Neues Wohnen für Jung und Alt Das Quartier Bausemshorst in Essen-Altenessen 13.07.2011 Dipl.-Ing. Architekt Ludger Wiesemann Seite | 1 Agenda • Das Unternehmen • Standort Altenessen • Nachhaltige Strategie für das Quartier • Umsetzung • Fazit Seite | 2 Das Unternehmen Evonik Wohnen GmbH im Überblick • Rund 60.000 eigene Wohnungen • Attraktiver Wohnraum für 150.000 Menschen • Aktiver Bestandshalter mit regionaler Fokussierung • Bestandsschwerpunkte: Ruhrgebiet, Raum Aachen, „Rheinschiene“ Düsseldorf-Köln-Bonn • Nachhaltiges Geschäftsmodell mit klarer Abgrenzung von Immobilienhändlern • Bewirtschaftung als Kerngeschäft • Portfoliomanagement zur Optimierung und Arrondierung des Gesamtbestandes • Bauträgeraktivitäten als Ergänzungsgeschäft • Ganzheitliche Entwicklungsstrategie für die rund 280 Quartiere, in denen die Bestände von Evonik liegen Seite | 3 Standort Altenessen Stadtteil mit Charme und ohne Kohle Seite | 4 Im Herzen des Ruhrgebiets • Altenessen liegt im Norden der Ruhrmetropole • Evonik bewirtschaftet in Essen rund 4.400 Wohnungen, davon rund 2.600 in Altenessen Lippe • Der Stadtteil war lange durch Kohle und Stahl geprägt - auch die Bestände von Evonik entstanden als Siedlungsbereiche in der Nähe von Zechenstandorten • Heute dominieren Logistik- und sonstige Nutzungen den Westen des Stadtteils (Nähe zum Kanalhafen), im östlichen Teil dominieren Wohn- und Geschäftsnutzungen • Altenessen gilt als Teil des „schwierigen Nordens“ - in Essen wie auch in anderen Ruhrgebietsmetropolen zeigt sich hinsichtlich diverser sozio-ökonomischer Indikatoren ein starkes Nord-Süd-Gefälle • Insgesamt liegt der Stadtteil verkehrsgünstig an Autobahn- und ÖPNV-Knoten Rhein Essen Ruhr Essen: Metropole des Ruhrgebiets Seite | 5 Wohnungsbestände in Essen: Altenessen/ Vogelheim A42 (Dortmund/Duisburg) Quartier Bausemshorst U-Bahn Geschäftszentrum Zeche Carl Bahnhof Altenessen Seite | 6 A42 Dortmund/Duisburg B 224 U-Bahn U-Bahn Bus neues Kundencenter Krankenhaus Geschäftszentrum Kultur-/ Veranstaltungszentrum Zeche Carl Bus Seite | 7 Evonik-Quartier Bausemshorst ist in die Jahre gekommen Seite | 8 Evonik-Quartier Bausemshorst ist in die Jahre gekommen Kolpings traße Platzhalter Bild TYP 1 EG/OG 2,5-Raum ca. 45 qm 166 WE Wolbeck Bausems straße horst DG 2,5-Raum ca. 30 qm 40 WE TYP 2 EG / OG 3,5-Raum ca. 61 qm 32 WE Jo ha n k nis irc tr hs aß e DG 2,5-Raum ca. 42 qm 8 WE Typ 1+2 gesamt 249 WE Seite | 9 Altenessener Evonik-Quartier „Bausemshorst“ ist in die Jahre gekommen • Situation vor Maßnahmenbeginn: • Wohneinheiten: 249 • Grundstücksfläche: ~30.692 m² • Wohnfläche: ~11.544 m² • Ist-Miete: ~4,20 €/m²/Monat • Leerstand: ~25 % • Keine zeitgemäßen Wohnungsgrößen und Grundrisse (Kleinstwohnungen) • Instandhaltungs- und Modernisierungsstau • Soziale Destabilisierung • Fazit: Handlungsbedarf! Seite | 10 Das Denken in Quartieren „Das Ganze ist mehr als die Summe seiner Teile!“ Seite | 11 Ableitung einer Normstrategie für Quartier „Bausemshorst“: Investment lohnt sich! Kriterien: • Quartiersqualität: durchschnittlich • Bestandsqualität: unterdurchschnittlich • Operative Performance: unterdurchschnittlich • Wettbewerbsposition: mittel bis hoch Bewertung: Situation droht sich zu verschlechtern. Auf Grund der Wettbewerbsposition und der versteckten Potentiale des Standortes (Nahversorgung, Mobilität, Grünflächen, Städtebau) scheint die Entwicklung aber umkehrbar Normstrategie: Ganzheitliche Quartiersentwicklung als Impuls für Trendumkehr anstoßen Seite | 12 Die nachhaltige Strategie für das Quartier Adressen schaffen und erhalten Seite | 13 Nachhaltige Strategie für das Quartier Mehrdimensionales Konzept • Ein bestehendes Quartier wird neu gedacht – mit einem ausgeklügelten Strategiemix: • Abriss unzeitgemäßer Bestände • Neubau des Kundencenters und