Immobilienreport

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immobilien report
Der Schwarm zieht weiter
Seit Anfang 2010 wächst die Einwohnerzahl Münchens
ununterbrochen. Verlor die Stadt im Jahr der Finanzkrise
(2009) noch 3120 Einwohner, stieg seither die Bevölkerung von 1,364 Millionen Einwohner (Dezember 2009) um
178.666 Personen auf 1,542 Millionen Einwohner (Dezember 2016) an. Ein Bevölkerungsanstieg um 13 Prozent in
der Größenordnung der Einwohner Saarbrückens.
Doch nun zieht der Schwarm weiter. Die Zuwanderung aus
dem Ausland – zunächst von den süd- und osteuropäischen
Staaten und seit 2015 durch die akute, aber nun abklingende Flüchtlingskrise, verdeckt, dass weniger Deutsche
nach München, aber mehr Münchner aus der Isarstadt
wegziehen. Der Zuwachs resultierte lange vom Zuzug der
18- bis 30-Jährigen. Die Zahl der Studienanfänger pro Jahr
in München stieg von 16.000 (2005) auf knapp 21.453
(2014). Danach stagnierte bundesweit die Studienanfängerzahl, seit 2016 ist sie sogar rückläufig. „Die Zuwanderung
aus Deutschland durch das Schwarmverhalten der jungen
Menschen auf der Suche nach einem lebendigen Umfeld
hat sich in Berlin, München und Hamburg deutlich abgeschwächt. München verliert mittlerweile im Saldo sogar an
die anderen Regionen Deutschlands und zusätzlich an sein
Umland“, so Professor Harald Simons (siehe Seite 05).
Wie eine neue Studie zur Zuwanderung in Großstädte des
Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln zeigt, ist der
Gesamtwanderungssaldo der im Arbeitsleben stehenden
30- bis 50-Jährigen in München negativ. „Diese gründen
Familien, was mit einem steigenden Wohnungsbedarf
einhergeht, der leichter und günstiger in Vorstädten werden
kann“, erläutert Studienleiter Michael Voigtländer. Die
rückläufige Zuwanderung der Deutschen nach München
wird sich auf die hohen Mieten und die noch deutlich stärker gestiegenen Immobilienpreise auswirken. Auch nimmt
der Wohnungsbau an Fahrt auf. Stagnieren die Mieten,
werden die Preise bald einbrechen: „in der Größenordnung
von einem Viertel bis einem Drittel“, so Simons.
Viel Spaß beim Lesen
Ulrich Lohrer, Herausgeber, [email protected]
Inhalt
Ausgabe 101 | 08.03.17
www.immobilienreport.de
wohnen
03 Viertelscout: Josephsburg rund um St. Michael
05 Sollner Pavillon-Anbau Trendbruch bei Wohnungs-
preisen? gewerbe
06 Offene Immobilienfonds: In der Geldflut 07 Einzelhandelsimmobilien: Mieten unter Druck
08 Rock Capital kauft am Lenbachplatz Allianz erwirbt Kap West
architektur
09 Elisabethplatz: Bau von Bruno Fioretti Marquez
10
Stenger2: Fearless Munich
Gmp: Freisinger Domberg
service
02 Münchner Nachrichten
Index: Personen & Firmen
11 Fakten: Zum Wohnungs-, Gewerbe- und Kreditmarkt
11 Impressum
02
service
wohnen
immobilien report
3
2
6
7
5
1
4
Münchner Nachrichten
Die Landeshauptstadt München beginnt mit der 33 Millionen Euro teuren
Sanierung des 1905 erbauten Ruffinihauses am Rindermarkt im AltstadtAngerviertel (siehe Seite 08).
1
2 Den Zuschlag für die Realisierung
eines Wohn- und Geschäftskomplex
am Elisabethplatz in Neuschwabing
erhält der Entwurf des Berliner Architekturbüros Bruno Fioretti Marquez mit
Cappati Staubach Urbane Landschaften,
Berlin. Die Stadtsparkasse München beabsichtigt, anstelle des Umspannwerks
der SWM mit dem Neubaukomplex 80
Studenten-Apartments, 87 Wohnungen
für den geförderten und für den frei finanzierten Wohnungsbau sowie einen
Kindergarten und Läden zu errichten
(siehe Seite 09).
3
Oberbürgermeister Dieter Reiter
(SPD) kündigt Untersuchungen zur
Siedlungsentwicklung rund um Feldmoching, nördlich der Fasanerie, sowie östlich der Siedlung Ludwigsfeld an.
Der Bodenpreis im Untersuchungsgebiet
wird per Beschluss „eingefroren“.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Implerstraße in Sendling registrierte für das dritte Quartal
2016 weiter steigende Wohnungspreise
bei zum Teil rückläufigen Kauffällen
(siehe Seite 11 oben). Im ZIA-Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen wurde
für München von einem Trendbruch bei
Wohnungspreisen gewarnt (s. Seite 05).
4
5 Rock Capital Group hat von der Clariant in einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion die Bürogebäude Lenbachplatz 6
sowie Teile des Kunstblocks in der Ottostraße 3 und 5 in der Maxvorstadt
erworben (siehe Seite 08).
6 Die Allianz Real Estate kauft das Büroprojekt Kap West in Neuhausen mit
geplanten 42.000 Quadratmeter Mietfläche. Verkäufer ist die OFB Projektentwicklung, die den Komplex bis Mitte
2019 fertigstellt (siehe Seite 08).
7 Für das Tunnelprojekt unter dem
Englischen Garten erhält die Stadt
München eine Bundesförderung zu den
Planungskosten von 2,7 Millionen Euro.
index
Unternehmen
Aigner Immobilien............................................................ 8
Art-Invest Real Estate....................................................... 8
Allianz Real Estate....................................................... 2, 8
Bruno Fioretti Marquez............................................... 2, 9
Bund der Steuerzahler.................................................... 5
CA Immo........................................................................... 4
Cappati Staubach Urbane Landschaften................... 2, 9
CBRE............................................................................. 7, 12
Clariant.......................................................................... 2, 8.
Colliers International................................................... 7, 12
Commerz Real.................................................................. 6
Deka.................................................................................. 6
DV Immobiliengruppe...................................................... 8
Eigenwert........................................................................... 4
Eisenbahner-Baugenossenschaft München-Ost (ebg). 4
Empirica......................................................................... 1, 5
GEWOFAG......................................................................... 4
Gmp international........................................................... 10
Hammer............................................................................ 8
Hetterich Architekten..................................................... 10
Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln....................1
IVD-Süd............................................................................. 5
KanAm............................................................................... 6
Katholisches Siedlungswerk München (KSWM)............ 4
Knight Frank...................................................................... 8
Merkur Bauträger ............................................................ 5
OFB Projektentwicklung............................................... 2, 8
Palmira Capital Partner.................................................... 8
Patrizia............................................................................... 8
Pbb Deutsche Pfandbriefbank......................................... 8
Rock Capital Group....................................................... 2, 8
Schwaiger Group.............................................................. 8
Stadtsparkasse München............................................ 2, 9
Stenger2.......................................................................... 10
Union Investment............................................................. 8
Personen
Aranda, Rafael..............10
Fischer, J. Michael..........3
Heese, Lutz...................10
Hoffmann, Sören............7
Kiese, Susanne...............7
Kletzsch, Sascha..........10
Knorr, Sonja....................6
Kröger, Annette..............8
Larass, Stefan................5
Pigem, Carme..............10
Pross, Tobias C.............10
Reiber, Ludwig...................5
Reiter, Dieter......................2
Simons, Harald.............. 1, 5
Straub, Johann Baptist.....3
Thomschke, Lorenz..........7
Vilalta, Ramon................. 10
Voigtländer, Michael......... 1
Wittelsbach, Clemens A...4
Wittelsbach, Joseph C.v....4
Zimmermann, J. Baptist... 3
Zucalli, Enrico....................3
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Bauprojekte (rot) von West nach Ost: Baumkirchen Mitte, Schulbau in der Bergam-Laim-Str., Josephsburg-Terrassen und Trudi160
Im Schatten von St. Michael
Josephsburg hat eine bedeutende Stiftskirche, Klein- und
Bauernhäuser, Wohnanlagen und einige Baustellen.
