RELAZIONE - PERIZIA ESTIMATIVA

TRIBUNALE DI BERGAMO
UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE
ESECUZIONE IMMOBILIARE
n. 1214/2011 Reg. Es. Imm. e n. 1/2013 Reg. Inc.
UDIENZA DI RINVIO 07/06/2013
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. MASSIMO GABALLO
promossa da UNICREDIT S.P.A.
(AVV. ROBERTO BARONE)
contro DIENE YOUSSOUPHA
RELAZIONE - PERIZIA ESTIMATIVA
Il C.T.U.
Geometra Diego Beccarelli
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TRIBUNALE DI BERGAMO
Esecuzione immobiliare n. 1214/2011 Reg. Es. Imm. e n. 1/2013 Reg. Inc.
promossa da UNICREDIT S.P.A. (Avv. Roberto Barone), contro DIENE
YOUSSOUPHA
Udienza di rinvio 07/06/2013
Giudice dell’esecuzione Dott. Massimo Gaballo
RELAZIONE - PERIZIA ESTIMATIVA
Relativa agli immobili di proprietà della Sig. DIENE YOUSSOUPHA (C.F.
DNI YSP 67R09 Z343C) nato a Dakar (Senegal) il 09 ottobre 1967, residente
a Parre in via Sottocorna n. 1, pignorati dall’Ufficiale Giudiziario del
Tribunale di Bergamo con Atto di Pignoramento Immobiliare notificato in
data 06/08/2011 e
trascritto a Bergamo in data 24/10/2011 al n.53157
Registro generale e n.31464 Registro particolare, a favore di UNICREDIT
S.P.A., redatta dal Geometra BECCARELLI DIEGO, libero professionista,
con studio tecnico in Premolo, via Madre Gesuina Seghezzi n.17/A, iscritto
all’Albo Professionale dei Geometri della Provincia di Bergamo al n.4141 e
all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Bergamo, nominato dal
Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Bergamo, in forza dell’incarico
conferito in data 11/01/2013.
La presente perizia viene redatta sulla scorta delle risultanze oggettive
riscontrate in occasione del sopralluogo effettuato il giorno 08/02/2013 e
successivi, sulla base delle ispezioni catastali e ipotecarie eseguite presso gli
uffici pubblici preposti e degli accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico
del Comune di Parre, in tempi diversi. La documentazione reperita presso i
2
suddetti uffici pubblici viene allegata alla presente perizia a miglior
chiarimento della descrizione di seguito riportata.
In base al giuramento, il Giudice dell’esecuzione immobiliare ha conferito al
sottoscritto C.T.U. il seguente incarico.
PROVVEDA
esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione
ritenuta necessaria:
1) All’ identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e
più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del
pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la
vendita,
identificando
i
nuovi
confini
e
provvedendo,
previa
autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del
frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale.
I beni oggetto della presente perizia consistono in una unità immobiliare
residenziale (appartamento) posta al Piano Terra di un fabbricato ubicato in
via Sottocorna n. 1 (sul fronte Sud che prospetta sulla via Provinciale,
l’immobile si trova al Primo Piano) nel Comune di Parre con annesso
ripostiglio con accesso dal corridoio comune.
I dati catastali identificativi del bene in oggetto sono:

Catasto Fabbricati, Comune Censuario Parre, Sezione Urbana //, Foglio
n.28, Mappale n.1128, Subalterno n.6, Categoria A/3, Classe 2,
Consistenza 4,5 vani, Rendita 218,46 euro;
I confini dei suddetti beni sono così individuati:

Unità immobiliare residenziale – appartamento:
3

in lato sud con la via Provinciale;

in lato ovest con la proprietà Scudeletti-Paggi o aventi causa e la
proprietà Gualdi o aventi causa;


in lato nord con la proprietà Scudeletti-Paggi o aventi causa;

il lato est con vano scala e la proprietà Zilioli o aventi causa;
Unità immobiliare residenziale – ripostiglio;

in lati sud con corridoio comune;

in lato nord con muro perimetrale;

