note professionnelle n°57

11/12/2014
Réf OAI : K/note prof/Note57-2 Mesures Transitoires TVA Logement 20141211
Note professionnelle urgente n°572 aux membres de l’OAI
Changement en matière de TVA logement
Mesures transitoires avant le 31 décembre 2014
Remarque préliminaire : 572 = 3ème version qui remplace la note n°571 (25 novembre 2014).
Chère / cher membre,
Voici des informations communiquées par l’Administration de l’Enregistrement et des
Domaines (AED) sous réserve de l'adoption du projet de loi déposé à la Chambre des
Députés afin que vous puissiez informer dès à présent vos maîtres d’ouvrage / clients.
A. Mesures transitoires avant le 31 décembre 2014
Dans le cadre du projet de budget de l’Etat 2015 et du projet de règlement grand-ducal
récemment déposé, le Gouvernement a décidé de relever le taux normal de TVA de 15 à
17%.
L’application du taux super-réduit de TVA de 3% pour l’acquisition ou les travaux de
création d’un logement autre que ceux affecté à des fins d’habitation principale dans
le chef du propriétaire sera supprimée.
Ces mesures rentreront en vigueur à partir du 1er janvier 2015.
Des dispositions transitoires seront mises en place pour pouvoir continuer à bénéficier
de l’application du taux super-réduit pour l’acquisition ou les travaux de création de
logements destinés à la location après le 31 décembre 2014 et jusqu’au 31 décembre
2016 (cf. circulaire n°771 de la Direction de l’Enregistrement et des Domaines du 24 octobre
2014 en annexe et publiée sur www.aed.public.lu, site qui reprend également d’autres
informations ayant trait à la TVA, notamment une Foire aux Questions).
* Logements en copropriété
L’AED acceptera jusqu’au 31 décembre 2014 inclus, la présentation de demandes
d’application directe du taux super-réduit auxquelles sont annexés en lieu et place d’un
acte notarié, les deux documents suivants :
1. la copie d’un contrat dit de réservation répondant aux dispositions du contrat
préliminaire de l’article 1601-13 du Code Civil,
2. l’accusé de réception de la « Demande de faire arrêter le tableau descriptif de
division d’un immeuble collectif », émis par l’Administration du Cadastre et de la
Topographie et sur lequel est repris le numéro d’affaire spécifique attribué à la
demande visant une copropriété donnée.
Cet accusé de réception est seulement fourni pour les demandes auxquelles sont
annexées :
1) les documents énumérés dans l’article 2 du règlement grand-ducal du 22 juin
1988 concernant la publicité en matière de copropriété,
2) l’autorisation de bâtir définitive, valable pour l’immeuble en question (partie
littérale et plans), qui permet d’établir avant tout l’intention de construire, mais
aussi la conformité de la construction.
M. Steve VERLAINE (Tél : 44.901.501 / [email protected]) se tient à
votre disposition le matin entre 8h30 et 11h30, pour tout renseignement
supplémentaire.
cf. également http://www.act.public.lu/fr/actualites/2014/10/tauxtva/index.html
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* Logements n’étant pas en copropriété
Pour les maîtres d’ouvrage privé souhaitant créer un logement affecté à des fins autres
que ceux d’habitation principale dans son propre chef, une demande d’application
directe du taux super-réduit de 3% doit être introduite par chaque corps de métier avant le
1.1.2015, tout en annexant une offre.
* En général
Comme auparavant, l‘application du taux super-réduit peut permettre une économie sur la
TVA de 50 000 € au maximum. Le taux de TVA normal passant de 15% à 17%, le coût de
construction pouvant bénéficier du taux super-réduit passe au 1er janvier 2015 de 416 666 €
(15-3%=12% ; 12% de 416 666 € = 50 000 €) à 357 143 € (17-3%=14% ; 14% de 357 143 €
= 50 000 €).
Il est recommandé aux architectes et ingénieurs-conseils de demander pour leur client un
devis pour le gros œuvre, toiture, etc… pour arriver à cette somme, et d’introduire la
demande encore cette année.
Le seuil de 50 000 € ne se renouvelle pas en cas de cession d'un immeuble. Il s'agit
d'une limite par immeuble et non par propriétaire.
Les demandes d’application directe du taux super-réduit de 3% doivent impérativement
parvenir à l’Administration de l’Enregistrement jusqu’au 31 décembre 2014 inclus, la
date de réception effective par le bureau d’imposition faisant foi.
Nous vous conseillons d’envoyer chaque demande séparément et en recommandé à :
Administration de l’Enregistrement et des Domaines ; Bureau d’Imposition XII – Service Agrément ;
7, rue du Plébiscite, B.P. 31, L-2010 Luxembourg ; Tél : 44 905 – 319.