M
it der Verwandlung des Werksviertels südlich des Ostbahnhofs
ist Berg am Laim aktuell eines der am
häufigsten genannten Münchner Stadtbezirke. Ruhiger geht es in Josephsburg
zu, dem mittleren Bezirksteil von Berg
am Laim, der seinen Namen einem Erzbischof von Köln verdankt.
Eigentlich wollte Joseph Clemens
(1671 - 1723), Sohn von Kurfürst Ferdinand Maria von Bayern und Henriette
Adelaide von Savoyen, Soldat werden.
Doch nach dem Willen seines Bruders
Max Emanuel, seit 1679 selbst Kurfürst
von Bayern, musste Joseph Clemens für
die Politik der Wittelsbacher eine kirchliche Karriere einschlagen. Bereits mit
zwölf Jahren erhielt er seine erste Tonsur,
mit 17 Jahren wurde er auf Verlangen
des Kaisers vom Papst zum Erzbischof
von Köln ernannt. Doch Frankreichs
Sonnenkönig Ludwigs XIV. unterstützte
den selbsternanten Gegen-Erzbischof
Wilhelm Egon von Fürstenberg. Es
kam zum Pfälzischen Erbfolgekrieg, in
dessen Verlauf die Franzosen kurpfälzische Städte und Joseph Clemens Brühler
Wasserschloss zerstörten.
Deshalb hielt sich der Kölner Erzbischof in seiner Heimat Bayern auf. Von
1691 bis 1693 ließ er südlich der Dörfer
Berg am Laim und Baumkirchen von
dem Graubündner Baumeister Enrico
Zucalli sein – heute nicht mehr erhaltenes – Schloss Josephs-Burg errichten.
Zudem gründete er 1793 den nur für Adlige zugelassenen Orden zum Heiligen
Michael sowie die auch für Bürger geöffnete Erzbruderschaft St. Michael.
Spätbarocke Pracht. Nach dem Tod
von Joseph Clemens 1723 wurde sein
Neffe Clemens August von Bayern (1700
- 1763), der Sohn von Kurfürst Max
Emanuel, mit 23 Jahren sein Nachfolger als Erzbischof von Köln. Er tat sich
auch als Bauherr hervor, ließ für sich
1732 in Josephsburg ein Jagdschlösschen
erbauen, das später als Institut der Englischen Fräuleins diente und heute eine
Mädchenrealschule beherbergt. Das von
ihm veranlasste bedeutendste Bauwerk
ist aber die 1735 bis 1751 für den Ritterorden und Bruderschaft erbaute Stiftskirche St. Michael. Mit dem vom Baumeister Johann Michael Fischer entworfenen
bu
rgs
tr.
St. Michael entstand einer der prachtvollsten und bedeutendsten Sakralbauten
des heutigen München. Fischer gestaltete den Kirchenbau mit einer gewaltigen
Fassade mit der überlebensgroßen Figur
des Kirchenpatrons als ein Gefüge aus
drei aneinander gereihten Kuppelräumen. Die Innenausstattung der Kirche
gilt als ein Hauptwerk des süddeutschen
Rokoko: die Deckengemälde und Stuckaturen wurden von Johann Baptist
Zimmermann, der Hochaltar von Johann
Baptist Straub geschaffen. Flankiert
wurde der Kirchenbau von dem Kloster
der Barmherzigen Schwestern.
In der nähe entstanden erdgeschossige Kleinhäuser (Josephsburgstraße 29,
Clemens-August-Straße 3 und 10) und
nachdem Josephsburg 1818 Teil der Gemeinde Berg am Laim wurde, vereinzelt
Bauernhäuser, die heute als Kita (Einfirsthof in der Josephsburgstraße) und als
Café Mahlerhaus (Baumkirchner Straße
1) dienen. Um 1900 wurden die Wohnund Geschäftshäuser wie das Brauhaus
Schneider Weiße sowie die Schule in der
Baumkirchner Straße errichtet.
Auch als am 1. Juli 1913 Berg am
Laim in München eingegliedert wurde,
war Josephsburg nur wenig besiedelt.
Während im Westen von Berg am Laim
bereits vor dem Ersten Weltkrieg große
Eisenbahnersiedlungen entstanden, wurde erst 1922 im Norden Josephsburg
von der Eisenbahner-Baugenossenschaft
München-Ost Rangierbahnhof an der
04
wohnen
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Kirchensaal von St. Michael, Kleinhaus Clemens-August-Str. 10, Einfirsthof
Josefburgstr 10, Häuser und Schule in Baumkirchnerstr., Eisenbahnersiedlung, KSWM-Wohnanlage Hansjakobstr., Quartier Baumkirchen Mitte (Bilder
von links oben im Uhrzeigersinn)
Das Viertel in Zahlen
Einwohner: Obwohl Josephsburg
mit dem Michaelianger eine große
Grünfläche aufweist, hat es gemessen an der Fläche auch eine hohe
Einwohnerzahl. Der Ausländeranteil, die Altersstruktur und das
Durchschnittsalter entsprechen in
etwa dem Durchschnitt der Stadt.
Infrastruktur: Das Viertel ist über
die U-Bahnhöfe Josephsburg (Linie
U2) und Kreillerstraße (U2) sowie
über die Tramlinie 19 an das ÖPNVNetz angebunden. Einzelhandel
gibt es entlang der Berg-amLaim-Straße und Kreillerstraße.
Freizeitmöglichkeiten bieten der
Michaelianger und im Süden das
Michaelibad.
Immobilien: Die Angebotsmieten sind 2016 um fünf Prozent,
Bestandwohnungspreise um zwölf
mehr
Prozent gestiegen.
JosephsburgMünchen
Bevölkerungsverteilung
Einwohner
17.7011.521.681
Durchschnittsalter
42,4 Jahre
41,2 Jahre
unter 6 Jahre
5,2 %
5,6 %
6 bis unter 15 Jahre
6,3 %
6,7 %
15 bis unter 18 Jahre
1,8 %
2,2 %
18 bis unter 65 Jahre
67,3 %
67,9 %
65 und älter
19,0 %
17,6 %
Ausländer
27,1 %
27,6 %
Einwohner/km2 64894897
Wanderung/1000 Einw.-1,9 16,1
Haushalte (HH)
1 Personen-HH
54,0 %
54,4 %
2 Personen-HH
3 Personen-HH
k. A.
k. A.
25,4 %
10,1 %
4 Personen-HH
k. A.
7,1 %
5/mehr Personen-HH
k. A.
2,8 %
Haushalte (HH)
Durchschnittsmiete/m2
13,50 € Bestandwohnung/m2
4680 €
5300 €
Neubauwohnung/m2
6700 €
6900 €
15,00 €*
Quellen: Statistisches Amt München, immobilienscout24,Gutachterausschuss; * guter Wohnwert, Angaben für 2016, IVD
St. Michael (Fischer): Ein Hauptwerk des süddeutschen Rokokos
Truderinger Straße Zeilenbauten mit 325
Wohnungen errichtet. In den 1950erund 1960er-Jahren entstand zudem eine
lockere Wohnbebauung, überwiegend
mit Eigenhaussiedlungen. Und ab den
späten 1970er Jahren setzte dann auch
im Osten von Berg am Laimer der Geschosswohnungsbau mit Eigentumswohnungen ein. Eine große Neubausiedlung
entstand Anfang der 1990er Jahre an
der Jella-Lepman-Straße. Sie befindet
sich am Ostbereich des Michaelianger,
der größten öffentlichen Grünfläche des
Stadtbezirks, die sich nach Westen bis zu
Echardinger Straße erstreckt. Der Anger
bietet einen Basketballplatz, einen Spielplatz sowie großzügige Liegewiesen.
