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Les vices affectant l’immeuble
Par Dominic Lebeau, Collège de l’immobilier
Les vices affectant l’immeuble
La MIUF;
La vermiculite;
La pyrite / pyrrhotite;
Le radon;
L’ocre ferreuse,
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La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF)
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La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF)
 Servait d’isolant (fin de années 1970 principalement);
 Environ 80 000 maisons au Canada en aurait encore;
 Interdit en 1980;
 Le formaldéhyde est le problème (INODORE!);
 Les principaux symptômes sont : maux de tête, irritation des
yeux, problèmes respiratoires et allant même jusqu’au cancer
en situation de forte concentration.
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La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF)
 On peut la remarquer par les signes suivants :
 Ouverture (1,5 à 2 cm) à intervalles réguliers à l’extérieur
ou à l’intérieur;
 À la jonction des solives de plancher et des murs
extérieurs du sous-sol;
 Près des boites des prises de courants.
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La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF)
 De nos jours : se dégrade avec l’humidité, l’eau et les rayons UV
et cette dégradation entraine une augmentation du
formaldéhyde dans la maison (la source du risque aujourd’hui);
 Doit être déclaré lors de l’inscription (DV);
 Depuis 1993, il n’est plus requis de produire une déclaration
relative à la MIUF pour les besoins de l’assurance-prêt
hypothécaire offerte aux termes de la Loi nationale sur
l’habitation (source : SCHL);
 Un test de MIUF (air) est recommandé pour un acheteur
(annexe « expertise », clause E2.1).
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La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF)
Jurisprudence Poulin c. Gélinas :
 Ne représente pas de vice caché si elle ne représente pas un
risque (plus d’un jugement en ce sens);
 Dans les causes où il y avait des risques (dégradation), les
demandeurs ont souvent eu gain de cause (diminution de
l’usage en vertu du code civil);
 Cependant chaque cause doit être étudiée (le courtier ne doit
pas s’avancer à savoir si l’acheteur aura gain de cause).
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La vermiculite
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La vermiculite
 Il est chauffé à près de 1 000 degrés Celsius et se transforme
en vermiculite exfoliée.
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La vermiculite
 Un produit intéressant pour ses propriétés isolantes et
ignifuges. Utilisé principalement pour isoler les toitures;
 Le problème : la mine de Libby au Montana;
 Présence d’amiante dans le minerai de cette mine
commercialisée sous la marque Zonolite.
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La vermiculite
Le niveau de risque dépend de :





La durée d’exposition;
La concentration dans l’air;
La fréquence des expositions;
La taille des fibres;
Le moment de la première exposition.
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La vermiculite
 DANGER : risques pour la santé si la vermiculite est déplacée
durant des travaux d’entretien, de rénovation ou de
démolition.
 SANS DANGER (ou extrêmement faible) : si la vermiculite
demeure immobile et que les ouvertures du plafond sont bien
scellées
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La vermiculite
 Des précautions importantes (et coûteuses) doivent être
prises pour le retrait.
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La vermiculite
Jurisprudence Fréchette c. Marchand :
 Ne représente pas de vice caché car ne représente pas un
risque si elle n’est pas déplacée (plus d’un jugement en ce
sens);
 Le coût élevé du retrait provient des exigences de la santé /
sécurité au travail = vice juridique.
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La vermiculite
Actions professionnelles du courtier
Courtier du vendeur :
 Recommander au vendeur un test de vermiculite pour en
déterminer la teneur en amiante et doit le déclarer (DV).
Courtier de l’acheteur :
 Recommander à l’acheteur un test de vermiculite lors de la
promesse d’achat (annexe expertise E2.1);
 Recommander un estimé de décontamination de
remplacement qui servira à la négociation.
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La pyrite
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La pyrite
 Il s’agit d’un minerai (FeS2) que l’on retrouve dans la nature;
 La pierre de remblai contenant de la pyrite est le problème;
 Eau + Oxygène = acide sulfurique;
 Acide + calcaire = gonflement.
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La pyrite
Les dommages :
 Soulèvement de la dalle de béton;
 Fissures aux murs et aux planchers;
 L’épaisseur du remblai et de la dalle a une importance;
 Dégradation par sulfatation (le béton est rongé par l’acide).
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La pyrite
Quelles sont les propriétés atteintes?
