2017年3月期第3四半期決算概要

2017年3月期第3四半期決算概要
2017年2月
本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、
これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。
※賃貸事業の子会社における会計方針の変更に伴い遡及修正を行ったため、過年度の数値は遡及修正を反映して表示しています。
目次
第1章
1-1
レオパレス21について
第4章
2017年3月期3Q累計事業概要（建築請負事業）
4
4-1
建築請負事業の概要
27
1-2-1 レオパレス21の業績推移
5
4-2
建築請負事業の各指標
28
1-2-2 レオパレス21の業績推移ハイライト
6
4-3-1 主要指標（受注・売上）
29
4-3-2 主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）
30
4-4-1 請負施策（理想の土地活用）
31
8
4-4-2 請負施策（新ブランドの展開）
32
9
4-4-3 請負施策（ノンサウンドシステム）
33
第2章
2-1
レオパレス21のビジネスモデル
2017年3月期3Q累計実績
決算ハイライト
2-2-1 業績サマリー（売上高、売上総利益）
2-2-2 業績サマリー（営業利益、純利益）
10
4-4-4 請負施策（高齢者施設・商業施設）
34
2-3
11
4-4-5 請負施策（注文住宅）
35
4-4-6 請負施策（アフターサービス強化）
36
第3章
セグメント別業績
2017年3月期3Q累計事業概要（賃貸事業）
3-1
賃貸事業の概要
13
第5章
2017年3月期3Q累計事業概要（関連事業・国際事業）
3-2
賃貸事業の各指標
14
5-1
関連事業（シルバー事業）
38
3-3-1 主要指標（入居率）
15
5-2
関連事業（国内ホテル事業）
39
3-3-2 主要指標（属性別契約状況）
16
5-3
関連事業（リゾート事業）
40
3-3-3 主要指標（属性別契約戸数シェア）
17
5-4-1 関連事業（太陽光発電システム）
41
3-3-4 主要指標（法人業種別契約戸数）
18
5-4-2 関連事業（屋根借り太陽光発電事業）
42
3-3-5 主要指標（外国人契約状況）
19
5-5
43
3-4-1 賃貸施策（店舗拡充）
20
5-6-1 国際事業（賃貸事業の海外展開）
44
3-4-2 賃貸施策（my DIY）
21
5-6-2 国際事業（サービスアパートメント・オフィス）
45
3-4-3 賃貸施策（入居者専用サービス）
22
5-6-3 国際事業（その他）
46
3-4-4 賃貸施策（新サービス）
23
3-4-5 賃貸施策（外国人入居者向けサービス）
24
3-4-6 賃貸施策（セキュリティシステム）
25
関連事業（不動産開発事業）
-1-
目次（続き）
補足1.
会社資料
補足2.
中期経営計画「EXPANDING VALUE」
48
補足2-1
事業戦略・財務戦略
63
49
補足2-2
定量目標
64
補足1-2-2 業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト） 50
補足2-3
配当政策
65
補足1-1
会社概要
補足1-2-1 業績（四半期別）
補足1-3-1 指標（属性別契約戸数）
51
補足1-3-2 指標（外国人契約状況）
52
補足1-3-3 指標（エリア別管理戸数と入居率）
53
補足3-1
新設住宅着工戸数
67
補足1-3-4 指標（築年別入居率）
54
補足3-2
新設住宅着工戸数（貸家）
68
補足1-3-5 指標（契約形態）
55
補足3-3
世帯数
69
補足1-3-6 指標（賃貸店舗）
56
補足3-4
賃貸住宅の空き家数と空き家率
70
補足1-3-7 指標（「あずみ苑」拠点一覧）
57
補足3-5
転入転出
71
補足1-4-1 財務（バランスシート）
58
補足3-6
外国人留学生
72
補足1-4-2 財務（現預金と有利子負債残高の推移）
59
補足3-7
日本の高齢者人口
73
補足1-4-3 財務（キャッシュフロー）
60
補足1-4-4 財務（株主構成）
61
補足3.
市場動向
-2-
第1章レオパレス21について
1-1：レオパレス21のビジネスモデル
単身者向けアパートを中心に建築する「建築請負事業」、建築したアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。
「賃貸事業」の収益性強化により、収益を安定的に獲得することができるストック型ビジネスモデルの構築を推進中。
ビジネスモデル
入居者様
① 建築請負
保有地の有効活用を望む土地オーナー様より、アパート等
の建築を請負う。
オーナー様
② 一括借上げ
建築したアパートを借上げ、空室の有無に限らず契約期間
中は、固定家賃をオーナー様に支払う。
④家賃
収入
③貸出
②一括
借上
賃貸
①建築
請負
建築請負
③ 貸出
借上げたアパートの入居者募集を行う。
④ 家賃収入
入居者様から家賃をいただく。
⇒ リーマンショック前は、好調な二次産業での高い賃貸需要に
支えられ、特に地方部でのアパート新規供給を増やし建築
請負事業主導により収益を拡大。
⇒ 2008 年のリーマンショックを受けた企業収益の急速な悪化
から、各企業における人員削減が増加。企業城下町での退
去が急増したため、当社の収益が悪化。
レオパレス21
⇒ 上記に対応すべく、高い入居率が見込める大都市圏に建築
を絞り込み、賃貸原価の圧縮、セキュリティシステム等の物
件価値向上施策に取り組み、賃貸事業を主軸としたビジネ
スモデルへの転換を図る。
-4-
1-2-1：レオパレス21の業績推移
リーマンショック後は、入居率の低迷および金融機関のローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を
計上。状況を打開すべく、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手し、2012年3月期より5期連続の黒字を達成。今期も入居率向上等に
より営業利益225億円を計画。
業績推移
売上高（億円）
8,000
営業利益（億円）
6,729
714
427
6,203
409
6,000
3,275
800
7,332
395
3,591 501
2,370
4,843
199
1,078
4,000
2,000
3,027
3,345
3,423
3,566
0
-2,000
4,594
162
629
3,803
45
4,832
225
5,115
267
5,280
247
4,542
172
4,708
191
613
741
828
533
631
3,836
3,885
3,993
4,106
210
4,205
225
134
148
400
74
△236
△297
08/3期
09/3期
10/3期
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
16/3期
17/3期
（実績）（実績）（実績）（実績）（実績）（実績）（実績）（実績）（実績）（計画）
賃貸
建築請負
その他
600
200
0
△400
-200
営業利益
-5-
1-2-2：レオパレス21の業績推移ハイライト
リーマンショック前は、建築請負事業が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとし
たビジネスモデルへ転換。
業績推移ハイライト
（億円）
08/3期
09/3期
10/3期
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
16/3期
17/3期
計画
6,729
7,332
6,203
4,843
4,594
4,542
4,708
4,832
5,115
5,280
賃貸
3,027
3,345
3,423
3,566
3,803
3,836
3,885
3,993
4,106
4,205
建築請負
3,275
3,591
2,370
1,078
629
533
631
613
741
828
714
501
△297
△236
45
74
134
148
210
225
30
△15
△478
△300
52
87
153
205
228
234
732
701
297
119
43
27
29
2
33
42
3
99
△790
△408
15
133
150
151
196
185
442
506
551
571
556
546
549
554
561
569
入居率*
92.4%
88.5%
82.3%
80.1%
81.2%
82.9%
84.6%
86.6%
88.0%
89.0%
受注高
4,630
3,378
2,502
803
500
730
811
873
864
940
売上高
営業利益
賃貸
建築請負
純利益*
管理戸数* （千戸）
*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記
*管理戸数は、各期の最終月末数値
*入居率は各期の平均値
-6-
第2章 2017年3月期3Q累計実績
2-1：決算ハイライト
営業利益は計画過達。
当社は下期型という季節変動があるが、進捗率は売上高で72.1%、営業利益で70.2%、経常利益で71.9%。
決算ハイライト
16/3期 3Q累計
実績
17/3期 3Q累計
計画
17/3期 3Q累計
実績
376,863
382,100
380,634
+3,770
△1,466
528,000
65,201
67,500
67,256
+2,054
△244
94,000
17.3%
17.7%
17.7%
+0.4p
+0.0p
17.8%
販管費
49,270
52,400
51,454
+2,183
△946
71,500
営業利益
15,930
15,100
15,802
△128
+702
22,500
4.2%
4.0%
4.2%
-0.1p
+0.2p
4.3%
14,985
14,400
15,465
+480
+1,065
21,500
4.0%
3.8%
4.1%
+0.1p
+0.3p
4.1%
12,670
12,400
12,854
+184
+454
18,500
（百万円）
売上高
売上総利益
%
%
経常利益
%
純利益*
前期比
計画比
17/3期
通期計画
*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記
-8-
2-2-1：業績サマリー（売上高、売上総利益）
売上高
（億円）
6,000
4,000
3Q累計
実績
3,768
通期
実績
5,115
売上総利益
3Q累計 3Q累計
計画
実績
3,821 3,806
通期
計画