Erst vor Kurzem hat die GEWOFAG
die Heimag-Wohnanlage entlang der
Kreillerstraße mit 60 Neubauwohnungen
verdichtet. Zudem entstand 2015 durch
das Katholische Siedlungswerk München (KSWM) ein Neubauviertel in der
Hansjakobstraße / Ecke Roßsteinstraße
mit 28 Wohnungen.
Das aktuell größte Wohnprokekt der
Gegend ist das von der CA Immo und
der Patrizia im Bau befindliche Quartier Baumkirchen Mitte. Es befindet sich
genau genommen bereits im Nachbarviertel Echarding. Die Wohnungen der
ersten drei Bauabschnitte sind bereits
verkauft, der Büroturm Neo und der
vierte und letzte Wohnbauabschnitt geht
im Frühjahr 2017 in Bau und Verkauf. In
Josephsburg selbst entsteht an der Ecke
Kreillerstraße / Ecke Schildensteinstraße
die Josephsburg-Terrassen. Projektentwickler Eigenwert hat bereits den Rohbau fertiggestellt und einen Großteil der
Wohnungen verkauft. Die Preise liegen
bei rund 6700 Euro pro Quadratmeter.
Im Herbst 2016 hat zudem die Pöttinger
Immobiliengruppe mit dem Verkauf der
im Bau befindlichen Wohnanlage („Trudi 160“) in der Truderinger Straße zwischen dem Willy-Bogner-Firmenareal
und der Kleingartenanlage begonnen.
Die Wohnflächen der 1- bis 4-ZimmerEigentumswohnungen reichen von 33
Quadratmeter bis rund 126 Quadratmeter Wohnfläche. Der Quadratmeterpreis
liegt bei etwas über 7000 Euro.
Auch im Viertel Josephsburg, wo es
noch zu Nachkriegszeiten weite unbebaute Wiesen gab, schließen sich die
Baulücken. ¢
mehr
05
wohnen
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Modell des Karree Kustermann mit dem ehemaligen Café-Pavillon (vorn)
Sollner Wohnanlage mit Alt-Pavillon
Der Merkur Bauträger will an der Wolfratshauser Straße eine Wohnanlage errichten – und dabei ein beliebtes Café-Gebäude erhalten.
D
er Merkur Bauträger hat das Grundstück mit Läden an der Wolfratshauser Straße / Ecke Franz-Hals-Straße
im Villenviertel Solln erworben und will
dort zweigeschossige Häuser um einen
Innenhof errichten. Die mit begrünten
Dachterrassen geplante Anlage soll 15
Wohnungen mit verschiedenen Grundrissen sowie Läden enthalten.
Eigentümlich des von Stefan Larass
geplanten Gebäudekomplex ist die Integration des 1951 nach einem Entwurf
des Architekten Ludwig Reiber erbaute
denkmalgeschützten Pavillons – mit etwas verschachtelten Ergebnis. Bei der
Vermarktung des „Karree Kustermann“
kann man sich dafür des Namens des bemehr
liebten Cafés bedienen. ¢
Trendwende am Wohnungsmarkt?
Das ZIA-Frühjahrsgutachten warnt Münchner vor der Folge der
Preisübertreibung um 75 Prozent und einer Mietstagnation.
M
it ungewohnter Deutlichkeit haben Harald Simons und Lorenz
Thomschke (Empirica AG) für Wohnimmobilien im Frühjahrsgutachten des
Immobilienverbands ZIA vor einem
Preiseinbruch in München gewarnt.
„Als Ergebnis einer rückläufigen
Zuwanderung und eines steigenden Angebotes rechnen wir in ... München zukünftig nicht mit weiter steigenden Neuvertragsmieten“, so Simons. Weil die
Preise in den vergangenen Jahren viel
stärker als die Mieten gestiegen sind,
drohe eine Korrektur. Am stärksten haben sich aber in München die Preise von
Anzeige
den Mieten auseinanderentwickelt: um
75 Prozent. Die aktuellen Kaufpreise lassen sich aber – trotz niedriger Zinsen –
nur mit weiter steigenden Mieten rechtfertigen. Schon deren Stagnation wird
sich daher auf die Kaufpreise auswirken.
„Nach unserem Dafürhalten ist in Berlin
sicherlich, in München wahrscheinlich
und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den
Kaufpreisen zu rechnen.“ BulwiengesaVorstand Andreas Schulten, wie Simons
ein „Immobilienweiser“ der ZIA, hält
einen „Absturz“ der Wohnungspreise damehr
gegen für unrealistisch. ¢
kurzmeldungen
Stadtentwicklung Nordosten
Unter dem Motto „Drei Varianten,
viele Möglichkeiten“ präsentiert
das Referat für Stadtplanung und
Bauordnung bis 6. April in einer
Ausstellung im ehemaligen SiemensMitarbeiterrestaurant, RichardStrauss-Straße 76, die Varianten für
mehr
den Münchner Nordosten.
Münchner Umland: Starker Hauspreisanstieg in Dachau
Das IVD-Marktforschungsinstitut hat
die Immobilienpreisentwicklung bis
zum Herbst 2016 bei den Kreisstädten des Münchner Umland untersucht. Bei Doppelhaushälften sticht
Dachau mit einem Kaufpreisanstieg
von plus 14,8 Prozent im Vergleich
zum Frühjahr 2016 hervor. Ebenfalls
starke Kaufpreisanstiege bei Doppelhaushälften werden in Erding (+6,2
%), Ebersberg (+3,8 %) und Fürstenfeldbruck (+3,7 %) registriert. Den
höchsten Zuwachs bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen aus
dem Bestand weist Erding (+5 %)
auf, gefolgt von Ebersberg (+4,5 %)
und Fürstenfeldbruck (+4,3 %). Zum
Vergleich: Die Preise in München stiegen laut IVD-Süd in diesem Zeitraum
um 5,7 Prozent.
mehr
Nebenkosten: München
günstigste Landeshauptstadt
Nach einer Auswertung unter den 16
Landeshauptstädten durch den Bund
der Steuerzahler zahlen Münchner
die niedrigsten Nebenkosten, die
Berliner die höchsten (siehe Grafik
Seite 11 oben). Hauptgrund dafür
sind die Grundsteuern, die in Berlin
für den Musterfall 810 Euro, in München 535 Euro und in Düsseldorf 440
Euro betragen. Zweitgrößter Posten
sind im Durchschnitt (377 Euro) die
Wassergebühren, die in Berlin nur
295 Euro, in München 333 Euro und
in Saarbrücken sogar 464 Euro betragen. Relativ günstig ist München
mit 234 Euro bei Schmutzwassergebühren (Durchschnitt: 338 Euro) und
mit 156 Euro bei den Abfallgebühren
(Durchschnitt: 181 Euro).
mehr
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gewerbe
immobilien report
Wertvolle Münchner Immobilien im Eigentum Offener Immobilienfonds: Highlight Towers, Fünf Höfe, Theresie (von links)
Offene Immobilienfonds in der Geldflut
Weil in der Immobilienkrise 2008 viele Anleger ihre Anteile verkaufen wollten, kamen die
Offenen Immobilienfonds in Liquiditätsschwierigkeiten. Nun haben sie zu viel Geld.
N
och vor wenigen Jahren hatten Offene Immobilienfonds ein Liquiditätsproblem. Im Herbst 2008 wollten
viele Anleger im Zuge der Immobilienund Finanzkrise ihre Anteile verkaufen,
viele Fonds konnten nicht so schnell
ihre Immobilien verkaufen.
Die Folge war eine über mehrere
Jahre andauernde Abwicklung großer Fonds sowie eine Beschränkung des
Anteilsverkaufs durch den Gesetzgeber.