 Phénomène connu aux USA et au Canada depuis les années 30;
 Les premiers cas identifiés dans la région de Montréal dès 1985;
 Majorité des cas en Montérégie mais il y en a également à
Montréal et à Laval;
 Les propriétés construites à partir des années 60 peuvent avoir
de la pyrite.
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La pyrite
 En 1999, la majorité des producteurs de remblai adoptent la
norme volontaire CTQ M-100 dans le but d’uniformiser les
techniques d’évaluation du potentiel de gonflement en
laboratoire;
 Certification DB : dalle de béton;
 Toujours exiger le certificat lors d’une construction ou travaux
pour revente future.
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La pyrite
LE TEST DE PYRITE (CTQ M-200)
 Des échantillons sont prélevés dans le sous-sol et le garage;
 Le résultat est un indice IPPG (l'indice pétrographique du
potentiel de gonflement);
 C’est une échelle graduée de 0 à 100, 0 indiquant un potentiel
nul et 100, un potentiel extrêmement élevé;
 Cependant, l’analyse de l’ensemble de la situation doit être
prise en considération.
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La pyrite
Jurisprudence Cabana c. Perreault :
 Un vice caché selon le juge;
 « Dans les circonstances, en l'absence de tout indice objectif
ou de soupçon de l'existence de présence de pyrite, les
acheteurs n'étaient pas tenus à faire effectuer un test de
pyrite... » - extrait du jugement.
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La pyrrhotite
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La pyrrhotite
 Phénomène ayant certaines similitudes avec la pyrite;
 Minerai composé de sulfure de fer;
 La pyrrhotite, présente dans la pierre concassée
problématique, est ajoutée au mélange de béton;
 Affecte principalement la Mauricie et la région de
Trois-Rivières entre 1996 et 2009;
 La pyrrhotite réagit avec l’humidité et l’air et déclenche
un gonflement de l’intérieur du béton.
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La pyrrhotite
 Formation obligatoire de l’OACIQ pour faire des transactions
en Mauricie ou obtenir l’aide d’un courtier l’ayant complété.
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La pyrrhotite
 Les dommages peuvent être de l’ordre de plus de 100 000 $;
 Le plan de garantie des maisons neuves peut s’appliquer avec
certaines conditions (si encore couvert);
 Il y a recours collectif et aide des gouvernements;
TOUT COURTIER QUI FAIT UNE TRANSACTION DANS CES
SECTEURS DOIT ÊTRE AUX AGUETS!
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Le radon
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Le radon
•Le radon est un gaz radioactif, incolore et inodore;
On le retrouve dans la nature;
Il provient de la désintégration naturelle de l'uranium dans les
sols et les roches.
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Le radon
 En faible concentration, il est inoffensif;
 L’accumulation dans des espaces fermés comme les sous-sols,
le rend dangereux;
 Cette exposition augmente le risque de cancer du poumon.
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Le radon
On mesure le radon en becquerel par mètre cube (Bq/m3).
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Le radon
Il faut prendre des mesures correctives lorsque la concentration
moyenne annuelle de radon dépasse 200 Bq/m³ dans les aires
normalement occupées d'une maison (depuis 2007).
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Le radon
Les mesures correctives :
 Sceller les fissures des planchers et des murs;
 Sceller les ouvertures autour des tuyaux et des drains;
 Rénover les sous-sols dont le plancher est en terre battue.
 Ajouter des cheminées à radon.
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Le radon
Jurisprudence Pouliot c. Leblanc :
 Un terrain à l’état naturel ne peut constituer un vice;
 Un terrain remanié ou découlant de l’intervention humaine
(mauvaise préparation, déchets sous terre) peut constituer un
vice;
 Le radon est donc une situation naturelle ne pouvant
constituer un vice (selon la jurisprudence actuelle).
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Le radon
Actions professionnelles du courtier :
Si le vendeur a un test en main : DOIT LE DÉCLARER;
Informer les acheteurs;
Promesse d’achat conditionnelle au test = attention aux
délais!!
(les tests peuvent durer entre 10 et 90 jours)
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L’ocre ferreuse
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L’ocre ferreuse
L’ocre ferreuse est le résultat d’une réaction chimique et/ou
d’un processus biologique;
Se produit généralement à l’endroit où la nappe phréatique
fluctue;
Les deux peuvent se produire en même temps.
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L’ocre ferreuse
 Réaction chimique : lorsque le sol contient du fer, celui-ci
migre avec l’eau vers le drain et forme au contact de l’air une
boue d’hydroxyde de fer;
 Processus biologique : lorsque la ferrobactérie est présente
dans la nappe phréatique, elle produit, à la suite de
l’oxydation du fer au contact de l’air, une masse gélatineuse.
