波乱含みの年明け後の経済要因と賃貸住宅経営の市場環境 27 11 低金利を背景に賃貸住宅の建設 が進み、バブル的様相を見せてい ると警鐘が鳴らされています 冷え込むことなく加熱する 賃貸住宅の投資環境 さらに都市・地域の賃貸需要 に応える新築のニーズのほかに も、 手 堅 い 投 資 イ ン カ ム の 収 益 を狙うＪ ＲＥＩＴ市場などの 投 資 運 用 が 背 景 に 見 ら れ ま す。 ２０２０年東京オリンピック開 催、 急 増 す る イ ン バ ウ ン ド 需 要、 東京オリンピック以後の景気対 策 と し て の 万 博 開 催 の 誘 致 と、 不動産投資はしばらく冷え込む ことなく加熱することが予測さ れ ま す の で、 賃 貸 住 宅 の 投 資 環 境 は さ ら に 強 ま る と 見 ら れ ま す。 日 本 銀 行 は １ 月 日、 黒 田 総 裁 の 支 店 長 会 議 の 挨 拶 と し て、 わ が 国 の 景 気 は、 緩 や か な 回 復 基 調 を 続 け て い る。 先 行 き に つ い て は、 緩 や か な 拡 大 に 転 じ て い く と 考 え ら れ る。 ２ ％ の 「物 価 安 定 の 目 標」 の 実 現 を 目 指 し、 これを安定的に持続するために 必 要 な 時 点 ま で 、「 長 短 金 利 操 作 付 き 量 的 ・ 質 的 金 融 緩 和」 を 継 続 す る、 と 発 表 し ま し た。 量 的 金融緩和が今後も続くのですか ら、 賃 貸 住 宅 の 増 設 も 継 続 さ れ る の は 間 違 い な い と こ ろ で す。 投 資 意 欲 が 挙 げ ら れ ま す が、 今 後さらに平成 年 月に予定さ れている消費税率引上げ前の駆 け込み需要が加わることが予測 さ れ ま す。 31 今後も続く量的金融緩和が賃貸住宅増設を後押し 年が明けて日も置かないうちに政治・経済の波乱要因が伝えら れています。新時代を迎える対米関係の影響がどのような広がり 28 12 10 16 を見せるか注目されるところです。そこで、賃貸住宅経営を取り 11 11 28 13 38 − 巻く市場環境の主だった動きをまとめてみました。 に 目 を 通 し ま し た。 年明け早々シンクタンクのニ ッ セ イ 基 礎 研 究 所 か ら 「貸 家 着 レポート自体は平成 年１月 工にバブルの懸念〜住宅投資関 に 始 ま っ た 「相 続 税 改 正 に 伴 う 数 で 説 明 で き な い 好 調 さ」 と 題 節 税 需 要 の 喚 起」 で、 貸 家 の 増 す る レ ポ ー ト が 公 表 さ れ ま し た 。 加 が 進 み 、「 先 行 き は 供 給 過 剰 の 賃 貸 住 宅 の 新 築 が こ こ １ 年、 全 懸 念 が 浮 上」 す る こ と か ら、 調 国的に際だった傾向を見せてい 整 を 余 儀 な く さ れ る、 と ま と め る の で す が、 バ ブ ル と い っ た 表 ら れ て い ま す。 市 場 の 動 向 に つ 現はあまり目にすることがなか い て は、 相 続 税 の 課 税 の 影 響 を っ た の で、 や や 驚 い て レ ポ ー ト 中心に取り上げられているので す が、 賃 貸 住 宅 の 新 築 の 増 加 を 指してバブルと捉えているとこ ろ に、 改 め て 新 築 の 勢 い を 感 じ る も の で す。 ま た、 １ 月 に 入 っ て 公 表 さ れ た帝国データバンクの平成 年 月の景気動向調査結果におい て も 、「 貸 家 を 中 心 に 住 宅 着 工 戸 数 の 増 加 な ど も 好 材 料」 と、 月の景気ＤＩが４ヵ月連続で改 善した理由の一つ と し て 見 て い ま す。 