5,280
（億円）
1,000
800
3Q累計
実績
652
通期
実績
889
通期
計画
940
3Q累計 3Q累計
計画
実績
675
672
600
400
2,000
200
0
16/3期
売上高
賃貸事業
建築請負事業
0
17/3期
計画比 △14.6億円
△26.9億円
△3.1億円
売上総利益
賃貸事業
建築請負事業
16/3期
17/3期
計画比 △2.4億円
△22.7億円
+13.2億円
-9-
2-2-2：業績サマリー（営業利益、純利益）
営業利益
（億円）
250
通期
実績
3Q累計 210
実績
159
純利益
通期
計画
225
3Q累計 3Q累計
実績
計画
158
151
（億円）
250
150
200 3Q累計
実績
150
126
100
100
50
50
0
0
200
16/3期
営業利益
17/3期
通期
実績
196
16/3期
3Q累計 3Q累計
実績
計画
128
124
通期
計画
185
17/3期
計画比 +7.0億円
賃貸事業
△9.2億円
建築請負事業
+17.9億円
純利益*
計画比 +4.5億円
*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記
-10-
2-3：セグメント別業績
賃貸事業は、計画比減収減益だが、引き続き法人需要は旺盛。建築請負事業は採算性向上により計画比増益。
シルバー事業は新規施設の開所により前期比減益も採算性は計画通り。ホテル･リゾート事業はホテル売却により前期比減収だが、
採算性向上により前期比増益。その他事業は太陽光発電事業が計画比増収の他、ライフリビングが寄与。
セグメント別業績
16/3期 3Q累計 17/3期 3Q累計
実績
計画
（百万円）
17/3期 3Q累計
実績
前期比
計画比
17/3期
計画
賃貸
売上高
18,472
18,000
17,077
△1,395
△923
23,400
売上高
51,494
50,300
49,990
△1,503
△310
82,800
14,523
+1,189
+1,323
22,700
売上総利益
305,309
16.6%
50,738
313,000
17.0%
53,200
16.4%
310,304
+4,995
△2,696
420,500
50,922
+184
△2,278
71,000
建築請負シルバー
営業利益
856
200
1,992
+1,136
+1,792
4,200
8,072
9,000
8,594
+522
△406
12,200
△29
△150
△189
△160
△39
△250
ホテル･
その他
リゾート
営業利益
△934
△1,250
△1,235
△301
+15
△1,750
売上高
8,518
6,400
5,763
△2,754
△637
8,100
売上総利益
3,077
2,700
2,338
△738
△362
3,300
営業利益
△388
△450
△373
+14
+77
△850
売上高
3,468
3,400
5,980
+2,511
+2,580
4,400
売上総利益
1,757
1,900
2,597
+839
+697
2,400
営業利益
530
800
1,006
+475
+206
700
営業利益
△2,605
△2,200
△2,664
△59
△464
△3,200
調整額
売上総利益
営業利益
売上高
売上総利益
25.9%
13,334
26.2%
13,200
29.1%
-11-
第3章 2017年3月期3Q累計事業概要（賃貸事業）
3-1：賃貸事業の概要
事業概要
 主要指標
入居者様
 入居率
オーナー様
 属性別契約状況
 属性別契約戸数シェア
家賃
収入
貸出
一括
借上げ
建築
請負
 法人業種別契約戸数
 外国人契約状況
 賃貸施策
 店舗拡充
賃貸
建築請負
 my DIY
 入居者専用サービス
 新サービス
レオパレス21
 外国人入居者向けサービス
 セキュリティシステム
-13-
3-2：賃貸事業の各指標
賃貸事業の各指標
（百万円）
14/3期
実績
388,562
売上高
売上総利益（率・金額）
15/3期
実績
13.9%
53,981
16/3期
実績
399,375
62,822
15.7%
17/3期
計画*
410,641
16.4%
67,337
420,500
16.9%
71,000
15,364
20,590
22,848
23,400
548,912 戸
554,948 戸
561,961 戸
569,000 戸
84.58%
86.57%
87.95%
89.00%
184 店
188 店
189 店
189 店*
法人営業課数（期末）
49 課
59 課
60 課
60 課*
単体従業員数（期末）
2,829 名
2,989 名
3,150 名
3,301 名*
1,512 名
1,558 名
1,662 名
1,707 名*
営業利益
管理戸数（期末）
平均入居率
直営店舗数（期末）
うち、営業
*17/3期計画の「直営店舗数（期末）」以下の項目は、2016年12月末現在の数値を記載
-14-
3-3-1：主要指標（入居率）
長期の賃貸契約により入居期間の長期化や稼動の安定化を実現。
2017年3月期の通期平均入居率は前期比+1.0pを計画、4月-12月は前期比+0.6pで推移。
入居率推移
2014年3月期
92%
2015年3月期
2016年3月期
2017年3月期
※2017年3月期平均入居率目標 89.0%
90%
88%
86%
84%
82%
80%
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
4月-12月
平均
1月
2月
3月
通期
平均
14/3期
83.32
83.67
83.69
83.50
83.84
84.28
84.23
84.31
84.12
83.89
85.61
86.92
87.47
84.58
15/3期
86.00
86.03
85.96
85.63
85.78
86.33
86.14
86.10
85.69
85.96
87.24
88.65
89.29
86.57
16/3期
87.88
87.61
87.59
87.32
87.26
87.70
87.26
87.14
86.89
87.41
88.38
89.80
90.53
87.95
17/3期
88.97
88.55
88.60
87.95
87.78
88.31
87.50
87.41
86.97
88.00
88.41
88.04
-15-
3-3-2：主要指標（属性別契約状況）
法人契約戸数は右肩上がりの一方で、個人・学生の契約戸数を増やすことが課題。
①入居者目線での各種施策の展開、②2014年10月に学校法人営業部の発足、③2016年5月にPCR（官公庁等）事業部の発足。
属性別契約状況推移
属性別契約戸数（千戸）
管理戸数・契約済戸数（千戸）
管理戸数（右軸）
300
600
法人（左軸）
契約済戸数（右軸）
250
500
200
個人（左軸）
150
400
100
300
50
学生（左軸）
0
6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月
10/3期
*数値は各月末時点
*詳細はp.51を参照
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
16/3期
200
17/3期
-16-
3-3-3：主要指標（属性別契約戸数シェア）
各企業の採用増と法人営業強化により、法人契約戸数は戸数・シェアともに前年同期比増加。
属性別契約戸数シェア
100%
458
461
461
480
473
476
474
495
488
12.3% 12.2% 12.3% 11.4% 11.1% 11.1% 11.3% 10.2% 9.9%
490
487
509
9.9% 10.1% 9.5%
500
499
493 （千戸）
9.3%
9.3%
9.3%
80%
36.8% 36.8% 36.8% 37.0% 36.0% 36.0% 35.9% 35.9%
38.2% 38.3% 38.3% 37.3% 37.4% 37.4% 37.6%
60%
40%
20%
54.5% 54.8% 54.8% 54.8%
49.5% 49.5% 49.4% 51.3% 51.5% 51.4% 51.1% 53.0% 53.3% 53.3% 53.0%
0%
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
14/3期
4Q
1Q
15/3期
学生利用戸数
*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値
*詳細はp.51を参照
3Q
2Q
3Q
4Q
16/3期
個人利用戸数
1Q
2Q
3Q
17/3期
法人利用戸数
-17-
3-3-4：主要指標（法人業種別契約戸数）
「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。
全国上場企業*の79.7%が当社を利用。
法人業種別契約戸数
前年比
（戸）
+7.7%
+5.6%
（46,008社）
（44,751社）
（43,146社）
262,577
246,272
228,708
45,965
43,262
39,783
35,096
150,000
14,710
37,380
39,188
257,751
242,293
270,022
その他
+6.1%
50,350
建設業
+6.0%
16,561
飲食業
+3.9%
38,465
40,205
小売業
+4.5%
32,372
33,814
34,318
サービス業
+1.5%
30,177
32,815
36,555
派遣・業務請負 +11.4%
製造業
43,887
41,606
44,398
16,635
40,878
48,489
17,509
42,837
42,611
14,979
36,810
47,501
15,938
35,169
36,911
24,570
29,105
32,022
34,689
43,472
46,277
47,510
48,913
43,738
45,331
45,449
13/3期
14/3期
15/3期
16/3期
14/12期
15/12期
16/12期
30,218
前年比
46,584
32,995
100,000
50,000
14,956
（45,784社）
（44,431社）
47,913
+4.8%
（46,844社）
277,261
43,968
200,000
+6.5%
（47,217社）
300,000
250,000
+6.6%
+0.3%
0
*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業
