3 Beschreibung des Gebäudes und der Außenanlagen

3 Beschreibung des Gebäudes und der Außenanlagen des Bewertungsobjektes
3.1 Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen
Grundlage für die Beschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung. Das Gebäude /
Wohneigentum und die Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann
allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den
vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen
Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die
Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen
Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche
und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.
3.2
Wohneigentumsanlage
3.2.1 Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht
Art des Gebäudes:
dreigeschossiges Gebäude, Wohnhaus, unterkellert, ausgebautes Dachgeschoss
Baujahr:
um 1996 (gem. Information der Hausverwaltung)
Außenansicht:
verputzt auf Wärmedämmung und Farbanstrich
3.2.2 Ausführung und Ausstattung
Konstruktionsart:
monolithische Bauweise
Dachform:
Satteldach
Dacheindeckung:
Dachziegeleindeckung mit vorgehangenen Dachrinnen und
Fallrohren
Keller:
Betonfußboden mit Anstrich
Geschossdecken über und unter dem
Sondereigentum:
Massivdecke
Gutachten über den Verkehrswert (i.S. des § 194 BauGB) für das Wohnungseigentum in 03050 Cottbus, Wohnparkstraße 51
Anzahl der Einheiten:
insgesamt 34 Wohnungseigentume in der Gesamtanlage
Hauseingang(sbereich):
Leichtmetalltür beschichtet mit Glaseinsatz
Treppenhaus:
Geschosstreppe als Massivtreppe mit Mamorbelag und Metallgeländer
Bauzustand, Wärmeschutz (EnEV 2014)
Entsprechend der EnEV 2014 sind auch für Bestandsobjekte
Energieausweise gefordert und durch den Eigentümer sind die
notwendigen Energieeinsparmaßnahmen zu ergreifen. Dem
Sachverständigen wurde ein Energiepass vorgelegt. Der Energieverbrauchskennwert beträgt hiernach für das Gebäude 57
kWh/m² a. Danach sind keine unverzüglichen energetischen
Maßnahmen gem. EnEV zu erbringen.
technische Gemeinschaftseinrichtungen:
keine besonderen, Türöffnungs- und Sprechanlage, Fernsehkabel- und Telefonanschluss
Besondere Bauteile im Gemeinschaftseigentum:
Dachfenster, Dachgauben/-giebel, Balkon-/Loggien-/Terrassenanlagen sonst keine (lt. Teilungserklärung) bzgl. der gesamten Wohneigentumsanlage
Besondere Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum:
Fahrradabstellraum, Kellertrockenraum im Kellergeschoss des
Hauseinganges 54
Nutzungseinheiten, Raumaufteilung zum Bewertungsstichtag (Hauseingang Nr. 51)
Keller:
Keller, Abstellräume
Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss
Wohnung 1 (EG):
Wohnung 2 (EG):
Wohnung 3 (1. OG):
Wohnung 4 (1. OG):
Wohnung 5 (1. DG):
Wohnung 6 (1. DG):
Wohnung 7 (2. OG):
Wohneigentum Nr. 27 (Bewertungsobjekt)
Wohneigentum Nr. 25
Wohneigentum Nr. 30
Wohneigentum Nr. 28
Wohneigentum Nr. 33
Wohneigentum Nr. 31
Wohneigentum Nr. 34
3.2.3 Zustand des Gebäudes (gemeinschaftliches Eigentum)
Belichtung und Besonnung:
gut
Baumängel und Bauschäden am Gemeinschaftseigentum:
keine wesentlichen Mängel erkennbar
Wirtschaftliche Wertminderung am gemeinschaftlichen Eigentum:
keine
Allgemeinbeurteilung des Gebäudes:
Der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums ist
ohne wesentliche Mängel.