Können Altanleger ihre Anteile jederzeit
börsentäglich verkaufen, so dürfen Neuanleger seit Mitte 2013 ihre Anteile von
Immobilien-Sondervermögen erst nach
einer Mindesthaltefrist von 24 zurückgeben. Wer sein Geld zurück will, muss zudem zwölf Monate zuvor eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber
der Kapitalanlagegesellschaft abgeben.
Die Tür aus dem Immobilienfonds öffnet sich für Neuanleger nur mit einem
Zeitschloss.
Mittlerweile sind nahezu alle Offene
Immobilienfonds, die Probleme bei
der Rückzahlung hatten, abgewickelt.
„Derzeit bereitet Liquidität zahlreichen
Fondsmanagern erneut Kopfzerbrechen.
– allerdings herrscht kein Mangel, sondern ein Übermaß an Liquidität“, so Sonja Knorr, Analystin bei Scope Analysis
in ihrer Studie „Offene Immobilienfonds
– Liquiditätsquoten steigen weiter an“.
Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr ist
die Liquidität Offener Immobilienfonds
um drei Milliarden Euro angestiegen.
Trotz der bescheidenen Performance
von durchschnittlich nur 2,3 Prozent
(ohne Berücksichtigung des hohen Ausgabaufschlags von meist fünf Prozent),
verzeichneten die Fonds aufgrund des
Niedrigzinsniveaus hohe Mittelzuflüsse
der Anleger. Trotz Auflösungen großer
Fonds in Höhe von 2,7 Milliarden Euro
nahm laut Branchenverband BVI das
Mittelaufkommen der Offenen Immobilienfonds um zusätzliche 6,9 Milliarden
Euro zu, weshalb das Nettomittelaufkommen um 4,2 Milliarden stieg. Dabei
war 2016 das Jahr der volatilen Märkte
und politischen Überraschungen gewesen. Erst gingen die Börsen auf Talfahrt,
dann folgten der Brexit, ein knapper USWahlsieg und das italienische Referendum. „Vor diesem Hintergrund ist das
Ergebnis der Branche mehr als respektabel“, erläutert Tobias C. Pross, Präsident
des BVI.
Doch nicht nur die Kleinanleger treibt
das Niedrigzinsniveau in Immobilien,
institutionellen Investoren geht es ähnlich. Deshalb sind im vergangenen Jahr
die Immobilienpreise nochmals weltweit
stark gestiegen und die Renditen auf ein
Rekordtief gesunken. Die Manager der
Offenen Immobilienfonds sind daher gut
beraten, Objekte nicht um jeden Preis zu
erwerben.
Begehrt ist wegen der wirtschaftlichen Stärke der Standort München
– gleichzeitig werfen hier aber die Objekte die niedrigste Nettoanfangsrendite
ab. Die Commerz Real schreckte dies
nicht ab. Sie erwarb zum Jahresende für
ihren Offenen Immobilienfonds hausinvest von der KanAm für eine halbe
Milliarde Euro die Highlight Towers.
Die Deka verkaufte dagegen aus ihrem
WestInvest Immo Value das Büroobjekt
in der Betastr 6 - 8 in Unterföhing an den
französischen Offenen Immobilienfonds
Immorente von Sofidy und ist damit mit
keiner Anlage mehr im Großraum München vertreten.
Insgesamt spiegelt der Immobilieneigentum Offener Immobilienfonds in
München in etwa die bundesrepublikanischen Größenverhältnisse der Fonds
wider: Es dominieren die Sparkassengruppe Deka (Deka-Immobilien Europa), die Genossenschaftsbanken mit der
Union, gefolgt von Commerz Real (siehe
Tabelle unten).
Mit einer Performance von drei Prozent vor Agio-Kosten ist jedoch kein
Wertzuwachs drin. Für Februar meldete
das Statistische Bundesamt einen Anstieg der Verbraucherpreise um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. ¢ mehr
Offene Immobilienfonds: Münchner Immobilien
Offener Immobiliensfonds
Vermögen in Mio € Performance Münchner Immobilien
1 Jahr 3 Jahre
Deka-ImmobilienEuropa
14001
2,40%
2,30%
Alpha-Haus, Arnulfstr 59, Bayerstr 21, LeMeridien, Leomax, MesseCampusRiem, Perlach-Forum, Rondo, Sunyard, Theresie
hausInvest
11784
2,20%
2,40%
Highlight Towers, Machtlfinger Str 5-15, Seidl Forum,
UniImmo: Deutschland
11510
3,00%
2,80%
Alter Hof Pfisterstock, Atmos, Forum am Hirschgarten, Hilton M City, Maximilianstr 35, Prinzregentenplatz 7-9,
UniImmo: Europa
11458
2,70%
2,50%
Courtyard by Marriott, Fünf Höfe, Landsberger Str 368 -374, Park Gate, IT-Port (Unterschleißheim)
WestInvest InterSelect
6043
2,20%
2,20%
Batello, Landsberger Str 84-90, Landsberger Str 187, leo 175, lajos, Hans-Riedl-Str 5-23 (Feldkirchen)
grundbesitz europa
5723 2,20% 2,50%Metris
Quellen: Auswertung des Geschäftsberichte durch immobilienreport
gewerbe
07
Einkaufsmeile Sendlinger Straße: Einzelhändler spüren verstärkt die Konkurrenz durch den Onlinehandel
Ladenmieten unter Druck
Die Münchner verfügen über eine hohe Kaufkraft, und die Mieten in der Altstadt sind
deutschlandweit am höchsten. Doch immer mehr wird über das Internet eingekauft.
R
und 250 Millionen Euro war
2016 dem Projektentwickler
RFR Holding der deutschstämmigen Immobilieninvestoren Aby
Rosen und Michael Fuchs der Kauf
des Karstadt-Komplexes vom irischen Investor Signature wert.
Viel Geld für wenig Rendite. „Die
Spitzenrendite für innerstädtische
Geschäftshäuser hat in München im
vierten Quartal die Drei-ProzentMarke unterschritten“, erläutert
Susanne Kiese, Research-Chefin
Deutschland bei Colliers International. Obwohl für die Vermieter mit
Einzelhandelsobjekten deutlich weniger Mietrendite als mit Büroimmobilien zu erzielen ist, bleiben sie
nach den Büroobjekten im vergangenen Jahr die zweitgrößte Assetklasse.
2016 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für rund 9,3
Milliarden Euro gehandelt. Größte
Käufergruppe waren Vermögensverwalter, gefolgt von Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds. Sie setzen oft auf sichere 1a-Lagen in den
Großstädten in der Hoffnung, dort
wenig falsch machen zu können.
Doch die Zeiten ständig steigender
Mieten scheinen auch in den 1a-Lagen vorbei zu sein. „Die Mieten in
der Highstreet stagnieren seit zwei
Jahren, in den 1b-Lagen kommen
sie sogar zunehmend unter Druck“,
so Sören Hoffmann, Head of Retail
South bei CBRE in München. Selbst
in der Neuhauser Straße / Kaufinger
Straße, Deutschlands Einkaufsmeile
mit den höchsten Ladenmieten, die
seit 2011 ständig steigende Neuvertragsmieten aufweist, ist die Zahlungsbereitschaft neuer Mieter seit
2015 nicht mehr gestiegen (siehe Tabelle Seite 12, Mitte). „Die Dynamik
der Spitzenmieten in den Toplagen der
deutschen Einkaufsstraßen lässt nach,
sowohl in den bedeutendsten zehn als
auch in den anderen Märkten“, heißt es
auch im Einzelhandelsmarktüberblick
von JLL. Dabei stieg der private Konsum 2016 gegenüber 2015 um zwei
Prozent und auch der GfK-Konsumklimaindex hat sich verbessert.