-18-
3-3-5：主要指標（外国人契約状況）
LAM（Leopalace Alliance Members）スクールにより外国人留学生が現地でインターネットを通じた契約可能なシステムを構築。
海外店舗の展開に加え、来日後のサポート体制（サービスガイドの配布、コールセンター対応、懇親会）の充実を図る。
外国籍契約数は契約済戸数全体の2.9％（個人･学生契約の6.4％）、また属性は学生58%、社会人42%。
外国籍当社契約戸数（個人契約のみ）
（戸）
16,000
シンガポール現地法人シンガポール
14,000
インドネシア現地法人ジャカルタ
12,000
フィリピン
10,000
ミャンマー
現地法人マニラ
支店
ヤンゴン
8,000
カンボジア
現地法人プノンペン
6,000
タイ
4,000
ベトナム
2,000
0
現地法人バンコク、シラチャー
現地法人ホーチミン、ハノイ
台湾
支店
台北
韓国
支店
プサン、ソウル
中国
現地法人
6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月
13/3期
中国
韓国
14/3期
台湾
ベトナム
15/3期
タイ
16/3期
その他東南アジア
17/3期
その他
北京、上海、大連、
広州
*詳細はp.52を参照
-19-
3-4-1：賃貸施策（店舗拡充）
海外7店舗を含む直営店とパートナーズで全国をカバー。パートナーズに関しては、「数」よりも「質」の追求として、研修・指導による契約
アップを図る。国内直営店は2015年3月期に4店舗、2016年3月期に2店舗開設。
賃貸店舗推移
（店舗数）
400
350
2016年12月末現在
300
189店舗
（前期末比±0店）
内国内
182店舗
（前期末比±0店）
内海外*
7店舗
（前期末比±0店）
パートナーズ
117店舗
（前期末比-13店）
合計
306店舗
（前期末比-13店）
直営店
250
200
150
100
50
0
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月
13/3期
14/3期
直営店
15/3期
16/3期
* 海外不動産を仲介・照会する拠点は除く
（タイ、ベトナム、カンボジア、ミャンマー、フィリピン、
インドネシア、シンガポール）
17/3期
パートナーズ
*詳細はp.56を参照
-20-
3-4-2：賃貸施策（「my DIY」）
2012年5月より、個人入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「my DIY」をスタート。
2016年12月末現在で29,913件と好調であり、各種テレビや雑誌に取り上げられ、DIY（カスタマイズ）に関するセミナーも実施。
今後も「カスタマイズ＝レオパレス21」のイメージを促進。
「my DIY」
無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・
落書きもOK
壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない
柄物を含む100種類以上の壁紙
男女割合 5:5、当社入居者全体の男女割合（7:3）と
比較し女性が多い
累計契約件数
（契約件数）
35,000
29,913
30,000
25,000
20,000
15,000
各種コンテストを開催
10,000
5,000
0
6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月
13/3期
14/3期
15/3期
16/3期
17/3期
壁面アートコンテスト
最優秀賞・優秀賞作品を実際の
モデルルーム壁面にペイント
「鹿児島らしい部屋」 3者コラボ企画
第一工業大学の学生がサンゲツの
素材を使ってレオパレス21の部屋に施工
「リノベパーティ」企画
あまりお金をかけずに友達と一緒に施工した部屋
に入居するセルフリノベーション企画を実施
*2016年10月より「お部屋カスタマイズ」は「my DIY」に名称変更
-21-
3-4-3：賃貸施策（入居者専用サービス）
入居者向けサービスを各種用意、入居者専用サイト MY PAGEより利用可能。賃貸住宅の常識を破る豊富なサービスを展開。
学生入居者増加を目的に2014年10月に設立された学校法人営業部を通じて、産学連携イベントやインターンシップを実施。
入居者専用サイト MY PAGE
（2013年4月開始）
 レオパレス
オンラインショッピング
生活必需品を多数取り揃えた
ショッピングサイト、
レオパレス専用商品も販売
賃料債務保証事業（2007年4月開始）
 プラザ賃貸管理保証株式会社
（レオパレス21 100％子会社）
家賃や共益費、原状回復費等の債務を保証する
ことで誰もが入居しやすい環境を提供
MY PAGE （入居者専用サイト）
産学連携イベント
少額短期保険事業（2006年9月開始）
前橋合同学園祭（群馬県）
大学や専門学校14校が
地域活性化を目指し開催
する合同学園祭に参加
近畿大学（大阪府）
大阪支店の階段にデザイン
アートを施工
首都大学東京（東京都）
L+新宿のショーウィンドウ
ディスプレイデザインを施工
 あすか少額短期保険株式会社
（レオパレス21 100％子会社）
火災保険ではカバーしきれない
家財や、残存物の取り片付け費
用等、ニッチな分野の保険を
ご提供することで入居者の生活を
サポート
-22-
3-4-4：賃貸施策（新サービス）
入居者向けサービス拡大のため、従来のインターネットサービスの機能を拡充し、家電操作が可能になるIoT化を実施。
STBデバイス「Life Stick（ライフスティック）」
AndroidTV搭載STBデバイス「Life Stick」の導入に
より、2002年から提供しているインターネット
サービス「LEONET」の機能を拡充
全国約56万戸の管理物件に順次導入予定
「Leo Remocon」によるIoT化
スマートフォンから遠隔で家電
の操作が可能
例：外出先からエアコン操作
新築全住居に標準装備
（2016年10月完成物件より）
オープン型宅配便ロッカー「PUDOステーション」
誰でもつかえる宅配便
ロッカーを業界で初めて
賃貸物件に設置
入居者に加え、近隣住
民の利便性向上を通じ
て地域貢献を図る
-23-
3-4-5：賃貸施策（外国人入居者向けサービス）
増え続ける外国人入居者サービスの拡充のため、専用賃貸管理センターの新設や留学生向け懇親会等を実施。
グローバルサポートセンター
外国人社員を集約した賃貸管理センターを
2016年6月より北新宿にオープン
外国人入居者専用のサポート窓口となり、入居時の
説明から入居中の様々なトラブル等、生活全般の
サポートをお客様の母国語で行う
店舗内でマナー講習を定期的に実施
外国人社員数13名
（中国5名、ベトナム6名、韓国1名、ネパール1名）
マナー講習
マナー講習、留学生向け懇親会
ゴミ出しのルールを伝える入居のマナー講習や、
留学生向け懇親会を全国各地で開催
2016年3月期は全国82会場で開催、1,306名が参加
外国人入居者サポート体制
英語、中国語、韓国語、ポルトガル語、ベトナム語対応
外国人社員187名（単体、2016年3月末現在）
海外16拠点、国内海外課7拠点
-24-
3-4-6：賃貸施策（セキュリティシステム）
2016年12月末現在でセキュリティシステムの設置戸数273,620戸（設置率48.3％）、防犯カメラの設置棟数は9,355棟（設置率25.8％）。
下期より業界初となるクラウド型防犯カメラサービスの導入を開始。
セキュリティシステム受注・売上
16/3期3Q累計
実績
17/3期3Q累計
実績
累計
戸数
22,331戸
16,641戸
295,961戸
金額
47.7億円
40.7億円
528.3億円
戸数
21,310戸
16,719戸
273,620戸
金額
45.2億円
39.1億円
504.5億円
受注
売上
防犯カメラの映像をクラウドサ－バに保存
 大手警備会社2社との業務提携
 各種センサーにより侵入者を感知するほか、
火災監視や非常通報も標準装備
 女性の入居率向上が見込める
 法人の寮･社宅ニーズの取込み強化
（大企業はセキュリティ重視）
①異常信号送信
異常発生
③急行
②急行を指示
警備スタッフが
駆けつけて確認
管理センター
緊急連絡先、必要に応じ警察・消防に通報
-25-
第4章 2017年3月期3Q累計事業概要（建築請負事業）
4-1：建築請負事業の概要
事業概要
 指標
入居者様
 受注・売上状況
オーナー様
 エリア別建築請負支店数、竣工売上
 請負施策
家賃
収入
貸出
一括
借上げ
建築
請負
 理想の土地活用
 新ブランドの展開
 ノンサウンドシステム
 高齢者施設・商業施設
賃貸
建築請負
 注文住宅
 アフターサービス強化
レオパレス21
-27-
4-2：建築請負事業の各指標
建築請負事業の各指標
（百万円）
14/3期
実績
63,135
売上高
売上総利益
15/3期
実績
23.7%
14,972
16/3期
実績
61,312
21.6%
13,223
17/3期
計画
74,160
27.3%
20,268
82,800
27.4%
22,700
営業利益
2,951
211
3,340
4,200
総受注高*
81,139
87,395
86,439
94,000
アパート等建物
67,446
84,679
86,439
94,000
太陽光発電
13,693
2,715
0
0
54 支店
60 支店
60 支店
60 支店*
1,506 名
1,638 名
1,686 名
1,714 名*
363 名
418 名
427 名
395 名*
支店数（期末）
単体従業員数（期末）
うち、営業担当
*17/3期計画の「支店数（期末）」以下の項目は、2016年12月末現在の数値を記載
*総受注高には解約が含まれていない
-28-
4-3-1：主要指標（受注・売上）
2017年3月期3Q累計の総受注高は前期比+8.7%。2017年3月期3Q末の受注残は前期比+90億円。
総受注高
（億円）
300
15/3期
200
6
100
181
16/3期
17/3期
0
0
207
224
10
242
0
0
9
213
215
217
1
222
205
0
188
0
0
254
0
1Q
2Q
3Q
太陽光発電（グループでの発電事業分は含まず）
4Q
アパート等（もりぞう含む）
受注・売上（太陽光発電システム、もりぞう含む）
15/3期
（億円）
16/3期
17/3期
1Q
2Q
3Q
4Q
通期
1Q
2Q
3Q
4Q
通期
1Q
2Q
3Q
3Q累計通期計画
総受注高（棟*）
223棟
277棟
237棟
230棟
967棟
236棟
229棟
223棟
302棟
990棟
244棟
252棟
241棟
737棟 1,050棟
（億円）
187
