département commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction fait valoir que son offre limitée de surfaces disponibles a entraîné un véritable essaimage des enseignes dans les rues voisines. Sans parler des loyers pratiqués rue des Francs Bourgeois qui, comme dans nombre d’artères commerçantes parisiennes, ont connu une sérieuse augmentation. Le conseil analyse… L’ ouverture, en avril dernier, d’un magasin Uniqlo dans l’ancienne usine de la Société des Cendres (spécialisée à l’époque dans le retraitement des métaux) entièrement restructurée au 39, rue des Francs Bourgeois, dans le 3ème arrondissement, a remis à « la une » le commerce dans le Marais en général et dans cette artère en particulier. Il est vrai qu’il s’agit d’une surface exceptionnelle de plus de 1 000 m2, dans un hôtel particulier du 19ème siècle sans vitrine, ayant fait l’objet d’une restructuration soignée, avec structure Eiffel, cheminées et même conservation des meules en sous-sol entre autre. Un véritable « lieu », « une belle endormie » que le département commerce de BNP Paribas Real Estate a finalement commercialisé auprès d’une enseigne de premier plan. D’Abi Bazar parmi les enseignes précurseurs de ce mouvement. Cette dernière n’a ainsi pas hésité à quitter la rue des Francs Bourgeois (BNP Paribas Real Estate a installé Guerlain en lieu et place) pour le 125, rue Vieille du Temple, artère qui a également vu s’implanter l’enseigne APC au 112 ou encore très récemment Cheap Monday au 121, une marque plus haut-de-gamme du groupe H&M. Le BHV Rivoli « devenu très mode », d’un côté, et le boulevard Beaumarchais, sur lequel « de nouvelles enseignes cherchent des surfaces », de l’autre, établissent, en quelque sorte, les limites de ce secteur commercial. Avec la rue des Francs Bourgeois « qui sert de colonne vertébrale » à l’ensemble… Le dimanche aussi et à pied ! La rue des Francs Bourgeois comme colonne vertébrale Mais, comme le souligne Thierry Bonniol, au-delà de la rue des Francs Bourgeois, « c’est tout un secteur qui voit son activité commerciale fortement évoluer », en l’occurrence le quartier du Marais. Et le directeur du département commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction d’évoquer la place des Vosges, avec l’ouverture d’un magasin Dammann ou encore, à l’entrée de la place, rue des Francs Bourgeois, les implantations de points de vente The Kooples ou Café Pouchkine, qui devraient « redynamiser le commerce de la place, de telle sorte que celle-ci ne soit plus uniquement tournée vers la clientèle touristique ». Ou encore le développement d’une activité commerciale « très bobo », rue Charlot, rue de Poitou et, surtout, rue Vieille du Temple. « Aujourd’hui, les enseignes les plus pointues se trouvent à l’intersection des rues Vieille du Temple, de Poitou et Debelleyme ». Le commercialisateur cite Abu 76 Immoweek Magazine septembre/octobre 2014 Pourtant, avec « ses trottoirs étroits et ses hôtels particuliers du 16ème et 17ème siècle difficilement aménageables », la rue des Francs Bourgeois n’était pas vraiment appelée à devenir un « spot » en matière de commerce. Mais elle dispose d’un atout considérable : son ouverture le dimanche. Est-ce la présence des musées, de l’Europe, Carnavalet, Picasso qui l’explique ? Dans tous les cas, cette caractéristique fait de cette rue une destination naturelle le week-end. D’autant plus que la présence, effectivement, de ces différents musées aux côtés d’hôtels particuliers et de la place des Vosges « font aussi de ce secteur un véritable musée à ciel ouvert ». Sans compter la rue des Rosiers avec ses vendeurs de fallafels… Bref, un secteur « qui a une âme », qu’André Malraux a largement participé à sauvegarder avec la loi dont il était à l’origine dans les années 1960. Bref, un quartier « de caractère », qui attire autant la clientèle parisienne que provinciale, ainsi que celle des touristes ». Avec un autre atout : l’étroitesse des rues et la difficulté d’y station.../... ner en voiture incitent à circuler à pied dans ce quartier. Logiquement une aubaine pour le commerce. Ce qui amène, d’ailleurs, Thierry Bonniol à le comparer à celui de Saint Sulpice, autour du Bon marché, où « l’on n’hésite pas également à marcher »... La montée en gamme Quant à l’activité commerciale de la rue des Francs Bourgeois, selon le conseil, ce serait le groupe Bensimon, avec son enseigne Autour du Monde, qui « lui a véritablement donné son envol. Depuis, plusieurs vagues ont suivi, dont une à laquelle nous avons largement participé : celle de la montée en gamme de la rue ». Le commercialisateur fait notamment référence à l’installation de plusieurs enseignes du groupe LVMH dans la rue. Qu’il s’agisse de l’arrivée de Guerlain, en 