Beispiele aktueller Münchner Einzelhandels-Projekte
Projekt
Adresse
Fläche in Quadratmeter
Nutzung / Fertigstellung Quartal und Jahr
gesamt Einzelhandel
Bauhaus /Motorworld Heidemannstr. 45.000
23.000
Einzelhandel, Gastronomie, Hotel, Sonst. / IV 2017
Forum Schwanthalerh. Theresienhöhe 42.000
25.000
Einzelhandel, Gastronomie, Wohnen / III 2018
Riem-Arcaden-Erwtg. W.-Brand-Platz 20.400
9.400
Einzelhandel, Hotel / III 2018
7.900
7.900
Shoppingcenter, Büro / IV 2018
Paul-Ottmann-Zentrum Mainaustraße 10.500
6.500
Einzelhandel, Büro, Gewerbe, Wohnen / k. A.
Bodenseestraße 7.800
5.200
Einzelhandel, Gastron., Hotel, Wohnen / I 2018
PEP-Erweiterung
Pasinger Zentrum
Quellen: CBRE, Thomas Daily
Ollenhauerstr. Doch wirkt sich zunehmend aus, dass
immer mehr Menschen mehr übers Internet einkaufen. Lag der Umsatz des Onlinehandels 2009 noch bei 21,8 Milliarden
Euro, so hat er sich seither um 44 Milliarden Euro (2016) mehr als verdoppelt.
Zwar flachen die Wachstumsraten des Internethandels ab und es gewinnen auch zunehmend Mischkonzepte aus Online- und
Ladenverkauf an Bedeutung. Doch bei
Telekommunikation und Unterhaltungselektronik, Bücher sowie Spielwaren dominiert der Onlinehandel. Und der größte
Umsatz im Internethandel wurde im vergangenen Jahr mit Kleidung und Schuhen
gemacht.
Dies trifft zunehmend die Einzelhändler der weniger zentralen Lagen wie etwa
in Schwabing, die trotz stagnierender Umsätze ihre Personalkosten und hohen Ladenmieten zahlen müssen.
Hinzu kommt, dass nach einem deutschlandweiten Abbau der Verkaufsflächen
von 2011 bis 2014 um 700.000 Quadratmeter seither die Verkaufsflächen laut GfK
um 1,2 Millionen Quadratmetern erweitert
wurden. Auch in München steht die Fertigstellung einiger großer Einzelhandelsprojekte an. Dazu zählen die Umwandlung
des ehemaligen Ausbesserungswerks der
Deutschen Bundesbahn in Freimann in
den Baumarkt Bauhaus mit 23.000 Quadratmetern, das Forum Schwanthalerhöhe
oder die Erweiterung der Riem Arcaden
(siehe Tabelle links).
Die Eigentümer und Entwickler sind
gespannt, ob sie ihre Mietvorstellung
mehr
durchsetzen können. ¢
wohnen
08
Bild links: Luftbild der Liegenschaft am Lenbachplatz
deals & co
Rock Capital kauft am Lenbachplatz
Der Grünwalder Investor erwirbt von der Clariant das denkmalgeschützte Gebäude Lenbachplatz 6 sowie Teile des Kunstblocks.
D
er Schweizer Spezialchemiekonzern Clariant verkauft Liegenschaften in zentraler Münchner Lage
an den Projektentwickler und Vermögensverwalter Rock Capital Group
und mietet die Büroräume kurzfristig
an (Sale-and-Lease-Back). Der Kaufpreis wurde nicht genannt.
Das Landmarktgebäude Lenbachplatz
6 (Bild oben, Gebäude links) mit 3000
Quadratmeter Büro-, Laden- und Lagerfläche wurde nach Plänen von Emanuel Seidl von 1904 bis 1905 als Sitz
der Aachener Münchener Versicherung
erbaut. Später war es jahrzentelang Sitz
der Süd-Chemie, die Anfang 2011 von
der Schweizer Clariant übernommen
wurden. Von dem 12.500 Quadratmeter
großen 1986 erbauten Kunstblock wurden 2500 Quadratmeter erworben. Rock
Capital will nach einer Modernisierung
die Objekte neu vermieten.
Ellwanger & Geiger Real Estate sowie
Black Olive Advisors betreuten für den
Verkäufer das strukturierte Bieterverfahren und den Transaktionsprozess.¢ mehr
Allianz erwirbt Kap West
Verkäufer ist die OFB Projektentwicklung, die das Gebäude mit
42.000 Quadratmeter Mietfläche bis Sommer 2019 fertigstellt.
D
ie Allianz Real Estate hat das
im Bau befindliche Büroprojekt
Kap-West im Auftrag verschiedener
Allianz Gesellschaften zu einem nicht
genannten Kaufpreis erworben.
Der aus einem Sockelgeschoss und
zwei Bürotürmen bestehende Komplex
entsteht an der östlichen Seite der Friedenheimer Brücke am Quartier Hirschgarten. 85 Prozent der Fläche sind für
Büros vorgesehen. Die restlichen Flächen sollen für Handel, Gastronomie
und Fitness genutzt werden. „Der Kauf
folgt unserer Strategie, das Büroimmobilienportfolio in Metropolregionen mit
hoher Wachstumsdynamik auszubauen
und dabei auch strukturierte Transaktionen mit Entwicklern einzugehen“, sagt
Annette Kröger, CEO der Allianz Real
Estate Germany. ¢
mehr
Logistikpark wechselt Eigentümer
TH Real Estate und Palmira Capital Partners erwerben die Liegenschaft in Unterschleißheim mit 24.000 Quadratmetern.
V
erkäufer des 1988 als Distributionsund Umschlagszentrum errichteten
und 2016 um einen Anbau erweiterten
Logistikparks in der Ohmstraße 2 in
Unterschleißheim ist die Gewerbe- und
Containerpark 24. Der Kaufpreis wurde
nicht genannt. Der Kauf erfolgt für den
Investoren-Club-Fonds German Logistics (ICF GLog).
Das Objekt verfügt neben Trockenund Tiefkühllagern über Park- und
Rangierflächen und bietet den Nutzern
Cross-Docking-Möglichkeiten. Es ist
über die Autobahnen A9 und A92 direkt an den Münchner Nordring sowie
den Flughafen München angebunden.
Hauptmieter des voll vermieteten Objekts ist Logistikpartner Schneider. ¢ mehr
Milbertshofen: Arrondiert
Die Hammer AG hat von dem Citroen-Autohaus ein 4000 Quadratmeter großes Teileigentum erworben
und damit seine Liegenschaft
Frankfurter Ring 15/17 arrondiert.
Dafür wurden nun neue Mietverträmehr
ge geschlossen.
Moosfeld: Rotondo verkauft
Die Leipziger Vicus Group hat auf
dem 20.000 Quadratmeter großen
Areal der ehemaligen Sektkellerei Nymphenburg das Büro- und
Gewerbeobjekt Rotondo an die
Münchner Schwaiger Group veräußert. Mieter sind unter anderem
die BayWa, die Würth Group und
Staples. Das Objekt wird nun umfassend saniert. Aigner Immobilien
hat beide Parteien beraten
Werksviertel: Publicis mietet im
Hochhausprojekt Atlas
Der französische Werbekonzern
Publicis Groupe hat mit Developer
Art-Invest Real Estate einen langfristigen Mietvertrag über 13.000
Quadratmeter abgeschlossen. Der
14 Etagen hohe Atlas mit 24.500
Quadratmeter Mietfläche soll Mitte
2019 bezugsfertig sein.
mehr
Garching: Pbb im Business Park
Die Deutsche Pfandbriefbank (pbb)
mietet für ihre Zentrale in dem
im Bau befindlichen Büroobjekt
Parkring 28 - 32 rund 14.000 Quadratmeter von der DV Immobilien
Gruppe. Die Büros für die 500 Mitarbeiter sollen Mitte 2019 bezugsfertig sein. Colliers vermittelte.