252
227
206
873
207
213
188
254
864
224
215
222
663
940
受注残（億円）
467
573
649
581
581
668
651
654
663
663
726
719
744
744
-
売上高（億円）
114
131
130
235
611
153
198
161
225
739
142
198
156
497
828
*既存物件への太陽光発電システム設置は総受注高棟数に含まれていない
*総受注高には解約が含まれていない
-29-
4-3-2：主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）
三大都市圏を中心に、今後も人口流入と高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。
建築請負支店数
一括借上アパート完工棟数（17/3期3Q累計）
全国 60支店（2016年12月末現在）
北海道 0支店
大阪府 4支店
京都府 1支店
兵庫県 2支店
中国 2支店
北陸・甲信越
0支店
近畿 7支店
東北 3支店
中部
（愛知）
26 棟
（仙台・郡山）
北関東 0支店
（岡山県、広島県）
その他
94 棟
首都圏
253 棟
近畿
（京阪神）
71 棟
首都圏 39支店
中部 4支店
(愛知県）
四国 0支店
九州・沖縄 5支店
東京都
20支店
神奈川県 8支店
埼玉県
8支店
千葉県
3支店
 全国の一括借上アパート完工棟数のうち、
首都圏が57.0%（2016年3月期 49.9%）、
三大都市圏が78.8% （2016年3月期 72.6%）を占める
（福岡県・沖縄県）
*2015年4月に2支店開設（東京）、2015年12月に2支店閉鎖（水戸・堺）
-30-
4-4-1：請負施策（理想の土地活用）
レオパレス21ではそれぞれの土地に合わせた最適なプランを提案し、理想の土地活用を実現。
理想の土地活用
アパート
高齢者施設
多様化する入居者ニーズに
合ったアパート商品を提案。
アパートは一括借上し、
賃貸管理業務を一貫
して行う。
注文住宅
レオパレス21が
提案する
土地活用
自由設計の専用住宅や、
自宅の一部に賃貸住宅を
併せ家賃収入が得られる
賃貸併用住宅を建築。
その他
増加する高齢者に対応し、
土地オーナー様と
介護事業者様を結ぶ
マッチング事業を
展開。
店舗・商業施設
ロードサイドや駅周辺に
外食チェーン、コンビニ、
ドラッグストア等を建築。
アパート複合のテナントビル
も提案。
メガソーラーや駐車場など、あらゆるニーズに対応した土地活用を提案。
-31-
4-4-2：請負施策（新ブランドの展開）
2015年5月より、新たな賃貸住宅ブランド「MIRANDA（ミランダ）」と「CLEINO（クレイノ）」を立ち上げ。業界トップクラスの遮音性、安心・
安全のセキュリティ、家具・家電付きなど、付加価値を備えた基本スペックはそのままに、異なる2つのブランドコンセプトを展開することで、
競争力強化と入居者イメージの一新を図る。
「MIRANDA（ミランダ）」
「CLEINO（クレイノ）」
 コンセプトは、「Decorative（装飾的）」
 コンセプトは、「Plain（シンプル）」
 新しい発想がつまった、独自の付加価値を備えた空間提案
型賃貸住宅ブランド
 住む人のアイディア次第で、それぞれの「スタイルを描ける」、
可変性の高いプレイン型賃貸住宅ブランド
-32-
4-4-3：請負施策（ノンサウンドシステム）
2013年4月より販売のアパートに標準仕様として、防音配水管と高遮音界壁に加えて一般的な木造建築より2ランク以上遮音性能を向
上した「ノンサウンドフロア」を「ノンサウンドシステム」として採用。また、2013年7月より、鉄骨賃貸住宅にも「ノンサウンドフロア」を標準
装備。
遮音性能向上「ノンサウンドシステム」
木造V仕様
ノンサウンドフロア
上階から下の階に伝わる衝撃音を低
減。従来より2ランク～3ランク遮音性
能が向上。
1/3に
低減
鉄骨標準
1/3に
低減
木造
高遮音界壁
隣戸間の壁構造を見直し、遮音性
能を高め、木造でTLD-45、鉄骨で
TLD-50の遮音等級を実現。
木造
木造 (オプション仕様-V)
TLD45
鉄骨造
TLD50
防音配水管
15dB
低減
排水騒音対策として防音配水管を採
用。排水騒音が通常のVU管に比べて
平均15dB低減、「図書館や深夜の郊
外」並みの静けさを実現。
フィルム
遮音材
吸音材
塩ビ管
断面
鉄骨造
鉄骨造
施行例
-33-
4-4-4：請負施策（高齢者施設・商業施設）
2012年3月期後半よりアパート以外の事業用建物（高齢者施設・店舗等の商業施設）の建築請負を開始。特に、当社が運営する高齢者
施設の受注を関東・中京圏で推進中。
高齢者施設・商業施設受注・売上
有料老人ホーム
（東京都国分寺市）
有料老人ホーム
（東京都世田谷区）
デイサービス
（埼玉県川越市）
有料老人ホーム
（東京都世田谷区）
学習塾
（埼玉県鶴ヶ島市）
外食チェーン店舗
（愛知県豊川市）
外食チェーン店舗
（東京都足立区）
コンビニ店舗
（大阪府大阪市）
-34-
4-4-5：請負施策（注文住宅）
子会社の株式会社もりぞうが展開する木曾ひのきを用いた注文住宅のほか、レオパレス21が展開するSE構法「○○」の家を販売。
2017年3月期3Q累計期間でのもりぞうの注文住宅は、アパートオーナー様から33棟受注（前年同期比+20棟）。
「○○」の家
株式会社もりぞうの木曾ひのきを用いた注文住宅
 SE構法により間仕切りの無い大空間や大型の採光窓等、
自由設計が可能
 変わる間取りにより家族構成の変化にも対応
-35-
4-4-6：請負施策（アフターサービス強化）
他社との差別化を図るべく、あらゆる資産運用をサポートする新サービス「ライフステージサポート」を展開。
アパート経営だけでなく、金融機関や税理士等との連携を通じて最適なポートフォリオを作成・提供。
「ライフステージサポート」
士業、金融機関等との連携
レオパレス21の本業であるアパート経営だけでなく、
生命保険、株式、預金等のあらゆる資産運用を
丸ごとサポート
契約・竣工後も定期訪問を通じてサービスや情報の
案内、ライフプランの提示等、オーナー様の要望を
ヒアリング
金融機関、司法書士、保険会社、弁護士、税理士等と
連携
各分野の専門家との橋渡し役を担い、オーナー様に
信頼できる情報を提供し、理想のポートフォリオ作成を
サポート
3つの柱
1. 資産形成
不動産、保険、株式、預金の運用等の
ポートフォリオ作成、相談窓口
2. 税務対策
税制について適切な見識をもつ専門家を紹介、
情報を提供
3. 生涯生活設計
旅行等のレジャー企画、各種優待サービス、
懇親会開催
-36-
第5章 2017年3月期3Q累計事業概要（関連事業・国際事業）
5-1：関連事業（シルバー事業）
シルバー事業を成長戦略事業と位置付け、施設数の増加を図っております。2016年4月-2017年2月に9施設開所し、2017年2月1日時
点で76施設。日本社会の高齢化に対応すべく今後数年で100施設まで拡充を計画。量の拡大とともに原価のコントロールにより採算を
確保する方針。
シルバー事業
（百万円）
16/3期3Q累計 17/3期3Q累計 17/3期3Q累計
実績
計画
実績
前期比
計画比
17/3期
通期計画
8,072
9,000
8,594
+522
△406
12,200
△29
△150
△189
△160
△39
△250
営業利益
△934
△1,250
△1,235
△301
+15
△1,750
デイサービス稼働率
66.5%
75.2%
69.5%
+3.0p
-5.7p
76.0%
ショートステイ稼働率
94.8%
89.2%
86.7%
-8.1p
-2.5p
90.1%
有料老人ホーム等稼働率
92.7%
93.7%
93.5%
+0.8p
-0.2p
93.8%
売上高
シルバー
売上総利益
*シルバー事業は関東圏・中京圏にて76ヶ所の介護施設「あずみ苑」を運営（2017年2月1日現在）
*有料老人ホーム等にはグループホームを含む
-38-
5-2：関連事業（国内ホテル事業）
賃貸事業での取引法人への利用促進から稼働率が向上。
※ホテルレオパレス旭川とホテルレオパレス岡山を売却（2016年8月）し、札幌・仙台・名古屋・福岡（博多）の4ホテルを運営。
国内ホテル事業
（百万円）
16/3期3Q累計 17/3期3Q累計 17/3期3Q累計
実績
計画
実績
国内ホテル
売上高
営業利益
減価償却費
稼働率
前期比
17/3期
通期計画
計画比
1,636
1,600
1,491
△144
△109
2,000
33
△7
△5
△39
+2
△40
218
190
184
△33
△9
250
81.2%
83.1%
84.9%
+3.7p
+1.8p
82.4%
ホテルレオパレス
博多
ホテルレオパレス
仙台
ホテルレオパレス
札幌
-39-
5-3：関連事業（リゾート事業）
グアム観光客数は前年並みながら、賃貸事業の取引企業等のステークホルダーからの利用促進により業績の安定化を図る。
レオパレスリゾートでは2014年8月末より演習等でのグアム来島軍人による利用が開始。
2016年4月にウェスティンリゾートグアムを売却。
リゾート（グアム）事業
2015/12期
3Q累計実績
2016/12期
3Q累計計画
2016/12期
3Q累計実績
売上高
$35,133
$36,300
$35,813
+$679
△$487
$48,100
営業利益
△2,109
△600
86
+2,195
+686
△1,500
5,838
5,800
6,178
+340
+378
7,700
59.2%
59.1%
56.1%
-3.1p
-3.0p
59.7%
（千ドル）
レオパレスグアム
減価償却費
Leopalace Resort 稼働率
レオパレスリゾート
*レオパレスグアムは単体PL（実績・計画にウエスティンリゾートグアム含まず）
*レオパレスグアムの3Q累計は1月-9月
前期比
計画比
2016/12期
通期計画
レオパレスリゾートカントリークラブ
-40-
5-4-1：関連事業（太陽光発電システム）
2011年3月より本格的に太陽光設置事業を展開。2016年12月末現在で12,976棟（設置可能棟数の約59%）への設置が完了。
太陽光発電事業への取り組み
エリア別
（棟数）
東北その他
675
中国 454
956
（累計棟数）
15,000
10,000
首都圏
4,365
九州・沖縄
1,168
5,000
北関東
1,203
0
15/3期 2Q
1Q
3Q
4Q 16/3期 2Q
1Q
屋根借り（レオパレス21グループ）
取組み
3Q
4Q 17/3期 2Q
1Q
屋根借り（SPC型等）
3Q
近畿
1,651
オーナー様投資
16/3期時点
開始時期
中部
2,504
17/3期3Q時点
1.
