Presseinformation

2. Januar 2017
Presseinformation
Retail Investments: Weniger Deals, Renditen auf Rekordtief!
- Nachfrage verbreitert sich auf Mittelstädte und Core Plus- bzw. Value Add-Produkte -
Der Nachfrage- und Anlagedruck des deutschen Retail-Investmentmarktes blieb 2016 zwar
dank der europäischen Zentralbank und der ökonomischen Stärke hoch, das
Transaktionsvolumen sank jedoch gegenüber dem herausragendem Vorjahr. Hauptgrund
war die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter Assets. Zum Jahreswechsel wurde für das
Gesamtjahr in diesem Segment ein Transaktionsvolumen von rund 15 Mrd. Euro erwartet.
Dies entspricht einer Verringerung von knapp 20 % „Es ist jedoch immer noch das
zweitbeste Ergebnis seit 2006, berichtet Jürgen Kreutz, Head of Investment bei COMFORT.
Transaktionsvolumen Handelsimmobilien
Mrd. Euro
20
18
16
Prognose
14
12
10
8
1.-3. Quartal
6
4
2
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Quelle: COMFORT Research & Consulting, diverse Marktberichte
Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre ist um ein Vielfaches stärker als die Mietpreisentwicklung in den Innenstädten. „Wir befinden uns längst mitten im Mietermarkt“, bestätigt
COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk. Von 146 von COMFORT betrachteten Städten
war eine Zunahme der Höchstmieten bei Kleinflächen nur noch für acht Städte (= 5 %)
festzustellen. Immerhin: bei der klaren Mehrheit von Städten (absolut 93 = 64 %) blieb das
Mietniveau stabil. Allerdings waren bei 45 Städten (= 31 %) die Höchstmieten rückläufig - bei
drei Viertel von ihnen sogar um mehr als 5 %. Hier waren stärker, jedoch nicht
ausschließlich, kleinere Städte betroffen. Um so mehr wird die Kalkulation bzw. Annahme
der realistischen längerfristigen Miete zum „wesentlichen Erfolgsfaktor“ für die nachhaltige
Wirtschaftlichkeit von Handelsimmobilieninvestments. „Der Beratungsbedarf nimmt zu, denn
es ist komplex, Lage, Handelsflächen, Zuschnitte und Geschossanzahl etc. zu analysieren“,
weiß der Immobilien- und Einzelhandelsexperte.
Im Markt für Einzelhandelsimmobilien standen Core Investments im Fokus. Angesichts der
Angebotsengpässe waren Core Plus- und Value Add-Objekte ebenfalls stark gefragt. Da die
Metropolen nahezu leergekauft sind, gewinnen gute Oberzentren und Mittelstädte bei
Investoren an Bedeutung. Angesichts dieser Rahmenbedingungen befinden sich die
Renditen bei allen Handels-Assetklassen auf einem „Rekordtief“.
Entwicklung der Spitzenrenditen von Handelsimmobilien
1A - Handelsimmobilien*
Shopping-Center (A-Standorte)
Shopping-Center (B-Standorte)
Fachmarktzentrum
Fachmarkt / Supermarkt
9
8
in %
7
6
5
4
3
Q1
Q2
Q3
2008
Q4
Q1
Q2
Q3
2009
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2010
Q1
Q2
Q3
2011
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2012
Q1
Q2
Q3
Q4
2013
Q1
Q2
Q3
Q4
2014
Q1
Q2
Q3
Q4
2015
Q1
Q2
Q3
Q4
2016
Quelle: COMFORT Research & Consulting
In München hat man mittlerweile eine „2“, in den anderen Metropolen und guten Groß- und
Mittelstädten meist eine „3“ vor dem Komma, wenn man über die Anfangsrendite spricht. Die
Big 7 sind somit oberhalb vom 25-fachen und darunter dann immerhin schon 27 Städte mit
Kaufpreisfaktoren zwischen dem 20- und 25-fachen. Bei dem weiterhin extrem niedrigen
Zinsniveau sind Investitionen dennoch gut machbar. Eine Veränderung ist nicht in Sicht.
„Dies wird eindrücklich von der speziellen Auswertung der COMFORT-Städte-Datenbank
belegt“, berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen: „Von den insgesamt 146
erfassten Städten wiesen im 4. Quartal 2016, 98 Städte (= 67 %) aller Größen gegenüber
dem Vorjahr steigende Kaufpreisfaktoren auf: gut die Hälfte davon (52) um bis zu 0,5
Prozentpunkte. Bei der anderen knappen Hälfte (46) sind die Faktoren noch (teilweise
deutlich) stärker gestiegen. In 46 Städten blieben die Kaufpreisfaktoren konstant. In lediglich
zwei Städten (Recklinghausen und Remscheid: jeweils u.a. bedingt durch centerbezogene
Sonderentwicklungen) gingen sie geringfügig zurück“.
Die „Yield Compression“, die sich ausgehend von der wachsenden Immobilien-Fokussierung
der Kapitalanlage nach 2010 zunächst primär in den Top-Städten abspielte, kommt nunmehr
auch in den Mittelstädten an. Zur durchschnittlichen Entwicklung für alle Städteklassen, die
ja die positiven wie negativen Spitzen jeweils „abschneidet“, siehe die folgende Grafik:
Durchschnittliche Kaufpreisfaktorenentwicklung nach Stadtgrößen
Quelle: COMFORT Research & Consulting
„Spannende Transaktionen waren die Sedelhöfe in Ulm, die an Aachener Grund gingen, das
Quartier Q6 / Q7 in Mannheim kaufte BMO. Ebenfalls den Besitzer wechselten die KarstadtHäuser in Düsseldorf, Berlin-Wilmersdorf und –Neukölln, der Kaufhof in Trier ging an DC
Value. Saturn auf der Mönckebergstraße, die Unger-Immobilie auf dem Neuen Wall, die
Geschäftshäuser Königsallee 26, 36 und 106 sowie die Schadowstraße 28 wurden ebenfalls
verkauft, berichtet Jürgen Kreutz, Head of Investment bei COMFORT.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für
Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen,
Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls
Center Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit
Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich.
www.comfort.de
Medienkontakt COMFORT-Gruppe
Frank Hinz, Leiter Unternehmenskommunikation
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf I Telefon +49 211 9550-144 I [email protected]

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