in lati est e ovest con ripostigli di proprietà di terzi;
Il sottoscritto C.T.U., verificata la consistenza del bene in oggetto ed alla luce
delle caratteristiche dello stesso non riscontra l’opportunità di procedere al
frazionamento dello stesso in più lotti.
2) Ad una sommaria descrizione del bene.
Trattasi di una unità immobiliare residenziale (appartamento) posta al piano
terra di un edificio di tre piani fuori terra con accesso pedonale dalla via
Sottocorna (allegato n. 1 - foto n.5-6-7), con annesso ripostiglio posto
anch’esso al piano terra e accesso dal corridoio comune (allegato n. 1 - foto
n. 8-12).
Va precisato che l’immobile è indicato catastalmente al piano terra, in quanto
l’accesso è collocato sulla via Sottocorna, una strada in forte salita; rispetto
alla via Provinciale l’immobile è collocato al piano primo e piani fuori terra
sono quattro (allegato n. 1 - foto n. 1-2-3-4). L’unità immobiliare oggetto di
perizia è libera sui lati sud e ovest (allegato n. 1 - foto n.1-2-3-4-9-10),
mentre sui lati nord e est prospetta sul vano scale comune e su altre proprietà
(allegato n. 1 - foto n. 8).
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L’accesso all’unità immobiliare avviene dalla via Sottocorna attraverso un
corridoio comune (allegato n. 1 - foto n. 5-6-7-8) posto ad una quota
leggermente più bassa rispetto all’ingresso su via Sottocorna (n. 2 gradini).
La palazzina ha al piano seminterrato che prospetta sulla via Provinciale una
attività commerciale (allegato n. 1 – foto n. 1-2-3), mentre i restanti piani
sono residenziali. Nelle zone limitrofe alla palazzina non ci sono posti auto se
non nel parcheggio pubblico sul lato opposto alla via Provinciale che però
nelle ore diurne è a disco orario.
Unità immobiliare residenziale (appartamento+cantina).

Strutture portanti verticali in murature di laterizio;

Strutture portanti orizzontali (solai) costituite da strutture miste in
laterizio e cemento armato;

Copertura e gronde (tetto) in legno, manto di copertura in coppi, canali di
gronda e pluviali in lamiera preverniciata;
Il bene oggetto della presente perizia presenta ulteriormente le seguenti
caratteristiche.
Unità immobiliare residenziale (appartamento).
Costituita da cucina/soggiorno, due camere, un bagno, spazi accessori di
disimpegno fra i locali e un terrazzo;
Caratteristiche costruttive e di finitura di seguito indicate:

Partizioni interne per suddivisioni dei locali con murature in laterizio
(tavolati divisori);

Impianti tecnologici in parte autonomi (metano, elettrico) e in parte
centralizzato (acqua e luce scale) di tipo e con materiali tradizionali,
impianto di riscaldamento del tipo a radiatori in alluminio;
5

Pavimenti in ceramica di qualità medio/scadente; pavimento e
rivestimento cucina e bagno in ceramica di qualità medio/scadente;

Finitura soffitti parte in intonaco cementizio al civile tinteggiato con
idropittura lavabile (cucina/soggiorno e bagno) e parte rivestiti con
perline in legno (camere e disimpegni), finitura pareti in intonaco
cementizio al civile tinteggiato con idropittura lavabile, pareti bagno e
cucina rivestite in piastrelle di ceramica fino a mt 2,00 e con parte
sovrastante in intonaco cementizio al civile tinteggiato con idropittura
lavabile, porte interne in legno tamburato e impiallacciato di tipo e qualità
scadente, serramenti per esterni in legno con ante d’oscuro di legno del
tipo e qualità scadente, dotazione di apparecchi igienico-sanitari nei bagni
di tipo e qualità scadente;
3) Per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 ove non sia
reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40
della Legge 47/1985, indichi, anche ad elementi presuntivi, la data di
inizio delle costruzioni stesse.
Consultando le mappe vecchie mappe catastali del 1927 e alcune fotografie
degli anni ’60, si è appurato che l’edificio è stato costruito prima del 1967.
Si veda l’allegato n. 4.
4) Per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3),
accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni
caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in
difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario
dell’immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono
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edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e
724/1994; nell’ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero
verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni
presso gli uffici comunali competenti.
Il bene oggetto di stima è stato edificato giusto i provvedimenti di seguito
evidenziati:

Concessione Edilizia con contributo, n. 41/88 registro costruzioni, n.
2858 Protocollo Generale rilasciata dal Comune di Parre in data
06.03.1989;

Variante in corso d’opera Concessione Edilizia con contributo, n. 41/88
registro costruzioni, n. 1668 Protocollo Generale rilasciata dal Comune di
parre in data 25.08.1989;