オーナー様投資による太陽光パネル設置
2011年3月
7,215棟
（90.5MW）
7,225棟
（90.5MW）
2.
屋根借り太陽光発電事業
2012年9月
5,749棟
（91.6MW）
5,751棟
（91.7MW）
a. SPC型等提携事業
2013年2月
1,256棟
（24.5MW）
1,256棟
（24.5MW）
b. レオパレス21グループによる発電事業*
2013年12月
4,493棟
（67.1MW）
4,495棟
（67.2MW）
2013年9月
千葉県富里市
（1.7MW）
千葉県富里市
（1.7MW）
合計：
12,964棟
（182.1MW）
12,976棟
（182.3MW）
3.
遊休地を活用したメガソーラー
*2.b.「レオパレス21グループによる発電事業」の施工収益は連結消去（詳細はp.42を参照）
-41-
5-4-2：関連事業（屋根借り太陽光発電事業）
「屋根借り太陽光発電事業」の設置は完了、今後は安定した売電による収益を確保。
レオパレス21グループによる屋根借り太陽光発電事業
16/3期
実績
17/3期3Q累計
実績
17/3期
通期計画
設置棟数（各期末時点）
4,493棟
4,495棟
4,495棟
発電容量（各期末時点）
67.1 MW
67.2 MW
67.2 MW
4,492棟
4,495棟
4,495棟
28.3億円
23.7億円
28.8億円
約74,200 MWh
約61,160 MWh
約75,000 MWh
発電開始棟数（各期末時点）
売電による売上高
発電量
* 福島実証モデル事業（67棟 1.2MW）を含む
* 売電による売上高は「その他事業」に計上
* 発電量は各期間分
-42-
5-5：関連事業（不動産開発事業）
マンションおよびアパートの自社開発事業等を展開するライフリビング株式会社が2016年7月に傘下に加わる。
4階建てRCデザイナーズマンション「ブランシェシリーズ」
ライフリビング会社概要
会
社
名
ライフリビング株式会社
（旧SBIライフリビング株式会社）
所
在
地
東京都渋谷区道玄坂1-14-6
ヒューマックス渋谷ビル2F
代表取締役社長
坂口康英
設
立
2015年8月
（分社化前の実質設立は1990年2月）
容
投資用収益物件に関する
企画・設計業務、開発・販売
所
東京本社、名古屋支店、福岡支店
数
46名（2016年2月）
1億円
事
業
事
従
内
業
業
員
 デザイン性と機能性を重視した50坪前後の狭小地や変形地
にも効率的に建築できるコンパクトな賃貸マンション
資
本
金
 10mで4階建てが可能となる「TEN-FOUR CUBE工法」
（特許取得済み）を採用
U
R
L
http://www.lifeliving.co.jp/
-43-
5-6-1：国際事業（賃貸事業の海外展開）
日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、東南アジアで日本人や
日系企業向けの現地不動産仲介・紹介業を開始。また、韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入。
今期は不動産投資案件の情報収集拠点としてシンガポールに現地法人を設立。
賃貸事業の海外展開（16拠点）
■レオパレス21の海外支店・現地法人
従来
外国人に
日本国内物件を紹介
北京
大連
ソウル
プサン
上海
今後の展開
日本人・日系企業に
現地不動産を仲介・紹介
ヤンゴン
広州
台北
現地不動産を
紹介・仲介する拠点
ハノイ
バンコク
プノンペン
シラチャー
ホーチミン
シンガポール
ジャカルタ
日本国内物件を
紹介・契約する拠点
マニラ
両事業を展開する拠点
投資案件の情報収集・調査
中国
北京、上海、大連、広州
韓国
プサン、ソウル
台湾
台北
タイ
バンコク、シラチャー
ベトナム
ホーチミン、ハノイ
カンボジア
プノンペン
ミャンマー
ヤンゴン
フィリピン
マニラ
インドネシア
ジャカルタ
シンガポール
シンガポール
韓国合弁会社「ウリレオPMC」
 韓国大手住宅管理会社ウリ管理
（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立
 韓国ではまだ例の無い、企業による体系化
された賃貸管理サービスを提供
 2016年12月末現在で1,106戸の管理を受託
-44-
5-6-2：国際事業（サービスアパートメント・オフィス）
日本国内物件紹介および現地不動産仲介・紹介の他、タイ・ベトナム・カンボジアにてサービスアパートメント事業に参入。
サービスオフィス・オフィス拠点一覧
種別
サービスオフィス
サービスアパートメント
場所
運営開始時期
部屋数
フィリピン（マカティ市）
2015年11月
44部屋
ミャンマー（ヤンゴン市）
2016年4月
17部屋
タイ（シラチャー郡）
2015年10月
地上8階、72部屋
ベトナム（ハノイ市）
2016年8月
地上10階、56戸
カンボジア（プノンペン特別市）
2017年（竣工予定）
地下1階、地上14階、53戸
フィリピン
（サービスオフィス）
ミーティングスペース
タイ
（サービスアパートメント）
居室
カンボジア
（サービスアパートメント）
躯体工事完了
（2016年12月末現在）
ハノイ
（サービスアパートメント）
リビングルーム
ハノイ
サービス
オフィス
ヤンゴン
シラチャー
プノンペン
マニラ
（マカティ）
サービス
アパートメント
-45-
5-6-3：国際事業（その他）
サービスアパートメントの運営に加え、海外への赴任をトータルでサポートするワールドビジネスサポート(WBS)を新たに開始。ベトナム
ではサービスアパートメントを展開するほか、日本国内の職人不足に対応すべく、日本政府が推進している外国人技能実習制度に協力
し、協力工務店による技能実習生の受け入れをサポート。
ワールドビジネスサポート(WBS)
 海外物件のご紹介
• 海外物件仲介・紹介
• サービスアパートメント、
サービスオフィスの
運営管理
外国人技能実習生の受け入れ
 外国人技能実習制度に協力し、協力工務店によるベトナム
技能実習生の受け入れをサポート
 ベトナムでの実技研修および日本語・専門用語研修の後、
日本での語学研修を経て協力工務店および当社に配属
 2016年12月末現在で66名雇用
 ビジネストラベルマネジメント
• 航空券手配
• ビザ取得
• ホテル手配
実技研修
• レンタカー手配、他
 その他のサポート
• 空き家の管理、転貸、売却
工務店での作業
• 中古車買取、取次ぎ
• 赴任前健診、予防接種
• 海外への引越し、取次ぎ
語学研修
-46-
補足1. 会社資料
補足1-1：会社概要
会社データ
株式会社レオパレス21
設立
1973年8月17日
資本金
752億8,236万円
代表者
代表取締役社長深山英世
事業内容
アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び
販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、
ブロードバンド通信事業、介護事業他
連結
7,705名
単体
6,599名
発行済株式総数
267,443,915株
株主数
46,870名（2016年9月末現在）
自己名義株式
1.71%
個人・その他
15.30%
外国法人等
55.27%
その他事業
事業法人・その他の法人
2.44%
ホテル・
リゾート
事業
金融機関
23.60%
（2016年12月末現在）
建築請負
事業
500,000,000株
金融商品取引業者
1.68%
（2016年12月末現在）
レオパレス・リーシング
プラザ賃貸管理保証
ウリレオPMC
社宅代行
家賃保証
韓国賃貸管理
ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ
（上海）有限公司
Leopalace21
(Thailand) CO., LTD.
