Der Fall [ kostenlos ]

-1Bayerischer Assessorklausurenkurs 2016
A u f g a b e N r. 310 / Ö1
(AS-Bayern: RA H. Knemeyer)
02.01.2017
Auszug aus den Akten des Verwaltungsgerichts Augsburg – Az.: N 5 K 16.27 –
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Stadt Waldburg
– Rechtsreferat –
Postfach 1234
Waldburg, 09.09.2016
86120 Waldburg
Mit Postzustellungsurkunde
Herrn
Ralf Rehberg
Bahnhofstraße 24
86120 Waldburg
Sicherung der Bauleitplanung
Ausübung des Vorkaufsrechts für Grundstück Fl. Nr. 840, Gemarkung Salgenberg
Die Stadt Waldburg erlässt folgenden
Bescheid:
Bei der Veräußerung des Grundstücks Fl. Nr. 840, Gemarkung Salgenberg, nimmt die Stadt
Waldburg das ihr zustehende Vorkaufsrecht wahr.
Begründung:
Mit notariellem Kaufvertrag des Notars Dr. Dellmann vom 08.08.2016 haben Sie Ihr Grundstück
Fl. Nr. 840, Gemarkung Salgenberg, an den Bauunternehmer Karl Kaiser veräußert.
Herr Karl Kaiser will auf dem gesamten Grundstück bis zu einer Tiefe von fünf Metern Kies abbauen, davon vier Meter unter dem Grundwasserspiegel. Einen entsprechenden Antrag hat er bereits eingereicht. In dem Antrag ist vorgesehen, das Grundstück nach Abschluss des Kiesabbaus
wieder zu verfüllen. Im Vorgriff auf seine Abbaupläne hat Herr Kaiser schon von dem ganzen
Grundstück den Humus abschieben lassen und auf einem Nachbargrundstück gelagert.
Am 17.08.2016 wurde der notarielle Kaufvertrag der Stadt Waldburg angezeigt.
Die Grundstücke in der Umgebung des Grundstücks Fl. Nr. 840 werden fast ausschließlich landoder forstwirtschaftlich genutzt. Eine Kiesgrube befindet sich in der näheren Umgebung nicht.
Das Grundstück Fl. Nr. 840 gehört zu den wenigen landwirtschaftlich besonders wertvollen Flächen im Stadtteil Salgenberg, der noch stark von landwirtschaftlichen Betrieben geprägt ist. Nach
seiner Bodenzusammensetzung zeichnet sich das Grundstück als bevorzugte Ackerbaufläche aus.
Ferner liegt das Grundstück innerhalb des Geltungsbereichs einer Landschaftsschutzverordnung.
Das Grundstück Fl. Nr. 840 liegt im Bereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans
Nr. 60 der Stadt Waldburg und der dazu erlassenen Vorkaufsrechtssatzung. Die Planziele des Bebauungsplans wurden vom Stadtrat bereits festgelegt. Der Bebauungsplanentwurf sieht für das
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Grundstück Fl. Nr. 840, Gemarkung Salgenberg, eine landwirtschaftliche Nutzung vor. Dieser
Verwendungszweck steht schon mit ausreichender Sicherheit fest, zumal das Grundstück im Landschaftsschutzgebiet liegt. Eine spätere förmliche Bauleitplanung wird damit also ernsthaft in Erwägung gezogen.
Durch einen bei der Stadt Waldburg eingereichten Antrag des Grundstückserwerbers (Bauunternehmer Karl Kaiser) ist bekannt, dass dieses Grundstück zum Kiesabbau genutzt werden soll. Die
Verwirklichung der geplanten Wiederverfüllung des Grundstücks muss angezweifelt werden, da
nicht sichergestellt werden kann, dass in absehbarer Zeit ausreichend geeignetes Auffüllmaterial
zur Verfügung steht. Somit ist zu befürchten, dass die Fläche längere Zeit oder für immer der
landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird.
Die Stadt Waldburg beabsichtigt, das Grundstück weiterhin der landwirtschaftlichen Nutzung zur
Verfügung zu stellen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts auf der Basis der städtischen Vorkaufsrechtssatzung sind somit die im Baugesetzbuch genannten Voraussetzungen gegeben. Daher
wird das Vorkaufsrecht gem. § 28 Abs. 2 BauGB zum vereinbarten Kaufpreis ausgeübt. Grundlage
ist ein entsprechender Beschluss des Stadtrats von Waldburg vom 29.08.2016.