Certificato di Regolare Esecuzione sottoscritto dal Geom. Imberti Enrico
in data 16.10.2000;

Certificato di Collaudo Statico in Sanatoria sottoscritto dal Dott. Ing.
Dario Vezzoli in data 23.10.2000, prot. n. 7554 del 30.10.200;

Dichiarazione di conformità impianto idraulico a regola d’arte sottoscritta
dal Sig. Merelli Bruno in data 06.10.2000, prot. n. 7554 del 30.10.2000;

Dichiarazione di conformità impianto elettrico a regola d’arte sottoscritta
dal Sig. Aldo Cosmi in data 25.09.2000;

Autorizzazione di abitabilità rilasciata dal Sindaco del Comune di Parre
in data 03.11.2000;
Si veda l’allegato n.4.
5) Per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato
dal Sindaco competente ai sensi dell’art. 18 della Legge 47/1985.
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Trattasi di bene censito al Catasto Fabbricati. e pertanto non necessita del
certificato di destinazione urbanistica.
6) All’identificazione
catastale
dell’immobile,
previo
accertamento
dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con
le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari
per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le
variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi
compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla Legge n° 1249/39,
oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove
mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea
planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di
oggettiva impossibilità ne indichi le ragioni ostative.
Il bene oggetto di stima è identificato catastalmente al Catasto Fabbricati
come di seguito indicato.
Unità immobiliare residenziale (appartamento).

Mappale n.1128, Subalterno n.6 (Foglio n.28 del Comune Censuario di
Parre). Ubicazione: via Sottocorna n. 1, piano T (Voltura d’ufficio del
02.12.2005 n. 9920 1/2009 in atti dal 09.04.2009 – protocollo
BG0119981). Zona Censuaria: /. Categoria: A/3. Classe: 2. Consistenza:
4,5 vani. Rendita 218,46 €.. Intestazione: Diene Youssoupha nato in
Senegal il 09.10.1967, C.F. DNIYSP67R09Z343C, proprietà per 1/1 in
regime di separazione dei beni, giusto Atto Notaio Francesco Mannarella
in Bergamo del 02.12.2005, n.43329 Rep..
Si vedano gli allegati n.3-6.
8
7) A predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all’art. 6 del
D.lvo. 19.08.2005 n. 192 (come modificato all’art. 13 D.lvo 03.03.2011 n.
28) salvo che l’immobile sia esente ovvero già dotato della predetta
certificazione da acquisire se adeguata.
Per poter predisporre la Certificazione Energetica dell’edificio si è reso
necessario effettuare la prova fumi, come da disposizioni legislative vigenti.
Si veda l’allegato n.7
8) All’accertamento, in base alla documentazione dell’Agenzia del
Territorio, se, all’atto della notifica del pignoramento, il debitore
esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto
regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi.
All’atto della notifica del pignoramento, i debitore esecutato, Sig. Diene
Youssoupha risultava intestatario dell’immobile, in forza dell’Atto rogato dal
Notaio Francesco Mannarella in Bergamo il 02.12.2005, n.43329 Repertorio,
n.26810 di Raccolta, registrato a Bergamo 2 il 07.12.2005 al n.13778 serie
1T.
Si veda l’allegati n.6.
9) All’accertamento
dell’esatta
provenienza
dei
beni
mediante
la
ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le
trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al
pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive,
diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell’esistenza di formalità,
vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o
che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.
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Il sottoscritto C.T.U. ha provveduto alla verifica dell’esatta provenienza dei
beni, mediante acquisizione di visure storiche per immobili nel ventennio
precedente il pignoramento.
TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE
Trascrizione n. 78052/18160 del 07.12.2005
IPOTECA
VOLONTARIA
Importo capitale: Euro 86.000,00, durata: 30 anni
Atto notarile pubblico del 02.12.2005 rep. n. 43330/26811
Pubblico ufficiale: Notaio Francesco Mannarella
Unità negoziale: part. 1128 sub. 6
a favore: BANCA DI ROMA S.P.A.
Contro: DIENE YOUSSOUPHA
Trascrizione n. 53157/31464 del 24.10.2011
ATTO ESECUTIVO O
CAUTELARE
Verbale di Pignoramento Immobili del 06.08.2011 Rep. n.
2333
Pubblico ufficiale: Tribunale di Bergamo
Unità negoziale: part. 1128 sub. 6
a favore: UNICREDIT S.P.A.
Contro DIENE YOUSSOUPHA
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
A specifica domanda l’esecutato ha affermato che la palazzina non ha un
Amministratore di Condominio.
10) Alla determinazione del valore degli immobili pignorati.
Alla luce di quanto precedentemente accertato ed a seguito dei calcoli
analitici effettuati, il sottoscritto C.T.U., ha potuto determinare il più
probabile valore venale delle porzioni immobiliari pignorate, in relazione alle
condizioni di consistenza e conservazione, alle destinazioni urbanistiche
previste dal P.R.G. e di tutte le condizioni intrinseche ed estrinseche che
10
possono incidere sulla valutazione del bene. Eseguiti gli opportuni raffronti
su immobili analoghi e collocati in posizioni simili, il sottoscritto C.T.U.,
stima il valore di mercato come segue

