IGWohnlichesNeuenhof GemeindeNeuenhof GesamtrevisionderOrtsplanung-Stand:ÖffentlichesAuflageverfahren9.09.-10.10.2016 PosiGonspapier I. StanddesVerfahrens Ergänzungen/Korrekturenzunachstehendem,unverändertemTextderIGWN: NachVerabschiedungdesMitwirkungsberichteshatderGemeinderat-nochvorderöffentlichenAuflage-folgendewesentlicheÄnderungenandenPlanentwürfenvorgenommen: - DieFlächederEinzonungim"Langacher"musstegemässVorgabedeskantonalenRichtplans aufeineBreitevon100mabjetzigemSiedlungsrandverkleinertwerdenundumfasstjetzt nocheineFlächevon3.6ha.(ZumVergleich:BreitedesBaufelds"ImQuer"ca.145m). - DieHochhausstandortewurdenauf3StandortereduziertunddiemaximalenHöhenproPlanungsfeldneuauffolgendeMassereduziert: - . BaufeldvisàvisBahnhof: 45m . BaufeldKnotenEich: 45m . BaufeldKnotenLandhaus: 35m AndengrundsätzlichenPosibonenderIGWNhatsichdadurchnichtsgeändert. Stand:Mitwirkungsbericht KürzlichhatderGemeinderatNeuenhofseinenMitwirkungsberichtandiejenigenPersonenversandt, welcheStellungnahmenimMitwirkungsverfahreneingereichthacen.Soweitersichtlich(Gesamtberichtliegtnichtvor),istinderEingabezurVorprüfungandenKantonkeinerleiBerücksichbgungprivaterBegehrenzuerkennen.Dasistsehrencäuschend.EineGruppebesorgterEinwohnerwillsichdamit nichtabfindenundhatunterdemNamen"IGWohnlichesNeuenhof"eineInteressengemeinschaegegründet.DieIGisteineunabhängigeGruppierung,diekeinerParteiliniefolgtundallenNeuenhoferinnenundNeuenhofernoffensteht.ZieldieserGruppierungisteseinebreitereDiskussionüberdiePlanungauszulösen,einUmdenkenimGemeinderatzubewirkenunddafüreinemöglichstzahlreicheUnterstützungausderBevölkerungzugenerieren. II. AllgemeineBemerkungen DieAussageimPlanungsbericht:"NeuenhofisteinQuarbervonBaden"fürdieheubgePlanungnicht zielführend. DieWachstumgsprognosenvonKantonundRegionrechnenmiteinemenormhohenBevölkerungswachstumundsindfürNeuenhofüberrissen. ZitatausdemPlanungsbericht:ImRahmenderRichtplanänderungzumSiedlungsgebietgehendie kantonalenBehördenvoneinemgesteigertenWachstumaus.NeuenhofsollalsGemeindeimurbanenEntwicklungsraumzwischen2012und2040um44%wachsen.Diesentsprichteinerjährli- IGWohnlichesNeuenhof chenRatevon1.3%undeinerGesamtzahlanEinwohnernimJahr2040von12'030(2030:10'500 Einwohner). DiesesSzenariohatkeineverpflichtendeWirkungfürNeuenhof.DieGemeindesolltediePlanungim FokusaufihreeigenenBedürfnisse,bezogenaufdenüblichenPlanungshorizontvon15Jahrenvornehmen.SpätereEntwicklungenmüssenundkönnenheutenichtvorweggenommenwerden. ArgumentabonenmitdemSchlagwörtern"Städtebau"und"Urbanität"sindwenigüberzeugend.Neuenhofwirdauchmitmehrals10'000EinwohnernkeineStadtimeigentlichenSinnedesWorteswerden."Urbanität"bedingtauchdasVorhandenseinvonAngebotenfürsozialeInterakbonundnichtnur mehrMasseundDichte.Verdichtenheisstimmerauchverdrängen-speziellNaturundFreiräume. NeuenhofwirdmithöhererBewohnerdichtenichturbanersondernanonymer! AbgesehenvondenbaulichenAuswirkungendüreeeinsolchstarkesWachstumaucherheblicheFolgenbeimInfrastrukturbedarfderGemeinde(Schule,Verwaltung,öffentlicheAufgabenallerArt,öffentlicherFlächenbedarf)mitentsprechendemfinanziellemBedarfhaben. DieküneigeEntwicklungsolltemitmehrSelbstvertrauenaufEigenständigkeiterfolgenundnichtauf