2. Workshop HK Wohnen: Dokumentation - GeoDatenPortal

2. Workshop „Handlungskonzept Wohnen Bochum“
am 29.09.2016
Dokumentation
Thomas Abraham, Timo Heyn, Arthur Rachowka, Jana Süße
Oktober 2016
empirica
Tagesordnung 2. Workshop HKW Bochum






15:00 Uhr
Begrüßung und Workshop-Ablauf
15:15 Uhr
Der Bochumer Wohnungsmarkt aus kleinräumiger Perspektive
15:45 Uhr
Perspektiven: Szenarien künftiger Wohnungsnachfrage
16:15 Uhr
Diskussion (Verständnis, Methodik) im Plenum
16:30 Uhr
Pause
16:45 Uhr
Einführung in Arbeitsgruppen
Vier moderierte Arbeitsgruppen: Wohnungsmarktperspektiven für
unterschiedliche Zielgruppen
 18:15 Uhr
Zusammenführung der Ergebnisse und Kommentierung im
Plenum und Ausblick
 18:50 Uhr
Ende
2
empirica
Überblick zur Ausgangssituation des
Wohnungsmarktes
 Verhaltene Bautätigkeit in den vergangenen Jahren



p.a. 2010-2015 Fertigstellung rd. 330 WE (gleichzeitig Bauabgänge p.a. im
gleichen Zeitraum rd. 100 WE)
Im regionalen Vergleich geringe Bauintensität
Der marktaktive Leerstand (Basis: CBRE-empirica-Leerstandsindex) ist von
2010 mit rd. 3,1% bis 2014 auf rd. 2,7% moderat gesunken. Zudem zeigt die
lokale Beobachtung (Basis Stromzählermethode) auch aktuell eine rückläufige
Entwicklung
Insgesamt moderate Preisentwicklung im Vergleich zur
Einkommensentwicklung
3
empirica
Angebotsmietpreise für Mietwohnungen in den
Umlandgemeinden
(Nettokaltmiete, Bestand und Neubau, Juli 2015 - Juni 2016)
4
z.I. Standardabweichung Bochum: 1,14 €/m², Dortmund: 1,34 €/m², Essen: 1,28 €/m²
empirica
Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den
Umlandgemeinden (Bestand und Neubau, Juli 2015 - Juni 2016)
5
empirica
Bochum: anteilig wenige Mietwohnungen mit
gehobener/hochwertiger Ausstattung
Austattung von Mietgeschosswohnungen
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme.de)
KKZ
Kreisfreie Stadt
05314
Bonn, Stadt
05111
Düsseldorf, Stadt
05512
Bottrop, Stadt
05316
Leverkusen, Stadt
05119
Oberhausen, Stadt
05315
Köln, Stadt
05114
Krefeld, Stadt
05513
Gelsenkirchen, Stadt
05711
Bielefeld, Stadt
05515
Münster, Stadt
05915
Hamm, Stadt
05112
Duisburg, Stadt
05122
Solingen, Klingenstadt
05113
Essen, Stadt
05116
Mönchengladbach, Stadt
05117
Mülheim an der Ruhr, Stadt
05913
Dortmund, Stadt
05911
Bochum, Stadt
05916
Herne, Stadt
05120
Remscheid, Stadt
05124
Wuppertal, Stadt
05914
Hagen, Stadt der FernUniversität
niedrig
291
687
139
150
100
990
193
401
172
352
108
559
172
2128
256
231
583
370
127
193
622
337
gut
gehoben hochwertig
3493
2902
635
8220
6234
1658
478
443
90
1181
967
145
1424
1132
130
9488
6585
1604
2244
1559
161
3203
2389
100
2441
1510
246
2860
1766
367
1151
740
32
5257
3213
194
1740
956
115
6666
3935
456
3704
1654
218
2163
921
188
5938
2684
214
3725
1618
175
1921
836
17
1437
559
44
5305
1944
225
2408
905
65
Anteil gehoben oder
hochwertig
Rang (von 106)
48,3%
29
47,0%
35
46,3%
38
45,5%
41
45,3%
43
43,9%
48
41,4%
61
40,9%
63
40,2%
65
39,9%
67
38,0%
73
36,9%
76
35,9%
78
33,3%
85
32,1%
86
31,7%
89
30,8%
91
30,5%
92
29,4%
96
27,0%
98
26,8%
99
26,1%
101
6
empirica
Angebotsmietpreise für Mietwohnungen in Bochum
nach Baujahr (Nettokaltmiete, Juli 2015 - Juni 2016)
 Z.I.: weniger als 15% des Gebäudebestands sind nach 1990 entstanden
7
empirica
Einwohnerentwicklung und Wanderungen
Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Bochum
Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung, eigene Berechnung und Darstellung
