資料３ 内部統制について 調達・入札制度の適正化に向けて ― ワイズ・スペンディングの観点から ― テーマ 豊洲新市場 整備費膨張をめぐる問題（承前） 都 政 改 革 本 部 内部統制プロジェクトチーム／特別顧問 ２０１７年２月１日 構成 Ⅰ．豊洲新市場 整備費膨張の経緯と要因 １． 2011年（H23）から現在に至る豊洲新市場の整備費膨張の主要因 ２．豊洲新市場の整備費全体に占める建設費の割合 ３．建設費の拡大は、２段階で起きたと考えられる ４．現時点の街区別入札状況・落札率 ５ ．各主要棟の建築工事費平米当たり単価比較 Ⅱ．建設費の膨張に影響を与えた可能性のある事実・事象 2 Ⅰ. 豊洲新市場 整備費膨張の経緯と要因 １．2011年（H23）から現在に至る豊洲新市場の整備費膨張の主要因 ９９０億円から２,７４７億円へ膨らんだ建設費 ⇒ 前回の第５回本部会議（２０１６年１２月２２日）において、 その一端については報告済み。 ～ 2013年（H25）の主要３棟の第１回入札不調から、 2014年（H26）の第２回入札にかけての建設費膨張 について、次ページの再掲スライド参照 3 豊洲新市場 建設工事 における予定価格及び予算の膨張（再掲） ※ 平成２５年１２月１１日の市場長説明時点の金額・数値で記載・計算 422 その他 管理棟 ㋐ 予算総額 約1,300億円 1,206* 146 △180 設備 工事 その他 先送り 新 た に 翌 年 度 の 予 算 措 置 が 必 要 ㋐ 146 管理棟 422 約１.９倍 建築 工事 422 ＋ 180 ＋ α 設備工事 ＋ 先送り工事 146 約2,000 ＋α億円 1,215 ＊ 約1.6倍 1,035 第１回入札で 落札済み 第２回入札 予定価格原案 管理棟 628 第１回入札 予定価格 建築工事 一部の工事 を先送り 設備工事 先送り工事 その他 * この1,215億円に、管理棟や設備、その他の工事分を加えると予算額を超過する。 4 ２．豊洲新市場の整備費全体に占める建設費の割合 ２０１１年段階の約２５％から、２０１５年段階の約４７％にまで拡大。 （この建設費を含む全体の整備費も、３,９２６億円から５,８８４億円へ拡大） ２.78倍 100%＝ 3,926億円 4,521億円 5,884億円 25.2% 建設費 46.8% 2,752 億円 １倍 土壌汚染 14.9% 対策費 16.4% 9.4% ２.６倍 １.55倍 33.9% その他関 連工事費 ２.60倍 14.4% 990 億円 2,574 億円 1,532 億円 8.6% 用地 取得費 7.2% 50.5% 2011年２月 2013年３月 （H25） （H23） 2015年３月 （H27） 2017（H29）年１月 （執行見込） 41.1% 31.6% 2011年２月 （H23） 2013年３月 （H25） 2015年３月 （H27） 5 ３．建設費の拡大は、２段階で起きたと考えられる 第１段階：２０１１年から２０１３年初頭（９９０億円から１,５３２億円へ） ２０１１年段階におけるそもそもの施設計画の甘さ その後のスコープ拡大（加工パッケージ棟等の取り込み）等 第２段階：２０１３年初頭から現時点（１,５３２億円から２,５７４億円へ） 主要３棟の入札不調後の予定価格１．６倍引き上げ、予定価格引き上げに 伴う予定価格事前開示下の１者入札による落札価格の高止まり 建設工事全体として８０％を超える随契・１者入札比率 ※ 設計変更・追加工事によるコストアップは２３６億円にとどまる。 インフレスライド及び消費税率変更は４１億円のみ。 以上の結果、主要３棟は平米当たり単価で５０万円を超えており（土壌汚染改良 費や関連工事費等すべて除いても）、この単価は、最近竣工した超高層ビル、ある いは、高級ホテルの建築実績値の２～３割増し、物流センター用途の建物の２倍程 度に上ると推定される。 