übersteigerteregionaleoderkantonaleVisionenabstellen. DieangestrebtestrukturelleVeränderungderBevölkerungdüreenichtdurchmehrBaumasse,sondern ehermiteinermassvollen,aufQualitätbedachtenEntwicklung,erreichtwerdenkönnen. III. Forderungs-undArgumentabonskatalog(sbchwortarbg,nichtabschliessend): 1. ZurDichte - ZitatausdemPlanungsberichtzumRäumlichenGesamtkonzept(RGK)von2014: - DieSiedlungsstrategievonNeuenhoflegtihrenFokusaufdieInnenentwicklung.Diesbedeutet, dasssichdiebaulicheEntwicklungvonNeuenhofaufdierechtskrä6igausgeschiedenenBauzonenbeschränkt.FürdieInnenentwicklungwerdenörtlichangepassteVeränderungs-und Verdichtungsstrategiendefiniertundangewendet.DieselaufenunterdemTitel"Bewahren", Weiterentwickeln"und"Neuorien?eren". Esscheint,dasssichderGemeinderatbereitsnichtmehranseineeigenenLeitsätzehaltenwill. - EsistschleierhaewobeidenangedachtenAufzonungenundVerdichtungendieangepriesenen grosszügigenFreiräumeunddiegrosszügigeDurchdringungmitGrünflächennochPlatzfindensollen? - Neuenhofweist(mitSpreitenbach)bereitsheutediehöchsteBevölkerungsdichteimKantonund gleichzeibgdengeringstenAnteilvonEinfamilienhäusernamWohnungsbestandauf. GemässkantonalerStabsbkliegtNeuenhofbeiderAnzahlBewohnerproWohnungmit2.1PersonenproWohnungzwaretwaimKantonsmicel.Auffallendistjedoch,dassderAnteilvonEinfamilienhäusernanderGesamtwohnungszahlmit10.5%denweitausniedrigstenWertimAargauauf- Version06.16.1 Seite2/8 IGWohnlichesNeuenhof weist.BeiderSteuerkraeproEinwohnergehörtNeuenhofdagegenmitFr.1'774.--proKopfzuden schwächstenGemeinden.GemeindenmithohemEFH-AnteilamWohnungsbestandhabenauch einedeutlichhöhereSteuerkraeproKopf.WassollenunsdieseVergleichezeigen? EsliegtimInteressedergesamtenBevölkerung,dassdieDichtenurmassvollerhöhtwirdunddassdie wenigenGebietemitbefererBaudichtenichtdurchstarkgelockerteBauvorschrieenanAcrakbvität verlieren. Version06.16.1 Seite3/8 IGWohnlichesNeuenhof 2. ZudenNeueinzonungenbzw.Umzonungen - FrühereBehördengenerabonenhabeninweiserVoraussichtgrosszügigeLandreservenfüröffentlicheZweckegesichert.DamitbestehtglücklicherweiseauchfürküneigeGeneraboneneingenügenderSpielraumfürdieEntwicklungderGemeinde.DamalswarenerheblichefinanzielleOpfer fürdiesesHandelnzuerbringen.DiesehabensichaberinhohemMassegelohnt-sonstgäbees z.B.auchdasheubgeSchulzentrumindieserFormnicht.EinensolchenSpielraumaufzugeben, würdebedingen,dassmansichabsolutsicherist,dassentsprechendFlächenniemalsmehrgebrauchtwerden. - GeradedieöffentlichenInfrastrukturenbietendenBehördeninhohemMasseChancenzurEinflussnahmeaufeinequalitabveEntwicklungderGemeinde.ImBereichdesPrivateigentumssind dieMöglichkeitenzurEinflussnahmedagegenvielgeringerundbeschränkensichoeaufein Wunschdenken. - DasGebiet"Härdli"wurdeinderOrtsplanungvorca.40JahrenöffentlichenZweckengewidmet. FolgerichbghabenOrtsbürger-undEinwohnergemeindedasLanderworben.Betrachtetmandas "Härdli"genauer,zeigtsich,dassdieFlächengrossteilsbereitsheuteabsolutsinnvollgenutztwerden(AlterssiedlungmitErweiterungsreserve,Tennisplätze,Kinderspielplatz,Familiengärten,GrünzoneentlangUferweg).Lediglichca.30%derFläche(~14'200m2)sindlandwirtschaelichgenutzt undstehenalsReservefürspätereBedürfnissezurVerfügung.TrotzdemsollderganzeSchild (~43'600m2)neuineineWohn-undArbeitsplatzzoneundalsHochhausstandortumgezontwerden. - AlsErsatzistdieEinzonungeinerriesigenLandwirtschaesfläche(~62'500m2)im"Langacher"am östlichenSiedlungsrandunterdemneuenBegriff"Erholungszone"geplant.Darinsollendannu.a. dieFamiliengärten,dieTennisanlagemitzugehörigenInfrastrukturanlagenund-bautenPlatzfinden.DieRedeistauchvonlandwirtschaelichenBauten.EsstelltsichdieFrage,wassolchemitErholungzutunhaben? - SolltesichinfernerZukuneeinmalderBedarffüreinezusätzlicheEinzonungzwecksSchaffungvon zusätzlichemWohnraumergeben,wäreesnurlogischdannzumalanschliessendandieWohnÜberbauung"ImQuer"weiterzufahren.DieangedachteVerlegungvonEinrichtungenwieFamiliengärten,Tennisanlagenetc.ausdemGebiet"Härdli"sowielandwirtschaelicheBautenwürden einersolchenspäterenEntwicklungimWegestehen.EineErweiterungdesWohngebieteskönnte problemlosetappierterfolgenunddenSiedlungstrenngürtelingeringeremMasseschmälernals dievorgeschlagene"Erholungszone". - BetrachtetmandieUmzonungausdemFokusderFinanzenergibtsichfolgendesSzenario:Die Grundstückeim"Langacher"steheninPrivateigentumundmüssteninihremneuenStatusalsBaulandersterworbenwerden,umdieVerlegungvonNutzungenausdem"Härdli"zuermöglichen. DazukämennatürlichnochdieeigentlichenVerlege-bzw.Baukosten.WürdemansolcheKosten demLandpreisim"Härdli"zuschlagen,istentwederderLandpreiszuhochoderderErlösfürdie Verkäufer(Ortsbürger-/Einwohnergemeinde)zuniedrig. - AnlässlichderöffentlichenInformabonsveranstaltungzurTestplanung"Zentrum"(Januar2016) wurdevomleitendenRaumplanerausgeführt,dassdasdiePlanungsergebnisseaufgezeigthäcen, dassimZentrumsbereicheinegrosseinnereVerdichtungsreservebestehtunddeshalbaufdieEin- Version06.16.1 Seite4/8 IGWohnlichesNeuenhof zonungen"Härdli"und"Langacher"verzichtetwerdenkönne.WeshalbderGemeinderatdieser ErkenntniskeineFolgeleistetistnichtnachvollziehbar. - EineVerlegungbisherigerNutzungen(Tennisplätze,Familiengärten,Kinderspielplatz)andenSiedlungsrandwirdalsnichtsinnvollundzudemzuteuer-sprichvonderGemeindenichtfinanzierbar- beurteilt. AufdieNeueinzonung"Langacher"istgänzlichzuverzichten.EineTeilumzonungdes"Härdli"istauf denheutelandwirtschaelichgenutztenTeilzubeschränkenunddarfnurunterderBedingungerfolgen, dassauchfürdieweitereZukunekeinöffentlicherFlächenbedarfmehrbesteht. 