Reich mit Betongold

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Reich mit Betongold
vonovia | a1ml7j Das Immobilienunternehmen Vonovia hat seit dem Börsengang im Jahr 2013
eine überragende Entwicklung genommen. Das Marktumfeld eröffnet dem Branchenführer weitere
Wachstumschancen, die wiederum eine Neubewertung rechtfertigen.
von Thomas Bergmann
H [email protected]
B @aktionaer
M
illionen Sparer hassen ihn, Vonovia-Chef Rolf Buch liebt ihn.
Die Rede ist von EZB-Präsident
Mario Draghi. Der Italiener hat mit seiner expansiven Geldpolitik zum
einen dafür gesorgt, dass Geld
keine Zinsen mehr abwirft.
Zum anderen löste er einen
Immobilienboom aus, der
nach Einschätzung von Experten immer mehr Züge
einer Blase annimmt.
eindruckend lesen sich auch dessen Zahlen. In den ersten neun Monaten 2016
steigerte Vonovia die FFO 1 (Funds from
Operations; operatives Ergebnis nach
laufenden Zinsen und Steuern) als wesentliche Ertragskennzahl des Unternehmens um rund 30 Prozent auf 572 Millionen Euro.
Für das Gesamtjahr erwartet Buch ein operatives Ergebnis von 760
Millionen Euro oder 1,63
Euro pro Aktie. Der NAV
soll um 20 Prozent auf et
wa 36 Euro steigen (ohne
Goodwill dürfte dieser bei
30,60 Euro liegen). Neben
werterhöhenden Investitionen rechnet der Vorstand mit
einer Portfoliowertsteigerung von
mehr als drei Milliarden Euro, „die aus
der dynamischen Marktentwicklung an
den meisten Standorten resultiert“.
2017 soll sich die starke Geschäftsentwicklung fortsetzen. Die Prognose für die
FFO 1 lautet auf 830 bis 850 Millionen
ns
Beeindruckende Zahlen
Von steigenden Mieten und höheren Wohnungspreisen hat Vonovia
so stark profitiert wie kein zweites Immobilienunternehmen in Deutschland.
Nach mehreren Übernahmen und durch
starkes organisches Wachstum gelang
dem Konzern in Rekordzeit der Aufstieg
in die höchste deutsche Börsenliga. Be-
tiv
ko
top
tipp
e r va
Euro, beim NAV sei mit einem Wert
zwischen 37 und 38 Euro zu rechnen. Hierbei sind nach Aussage
des Vorstands aber weder mögliche Wertsteigerungen (sogenannte „Yield Compression“) noch positive Effekte aus der geplanten
Conwert-Übernahme enthalten.
Starker Nachfrageüberhang
Dass Vonovia die Mieten
und damit den Wert
seiner Wohnungen
noch steigern wird,
davon ist stark auszugehen. Nach Ansicht
der Exper ten von
Deutsche Bank Research kann der Abbau
des Nachfrageüberhangs
am deutschen Wohnungsmarkt noch
Jahre dauern.
Dieser Überhang wird
zusätz-
„Jährlich 1.000 neue Wohnungen“
26 der aktionär #46/2016
eine besonders positive Nachricht für
unsere Aktionäre und knüpft an
die überaus positive Kursent
wicklung seit unserem
Börsengang 2013 an.
Für 2017 prognosti
ziert das Unterneh
men zudem eine
weitere Steigerung
der FFO 1. Auch un
sere Portfoliostrate
gie setzen wir konse
quent fort: Für mehr
Effizienz in der Bewirt
schaftung bereinigen wir unseren Bestand
weiter und haben ein Investitionsprogramm
in Höhe von einer Milliarde Euro beschlos
sen. Schwerpunkte dabei sind Neubau,
Geschoss
aufstockung
und die Mo
dernisierung.
Dies wird in Summe zu
mehr Fläche und damit zu
Mietwachstum führen.
Wann wird Vonovia denn die Übernahme der österreichischen Conwert
abgeschlossen haben?
Die Angebotsunterlage nach österreichi
schem Übernahmerecht wird am 17. No
vember bei der österreichischen Finanz
Fotos: Shutterstock (2), Vonovia
DER AKTIONÄR: Herr Kirsten, die Q3Zahlen lesen sich super. Was sind für
Sie die Highlights?