事 実、 平 成 年 月の貸家の新築 は 約 ３ 万 ９ 千 戸、 前年同月比で ヵ 月 連 続 の 増 加。 昨 年１〜 月の着工 戸数では前年比 ・３％増の約 万４千戸と２ケタ の伸びとなってい ま す。 貸家の新築が続 く背景はよく知ら れ て い る 通 り、 相 続 税 増 税 の 対 策、 超 低 金 利、 賃 貸 経 営に対する根強い 12 相続税増税の対策だけではなく、大きく値崩れしない安定した家賃収 入はやはり魅力で、投資の一環で賃貸経営を始める層が増えています 平均＝100 ）は 107.9、対前年同月比 の上昇を牽引しています。 みられる。高齢者ほど室温低下によ る血圧の上昇が大きくなるため、室 温が低くならないように注意するこ ン は 同 6.3 ％ の 上 昇。引 き 続 き マ ン また、国土交通省は１月 13 日、住 とが大切。 ション価格が住宅総合指数の上昇を 宅の断熱化と居住者の健康への影響 さらに、断熱改修によって室温が 牽引しています。 に関する調査の中間報告を公表しま 上昇し、それに伴い居住者の血圧も 平 成 28 年 ７ 〜 ９ 月 分 の 全 国 の 商 した。断熱改修の前後における居住 低下する傾向が確認された。居間ま 業用不動産総合指数（平成 22 年平均 者の血圧や生活習慣、身体活動量な た は 脱 衣 所 の 室 温 が 18℃ 未 満 の 住 ＝100 ） は 115.8、 対前年同期比 1.5 ど健康への影響を検証するものです。 宅では、入浴事故リスクが高いとさ ％の上昇となり、24 年 10 〜 12 月分 「血圧と室温の関連」については以 れる熱め入浴の確率が有意に高い、 から 16 期連続でのプラス。 下の通り。冬季において起床時室温 としています。 金 の ほ か、 設 備 に対する要望が 年々強くなって いるのが実感さ れ ま す 。も し 、あ れもこれも聞き か ね ま す、 と い う こ と に な れ ば、 契 約 が 遠 の く の は 目 に 見 え て い る の で、 臨 機 応 変 と い い ま す か、 お 客 様 の 要 望 を 聞 きながら対応させていただい て い ま す。 こ れ か ら ４ 月 半 ば に か け て、 空 室、 条 件 等 の 確 認 に 急 な 連 絡 を さ せ て い た だ き ま す の で、 携帯電話をお手元にお持ちく だ さ い。 ご 協 力 を よ ろ し く お 願 い し ま す。 0.7％の下落となった一方、マンショ 血圧は室温にも左右される ｣ ション価格が商業用不動産総合指数 賃 貸 経 営 にお け る 思い切った 出 ｢ 口戦 略 分の全国の住宅総合指数（平成 22 年 全体を見据えて最上の手段を講じる 棟）は同 4.2％上昇し、引き続きマン 賃 貸 経 営 上 、「 出 口 戦 略 」 も 一 つ の 選 択 肢 と し て 捉 え る こ と は 重 要 な ポ イ ン ト で す 。 収 益 向 上 の 方 法 と し て 、資 産 の 組 み 換 え で リ ス それによりますと、平成 28 年９月 ク分散を図る一方、財務強化を実現します。 マンション価格が商業用不動産 総合指数の上昇を牽引しています 本格的に軌道に乗らない場合な ど に、 思 い 切 っ た 方 策 も 必 要 で あ る こ と か ら、 市 場 の 実 態、 足 下の実情など全体像を見据えて 最上の手段を講じることも重要 だ と 思 い ま す。 出口戦略といえば最初に挙げ ら れ る の が 、「 売 却 」 し て 現 金 を 得 る。 