0 bis unter 6 Jahre
6 bis unter 15 Jahre
15 bis unter 18 Jahre
18 bis unter 25 Jahre
25 bis unter 30 Jahre
30 bis unter 45 Jahre
45 bis unter 60 Jahre
60 bis unter 65 Jahre
65 Jahre oder älter
Gesamt
-23
57
80
2.103
-134
-449
-197
-79
-186
Saldo 2010-2014 (p.a)
dar. Deutsche
dar. Nichtdeutsche
-178
155
-104
161
4
76
1.283
820
-424
289
-773
324
-312
115
-76
-2
-175
-11
Quelle: eigene Berechnung auf Basis: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung, eigene Berechnung und Darstellung
8
empirica
Statistische Bezirke nach Typen (Innenstadt, einfamilienhausgeprägte Bezirke und geschosswohnungsbaugeprägte Bezirke)
9
empirica
Teilräumliche Auswertung der Wanderung nach Altersgruppen (2014)
10
empirica
Teilräumliche Auswertung der Wanderung nach Altersgruppen (2014)
Geschosswohnungsbaugeprägte Bezirke
11
empirica
Teilräumliche Auswertung der Wanderung nach Altersgruppen (2014)
Einfamilienhausgeprägte Bezirke
12
empirica
Einkommenssituation kleinräumig
ID
10
11
13
14
15
16
17
18
19
24
25
26
27
28
29
36
37
38
39
46
47
48
49
53
54
55
63
64
65
66
Quelle: LOCAL©2016 Nexiga, eigene Darstellung
Statistischer Bezirk
Grumme
Gleisdreieck
Altenbochum
Südinnenstadt
Kruppwerke
Hamme
Hordel
Hofstede
Riemke
Günnigfeld
Wat-Mitte
Leithe
Westenfeld
Höntrop
Eppendorf
Bergen/Hiltrop
Gerthe
Harpen/Rosenberg
Kornharp./Voede-Abzw.
Laer
Werne
Langendreer
Lgdr.-Alter Bahnhof
Wiemelh./ Brenschede
Stiepel
Querenburg
Weitmar-Mitte
Weitmar-Mark
Linden
Dahlhausen
13
empirica
Kleinräumiger Immobilienindex
ID
10
11
13
14
15
16
17
18
19
24
25
26
27
28
29
36
37
38
39
46
47
48
49
53
54
55
63
64
65
66
Statistischer Bezirk
Grumme
Gleisdreieck
Altenbochum
Südinnenstadt
Kruppwerke
Hamme
Hordel
Hofstede
Riemke
Günnigfeld
Wat-Mitte
Leithe
Westenfeld
Höntrop
Eppendorf
Bergen/Hiltrop
Gerthe
Harpen/Rosenberg
Kornharp./Voede-Abzw.
Laer
Werne
Langendreer
Lgdr.-Alter Bahnhof
Wiemelh./ Brenschede
Stiepel
Querenburg
Weitmar-Mitte
Weitmar-Mark
Linden
Dahlhausen
Quelle: Stadt Bochum, Büro für Angelegenheiten des Rates und des Oberbürgermeisters (Fachbereich Statistik und
Stadtforschung); empirica-Preisdatenbank (Basis empirica-systeme)
14
empirica
Kleinräumiger Immobilienindex – Korrelation mit
Sozialindikatoren
15
empirica
Wohnkaufkraft: Zielgruppe Paare mit Kindern
16
empirica
Wohnkaufkraft: Zielgruppe Paare mit Kindern
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis empirica-systeme), LOCAL©2016 Nexiga, eigene Darstellung
17
empirica
Wohnkaufkraft: Zielgruppe Alleinerziehende
18
empirica
Wohnkaufkraft: Zielgruppe Alleinerziehende
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis empirica-systeme), LOCAL©2016 Nexiga, eigene Darstellung
19
empirica
Wohnkaufkraft: Zielgruppe Singles
20
empirica
Wohnkaufkraft: Zielgruppe Singles
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis empirica-systeme), LOCAL©2016 Nexiga, eigene Darstellung
21
empirica
Wohnkaufkraft: Zielgruppe Paare ohne Kinder
22
empirica
Wohnkaufkraft: Zielgruppe Paare ohne Kinder
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis empirica-systeme), LOCAL©2016 Nexiga, eigene Darstellung
23
empirica
Zukünftige Bevölkerungsentwicklung und
Wohnungsnachfrage
24
empirica
„Stellschrauben“ der Prognose (I)
 Studierende / Auszubildende (v.a. 18 bis 25-jährige)
 Hochschulen weiten Kapazitäten aus, Bochum gewinnt im Wettbewerb um