Si la demande est introduite après le 15 décembre 2014, il est recommandé d’aller sur place
à l’AED pour recevoir un accusé de réception.
B. Régime de TVA Logement à partir du 1er janvier 2015
Comme depuis 2005, un maître d’ouvrage privé doit établir sa résidence principale pendant
au moins 2 ans dans un logement acquis ou créé.
L'AED se base en premier lieu sur le registre national des personnes physiques (date des
transferts du domicile déclarés aux administrations communales).
Toutefois, comme il s'agit d'une situation de fait, tous les moyens de preuves du droit
commun peuvent être produits pour démontrer l'occupation à des fins d'habitation principale
pendant 2 ans.
La charge de la preuve incombe au bénéficiaire de la faveur TVA.
Après ces 2 ans, il n’est pas obligé de revendre l’ancienne résidence principale pour pouvoir
bénéficier à nouveau du taux super-réduit de 3%
C. Rénovation énergétique
La rénovation énergétique sera désormais assimilée à la rénovation traditionnelle et
également soumise au taux de TVA super-réduit de 3%. La rénovation d’un logement tant
pour les logements affectés à l'habitation principale dans le chef du propriétaire que pour
ceux affectés à l'habitation principale dans le chef d'un tiers, englobe comme par le passé :
 les travaux substantiels d’amélioration réalisés consécutivement à l’acquisition d’un
logement. Lesdits travaux doivent être achevés dans un délai de 5 ans à partir de cette
acquisition. Par acquisition, on entend les acquisitions à titre onéreux (p.ex. vente) et les
acquisitions à titre gratuit, .entre vifs ou par décès (p.ex. donations, successions) ;
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
les travaux substantiels d’amélioration d’un logement dont la construction date de 20 ans
(ces 20 ans sont calculés à partir de la première affectation du logement à des fins
d’habitation principale) au moins au début desdits travaux.
Le seuil de 50.000 € mentionné précédemment est également valable dans ce cas. Il est
rappelé qu’il ne se renouvelle pas en cas de cession d'un immeuble. Il s'agit d'une limite
par immeuble et non pas par propriétaire.
D. Pour mémoire : actions OAI en la matière
L’OAI a adressé le 8 juillet 2014 un courrier au Ministre des Finances Pierre GRAMEGNA lui
demandant les modalités d’application des mesures en matière de TVA.
Dans son discours du 14 octobre 2014 sur le « Zukunftpak », le Premier Ministre Xavier
BETTEL a apporté des réponses à certaines interrogations de l’OAI.
Un nouveau courrier a été adressé le 27 octobre 2014 au Ministre des Finances reprenant
les questions restées sans réponse à ce stade et demandant qu’un devis établi par
l’architecte en accord avec le maître d’ouvrage puisse être considéré en la matière, ainsi que
des clarifications quant aux critères permettant de traiter les projets en tant que
transformation, réaffectation, réaménagement,…
Les courriers de l’OAI peuvent être consultés sur le site www.oai.lu à la rubrique
« bulletin/avis/newsletter oai » => « avis oai ».
En attendant la réponse officielle du Ministre des Finances et vu l’importance de ce
dossier, la présente note est diffusée dès à présent.
La circulaire aux membres n° 83 sur le régime de la TVA sera mise à jour en
concertation avec l’AED et vous sera adressée par mail séparé (Ndlr : fait le
11/12/2014).
Ad lettre OAI du 27/10/2014
Lors de l’entrevue avec l’OAI du 10 décembre 2014, le Premier Ministre Xavier BETTEL a
souligné que les mesures transitoires dans le régime de TVA Logement bénéficieront à tout
le secteur de la construction.
Le Directeur de l’AED Romain HEINEN a indiqué lors de cette réunion qu’il n’est légalement
pas possible de donner suite à la demande de l’OAI, à savoir qu’un devis établi par
l’architecte en accord avec le maître d’ouvrage puisse être considéré en la matière.
De plus, chaque investisseur privé a pu tirer profit du délai de la mise en œuvre de la période
transitoire jusqu'au 31 décembre 2014, pour faire engager par les corps de métier, un
maximum de travaux en relation avec le gros œuvre fermé de son projet, et de toucher par là
encore un maximum de l'avantage fiscal. Même si les services et responsabilités des
différents acteurs dans le secteur de la construction ne sont pas identiques, les professions
OAI comptent, du point de vue de l'administration, également parmi les bénéficiaires de la
mesure transitoire mise en place par le Gouvernement.