今 の 建 物 を 壊 し て、 更 地 に し て 駐 車 場 に し た り、 土 地 を 貸 す 、と い う 方 法 も あ り ま す 。あ るいはリノベーションやコンバ ージョンでガラッとスタイルを 変 え て 取 り 組 む な ど、 多 様 な プ ラ ン が 考 え ら れ ま す。 を見ると、マンション・アパート（一 年明けの賃貸住宅市場は活 況 を 呈 し て い ま す。 新 生 活 に 向 け て 人 の 移 動 が 活 発 な 中、 部屋をお探しのお客様の来店 が 続 き ま す。 各 種 の 経 済 指 標 で、 景 気 は 緩 や か に 回 復 が 続 い て い る、 と 公 表 さ れ て い る 通 り、 賃 貸 仲 介 現 場 に お き ま し て も、 問 い 合 わ せ メ ー ル を 数 多 く い た だ い て お り ま す。 最 近 の 傾 向 と し て は、 学 生、 一 般 単 身、 フ ァ ミ リ ー は 例 年 と 変 わ ら ず、 増 え て い る の は やはり時勢を映して 歳以上 の 高 齢 者、 外 国 人 で す。 そ し て、 物 件 を ご 案 内 す る 中 で や は り 出 て く る の が「 条 件 交 渉 」。 賃 料 を は じ め 、礼 金 、敷 ９月）分を公表しました。 高度な実務だけに 事業パートナーは慎重に の水準。建物付土地総合指数の内訳 ま た、 す で に ロ ー ン の 支 払 い が 終 わ り、 毎 年 か か っ て く る 経 費 が 小 さ い 額 な ら、 こ う し た 経 費をベースにした家賃入金があ れ ば よ し と す る の と、 規 模 の 拡 大や財務強化を図るのとでは経 営 ス タ イ ル が 違 っ て き ま す。 このように色々なパターンが 考 え ら れ ま す が、 実 務 に お い て 税 務、 有 益 な 情 報、 ネ ッ ト ワ ー ク な ど、 高 度 で 専 門 の ノ ウ ハ ウ が 必 要 と さ れ て い る だ け に、 物 件 の 転 売、 新 規 購 入 の ご 検 討 の 場 合 は、 最 新 の ノ ウ ハ ウ の 応 用 が 不 可 欠 で す の で、 コ ー デ ィ ネ ーターや事業パートナーは慎重 に お 選 び 下 さ い。 ニ ッ ト を 設 置 し た り、 か け つ け サービスなどのホームセキュリ ティシステムを標準採用する例 が 増 え て い ま す。 賃貸住宅を新 築 す る 場 合 は、 国土交通省が策 定した犯罪防止 の平成 28 年９月・第３四半期（７〜 さ ら に、 リ フ ォ ー ム に お 金 を かけるのなら思い切って新築に 「 建 て 替 え る 」 と か 、同 じ 建 て 替 えるのならもう少し敷地の広い 立 地 の い い と こ ろ を 選 ん で、 最 新の入居者ニーズに即した賃貸 住 宅 を 建 て る、 敷 地 を 広 く す る た め に 隣 地 を 買 い 取 る、 敷 地 を そ っ く り 交 換 す る 方 法 な ど で、 採 算 の 向 上 を 図 り ま す。 境を抜いて防犯の充実した物件 が賃貸住宅選びのトップ３に挙 げ ら れ て い ま す。 セ キ ュ リ テ ィ、 防犯対策に力を入れた賃貸住宅 ニーズがますます 高まっているもの で す。 こうした市場の いずれも前年同期比ベースでプラス 賃貸経営を始めるきっかけは 様 々 で す。 