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MIGLIORAMENTI FONDIARI
1) Che cos’è un miglioramento fondiario ?
Un miglioramento fondiario è un investimento che viene realizzato sul fondo con lo scopo di
determinare un incremento di reddito o un aumento di valore .
I più comuni miglioramenti sono:
◊ edificazione di nuovi fabbricati o ristrutturazione di fabbricati esistenti
◊ piantagioni
◊ realizzazione di fonti d’acqua ( pozzi, bacini) o impianti irrigui fissi
◊ sistemazione terreni
◊ interventi di bonifica terreni
◊ miglioramento e o ampliamento della viabilità
2) Da che cosa dipende il giudizio di convenienza e in che termini può essere espresso?
Il giudizio di convenienza di un miglioramento fondiario , cambia a seconda del soggetto :
Possiamo ipotizzare due casi , il primo caso è quello del miglioramenti eseguito dal proprietario, il
secondo caso il miglioramento eseguito dall’affittuario e usufruttuario
3) Come può essere espresso il giudizio di convenienza per miglioramenti effettuati dal
proprietario .
Il giudizio di convenienza del proprietario, può essere espresso in termini di reddito, di valore o
fruttuosità dell’investimento ( remunerazione del capitale)
In termini di Reddito
Il proprietario , esprimerà il suo giudizio di convenienza in termini di :
◊ reddito netto per i miglioramenti effettuati dal proprietario-imprenditore ( CD o IAP)
◊ reddito fondiario o beneficio fondiario se effettuato dal solo proprietario
La differenza di reddito ( reddito netto e reddito fondiario) fra quello attuale e quello ottenibile in
seguito all’investimento dovrà essere maggiore al costo del miglioramento, dato dall’interesse
annuo sulla cifra investita.
R post − Rante ≥ Kr
Viene detta suscettibilità il maggior ( o minor) reddito annuo che si ottiene con il miglioramento :
s = R post − ( Rante + Kr )
La suscettibilità quindi è la misura della convenienza del miglioramento .
In termini di Valore
Il miglioramento sarà giudicato conveniente se l’incremento di valore apportato dal miglioramento
sarà maggiore o uguale al costo
V post − Vante ≥ K
Quindi la suscettibilità sarà data da :
s = V post − (Vante + K )
In termini di Saggio di fruttuosità
Il saggio si ottiene dal rapporto fra la differenza di reddito e il costo , rapportato a investimenti
concorrenziali ( rc) ( titoli di stato, fondi investimento, fabbricati, ecc..)
r=
R post − Rante
r ≥ rc
K
4) Come viene determinato il costo del miglioramento e che differenza c’è fra il metodo
Tassinari e metodo Serpieri ? ?
Il costo del miglioramento comprende le spese dirette , cioè le spese effettivamente sostenute e
quelle indirette, dovute ad esempio alla diminuzione temporanea di reddito , come nel caso dei
frutteti .
Si calcola applicando le formule della matematica finanziaria , attraverso la accumulazione iniziale
indicizzata .
Il costo del miglioramento secondo il metodo Tassinari
Considera il costo del miglioramento alla fine del periodo transitorio e consiste:
◊ nel posticipare le spese dirette del miglioramento , durante il periodo transitorio , secondo
la formula della matematica finanziaria ( es, spese anticipate il 1, 2, 3 anno)
◊ nel calcolare i mancati redditi rispetto al reddito ante miglioramento ( accumulazione finale)
Spdirette = Spo q n + Sp1q n −1 + Sp2 q n − 2 .... + Spn
Spindirette = ( Rf post − Rf ante )
qn −1
r
Il costo del miglioramento secondo il metodo Serpieri
Considera il costo del miglioramento al momento della stima , prima della esecuzione delle opere
di miglioramento ; consiste:
◊ nel anticipare le spese dirette del miglioramento , durante il periodo transitorio , secondo la
formula della matematica finanziaria
◊ nel calcolare all’attualità i mancati redditi rispetto al reddito ante miglioramento
Spdirette = Spo + Sp1
Spindirette = ( Rf post − Rf ante )
1
q
n −1
+ Sp2
1
q
n−2
.... + Spn
1
qn
q −1
rq n
n
5) Come si esprime il giudizio di convenienza nel caso in cui i miglioramenti sono eseguiti
dall’affittuario?
L’esecuzione di un miglioramento sarà conveniente se l’incremento di reddito realizzabile nel
periodo di durata residua dell’affitto o dell’usufrutto, è maggiore o almeno uguale alla cifra spesa ,
al netto della indennità che il proprietario ( il nudo proprietario nel caso dell’usufrutto) dovrà pagare
l momento della restituzione del fondo .
( Rn post − Rnante )
qn −1
Ind
≥k− n
n
rq
q
Rnpost = reddito netto post miglioramento (anni residui )
Rnante = reddito netto attuale
K = costo del miglioramento
n = numero di annui residui di durata del contratto
Ind= Indennità spettante all’affittuario ( incremento di valore del fondo)
6) In base a quale criteri viene determinata l’Indennita’ per chi ha eseguito miglioramenti su
fondi altrui
All’affittuario e all’usufruttuario, spetta una indennità che deve essere pagata dal locatore o dal
proprietario quando il fondo viene restituito alla scadenza contrattuale .
Nel caso in cui il miglioramento è stato effettuato dall’affittuario , l’indennizzo spettante all’affittuario
, in base alla Legge 203/82 è pari alla differenza fra il valore del fondo migliorato e il valore del
fondo non migliorato, ovvero commisurato all’incremento di valore del fondo conseguente all’opera
di miglioramento.
Nel caso in cui il locatore o il proprietario non procedono al pagamento dell’indennizzo, l’affittuario
ha diritto di rimanere sul fondo ( ritenzione del fondo) fino a quando non verrà liquidato.
Nel caso in cui il miglioramento venga effettuato dall’usufruttuario, la legge prevede la
corresponsione di un indennizzo, che è pari all’incremento di valore del fondo se si tratta di
investimenti che non possono essere valutati autonomamente ( miglioramenti propriamente detti) o
alla minor somma fra lo speso e il migliorato se si tratta di addizioni .
In caso di addizioni se l’aumento di valore è superiore alle spese di miglioramento attualizzate (
calcolate ai prezzi correnti al momento della stima) viene corrisposto un indennizzo in base alle
spese , se invece l’incremento di valore è inferiore alle spese , all’usufruttuario viene riconosciuto
un indennizzo pari all’incremento di valore del fondo .

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