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L’ocre ferreuse
CONDITIONS FAVORABLES
 L’ocre ferreuse se développe principalement dans les sols à
gros grains comme le sable et moins dans les sols à grains fins
comme l’argile;
 pH neutre;
 Sol avec teneur en fer;
 Drain agricole (français) rainuré.
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L’ocre ferreuse
Au Québec, plusieurs secteurs sont à risque :
Sorel, Nicolet, Joliette, Eastman, Laurier-Station,
Cap-de-la Madeleine, Sept-Îles, Saint-Lazare, Saint-Amable,
Sainte-Adèle, Saint-Colomban, Otterburn Park,
Bois-des-Filion, L’Assomption, Lachenaie, Laval, La Plaine,
Lorraine, Mascouche, Notre-Dame-des-Prairies, Repentigny,
Saint-Charles-Borromée, Saint-Jérôme, Sainte-Marthe-surle-Lac, Terrebonne, etc.
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L’ocre ferreuse
MESURES CORRECTIVES
 Installer des cheminées de nettoyage (accès au drain pour
nettoyage à pression d’eau);
 Installer une membrane d’étanchéité;
 Améliorer le drainage du terrain en modifiant ses pentes.
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L’ocre ferreuse
ACTIONS LORS D’UNE VENTE
 Déclaration à la DV;
(autre mention possible à D4.6 et/ou D4.7)
 Demander les factures de nettoyage pour aviser les acheteurs
des coûts associés et factures de remplacement de drain si
c’est le cas.
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L’ocre ferreuse
ACTIONS LORS D’UN ACHAT
 Expertise possible à l’aide de l’annexe Expertise (E2.1);
 Demander les factures de nettoyage (si cheminées);
 Informer les acheteurs.
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L’ocre ferreuse
Jurisprudence Baril c. Marquis :
 Un vice caché selon le juge. Attention, des signes de
problèmes peuvent affecter la décision;
 Un recours contre propriétaire antérieur doit démontrer que
le vice était également présent, ce qui n’est pas facile à
prouver;
 CEPENDANT L’ENSEMBLE DU DOSSIER DOIT ÊTRE ANALYSÉ;
 LE COURTIER NE DOIT PAS SE PRONONCER.
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Le cas de Saint-Amable
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LES PROBLÈMES DE SOL DE SAINT-AMABLE
 Le sol a une très faible capacité portante (similaire à du
beurre d’arachide crémeux!);
 Teneur en eau supérieure à 65% (connu depuis 1974);
 Une résistance 3 fois plus faible qu’ailleurs;
 La ville « recommande » un test de sol depuis 1998.
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LES PROBLÈMES DE SOL DE SAINT-AMABLE
 Presque toutes les constructions se font sur pieux maintenant;
 Recommander le test de sol aux acheteurs (annexe expertise).
 Consigner par écrit un acheteur qui refuserait ce test pour cette
région;
 Il y a de l’aide gouvernementale (municipale et provinciale).
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LES PROBLÈMES DE SOL DE SAINT-AMABLE
 De nombreux recours ont lieu présentement;
 La garantie des maisons neuves se montre difficile mais a dû
payer dans certains cas (arbitrage).
 INFORMER LE CLIENT DE LA SITUATION DE SAINT-AMABLE.
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Le cas de Saint-Amable
VICE CACHÉ?
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Le cas de Saint-Amable
Jurisprudence Zappa c. Joly :
 Un vice caché selon le juge.
« Le sol est ce qu'il est, c'est exact. Mais la bâtisse qu'on y
place doit tenir compte de cette composition. Si le sol est
argileux, comme c'est ici le cas, les fondations doivent être
construites en conséquence, de manière en particulier, à
empêcher que l'assèchement de l'argile et son tassement
n'entraînent des fissures, des mouvements des murs et
plafonds, et la ruine éventuelle du bâtiment. Si on ne l'a pas
construit en tenant compte de l'état du sol, l'immeuble est
affecté d'un vice. »
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Le cas de Saint-Amable
Jurisprudence Zappa c. Joly :
 CEPENDANT L’ENSEMBLE DU DOSSIER DOIT ÊTRE ANALYSÉ;
 LE COURTIER NE DOIT PAS SE PRONONCER.
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Vos questions sont les bienvenues
Merci de votre participation!
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