親 か ら 経 営 そ の も の を 譲 り 受 け る、 土 地 を 相 続 し た 折に相続税対策として賃貸住宅 を 建 て る、 市 場 か ら 収 益 物 件 を 購 入 し て 経 営 を 始 め る、 と い っ た よ う に 予 算 規 模、 場 所、 時 期 そ れ ぞ れ だ と 思 わ れ ま す。 順風満帆に推移している場合 も あ れ ば、 苦 戦 の 連 続 と い っ た 事例もあるのではないでしょう か。 な れ ぬ 経 営 に 乗 り 出 し て 自 己破産するケースも見受けられ ま す。 イ ン タ ー ネ ッ ト に は、 そ うした失敗例が取り上げられて い ま す。 そ こ で 「出 口 戦 略」 と い う 選 択肢も考慮していいのではない で し ょ う か。 現 行 の 賃 貸 経 営 が を 占 め、 う ち ３ 階 建 て 以 下 の 共 同 住 宅 が ・ ９ ％、 ４ 階 以 上 が ４ ・ ６ ％ で す。 窃盗の侵入手段について見る と、 賃 貸 住 宅 に 多 い ３ 階 以 下 の 共 同 住 宅 で は 一 番 多 い の が 「無 締まり 、 ｣次 に 「 ガ ラ ス 破 り 、 ｣３ 番 目 が 「合 鍵」 で、 こ の 三 つ で 示した警察庁策 定 の 「共 同 住 宅 に 係 る 防 犯 上 の 留 意 事 項」 が 参 場価格の動向を表す不動産価格指数 が低いほど、血圧が高くなる傾向が 建物付土地総合、土地総合指数の 65 国土交通省はこのほど、不動産市 不 採 算 物 件 を 処 分 し て、 高 収 益 物 件 を 購入する資産の分散化も考えられます 安全・安心を強く求める 賃貸住宅入居者の関心事に賃 料 や 設 備 内 容 の ほ か、 常 に 上 位 を 占 め て い る の が 「防 犯 対 策」 で す。 わ が 国 の 刑 法 犯 は 警 察 庁 に よ り ま す と、 平 成 年 か ら 減 少 に 転 じ、 年 に は 戦 後 最 少 と 防犯に配慮した賃貸住宅が多様な広がり のための細分に わたった取決め 「防犯に配慮し た共同住宅に係 防犯に配慮した賃 貸住宅が多様な広 が り を 見 せ て い ま す。 オ ー ト ロ 考 に な り ま す。 共 用 部 分、 専 用 部分の防犯上の留意すべき事項 を 具 体 的 に 説 明 し て い ま す。 る 設 計 指 針」 や、 建物の各部位ご との防犯措置を 全 体 の ％ を 占 め て い ま す。 入居者はこうした社会事情を 敏 感 に 感 じ 取 っ て、 安 全 ・ 安 心 な賃貸住宅を強く求めているの で す。 と く に 女 性 に と っ て セ キ ック機能のある共用玄関の外部 に、 メ ー ル ボ ッ ク ス と 宅 配 ボ ッ クスが一体化した据え置き型ユ ニーズを汲み取っ て、 女 性 入 居 者 の ュ リ テ ィ は、 部 屋 選 び の 必 須 条 件 と な っ て お り、 家 賃、 最 寄 り 駅 の 利 便 性 に 次 い で、 設 備 や 環 85 断熱化が入居者の健康促す は 同 2.7％ の 下 落 で、 戸 建 住 宅 は 同 12 社会事情を敏感に感じ取る入居者ニーズ 侵 入 窃 盗 は 多 く、 １ 日 当 た り 約 １２６件が発生 し て い ま す。 ％ 侵入窃盗の発 生場所のうち住 宅が全体の 59 年々強くなっている｢条件交渉｣ 臨機応変､要望を聞きながら対応 1.0％の上昇となっています。住宅地 15 な っ て い ま す が、 私 達 の 身 近 か ではまだまだ住宅を対象とする 27 不動産価格指数・住宅の断熱化と居住者の健康への影響に関する調査
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