6 建設費膨張の第１段階としては、主として加工パッケージ棟等の付属施 設追加と要件の変更* 第１段階の膨張 2011－2013 当初計画 施設スコープ 拡大 予定価格算出のた め設計・数量算出 要件の変更 1,532億円 内訳 （スコープとしては全て含まれている） 100 232 210 104 その他 232 1,532 億円 628 990 億円 422 146 2011年２月 加工パッケー ジ棟、リサイク ル棟等もとも と民間施設の 取り込み 加工パッケージ棟、 駐車場棟等の追加 業界要望対応 災害対応力・ まちづくりへの 対応 * 市場ヒアリング結果（今後内容精査） ３街区 主要３棟 設備工事費 管理施設棟建設費 2013年２月 7 第１回不調以降の予定価格の見直し、高い１者入札・随契比率による 価格高止まりが、最大の整備費膨張要因 第２段階の膨張 2013－2017 2013年度当初 1,532億円 現時点 2,574億円 2,302億円 先送り工事 加工パッケー ジ棟等 303 236 当初の 〈1.3倍〉 303 設計監理 35 設計変更 その他工事 407 407 付帯施設 〈約２倍〉 加工パッケージ棟 他 その他工事 建築工事 （主要棟） 設備工事 管理施設棟 （1,441億円） 232 104 628 1,034 〈1.6倍〉 本来の建築 工事費として 算定される べき費用 1,034 再入札にて1.6倍に 422 （12.22都政改革本部） 146 第１回不調以降の予定価格の見直し、高い１者入札・随契比率 による価格高止まり ※数値は単位未満を四捨五入しているため、合計数値と合わない場合がある。 415 143 設計変更、監理に 関するコスト上昇 8 ４．現時点の街区別 入札状況・落札率 ３街区の主要棟に関して、随契＋１者入札比率は80～90％ ５街区 ６街区 ７街区 （億円） （億円） 73 随契 １者 68 （億円） 32 落札率 ２者以上 710 落札率 落札率 688 99.6％ 407 99.9％ 94 87.1％ 533億円 随契＋１者割合 躯体JV受注割合 （主要棟） 82％ 78％ 173 87.0％ 98.4％ 79 956億円 836億円 82％ 78％ 91％ 77％ ※上記の落札金額には、土壌汚染対策工事費やその他関連工事費を含んでいる。 出典：豊洲市場の建設費に係る入札経過調書から作成 81.7％ 9 ５．各主要棟の建築工事費（注１）平米当たり単価比較 （３街区とも駐車場棟、付属施設を除く。） ３街区とも50万円／㎡（165万円／坪）を超える。 ５街区 ６街区 対比（注２） ７街区 主要棟 管理棟 超高層 オフィスビル 高級ホテル 大型物流 センター 敷地全体平均値 49.1万円／㎡ 52万円 ／㎡ 50万円 ／㎡ 53.7万円 ／㎡ 65.9万円 ／㎡ 35～40 42～ 万円／㎡ 万円／㎡ 18～25 万円／㎡ 注１）建築工事費には、建築、基礎、設備等一式含む。 注２）専門家ヒアリング（施工に詳しいエンジニア） 出典 市場データ、専門家ヒアリングから作成 10 Ⅱ．建設費の膨張に影響を与えた可能性のある事実・事象 主要３棟の１回目の入札不調直後のゼネコンＪＶへのヒアリング（前回報告済） その後、主要３棟の予定価格が１．６倍に拡大（前回報告済） １回目の入札で唯一落札された管理棟（７街区）の平米単価６６万円（建築工事 ＋設備工事費）という高値 上記の各事実・事象が、その後の落札価格・随契価格の決定に大きな 影響を与えた可能性がある。 そうした観点からも、あらためて入札制度とその運用（コスト管理、 wise spendingの視点）に重大な欠陥が存在する可能性が示唆され、 更なる検討が求められる。 11
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