zur Verlagsbeilage - NZZ - Real Estate Days

Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage
Blick in die Zukunft
Mobiler Lebensstil
lieber nachhaltig
People
Die grosse Marktumfrage bei Investoren
und Immobilienentwicklern.
Seite 3
Oona Horx-Strathern über den wahren
Job von Planern und Architekten. Seite 5
Immobilienportfolios mit tiefen
CO2-Emissionen sind im Kommen. Seite 6
Sehen und gesehen werden an
den Real Estate Days.
Seite 11
Immobilienwirtschaft im Umbruch
Die sechs Megatrends der digitalen Transformation
Damit zusammenpasst, was zusammengehört: Das Gebäude der Zukunft stellt sich auf die Bedürfnisse seiner Nutzer ein.
Gebäude sind mehr als
Hüllen: Mit Sensorik, Robotik
und Internettechnologien
werden Immobilien zu
flexiblen Werkzeugen.
Tom Carroll *
Der Immobiliensektor zählt zu den nächsten Kandidaten, die von der technologischen Revolution erfasst werden. Er steht
wie die Bereiche Finanzen, Recht, Ausbildung und Gesundheitswesen vor einer
grundlegenden Veränderung. Der heutige Nutzer von Wohnraum, ob Arbeiter
der Generation X oder technologieaffiner
Finanzchef, erwartet mehr von «seiner»
Immobilie als noch vor ein paar Jahren.
Nach und nach kommen Software-Tools
auf den Markt, die es Immobilienverwaltern und -besitzern ermöglichen, diese
Bedürfnisse zu befriedigen. Innovative
Regierungen und «Smart Cities» haben
den immensen Wert eines neu gestalteten
digitalen Ökosystems erkannt und treiben
den Wandel voran.
Bei JLL versuchen wir zu erkennen, welche konkreten Auswirkungen der technologische Fortschritt der nächsten
15 Jahre auf Büroräumlichkeiten und
andere Gebäude haben wird. Das Internet der Dinge, die Robotik und andere
Entwicklungen drehen die Innovationsspirale immer rascher. Die IT bietet kreativen Mitarbeitern heute viel mehr
Möglichkeiten als früher. Gebäude gelten
nicht mehr nur als reine Bauhüllen, in
denen gearbeitet wird. Im Gegenteil: Sie
werden ein wichtiges Element der Formel
für eine erfolgreiche Unternehmenskultur. Eine Umgebung, welche die Kreativität fördert und die dazu beitragen kann,
den vom Management angestrebten
Wandel voranzutreiben.
Platin-Partner
Wenn Sie als Anleger, Verwalter oder
Mieter die sechs folgenden Trends verstehen, können Sie davon profitieren:
–
Vernetzung. Ein verlässlicher, schneller Netzanschluss ist für die Mieter
genauso wichtig wie die Wasser-, Gasund Stromversorgung. Führende Bauträger spezifizieren und koordinieren
mittlerweile die technische Infrastruktur von Überbauungen proaktiv,
denn für potenzielle Mieter kommen
letztlich nur Räumlichkeiten mit dem
besten Anschluss infrage.
–
Schrumpfende Kernflächen. Viele
Unternehmen werten anhand von
Statistiken systematisch aus, welche
Betriebsgebäude bezüglich Effizienz,
Produktivität, Ertrag oder CO2-Ausstoss an der Spitze stehen. Entsprechend werden sie ihr Liegenschaftsportfolio an strategischen Standorten
straffen – gleichzeitig aber ihre flexibel
nutzbaren Flächen aufstocken. Für
Immobilienanleger ist dieses Premiumsegment wegen der Topmieten interessant. Doch entsprechende Liegenschaften sind dünn gesät und die
potenziellen Mieter anspruchsvoll.
–
Flexibilität. IT-Neuerungen senken
die Eintrittsbarrieren in vielen Wirtschaftszweigen. Zusammen mit dem
immer volatileren Konjunkturumfeld
steigert dies die Nachfrage nach flexiblen Büroräumlichkeiten. Der Bedarf
richtet sich nach dem Wachstums
zyklus des Unternehmens. In Boomzeiten braucht es mehr Fläche, bei
Flaute weniger. Immobilien, die sich
nicht an 1-a-Lagen befinden, bieten
die nötige Flexibilität. Gegen einen
Aufpreis können Firmen in unerwarteten Expansionszeiten ausbauen. Wir
Quelle: Shutterstock
erwarten, dass ab 2030 rund 30 Prozent des betrieblichen Flächenbedarfs
flexibel gedeckt wird. Solche liquiden
Räumlichkeiten sind modular und
zyklengerecht konzipiert. Anleger, die
in dieses Segment investieren, müssen
mit den Gebäuden und dem Geschäftsgebaren der Mieter vertraut sein, um
eine Rendite erzielen und die Risiken
bewirtschaften zu können. Wir gehen
davon aus, dass ein neues Marktsegment vorab für Betriebe mit einem
Flächenbedarf zwischen 500 und 1900
Quadratmetern entstehen wird.
–
Technologie am A
rbeitsplatz. Temperaturregelung, intelligentes Energie
management, Transportorganisation,
Notfallsystem oder automatische Lagerauffüllung: All dies und weit mehr
kann ein Gebäude mit Sensoren leisten. Und der Fortschritt wird weitergehen; vorab in der Robotik und im
Transportwesen: in Pittsburgh und
Singapur verkehren seit Kurzem führerlose Fahrzeuge. Diese Neuerungen
lassen sich auf Immobilien übertragen. Dort können Sensoren anhand
enormer Datenmengen die Leistung
des Personals erfassen und Massnahmen zur Steigerung der Produktivität
vorschlagen. So ermöglichen integrierte Sensoren in Verbindung mit
am Körper getragener Technik Lager
häusern höchstmögliche Wirtschaftlichkeit, weil sie die vom Verpackungspersonal zurückgelegten Strecken
analysieren und eine Umgestaltung
der Verpackungs- und Kommissionierungszonen anregen. Solche Technologien erobern derzeit auch die Büros.
–
Gebäude sind Ideenschmieden. Die
Arbeit wird immer anspruchsvoller.
Deshalb werden Büros zunehmend als
Gold-Partner
Innovationslabore wahrgenommen
und weniger als Orte, wo repetitive
Arbeit verrichtet wird. Aus Büroumgebungen werden Wertschöpfungszentren, die den Mitarbeitenden die
Freiheit bieten, eigene Ideen einzubringen und dank dieser Vorschläge
produktiver zu arbeiten. Solche neuartigen Räumlichkeiten werden wohl
zuerst in «Smart Buildings» und
«Smart Cities» entstehen. Begegnungszonen werden dabei immer
wichtiger, weil operative Kernteams
projektbezogen mit externen Experten
zusammenarbeiten. Darüber hinaus
werden Unternehmen nach dem Vorbild des «Robert Bosch Start-up-
Akzelerators» zunehmend vernetzt
arbeiten. In Ludwigsburg hat der deutsche Elektrokonzern einen Inkubator
für KMU ins Leben gerufen. Die Finanzchefs nehmen die Rentabilität
einzelner Gebäude zusehends mit neuen und unkonventionellen Methoden
unter die Lupe. Sie interessieren sich
für die physischen Voraussetzungen,
die mehr Produktivität und Ertrag
versprechen. Derartige Überlegungen
und Analysen bestimmen dann auch,
wie die Flächen ausgestaltet werden,
denn schliesslich wollen die Mieter
Büroräumlichkeiten, die ihren geschäftlichen Zielen entsprechen.
–
Geld sucht Talent. Wenn Unternehmen ihre Immobilienportfolios straffen, behalten sie in der Regel die am
günstigsten gelegenen Liegenschaften.
Aber was sind günstige Lagen? Immer
öfter jene, an denen sich talentierte
Menschen treffen. Neben 1-a-Standorte wie New York, London oder Zürich
werden neue Brennpunkte treten.
«Smarte» Städte haben dabei einen
Vorsprung. Man beachte nur, wie viel
Silber-Partner
Berlin seiner Fintech-Szene zu verdanken hat; oder Stockholm seinem
Green-IT-Programm, das vor allem
Umweltbewusste anzieht.
In Zukunft wird jedes Unternehmen ein
Technologieunternehmen sein. Die IT-
Revolution erfasst ausnahmslos alle
Wirtschaftszweige, von der Landwirtschaft bis zur Pharmaindustrie. Die Investmentbank Goldman Sachs stockt
bereits auf: Jeder vierte Angestellte hat
einen technischen Hintergrund.
Unternehmen, die eine klare Vorstellung
von bahnbrechenden Technologien haben, werden von der Disruption profitieren können. Schon in wenigen Jahren
wird sich zeigen, dass dies für den Immobiliensektor ganz besonders gilt.
* Tom Carroll ist Leiter EMEA Corporate Research
bei JLL, einer welweit tätigen Beratung- und
Investment-Gesellschaft im Immobilienbereich.
NZZ Real Estate Days
Die NZZ Real Estate Days 2016 fanden am
3. / 4. November im Grand Resort Bad Ragaz statt. 240 Führungspersönlichkeiten
des Schweizer Immobiliensektors diskutierten unter dem Motto «Fremde Gezeiten – (R)Evolution in der Immobilienwirtschaft» über Trends, Chancen und
Herausforderungen der Branche. Eine
hochkarätige Jury hat an der exklusiven
Flagship-Konferenz die beste Schweizer
Immobilienaktiengesellschaft und die
Aufsteigerin des Jahres mit dem NZZ Real
Estate Award ausgezeichnet. Zudem hat
das fachkundige Publikum beim «Trend-
Radar» die attraktivste Immobilieninvest
ment-Idee gekürt.
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Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage
Real Estate Days
3
Lage bleibt anspruchsvoll
Die Zukunft des Immobilien
marktes Schweiz kennen
auch die professionellen
Investoren und Entwickler
nicht. Aber sie haben be
gründete Erwartungen. Der
«Entwicklungs-Barometer»
bildet sie ab.
