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INFORME REFERENTE A
APARTAMENTOS TUTELADOS
1.- PRESENTACIÓN DEL CASO
Ha acudido a la Oficina del Síndico un vecino titular de un apartamento tutelado
de gestión privada y nos ha realizado la siguiente consulta:
¿Qué amparo puede prestar el Ayuntamiento como Administración
autorizante para el uso de suelo catalogado como equipamiento social cuando se
presentan diferencias y/o incumplimientos de las finalidades sociales de los
Apartamentos Tutelados de gestión privada?
En concreto la diferencia planteada por el vecino está relacionada con la
determinación del contenido así como del coste de uno de los servicios básicos de la
oferta de Apartamento Tutelados, tal y como se presenta en la información publicitaria a
saber: la existencia de un “servicio de recepción permanente que velará y canalizará
cualquier necesidad que tengan”
que se describe como diferente de otro de los
servicios básicos “atención las 24 h con sólo apretar un botón”.
Esos mismos Servicios Básicos se definen en la Memoria del Proyecto
autorizado por la Diputación Foral de Álava y que tiene a nuestro juicio valor de oferta
pública, en los siguientes términos:
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-
“Servicio de Conserjería (Atendido por personal de la Sociedad Gestora
cumplirá las labores de atención, vigilancia, información etc.…Propias de una
conserjería)
-
Servicio Recepción control de 24 horas ( Sistema TEPA – Sistema de
comunicación con el exterior para situaciones de emergencia)
-
Mantenimiento y limpieza de zonas comunes (pasillos, accesos, zonas
verdes, zonas de estar etc.…)
-
Mantenimiento de Instalaciones (Calderas, Ascensores, etc.…)
-
Administración de la Sociedad (control de cobros y pagos, elaboración
del libro de actas etc.)
-
Gestión de las zonas comunes (control de la utilización de las zonas
verdes, zonas de juego, áreas de estar, etc., de acuerdo con las normas que al
respecto dicte la Comunidad)
-
Gestión de los espacios facultativos de uso privativo (Gestión de la
cafetería, comedor, consultas médicas y área de aparcamiento)
-
Programa de animación y utilización de las zonas comunes según los
objetivos previstos.
Todos estos servicios están incluidos dentro de la cuota de la comunidad,
y tienen un carácter básico e irrenunciable por parte de los propietarios.”
Sin embargo en el articulado de las Normas de Régimen Interior - Art. 9 aprobadas en Octubre de 2005 se definen los servicios básicos con otros términos no
del todo coincidentes, a saber:
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a) CLASES DE SERVICIOS
“Distinguimos tres clases de servicios:
1) Servicios básicos propios de cualquier comunidad de propietarios no
susceptibles de individualización, su pago será asumido por los propietarios en
proporción a su cuota. Son los siguientes:
* La Administración de la Comunidad de propietarios.
* Mantenimiento y conservación del edificio.
* Contratos de mantenimiento de ascensores.
* Contratos de mantenimiento de extintores.
* Seguros de responsabilidad civil.
* Suministros (agua, gas, electricidad de las zonas comunes, calefacción
y agua caliente de las zonas comunes, incluido la reposición de consumibles y
productos, servicio de recogida de basuras, amortización de los inmuebles,
mobiliario y equipamiento. Otros gastos por elementos comunes de la
comunidad de propietarios. El importe de estos servicios básicos se propone
anualmente por la sociedad gestora y se ratifica por la Comunidad de
propietarios al aprobar los presupuestos anuales. Acontecimientos inesperados
como averías, accidentes pueden provocar gastos extraordinarios, como en
cualquier comunidad de vecinos, que deberán ser atendidos con las
correspondientes derramas de los propietarios.
2) Servicios básicos específicos y obligatorios de un Centro de
Apartamentos Tutelados (según el Decreto 41/1998 del Gobierno Vasco), cuya
cuantía es pagada mediante una cuota unitaria por cada apartamento:
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Cada Apartamento cuenta con un sistema de intercomunicación adecuado para
situaciones de emergencia, (habría que describirlo). El centro dispone de
teléfono comunicado con el exterior. El centro cuenta con una persona física con
la responsabilidad de servir de referencia a las personas usuarias. Esta labor será
realizada por la sociedad gestora. Los usuarios utilizarán de manera preferente
los locales y servicios básicos y optativos disponibles en el Centro de
Apartamentos Tutelados Fuente de la Salud – Osasun Iturria Babestutako
Apartamentuak. La gestión y coordinación del funcionamiento del centro así
como de sus instalaciones y servicios asistenciales, quedan garantizadas por la
sociedad gestora. Las prestaciones incluidas en estos servicios básicos se
concretan en, entre otras, la conexión permanente para emergencias, atención
24 horas, la información a familiares en caso de urgencia, tramitación y
recogida de recetas y medicamentos, orientación y asesoramiento en
prestaciones sociales, información y gestión de servicios profesionales, consulta
y asesoramiento general, disponibilidad de todas las instalaciones y servicios
asistenciales ofertados en el centro.