LEOPALACE21
VIETNAM CO., LTD.
入居者斡旋
タイ不動産仲介・紹介
ベトナム不動産仲介・紹介
Leopalace21
(Cambodia) Co., Ltd.
LEOPALACE21
PHILIPPINES INC.
PT. Leopalace
Duasatu Realty
カンボジア不動産仲介・紹介フィリピン不動産仲介・紹介
発行可能株式総数
株主構成
賃貸事業
会社名
従業員数
主なグループ会社
（2016年12月末現在）
インドネシア不動産事業
Leopalace21
Singapore Pte. Ltd.
もりぞう
戸建注文住宅
投資コンサルティング事業
Leopalace Guam Co.
ウイングメイト
リゾート事業
ﾋﾞｼﾞﾈｽﾄﾗﾍﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
あすか少額短期保険
アズ・ライフケア
レオパレス・スマイル
入居者家財保険
シルバー事業
特例子会社
レオパレス・パワー
レオパレス・エナジー
ライフリビング
発電事業
新電力会社（PPS）
不動産開発
-48-
補足1-2-1：業績（四半期別）
四半期別
（百万円）
1Q
4月-6月
16/3期
実績
2Q
7月-9月
17/3期
実績
16/3期
実績
3Q
10月-12月
17/3期
実績
16/3期
実績
4Q
1月-3月
17/3期
実績
16/3期
実績
17/3期
計画
売上高
124,728
125,998
127,878
129,192
124,256
125,443
134,650
145,900
賃貸
102,213
104,413
101,674
103,002
101,421
102,888
105,332
107,500
建築請負
15,423
14,339
19,920
19,939
16,149
15,711
22,665
32,500
シルバー
2,677
2,770
2,693
2,879
2,701
2,945
2,726
3,200
ホテル･リゾート
3,159
3,070
2,379
1,229
2,979
1,464
2,909
1,700
その他
1,254
1,404
1,209
2,142
1,004
2,433
1,016
1,000
営業利益
4,425
5,646
6,266
5,690
5,238
4,464
5,155
7,400
賃貸
5,746
6,288
6,752
5,461
5,973
5,326
4,376
5,400
建築請負
△461
△101
856
1,614
461
479
2,483
4,000
シルバー
△277
△474
△298
△368
△358
△392
△419
△500
97
378
△398
△494
△87
△257
△308
△400
286
419
224
384
19
202
△193
△100
ホテル･リゾート
その他
-49-
補足1-2-2：業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト）
単体及び主要子会社
16/3期 3Q累計
実績
（百万円）
売上高
レオパレス21
レオパレス・リーシング
プラザ賃貸管理保証
レオパレスグアム
ウイングメイト
あすか少額短期保険
レオパレス･パワー
その他及び消去
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
17/3期 3Q累計
計画
17/3期3Q累計
実績
前期比
計画比
365,073
368,700
366,604
+1,531
△2,096
15,121
14,000
14,867
△253
+867
1,345
900
1,065
△279
+165
51
0
175
+124
+175
3,135
2,900
2,938
△197
+38
300
0
253
△46
+253
7,971
5,200
5,275
△2,696
+75
316
160
229
△87
+69
2,363
2,200
1,810
△553
△390
5
0
△ 33
△38
△33
1,189
1,100
1,335
+146
+235
275
100
448
+172
+348
2,128
2,200
2,265
+137
+65
143
200
338
+194
+138
△ 6,344
△ 1,300
△ 661
+5,683
+639
△ 283
200
△ 476
△192
△676
-50-
補足1-3-1：指標（属性別契約戸数）
属性別契約戸数
15/3期
16/3期
17/3期
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
管理戸数（戸）
550,514
551,545
552,966
554,948
557,017
558,457
560,076
561,961
564,378
565,228
567,008
A. 契約済戸数（戸）
473,197
476,163
473,862
495,487
487,900
489,771
486,626
508,720
500,045
499,143
493,144
87.7％
87.4％
87.1％
89.6％
(通期
88.0%)
88.7%
88.0%
87.3%
86.0%
85.9%
86.0%
88.4%
(通期
86.6%)
243,588
244,967
242,293
262,577
259,923
260,978
257,751
277,261
273,908
273,516
270,022
（B／A）
51.5%
51.4%
51.1%
53.0%
53.3%
53.3%
53.0%
54.5%
54.8%
54.8%
54.8%
C. 内個人契約戸数（戸）
176,885
178,186
178,228
182,142
179,748
180,335
179,883
183,008
179,785
179,393
177,076
（C／A）
37.4%
37.4%
37.6%
36.8%
36.8%
36.8%
37.0%
36.0%
36.0%
35.9%
35.9%
D. 内学生契約戸数（戸）
52,724
53,010
53,341
50,768
48,229
48,458
48,992
48,451
46,352
46,234
46,046
11.1%
11.1%
11.3%
10.2%
9.9%
9.9%
10.1%
9.5%
9.3%
9.3%
9.3%
期中平均入居率
B. 内法人契約戸数（戸）
法人シェア
個人シェア
学生シェア
（D／A）
*入居率は各期（通期、四半期）の平均値
*管理戸数、契約済戸数、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値
-51-
補足1-3-2：指標（外国人契約状況）
外国籍契約数は契約済戸数全体の2.9％（個人･学生契約の6.4％）、また属性は学生58%、社会人42%。
2位に浮上したベトナムが躍進中。
国籍別外国人契約戸数（個人契約のみ）
15/3期
16/3期
17/3期
（戸）
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
中国
5,906
6,297
6,652
7,033
6,320
6,336
6,446
6,627
6,056
6,027
5,879
韓国
1,272
1,293
1,325
1,336
1,322
1,349
1,438
1,447
1,412
1,415
1,424
台湾
613
618
659
747
706
760
826
949
913
920
918
2,018
2,326
2,571
2,859
2,750
2,876
2,987
3,116
3,067
3,194
3,140
1,231
1,496
1,717
1,995
1,886
1,947
2,063
2,142
2,097
2,186
2,136
1,993
2,133
2,213
2,391
2,388
2,506
2,633
2,874
2,820
2,885
2,951
434
444
450
499
496
499
528
567
547
560
562
11,802
12,667
13,420
14,366
13,486
13,827
14,330
15,013
14,268
14,441
14,312
東南アジア
内ベトナム
その他
内北米
外国人合計
*数値は各期間の最終月末時点
-52-
補足1-3-3：指標（エリア別管理戸数と入居率）
エリア別管理戸数（千戸）と入居率
16/3期
1Q
（千戸、%）
管理
戸数
17/3期
2Q
入居率
管理
戸数
3Q
入居率
管理
戸数
4Q
入居率
管理
戸数
1Q
入居率
管理
戸数
2Q
入居率
管理
戸数
3Q
入居率
管理
戸数
入居率
北海道
14
83%
14
85%
14
80%
14
82%
14
86%
14
86%
14
82%
東北
35
94%
35
94%
35
93%
35
94%
35
93%
35
94%
35
92%
北関東
40
83%
40
83%
40
82%
40
85%
40
83%
40
83%
41
82%
首都圏
159
89%
160
88%
161
88%
162
93%
163
89%
164
88%
165
87%
北陸・甲信越
41
85%
41
87%
41
86%
41
88%
41
86%
41
86%
41
85%
中部
87
85%
87
87%
88
86%
88
89%
88
88%
88
88%
88
87%
近畿
79
87%
79
87%
79
86%
80
91%
80
88%
80
88%
80
86%
中国
38
90%
38
91%
38
89%
38
93%
39
91%
39
92%
39
90%
四国
15
83%
15
84%
15
83%
14
87%
15
87%
15
86%
15
85%
九州・沖縄
49
90%
49
89%
49
88%
50
91%
50
91%
50
91%
50
90%
557
88%
558
88%
560
87%
562
91%
564
89%
565
88%
567
87%
合計
-53-
補足1-3-4：指標（築年別入居率）
築年別入居率（2016年12月末現在）
100%
91.0%
92.5%
89.2%
85.6%
84.1%
81.7%
81.3%
87.0%
築3年未満
築5年未満
築5-10年
築10-15年
築15-20年
築20-25年
築25年以上
全体
50%
0%
エリア別入居率（2016年12月末現在）
100%
90%
80%
90.2%
91.6%
87.5%
88.8%
91.7%
86.1%
92.2%
93.4%
88.8%
96.0%
90.3%
92.3%
90.2%
92.1%
96.6%
87.1%
86.1%
91.3%
93.8%
87.5%
90.1%