Risiken
Die Resultate des dritten «Entwicklungs-Barometers» von Wüest Partner liegen vor
Marcel Scherrer *
Bei der erstmaligen Befragung im Jahr
2012 konnte eine durchaus positive
Grundstimmung der Entwickler und Investoren gemessen werden. In der Folge
umfrage 2014 machte sich bei den Befragten jedoch eine wachsende Vorsicht
bemerkbar. Die neusten Einschätzungen
aus der Umfrage 2016 zeigen, dass die
Akteure von ihrer bisherigen Markteinschätzung nur wenig abweichen. So verschlechtert sich die Beurteilung der
Branche mit einem Wert von 3.2 nur
leicht gegenüber dem Jahr 2014 (Ratingwert 3.3). Der Optimismus ist intakt, das
viel zitierte Glas ist nach wie vor halbvoll,
auch wenn sich der Ausblick etwas eingetrübt hat.
Eine solide Entwicklung der Hochbau
tätigkeit seit dem Höchststand von 2014
dürfte diese positive Grundstimmung
unterstützt haben: Durchschnittlich werden jährlich knapp 50 000 Wohnungen
gebaut, und das Preisniveau im Wohnungs- und Geschäftsflächenmarkt hat
Der Barometer zeigt weiter, dass dem
Nachfrager nach Wohn- und Geschäftsflächen heute die wichtigste Rolle im
Entwicklermarkt zukommt. Bereits seit
dem Befragungsjahr 2014 zeichnete sich
ein Wandel vom Anbieter- zum Nachfragermarkt in allen Segmenten ab. Gewinnen wird, wer für den Kunden spezifisch,
schnell und nachhaltig Nutzflächen anbieten kann. Der damit verbundene Druck
auf den Bestand – er äussert sich in einem
intensiven Verdrängungswettbewerb und
einem hohen Erneuerungsbedarf – wird
von den Befragten jedoch noch nicht als
Chance verstanden. Dies könnte durchaus
als Zweifel an der Erneuerungsstrategie
und den kantonalen und bundesweiten
Impulsprogrammen zu verstehen sein.
Zudem erstaunt es, dass eine akzentuierte und positive Einschätzung der «Digitalisierung» von den Entwicklern und
Investoren nicht genannt wird. Die intelligenten Gebäude und Städte sowie die
neuen Mobilitätskonzepte, die das Leben
erleichtern sollen, fehlen auf dem Chancen-Radar der Teilnehmer.
Chancen
Fokus auf Grossstädte
Rückläufige Nachfrage erwartet
Trotzdem gehen die Akteure davon aus,
dass sich die Rahmenbedingungen in
Zukunft verschieben werden: Erwartet
wird eine Eintrübung des Investorenmarktes auf hohem Niveau bei rückläufiger Wohnungs- und Geschäftsflächennachfrage und eine Entspannung des
Baumarktes – insbesondere durch eine
steigende Verfügbarkeit der Dienstleister.
Auch das regulatorische Umfeld wird
mittelfristig als anspruchsvoll beurteilt.
In diese Einschätzung dürften unter
anderem Erwartungen und Erfahrungen
hineinspielen, die im Zuge des Kurs
wechsels in der Raumplanung gemacht
wurden.
Die grösste Sorge bereitet den befragten
Akteuren auch im Jahr 2016 die nutzerseitige Nachfrage, sprich ein rückläufiges
Wachstum der Wohnungs- und Geschäftsflächennachfrage. Die Einschätzung des Nutzermarktes wird im Vergleich zur vorhergehenden Umfrage sogar
noch deutlich negativer beurteilt. Dabei
weisen alle Segmente – vom Mietwohnungsmarkt bis zu den kommerziellen
Flächen – deutliche Abschläge auf. Mittelfristig erwarten die Befragten keine
Besserung der Nachfrage – im Gegenteil,
die Werte gehen in der prospektiven Einschätzung nochmals zurück. Beeinflusst
in ihrer Wahrnehmung werden die Entscheidungsträger davon, dass bei neuen,
peripheren Wohnbauten eine Korrektur
der Mietpreise nach unten stattgefunden
hat und die Nachfrage im Eigentumsmarkt nicht mehr im gleichen Tempo wie
bis anhin expandiert.
Als Toprisiken formulieren die Umfrageteilnehmer den «Anstieg der Zinsen», den
«Rückgang der Zuwanderung» und die
«sinkende Nachfrage». Wo werden nun
aber die Chancen vermutet, um das Glas
halb voll zu machen?
Verdichtung als Chance
Der Barometer zeigt: Die Raumplanung
mit dem Instrument der «Verdichtung»
soll es richten. Die Akteure sehen darin
das effektivste Mittel, um dem wachsenden Preisdruck auf dem Land und den
schwindenden Reserven zu begegnen. Ob
sich die Verdichtung als Hoffnungsträger
für Investoren und Entwickler eignet, ist
indes noch offen; vieles wird von der noch
ausstehenden politischen Umsetzung
abhängen.
Interessant ist, dass das Sorgenkind
«Nachfrage des Nutzermarktes» auf der
anderen Seite auch als Chance gesehen
wird. Man erhofft sich eine positive Wanderungsbilanz sowie Impulse aus spezifischen Segmenten. Die Spezialsegmente
im Wohnen werden in Zukunft am stärksten im Fokus der Investoren stehen. Etwa
25 Prozent der Akteure sind der Meinung,
dass sich die Investorennachfrage zukünftig auf diesen Bereich konzentrieren
wird. Der Begriff der Spezialsegmente ist
weit und dürfte eine breite Palette experimenteller Wohnformen abdecken: vom
sehr günstigen Wohnen bis zur Integration von Wohnen und Arbeiten unter
einem Dach. Dabei ist es durchaus erstaunlich, dass so viel Hoffnung in diese
Teilmärkte gesteckt wird, während sie
heute doch nur sehr wenige Prozente des
jährlichen Bauvolumens ausmachen.
Am häufigsten in diesem Zusammenhang
genannt werden Alterswohnungen. Von
einer kritischen Seite aus betrachtet
könnte die anfängliche Euphorie gegenüber Alters- und Pflegeimmobilien in
Zukunft jedoch gedämpft werden von der
hohen Konkurrenz, die sich bereits heute auf diesen Märkten abzeichnet. Zudem
ist ein zunehmender Trend hin zu mobi-
len Alters- und Pflegedienstleistern zu
beobachten, die konventionelle Wohnformen auch im fortgeschrittenen Alter noch
ermöglichen und die Nachfrage nach den
Altersimmobilien abfangen oder zumindest dämpfen.
Die weiterhin grösste Aufmerksamkeit
geniesst der Wohnungsmarkt, auf den
sich sechs von zehn Akteure konzentrieren wollen. Nur marginale Hoffnungen
hingegen haben die Entwickler noch für
Industrie und Gewerbe, Bildung und Forschung sowie den Gesundheitsmarkt.
Letzteres mag überraschen, gehört doch
«Gesundheit» auch im Immobilienmarkt
zu einem der grossen Trends.
Auf der Zeitachse
2016
Die Umfrage gliederte sich in 6 Themen
kreise. Je höher der Wert auf der Skala von
1 bis 5, desto günstiger die Einschätzung.
2014
Nachfrage
Büro / Dienstleistung
Umfeld
5
4
3
2
1
Nachfrage
Wohneigentum
2012
Baumarkt
Investorenmarkt
Nachfrage
Mietwohnungen
Der Entwicklungs-Barometer auf einen Blick: Optimismus sieht anders aus.
Quelle: Wüest Partner
sich auf hohem Niveau stabilisiert. Die
andauernd schwache Performance von
Aktien und Obligationen führt zu einem
anhaltenden Interesse an Immobilien
anlagen und damit zu einer ungebrochen
hohen Investitionstätigkeit im Schweizer
Immobilienmarkt.
Auffällig ist schliesslich, dass die geografische Fokussierung auf die Grossstädte
und deren Agglomerationen, welche die
Akteure bereits in den vorjährigen Einschätzungen präferierten, markant zugenommen hat. Vier von fünf Akteuren
werden zukünftig den Fokus auf solche
Räume legen. Nur jeder fünfte Befragte
will sich auf die Mittel- und Kleinstädte
konzentrieren.
Damit werden die bereits heute bevorzugten Entwicklungsgebiete, allen voran
die boomenden Agglomerationen, weiter
wachsen und an Bedeutung zunehmen.
Die strukturell schwachen Rand- und
Bergregionen, deren wirtschaftliche Basis durch die Limitierung des (Zweit-)
Wohnungsbaus und den verhaltenen
Tourismus geschwächt wurde, werden
wohl weiter darben müssen. Umgekehrt
dürfte die Idee von der «Stadt Schweiz»,
welche sich über das Mittelland erstreckt
und durch bestehende und neue Stadtzentren gegliedert ist, weiter Form annehmen.
Die Stimmung gegenüber den Behörden
der betroffenen «Grossstadt»-Kantone als
Kooperationspartner ist jedoch sehr unterschiedlich: Basel-Stadt und Bern werden von den Insidern als verlässliche
Partner beurteilt. Den Kanton Zürich
hingegen bewertet nur eine kleine Minderheit von 15 Prozent als kooperativ und
für den Kanton Genf sinken die positiven
Beurteilungen sogar auf unter 10 Prozent.
Die Bedeutung einer guten Zusammenarbeit zwischen der öffentlichen Hand
und den privaten Investoren wird in einem schwierigen Umfeld zunehmen. Es
wird sich dann auch zeigen, ob es wirklich
allein die Grösse ist, die als Erfolgsfaktor
zählt.
* Marcel Scherrer ist Partner des Beratungs
unternehmens Wüest Partner.
