4. Beschreibung der baulichen Anlagen

Amtsgericht Stuttgart - Vollstreckungsgericht
4.
Aktenzeichen 1 K 201 / 15
Beschreibung der baulichen Anlagen
Nachstehende Beschreibung enthält nur Angaben und beschreibt nur Merkmale, die für diese
Wertermittlung von erkennbarem Einfluss sind. Damit wird keine vollständige Beschreibung
der gesamten Bau- und Ausstattungsgegebenheiten vorgelegt.
4.1
Gebäudebeschreibung
4.1.1
Baujahr, Geschosse, Bauzahlen, Energieausweis
Baujahr (Erstnutzung):
Nach Angaben aus der Bauakte wurden folgende
Genehmigungen erteilt:
1950 Ursprüngliches Wohnhaus
1969 Einbau eines Öltanks
1978 Unterirdische Heizöllagerung
1991 Garage
Baumaßnahmen:
Geschosse:
Nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung:
1978
Erneuerung von Fenstern, Sanitärräumen,
Elektrik und Einbau einer zentralen Heizung
1983
Dach mit Wärmedämmung
1997
Ausbau Bühnenraum
2007
Zwerchgiebel im Dachgeschoss,
Erneuerung Heizkessel und Brenner
Untergeschoss (teilweise Unterkellerung des Erdgeschosses,
geringe Raumhöhe):
Treppenraum, Öllager, Waschküche mit zentraler Heizungsanlage
Die Darstellung in den vorliegenden Planunterlagen, weicht von
der tatsächlichen Raumaufteilung ab. Insbesondere sind die
Räume mit den Bezeichnungen „Ev. Keller“ und „Meist nicht
unterkellert“ nicht vorhanden. Die Wand zwischen Treppenraum
und Kohlenkeller ist nicht hergestellt. Die Grube soll es nach
Auskunft bei der Ortsbesichtigung ebenfalls nicht geben.
Erdgeschoss:
Hauseingang mit Zugang zur Diele, Flur mit Treppenraum, Küche
mit Zugang zum Wohnzimmer sowie zu Terrasse und Garten,
2 weitere Zimmer, Abstellraum und Bad
Dachgeschoss:
Flur mit Treppe ins Erdgeschoss, Schiebtür als Abschlusstür am
Treppenaustritt ohne Podest, Zimmer, Bad, Küche mit Zugang
zum Abstellraum und Wohn-/Essbereich mit Zugang zum
Bühnenraum über eine steile Treppe
Bühnenraum:
Flur mit steiler Treppe ins Dachgeschoss, Toilette und 2 Räume
Forchenweg 19
in 71111 Waldenbuch
Seite 10 von 21
Amtsgericht Stuttgart - Vollstreckungsgericht
Mietfläche:
Aktenzeichen 1 K 201 / 15
Die in den Räumen eingetragenen Flächenangaben in den
vorliegenden Planunterlagen wurden von mir grob überschlägig
auf Plausibilität geprüft.
Bei den Flächenangaben handelt es sich vermutlich um Fußbodenflächen, augenscheinlich ohne für eine Mietflächenberechnung übliche Abzüge, beispielsweise für Flächen mit geringerer
Raumhöhe.
Die Mietfläche wurde deshalb grob überschlägig aus der Bruttogrundfläche und einem Korrekturfaktor zur Berücksichtigung nicht
anechenbarer Flächenteile ermittelt.
Wohnfläche im Erd- und Dachgeschoss:
grob überschlägig rund: 112 m²
Die Räume des Bühnenraums sind in diesem Ansatz nicht
berücksichtigt.
Die so ermittelte Fläche dient der groben Orientierung zur
Beschreibung des Bewertungsobjekts und ist für andere Zwecke,
z.B. als Angabe in einem Mietvertrag, nicht verwendbar.
Bruttogrundfläche (BGF):
Die Bruttogrundfläche (Bereiche a und b) nach DIN 277-1
(2005-02) wurde an Hand der teilweise vermaßten Zeichnungen
aus der Bauakte ermittelt.
Wohnhaus
Energieausweis:
gerundet ca. 242 m²
Nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung gibt es keinen
Energieausweis.
Kosten, die zur Einhaltung der EnEV (beispielsweise die Erstellung eines Energieausweises und die daraus eventuell resultierenden Anforderungen an den Wärmeschutz und die Anlagentechnik) aufzuwenden sind, sind in dieser Wertermittlung nicht
berücksichtigt, siehe auch Ziffer 1.3.
4.1.2
Konstruktion
Außenwände:
Vermutlich massiv
Decken:
Überwiegend Holzbalkendecken, über dem Untergeschoss
teilweise massiv
Treppen im Gebäude:
Massive Treppe vom Untergeschoss zum Dachgeschoss,
steile Holztreppe zum Bühnenraum
Dach:
Satteldach mit Zwerchgiebel zur Gartenseite, gedeckt mit
Betondachsteinen, angabegemäß mit Wärmedämmung
Fassade:
Verputzt und gestrichen
Forchenweg 19
in 71111 Waldenbuch
Seite 11 von 21
Amtsgericht Stuttgart - Vollstreckungsgericht
4.2
Aktenzeichen 1 K 201 / 15
Ausbau
Heizung,
Warmwasserversorgung:
Hauszentrale ölbefeuerte Heizung, kombiniert mit der Warmwasserversorgung. Die Wärmeübertragung erfolgt über
Heizkörper.