Stefan Kirsten: Die positiven operati
ven und finanziellen Kennzahlen unter
streichen die erfolgreiche Geschäftsent
wicklung von Vonovia. Wir zeigen eine
klare operative Leistungsverbesserung
Quartal um Quartal. Aber auch unser ef
fizientes Portfoliomanagement, das wir
seit unserem Börsengang vorantreiben,
ist für diese signifikante Ergebnisverbes
serung mitverantwortlich. Das versetzt
uns in die ausgezeichnete Position, der
Hauptversammlung im Mai 2017 eine Di
vidende von 1,12 Euro je Aktie vorzu
schlagen. Das entspricht einem Plus von
rund 19 Prozent gegenüber 2015. Das ist
Vonovia Discount-Zertifikat*
HU6Q0G , Cap 33,00 Euro,
Laufzeit 22.12.17
In Deutschland
ist die Nachfrage
nach Wohnraum
deutlich größer
als das Angebot.
Das lässt die
Mieten steigen.
CFO Stefan
Kirsten hat
starke Zahlen für Q3
präsentiert.
Für die Zukunft ist er
sehr optimistisch.
aufsicht freigegeben werden. Die erste Angebotsfrist endet Ende Dezember 2016, sodass nach dieser ersten Angebotsfrist die
Übernahme Anfang Januar 2017 vollzogen
werden kann. Damit werden wir unser
Portfolio um rund 24.000 Wohnungen in
attraktiven Städten wie Leipzig, Berlin,
Potsdam und Dresden erweitern.
Gewinntreiber Extension
Bereinigtes EBITDA
in Millionen Euro
55
38
lich durch die Nachfrage der Einwanderer nach bezahlbarem
Wohnraum verstärkt.
Um nachhaltig wachsen zu können, will Vonovia zudem im nächsten Jahr eine Milliarde Euro in
den Neubau und Bestandsverbesserungen investieren.
Die Rechnung
könnte aufgehen: Die
d u r c h schnittlichen
Baukosten pro
Quad ratmeter
(ohne Land) liegen in Deutschland bei rund
2.500 Euro.
Dan k modularer Bauweise u nd
mithilfe der
unternehmenseigenen Handwerkerorganisation DTGS
(Deutsche Technische Gebäudeservice
GmbH) kommt Vonovia beim Bau von
Mehrfamilienhäusern auf Kosten von cir-
Sondieren Sie den Markt nach weiteren
Kandidaten?
Unseren Wachstumskurs setzen wir fort:
einmal durch organisches Wachstum und sicherlich auch durch weitere Akquisitionen,
wenn sich die Gelegenheit bietet. Portfolios,
die auf dem Markt zur Verfügung stehen,
prüfen wir sehr genau. Sie müssen jedoch
unsere Akquisitionskriterien erfüllen, die wir
für unser Geschäft definiert haben. Hier sind
wir opportunistisch und gleichzeitig sehr
diszipliniert unterwegs.
Sie sprachen den Neubau von Wohnungen
an. Ist Bauen günstiger als Kaufen?
Es gibt sowohl für den Kauf von Immobilien
als auch für den Neubau gute Argumente,
aus unserer Sicht ist das nicht nur eine Frage
des Preises. Aber natürlich sehen wir bei den
Kaufpreisen einen eindeutigen Aufwärts-
2015
2016e
2017e
Der Geschäftsbereich immobilienbezogene
Dienstleistungen (Extension) soll in den
nächsten Jahren einen hohen Beitrag zum
Konzerngewinn beisteuern.
Quellen: Vonovia, Bankhaus Lampe
ca 1.800 Euro, bei der Dachaufstockung
auf 1.600 Euro, erklärt Analyst Georg Kanders vom Bankhaus Lampe. Das ist das
eine. Darüber hinaus erzielt das Unternehmen bei Neubauten wesentlich höhere
Mieten als bei den Bestandsimmobilien.
Kanders rechnet beim ersten Projekt in
Bochum mit Mieten jenseits von zehn
Euro. Das sind etwa 70 Prozent mehr als
die Durchschnittsmiete im Konzern.
Neuer Wachstumstreiber
Als Gewinntreiber dürfte sich künftig
der Bereich Extension entpuppen, der
kundenorientierte Dienstleistungen rund
um die Immobilie umfasst. Dazu zählen
trend. Umso attraktiver wird der standardisierte Neubau, bei dem es darum geht,
schnell und preisgünstig zu bauen, ohne
an der Qualität zu sparen. Darauf werden
wir in den nächsten Jahren unseren Fokus
legen. Damit tragen wir auch zur Reduzierung der Engpässe bei, die Wohnen in
den Ballungszentren zu einem knappen
Gut gemacht haben.