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Bild: Harry Gugger Studio
Real Estate Days
Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage
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Mobile Biografien
Die Trendforscherin Oona Horx-Strathern über die Urbanität von morgen
Wohnen für die Ewigkeit
ist passé, sagt Oona HorxStrathern. Was wir brauchen,
sind flexible Wohnkonzepte
und eine innovative Ver
knüpfung von innen und
aussen.
zwischen «Aufbruch» (25), «Settlement»
(30–40), «Neuem Aufbruch» (50+) und
«Langem Finish» (zwischen 65 und 90)
immer wieder neue Wohnsituationen
suchen. Der 25-jährige Sohn zieht in ein
Loft, das Teil der Familienanlage ist. Das
«geschrumpfte» Paar zieht wieder in den
Stadtkern. Wir brauchen massgeschneiderte Konzepte für vielfältige Lebensphasen, mit Exit-Strategien und Leasing
ähnlichen Konditionen.
Wie viel Quadratmeter braucht der
Mensch? Natürlich wird man in einer
immer grösser werdenden Grossstadt den
Luxus von 40 bis 50 Quadratmetern pro
Kopf auf Dauer nicht aufrechterhalten
können. Aber wir dürfen in diesem Zusammenhang nicht von Reduktion und
Verzicht sprechen. Wir müssen bloss
umdenken. Fläche ist keine Lebensqualität an sich.
Oona Horx-Strathern *
In einer zunehmend urbanisierten
Welt – es wird erwartet, dass bis 2050
75 Prozent der Weltbevölkerung in
Städten wohnen – läuft die Menschheit
Gefahr, sich ihre Zukunft zu verbauen.
Eine unglaubliche Vitalität und Kreativität in der Architektur trifft auf eine
Naivität gegenüber gesellschaftlichen
Veränderungen. Den Neubauten des
21. Jahrhunderts fehlt es oft an innerer
Differenzierung; an jener Ungeplantheit,
die das Leben auf der Strasse als spontane Selbstorganisation des Lebens entstehen lässt, in der nicht alles zusammenpasst, aber alles zusammenfliesst.
Die grossen Herausforderungen für die
Zukunft sind Bevölkerungswachstum,
fortschreitende Alterung der Gesellschaft
und dramatische soziokulturelle Veränderungen mit vielen diversen Lebens
modellen. Ausserdem kämpfen wir um
neue Wege für die steigende Mobilität, im
Kontext zunehmender Konnektivität und
Digitalisierung.
Die biografische Mobilität und Flexibilisierung von Lebensphasen führen zu
einer langfristigen Abkehr vom «EinHaus-ein-Leben-Prinzip». Häuser, Apartments, Wohnungen und Lofts werden
nicht nur einmal im Leben gekauft. Früher war es so: Wenn die Kinder zwei, drei
Jahre alt waren, wenn die Karriere (meis-
Lob der Nachbarschaft
Vorbild Italien: Der städtische Raum als «shared space».
tens die der Männer) gefestigt erschien,
kaufte man das erste und meist einzige
Haus – ein extrem langfristig angelegtes
Projekt, in das man praktisch das ganze
Vermögen investierte.
Dieses «Wohnen für die Ewigkeit» gehört
der Vergangenheit an. In einer Welt, in
Quelle: Shutterstock
der lebenslange statische Einkommen
selten werden, ändern sich die Zeithorizonte. Sie verkürzen sich innerhalb der
eigenen Biografie, verlängern sich aber
über die Generationen hinweg.
Die kommenden Generationen werden
an den Übergängen des Lebenslaufes
In Zukunft werden wir das Wohngefühl
eher über die Qualität der Nachbarschaft
und über das Angebot an «shared spaces»
auswählen. Wird im Haus Co-Gardening
betrieben? Gibt es Kino, Bibliothek, Gästezimmer oder Gemeinschaftsräume?
Gibt es ein Schwimmbad, ein Gym? Wie
fussgängerfreundlich ist die Umgebung,
wie geeignet für Kinder? Zu Hause ist man
dort, wo man verbunden ist; verbunden
in einer Nachbarschaft, in der man sich
in die Augen schaut und weiss: «Ach, der
ist das!»
Das Auto wird in den Städten des 21. Jahrhunderts wie eine Schwiegermutter sein:
Man muss irgendwie mit ihr auskommen, aber sie sollte nicht dauernd in der
Nähe sein. Das sukzessive Auslagern von
Komfort in den öffentlichen und halb
öffentlichen Raum ist nicht nur ein ökonomischer und ökologischer Schritt,
sondern auch eine soziale, kommunikative Notwendigkeit. In manchen Städten
beträgt der Anteil der Single-Haushalte
bereits mehr als 50 Prozent. Wenn wir
uns da nicht zusammentun, werden wir
vereinsamen.
Im Sinne der «shared sociality» werden
auch Strassen und Plätze von der Bevölkerung als Wohnzimmer oder «third
space» genutzt. Die italienische Stadt mit
ihrer Draussenkultur und gleichzeitiger
Quervernetzung in den Quartieren mag
Vorbild sein. Die Stadt der Zukunft gehört
den Flaneuren. Der skandinavische Stadtplaner Jan Gehl sagte: «First life, then
spaces, then buildings – the other way
around never works!» Oder wie es der
dänische Landschaftsarchitekt Torben
Schønherr einmal ausdrückte: «Buildings
are just a detail.»
Wenn es um Natur in der Stadt geht, verschwimmen die Grenzen zwischen drinnen und draussen: an vielen Hochhäusern – zum Beispiel in asiatischen Städten
wie Singapur – wachsen regelrechte
Dschungel. Wir sollten auch nicht vergessen, dass es auch für die Umwelt besser
ist, in einer verdichteten Stadt zu wohnen.
Städter produzieren weniger CO2.
Architekten, Entwickler und Baufirmen
müssen sich künftig als Kuratoren eines
mobilen Lebensstils positionieren. Es geht
weniger um Architektur im Sinne fester
Wände als um ganzheitliches Erleben.
Wohnanlagen und Stadtteile werden
Clubs für einen bewussten Lebensstil.
Und in diesen Clubs will man im 21. Jahrhundert doch unbedingt Mitglied sein!
* Oona Horx-Strathern ist Trendforscherin
beim Zukunftsinstitut in Frankfurt am Main.
Zwischen Mieterschutz und Markt
Überlegungen zum Immobilienstandort Schweiz
Die Attraktivität des
Wohnungsbaus leidet unter
dem zunehmend engeren
Spielraum bei der Mietpreis
gestaltung. Eine Wende in
der Geldpolitik könnte
die Bauaktivität bei Wohnrenditeliegenschaften ausbremsen und das Angebot für
Mieter verknappen.
gedrängt werden könnten. Doch es ist
gerade ein Markt, der auch für Anleger
attraktiv ist, der die Wohnraumversorgung nachhaltig verbessern kann.
Staatliche Interventionen haben meist
das Ziel, ein ausgeglichenes Schutzniveau
für alle Marktteilnehmer zu gewährleisten. Doch für den Fall, dass das Angebot
einmal die Nachfrage übersteigen und
Leerstände zu Mietausfällen führen würden, wären Anleger nicht geschützt – zum
Beispiel durch festgelegte Mindestein
nahmen. Durch weitere Interventionen
könnte sich das Schutzniveau weiter zu
ihren Ungunsten verschieben.
Michael Böniger *
Wohnungen strukturieren Arbeit und
Freizeit, sind zentraler Ausgangspunkt
des alltäglichen Lebens und bilden einen
Ort des Rückzugs sowie der Erholung. Sie
befriedigen ein Grundbedürfnis und gehören in unserer Gesellschaft zu den
Wirtschaftsgütern mit besonders hohem
Stellenwert. Das macht die Wohnpolitik
zu einem sehr emotionalen Thema.
Über 60 Prozent der Schweizerinnen und
Schweizer sind Nutzniesser einer Behausung, die nicht ihr Eigentum ist. Das
Abhängigkeitsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter begründet die öffentliche Diskussion über Regulierungen am
Wohnungsmarkt. Doch mietrechtliche
Eingriffe schmälern die Attraktivität zur
Erstellung von Wohnraum für private
Investoren. Wird der Schutz benachteiligter Marktteilnehmer auf den Gesamtmarkt ausgeweitet, so können Angebot
und Nachfrage kaum mehr als preis
bildende Elemente fungieren. Die optimale Allokation von Wohnraum wird
behindert und der Markt verliert an
Effizienz. Allein schon deshalb sollten
Marktinterventionen stets sorgfältig abgewogen werden. Der Erfolg des schweizerischen Wohnungsmarktes beruht auf
Säule der Altersvorsorge
Glückliche Altmieter: Sie profitieren am meisten von staatlichen Interventionen.
einem komplementären System. Das
Zusammenspiel der Wohnungsproduzenten stellte einen Angebotsausbau
sicher, der auch einem «Stresstest» wie
der Zuwanderung der letzten Jahre
standhalten konnte.
Der Schweizer Mietwohnungsmarkt wird
auch in Zukunft vor grossen Herausforderungen stehen: Die weiter wachsende
Bevölkerung ist in den kommenden Jahren auf eine dynamische Wohnungsproduktion angewiesen. Aktuellen Schätzungen zufolge soll die Einwohnerzahl
in der Schweiz bis im Jahr 2050 auf über
zehn Millionen wachsen. Die Nachfrage
nach Wohnraum wird steigen und anhaltende Kapitalflüsse in den Mietwohnungsbau erforderlich machen. Funkti-
onieren wird dies nur unter Einbezug
aller Akteure. Fallen die Immobilienanleger weg, so besteht die Gefahr einer
Unterversorgung, die langfristig unweigerlich zu Preisanstiegen für die Mieter
führen würde.