Hillermann
Leiter des Stadtbauamts
Stadt Waldburg
Abdruck an Notar Dr. Dellmann
Abdruck an Bauunternehmer Karl Kaiser
(Rechtsbehelfsbelehrung)
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Sowohl der Verkäufer, als auch der Käufer wurden zuvor angehört.
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Der Beschluss des Stadtrats der Stadt Waldburg vom 29.08.2016 lautet: „Bei der Veräußerung des
Grundstücks Fl. Nr. 840, Gemarkung Salgenberg, nimmt die Stadt Waldburg das ihr zustehende
Vorkaufsrecht wahr.”
Das Grundstück liegt im Gebiet der Stadt Waldburg (Landkreis Donau-Ries, Regierungsbezirk
Schwaben), in welche die ehemalige Gemeinde Salgenberg am 01.05.1989 eingemeindet worden
war. Es hat eine Größe von 13.720 qm und wurde bisher als Ackerland genutzt.
Der Veräußerer Rehberg erhob keinerlei Bedenken gegen diesen Bescheid.
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Ralf Rohlmann
Rechtsanwalt
Hauptstraße 1
86120 Waldburg
Waldburg, 05.10.2016
An das
Bayerische Verwaltungsgericht Augsburg
Kornhausgasse 4
86152 Augsburg
--------------------------VG Augsburg
Eingang: 06.10.2016
---------------------------
In der Verwaltungsstreitsache
Karl Kaiser, Mozartstraße 1, 86120 Waldburg
– Prozessbevollmächtigter: Ralf Rohmann,
– Kläger –
gegen
die Stadt Waldburg
– vertreten durch den ersten Bürgermeister,
– Beklagte –
wegen Vorkaufsrechtsausübung
zeige ich die Vertretung des Klägers an und erhebe unter Vorlage der auf mich lautenden Vollmacht, die diesem Schreiben als Anlage beigefügt ist, namens und im Auftrag des Klägers
Klage
gegen die Beklagte und beantrage zu erkennen:
Der Bescheid der Beklagten vom 09.09.2016 wird aufgehoben.
Begründung:
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft.
Zum einen verstößt der angefochtene Bescheid gegen zwingende Formvorschriften der Bayerischen Gemeindeordnung, was die Ausübung des Vorkaufsrechts unwirksam macht.
Auch inhaltlich war die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gerechtfertigt. Dies ergibt sich schon
daraus, dass in der Ausübung keinerlei Sinn erkennbar ist. Wegen des noch im Anfangsstadium
befindlichen Planaufstellungsverfahrens ist keine hinreichende Plansicherheit erkennbar, die ein
Vorkaufsrecht rechtfertigen könnte. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt hier das Vorkaufsrecht insbesondere deshalb nicht, weil der Bebauungsplanentwurf noch nicht gem. § 3 Abs. 2
BauGB öffentlich ausgelegt worden ist und deshalb noch eine viel zu große Planungsunsicherheit
besteht. Auch die Landschaftsschutzverordnung vermittelt die erforderliche Planungssicherheit
nicht; sie ist nämlich ungültig, weil die Landschaftsschutzkarte nicht mehr vorhanden ist. Einer
etwaigen – von der Stadt unter Umständen befürchteten – festsetzungswidrigen Grundstücksnutzung könnte problemlos mit einer Veränderungssperre (§ 14 BauGB) begegnet werden. Es bedarf
also nicht des Eigentumserwerbs durch die Stadt, um die künftigen Festsetzungen des zukünftigen
Bebauungsplans zu sichern.
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Im Übrigen soll das Grundstück ja sowieso später wieder verfüllt und landwirtschaftlich genutzt
werden. Damit ist also nur eine planungsrechtlich unerhebliche Zwischennutzung angestrebt, denn
nach sukzessivem Abbau und Wiederverfüllung kann das Grundstück erneut der beabsichtigten
Nutzung (Landwirtschaft) zugeführt werden.
Rohlmann
Rechtsanwalt
Anlage:
Vollmacht
Bescheid der Stadt Waldburg
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Stadt Waldburg
– Rechtsreferat –
Postfach 1234
Waldburg, 13.10.2016
86120 Waldburg
An das
Bayerische Verwaltungsgericht Augsburg
Postfach 11 23 43
86048 Augsburg
--------------------------VG Augsburg
Eingang: 14.10.2016
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Az. N 5 K 16.27
Verwaltungsstreitsache Karl Kaiser gegen die Stadt Waldburg
wegen Vorkaufsrechtausübung
In obiger Streitsache zeige ich unter Vorlage der als Anlage beigefügten Vollmacht die Vertretung
der Stadt Waldburg an.