3. ZudenHochhausstandorten - Neusind7StandortefürHochhäusermiteinerMaximalhöhevon55mvorgeschlagenen.Sämtliche StandortebefindensichinlärmvorbelastetenGebieten-teilweiseauchindenArbeitszonen. - BeiderplanerischenFestlegungvonHochhausstandorteninWohnzonenmüsstezwarzwingend derLärmschutznachweisaufdiePlanungswertegemässLärmschutzverordnungerbrachtwerden. DiesalleinwäreabernochkeinBeweis,dasseinequalitabveEntwicklungstawindet. - BeiderBewohnerstrukturvonWohnhochhäusernfehltoediesozialeDurchmischungundHochhäuserwerdenwegenihrerAnonymitätvonFamilienmitKinderngemieden. - DievorgeschlagenenHochhausstandorteindenArbeitsplatzzonensindheutebereitsvollständig überbaut.EineVeränderunginnertdemPlanungshorizontvon15Jahrenscheintunwahrscheinlich. SolltesichtatsächlicheinBedarfergeben,könntedieseinzelfallweisebearbeitetwerden. DieVerdichtungmitHochhäusernistfürNeuenhofdiefalscheStrategieundesfehlendafürauchdie gutgeeignetenStandorte. 4. ZumAutoverkehr - AutoreduziertesWohnenwürdeeineunterdurchschniclicheMobilitätsratebeimMIVbedingen.Da inNeuenhofselbstlängstnichtalleAngebotedespersönlichenBedarfsabgedecktwerdenkönnen undauchverhältnismässigwenigeArbeitsplätzebestehen,liegtderMotorisierungsgradimVergleichzudenGrundannahmenfürdieParkierungsnorm(VSSSN640281)sicherlichhöheralsderin denNormenzuGrundegelegteDurchschnic. - WichbgsterVerkehrszweckfürAutofahreristdieFreizeit.Kaumjemandistbereitdaraufzuverzichten.EinAutostehtdiemeisteZeitsbll.WosollendenndieAutosderangestrebtenBewohnerschae mithöheremsozialenStatusküneigstehen? - DieAbminderungdesParkplatzbedarfsbeiNeubautensollnichtzurRegelwerden.Essollenfüralle ZonendieüblichenAuflagengelten. DieBesbmmungenAutoreduziertesWohnen(§§56-58,AnhangIII&IVBNO)seienzustreichen. 5. ZurLimmacalbahn Version06.16.1 Seite5/8 IGWohnlichesNeuenhof - DasProjektLimmacalbahnendetheuteinKillwangen.DieangedachteFortsetzungabKillwangen bisBadenhatnochkeinenkonkretenbzw.verbindlichenPlanungsstandundistimkantonalen RichtplanlediglichalsVorinformabonenthalten. - DiesesVorhabenistzwarnichtBestandteilderPlanungsrevision.DerGemeinderathatsichaber bereitsbehördenverbindlichfestgelegt,indemerimkommunalenGesamtplanVerkehr,welcherals GrundlagenpapierfürdiePlanungerarbeitetwordenist,einFreihaltetrasseefürdieLimmacalbahn eingetragenhat. - EineDoppelspurbahnaufderKantonsstrassedurchNeuenhofwürdealleBemühungenfüreine wohnlichereGestaltungdieserLebensachsewiederzuNichtemachen. EsbestehtkeinAnlass,dasssichderGemeinderatimheubgenZeitpunktbereitsverpflichteteinTrasseefürdieLimmacalbahnfreizuhalten. 6. ZudenBauvorschrieen - IndenletztenJahrensindschweizweitgrosseAnstrengenunternommenworden,umdieBauvorschrieenaufBundes-undKantonsebenezuvereinheitlichen.Zielwares,dasfürInvestorenund BauplanerKlarheitüberdieBauregelnentstehtundnichtinjederGemeindewiederandereBegriffegelten.DiesemAnliegenwidersprichtdervorliegendeBNO-Entwurfmehrmals,indemzahlreiche Sonderbesbmmungeneingeführtwerden,dieesanderswobzw.inderkantonalenMusterbauordnungsonichtgibt. - DerGemeinderatwillsichinderBNOKompetenzenzuweisenlassen,diealleinaufästhebschen Generalklauselnberuhen(z.B.