Umschlagimmobilien deutlich kostenintensiver als

Nebenkosten-Analyse von Jones Lang Lasalle
Umschlagimmobilien deutlich kostenintensiver als
reine Lager
Die durchschnittlich zu zahlenden Nebenkosten sowohl bei vermieteten als auch bei
eigengenutzten Logistikimmobilien fallen für Umschlagimmobilien (Cross Dock) deutlich
höher aus als für reine Lager. Das ist das Ergebnis einer Analyse von Jones Lang Lasalle.
Die Nebenkostenanalyse kommt für Umschlagimmobilien auf durchschnittliche Kosten der Mieter
von 1,71 Euro pro Quadratmeter im Monat, gegenüber den reinen Lagerimmobilien (1,19 71 Euro
pro Quadratmeter im Monat) ein Mehraufwand von 44 Prozent. Dabei schlagen bei beiden
Objekttypen die Kosten für Strom und Heizung am stärksten zu Buche. Bei Umschlagimmobilien
entfallen sogar Dreiviertel der Kosten allein auf diese beiden Einzelpositionen. „Ein Großteil des
Kostenunterschieds lässt sich durch die Häufigkeit des Warenumschlags erklären. Ein intensiverer
Betrieb der Lade-Tore hat sowohl einen höheren Stromverbrauch als auch höhere Heizkosten zur
Folge“, so Frank Weber, bei Jones Lang lasalle (JLL) Leiter der Industrievertretung Deutschland.
Und weiter: „Bei öffentlichen Abgaben gibt es eine Schwankungsbreite auf regionaler Ebene durch
die unterschiedlichen Hebesätze der Grundsteuer. Deutschlandweit liegt der Hebesatz der
Grundsteuer B bei über 70 Prozent der Gemeinden zwischen 300 und unter 400 Prozent, die fünf
Immobilienhochburgen bewegen sich teilweise deutlich darüber. Am höchsten ist er in Berlin (800
Prozent), in Düsseldorf mit 440 Prozent am niedrigsten. Auf ähnlichen Niveaus bewegen sich die
Werte in Frankfurt (500 Prozent), München (535 Prozent) und Hamburg (540 Prozent). Die
Unterschiede bei Dienstleistungen sind dagegen vereinbarungsbedingt.“
Im aktuellen Logistik-Oscar wurden die Betriebs- und Nebenkosten von 255 Logistikimmobilien
mit einer Gesamtfläche von 5,5 Millionen Quadratmeter analysiert. Die untersuchten Kostendaten
beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Jahres 2014. Mehr als zwei Drittel sind klassische
Lagerobjekte, ein Drittel Umschlagimmobilien. Die Analyse umfasst die Kostendaten für 170
vermietete Objekte mit insgesamt knapp 4 Millionen Quadratmeter. Deren Nebenkosten sind auf
den Mieter umlegbar. Die Kostendaten für die 85 analysierten selbst genutzten Objekte mit 1,5
Millionen Quadratmeter sind in die Vollkostenanalyse eingeflossen.
Weiter ließen sich tendenziell Kostenunterschiede in Abhängigkeit von der Größe feststellen. Bei
Lagerimmobilien ab 25.000 Quadratmeter zahlt der Nutzer 17 Prozent mehr (1,29 71 Euro pro
Quadratmeter im Monat) als bei Größen unter 10.000 Quadratmeter (1,10 71 Euro pro Quadratmeter
im Monat). Dabei werden die mit der Größe steigenden Stromkosten in der Gesamtabrechnung von
den anderen Kosten ausgeglichen.
Der wesentliche Unterschied zwischen der Nebenkostenanalyse bei vermieteten Gebäuden und der
Vollkostenanalyse der Eigennutzer liegt in der ausdrücklichen Berücksichtigung der
nutzerspezifischen Betriebskosten. „So entfallen etwa die Reinigungs-, Wartungs- und Stromkosten
für die Lagerflächen, die in vermieteten Objekten vom Mieter beauftragt und bezahlt werden, auch
auf den Eigennutzer. Eine Unterteilung ist hier in der Praxis kaum möglich, da die Erfassung nicht
separat erfolgt“, so Alexander Prokot, bei JLL Leiter der Managementleistungen Deutschland. Das
führe dazu, dass die an sich erwartbaren positiven Skaleneffekte für größere Immobilien stark von
der konkreten Nutzung überlagert werden. Und Weber weiter: „Die technisch höherwertige
Ausstattung einer Umschlagimmobilie lässt deren Kosten mit 2,87 71 Euro pro Quadratmeter im
Monat um 82 Prozent deutlich höher ausfallen als bei reinen Lagerimmobilien (1,58 71 Euro pro
Quadratmeter im Monat).“ Dies gelte insbesondere bei Strom (0,99 71 Euro pro Quadratmeter im
Monat gegenüber 0,45 71 Euro pro Quadratmeter im Monat) und Heizung (0,44 71 Euro pro
Quadratmeter im Monat gegenüber 0,23 71 Euro pro Quadratmeter im Monat). Auch bei der
Wartung technischer Anlagen (Unterschied von 60 Prozent) oder der Außenpflege, bei der die
Kosten fast dreimal so hoch liegen.
Dieser Artikel erschien am 27.10.2016 unter folgendem Link:
http://www.dieimmobilie.de/analyse-von-jones-lang-lasalle-umschlagimmobilien-deutlich-kostenintensiver-als-rein
e-lagerimmobilien-1477559167/
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