Die Mietpreisregulierung nimmt Bezug
auf die statistisch gemessene Mietteuerung der letzten Jahre. Doch bei der Bewertung der relativen Mietbelastung gilt
es auch andere Faktoren zu beachten;
zum Beispiel die Tatsache, dass auch die
Haushaltseinkommen aufgrund von
strukturellen Veränderungen, wie der
höheren Beschäftigungsquote pro Haushalt, zugenommen haben. Dazu kommt,
dass der Wohnflächenkonsum in den
letzten Jahren weiter gestiegen ist. Der
Quelle: ZVG
stärkere Wohnflächenverbrauch ist Ausdruck sich verändernder Bedürfnisse
und Lebensstile. Grössere Wohnungen
mit höherem Einrichtungsstandard sind
gefragt, was wiederum die Zahlungsbereitschaft der Mieter erhöht.
Gleichzeitig hat die Nachfrage nach
Wohnraum in urbanen Regionen angezogen. Doch eine zentrale Lage hat ihren
Preis und der Flächendruck in den Städten ist bereits heute gross. Eine dynamische Preisbildung kann hier als strukturierendes Element wirken.
Die Befürworter eines stärkeren Mietrechts sehen aufgrund der steigenden
Nachfrage ein erhöhtes Schutzbedürfnis,
da bestimmte Konsumentengruppen bei
einem knapperen Angebot aus dem Markt
Investieren Anleger in Mietwohnungen,
so binden sie ihr Kapital für die Bewirtschaftung langfristig. Für das Risiko und
den Aufwand werden sie mit regelmässigen Mieteinnahmen entschädigt. Nicht
selten sind die Eigentümer Pensionskassen oder Versicherungen, so dass die
Einnahmen in unsere Vorsorgesysteme
zurückfliessen. Um sie als Marktteilnehmer zu halten, müssen die Mieten stabil
bleiben und sich auch in Zukunft an Angebot und Nachfrage orientieren.
Ein liberaler Mietmarkt schafft Anreize
für Anleger, in den steigenden Bedarf an
Wohnraum zu investieren. Das grössere
Angebot kann nicht zuletzt auch steigenden Preisen entgegenwirken. In einem
dynamischen Umfeld regulieren sich die
Mietpreise selbst. Für die Bevölkerung
entsteht dadurch eine höhere Verfügbarkeit und eine optimale Allokation – zum
Vorteil von Mietern und Vermietern.
* Michael Böniger ist Analyst Real Estate
Research & Strategy bei UBS Asset Management.
Real Estate Days
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Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage
Vorsprung durch Nachhaltigkeit
Neue Gebäudestandards machen Immobilien auch für umweltbewusste Anleger attraktiv
Urs Frey und Roger Baumann *
Der Weg zu einem durch und durch nachhaltigen Immobilienportfolio kann lang
sein. Vor allem bei Bestandsliegenschaften besteht oft eine Kluft zwischen dem
Machbaren und dem Wünschbaren. Die
Richtung muss aber in jedem Fall durch
die Nachhaltigkeit vorgegeben werden.
Die Tatsache, dass 40 Prozent der weltweiten Primärenergie für Beleuchtung,
Beheizung sowie Kühlung von Immobilien verbraucht wird und Gebäude dadurch für rund einen Drittel der globalen
CO2 -Emissionen verantwortlich sind,
zeigt das Potenzial auf. Es liegt direkt vor
beziehungsweise hinter unserer Hausoder Bürotür.
Das Credit Suisse Real Estate Investment
Management hat den Pfad der Nachhaltigkeit schon vor Jahren eingeschlagen.
Bereits 2009 hat es das umfassende Güte
siegel «greenproperty» entwickelt, das
die Nachhaltigkeit von Immobilien ganzheitlich bewertet. Seit 2010 werden prinzipiell nur noch Neubauten erstellt, die
den greenproperty-Kriterien oder vergleichbaren Standards entsprechen.
Ausserdem lancierte das Credit Suisse
Real Estate Investment Management 2012
zusammen mit Siemens Schweiz und
Wincasa ein Programm zur Reduktion
des Gesamtenergieverbrauchs und der
CO2-Emissionen von rund 1000 Bestandsliegenschaften; und zwar ohne Investitionen am Bau. Das Massnahmenpaket war
ment schlägt sich indes nicht nur in den
einzelnen Portfolios, sondern auch in
der Produktpalette nieder. So gehört auch
der grösste Schweizer Immobilienfonds
für nachhaltige Immobilienanlagen zum
Angebot. Es handelt sich um den Credit
Die Richtung stimmt
CO2 -Emissionen im Gebäudeportfolio des Credit Suisse Real Estate Investment
anagement zwischen 2010 und 2015.
M
baufonds lancierte CS REF PropertyPlus
die gleichen strengen Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllte wie der CS REF
Green Property. Dazu wurden die Liegenschaften des CS REF PropertyPlus
von externen Experten einem GreenCheck unterzogen.
Jüngstes Produkt der Nachhaltigkeits
offensive ist der Credit Suisse (Lux) European Climate Value Property Fund, der
erste klimaneutrale Immobilienfonds in
der Schweiz und einer der ersten klimaneutralen Immobilienfonds weltweit.
24.5
Kompensation mit Zertifikaten
24.0
CO2 -Ausstoss in kg/m2
Ob bei Bestandsimmobilien
oder Neubauten: Das Credit
Suisse Real Estate Investment
Management zeigt, dass
sich der relative CO2-Ausstoss
eines Immobilienportfolios
markant reduzieren lässt.
23.5
23.0
22.5
22.0
21.5
21.0
20.5
20.0
2010
2011
2012
2013
2014
Weniger ist mehr: Auch Gebäude müssen energieeffizient werden.
auf fünf Jahre angelegt, doch schon 2015,
nach bloss drei Jahren, war das Ziel einer
durchschnittlichen Senkung um mindestens zehn Prozent erreicht.
Die Nachhaltigkeitsstrategie des Credit
Suisse Real Estate Investment Manage-
2015
Quelle: Credit Suisse AG
Suisse Real Estate Fund Green Property
(CS REF Green Property), der seit Sommer 2016 mit dem Credit Suisse Real
Estate Fund PropertyPlus (CS REF PropertyPlus) vereinigt ist. Die Fusion war
nur möglich, weil der 2004 als Neu-
Der im April 2016 für qualifizierte Anleger aufgelegte Fonds investiert in gewerbliche Bestandsimmobilien in Europa,
deren Emissions- und Verbrauchswerte
systematisch reduziert werden. Das Besondere dabei: Der verbleibende, nicht
reduzierbare CO2-Ausstoss wird jeweils
am Jahresende durch den Erwerb hochwertiger CO2-Zertifikate vollständig kompensiert. Die Kosten hierfür trägt das
Credit Suisse Real Estate Investment
Management.
Wie sich die Nutzungsvielfalt, der Wohnungsmix und die Infrastruktur positiv
auf die Nachhaltigkeit auswirken, zeigt
die neue Überbauung ROY auf dem ehemaligen Sulzer-Areal in Winterthur-Hegi.
Die Überbauung der Immobilienfonds CS
REF Siat und CS REF Green Property wurde nach den Kriterien des Gütesiegels
greenproperty konzipiert und besteht aus
228 Wohnungen in ganz unterschiedlichen Formaten − vom loftartigen Wohn
atelier bis zur luxuriösen Attikawohnung.
Flächen für Geschäfte und Dienstleister
ergänzen das Angebot und gewährleisten
die Nahversorgung. Beim Investitionsentscheid legten die Bauherren grossen
Wert auf die Infrastruktur wie Kinder
krippen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten
und die Anbindung an den öffentlichen
Verkehr. Gleichzeitig wurde eine gesunde
Durchmischung angestrebt. Sie fördert
die sozialen Kontakte und trägt zur Lebensqualität bei.
Höchsten Nachhaltigkeitsansprüchen
genügt auch das Geschäftsgebäude twist
again in Wankdorf City, Bern. Der Neubau
aus dem Portfolio des CS REF Green Property wurde mit dem ersten Zertifikat des
Standards «Nachhaltiges Bauen Schweiz»
(SNBS 2.0) ausgezeichnet.
Neuer Standard seit August
Der Standard wurde im August lanciert,
weist zahlreiche Parallelen zum Gütesiegel greenproperty auf und schafft ein
übergreifendes Konzept für nachhaltiges
Bauen in der Schweiz. SNBS 2.0 umfasst
das Gebäude an sich und den Standort
im Kontext seines Umfelds. Ziel ist es,
die Bedürfnisse von Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt gleichermassen und
möglichst umfassend in Planung, Bau
und Betrieb miteinzubeziehen. Dabei
wird der gesamte Lebenszyklus einer
Immobilie berücksichtigt.
* Urs Frey ist Fondsmanager des CS REF
Green Property, Roger Baumann COO und
Leiter Nachhaltigkeit im Real Estate
Investment Management der Credit Suisse.
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Real Estate Days
Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage
7
building.com
Wie Immobilienportale Eigentümer, Dienstleister und Mieter vernetzen
Liegenschaften produzieren
Daten, die zu hochwertigen
Informationen verdichtet
werden können. Diverse
Firmen aus dem Bereich
Facility Management und
Bewirtschaftung haben
die Chance erkannt.
Oliver Hofmann und Marcel Schaad *
Innerhalb von zehn Minuten generiert
die Menschheit mittlerweile so viele
Daten wie die Generationen vor uns in
10 000 Jahren. Die Einführung einer App
bei 50 Millionen Nutzern findet rund
300-Mal schneller statt als die Einführung des Radios vor einigen Jahrzehnten.
Es sind gigantische Firmen entstanden,
deren Geschäftsmodelle auf der Veredelung von Daten basieren. Sie unterhalten
Rechencenter mit Unterhaltskosten in
Milliardenhöhe und weisen immer höhere Börsenkapitalisierungen auf.