3.3 Außenanlage
im gemeinschaftlichen Eigentum:
Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss
bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, Bepflanzungen,
Stellplätze
mit Sondernutzungsrecht dem zu
bewertendem Wohnungseigentum
zugeordnet:
Stellplatz Nr. 27, Kellerraum Nr. 27
mit Sondernutzungsrecht fremden
Grundstückseigentum zugeordnet:
keine,
3.4 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen für zu bewertende Wohneigentum
Sondernutzungsrechte (besondere GeSachverständigenbüro Arlt - Zertifizierter Sachverständiger für Grundstücksbewertung Az: 59 K 86/14
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Gutachten über den Verkehrswert (i.S. des § 194 BauGB) für das Wohnungseigentum in 03050 Cottbus, Wohnparkstraße 51
brauchsregelungen für Teile des Grundstücks oder des Gebäudes):
Kellerraum Nr. 42
Erträge aus gemeinschaftlichen
Eigentum:
keine
wesentliche Abweichungen zwischen
dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ME) und der relativen Wertigkeit des zu bewertenden Wohn-/Teileigentums am Gesamtobjekt:
keine,1)
von dem Miteigentumsanteil (ME) abweichende Regelung für den Anteil der
zu tragenden Lasten und Kosten (VK) bzw.
Erträge (VE) aus dem gemeinschaftlichen
Eigentum:
keine,1)
vorhandene ungewöhnliche hohe oder
niedrige Instandhaltungsrücklage:
1)
keine,1)
Der im Grundbuch eingetragene Mieteigentumsanteil wird nachfolgend mit (ME), die anteilige Wertigkeit des zu be
wertenden Wohnungs- bzw. Teileigentums mit (RE) – relative Wertigkeit – und der vertragliche vereinbarte Anteil der
zu tragenden Lasten und Kosten mit (VK) bzw. der Erträge mit (VE) abgekürzt.
3.5 Beurteilung der Gesamtanlage
Die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem guten Zustand, mit einem ansprechenden Eindruck.
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Beschreibung des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte
4.1 Beschreibung der Wohnung, Raumaufteilung - Sondereigentum Nr. 27
Lage der Wohnung im Gebäude/
Orientierung:
Die zu bewertende Wohnung Nr. 27 liegt im Erdgeschoss des
Hausaufganges Nr. 51. Zur Wohnung gehört ein Keller Nr. 27
und das Sondernutzungsrecht am Keller Nr. 42.
Wohnfläche und Raumaufteilung:
Die Wohnfläche beträgt gemäß Mietvertrag 77,68 m².
Ein Aufmaß wurde nicht durchgeführt. Die angegebene Fläche
ist ausschließlich für diese Wertermittlung zu verwenden und
hierfür ausreichend genau. Sie ist nicht geeignet für ein evtl.
späteres Mieterhöhungsverlangen.
Die Wohnung hat folgende Räume und ist wie folgt aufgeteilt
und orientiert:
(s = straßenseitig, g = gartenseitig gelegen, i =innenliegend)
Wohnzimmer
Schlafzimmer
Kinderzimmer
Küche
Bad
WC
Flur
Abstellraum
Balkon
rd. 26,46 m²
rd. 14,08 m²
rd. 10,48 m²
rd. 9,18 m²
rd. 4,56 m²
rd. 1,72 m²
rd. 6,18 m²
rd. 1,27 m²
rd. 3,75 m²
Grundrissgestaltung:
funktional und zweckmäßig
Besonnung/Belichtung:
durchschnittlich bis gut
s
g
g
g
i
i
i
i
g
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6.9: Grundriss der Wohnung
Erdgeschoss rechts
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Foto - Anlage „Eigentumswohnung Nr.27“
Nr. / Bezeichnung
Außenansicht
1.1.
Straßenansicht
Süd-West
1.2.
Straßenansicht
Balkon
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Foto - Anlage „Eigentumswohnung Nr.27“
Nr. / Bezeichnung
Außenansicht
1.19
Zufahrt zum Hofbereich
1.20
Stellplätze im Hofbereich
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