Studienanfänger
Hochschulen verbessern die Ausbildungsqualität und es gibt weniger
Studienabbrecher und –wechsler
Auszubildende kommen aus der Region / NRW nach Bochum weil
entsprechend Ausbildungsplätze geschaffen werden
Auszubildende wandern in geringerem Maße aus Bochum ab, weil
entsprechend Ausbildungsplätze geschaffen werden
…
 Erwerbstätige (v.a. 30 bis 50-jährige)
 Berufsanfänger und etablierte Erwerbstätige kommen in stärkerem Maße
nach Bochum, da die Wirtschaft vermehrt Arbeitsplätze schafft
 Berufsanfänger und etablierte Erwerbstätige verlassen Bochum in
geringerem Maße, da die Wirtschaft vermehrt Arbeitsplätze schafft
 …
25
empirica
„Stellschrauben“ der Prognose (II)
 Familien (v.a. unter 18 und 30-50-Jährige)
 Familien aus der Region/Ruhrgebiet ziehen verstärkt nach Bochum, weil
mehr familiengerechter Wohnraum entsteht und die Familienfreundlichkeit
Bochums wächst
 Familien aus Bochum wandern in geringerem Maße in das Umland ab,
weil mehr familiengerechter Wohnraum entsteht und die
Familienfreundlichkeit Bochums wächst
 …
 Ältere (v.a. ab 65 Jahre)
 Ältere aus dem Umland ziehen verstärkt nach Bochum, da
dementsprechende Wohn- und Serviceangebote ausgeweitet werden
 Ältere verlassen Bochum in geringerem Maße weil dementsprechende
Wohn- und Serviceangebote ausgeweitet werden
 …
26
empirica
Trendvariante inkl. Flüchtlinge (V 1)
 Natürliche Bevölkerungsentwicklung entsprechend Trend 2010-2014
(Sterblichkeit für Pers. 50+ sinkt ab 2020 um 2%)
 Bevölkerungsabwanderung: altersspez. Fortzugsrate wie 2010-2014,
 Bevölkerungszuwanderung: altersspez. Zuwanderung wie 2010-2014
 Anerkannte Flüchtlinge: Zugewiesene x Anerkennungsquote 65%,
Zugewiesene im Bestand 3.940, 2016-2020: 1.500 p.a., 2021-2025:
50%, 2026-2030: 25%
Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung; Einwohnerstatistikdatei, StatistikBewegungsdatei; Landesbetrieb Information und Technik NRW, eigene Berechnung
27
empirica
Wachstumsvariante (V 2)
 Wie V 1
 Zusätzlich ab 2018: 300 Studierende / Auszubildende
p.a., Junge Beschäftigte: 100 p.a., Familien: 160
Personen p.a., Ältere: 100 Personen p.a.
 Zusätzlich ab 2020: 500 Studierende p.a. (2. RUB-Campus
auf ehemaligen Opel I-Areal)
Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung; Einwohnerstatistikdatei, StatistikBewegungsdatei; Landesbetrieb Information und Technik NRW, eigene Berechnung
28
empirica
Wachstumsvariante mit Überschwappeffekt (V 3)
 Wie V 2
 Zusätzlich ab 2018: Familien: 160 Personen p.a.
(Haushalte aus wachsenden Nachbarkommunen)
Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung; Einwohnerstatistikdatei, StatistikBewegungsdatei; Landesbetrieb Information und Technik NRW, eigene Berechnung
29
empirica
Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung; Einwohnerstatistikdatei, StatistikBewegungsdatei; Landesbetrieb Information und Technik NRW, eigene Berechnung
30
empirica
Quelle: empirica-Regionaldatenbank, eigene Berechnung
31
empirica
Demografische Neubau- und qualitative Zusatznachfrage
 Demografische (quantitative) Neubaunachfrage…
 …entsteht aus dem Zuwachs der Haushaltszahlen und bedeutet, dass diese
Wohnungen gebaut werden müssen
 …kann auch negativ sein, wenn die Zahl der Haushalte sinkt und bedeutet dann
potenziell leerfallender Wohnraum
 Qualitative Zusatznachfrage…
 …entsteht durch veränderte Wohnpräferenzen (z.B. altersgerechte Ausstattung,