Ad clarifications quant aux critères permettant de traiter les projets en tant que
transformation, réaffectation, réaménagement, rénovation, amélioration,… :
Le Directeur de l’AED transmettra sous peu à l’OAI une communication à adresser aux
membres OAI au sujet des premières lignes de conduites générales à suivre par les services
de l’AED pour traiter un projet en tant que transformation, réaffectation,
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réaménagement, rénovation, amélioration (et non comme travaux de création d’un
logement) :
De l’avis du Directeur AED, ce sont tous les travaux qui ne portent pas sur
1. Un changement de la structure (portante,…) de l’objet
2. Un agrandissement de la surface habitable
Une différenciation plus précise entre les différents types de travaux se fera graduellement
en fonction d'une appréciation factuelle des demandes présentées à l'administration, de
contrôles sur place, ainsi que de recherches de critères de distinction objectifs dans les
législations d'autres Etats membres de l'UE.
E. Réponses apportées par l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines
aux questions de quelques membres
1. Demande par corps de métiers séparés
Question : Pour des chantiers par corps de métiers séparés, pendant la phase transitoire, et
avant le 31 décembre 2014 tout corps de métier (et non seulement le gros-œuvre) peut
présenter la demande de taux super-réduit de TVA à 3%, pour autant que le plafond de la
faveur fiscale de 50.000.- euros par logement n’est pas atteint ; et les entrepreneurs dont la
demande aura été validée pourront facturer la dépense prévue avec 3% de tva jusqu’au 31
décembre 2016.
Mais imaginons un logement (à donner en location) dont les travaux sont en cours, et
quelques lots déjà autorisés à facturer avec 3% de tva, mais sans que au 31 décembre 2014
les 50.000.- euros de faveur fiscale ne soient atteints,
est-ce que dans ce cas, pour le même logement (dont le dossier a été ouvert en 2014),
d’autres corps de métiers peuvent, au-delà du 1 janvier 2015 et jusque fin 2016, solliciter
encore la faveur fiscale tant que les 50.000.- euros ne sont pas atteints ?
Ex. : Gros-Œuvre de 200.000.- € approuvé en 2014 (donc faveur de 24.000.-), est-ce que la
toiture à 100.000.-€ et les installations à 100.000.-€ peuvent encore en 2015 introduire une
demande et bénéficier de la même faveur ?
Limitez-vous les dossiers « transitoires » aux entreprises qui les auront introduits avant le
31.12.2014 ? ou au propriétaire qui peut profiter de la faveur fiscale pour un logement dont le
1er dossier a été ouvert avant le 31.12.2014, mais pour lequel d’autres demandent suivent
encore en 2015 (jusqu’à l’atteinte du plafond de 50.000.-€)?
Réponse : il faut souligner que pour les créations des logements destinés à la
location, toutes les demandes d'application directe du taux super-réduit doivent être
introduites au bureau d'imposition XII avant le 1.1.2015 pour pouvoir bénéficier de la mesure
transitoire. En revanche, toute demande introduite après le 31.12.2014 ne donnera plus droit
au taux de 3% (pour la création de logements locatifs).
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2. Seuils pour l’application du taux-super-réduit de TVA à 3%
Question : Pour les dépenses en 2015, faut-il considérer que la faveur fiscale de 50.000.-€
s’entend sur 14% (=17-3) et correspond donc à un plafond d’investissement par logement de
357.142,85.- €, et non plus sur 12% (=15-3) qui correspondait à un plafond de 416.666,66.€ ? Comment seront gérés les plafonds maxima des dossiers ouverts en 2014, mais facturés
en 2015-16 ?
Réponse : Vu la mesure transitoire prévue dans le projet de loi, les corps de métier sont
tenus d'introduire leurs demandes pour les logements locatifs avant le 1.1.2015 alors qu'ils
savent que les travaux ne seront réalisés qu'en 2015 (ou même en 2016).
L'administration ne peut actuellement prendre ses décisions qu'en vertu des dispositions
légales existantes, taux normal 15%, taux super-réduit 3%, différence 12%, donnant pour un
seuil de la faveur fiscale de 50.000.- €, un montant hors TVA de 416.666,66.- €.
Cependant, en cas de l'adoption du texte du projet de loi par la Chambre des députés, le
taux normal passera à 17% et le montant hors TVA diminuera à 357.142,85.- €. Etant donné
que le client connaît le montant total de ses demandes, il devrait être à même de
communiquer les informations nécessaires aux différents corps de métier. A toutes fins
utiles, en tant que corps de métier, j'ajouterais une réserve dans mes offres, notamment que
le client est tenu de payer le surplus de TVA en cas de dépassement du seuil.
Pierre HURT
Directeur
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Annexe 1 : Circulaire n°771 du 24 octobre 2014 de la Direction de l’Enregistrement et
des Domaines
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