2008, au 10 ; de Mark Up For Ever au 5 ou encore de Fred, en 2010 au 6, remplacé depuis par Aqua di Parma, autre enseigne du groupe et autant de transactions réalisées par BNP Paribas Real Estate. Depuis, bien entendu, d’autres enseignes se sont installées dans la rue à l’exemple de la pâtisserie Café Pouchkine au 2 ; de l’enseigne de prêt-à-porter Bimba Y Ola au 34 en 2013 ou encore, cette même année, de Michael Kors au 43. Autant dire « une artère qui bouge au plan commercial ». Mais elle est loin d’être la seule aux alentours. En effet, Thierry Bonniol évoque parallèlement l’arrivée, par exemple, de nombreuses enseignes rue Vieille du Temple. Et de citer Iro, Barbara Rihl, Accessoires Lilith, Le Mont Saint Michel, Karl Lagerfeld, Cotelac, ou encore Paul & Joe… Une offre limitée « Une évolution qui s’explique par le manque de place, rue des Francs Bourgeois ». Mais également par le fait que « les créateurs d’enseignes cherchent également souvent la présence d’autres enseignes ». D’autant plus lorsqu’elles appartiennent à un même groupe. Ainsi, « il n’est pas rare que lorsque un magasin Maje ouvre ses portes, des boutiques Claudie Pierlot ou Sandro suivront, par exemple ». L’objectif est, certes, de bénéficier d’une dynamique en matière de vente, mais aussi de donner de la valeur aux fonds. Certaines d’entre elles n’hésitent d’ailleurs pas à acheter les murs… Ce qui explique le développement de l’immobilier commercial rue Vieille du Temple dès que ces enseignes ont perçu son potentiel. Sans compter qu’ici, « les immeubles ont un caractère plus hauss- mannien, permettant d’offrir des surfaces plus grandes, donc mieux adaptées »… Et de préciser : « l’un des premiers à avoir parié sur le potentiel de cette rue fut Yvon Lambert, qui a installé en 1986 sa galerie d’art contemporain en fond de cour au 108, rue Vielle du Temple. Il fut rejoint par les célèbres galeries que sont Karsten Greve et Thaddeus Roppac, qui se sont installées à proximité du musée Picasso »… Côté rue des Francs Bourgeois, l’artère « bénéficie d’une demande continue » affirme le commercialisateur, précisant qu’aujourd’hui, « elle émane surtout d’enseignes plus établies, s’adressant à une clientèle au caractère plus international », tandis que les enseignes qui essaiment aux alentours sont plus pointues, plus parisiennes. En face, l’offre de surfaces disponibles rue des Francs Bourgeois « s’avère particulièrement limitée, proposant souvent de petites surfaces aux alentours de la cinquantaine de mètres carrés compte tenu des caractéristique des immeubles qui la composent »... › Thierry Bonniol, directeur du département commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction Des loyers et cessions de droit au bail en hausse Du coup, comme dans de nombreuses artères commerciales parisiennes, les bailleurs ont, logiquement, procédé à une augmentation des loyers pratiqués. « En 2008, les valeurs locatives de la rue des Francs Bourgeois tournaient autour des 2 000 euros (HT, HC) du mètre carré en zone A. Aujourd’hui, ils évoluent plutôt entre 3 000 et 4 000 euros du mètre ». Une « belle progression, d’autant que les cessions de droit au bail ont suivies ». Ainsi, les valeurs des droits au bail « oscillent, désormais, entre 500 000 et plus millions d’euros ». Des valeurs qui « commencent à être élevées pour le secteur », d’où leur relative stabilisation actuellement. Comme le souligne Thierry Bonniol, désormais, « il faudrait un nouveau relai » pour que les valeurs repartent à la hausse ». L’ouverture du magasin Uniqlo, avec l’attraction d’une nouvelle clientèle, pourrait en constituer un. Le conseil évoque une autre piste : « il manque à ce secteur une offre de restauration un peu chic ». Avis aux amateurs. Dans tous les cas, il considère que « l’histoire commerciale de la rue des Francs Bourgeois et, plus largement, du Marais, reste ouverte »… n Thierry Mouthiez Abu d’Abi Bazar Cheap Monday Accessoires Lilith APC Le Mont Saint Michel Musée des Archives Nationales Iro Paul & Joe Bimba y Ola Michael Kors Uniqlo BHV Karl Lagerfeld e ond in u M rma erla r d Pa Gu Autou ua di Ac q Café Make Up For Ever ine chk Po u Comme le souligne Thierry Bonniol, au-delà de la rue des Francs Bourgeois, « c’est tout un secteur qui voit son activité commerciale fortement évoluer...» septembre/octobre 2014 Immoweek Magazine 77 DOSSIER 78 Commerce Immoweek Magazine septembre/octobre 2014 › Légende 3 000 3 000 2 000 1 800 1 800 1 600 - 4 500 4 300 2 200 2 200 2 000 2 000 € € € € € € Les valeurs locatives moyenne €/m2 pondéré HT, HC Merci à BNP Paribas Real Estate Transactions qui nous a permis de réaliser ce “key plan“ septembre/octobre 2014 Immoweek Magazine 79
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