3) Servicios opcionales individualizables: los abonarán quienes hagan
uso de ellos. Por ejemplo: el consumo individualizado de calefacción y
caliente
por
apartamento,
servicios
sanitarios,
fisioterapia,
agua
lavandería,
limpieza particular, servicio de comedor, acompañante, asistencia a domicilio,
mantenimiento y limpieza de los apartamentos, servicio de compra a domicilio,
y cualesquiera otros que la sociedad gestora ofrezca con el objetivo de satisfacer
cuantas necesidades puedan tener los usuarios del Centro. La sociedad gestora
será quien determine sus importes, previa comunicación a la Junta Directiva de
la comunidad de propietarios.”
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b)
DETERMINACIÓN
DE
LOS
PRECIOS
DE
LOS
DIFERENTES
SERVICIOS QUE CONFIGURAN LOS APARTAMENTOS TUTELADOS,
SEGÚN ARTICULADO DEL REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR
PROTOCOLIZADO ANTE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
“Artículo 12º.- Precios de los servicios y sistemas de cobro
A primeros de mes se girará por la sociedad gestora a todos los
propietarios el recibo que recoge la cuantía total que deben abonar a la sociedad
gestora. Este recibo integrará tres conceptos:
¾
Servicios básicos propios de la comunidad de propietarios, su
precio vendrá dado por el mercado, y se prorrateará entre los
titulares de los apartamentos en proporción a su cuota de
participación en la Comunidad de propietarios. La cuota media
estimada con los precios de mercado actuales asciende a 23 €.
¾
Servicios Básicos específicos y obligatorios de un Centro de
Apartamentos Tutelados cuya cuantía es pagada mediante una
cuota unitaria de 64 € por apartamento. Cuota mensual media 90
€ (las variaciones en la cuota vienen motivadas por el diferente
tamaño de los apartamentos y la existencia de otra clase de
elementos privativos, como garajes, trasteros y zonas destinadas a
servicios asistenciales)
¾
Servicios Opcionales utilizados por cada usuario en el mes
anterior, cuando su uso es regular y prolongado en el tiempo.
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Para el caso de utilización esporádica de servicios
opcionales el pago debe realizarse al recibirlos. Se establecerán
condiciones ventajosas para el encargo de determinados servicios
si se van a utilizar regularmente, por ejemplo, un bono para
comer en el comedor durante un mes, con el que cada comida
saldría a 5 €.
Los Servicios Optativos serán:
•
Servicios médicos
•
Fisioterapia
•
Lavandería
•
Limpieza particular
•
Servicio de comedor y cafetería
•
Acompañante
•
Asistencia a domicilio
•
Mantenimiento y limpieza de los apartamentos
•
Servicio de compra a domicilio
•
El consumo individualizado de calefacción por apartamento
•
Cuales quiera otros que la sociedad gestora ofrezca y organice
con el objetivo de satisfacer cuantas necesidades puedan tener los
usuarios del Centro. Las modificaciones en estos servicios serán
previamente comunicadas a la Junta Directiva.
Se entregará un recibo por cada pago realizado.
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Cláusula de actuación con el IPC: la cuantía de los precios indicados sufrirá
automáticamente el 1 de enero de cada año la actualización de acuerdo con la
subida IPC en el ejercicio.”
2.- CONTENIDO DE LA QUEJA
La queja trasladada por el vecino se puede resumir en que no ha quedado
claramente establecido cual es el contenido de los Servicios Básicos a los que viene
comprometida la Entidad Gestora dentro del precio de 64 € por apartamento. Y
específicamente si en ese precio, están incluido un servicio de conserjería presencial.
En principio esos servicios no pueden ser otros que los que venían definidos en
la Memoria del Proyecto, tal y como sean interpretados por la Diputación Foral, y que
constituyen condición “sine qua non” de su calificación legal como apartamentos
tutelados.