Sanitäre Einrichtungen:
Erdgeschoss: Tageslicht-Bad mit Badewanne, Waschtisch und
Stand-WC mit Aufputz-Spülkasten
Dachgeschoss: Tageslicht-Bad mit Dusche, Waschtisch und
Stand-WC mit Aufputz-Spülkasten
Bühnenraum: Toilette mit wandhängendem WC und Waschtisch
Fenster:
Überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung, am Zwerchgiebel
im Dachgeschoss raumhohe Verglasung mit Schiebeelement
ohne Absturzsicherung, im Dachgeschoss und im Bühnenraum
Dachflächenfenster in Holz mit Isolierverglasung
Sicht-, und Blendschutz:
An den Fenstern überwiegend Rollladen, innenliegende Jalousie
an der Verglasung des Zwerchgiebels
Belüftung, Belichtung:
Das Wohnhaus ist vierseitig belichtet und belüftet. Der
Bühnenraum bietet Aussicht in die Umgebung.
Türen:
Hauseingangstür: Holztür mit Einfachverglasung
Innentüren im Erdgeschoss: teils Holzwerkstoff beschichtet oder
furniert, teils Holz gestrichen
Innentüren im Dachgeschoss und Bühnenraum: Massivholz, teils
mit Glaseinsatz, teils als Schiebetüren
Bodenbeläge:
Erdgeschoss: Unterschiedliche Beläge in einfacher bis mittlerer
Qualität (z. B. Laminat, textiler Belag und PVC)
Dachgeschoss: Überwiegend Parkett, PVC in Küche und Bad
Bühnenraum: Grobspanplatten (OSB-Platten)
Wand- und
Deckenbeläge:
Teilweise tapeziert, teilweise Raufaser gestrichen
Terrasse:
Auf der Gartenseite gelegene Terrasse aus Werksteinplatten mit
Zugang von der Küche im Erdgeschoss
Garage:
An der westlichen Grundstücksgrenze in Fertigbauweise erstellte
Garage mit Flachdach, Holzkipptor, Fenster und Tür an der Rückseite und Stromanschluss, laut Planunterlagen 7,50 m x 2,99 m
Schuppen:
In der südöstlichen Ecke des Grundstücks gelegener Schuppen in
massiver Bauweise mit Satteldach, nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung baufällig und daher aus Sicherheitsgründen von mir
nicht von innen besichtigt.
Bäder ringsum raumhoch, Toilette halbhoch gefliest,
Fliesenspiegel im Arbeitsbereich der Küchen
Der Schuppen ist augenscheinlich kürzer als im Liegenschaftskataster dargestellt, siehe Anlage II.
Forchenweg 19
in 71111 Waldenbuch
Seite 12 von 21
Amtsgericht Stuttgart - Vollstreckungsgericht
4.3
Aktenzeichen 1 K 201 / 15
Außenanlagen
Die nicht überbauten Grundstücksteile sind teils mit Gras bewachsen und teils zum Gehen und
Fahren befestigt, beispielsweise der Hauszugang und die Aufstellfläche vor der Garage. Das
Grundstück ist an der Gartenseite durch Zäune, Hecken und bauliche Anlagen umschlossen.
An den Grundstücksgrenzen ist es teils mit Mauern terrassiert. Laut mündlicher Auskunft bei
der Ortsbesichtigung befindet sich im Erdreich des Gartens ein stillgelegter Öltank.
4.4
Bauzustand
Das Wohngebäude befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Bau- und Unterhaltungszustand. Instandhaltungsstau ist beispielsweise im Bereich der Bodenbeläge und der
Malerarbeiten zu erkennen, insbesondere an den Außentüren und Toren sowie an den
Innenwänden und Dachschrägen im Dachgeschoss.
In Teilbereichen besteht Instandsetzungsbedarf:
Die Wände im Untergeschoss weisen Verfärbungen und Putzabplatzungen auf. Zum Zeitpunkt
der Ortsbesichtigung wirkten die Wände trocken.
Im Erdgeschoss sind im Wohnzimmer Risse zwischen Wand und Decke sowie Unebenheiten
im Boden erkennbar. Nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung wurde nachträglich eine
massive Bodenplatte unter diesem Raum eingefügt. Bei den Rissen soll es sich um Setzungsrisse handeln, die sich nicht mehr verändern.
Der Bodenbelag im Dachgeschoss hat eine schadhafte Stelle, einen Brandfleck.
An der Dachschräge neben dem Zwerchgiebel sind abgetrocknete Spuren von Durchfeuchtung zu sehen. Nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung soll der ursächliche Feuchteschaden
bis auf die sichtbaren Verfärbungen und Ablösungen der Tapete behoben sein.
An dem raumhohen Schiebeelement des Zwerchgiebels fehlt eine Absturzsicherung.
Der Schuppen ist nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung baufällig.
Es sind mir zum Wertermittlungsstichtag keine weiteren nennenswerten besonders wertbeeinflussenden Mängel oder Schäden an dem Wertermittlungsobjekt bekannt und ich gehe für
diese Wertermittlung ungeprüft davon aus, dass keine weiteren bestehen.
Forchenweg 19
in 71111 Waldenbuch
Seite 13 von 21
Gutachten Nr. 19-16 | Anlage III Blatt 1
"#$'*
Gutachten Nr. 19-16 | Anlage III Blatt 2
Gutachten Nr. 19-16 | Anlage III Blatt 3
Gutachten Nr. 19-16 | Anlage III Blatt 4
Gutachten Nr. 19-16 | Anlage IV Blatt 1
Foto 1 – Blick vom Garten
auf das Wohnhaus
Foto 2 – Garten mit
Terrasse und Schuppen
Foto 3 – Blick vom Garten
auf die Garage

Download Report