Die Digitalisierung erhält durch steigende Mobilität und Datenspeicherkapazitäten einen enormen Schub. Dennoch bauen gemäss Umfragen erst rund 15 Prozent
aller Schweizer Firmen konsequent innovative – teils gar disruptive – Geschäftsmodelle auf. In der Schweizer Immobilienwirtschaft dürfte dieser Anteil noch
tiefer liegen. Doch die Branche holt rasch
auf und weist eine hohe Dynamik in Bezug auf die Implementierung neuer Technologien auf.
In der Bauindustrie werden erste Bauten
mittels «BIM – Building Information Mo-
delling» realisiert und baulogistische
Prozesse optimiert. Die Investoren setzen
vermehrt auf «Smart Buildings», bei denen Sensoren die Gebäude steuern. In der
Vermarktung von Flächen oder bei Unterhaltsarbeiten setzen Dienstleister auf
Tools der «Virtual Reality». Auch Swiss
Prime Site nimmt die Digitalisierung als
Chance wahr und hat deshalb spezifisch
für die Früherkennung ein gruppenweites Innovationsmanagement-Team ins
Leben gerufen.
Im Rahmen eines vorausschauenden
Portfolio- und Flächenmanagements oder
einer nutzeroptimierten Projektentwicklung waren Investoren / Eigentümer
schon immer auf Informationen über den
Nutzer angewiesen. Über smarte Endgeräte und das Internet der Dinge gelangen
jedoch vermehrt Informationen direkt
zum Lieferanten und nicht zum Eigentümer. Der Zulieferer – zum Beispiel eines
smarten Kühlschrankes – kann mehr
über den Nutzer / Mieter einer Immobilie
erfahren als der Eigentümer / Investor
selbst; über dessen Gewohnheiten, über
die Zeit, die er zu Hause verbringt und
über vieles anderes mehr.
Erkennen und gestalten
Diese Wissensdiskrepanz fordert den Eigentümer / Investor zunehmend heraus,
will er künftig nicht als reiner Flächenanbieter zurückbleiben. Er muss neu
aufkommende, internetbasierte Unternehmen frühzeitig erkennen und versuchen, deren Zusammenspiel mit den
Nutzern mitzugestalten.
Freier Datenverkehr: Gebäude werden zu Dingen im Internet.
Der Mieter andererseits will zunehmend
an seinem Umfeld partizipieren, er will
sich informieren, wann welche Dienstleistungen, zum Beispiel im Bereich
Shopping oder Mobilität, zur Verfügung
stehen. Die heute schon bestehenden
Immobilien-Apps sind daher beliebt.
Darüber hinaus will der Mieter aber auch
ganz persönliche Informationen abrufen,
bearbeiten und verwalten, beispielsweise die Aufteilung und Höhe seiner Nebenkosten. Für ihn sind solche Zusatzdienstleistungen ein echter Mehrwert.
Der Eigentümer / Investor ist letztlich gefordert, die diversen Anforderungen zu
erkennen und miteinander zu verknüpfen. Hier kommen vernetzte Immobilienportale ins Spiel.
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Virtuelle Portale kennt man seit einigen
Jahren aus der Finanz- und Telekommunikationsindustrie. Der Zugriff kann ortsund zeitunabhängig mittels Passwort
erfolgen; die Kommunikation lässt sich
erheblich vereinfachen. In der Immobilienbranche ist diese Form der durchgängigen Verknüpfung von Geschäftspro
zessen über verschiedene Stakeholder
hinweg noch neu. Gerade bei der Betreuung von Immobilienbeständen in verschiedenen Kantonen oder von verschiedenen Eigentümern stösst man rasch an
Limitierungen, da benötigte Daten oft aus
unterschiedlichen Quellen stammen. So
sind Grundbuchdaten in den meisten
Kantonen nicht durchwegs online erhältlich; es existieren unterschiedliche Er-
fassungsmethoden für einfache Parameter wie die Nettogeschossfläche, und
Energiedaten werden von den industriellen Werken teils noch in Papierform
statt in Echtzeit geliefert. Derlei ist aber
die Grundlage dafür, dass Dienstleister
den Eigentümern und Mietern eine transparente Übersicht ihrer Flächen, ihrer
verbrauchten Energie und den entsprechenden Kosten anbieten können.
Mit dem Auf- und Ausbau von Portalen
werden Firmen aus dem Bereich Bewirtschaftung und Facility Management
künftig interessante Zusatzdienstleistungen anbieten können:
–vereinfachtes, grafikgestütztes
Suchen und Terminfixierungen
bei Objektbesichtigungen
–mobile Wohnungsabnahmen
–Bedienungsanleitungen und
elektronische Formulare auf
orts- und zeitunabhängigen
Kommunikationsplattformen
–Service-Management bei
Schaden- und Reparaturmeldungen
inklusive Echtzeittracking
–Umzüge, Reinigungen und
andere Dienstleistungen
Von der raschen und komprimierten Anwendung von Informationen profitieren
alle: Das direkte Umfeld einer Liegenschaft lässt sich leichter einbinden, der
Mieternutzen nimmt zu, Immobilienportfolios lassen sich besser bewirtschaften
und schliesslich steigt die Präzision bei
der Entwicklung neuer Projekte.
* Oliver Hofmann ist CEO von Wincasa,
Marcel Schaad Head Acquisitions & Sales
von Swiss Prime Site.
Real Estate Days
8
Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage
Achtung, Golden Agers!
Das Wohnen im Alter beschäftigt unterdessen auch die Wissenschaft
Was bedeutet die zunehmende Alterung der Gesellschaft
für die Immobilienwirtschaft?
Eine Bachelorstudentin der
Zürcher Hochschule für
angewandte Wissenschaften
wollte es genau wissen.
Julia Greber *
«Ich will zu Hause bleiben, und zwar solange es geht.» Diese Meinung vertritt die
Mehrheit der Rentner und Betagten. Doch
was passiert, wenn die Kinder ausziehen
oder der Partner stirbt und der Wohnraum zu gross wird? Was sind die Folgen,
wenn der gesundheitliche Zustand das
Treppensteigen oder die Gartenarbeiten
nicht mehr zulässt?
Gemäss Experten gehört die Zukunft den
Mehrgenerationenwohnungen, Clusterwohnungen oder Seniorenresidenzen.
Doch sind diese Alternativen nachhaltige
Lösungen oder sorgen sie bei den Pensionierten nicht nur für mehr Verwirrung
und Angst?
Tatsache ist, dass die Schweiz – wie alle
Industriegesellschaften – mit einem tiefgreifenden demografischen Wandel konfrontiert ist. Dies einerseits durch die
kontinuierliche Erhöhung der Lebenserwartung, andererseits durch den Rückgang der Geburtenziffern. Davon sind
nicht nur Politik, Gesellschaft und Wirtschaft betroffen, sondern auch die Immobilienwirtschaft.
Für die empirische Untersuchung im
Rahmen meiner Bachelorarbeit konzipierte ich einen Fragebogen, der an pensionierte Personen im Schwyzer Bezirk
Höfe verschickt wurde. Es wurden insgesamt 41 Rentner befragt. Ziel war es, mehr
über ihre jeweilige Wohnsituation, ihre
Wohnbedürfnisse, ihre Beweggründe für
einen Auszug sowie ihre Zukunftsvisionen herauszufinden.
Die Studie lässt darauf schliessen, dass
die Wohnzufriedenheit generell sehr hoch
ist. Auf einer Skala von 1 bis 5, wobei eine
5 die Höchstzahl widerspiegelt, bewegen
sich die meisten Werte zur jetzigen Wohnsituation zwischen 4 und 5. Dabei erklären 68 Prozent der Befragten, dass sie sich
in ihrer momentanen Wohnsituation
«sehr wohl» fühlen.
39 Prozent der Befragten gaben weiter
an, dass ihnen eine hindernisfreie und
rollstuhlgängige Wohnung sehr wichtig
sei, dass sie aber selber in keiner solchen
wohnen. Trotzdem denkt kaum die Hälfte der Befragten an einen Aus- oder Umzug.
Es wäre indes falsch, von der Lage der
jetzt befragten Babyboomer auf die Betagten von morgen zu schliessen; denn
die dürften sich nicht nur im Umgang mit
Mobilität, sondern auch in ihren Lebensformen markant unterscheiden.
Die Fakten verdeutlichen, dass es oft keine den Wohnbedürfnissen entsprechenden Angebote gibt. Denn klar ist, dass die
Wahrscheinlichkeit, auf Unterstützung
Wo Rentner wohnen
Eigentums
wohnung
15%
Alters- oder
Pflegeheim
2%
Mietwohnung
27%
Eigenes Haus
56%
Bezirk Höfe: Das klassische Alters- und Pflegeheim ist kaum gefragt. Quelle: Julia Greber
angewiesen zu sein, mit dem Alter zunimmt. Wichtig ist, dass Wohnkonzepte
zur Verfügung stehen, die für die Pensionäre einen Mehrwert schaffen und wesentliche Vorteile mit sich bringen. Hohe
Eigenständigkeit, eine vertraute Umgebung und eine zentrale Lage stellen fundamentale Beweggründe für das Wohlsein dar und wurden von rund 90 Prozent
der Befragten mit einer 5 (sehr wichtig)
bewertet.
Gerade ältere Umzugswillige legen Wert
darauf, durch einen Wohnungswechsel
nicht aus ihrem vertrauten sozialen Umfeld gerissen zu werden. Sie schätzen eine
kurze Gehdistanz zu einem Dorfzentrum,
das Einkaufsmöglichkeiten und Zugang
zu öffentlichen Verkehrsmitteln bietet.
Was also tun? Eine erste Handlungsempfehlung besteht in einer Normierung der
Begrifflichkeit. Anlässlich der Umfrage
stellte ich fest, dass diesbezüglich grosse
Verwirrung herrscht. Anstelle einer
ebenso breiten wie unübersichtlichen
Palette von verschiedenen Wohnformen –
Alterswohnung, Seniorenresidenz, Alters- und Pflegeheime oder Cluster –
bräuchte es eine einzige Wohnform mit
jeweils unterschiedlichen Ausprägungen.