§3,Abs.2&3,§4Abs.1,§8,Abs.4,§11Abs.4).Generalklauseln bedürfenumverbindlicheWirkungzuenzalteneinerkonkretenUmsetzunginderBNO.BaurechtlicheEntscheidedürfennichtderWillkürvonVerwaltungundGemeinderatüberlassenbleiben! SolcheGeneralklauselnsindinderBNOwegzulassen.EsgenügendiegesetzlichenBesbmmungen. - DerVerzichtaufdieAusnützungszifferinWohnzonenistheikelundmussdurchneudefinierteAbstands-undHöhenvorschrieenergänztwerden,umeinequalitätsvolleEntwicklungzugewährleisten.DieersatzweiseEinführungeinerGrünflächenzifferistinWohnzonenwederüblichnochsinnvoll.SowohlinderBewilligungphase-wodieUmgebungsplänemeistnochwenigverbindlichsind- wieauchbeimVollzug-sindSchwierigkeitenvorprogrammiert.BeiderUmgebungsgestaltungentstehensehroenachträglichzusätzlicheWünschefürergänzendeElemente(z.B.breitereWege, befesbgtePlätze,zusätzlicheParkfelder,befesbgteAussensitzplätze,pflegeleichtereMaterialisierungmitVersiegelungdesBodensetc.).DiesewürdendannsofortinKonfliktmitderGrünflächenzifferstehen.FürAn-undKleinbautenwerdenin§40BNObereitsgrosszügigeAusnahmebewilligungeninAussichtgestellt.WennmanschonaufNutzungsziffernverzichtenwill,dannbicekonsequent. - IndenWohnzonengaltbishereinMindestgrenzabstandvon4bis6m(abgestuenachzulässiger Geschosszahl).NeumussinallenWohnzonennurnochderMindestabstandvon4meingehalten werden.DarausresulbertbeimGebäudeabstand(SummederGrenzabstände)eineRedukbonauf8 m.BisherbetrugderminimaleGebäudeabstand10minderWohnzoneW4und12mindenWohnzonenW5undderZentrumszone.ZurGewährleistungderWohnhygieneundBesonnungsinddie VorschrieenüberdieMindestgrenzabständeungenügend. Version06.16.1 Seite6/8 IGWohnlichesNeuenhof - Ein-undDoppeleinfamilienhäusersowieReihen-EFHgeltengemässBNOküneigindenWohnzonen W3bisW5gemäss§13Abs.2BNOalswiderrechtlich.SolcheBautendüreenfolglichnurnochim RahmenderBesitzstandsgaranbeverändertundz.B.nichtdurcheinengleichwerbgenNeubauersetztwerden.HiersollteeineposibvereRegelungEingangindieBNOfinden,wonachbestehende BautenalsrechtsbeständiggeltenundnachdenVorschrieenderfürsiebishermassgeblichenBauzoneerhalten,entwickeltoderersetztwerdendürfen. Zusammenfassendistzuverlangen,dasssichdieBNOstärkerandenBeispielenderkantonalenMusterverordnungundderPraxisindenNachbargemeindenorienbert.DieHarmonisierungderBauvorschrieenisteinlangjährigesPostulatundbezweckt,dassimganzenKantonmöglichstnachdengleichenBegriffenundRegelngebautwerdenkann. 7. ZudenArealüberbauungen FürArealüberbauungen,beideneninderRegeleinzusätzlichesGeschossbewilligtwird,genügtküneig eineMindeszlächevon2000m2(bisher3'000m2).DieseverringerteAnforderungdüreeinsehrvielen Fällendazuführen,dassNachbarparzellenmitüberhohenNachbarbautentangiertwerden. DiegeltendeAnforderungvonmind.3'000m2FlächebeiArealüberbauungensollbeibehaltenwerden. 8. ZurGestaltungsplanpflicht - WennunterschiedlicheGrundeigentümerinbereitsüberbautemGebietvoneinemPerimetermit GestaltungsplanpflichtbetroffenwerdenkanndiesdieEntwicklungauchhemmenstacfördern. OemalssindnichtalleGrundeigentümerbereit,sichaneinergemeinsamenPlanungzubeteiligen. DemindividuellenGrundeigentümerwirdesaberverunmöglicht,autonomeigeneIdeenzuverwirklichen. - Beispiel:DerPerimetermitGestaltungsplanpflichtimBereichGüterstrasse-HafnerwegbetriffteinerseitsbereitszeitgemässüberbauteParzellenderZonenW3,eineMischnutzunginderZone