Altstadt: Ruffinihaus-Mieter
weichen ins Stadtmuseum aus
Im Februar begann die auf 24 Monate angesetzte 33 Millionen Euro
teure Sanierung des Ruffinihauses
der Stadt am Rindermarkt. „Im
Stadtmuseum stehen für die Dauer
der Sanierung sieben Läden als
Ausweichquartiere zur Verfügung“,
erklärte nun Kommunalreferent
Axel Markwardt.
mehr
Altbogenhausen: Chinesen
mieten im Ex-Generalkonsulat
Ein chinesisches Investmenthaus
hat einen Mietvertrag für rund
1000 Quadratmeter Bürofläche in
der historischen Villa Möhlstraße
10 abgeschlossen. Knight Frank
vermittelte die Mietflächen eines
mehr
Privatinvestors.
architektur
09
Visualisierung mit Blick von Nordwesten auf den Elisabethplatz mit Marktständen und dahinter der geplante Neubau
Die geschwungenen Häuser am Elisabethplatz
Anstelle des Umspannwerks am Elisabethplatz baut die Stadtsparkasse einen Wohn- und Geschäftskomplex. Den Wettbewerb dazu haben die Berliner Architekten Bruno Fioretti Marquez gewonnen.
S
eit 113 Jahren befindet sich im
Herzen Neuschwabings der nach
Kaiserin Sissi benannte Elisabethmarkt mit seinen malerischen Verkaufshäuschen. Aufgrund von Hygiene- und Brandschutzmaßnahmen wird
ab 2018 der Markt saniert. Einen weit
größere Baumaßnahme steht aber an
der Südbegrenzung des Platzes an.
Während der Platz im Osten von der
Schauburg, im Westen von Theodor Fischers prächtigem Schulbau begrenzt
wird, steht im Süden die Betonwand des
Umspannwerks der Stadtwerke München (SWM). Weil dieses durch eine Optimierung des Anlagenkonzepts sowie
mit einer veränderten Anlagentechnologie durch ein neues Umspannwerk mit
nur noch rund ein Fünftel der bisherigen
Grundstücksfläche ersetzt wird, kann
dort ein Wohn- und Geschäftskomplex
mit Kindertagesstätte entstehen. Bauherr
ist die Stadtsparkasse München, die das
Grundstück von den SWM erworben hat
und für ihr Projekt einen Realisierungswettbewerb ausgeschrieben hat. Zwei
erste Preise vergab die Jury – und zwar
an Leuschner von Gaudecker Architekten, München, sowie an die Berliner
Architekten Bruno Fioretti Marquez.
Letztere haben mit ihrem Entwurf
nach einer Überarbeitung den Zuschlag
bekommen. Ihr Konzept sieht zwei leicht
geschwungene Baukörper vor (siehe Lageplan rechts). Das nördlich gelegene
größere Gebäude (Visualisierung oben
und rechts unten) bietet eine zum Platz
leicht aufgeweitete „Straßenraumsituation“ zu den Marktständen.Die Wohnungen weisen gut angeordnete Grundrisse mit überraschender Vielfalt auf,
wobei die meisten Schlafzimmernach
Süden und die Räume zum Wohnen,
Essen und Kochen zum Elisabethplatz
hin angeordnet sind. Im sechsten Obergeschoss gibt es eine große Nordterrasse. Im Erdgeschoss sind Läden und im
ersten Obergeschoss Büros vorgesehen.
Der zweite Bauteil, der an der Nordendstraße einen Abstand zum Hauptgebäude aufweist (Bild unten), enthält eine
Kita und darüber ein Wohnheim.
Die Fassaden sind streng gestaltet,
aber zum Elisabethplatz durch Loggien
aufgelockert. Den Architekten gelingt es
nach Ansicht der Jury ein „stadträumlich
zeitgemäßes Quartier mit einem städtisch urbanen Charakter, guter Orientierung und hohem Wiedererkennungswert
mehr
zu schaffen.“ ¢
oben: Lageplan mit dem an den Marktständen liegenden Hauptgebäude sowie dem
stärker geschwungenen kleineren Gebäude
südlich davon
von der Nordendstraße: Visualisierung
des Hauptgebäudes mit Marktstand (Bild
unten) sowie Fassadenansicht mit beiden
Gebäuden und der dazwischenliegenden
Öffnung zum Innenhof (Bild unten links)
Bilder vom Fotografen Sascha Kletzsch vom Umbau: Verwandeltes Kraftwerk von
Außen, Abbrucharbeiten mit Greifer und Büroloft (Bilder von links nach rechts )
Metamorphose eines Heizkraftwerks
Eine Ausstellung zeigt den Umbau des Obersendlinger Kraftwerks
durch Stenger2 anhand von Fotos von Sascha Kletzsch.
S
tatt den schon beschlossenen
Abriss des 1961 erbauten GasVersuchsheizkraftwerks in der Drygalski-Allee, entschied sich die Kerscher Immobilien Holding für einen
„ergebnisoffenen Umbau“ des 1990
stillgelegten Gebäudes. Für die Neugestaltung wurde das Münchner Architekturbüro Stenger2 Architekten
und Partner beauftragt.
Heute befindet sich im Sockelbereich
des Kraftwerks das Flagshipstore von
Kare und ein Restaurant mit Aussichts-
terrasse. Im Turmbereich auf fünf Etagen entstanden großzügige Loft-Büros
mit großartigem Ausblick. Während des
mehrjährigen Umbaus war die Nutzung
jedoch völlig offen. Entsprechend groß
waren für die Beteiligten die Risiken.
Die Ausstellung zum Umbau des Kolosses mit Aufnahmen des Fotografen
Sascha Kletzsch, der den gesamten Prozess begleitete, und einer Videoarbeit der
Medienkünstlerin Carmen Donet García,
haben die Beteiligten deshalb den Titel
mehr
Fearless Munich gegeben. ¢
Siegerentwurf von
gmp: Fassadengestaltung (von Westen) und Schnitt
(von Süden) der
Neubaus mit
Niveauunterschied (Bild
rechts)
Gmp verwandelt Freisinger Domberg
Der Wettbewerb um den Neubau des 50 Millionen Euro teuren
Gebäudekomplexes Kardinal-Döpfner-Haus ist entschieden.
D
as Ensemble des Dombergs ist
das Wahrzeichen von Freising.
Nun soll ein Teil davon, das aus zwei
Gebäuden bestehende Kardinal-Döpfner-Haus, verwandelt werden: Die historische fürstbischöfliche Residenz
soll saniert und ein 1960er-JahreAnbau durch einen Neubau mit einem
Bildungszentrum sowie 100 Gästezimmern ersetzt werden.
Den Wettbewerb unter Jury-Vorsitz
Lutz Heese gewann nun Gmp international in Berlin. Jeweils ein 3. Preis wurde
an Knerer und Lang Architekten sowie
an Schmidt-Schicketanz und Partner vergeben. Mit dem Siegerentwurf wird nach
Ansicht der Jury die Maßstäblichkeit
im Umgang mit dem historischen Erbe
„sowohl in den beiden – durch die Halle
verbundenen – Baukörpern als auch in
der Gestaltung der Fassaden gewahrt“.
Der Niveauunterschied zwischen neuer
Eingangshalle und dem Altbau werde
durch die „mit Sitzmöglichkeiten ausgestaltete Treppenanlage geschickt übermehr
wunden“. ¢
architektur
10
ausstellungen
Albert Renger-Patzsch:
Ruhrgebietslandschaften
Pinakothek der Moderne
Barer Straße 40, München
bis 23.04.2017
mehr
Fearless Munich: Stenger2
Architekturgalerie München
Türkenstraße 30, München
mehr
bis 01.04.2017
Alpen Architektur Tourismus
Architekturmuseum Schwaben
Thelottstraße 11, Augsburg
mehr
vom 09.03.2017 bis 28.05.2017
Francis Kéré: Radically Simple
Pinakothek der Moderne
Barer Straße 40, München
bis 26.03.2017
mehr
meldungen
Pritzker-Preis für R. Aranda,
Carme Pigem und R. Vilalta
Den „Nobelpreis für Architektur“
erhalten dieses Jahr die drei Gründer des katalanischen RCR Arquitectes. Ihre Bauwerke, die sich
vorwiegend in ihrer Heimatprovinz
Girona, aber auch in Barcelona und
Frankreich finden, zeichnen sich
durch lokale Verwurzelung und den
Einsatz von recyceltem Stahl und
Plastik aus. Mit der Vergabe des
Pritzker-Preis 2017, für den Architekturstars wie David Adjaye, David
Chipperfield oder Barke Ingels im
Gespräch waren, an das wenig bekannte dreiköpfige Team, wird zum
ersten Mal das Kollaborative in der
mehr
Architektur geehrt.