größere Wohnflächen, zentralere Lagen), die nicht im Wohnungsbestand bedient
werden können (Qualitäten entsprechen nicht mehr den Wünschen)
…führt dazu, dass qualitativ schlechter Wohnraum der Nachfrage entsprechend
modernisiert/saniert werden sollte (z.B. Barrierearmut, Schaffung größerer
Wohnflächen durch Zusammenlegen), um Leerstand zu verhindern
…ist nicht vollständig durch Modernisierung/Sanierung abzudecken (z.B.
Bausubstanz oder Lage gibt dies nicht her) und muss daher auch durch Neubau
bzw. Abriss und Neubau realisiert werden (z.B. Abriss am Stadtrand und Neubau
im Zentrum)
…wurde in Bochum rechnerisch basierend auf einem bundesweiten Modell ermittelt
…im Deutschlandvergleich bestehen im Bochumer Wohnungsbestand erhebliche
qualitative Erneuerungsbedarfe
32
empirica
Quelle: empirica-Regionaldatenbank, eigene Berechnung
33
empirica
Fazit
 In den vergangen Jahren wurden im Durchschnitt pro Jahr
rd. 330 WE gebaut bei durchschnittlichen Bauabgängen
von rd. 100 WE pro Jahr
 Die Nachfrageprognose zeigt, dass künftig deutlich mehr
Neubau entstehen sollte als in den vergangenen Jahren
 Das Zeitfenster für ein Wachstum der wohnungsnachfragenden Haushalte schließt sich innerhalb der
nächsten 10 Jahre
 Mittelfristig wird die Erneuerung des qualitativ relativ
schlechten Wohnungsbestandes in Bochum Treiber der
Neubaunachfrage sein
34
empirica
Rückfragen und Diskussion
 Was ist „hochwertiger“ Bestand und woran wird das
gemessen?
 Kategorisierung erfolgt durch einen Indexwert, der durch die
Ausstattungsmerkmale einer Wohnung berechnet wird. Wird
regelmäßig durch Stichproben plausibilisiert.
 Wird bei den Mehrfamilienhäusern (Grafik) zwischen Mietund Eigentumsnachfrage differenziert?
 Es wurde das gesamte Segment betrachtet, in Bochum gibt es
eher einen Mietmarkt mit Handlungsbedarfen im Neubau.
Differenzierung der Nachfrage ist Aufgabe des HKW.
35
empirica
Rückfragen und Diskussion
 Wie viele Wohnungen werden für die Betrachtung als
Stichzahl zu Grunde gelegt?
 Empirica Preisdatenbank erfasst mehrere Tausend/Jahr, in
Bochum ca. 6.000 Inserate pro Jahr (nach
Plausibilitätsprüfungen)
 Soll die ermittelte Neubaunachfrage eine Planungsvorgabe
darstellen?
 Sie kann nicht eine exakte Planungsvorgabe sein (dafür ist der
gesamte Prozess zu komplex), aber eine Zielgröße für
planerisches Handeln. Sie zeigt, dass derzeit in Bochum
deutlich zu wenig gebaut wird und Handlungsbedarf besteht.
36
empirica
Drei Arbeitsgruppen
 Arbeitsgruppe 1: alle Preissegmente
 Arbeitsgruppe 2: preiswertes Segment
 Arbeitsgruppe 3: alle Preissegmente
(wobei nur das preiswerte Segment bearbeitet wurde)
37
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Preiswertes Segment
 Personen mit niedrigem Einkommen und/oder WBS-Berechtigung (50% der
Haushalte in Bochum) als übergeordnete Zielgruppe
 Bisherige Erfahrungen und Bedarfe der einzelnen Zielgruppen überschneiden
sich:
 Einschätzung insgesamt: zu wenig bezahlbarer Wohnraum aber für unterschiedliche
Gruppen unterschiedliches Bild
 Oft unpassende Wohnungsgröße/-zuschnitte (Größe/Zimmerzahl)
38
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Preiswertes Segment
Zielgruppe Alleinerziehende
 Bisherige Erfahrungen
 Kaum geeignete Wohnungen vorhanden (Engpässe im niedrigen Preissegment)
 Alleinerziehende Haushalte leben häufig in zu kleinen Wohnungen
Zielgruppe Familien – insbesondere kinderreiche
Familien mit mehr als 2 Kindern
 Bisherige Erfahrungen:
 Mangelnde Angebot mit geeigneten Wohnungsgrößen (oft zu wenig Zimmer)
 Oft Schwellenhaushalte, die Eigentum erwerben könnten bei passenden
Rahmenbedingungen und spezifischen Förderungen
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen/geeignete Wohnlagen
 Wunsch ist oft Eigentum (der Mietmarkt bietet gewünschten Wohnräume kaum)
 Gerade für Familien, die an der Schwelle zur Eigentumsbildung sind und einer
Unterstützung bedürfen
39
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Studierende
 Bisherige Erfahrungen
 Viele Studenten leben nicht in Bochum, sondern pendeln
 Nachfrage nach Wohnraum durch Studenten in Bochum ist durchaus da
 Hohe Fluktuation bei den Studierenden muss bei Vermietung berücksichtigt werden –
dennoch als Zielgruppe für Wohnungsunternehme sehr interessant, da z.B. durch
Eltern hohe Sicherheit für Mietzahlungen bestehen (Eltern bürgen für Studierende)
 Handlungsbedarf: geeignete Wohnlagen
 Räumliche Selektive Nachfrage, vor allem im Einzugsbereich entlang der U35 (betrifft
nicht nur Studierende)
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Nach Grobschätzung suchen etwa 70% der Studierenden eine eigene Wohnung und