Ich schlage deshalb das Modell «Wohnzentrum» vor; ein Mix aus allen Wohnformen, der diverse Pflegedienstleistungen beinhaltet und auch die sozialen
Aspekte mitberücksichtigt.
Da die bereits vorhandenen Altersgebäude meist sehr zentral liegen, muss der
Bedarf nicht primär über Neubauten gedeckt werden; vielversprechender wäre
es, die bestehenden Wohnungen an die
Bedürfnisse der Bewohner anzupassen,
entsprechend umzubauen und dadurch
besser zu nutzen. Aufgrund der Tatsache,
dass die einzelnen Wohnungen in Ab-
hängigkeit von persönlichen Bedürfnissen, finanziellen Mitteln und dem jeweiligen Gesundheitszustand gestaltet
werden könnten, bietet das Konzept sehr
viele Individualisierungsmöglichkeiten.
Der springende Punkt dabei: Die Wohnungen können jederzeit an die Lebenssituation der Bewohner angepasst werden; zum Beispiel durch den Austausch
von Badezimmereinrichtungen oder das
Anbringen von Haltegriffen.
Gesunde Durchmischung
Gemäss meiner Umfrage würde sich die
Hälfte der Befragten über eine Durchmischung von unterschiedlichen Schichten und Jahrgängen freuen. Ein dichtes
soziales Netzwerk in einem nachbarschaftsfreundlichen Wohnkonzept kann
ausserdem dazu führen, dass die aktiven
Bewohner ihren gesundheitlichen Möglichkeiten entsprechend weniger aktive
Personen unterstützen.
Fazit: Der Bezirk Höfe sollte den älteren
Einwohnern eine Erlebniswelt schaffen,
in der sie sich wie ein Hotelgast fühlen
können – rundum aufgehoben und gleichzeitig frei.
Die in dieser Studie aufgeführten Punkte sollen sowohl Fehlannahmen als auch
ungenutzte Potenziale der Immobilienwirtschaft aufzeigen. Ausserdem können
sie den verschiedenen Akteuren helfen,
ihre Angebote besser auf die Bedürfnisse einer alternden Generation zuzuschneiden. Denn auch eine alternde
Gesellschaft bietet Chancen; vor allem
für jene, die sich schon heute mit dem
Thema befassen.
* Julia Greber hat an der Zürcher Hochschule für
angewandte Wissenschaften General Management
studiert und 2016 erfolgreich abgeschlossen.
Stille Helfer
Warum der Haushaltgerätehersteller Bauknecht auf die Kraft der Ruhe setzt
Ein moderner Haushalt ist
voll mit elektrischen Geräten.
Neuartige Flüsterantriebe
machen sie leise und steigern
den Wohnkomfort.
Stephan Gieseck *
Die Weltgesundheitsorganisation WHO
weist in ihren Lärmstudien darauf hin,
dass Lärm – nach der Luftverschmutzung – heute der Umweltfaktor ist, der
die Krankheitslast in der Gesellschaft
am meisten vergrössert.
Auf diesem Hintergrund wird verständlich, weshalb die Haushaltgeräteindustrie vermehrt Produkte entwickelt, die
diesem Umstand Rechnung tragen. Sie
macht aus Maschinen Designobjekte, die
dem persönlichen Lifestyle Ausdruck
geben. Eine dieser neuen Technologien
ist die ZEN-Technologie, die im Flüsterton arbeitet.
höheren Organismen eigen. Die Regeneration des Gehirns ist damit aufs Engste
verbunden, und sie ist die Voraussetzung
für Höchstleistungen im Alltag. In Ruhephasen findet die kognitive Verarbeitung von Sinneseindrücken statt. In ihnen
werden Gedächtnisleistungen aktiviert
und erhalten. Das bestätigen viele Versuche. Lärm wiederum belastet unseren
Körper und hält uns von der notwendigen
Ruhe auch bei Müdigkeit ab.
Ein sprechender Mensch erzeugt in einer
normalen Unterhaltung einen Wert zwischen 40 und 60 dB. Ein Düsenflugzeug
bringt es bei kurzer Entfernung schnell
auf 150 dB und lässt das Trommelfell
v ibrieren.
Die Beziehung zwischen Lärm und Lärmbelastung ist relativ. Die empfundene
Belastung schwankt von Mensch zu
Mensch erheblich. Sie hängt ab von der
eigenen Einstellung, vom Tagesablauf
für Lärm. Dadurch gewinnt der Faktor
Ruhe an Bedeutung und damit steigt auch
der Marktwert von «leisen» Produkten.
Die wissenschaftliche Grundlage liefern
Lärmgutachten von renommierten Hochschulen wie der ETH Zürich, in denen der
Lärmschutz als Wirtschaftsfaktor beschrieben wird
Von der Industrie sind deshalb Massnahmen gefordert, die weit über die Fenstersanierungen der letzten Jahre hinaus
aufzuhalten. Im Gegenteil: Die Vision besteht darin, den Technologiepark im
Haushalt stärker zu vernetzen und dabei
mit intelligenter und ausgeklügelter Technik Leistung statt Lärm in die Wohnungen
zu bringen.
Die ZEN-Technologie von Bauknecht ist
ein wichtiger Schritt in diese Richtung.
Der innovative Direktantrieb bringt Leistung ohne Lärm und trägt den Flüsterton
in die Waschküche. Unsere neuen Mo-
Wenn das Laut das Leise stört
Seit der Erfindung des elektrischen Lichts
kann der Mensch mit seinem Aktivitätsradius den natürlichen Rhythmus von
Tag und Nacht gezielt umgehen. Die
Nacht dient nicht mehr automatisch der
Nachtruhe, was physiologische Folgen
für den angeborenen Biorhythmus hat.
Tag und Nacht sind heute praktisch austauschbare Zeitfenster, die zur pausenlosen Aktivität anregen und die Ruhezeiten aus dem Leben drängen.
Dabei ist die an Ruhe gekoppelte Stille
eine biologische Kraftquelle, die vitale
Prozesse in komplexen Strukturen überhaupt erst ermöglicht. Nicht zufällig sind
Phasen von Ruhen und Wachen allen
Quiet, please! Lärm kann krank machen.
In der Regel gelten im Lärmschutz folgende Grenzwerte in Dezibel, die in Empfindlichkeitsstufen für Tag und Nacht
eingeteilt sind: Für Erholung gelten die
Immissionsgrenzwerte 55 dB (Tag) und
44 dB (Nacht). Die Alarmwerte, also jene
Werte, ab denen Schallschutzmassnahmen eingerichtet werden sollten, liegen
bei 65 dB und 60 dB. Beim Wohnen beträgt
das Limit 60 dB und 50 dB, die Alarmwerte lauten 70 dB und 65 dB. Zum Vergleich:
Quelle: Shutterstock
und der körperlichen Verfassung. Die
gesellschaftliche Sensibilität insgesamt
steigt jedoch massiv an, wie aktuelle
Diskussionen rund um akustische Emissionen im öffentlichen Raum belegen.
Selbst das Läuten von Kirchenglocken
wird heute zum brennenden Thema.
Die Verdichtung der Lebensräume in den
urbanen Zentren bewirkt Dichtestress,
verändert die Lebens- und Wohnsituation der Menschen und macht sie sensibler
gehen. Entwickler und Ingenieure denken
intensiv darüber nach, mit welchen
technischen Innovationen sich die Ruhe
in die Haushaltungen zurückgewinnen
lässt. Die Beruhigung der privaten Räume
steht bei den Produktentwicklungen im
Zentrum: Die eigenen vier Wände sollen
für die Menschen zu Oasen der Ruhe und
der Regeneration werden.
Es geht nicht darum, die fortschreitende
Technologisierung aller Lebensbereiche
delle sind halb so laut wie vergleichbare
Produkte. Die Lärmemission liegt nie über
50 dB, was einem Schongang für Gehöre
und Nerven gleichkommt. Ehemals lärmende Geräte werden so zu Designobjekten. Sie machen den Wohnbereich zum
Ort der Ruhe und tragen so wesentlich
zu mehr Lebensqualität bei.
* Stephan Gieseck ist Geschäftsführer und Präsident
des Verwaltungsrats von Bauknecht Schweiz.
Real Estate Days
Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage
9
Nummer eins unter den Kotierten
Die Swiss Prime Site AG gewinnt den NZZ Real Estate Award
Die finanzielle Performance
einer Immobilienaktie lässt
sich am Kurszettel ablesen.
Weniger gut sichtbar sind die
dem Portefeuille und dem
Geschäftsmodell unterliegenden Risiken. Der NZZ Real
Estate Award beurteilt beides.
Andreas Loepfe *
Bereits zum sechsten Mal wurde anlässlich der Real Estate Days der NZZ Real
Estate Award vergeben: Die Auszeichnung, mit der das Management von kotierten Immobilienanlagen für die erbrachte Leistung der vergangenen fünf
Jahre geehrt wird, ging dieses Jahr erstmals an die Swiss Prime Site (SPS).
Für die Beurteilung werden die Bewertung
an der Börse und die operative Leistung
(Fundamentalanalyse) gleichwertig berücksichtigt. Die Aufgabe der Jury besteht
vor allem in der Gewichtung und Würdigung der verschiedenen Risikofaktoren.
Berücksichtigt wurden dieses Jahr alle an
der SIX über den gesamten Beobachtungszeitraum kotierten Immobiliengesellschaften. Nächstes Jahr werden wieder
die Immobilienfonds an der Reihe sein.