Schönfeldvorstadt: Hetterich
plant Studentenwohnanlage
Den Realisierungswettbewerb
für den Umbau und die Erweiterung des Marie-Antonie-Hauses
in der Kaulbachstraße 49 haben
Hetterich Architekten, Würzburg,
gewonnen. Der Baustart des
Gebäudes mit 76 Wohnheimplätze
soll 2018 sein.
mehr
Service
11
fakten: Wohnungsmarkt
Statistik-News
Indizes
Gutachterausschuss Quartal III/2016: In den ersten
drei Quartalen 2016 wurden in München mit 8300
Eigentumswohnungen (Neubau: 2950 Wohnungen) drei
Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum verkauft. Der
Umsatz stieg um acht Prozent. Die Preise für Neubauwohnungen in durchschnittlicher Wohnlage lagen im Mittel bei 6800 Euro pro Quadratmeter, in guter Lage 7450
Euro pro Quadratmeter. Denkmalgeschützte Wohnungen
kosteten in durchschnittlicher Lage 6650 Euro und in
guter Lage 6800 Euro pro Quadratmeter.
Immobilienpreis-Index
Index-Veränderung in % punkte
Vormonat
Vorjahr
Stand
Deutschland
Wohnnebenkosten in Landeshauptstädten: München
ist relativ zu anderen deutschen Landeshauptstädte
günstig – zumindest bezüglich der Nebenkosten. Besonders belastet die Stadt Berlin dagegen ihre Bürger.
Höchster Kostenbestandteil sind dort die Grundsteuern.
München erhebt aber relativ hohe Wassergebühren.
Gesamt (EPX Gesamt)1
135,9
- 0,4 %
8,2 %
Jan 17
Eigentumswohnungen (EPX)1
135,7
- 0,1 %
6,9 %
Jan 17
Bestandshäuser (EPX)1
123,9
- 0,6 %
6,5%
Jan 16
Wohnung, Miete (IMX)2
130,8
0,4 %
5,7 %
Jan 17
Jan 17
Wohnungen, Bestand (IMX)2
163,4
1,8 %
19,2 %
Wohnungen, Neubau (IMX)2
166,4
1,6 %
13,0 %
Jan 17
Häuser, Bestand (IMX)2
128,9
0,7 %
9,2 %
Jan 17
Häuser, Neubau (IMX) 2
116,5
0,1 %
- 2,9 %
Jul 15
Jan 17
München
Wohnungen, Bestand (IMX)2
227,3
2,9 %
36,0 %
Wohnungen, Neubau (IMX)2
180,6
1,8 %
20,7 %
Jan 17
Wohnungen, Miete (IMX) 2
149,1
1,5 %
14,1 %
Jan 17
Häuser, Bestand (IMX)2 182,6
1,9 %
26,4 %
Jan 16
2157
2121
2071
2010
2009
1983
1974
1931
1901
1905
1816
Statistische Einheit
Impressum
immobilienreport münchen
Herausgeber: Ulrich Lohrer (Verantwortlich iSd § 55 Abs.2 RStV:
Ulrich Lohrer, Guntherstraße 19, 80639 München)
Redaktion: Guntherstraße 19 | 80639 München;
Telefon: 089/17 999 2 - 63 | Telefax: 089/17 999 2 - 89
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Internet: www.immobilienreport.de
Grafiken: Klaus Schütt, Thomas Reinke
Bilder: V. Plajer, 1; © Merkur Bauträger / Stefan Larass, 5; © Commert
Real, 6; ©, Rock Capital Group (oben), OFB Projektentwicklung (unten),
8; © Bruno Fioretti Marquez / Stadtsparkasse München, 9; © Sascha
Kletzsch / Stenger2 (oben), © gmp international (unten), 10; sonst:
Ulrich Lohrer
Schlussredaktion: Carola Zierer
Anzeigen: Tel.: 089/76 70 20 48
Mediadaten: www.immobilienreport.de
Erscheinungsweise: 1 x im Monat
Erstellungsort: München
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Die von der Redaktion befragten Experten können in Institutionen tätig
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Der immobilienreport münchen kann die persönliche Beratung
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Nächste Ausgabe: 05. April 2017
Berlin
Quelle: Bund der Steuerzahler
Potsdam
Dresden
Magdeburg
Saarbrücken
Erfurt
Bremen
Wiesbaden
Hannover
Durchschnitt
Schwerin
1730
1709
Einwohner
AnzahlVeränderung in % Vormonat Vorjahr
Düsseldorf
Stuttgart
Kiel
1682
1683
Hamburg
Mainz
München
1643
(o. Gebühr für Schornsteinfeger)
1990
Wohnnebenkosten gesamt in €/Jahr
Bevölkerung
Stand
1.542.860
- 0,01 %
1,4 %
Dez 16
4,3 %
0,0 %
- 0,5 %
Feb 17
Arbeitslosenquote Stadt
Wohnungspreise
Stadtviertel
Angebotspreise/m2 2015 Wohnung
Veränderung
Bestand
via Vorjahr
Angebotsmiete/m2 2015
Wohnung Veränderung
Bestand
via Vorjahr
Allach
4085 €
9,3 %
11,88 €
Au
5914 €
11,1 %
15,10 €
4,3 %
Aubing
3625 €
7,4 %
11,86 €
3,1 %
Berg am Laim
4096 €
8,7 %
12,63 €
3,7 %
Bogenhausen
4620 €
9,2 %
13,79 €
3,7 %
Feldmoching
3782 €
8,0 %
12,51 €
3,6 %
Hadern
4527 €
9,1 %
13,00 €
3,6 %
3,5 %
Haidhausen
5676 €
9,4 %
15,52 €
3,3 %
Harlaching
5281 €
8,4 %
14,41 €
3,3 %
Laim
4326 €
9,2 %
13,41 €
4,0 %
Lehel
6641 €
9,3 %
16,93 €
3,6 %
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
5966 €
10,4 %
15,40 €
4,0 %
Maxvorstadt
5948 € 10,7 %
15,54 €
3,8 %
Moosach
4111 €
9,1 %
13,11 €
3,8%
Neuhausen
5452 €
10,5 %
14,39 €
4,1 %
Nymphenburg
5373 €
9,8 %
14,48 €
3,5 %
Obergiesing
4390 €
9,5 %
13,36 €
4,1 %
Obermenzing
4512 €
8,5 %
13,28 €
3,4 %
Obersendling
4412 €
9,7 %
13,09 €
3,8 %
Pasing
4317 €
9,5 %
13,17 €
3,8 %
Perlach
3980 €
8,6 %
12,31 €
3,9 %
Riem
3945 €
8,9 %
12,47 €
3,9 %
Schwabing
6015 €
10,2 %
16,04 €
4,4 %
Schwabing-West
6149 €
11,1 %
15,66 €
4,5 %
Schwanthalerhöhe
5189 €
10,8 %
13,82 €
4,2 %
Sendling
4861 €
9,9 %
13,82 €
3,9 %
Sendling-Westpark
4343 €
9,4 %
13,05 €
3,5 %
Solln
4824 €
8,9 %
13,46 €
3,1 %
Thalkirchen
5286 €
9,7 %
14,26 €
4,2 %
Trudering
4210 €
8,0 %
12,69 €
3,3 %
1 EPX 100 = 08/2005; 2 IMX 100 = 01/2007Quellen: LHS München,
Bundesagentur für Arbeit, Europace, Immobilienscout 24, Stand Feb 2016
mehr
service
12
fakten: Gewerbe- und Kreditmarkt
Logistik
Münchner Investments der Offenen Immobilienfonds:
Größter Münchner Immobilieneigentümer unter den Offenen Immobilienfonds ist der Deka-Immobilienfonds Europa.