Wir werden beantragen,
die Klage abzuweisen.
Zunächst weisen wir auf die vom ersten Bürgermeister eigenhändig unterschriebene und mit dessen
Amtsbezeichnung versehene Erklärung vom 23.09.2016 hin, worin dieser die Ausübung des Vorkaufsrechts aus dem Bescheid vom 09.09.2016 vorsorglich genehmigte.
Ferner melden wir Bedenken gegen die Zulässigkeit der allein vom Käufer erhobenen Anfechtungsklage an. (...).
Außerdem weisen wir darauf hin, dass der Kläger bisher nicht dartun konnte, dass ihm genügende
Mengen an grundwasserunschädlichem Verfüllgut zur Verfügung stehen. Deshalb ist das Ende des
geplanten Kiesabbaus nicht verlässlich absehbar.
Auch im Übrigen treten wir der Klagebegründung entgegen (...).
Marion Menger
Amtsleiterin
Anlage (Vollmacht)
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Der Veräußerer Ralf Rehberg wird durch Beschluss des Verwaltungsgerichts Augsburg zu dem
Verfahren beigeladen.
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In der am 14.11.2016 stattgefundenen mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht wiederholten Kläger und Beklagte ihre schriftlich gestellten Anträge.
Auf Nachfrage stellte sich heraus, dass dem Stadtbauamt laut Geschäftsverteilungsplan, der vom
ersten Bürgermeister am 29.05.2015 durch eigenhändige, mit der Amtsbezeichnung versehene
Unterschrift ausgefertigt wurde, u.a. der verwaltungsmäßige Vollzug der Vorschriften über baurechtliche Vorkaufsrechte obliegt. Der Stadtrat hatte dem Geschäftsverteilungsplan zugestimmt.
Neue Erkenntnisse erbrachte die mündliche Verhandlung im Übrigen nicht.
Der im Bescheid vom 09.09.2016 erwähnte Bebauungsplan ist noch nicht rechtsverbindlich.
Im Aufstellungsbeschluss des Stadtrats ist die Zielsetzung des Bebauungsplans wie folgt umschrieben:
„Die Aufstellung des Bebauungsplans ist erforderlich, um das ungeordnete Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungsarten wie Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Kiesabbau, Erholung, sonstige
Bebauung usw. einer städtebaulichen Lenkung und Ordnung zuführen zu können. Als wesentlicher
Aspekt ist neben der Regelung der Probleme, die sich aus dem Kiesabbau ergeben, die Sicherung
der Existenzgrundlage der landwirtschaftlichen Betriebe durch die Festsetzung entsprechender
Flächen anzusehen.
Darüber hinaus soll die Planung dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern.
Nutzungskonzept:
- Flächen
Auf folgenden Grundstücken in der Gemarkung Salgenberg ist der Kiesabbau mit anschließender
Rekultivierung festzusetzen: Fl. Nr. ...
- Flächen für die Forstwirtschaft
Nachfolgend aufgeführte Flächen sind als Flächen für die Forstwirtschaft auszuweisen: Fl. Nr. ...
- Flächen für die Naherholung
Für die im Zusammenhang mit dem Kiesabbau entstandenen bzw. noch entstehenden Gewässer, die
nicht wieder verfüllt werden sollen, sind, soweit nicht andere Belange entgegenstehen, Möglichkeiten der Einbeziehung in ein Naherholungskonzept zu untersuchen.
- Flächen für Sportanlagen
Die in der Gemarkung Salgenberg auf den Grundstücken mit den Fl. Nrn.. ... vorhandenen Sportanlagen sind zu sichern und Erweiterungsmöglichkeiten, die den künftigen Bedarf abdecken sollen,
unter Einbeziehung des Grundstückes Fl. Nr. ... zu untersuchen.
- Flächen für die Landwirtschaft
Die übrigen Flächen sind als Flächen für die landwirtschaftliche Nutzung festzusetzen.”