Die in Olten domizilierte Swiss Prime Site
wurde 1999 von den Pensionskassen der
Credit Suisse Group und der Siemens
Schweiz sowie der damaligen Winterthur
Leben gegründet. Geprägt hat das heutige Schwergewicht der Branche Markus
Graf, der bis 2015 CEO war. Seit Anfang
dieses Jahres ist René Zahnd, ehemaliger
Chef «Modernisation & Development» von
Implenia, für das Immobilienvermögen
von rund zehn Milliarden Franken verantwortlich.
Mit Leuchtturmprojekten wie dem Messeturm Basel, Sihlcity und dem Prime
Tower haben die Investitionen der SPS
die Schweizerische Stadtlandschaft sichtbar mitgeprägt. Die Anlagevolumina der
Grossbauten überstiegen dabei alles bisher bekannte und wären wohl ohne die
Zusammenarbeit mit Credit Suisse Asset
Management nicht möglich gewesen.
Allein die schiere Grösse mobilisierte
allerdings regelmässig auch Kritiker aus
allen Richtungen, welche Machbarkeit,
städtebauliche Qualität und ökonomischen Erfolg infrage stellten.
Beharrlichkeit zahlt sich aus
Markus Graf blieb indes beharrlich und
steuerte nicht nur erfolgreich das Fundraising, sondern auch die innerstädtischen Grossbaustellen und vor allem die
Vermarktung der teilweise ungewöhnlichen Flächen. Auch der lange vergleichsweise hohe Verschuldungsgrad, der wiederholt Anlass zu Kritik gab, erwies sich
als richtige Entscheidung. Chapeau vonseiten der Jury.
Mit der sich abzeichnenden Abkühlung
der Schweizer Büromärkte suchte SPS
eine Diversifikation in immobiliennahe
Geschäftsfelder und erwarb unter anderem Jelmoli, Wincasa und Tertianum. Mit
diesen Akquisitionen sank der Anteil des
Mietertrages am operativen Umsatz auf
unter 50 Prozent.
Das wohl bekannteste Gebäude der Swiss Prime Site: Der 2011 fertiggestellte Prime Tower in Zürich-West.
Während der Trend bei den kollektiven
Kapitalanlagen, wie beispielsweise den
Real Estate Investment Trusts (REIT), in
Richtung Fokussierung und Spezialisierung geht, hat SPS den umgekehrten Weg
eingeschlagen. Die Unterschiede sind
beträchtlich: So betrug der Gewinn der
SPS vor Zins und Steuern Mitte 2016 lediglich noch 35 Prozent des operativen
Umsatzes. Von einem «Bestandshalter»
von Schweizer Prime-Liegenschaften
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Die Immobiliengesellschaft
bonainvest engagiert sich im
Zukunftsmarkt Wohnen mit
Dienstleistungen.
bonainvest ist Marktführerin
bei Entwicklung und Bau von
gehobenem hindernisfreiem
Wohnraum mit Services nach
bonacasa-Standard.
bonacasa ist führend in der
Vernetzung von Bau, Sicherheit,
Dienstleistungen und Technologie.
Dies in 770 holdingeigenen
Wohnungen und einem
Mehrfachen davon für externe
Immobilienunternehmen.
würde man erwarten, dass rund 80 Prozent der Mieteinnahmen zur Deckung
der Kapitalkosten der Investoren übrig
bleiben.
Industrielle Logik
SPS war allerdings schon von Anfang an
durch eine industrielle Betriebslogik getrieben. Während traditionelle Immobilieninvestoren ein hohes Wachstum aufgrund der damit zusammenhängenden
Performanceverluste kritisch betrachten,
strebt man bei SPS – in Analogie zum
Umsatzwachstum eines Industrieunternehmens – ein hohes Mietwachstum an.
Aus dieser Perspektive ist Bauen nicht
ein «notwendiges Übel», um Anlagevolumen zu generieren, sondern Zweck per
se; die Wertschöpfung der Bauindustrie
wird als integraler Teil der Wertschöpfung
der ganzen Immobilienwirtschaft verstanden.
Für die Beurteilung des fundamentalen
Risikos kann – anders als bei den Immobilienfonds – nicht nur auf die «Fund
Style Classification» der European Association for Investors in Non-Listed Real
Estate Vehicles (INREV) zurückgegriffen
werden, da diese lediglich auf die Stabilität und Prognostizierbarkeit der Miet
einnahmen richtet. Wichtig ist zu wissen,
in welchem Ausmass die SPS nun Bestandshalter, Immobiliendienstleister
oder Beteiligungsgesellschaft ist – und
wie diese Geschäftsfelder zusammenwirken.
So ist beispielsweise die Beurteilung der
Nettoinventarwerte (NAV) und damit die
Berechnung des Agios heikel, wenn Gesellschaften im Inventar enthalten sind,
die ihrerseits immaterielle Werte wie
Goodwill aus Unternehmenskäufen in der
Bilanz führen. Und es stellt sich auch die
Frage, wie marktgerecht die Mieten sind,
welche die Beteiligungsgesellschaften
dem «Bestandshalter» zahlen, also beispielsweise Jelmoli der SPS. Klar ist auf
jeden Fall: Ein Franken Gewinn bei einem
typischen Bestandshalter ist aufgrund
der niedrigeren Renditeerwartung an
Immobilieninvestments mehr «wert» als
ein Franken Gewinn bei einer Beteiligungsgesellschaft.
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10/17/2016 3:00:11 PM
Trotz verschiedener Unwägbarkeiten ist
die Jury zum Schluss gekommen, dass
für die vergangenen fünf Jahre die
«Überperformance» auch fundamental
stärker gewichtet werden kann als die
zusätzlichen Risiken. Es wird sich zeigen,
ob die Rechnung auch in Zukunft aufgehen wird.
Die trotz höheren Risiken positive Beurteilung der SPS beruht auch auf der Einsicht, dass ein Teil der zusätzlichen, nicht
immobilienmarktbezogenen Risiken
titelspezifisch sind und mittels anderer
nicht immobilienmarktbezogenen Risiken diversifiziert werden können.
Dafür müssen diese aber systematisch
in den Kontext anderer Aktien gesetzt
werden: Dies ist umso einfacher als seit
September dieses Jahres das Global Industry Classification System (GICS) – dem
internationale Indizes wie MSCI oder
S&P bereits folgen – Immobilienaktien
neu als eigenen elften Sektor und nicht
mehr als Teil des Finanzsektors führt.
Aufsteiger des Jahres
Aufsteiger des Jahres ist die von Cyrill
Schneuwly geführte Intershop Holding
AG, die dank einer hervorragenden operativen Leistung und starken Aufwertung am Kapitalmarkt von Platz drei auf
Platz zwei vorrückte. Intershop ist die
älteste börsenkotierte Immobiliengesellschaft der Schweiz, sie hält ein Portfolio
im Wert von 1,3 Milliarden Franken und
investiert vornehmlich in kommerziell
genutzte Liegenschaften im Wirtschaftsraum Zürich und im Genferseegebiet.
Ähnlich wie SPS zeichnet sich Intershop
durch eine aktive Projektentwicklungsund Promotionstätigkeit und eine attraktive Dividendenpolitik aus. Im Gegensatz
zu SPS betreibt sie aber keine Immobiliendienstleistungen und keine immobiliennahen operativen Betriebe. Der
Gewinn vor Zins und Steuern lag im
ersten Halbjahr 2016 bei 33 Millionen
Franken, was 79 Prozent des Liegenschaftenertrags entspricht.
* A ndreas Loepfe ist Jurypräsident des NZZ Real
Estate Award und Managing Director am CUREM
der Universität Zürich.
Die besten Immobilien-Aktiengesellschaften 2016
bonainvest Holding AG
ins_NZZ_RealEstateDay_Verlagsbeilage.indd 1
Quelle: www.primetower.ch
Aktiengesellschaft
1
Swiss Prime Site AG
2
Intershop Holding AG
3
PSP Swiss Property AG
4
Mobimo AG
5
BFW Liegenschaften AG
6
Warteck Invest AG
7
Allreal Gruppe
Veränderung gegenüber 2014
Quelle: Datenverarbeitung durch Maerki Baumann & Co. AG
Real Estate Days
10
Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage
Viel Applaus für crowdhouse.ch
Der Trend-Radar fördert neue Ansätze in der Immobilienwirtschaft
Die Teilnehmer der NZZ Real
Estate Days wählten unter
verschiedenen innovativen
Anlageideen ihre persönlichen Favoriten aus. Am
meisten Stimmen gingen an
Crowdhouse. Die Plattform
öffnet Kleinanlegern den Weg
auf den Immobilienmarkt.
Andrea Martel *
Estate Days dem Publikum vorgestellt,
das schliesslich in einer Abstimmung
den Sieger bestimmt.
Die Resonanz war von Beginn weg erfreulich, was zeigt, dass gute Ideen durchaus vorhanden sind. 13 Projekte hatte die
Jury 2016 zu beurteilen. Die Spanne der
Eingaben reichte von originellen Verdichtungsprojekten über Coworking-Angebote bis zu neuen Konzepten für das Wohnen
im Alter. Alle Bewerbungen wurden mit
Blick auf ihren Innovationsgrad, die Mul-
für Crowdhouse. Das Projekt sowie die
dahinterstehende Firma Bricks & Bytes
sind in der Branche bekannt: Vor gut
einem Jahr schalteten die beiden Firmengründer Robert Plantak und Ardian
Gjeloshi ihre Plattform für direkte Immobilien-Investitionen auf. Sie sichern
sich mittels Anzahlungen passende
Wohnliegenschaften und suchen dann
über ihre Website Investoren, die sich
mit mindestens 25 000 Franken beteiligen wollen. Die Miteigentümer, die alle
finanziert, ohne dass dies die Aufsichtsbehörde gestört hätte. Nach eigener Einschätzung ist Crowdhouse nicht der
Finma unterstellt, da sie selber keine
Investitionsgelder, Publikumsanlagen
oder sonstiges Kapital entgegennähmen.
Gewisse Fragezeichen sieht die Jury bei
der kritischen Masse sowie beim Exit.