seniorengerechter Wohnungen • Neubau familiengerechter Wohnungen (2. Bauabschnitt) • Neubau von Einfamilienhäusern (2. Bauabschnitt) • Modernisierung bestehender Wohngebäude und Wohnungen (sukzessive, 1. und 2. Bauabschnitt) • Ziel: Mehrgenerationenquartier • Anspruch: neue Qualitäten schaffen – Architektur und Freiraum als Identitätsstifter Seite | 14 Integrativer Lösungsansatz für Jung und Alt, Familien und Singles, Eigentümer und Mieter • Schaffung von attraktivem Wohnraum für verschiedene Generationen Neubau • Anpassung der Wohnungsgrößen und Grundrisse an heutige Bedürfnisse Mehrfamilienhäuser Einfamilienhäuser Neubau Modernisierung Bestand Quartiersgarten • Abriss und Neubau zur Abschöpfung von Grundstücksreserven Neubau • Modernisierung der Bestände Neubau • Quartiersgarten mit diversen Nutzungsangeboten und hoher Aufenthaltsqualität Mehrfamilienhäuser Barrierefreies Wohnen KundenCenter • Umfassende Quartiersaufwertung Seite | 15 Die Umsetzung Qualität und Stabilität Seite | 16 Umsetzung Akzente setzen: Mutige Formensprache Seite | 17 Neubau mit hochwertiger Architektur: Form, Farbe und Licht spielen zusammen Seite | 18 Ausstattung im Neubaubereich: Lösungen für viel Komfort (1. Bauabschnitt) • Neuer Maßstab für Mietwohnungen am Standort - Beispiel seniorengerechtes Bauen • Barrierefreiheit in modernen, hellen Wohnungen • 2,5- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen • 60 m² bis 90 m² Wohnfläche • Mietergärten in den Erdgeschosswohnungen • Großzügige Bewegungsflächen • Abstellräume für Elektro- bzw. Wohnrollstühle vor den Wohnungen • Massive Parkettböden, raumhohe Fenster • Aufzüge, Videogegensprechanlage • Elektrisch bedienbare Rolläden • Angebot haushaltsnaher Dienstleistungen • Mehrwert für alte und neue Bewohner Seite | 19 Der Bestand wird mitgenommen! • Modernisierung des umgebenden Bestandes (Dächer, Fassaden, Hauseingänge) • Bestehende Häuser werden in Farb- und Materialkonzept eingebunden • Erhalt von preisgünstigem Wohnraum Seite | 20 Garten der Generationen sorgt für gesundes Mikroklima in der gesamten Siedlung Architektur: Evonik Wohnen GmbH • Zentraler Innenraum mit Grünflächen, Spielplatz und Ruhezonen • Regenwasser versickert auf dem Gelände in Mulden und Rigolen. Von den Dächern gelangt es durch offene Bodenrinnen zu einem bepflanzten Wasserbecken und wird dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt; Wasser wird somit visualisiert und erlebbar Seite | 21 Mehrwert durch Quartierscharakter und Kommunikationsräume • Großzügige Hausflure mit angenehmer Aufenthaltsqualität schaffen Blickbeziehungen und den Bewohnern viel Raum für Gespräche • Sitzbänke im Gemeinschaftsbereich vor den Wohnungen • Mietertreff für gemeinsame Aktivitäten (Raum für Vorträge, Bibliothek) Seite | 22 Auf die Kunden zugehen! KundenCenter inmitten des Quartiers Seite | 23 Weitere Bauabschnitte in Umsetzung bzw. Planung Seite | 24 Architektur: Evonik Wohnen GmbH Seite | 25 Architektur: Evonik Wohnen GmbH Seite | 26 Architektur: Evonik Wohnen GmbH Seite | 27 Architektur: Evonik Wohnen GmbH Seite | 28 Architektur: Evonik Wohnen GmbH Seite | 29 Ein ungewöhnliches, erfolgreiches Lebenskonzept: Mehrgenerationen-Wohnen • Barrieren konventioneller Wohnmodelle überwunden • Neue Zielgruppen durch differenziertes Angebot gewonnen • Bewohner haben Zuhause für alle Lebensphasen • Individualität und persönliche Stärken der Bewohner ergänzen gemeinsames Miteinander • Evonik sichert Vermietbarkeit auf lange Sicht • Leerstandssituation deutlich entspannt: Neubaubereich: Vollvermietung; Bestand: ~3 % • Im Neubaubereich signifikante Steigerung der Neuvermietungsmiete erreicht • Im umgebenden Bestand (Modernisierung) preisgünstigen Wohnraum erhalten • Leuchtturmprojekt für den Stadtteil Altenessen realisiert Seite | 30 Seite | 31