Wertvollen Immobilienbestand halten dort zudem die Fonds
der Union Investment.
hausInvest
647
695
UniImmo: Deutschland
UniImmo: Europa
619
grundbesitz europa
154
WestInvest InterSelect
46
Büro
Leerstand innachhaltige Monatsmiete pro m2 Quadratmeter von..
..bis
Durchschnitt
Lage
Stand
München Stadt
371.300
8,50 €
40,00 €
17,70 €
Jan 17
Zentrum
52.600
17,00 €
40,00 €
29,10 €
Jan 17
Zentrum Nord-West
33.200
12,50 €
27,50 €
21,00 €
Jan 17
Zentrum Nord-Ost
18.400
14,00 €
33,50 €
22,60 €
Jan 17
Zentrum Süd-Ost
20.200
11,50 €
22,50 €
16,20 €
Jan 17
Zentrum Süd-West
13.300
11.00 €
22,00 €
15,20 €
Jan 17
Quelle: Jahresberichte der Fonds
976
Stand
unter 1 %
6,20 €
6,50 €
k. A.
Feb 15
Stadtgebiet, Class A*
k. A.
k. A. k. A. 8,90 €
Feb 15
Umland, Class A*
k. A.
5,95 €
6,30 €
6,50 €
Feb 15
Funktionaler Bestand+
k. A.
5,50 €
5,95 €
k. A.
Feb 15
Einfache Halle+
k. A.
4,00 €
4,95 €
k. A.
Feb 15
hochwertige Logistik+
Gesamtwert der Immobilien in München in Mio. €
Deka-ImmobilienEuropa
Leerstands- Monatsmiete pro m2 quote
von..
..bis
Durchschnitt
Stadtbezirk
Quellen: * Colliers International; + Realogis
Einzelhandel
Spitzenmiete pro m 2
Passanten- Filiallisierungs-
2015 2016frequenz grad
Lage
Innenstadt
Stand
Neuhauser Straße
360 €
360 €
17.653
79 %
Feb 17
Kaufingerstraße
380 €
380 €
17.010
71 %
Feb 17
Maximilianstraße
335 €
335 €
k. A.
75 %
Feb 17
Dienerstraße /Residenzstr.
250 €
250 €
4.000
52 %
Feb 17
Weinstraße/Theatinerstraße
295 €
295 €
5.828
73 %
Feb 17
Sendlinger Straße
225 €
225 €
4.832
64 %
Feb 17
Tal
150 €
150 €
8.015
61 %
Feb 17
*Quellen: Spitzenmiete Durchschnitt: JLL, CBRE; Passantenfrequenz (16.04.16), Neuhauser Str., Kaufingerstr.,
Weinstr., Sendlinger Str.: Engel & Völkers, Tal, Residenzstraße: JLL; Filalisierungsgrad (Anteil der Filialläden an
allen Einzelhandelsläden): JLL
Investmentmarkt
Immobilieninvestment
Liegenschaftszinssätze Standard
von..
..bis Mittelwertabweichung
Stadt Nord-West
27.900
10,00 €
19,00 €
15,70 €
Jan 17
Stadt Nord-Ost
73.000
9,00 €
24,50 €
15,80 €
Jan 17
Wohnhaus, alle Lagen, Bestand
1,4 %
4,0 %
2,6 %
+/ - 0,7
Stadt Süd-Ost
65.700
8,50 €
16,50 €
13,80 €
Jan 17
Wohnhaus, Zentrum, Bestand 1,5 %
3,8 %
2,2 %
+/ - 0,6
Stadt Süd-West
66.900
8,50 €
18,50 €
12,10 €
Jan 17
Wohnhaus, alle Lagen, neu
2,6 %
3,1 %
2,9 %
+ / - 0,2
Umland Süd-West
14.300
9,50 €
17,00 €
13,10 €
Jan 17
Wohnhaus, alle Lag. Denkmals.
1,4 %
2,5 %
2,0 %
+ / - 0,4
Umland Nord-West
30.100
8,00 €
12,50 €
11,20 €
Jan 17
Bürohäuser, alle Lagen, Bestand 2,0 %
5,7 %
4,6 %
+ / - 1,0
200.500
7,00 €
15,00 €
10,60 €
Jan 17
Bürohäuser, Innenstadtnähe
4,1 %
4,7 %
4,6 %
+ / - 0,4
67.400
7,00 €
13,50 €
10,20 €
Jan 17
Büro- u. Geschäftshaus, alle Lag. 3,6 %
5,7 %
4,7 %
+ / - 0,7
Umland Nord-Ost
Umland Süd-Ost
Quelle: Colliers International München
Quelle: Gutachterausschuss München, Datenbasis 2013/2014
Kreditzinsen
Zinsentwicklung: Seit ihrem Tiefpunkt im
Herbst 2016 steigen die Zinsen wieder.
Trotz eines Anstiegs der Verbraucherpreise im Februar 2017 über zwei Prozent gingen die Hypothekenzinsen bei allen Zinsbindungsfristen um etwa 0,1
Prozentpunkte gegenüber dem Vormonat zurück.
Verlauf der Hypothekenzinsen in %
6
5
4
3
2
1
0
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
Baugeld 5-jähr. Zinsbindung
‘13
‘14
‘15
‘16
‘17
Baugeld 10-jähr. Zinsbindung
Quelle: FMH
Günstigste Anbieter
Internet: www.Effektivzins für Zinsbindungsdauer
Sondertilgung
5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 30 Jahre
Darlehenshöhe: Wegen günstiger Zinsen
und Kaufpreisanstieg seit 2012 steigend.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Quelle: DTB für jeweils Januar
189 000
175 000
172 000
156 000
155 000
145 000
150 000
Durchschnittliche Darlehenshöhe in €
Sofortdarlehen*)
0,96 %
1,23 %
1,67 % 1,94 %
Enderleinenderlein.com 0,96 %
1,23 %
1,67 % 1,94 % 2,39 % gem. Anfrage
creditweb.de
1,67 % 1,94 % 2,39 % gem. Anfrage
Interhyp
interhyp.de
2,32 % gem. Anfrage
0,96 %
1,23 %
DTW- Immobilienfin. immobilienfinanzierung.de 0,96 %
1,23 %
1,67 % 1,94 % 2,39 % gem. Anfrage
Dr. Kleindrklein.de
0,96 %
1,23 %
1,67 % 1,94 % 2,39 % gem. Anfrage
Accedoaccedo.de
0,96 %
1,23 %
1,67 % 1,94 % 2,39 % gem. Anfrage
Creditweb
Forwarddarlehen* mit Vorlaufzeit 12 Monate
Interhyp
interhyp.de
1,00 % 1,38 %
Creditweb
creditweb.de
1,06 %
1,36 %
1,79 % 2,06 % 2,59 % gem. Anfrage
1,79 % 2,10 % 2,60 % gem. Anfrage
Enderlein
enderlein.com
1,06 %
1,36 %
1,79 % 2,10 % 2,60 % gem. Anfrage
1,06 %
1,36 %
1,79 % 2,10 % 2,60 % gem. Anfrage
DTW- Immobilienfin.immobilienfinanzierung.de 1,06 %
1,36 %
1,79 % 2,10 % 2,60 % gem. Anfrage
1,36 %
1,79 % 2,10 % 2,60 % gem. Anfrage
Dr. Kleindrklein.de
Accedo
accedo.de
1,06 %
*2 % Anfangstilgung (Forward: 3 %), Darlehenshöhe: 150.000 €, 70 % des Kaufpreises, inkl. Grundschuldkosten für Notar- und Grundbuchamt (lt. Wohnimmobilienkreditrichtlinie seit 21.03.2016); Quelle: www.fmh.de, Stand 3.03.2017

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