Wie viele Einheiten soll das Neubauprogramm künftig umfassen?
Wir sind natürlich abhängig davon, wie
schnell die Baugenehmigungen erteilt
werden. Aber wir wollen in den Wachstumsregionen in Deutschland jährlich
mehr als 1.000 neue Wohnungen durch
Neubau und Dachaufstockung schaffen.
Vielen Dank für das Gespräch.
Alle Angaben dienen nur der Unterstützung Ihrer selbstständigen Anlageentscheidung und können eine Aufklärung und Beratung durch Ihren Betreuer nicht ersetzen. Die vollständigen Angaben sind
dem
Basisprospekt und den Endgültigen Bedingungen zu entnehmen, die bei der UniCredit Bank AG kostenfrei erhältlich sind. Alle Produktunterlagen und Informationen unter: www.onemarkets.de.
*
91
aktien
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#46/2016 der aktionär 27
aktien
unter anderem die DTGS, das Kabel-TVGeschäft (Versorgung der Mieter mit Kabelfernsehen von der Telekom) sowie
Messdienstleistungen für das Auslesen
von Wasser- und Stromverbrauch. Vonovia rechnet 2016 in diesem Bereich mit
einem bereinigten EBITDA von 55 (Vorjahr: 38) Millionen Euro und 2017 bereits
mit über 90 Millionen Euro, die, so Kanders, 1:1 in die FFO einfließen werden.
Attraktive Bewertung
In Sachen Bewertung hat Vonovia
ebenfalls noch Luft nach oben. Aktuell
notiert die Aktie zehn Prozent unter dem
EPRA NAV, der allerdings nach den
Übernahmen von GAGFAH und Südewo
durch einen Goodwill aufgebauscht ist.
Kanders rechnet für 2016 mit einem bereinigten NAV von 30,60 Euro, der 2017
auf 32,30 Euro steigen soll. Vonovia hätte
einen deutlichen Aufschlag verdient, da
1. der Verschuldungsgrad (LTV; Loan-toValue) sehr niedrig ist, 2. die FFO-Rendite im Vergleich zur Nummer 2 sehr hoch
ist und 3. die Dividendenrendite ausgesprochen attraktiv ist. Zudem bietet das
riesige Portfolio ein hohes Potenzial, den
Bereich Extension stark auszubauen.
Kanders hat nach den starken Quartalszahlen sein Bewertungsmodell für Vonovia angepasst und ein Kursziel von 43
Euro ermittelt. Das entspricht einem
Kursp otenzial von einem Drittel und
rechtfertigt daher eine Kaufempfehlung.
Top Pick im Immobiliensektor
Das Marktumfeld, die wieder günstige
Bewertung sowie die Aussicht auf langfristig steigende Gewinne sprechen für
Vonovia. Der jüngste Rücksetzer ist die
Gelegenheit für einen Einstieg.
Vonovia im Peergroup-Vergleich
Börsenwert
in Mrd. €
Wohneinheiten
NAV/Aktie
2016e1
9,94
4,77
1,73
160.836
129.626
78.377
27,30 €
67,30 €
9,76 €
30,60 €
41 %
47 %
59 %
42 %
LTV
FFORendite
2016e
Dividendenrendite
2016e
Durchschnittsmiete
3,8 %
5,3 %
15,23
337.720
5,8 %
4,8 %
2,5 %
3,5 %
4,8 %
3,4 %
6,00 € / qm
5,25 € / qm
5,05 € / qm
5,94 € / qm
Leerstandsquote2
1,8 %
3,1 %
1) Ohne Goodwill, 2) aktueller Stand
7,1 %
2,6 %
Quellen: DER AKTIONÄR, Bankhaus Lampe, Unternehmen
Vonovia in Euro
40
35
ak tie
30
Vonovia
chance
risiko
4
2
ak t. kurs
wkn
ziel
A1ML7J
28,50 €
kgv 17e
dividendenrendite
mark tk ap
umsatz 17e
3,4 %
15,2 Mrd. €
2,34 Mrd. €
erste empfehlung
(ausgabe)
entwicklung
seit erstempf.
46/2016
28 der aktionär #46/2016
20
stopp
42,00 €
11
GD200
—
15
DER-AKTIONÄR-Indikator
6
4
2
0
-2
2013
2014
2015
2016
Fotos: Shutterstock
32,25 €
25

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