Unità immobiliare residenziale (appartamento comprensivo di parti
comuni), Mappale n.1128, Subalterno n.6 (Foglio n.28 del Comune
Censuario di Parre):
Tipologia e dimensioni
S.L.C.
Appartamento al piano terra
Totale parziale = Mq
65,00
Ripostiglio al Piano terra
= Mq 2,40/3 = Mq
Totale parziale = Mq
0.80
0,80
Balcone al piano terra
= Mq 17,00/4 Mq
Totale parziale = Mq
Totale generale arrotondato = Mq
4,25
4,25
70,05
Valore unitario
€.Mq 950,00
Valore totale
€.
66.547,50
Totale €. 66.547,50
Totale arrotondato €. 66.500,00
diconsi euro sessantaseimilacinquecento/00
11) Alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili
lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i
confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale;
L’immobile non consente la formazione di lotti omogenei in quanto bene
indivisibile.
12) All’accertamento della comoda divisibilità dei beni.
Come risultante da quanto già ampiamente relazionato nelle precedenti parti
della presente perizia non si ravvede la comoda divisibilità dei beni.
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13) All’accertamento dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se
occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare
riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di
affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del
contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il
rilascio, nonché l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente,
ivi compresi i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico.
Si è accertato che allo stato attuale il bene in oggetto di stima risulta occupato
dal proprietario esecutato e dalla sua famiglia che da una verifica presso
l’Ufficio Anagrafe del Comune di Parre è risultata così composta:
- Diene Youssoupha, c.f. DNIYSP67R09Z343C, nato a Dakar (EE) Senegal
il 09/10/1967, cittadinanza Senegaese;
- Sall Ndeye Amsatou, c.f. SLLNYM78B57Z343K, nata a Dakar (EE)
Senegal il 17/02/1978, cittadinanza Senegaese;
- Diene Arrete, c.f. DNIRRT12A52G574B, nata a Piario (BG) il
12/01/2012, cittadinanza Senegaese;
Si vedano gli allegati n.8.
14) All’ accertamento se
i beni pignorati siano oggetto di procedura
espropriativa per Pubblica Utilità.
A seguito di specifico accertamento presso gli uffici pubblici competenti, si
precisa che i beni pignorati, non sono oggetto di procedura espropriativa per
Pubblica Utilità.
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Si vedano gli allegati n.8.
15) All’allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua
documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri.
Si vedano gli allegati n.1-2-5.
16) Proceda in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota
di voltura catastale.
il sottoscritto C.T.U. ne prende atto e rimane in attesa della vendita del bene
per la predisposizione della nota di voltura catastale.
17) Al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti
formati, con indicazione dello stato di
occupazione da parte
dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale
sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati,
secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita
immobiliare.
Si allega separata e succinta descrizione, secondo lo schema consueto dei
beni di vendita immobiliare.
Premolo 19 Aprile 2013
Il C.T.U.
Geometra Diego Beccarelli
______________________________
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Elenco degli allegati.
Allegato n.1.
Allegato n.2.
Allegato n.3.
Allegato n.4.
Allegato n.5.
Allegato n.6.
Allegato n.7.
Allegato n.8.
Allegato n.9.
Allegato n.10.
Documentazione fotografica.
Planimetria catastale
Visure catastali
Documentazione urbanistica
Piante edifici con indicazione punti di ripresa
fotografie
Atti
Certificazione Energetica
Stato famiglia; Nota responsabile U:T.
Dichiarazione circa la trasmissione della copia della
perizia e dei relativi allegati alle parti.
Nota spese.
14

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