keine WG (Nachfrage nach kleinen Wohnungen/Appartements)
40
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Senioren und
Menschen mit Behinderung
 Unterscheidung zwischen „fitten/freizeitorientierten“ Senioren und pflegebedürftigen
Senioren
 Menschen mit Behinderung haben ähnliche Wohnansprüche wie Senioren
(Barrierearmut)
 Bisherige Erfahrungen
 Insgesamt zu wenig barrierefreier Wohnraum im Bestand
 Entscheidung zum Umzug aus dem Haus in barrierearme/altersgerechte Wohnung
fallen oft erst spät (bisher seltener vorsorgendes Verhalten)
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Barrierefreiheit
 Handlungsbedarf: geeignete Wohnlagen
 Wohnlage und bisheriger Sozialraum besonders wichtig, Senioren wollen im
bisherigen Wohnumfeld (Nähe Angehörige/Nachbarn) bleiben
 Fußläufige Versorgung (Ärzte, Einkauf, Friseur etc.)
 Ggf. Pflegestützpunkte aber zentrale Forderung ist die Erhaltung der Selbstständigkeit
41
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Preiswertes Segment – Zielgruppe Zuwanderer
 Zielgruppe differenziert sich in Flüchtlinge und neu Zugewanderte ohne
Fluchthintergrund (Unterscheidung: Zuweisungen und freie Wohnsitzentscheidungen)
 Bisherige Erfahrungen
 Unterbringung von zugewiesenen Flüchtlingen: sehr anspruchslose Zielgruppe (kaum
spezifische Präferenzen, da zunächst die Wohnversorgung wichtig ist)
 Bei Neuzuwanderern (nicht Zuweisungen) Wohnraumvermittlung oft über informelle
Netze und vereinzelte Vermietung von „Schrottimmobilien“ (problematische Situation)
 Handlungsbedarf Objektanforderungen/geeignete Wohnlagen
 Umfeld ist oft wichtiger als das Objekt
 Zuwanderer suchen Nähe zur eigenen Gemeinschaft „Community“ – allerdings auch
mit Risiko von „Ghettobildung“ verbunden (Steuerungsbedarf)
 Zielgruppen eher für den Wohnungsbestand – auch Zielgruppe für die Mobilisierung
von Leerstand
 Auch eine Quote für Neuzuwanderer/ Flüchtlinge bei den Belegungsstrategien der
Wohnungsunternehmen sollte thematisiert werden (bessere Verteilung statt
Konzentration)
42
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Preiswertes Segment - generell
 Handlungsbedarfe für alle Zielgruppen im unteren Preissegment:
 Bedarfe der Zielgruppen überschneiden sich teilweise
 Bei Zielsetzung und Umsetzung sollten die Zielgruppen nicht nur einzeln
berücksichtigt werden – keine separaten Angebote schaffen sondern
zielgruppenübergreifende Angebote (auch innerhalb der Objekte)
 Wichtig ist Flexibilität und Mischung bei Wohnungsgrößen und Zuschnitten
 Es werden mehr barrierefreie Wohnungen benötigt
 Idealbild: funktionierende gemischte Sozialstruktur erreichen – auch mit kleinräumiger
preislicher Staffelung
 Hinweis auf teure Lösungen im Bestand (z.B. Erfahrungen mit
Dachgeschossausbauten waren teurer als vergleichbarer Neubau)
 Priorisierung:
 Alle Zielgruppen berücksichtigt
 Höhere Priorität bei Senioren und Familien mit mehr als 2 Kindern
43
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Preiswertes Segment
44
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Mittleres/oberes Preissegment – Zielgruppe Senioren
 Handlungsbedarf
 Größenproblem  wollen häufig eine „Familienwohnung“ (weiteres Schlaf-/
Gästezimmer)
 Geeignete Wohnlagen
 Hohe Sozialraumbindung, Wohnumfeld ist sehr wichtig
 Objektanforderungen
 Barrierearmut, keine DIN-Normen (-freiheit)
 „Service“ selektiv - Serviceangebote (z.B. Winterdienst) aber keine „Sorgeangebote“
(z.B. Notruf)
 Haushalte verkaufen ihr Einfamilienhaus und wollen Eigentum bilden (Anlagedruck)
 Mangel an vergleichbaren Mietwohnungen (Ausstattung)
 Statussicherung durch Eigentumsbildung
 Hohe Nachfrage nach Eigentumsbildung, nach Schätzung wohnen rd. 50% der
Seniorenhaushalte, die ihr Einfamilienhaus verkaufen nachher im Eigentum
45
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Mittleres/oberes Preissegment – Zielgruppe DINKs
(doppeltes Einkommen, keine Kinder)
 Bisherige Erfahrungen
 Sichere Mieter
 Fehlende/zu wenig Eigentumsangebote (Qualität)
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 „offen“ bei der Standortwahl
 Nähe zu Freizeit-/Kulturangeboten wichtig
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Objektqualitäten sind besonders wichtig (Ausstattung)
46
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Mittleres/oberes Preissegment – Zielgruppe
Starterhaushalte (Haushalte bei Einstieg in Beruf /
nach Studium/ Ausbildung)
 Bisherige Erfahrungen
 Mittleres Preissegment
 Befristete Standortperspektive (Berufseinstieg) – daher Mietwohnung
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen




Wichtigstes Kriterium: Arbeitsplatz
Nähe zu Kultur-/Freizeitangeboten
Wünschen sich zentrales Umfeld, Innenstadtrand
In-Viertel z.B. „Ehrenfeld“
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Heterogene Zielgruppe, daher unterschiedliche Ansprüche – keine spezifischen
Kriterien erkennbar (kann nicht präzisiert werden)
47
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Mittleres/oberes Preissegment – Zielgruppe
Management – Exklusiv (Miete & Eigentum)
 Bisherige Erfahrungen
 Kleine Gruppe aber gibt es auch in Bochum
 Eigentumsbildung bisher für exklusive Gruppe schwer möglich, weil entsprechendes
Angebot fehlt
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 Lage besonders wichtig (hochwertig)
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Muss individuell bebaubar sein, um individuelle Ansprüche und Vorstellungen
umzusetzen
 Mengengerüst:
 Versorgung über Neubauangebote bzw. Flächenangebote
48
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Mittleres/oberes Preissegment – Zielgruppe Familien
 Bisherige Erfahrungen
 Hohe Nachfrage nach Eigentumsbildung
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 Ausgeprägte Umfeldorientierung
 Sozialstruktur, insb. wichtig im Hinblick auf Schulen
 guter ÖPNV-Anschluss
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Hohe Qualitätsansprüche an Objekt
 Klassische Zielsetzung ist Einfamilienhaus
49
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Mittleres/oberes Preissegment – Priorisierung