85.9%
93.2%
88.0%
90.0%
91.9%
88.9%
90.7%
92.4%
87.8%
70%
東京都
埼玉県
神奈川県
千葉県
首都圏
築3年未満
愛知県
築5年未満
大阪府
京都府
兵庫県
三大都市圏
全体
-54-
補足1-3-5：指標（契約形態）
長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。
2種類の契約形態
契約形態別入居戸数
（千戸）
550
500
450
442
462
478
464
463
370
384
480
495
509
487
493
434
444
400
350
300
250
365
336
357
107
104
114
(24%)
(23%)
(24%)
457
412
438
68
58
52
52
(12%)
(10%)
(11%)
200
150
100
50
0
94
(20%)
79
(17%)
(14%)
49
(10%)
09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 15/12期 16/12期
賃貸契約
マンスリー
前年同期
-55-
補足1-3-6：指標（賃貸店舗）
賃貸店舗、パートナーズ契約件数
15/3期
1Q
2Q
16/3期
3Q
4Q
1Q
2Q
17/3期
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
パートナーズ店舗
152
149
143
141
135
132
130
130
127
120
117
国内直営店舗
179
179
180
180
180
181
182
182
182
182
182
331
328
323
321
315
313
312
312
309
302
299
6,736
7,079
6,748
9,065
6,317
6,724
6,903
9,068
5,791
5,939
5,819
国内賃貸店舗計
パートナーズ契約件数
*店舗数は各期間の最終月末時点。パートナーズ契約件数は各四半期分
エリア別賃貸店舗（2016年12月末現在）
北海道
東北
首都圏
北関東
北陸・
甲信越
中部
中国
近畿
九州・
沖縄
四国
パートナーズ店舗
2
7
5
32
9
15
14
11
5
17
国内直営店舗
9
15
14
49
13
24
25
11
5
17
11
22
19
81
22
39
39
22
10
34
国内賃貸店舗計
-56-
補足1-3-7：指標（「あずみ苑」拠点一覧）
2014年11月に子会社アズ･ライフケア運営による施設第1号「あずみ苑木更津」が開所。
2017年3月期に10施設開所予定。
介護施設「あずみ苑」 76拠点一覧
（2017年2月1日現在）
（拠点数）
東
京
都
神
奈
川
県
千
葉
県
埼
玉
県
栃
木
県
介護付有料老人ホー
ムを含む拠点
1
1
1
2
2
住宅型有料老人ホー
ムを含む拠点
1
5
2
3
2
1
デイサービス及び
ショートステイ
4
2
13
18
2
6
2
1
1
4
20
グループホーム
合計
6
茨
城
県
群
馬
県
岐
阜
県
愛
知
県
合
計
7
14
2
4
53
2
22
7
8
3
2
4
76
凡例
★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
◆ 介護付有料老人ホーム、ショートステイ
■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス
● 介護付有料老人ホーム
★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
◆ 住宅型有料老人ホーム、ショートステイ
● 住宅型有料老人ホーム
○ グループホーム
▲ デイサービス、ショートステイ
*あずみ西船橋：2017年2月オープン
● デイサービス
◆ ショートステイ
-57-
補足1-4-1：財務（バランスシート）
2016年3月期末比で資産の部が△123億円、負債の部が△127億円（有利子負債△37億円）、純資産が+3億円。
バランスシート
（百万円）
16/3期末
17/3期3Q
88,043
86,167
売掛金
6,779
5,532
完成工事未収入金
1,992
2,631
前払費用
2,847
3,279
繰延税金資産（短期）
6,377
6,390
114,904
114,577
建物及び構築物
57,979
機械装置及び運搬具
土地
現金及び預金
（百万円）
17/3期3Q
5,245
工事未払金
12,193
10,204
前受金
40,766
35,792
97,449
89,131
34,107
31,122
空室損失引当金
3,802
2,710
40,106
長期預り敷金保証金
7,516
7,220
16,105
14,627
長期前受金
18,950
16,010
84,241
80,255
固定負債
85,294
80,862
リース資産
9,417
12,668
負債合計
182,743
169,993
無形固定資産
9,334
11,569
資本金
75,282
75,282
長期前払費用
3,686
3,745
資本剰余金
45,235
45,235
16,734
17,621
利益剰余金
24,779
32,376
固定資産
212,033
200,088
純資産合計
144,865
145,252
資産合計
327,609
315,246
44.2%
46.0%
資産
純資産
繰延税金資産（長期）
負債
6,003
流動資産
有利子負債（短期）*
16/3期末
流動負債
有利子負債（長期）*
自己資本比率
*有利子負債にリース債務含まず
-58-
補足1-4-2：財務（現預金と有利子負債残高の推移）
NDEレシオ
（億円）
1,000
（倍）
0.40
880
800
861
798
752
747
0.20
600
400
200
0.00
356
314
△0.42
418
401
△0.32
△0.33
△0.27
363
-0.20
△0.34
0
-0.40
-0.60
14/3期
15/3期
有利子負債
（リース債務除く）
現預金
16/3期
NDEレシオ
16/3期3Q
17/3期3Q
前年同期
*NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本
-59-
補足1-4-3：財務（キャッシュフロー）
キャッシュフロー
（億円）
・税金等調整前当期純利益
+155億円
・減価償却費
+69億円
・前受金の減少
△80億円
・法人税等の支払
△36億円
・配当金の支払
△53億円
・社債償還
△27億円
・長期借入金返済
△11億円
300
1,000
221
200
100
（億円）
74
83
・ホテル等の売却収入
+160億円
・定期預金へ預入
△120億円
868
・ライフリビング株式取得 △54億円
・有形固定資産取得
△32億円
36
800
13
790
744
0
△ 65
-100
-200
営業活動による
キャッシュフロー
△ 110
△ 86
投資活動による
キャッシュフロー
16/3期 3Q
△ 113
財務活動による
キャッシュフロー
16/3期通期
600
現金及び現金同等物
期末残高
17/3期 3Q
-60-
補足1-4-4：財務（株主構成）
外国法人等（55.3%）、信託銀行（21.5%）と機関投資家が76.8%。
株主構成
100%
50%
0%
08/3期
09/3期
10/3期
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
16/3期
16/9期
個人・その他
23.9%
30.4%
32.4%
60.7%
35.2%
27.5%
20.7%
16.7%
16.6%
15.3%
外国法人等
48.3%
39.4%
32.4%
11.3%
35.2%
42.8%
49.1%
50.7%
54.6%
55.3%
信託銀行
17.7%
16.0%
21.7%
4.9%
8.3%
12.8%
17.6%
23.2%
21.0%
21.5%
信託銀行以外の金融機関
3.8%
2.9%
5.1%
3.8%
3.4%
3.6%
1.7%
1.9%
2.1%
2.1%
事業法人・その他の法人
5.2%
5.2%
3.8%
14.1%
12.7%
7.8%
6.9%
2.5%
2.4%
2.4%
金融商品取引業者
1.1%
1.1%
1.8%
2.6%
2.7%
3.5%
2.4%
3.4%
1.7%
1.7%
自己名義株式
0.1%
5.1%
2.9%
2.6%
2.6%
2.1%
1.7%
1.7%
1.7%
1.7%
*株式数ベース
-61-
補足2. 中期経営計画「EXPANDING VALUE」
（2014年5月発表）
補足2-1：事業戦略・財務戦略
基本方針：「コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」
事業戦略
賃貸
入居者向けサービス拡充による入居率向上
2017年3月期通期平均入居率目標89.0%
建築請負
「理想の土地活用」に基づく建築バリエーション拡大
2017年3月期売上目標1,000億円
シルバー
建築請負事業との連携による新規施設の開設
2014年3月末 61施設 ⇒ 2017年3月末 90施設
ホテル･リゾート
ステークホルダーに対するホスピタリティ提供
太陽光発電事業
（その他）
海外事業
（賃貸他）
公募増資資金を活用した屋根借り太陽光発電事業を開始
2015年3月期 2,900棟への設置・発電開始達成
アジアでの不動産仲介・紹介事業を開始
サービスアパートメントの開発・運営も検討
2014年3月末 10拠点 ⇒ 2017年3月末 20拠点
財務戦略
キャッシュフロー重視の経営
財務体質の健全性強化（自己資本比率の向上）
2017年3月期末自己資本比率48.0%
成長領域への再投資を積極的に実施
復配
利益積み上げによる利益剰余金（単体）の黒字転換
早期の復配実施
達成
-63-
補足2-2：定量目標
中期経営計画「EXPANDING VALUE」定量目標
（億円）
13/3期実績
14/3期実績
15/3期実績
16/3期実績
17/3期計画
4,542
4,708
4,832
5,115
5,280
営業利益
74
134
148
210
225
経常利益
111
113
134
199
215
純利益
133
150
151
196
185
自己資本比率
21.5%
35.7%
40.4%
44.2%
48.0%
ROE
30.5%
18.9%
13.2%
14.6%
12.0%
74.9
66.3
57.7
74.7
70.4
5.1%
5.5%
5.1%
6.2%
5.6%
82.9%
84.6%
86.6%
88.0%
89.0%
売上高
EPS （円）
ROA
平均入居率
*2017年3月期は当初計画値を更新
-64-