WA4sowieeinfreies,baureifesGrundstückinderWohnzoneW2.DamitwirddiesesfreieGrundstückunnöbgblockiert. - DieRechtederEigentümerdürfenjanurinbegründetenFällenundgegenvolleEntschädigungbeschränktwerden-wasbedingenwürde,dassderEingriffverhältnismässigistundgeeigneteinen gesetzlichenZweckzuerreichen. - AuchohneZwangsbesbmmung(PflichtzumGestaltungsplan)bleibenÜberbauungennachGestaltungsplanoderArealüberbauungenaufPrivabnibabvejaimmermöglich. DiePflichtzumGestaltungsplansollnurdortverfügtwerden,woauchmitgenügenderSicherheitangenommenwerdendarf,dasseinegemeinsameLösungangestrebtwird. IV. Fazit: DieRevisionschiesstindervorliegendenFassungweitüberdasZielhinausundistdeshalbabzulehnen. MitdemschönfärberischenSlogan"Strategievorwärts"wirdversuchtzurechzerbgen,daseineüberdimensionierteVeränderungangerichtetwird.ObschonNeuenhofbereitsheutemitdiehöchsteEin- Version06.16.1 Seite7/8 IGWohnlichesNeuenhof wohnerdichteimKantonaufweist,sollinganzgrossemSblweiterverdichtet.AlsAnreizfürprivateInvestorenwerdendieBauvorschrieenaufriskanteWeise"liberalisiert" DasGebiet"Härdli"istseitjeöffentlichenZweckengewidmet.FolgerichbghabenOrtsbürger-undEinwohnergemeindedasLandsukzesssiveerworben.DasArealwirdbereitsheuteabsolutsinnvollgenutzt.Lediglichca.30%derFlächestehennochalsReservefürspätereBedürfnissezurVerfügungund werdenmomentanlandwirtschaelichgenutzt.DiesesArealstelltaucheineidealeReservefürküneige GenerabonendarundsolltedeshalbnichtohneNotspekulabvenZweckengeopfertwerden.EineVerlegungheubgerNutzungenandenSiedlungsrandmitUmzonungeinerriesigenLandwirtschaesfläche istnichtplausibelundfinanziel.uninteressant. UnserePostulatefürdieWeiterbearbeitungderOrtsplanung: 1. AufdieNeueinzonungdesLandwirtschaesgebietes"Langacher"seizuverzichtenund§24BNOzu streichen. 2. EineTeilumzonungdes"Härdli"istaufdenheutelandwirtschaelichgenutztenTeilzubeschränken unddarfnurunterderBedingungerfolgen,dassauchfürdiefernereZukunenachgewiesenermassenkeinöffentlicherFlächenbedarfmehrbesteht 3. AufdieAusweitungdesZonenkatalogesfürHochhäuser(BauzonenplanundBNO§10)seizuverzichten. 4. DieBau-undNutzungsordnung(BNO)istimSinneeinerkantonalenHarmonisierungzuüberarbeitenunddarinweniger"Neuenhofer"Sonderbesbmmungenzukreieren. 5. DerEinbezugvonBauparzellenineinenPerimetermitPflichtzumGestaltungsplandarfnurimEinverständnismitdenaktuellenGrundeigentümernerfolgen. 6. DieBesitzstandsgaranbefürbestehendeWohnbauteninaufgestueenZonenistindemSinnezu erweitern,dassdiesenauchdieMöglichkeitgewährleistetbleibt,eineErsatzbautenachdenBesbmmungenderjenigenBauzonezurealisieren,welcheihremBestandentspricht. 7. DieProjekbdeefüreinküneigesTrassederLimmacalbahnistimGrundlagendossier"Kommunaler GesamtplanVerkehr"lediglichalsunverbindlicheVorinformabonundnichtalsbehördenverbindlichesFreihaltetrasseezuklassieren.Esistdaraufhinzuwirken,dassfüreinspäteresProjekteinTrasseausserhalbdesSiedlungsraumsgewähltwird. Kontakt(E-mail):[email protected] Website:www.ig-wohnliches-neuenhof.ch Version06.16.1 Seite8/8
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