Sehr hohe Priorität bei Familien
Hohe Priorität bei Starterhaushalten
Keine Priorität bei DINKs und Management/Exklusiv
Zielgruppen des mittleren/ oberen Preissegments sollen in Bochum gehalten
werden, während Zielgruppen im preiswerten Segment versorgt werden müssen
Aufgrund der höheren Wahlfreiheit mehr qualitative Anstrengungen am
Wohnungsmarkt erforderlich
50
empirica
Arbeitsgruppe 1:
Mittleres/oberes Preissegment
51
empirica
Arbeitsgruppe 2:
Preiswertes Segment
 Großteil der Einwohner Bochums ist WBS-berechtigt (etwa 50%) und damit auf



preiswerten Wohnraum angewiesen
Zielgruppen konkurrieren um preiswerten Wohnraum
Grundsätzlich sollte eine Durchmischung der Quartiere erfolgen
Handlungsbedarfe werden bei allen nachfolgend betrachteten Zielgruppen
gesehen
52
empirica
Arbeitsgruppe 2:
Preiswertes Segment - Zielgruppe
Transferleistungsbezieher
 Bisherige Erfahrungen
 Zielgruppe ist finanziell eingeschränkt und dadurch auch eingeschränkt in der
Wohnortwahl
 Zielgruppe ist von Verdrängung durch Sanierung betroffen
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 Angewiesen auf wohnortnahes (aktives) soziales Angebot
 Konkret: Stadtteilzentren/Nachbarschaftstreff
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Schaffung bzw. Ausweitung von preisgebundenen Angebot
 Sanierung im Bestand
 Mengengerüst

30% sozialer Wohnungsbau bei Neubauvorhaben
53
empirica
Arbeitsgruppe 2:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Familien
 Konkret
 Großfamilien mit drei und mehr Kindern
 Geringverdienende Familien
 Alleinerziehende
 Bisherige Erfahrungen
 Fehlendes wohnortnahes Infrastrukturangebot (Kita, Kinderärzte)
 Eingeschränkte Nahversorgung
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 qualitativ ansprechendes Wohnumfeld
 Wohnortnahe Infrastruktur (z.B. Kinderbetreuung)
 Wohnortnahes soziales Angebot (Stadtteilzentren/Nachbarschaftstreff)
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Große Wohnungen (Zimmerzahl)
 neue flexible Wohnformen/-modelle (z.B. Mehrgenerationenhaus)
 Mengengerüst

geförderter Wohnungsbau: Mindestens Status quo erhalten
54
empirica
Arbeitsgruppe 2:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Pflegebedürftige
 Konkret
 Erwerbsgeminderte
 Personen mit Behinderung
 Bisherige Erfahrungen
 Fehlende Pflegewohngruppen
 Fehlendes barrierefreies Angebot
 Engpass an Wohnungen mit speziellen Anforderungen
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 Aktives wohnortnahes soziales Angebot (Stadtteilzentren/Nachbarschaftstreff)
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 kleine Wohnungen (1-2 Zimmer)
 neue flexible Wohnformen/-modelle (z.B. gemeinschaftliches Wohnen)
 Mengengerüst

Verdopplung des barrierefreien Angebots
55
empirica
Arbeitsgruppe 2:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Rentner (v.a. mit
geringer Rente)
 Bisherige Erfahrungen
 Schlechte ÖPNV-Anbindung
 Fehlendes barrierefreies Angebot
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 Wohnortnahe Infrastruktur (z.B. Ärzte, Apotheken)
 Anbindung an ÖPNV
 Aktives wohnortnahes soziales Angebot (Stadtteilzentren/Nachbarschaftstreff)
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Barrierefreie Wohnungen
 neue flexible Wohnformen/-modelle (z.B. Mehrgenerationenhaus)
 Mengengerüst

Verdopplung des barrierefreien Angebots
56
empirica
Arbeitsgruppe 2:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Flüchtlinge
 Bisherige Erfahrungen
 Zunächst Abstimmungsprobleme innerhalb der Verwaltung
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 Integration in "normalen Wohnungsmarkt"
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 integrative Wohnformen
 Modulbauweise (um spätere Umnutzung zu gewährleisten)
 Mengengerüst

geförderter Wohnungsbau: Status quo erhalten
57
empirica
Arbeitsgruppe 2:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Studenten
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 Innenstadtnah
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 kleine Wohnungen (1-2 Zimmer)
58
empirica
Arbeitsgruppe 2
59
empirica
Arbeitsgruppe 3:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Studenten (I)
 Bisherige Erfahrungen



Konkurrieren mit allen anderen Zielgruppen auf dem Bochumer Wohnungsmarkt
Anspannung wird aber als gering gesehen
Studierende können im positiven Sinne für die Quartiersentwicklung genutzt werden
60
empirica
Arbeitsgruppe 3:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Studenten (II)
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen






ÖPNV-Anbindung an die Linie U 35
Gutes Radwegenetz
Nähe zur Hochschule
Urbaner Charakter mit entsprechender Infrastruktur (z.B. Speckschweiz, Ehrenfeld)
Nähe zur S-Bahn-Station in Langendreer und Langendreer West (für Unipendler nach Dortmund)
Prüfung, ob verkehrsbelastete Lagen für Neubau geeignet sind
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen



(renoviert) und teilmöbliert
Wohngemeinschaften: gleich große Zimmer und große Küche
Innovative preiswerte Konzepte ermöglichen (z.B. Aufstockungen)
 Mengengerüst


Relativ geringes Neubauvolumen im gesamtstädtischen Kontext
Prüfen, ob und in welchem Umfang für spezifische Quartiersentwicklung zu nutzen
 Priorität

Weniger wichtige Zielgruppe
61
empirica
Arbeitsgruppe 3:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Familien
 Bisherige Erfahrungen



Geringes Angebot an 4+-Zimmer Wohnungen
Häufig in belasteten Quartieren
Gutes Beispiel: Claudius-Höfe (integriertes Wohnprojekt)
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen




Familienorientierte Infrastruktur in fußläufiger Nähe
Gute ÖPNV-Anbindung
Grünflächen/Sportangebote
Nähe zu anderen Familien
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen


Mindestens 4-Zimmer
Stellflächen für Kinderwagen/-buggy
 Mengengerüst


Bestandsmodernisierung (Zusammenlegung kleiner Wohnungen)
60% der Bautätigkeit in Bochum für Familien
 Priorität

Sehr wichtige Zielgruppe
62
empirica
Arbeitsgruppe 3:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Senioren
 Bisherige Erfahrungen
 Gute Erfahrungen im geförderten Neubau, tlw. Betreutes Wohnen (VBW als ein
Partner)
 Häufig fehlende Barrierearmut im Bestand
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 Zentrale Lagen (Zentrum/Stadtteilzentren)
 In der Nähe des bisherigen Wohnortes (auch in Einfamilienhausgebieten)
 Gemeinschaftliche Angebote in der Nähe (z.B. Kirchengemeinde)
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Barrierearmut
 Serviceangebote (z.B. Pflegeangebot)
 Mengengerüst
 Altersgerechte Modernisierung im Bestand wichtig
 Neubau: mengenmäßige Relevanz, sollte aber für alle Zielgruppen geeignet sein
 Priorität
 Wichtige Zielgruppe
63
empirica
Arbeitsgruppe 3:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Singles
 Bisherige Erfahrungen
 Kaum verfügbare Wohnungen für SGBII-Bezieher
 Restliche Single-Haushalte: keine großen Engpässe
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 k.A.
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Kleine Wohnungen (KdU-Kriterien)
 Mengengerüst

 quantitativ im Neubau nicht relevant
Priorität
 Weniger wichtige Zielgruppe
64
empirica
Arbeitsgruppe 3:
Preiswertes Segment - Zielgruppe Flüchtlinge
 Bisherige Erfahrungen
 Druck bei Singles stärker als bei Familien
 Keine ehrenamtlichen Kümmerer bei Vermittlung wie in anderen Städten
 Vorbehalte bei Vermietern
 Handlungsbedarf: Geeignete Wohnlagen
 Kein Diskussionspunkt
 Handlungsbedarf: Objektanforderungen
 Kein Diskussionspunkt
 Mengengerüst
 Kein Diskussionspunkt
 Priorität
 am wenigsten wichtige Zielgruppe
65
empirica
Arbeitsgruppe 3
66
empirica
Zusammenfassung der Ergebnisse aus den AGs
 Preiswertes Segment:
 starke Konkurrenz der einzelnen Zielgruppen um preiswerten
Wohnraum
 Versorgungsaufgabe: Es müssen mehr Angebote geschaffen
werden (quantitativ)
 Mittleres/oberes Preissegment:
 Attraktive Zielgruppen für die Stadt, die man halten/neu
gewinnen will
 Insbesondere Engpass an qualitätsvollen Angeboten
67
empirica
Zusammenfassung der Ergebnisse aus den AGs
 Neubau:
 Zielgruppenübergreifend bauen, um nachhaltiges Angebot zu
schaffen
 Heterogenes Angebot mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen
und Zuschnitten
 Nachfrage nach flexiblen Wohnformen, die auch eine spätere
Umnutzung ermöglichen (z.B. Wohnungszusammenlegungen)
 Bestands-/ Quartiersentwicklung
 Modernisierung (z.B. Barrierearmut) / Umbau (z.B.
Zusammenlegung von Wohnungen)
 Qualitätsvolle Nachverdichtung, um durchmischte Quartiere
mit Mischung bis auf Objektebene anzustreben
68
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
empirica ag
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