3.- ANÁLISIS DE LA NORMATIVA DE REFERENCIA Y
COMPETENCIA MUNICIPAL
El DECRETO 41/1998, de 10 de marzo, del Gobierno Vasco sobre los servicios
sociales residenciales para la tercera edad califica este tipo de apartamentos como un
recurso residencial para la tercera edad, de aplicación al caso, califica este tipo de
Apartamentos como recurso social en su Artículo 2:
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“Artículo 2. – Clasificación.
A los efectos del presente Decreto los servicios sociales residenciales para la
tercera edad se clasifican en:
a) Apartamentos tutelados: Conjunto de viviendas autónomas, unipersonales
y/o de pareja, que cuentan con servicios colectivos, de uso facultativo, y que dan
alojamiento a personas mayores con una situación psíco-física y social que no
precisa de recursos de mayor intensidad.
b) Vivienda comunitaria: Unidad convivencial con un máximo de 14 plazas,
destinada a personas mayores que posean un cierto nivel de autovalimiento, y
con un estilo de vida similar al del ambiente familiar.
c) Residencia: Centro de convivencia con capacidad superior a 14 plazas,
destinado a servir de vivienda permanente y común, en el que se presta una
atención integral y continua a las personas mayores. Estará dotada
necesariamente de los medios materiales suficientes para la atención de
discapacidades de alto grado.”
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4.- CONCLUSIONES
1ª.- A partir de la normativa de referencia y una vez que el proyecto ha sido
autorizado por la Diputación Foral de Álava, al quedar acreditada la naturaleza de los
Apartamentos Tutelados como recurso residencial para la tercera edad, la intervención
municipal se limita a emitir las correspondientes licencias urbanísticas.
2ª.- Sin embargo sí existe un interés municipal en la materia, a saber: que el
destino del suelo cumpla las finalidades urbanísticas acordadas por el
Ayuntamiento.
3ª.- El caso que nos ha sido planteado es en cierta medida un conflicto de
derecho civil, que gira sobre la interpretación de la estructura obligacional del contrato
de gestión entre la Entidad Gestora y la Comunidad de Propietarios de los Apartamentos
tutelados, pero sobre esa relación jurídico-civil gravita también una competencia
administrativa y un interés general para que en efecto no se lesione ni se adultere la
finalidad social de los Apartamentos Tutelados, que es la que en última instancia
justifica la licencia urbanística municipal para construir en dicho suelo.
4ª.- En este punto entendemos que es de aplicación el mismo criterio que
señalamos en nuestro Informe de fecha 31 de mayo de 2006 relativo a las Viviendas de
VPO, según el cual las diferencias interpretativas que pueden surgir entre la Entidad
Gestora y los usuarios de los Apartamentos Tutelados debieran resolverse facultando a
los afectados a acudir a la Junta Arbitral de Vitoria-Gasteiz, mediante un sistema de
arbitraje, rápido y económico que en última instancia protegiera la finalidad social de
este tipo de urbanizaciones.
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5ª.- Los servicios básicos específicos de los Apartamentos Tutelados no pueden
ser otros que los que venían definidos en la Memoria del Proyecto, visados por la
Administración Foral, tal y como sean interpretados por la misma, y que constituyen
condición “sine qua non” de su calificación legal como apartamentos tutelados, siendo
la Diputación Foral la Administración competente para autorizar y en su caso
inspeccionar el cumplimiento de las condiciones del proyecto en cuanto a su finalidad
social.
6º.- En relación con la consulta planteada por el vecino entendemos que la
Administración de referencia en este tipo de Apartamentos Tutelados es la
Administración Foral.
7º.- El cumplimiento de las condiciones que fueron aprobadas en la Memoria del
Proyecto por el que se autorizaron los Apartamentos Tutelados forma parte de la
autorización urbanística y por lo tanto, a nuestro juicio, también del Régimen Jurídico
de la Edificación correspondiente, debiendo el Ayuntamiento dar cuenta de su eventual
incumplimiento a la Administración Foral – en el ejercicio del deber de coordinación de
las Administraciones Públicas – y a los efectos oportunos.
Este es nuestro informe que emitimos de acuerdo y con el alcance establecido
en el Reglamento del Síndico Defensor Vecinal.
Vitoria – Gasteiz, 21 de junio de 2006
Sindico-Herritarren Defendatzailea.
Javier Otaola
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