Der Aufstellungsbeschluss, der seinerzeit im Amtsblatt der Stadt Waldburg bekanntgemacht wurde,
nennt alle Flurstücknummern des vorgesehenen Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Das Grundstück Fl. Nr. 840 der Gemarkung Salgenberg war in den ersten vier Abschnitten des zitierten Nutzungskonzeptes nicht enthalten, so dass es unter den letzten Abschnitt (Flächen für die Landwirtschaft) fiel. Zu diesem Nutzungskonzept wurden die Behörden und Träger öffentlicher Belange
gehört und eine vorzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. Gegen die für das Grundstück
Fl. Nr. 840 und dessen Umgebung vorgesehene Nutzung erhoben weder die Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange noch die Bürger Bedenken bzw. Stellungnahmen. Das von der Stadt
beauftragte Planungsbüro arbeitete einen Vorentwurf aus. Zu diesem Vorentwurf wurden wiederum Behörden und Öffentlichkeit angehört. Auch diese Anhörung brachte keine Stellungnahmen
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bzw. Einwendungen gegen die Ausweisung des Grundstücks Fl. Nr. 840 als Fläche für die Landwirtschaft. Später stellte das Planungsbüro den überarbeiteten Vorentwurf fertig. Diesen billigte der
Stadtrat von Waldburg mit einstimmigem Beschluss. Seither arbeitet das Planungsbüro an der Erstellung des endgültigen Entwurfs, der gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt werden soll.
Zur Sicherung dieser Bauleitplanung hatte die Stadt Waldburg eine formell ordnungsgemäße Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erlassen. Der Geltungsbereich dieser Satzung deckt sich
mit dem vorgesehenen Geltungsbereich des Bebauungsplans.
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Vermerk für den Bearbeiter:
Die Entscheidung(en) des Verwaltungsgerichts ist (sind) zu fertigen. Der Tatbestand, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Streitwertfestsetzung sowie die Abfassung der
Rechtsmittelbelehrung sind erlassen.
Soweit ein Eingehen auf alle berührten Rechtsfragen für die gerichtliche Entscheidung nicht erforderlich erscheint, sind diese in einem Hilfsgutachten zu erörtern.
Dem gesamten Fall ist das BauGB mit dem Stand der derzeitigen Ergänzungslieferung des Sartorius zugrunde zu legen. Vorschriften des Bayerischen Abgrabungsgesetzes sowie wasserrechtliche
Vorschriften bleiben außer Betracht. Auf die Anlage wird hingewiesen.
Anlage: Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereichs der Landschaftsschutzverordnung.
Sie hat auszugsweise folgenden Wortlaut:
„§ 1
Das nachstehend näher bezeichnete Gebiet im Bereich des Landkreises Donau-Ries wird mit dem
Tage der Bekanntgabe dieser Anordnung dem Schutz des Naturschutzgesetzes (Landschaftsschutz)
unterstellt.
Das Gebiet wird begrenzt: Im Süden durch das nördliche Donauufer, im Westen durch die Bundesstraße 116, im Osten durch die Bahnlinie Waldburg-Maisach bis zur Donaubrücke und im Norden
durch den an der Bundesstraße 116 zwischen dem Rüber-Hof und dem Hopfer-Hof in Richtung zur
Bahnlinie fast rechtwinklig abzweigenden Graben. Es ist in der Landschaftsschutzkarte bei der
Regierung von Schwaben in Augsburg mit grüner Farbe bezeichnet.
§2
(1) Es ist verboten, innerhalb der in der Landschaftsschutzkarte durch farbige Umrahmung kenntlich gemachten Gebiete Veränderungen vorzunehmen, die geeignet sind, das Landschaftsbild oder
die Natur zu beeinträchtigen.
(2) Unter das Verbot fallen insbesondere
...
f) die Anlage von Abschütthalden, Baggerbetrieben, Kies-, Sand- oder Lehmgruben und die Erweiterung bestehender Betriebe, soweit sie nicht für den gemeindlichen Bedarf benötigt werden.”
Außer den Verboten in § 2 enthält die Verordnung keine Ge- oder Verbotsregelungen. Die Landschaftsschutzverordnung ist formell ordnungsgemäß zustande gekommen und zum 01.03.1992 in
Kraft getreten. Die in der Verordnung erwähnte Landschaftsschutzkarte ist nicht mehr auffindbar.
Der Regionalplan des Regionalverbandes Donau, der beschlossen und für verbindlich erklärt worden ist, weist das Grundstück Fl. Nr. 840 und seine Umgebung ebenfalls als besonders wertvolle,
erhaltungswürdige Landschaft aus. Demzufolge sind in diesem Regionalplan für den fraglichen
Bereich weder Vorrang- noch Vorbehaltsflächen für den Kiesabbau ausgewiesen.
Ferner besteht für die Gemarkung Salgenberg ein rechtsverbindlicher Flächennutzungsplan der
ehemaligen Gemeinde Salgenberg. Dieser Flächennutzungsplan sieht für das Grundstück Fl.
Nr. 840 landwirtschaftliche Nutzung vor.

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