補足2-3：配当政策
2016年3月期末に1株当たり10.00円、7期ぶりに配当を再開。
2017年3月期は配当性向31.3%を計画。
配当予想
15/3期実績
16/3期実績
17/3期予想
（2015年3月31日）
（2016年3月31日）
（2017年3月31日）
中間配当
0.00円
0.00円
10.00円
期末配当
0.00円
10.00円
12.00円
年間配当（合計）
0.00円
10.00円
22.00円
0百万円
2,628百万円
5,783百万円
0%
13.4%
31.3%
配当金総額
配当性向
株主還元の基本方針
 配当性向30%を中長期目標とし、業績に連動した利益還元を行い、かつ安定的な配当の維持に努める
 不動産投資・海外事業展開・M&A・システム投資・研究開発等の成長投資を通じて、1株当たり利益（EPS）を増大
させることをもって株主価値向上を図る
-65-
補足3. 市場動向
補足3-1：新設住宅着工戸数
リーマンショック後、新設住宅着工戸数は順調に増加。2016年4月~12月は前年同期比+6.6%とプラスを記録。
消費増税による反動減が和らぎ、節税対策でアパートなどの貸家が増加。
年度別新設住宅着工戸数
（千戸）
1,800
※消費税 3%⇒5% （1997年4月1日）
※
1996年度：前年度比 +9.8%
1997年度：前年度比 -17.7%
1,630
1,600
1,510
1,561
1,485
前年比
※消費税 5%⇒8% （2014年4月1日）
2013年度：前年度比 +10.6%
2014年度：前年度比 -10.8%
※
1,400
1,341
1,180
1,200
1,226 1,213
1,173 1,146 1,174 1,193
給与
住宅
+1.0%
持家
+3.6%
分譲
+7.9%
一戸建て
1,285
1,249
※
1,036 1,039
987
1,000
775
800
分譲
-4.4%
マンション
819 841
893
※
880
921
貸家
704
+11.8%
751
600
400
200
0
93
94
95
96
97
貸家
98
99
00
01
分譲マンション
02
03
04
05
06
分譲一戸建
07
08
09
持家
10
11
12
13
給与住宅
14
15
15
16
4月- 4月12月 12月
前年同期
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
-67-
補足3-2：新設住宅着工戸数（貸家）
2016年4月~12月の貸家の新設着工戸数は前年同期比+11.8%。特に30㎡以下が+19.0%と好調。
年度別新設住宅着工戸数貸家
（千戸）
700
652
616
574 564
600
518
516
500
444
426 418 442
前年比
538
貸家全体 +11.8%
455 459 467
431 445
30㎡以下 +19.0%
400
311
300
292 290
321
370 358 384
296
331
200
100
0
149 117 126 128
114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 117
60 39 31 31 36 48 61 49 59
93
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
30㎡以下
05
06
07
08
30㎡以上
09
10
11
12
13
14
15
15
16
4月- 4月12月 12月
前年同期
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
-68-
補足3-3：世帯数
総世帯数は減少の見通しだが、単身世帯数は今後も増える予想。
当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳～64歳）の世帯数は1,100万世帯と今後20年近く横ばいの見通し。
家族類型別一般世帯数の将来推計
年齢別単身世帯数の将来推計
（千世帯）
60,000
50,000
（千世帯）
20,000
49,063
6,212
53,331 53,053 52,439
51,842
51,231
5,779
4,535
5,161
4,594
4,127
4,747
5,338
5,558
3,743
5,648
16,784
49,555
3,421
5,645
15,000
14,458
4,980
4,112
40,000
14,646
6,679
7,007
7,298
6,737
7,175
7,440
7,464
2,810
2,531
2,441
2,311
2,147
1,885
1,760
1,645
1,515
7,622
10,000
10,269
20,000
6,970
3,865
14,288 13,814 13,132 12,340
11,532
14,474
30,000
18,418 18,270 18,648 18,718 18,456
10,718 11,037 10,973 10,782 10,500
5,444
6,745
9,637
7,172
5,000
10,000
14,457
2,971
16,785 18,417 18,270 18,648 18,718 18,457
(29.5%) (32.4%) (33.3%) (34.4%) (35.6%) (36.5%) (37.2%)
0
その他
2005
2010
2015
ひとり親と子
2020 2025 2030 2035
（予）（予）（予）（予）
夫婦と子
夫婦のみ
単独世帯
0
2,999
2,178
2,060
1,901
2005
2010
2015
25歳未満
2020 2025 2030 2035
（予）（予）（予）（予）
25歳～34歳
*平成25年（2013年）国立社会保障･人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」および総務省「住民基本台帳人口移動報告」より
35歳～64歳
65歳以上
-69-
補足3-4：賃貸住宅の空き家数と空き家率
日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、当社は高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別
化商品の投入、および入居者ニーズを捉えた物件価値向上施策を展開。
日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移
（千戸）
5,000
4,476
4,500
3,978
4,000
3,520
3,500
18.8%
14.3%
3,000
2,500
2,000
4,601
12.4%
14.3%
2,619
25%
20%
20.1%
20.0%
17.4%
15%
2,336
1,834
10%
1,500
1,000
5%
500
0
1983
1988
1993
1998
賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸）
2003
2008
2013
0%
空き家率（右軸）
*平成25年度（2013年度）総務省「住宅・土地統計調査」より
-70-
補足3-5：転入転出
三大都市圏では人口の転入超過が続いており、当社は賃貸需要が高い当エリアを中心にアパートを供給。
三大都市圏転入超過数
（人）
2014年
当社支店展開エリア転入超過数
（△は転出超過）
2015年
2016年
（人）
2014年
（△は転出超過）
2015年
2016年
東京都
76,027
84,231
74,324
仙台市
2,050
1,140
615
埼玉県
18,375
18,077
21,702
名古屋市
4,442
6,252
5,934
神奈川県
14,887
17,276
16,093
京都市
721
917
△121
千葉県
6,759
8,039
13,163
大阪市
6,525
11,076
8,846
首都圏
116,048
127,623
125,282
神戸市
△1,129
△396
△550
愛知県
7,978
10,518
8,968
岡山市
345
△162
△667
大阪府
△1,666
906
404
広島市
△528
289
119
京都府
△1,529
△638
△1,028
福岡市
6,564
7,680
7,287
兵庫県
△7,407
△7,366
△6,305
*首都圏除く
三大都市圏
113,424
131,043
127,321
*総務省「住民基本台帳人口移動報告」より
-71-
補足3-6：外国人留学生
外国人留学生の在籍人数は年々増加傾向。うち、民間宿舎・アパートを利用している留学生は75%と、今後も賃貸需要が見込める。
外国人留学生数の推移
留学生宿舎の状況（2015年5月現在）
（人）
250,000
208,379
200,000
公的宿舎
52,012
25%
184,155
163,697
161,848
161,145
民間宿舎・アパート
156,367
75%
150,000
100,000
 外国人留学生のうち、75%が
民間宿舎・アパートを利用
（前年度比 5,306人増）
50,000
0
2011
2012
2013
2014
2015
 公的宿舎は公益法人･学校等が
設置する留学生宿舎・一般学生寮等
*独立行政法人日本学生支援機構(JASSO)「平成27年度外国人留学生在籍状況調査結果」より
-72-
補足3-7：日本の高齢者人口
日本の高齢者人口、および要介護要支援者認定者の割合は増加見込み。
日本の高齢者人口
（％）
（万人）
（万人）
25
13,000
6,000
20
15
10
5
0
20%
12,500
12,000
16%
18%
17%
5,000
18%
4,000
11,500
3,000
11,000
2,000
10,500
1,000
10,000
0
2010
2012
総人口（左軸）
2014
65歳～75歳（右軸）
2010
2016
75歳以上（右軸）
2016
2025（予）
要介護要支援認定者（左軸）
2016年比
2025
12,805 万人
12,700 万人
12,065 万人
△635万人
2,948 万人
3,461 万人
3,657 万人
+196 万人
人口比 (%)
23%
27%
30%
+3p
うち75歳以上
1,419 万人
1,697 万人
2,179 万人
+482 万人
487 万人
621 万人
715 万人
+94万人
16%
18%
20%
+2p
総人口
65歳以上
要介護要支援認定者
65歳以上比 (%)
*厚生労働省「介護保険事業状況報告」、総務省「高齢者の人口」より
-73-

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