Ein Ausstieg ist nur möglich, wenn die
Liegenschaft als Ganzes verkauft wird
(nach fünf Jahren wird diese Option erstmals geprüft) oder der einzelne Mitei-
Rossetti wurde bewusst kein traditionell
vertraglicher Fonds aufgesetzt. Der Sicav erlaube eine stärker unternehmerisch geprägte Struktur mit sogenannten
Unternehmeraktionären, die Kapital zur
Verfügung stellen und die finanzielle
Verantwortung tragen, auf der einen und
«gewöhnlichen» Investoren auf der anderen Seite. Ausserdem hätten auch die
normalen Anteilseigner mehr Mitspracherechte als bei einem gewöhnlichen
Fonds.
Im Mountain Resort Sicav engagieren
sich laut Rosetti Pensionskassen, die bewusst und aktiv einen Beitrag an den
Wiederaufschwung des Alpentourismus
leisten wollten.
Erreicht werden soll dieser Aufschwung –
und dies die zweite, inhaltliche Innovation – durch standardisierte, qualitativ
hochstehende und unmittelbar bei den
Bahnen plazierte Appartmenthäuser an
verschiedenen Destinationen in der
Schweiz, die von Reiseveranstaltern gebucht werden können. Aus Sicht der
Initianten gibt es eine Angebotslücke
zwischen Hotels einerseits und dem fragmentierten, nicht für grössere Gruppen
geeigneten Ferienwohnungsmarkt anderseits, die sie mit dem neuen Angebot
schliessen wollen. Der Markttest steht
dem Sicav noch bevor, denn noch ist
keine Anlage in Betrieb. Zwei Resorts, in
Vercorin und Zinal, werden derzeit gebaut; drei weitere, ebenfalls im Wallis,
sind in der Projektphase.
«tschungge_9035»
Wachstum führt über gute Ideen: Ein systematisches Innovationsmanagement wird auch in der Immobilienwirtschaft zum Standard. Etwas Innovation könnte der Immobilienbranche in der Schweiz guttun, dachte die Jury der RED Awards vor zwei
Jahren und überlegte sich, wie die NZZ
Real Estate Days dazu beitragen könnten,
neuen Ideen zum Durchbruch zu verhelfen. In der Folge wurde der Trend-Radar
ins Leben gerufen – eine Plattform, auf
der sich bewerben kann, wer eine innovative Immobilien-Investment-Idee hat,
die noch nicht lange am Markt ist oder
innerhalb der nächsten Jahre für private oder institutionelle Anleger investierbar wird.
Aus den Bewerbungen kürt die Jury drei
Favoriten. Sie werden an den NZZ Real
tiplizierbarkeit, das Verhältnis von Risiko
und Return, einen allfälligen positiven
Einfluss auf Gesellschaft oder Umwelt,
sowie Verständlichkeit, Konsistenz und
Umsetzbarkeit beurteilt.
Ins Favoriten-Trio, das sich dieses Jahr
den rund 240 anwesenden Branchenvertretern präsentieren durfte, schafften es
ein Anlagegefäss, das eine Kette von
standardisierten Ferienwohnungen aufbaut (Mountain Resort Real Estate Fund
SICAV), ein spezielles Bauprojekt in Appenzell (tschungge_9035) sowie eine
Online-Plattform für kollektives Immobilieneigentum (Crowdhouse). Entschieden hat sich das Publikum schliesslich
im Grundbuch eingetragen sind, partizipieren direkt an den Mieteinnahmen,
die dank einer Fremdfinanzierung von
bis zu 65 Prozent Ausschüttungsrenditen
von vier bis sechs Prozent ermöglichen
sollen.
Gelungener Start
Crowdhouse hat bereits im Vorjahr beim
Trend-Radar mitgemacht. Die Jury war
jedoch unsicher, ob das Geschäftsmodell
vor der Finma Bestand haben würde.
Mittlerweile scheint sich diese Frage
jedoch geklärt zu haben. Jedenfalls hat
Crowdhouse bereits neun Liegenschaften
Quelle: Shutterstock
gentümer für seinen Anteil einen Käufer
findet. Aber unabhängig davon wird
Crowdhouse als Innovation auf dem
Schweizer Markt beurteilt, deren Weiterentwicklung durchaus disruptives
Potenzial hat – nicht unähnlich dem
Geschäftsmodell von Trend-Radar-Sponsor Immoscout24.
Der Mountain Resort Real Estate Fund
Sicav gefiel der Jury aus zwei Gründen:
So ist der Sicav (société d’investissement
à capital variable) in der Schweiz nach
wie vor eine Rarität, auch wenn es diese
Rechtsform bereits seit zehn Jahren, seit
dem Inkrafttreten des Kollektivanlagengesetzes, gibt. Laut Mitinitiant Raffaele
Die Innovation des Projekts von Intosens
offenbart sich erst beim näheren Hinschauen. Im appenzellischen Grub wurde für ein Grundstück der Gemeinde eine
Alternative zum bestehenden Gestaltungsplan mit vier Einfamilienhäusern
gesucht. Mit dem Projekt «tschungge_9035» (das Wort bedeutet «Hausbrocken») entwarf Intosens den Prototyp
eines zum traditionellen, lokalen Architekturstil passenden Mehrfamilienhauses. So stehen in Grub nun drei dieser
Häuser im appenzelltypischen Stil, modern interpretiert, mit insgesamt
24 Wohnungen.
Was das Projekt in den Augen der Jury
innovativ macht, ist neben der geschickten Verdichtung der starke Fokus auf die
Ästhetik. Beides mag in den grossen
Schweizer Städten Alltag sein, aber auf
dem Land – und speziell in Appenzell,
wo die Hälfte der Wohngebäude über
100 Jahre alt ist – steckt die Auseinandersetzung mit Fragen der Identität und
Einbettung von neuen Bauten noch in
den Kinderschuhen.
* A ndrea Martel ist Wirtschaftsredaktorin der NZZ.
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Mittwoch, 9. November 2016 · NZZ-Verlagsbeilage
Real Estate Days
11
Sie alle bauen auf die Schweiz
In Bad Ragaz trafen sich Investoren, Bauherren, Planer und Zulieferer
Am 3. / 4. November 2016 gingen im Grand Resort Bad Ragaz die NZZ Real Estate Days 2016 über die Bühne. Rund 240 Persönlichkeiten aus der
Immobilienwirtschaft diskutierten unter dem Motto «Fremde Gezeiten – (R)Evolution in der Immobilienwirtschaft» über Trends, Chancen und
Herausforderungen. Die Konferenz war ein voller Erfolg und wird nächstes Jahr am 2. / 3. November 2017 in Interlaken stattfinden.
Beni Meier
TAKE-AWAYS
Intensive Diskussionen: Finma-Vertreter Rupert Schaefer, Crowdhouse-VR Ruedi Baer, Swiss-Life-CEO Ivo Furrer und Moderator Haig Simonian.
Die Trendforscherin Oona Horx-Strathern flankiert vom amerikanischen
Investor Joseph Sitt (l.) und vom Architekten Marten Wassmann.
Doris Leuthard
Bundesrätin,
Vorsteherin UVEK
Um einerseits genügend Wohnraum
für eine wachsende Bevölkerung zur Verfügung zu stellen und auch die energetischen
und emissionsbezogenen Anforderungen
zu erfüllen, sind sowohl die privaten Investoren als auch die Kantone und Gemeinden
stärker gefordert. Ziel muss es unter anderem sein, die derzeitige Renovationsquote
von Gebäuden zu verdoppeln. Der Bund
unternimmt derzeit mehrere Anstrengungen in diese Richtung. Dazu zählt ein Gebäudeprogramm im Umfang von 450 Millionen
Franken. Ausserdem werden bestehende
Bauhindernisse auf ihre Notwendigkeit geprüft.
Nicht nur in der Schweiz ist die Frage,
ob eine Immobilienblase zu platzen droht,
ein Dauerbrenner. Noch mehr gilt dies für
China. Trotz rasanter Preissteigerungen in
vielen chinesischen Metropolen teile ich
diese Sorgen nicht. In China gibt es ein funktionierendes System der Selbstregulierung,
in dem Anbieter und Interessenten, Kreditgeber und Regulatoren flexibel miteinander
agieren. Droht der Markt trotzdem zu überhitzen, steuert der Staat gegen.
Professor Xuewu Gu
Center for Global Studies,
Universität Bonn
Holten sich wertvolle Anregungen: Die Berater Felix Brill von CEO Wellershoff & Partners Ltd. und Marcel Scherrer von Wüest Partner AG.
VRPs unter sich: Hans-Peter Wehrli
von Swiss Prime Site und Markus
Wüst von Intercity Group Holding.
Gewinner mit Investorenvertreterin: Swiss-Prime-Site-VR Mario Seris und
Daniela Zulauf Brülhart von der Credit Suisse.
Bundesrätin Doris Leuthard mit
Dominik Isler, CEO des Swiss Eco
nomic Forum.
Bei bester Laune: René Bhend von Alno, Swiss-Prime-Site-Vertreter René
Zahnd, Albego-CEO Goran Zeindler und Bauknecht-Chef Stephan Gieseck.
Joseph Sitt
Präsident und CEO,
Thor Equities
Die Bedeutung von politischen Risiken für den Immobiliensektor hat in jüngster
Vergangenheit zugenommen. Die Normalisierung der Geldpolitik in den USA hat sich
stark auf die Währungen von Schwellenländern ausgewirkt. Ein weiteres Beispiel ist
der überraschende Ausgang der Brexit-
Abstimmung in Grossbritannien. Solche
Ereignisse eröffnen die einmalige Chance,
Liegenschaften zu erwerben, die unter normalen Umständen nie auf den Markt gekommen wären. Von der Immobilienbranche
werden diese Entwicklungen bisher noch
unterschätzt.
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