Special ●トップインタビュー マリモ地方創生リート投資法人 マリモ・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 北方 隆士氏に聞く マリモ地方創生リート投資法人（証券コード：3470 ） が 、2016 年 7 月29 日 、東京証券取引所に上場し ました。本投資法人は、地方に所在するレジデンスと商業施設を中心にポートフォリオを構築し、ホテルや オフィス、駐車場にも投資する総合型リートです。 資産運用会社となる、マリモ・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 北方隆士 氏にお話を伺い ました。 ―スポンサーであるマリモと、J リート上場までの （インタビューは2016 年 9 月に実施 ） く促進するというシナジー効果が生まれ、都市の中心 経緯を教えてください。 部に各種機能を集約させたコンパクトシティ形成の一 マリモ地方創生リート投資法人のスポンサーである 翼を担うことも可能になると考えています。 株式会社マリモは、昭和 45 年に設立された設計事 マリモは、分譲マンション開発事業や市街地再開 務所をルーツに持つ企業です。平成 2 年に自社分譲 発事業といった事業の多くを地方都市で行ってきてお マンションの開発を開始し、設計・企画・施工監理・販 り、地方を熟知した経験豊富なメンバーによる深い知 売など自社一貫体制にて、全国各地の地方主要都 見 、立地の評価など不動産の価値を見極める多彩な 市を中心に事業を展開してきました。北海道から九 ノウハウを有しているからこそ、厳選した収益不動産 州まで全国 40 都道府県において347 棟 22,090 戸の を取得することができるものと考えています。日本全 分譲マンションの開発実績があり、全国約 40の金融 国に住む人々が自らの未来に希望を持ち、個性豊か 機関と取引をし、信頼を築いてきました。マリモは未 で潤いのある生活を送ることができる地方社会を創生 上場ながらも、会社設立以来 45 期連続黒字という実 していきたいと考えています。 績を誇っています。 また市街地再開発事業にも積極的に取り組んでお り、全国で11 棟 795 戸の市街地再開発実績があり、 ください。 現在も8 棟 900 戸超の市街地再開発プロジェクトに取 マリモ地方創生リート投資法人は株式会社マリモ り組んでいます。 今までの市街地再開発案件は、マリモがレジデン 52 ― 他のスポンサーの役割とサポート体制を教えて の他に、不動産再生事業を手掛ける「 株式会社リビ タ」もスポンサーとして迎えました。 ス部分の保留床を取得してきましたが、これからは商 株式会社リビタは、平成 17 年に設立され、現在は 業施設 、オフィス、ホテル等の保留床を本投資法人 京王電鉄株式会社の子会社であります。株式会社 が取得することによって、市街地再開発事業が滞りな リビタは、リノベーション分譲事業 、コンサルティング ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.33 トップインタビュー： マリモ地方創生リート投資法人 マリモ・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 北方 隆士氏に聞く マリモ・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 北方隆士氏 事業、PM サブリース事業を軸に事業を展開していま 三重銀行とみちのく銀行は運用会社であるマリモ・ア す。一定以上の築年数が経過した物件について、リ セットマネジメント株式会社への出資も行っていただい ノベーションを実施することで当該物件を再生する事 ています。地域に根付いた活動を展開する地域金 業を数多く手がけています。物件の立地特性や建物 融機関から、各地の物件情報の提供というサポートを 特性に応じて、ハードはもちろん使い方や暮らし方と 受けることができます。本投資法人の基本理念を共 いったソフト面を再生し、遊休不動産や収益性が低 感いただき、全国の地域金融機関から応援いただけ 下した物件の収益を最適化しています。 るよう、1 行でも多く参加行を増やしていきたいと考え リビタは、全国各地の老朽化した遊休不動産（オ ています。 フィスビル等 ） に対して、用途変更を伴うリノベーショ ンを施し、宿泊施設、飲食店、シェアスペース、店舗 ―投資法人の特徴をお聞かせください。 等で構成する「シェア型複合ホテル」へ再生するとい マリモ地方創生リート投資法人は、基本理念であり う、企画・プロデュースから運営事業までを手がける ます「 地方の創生 」への貢献を実現するため、主と 新規事業も始動しました。 して地方に所在するレジデンス及び商業施設を中心 本投資法人がターゲットとする地方都市に存する としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフィス、駐車 既存ストックをリビタのノウハウによって蘇らせることに 場 、底地へ総合的に投資し、 「相対的に高い投資利 よって、本投資法人の外部成長のパイプラインになる 回り」かつ「安定的な収益 」の確保を目指します。 とともに、地域活性化に貢献できるものと考えていま す。 またサポート会社として、地域金融機関である三重 銀行、みちのく銀行 、東京スター銀行 、中国銀行、関 西アーバン銀行の5 行に参画いただきました。特に、 本投資法人の特徴は、鑑定評価額 183.26 億円に 対して購入額161.70億円の「含み益率13.3% 」、 「鑑 定 NOI 利回り6.93% 」、 「平均稼働率 98.1% 」という 相対的に高い数値を実現できたところです。 また、本投資法人の組入資産は、地方の物件が September-October 2016 53 Special 多いことから、建物の減価償却費が高くなる傾向にあ ス8 棟（ 名古屋市 、岡山市 、福岡市 ）、新築のホテ るため、減価償却費の30％に相当する金額を限度に ル1 棟（ 京都市 ）、商業施設 1 棟（ 熊本市 ） の合計 利益超過分配を実施する方針としています。 10 棟・約 100 億強の物件がパイプラインとして設定さ 財務面の特徴としては、マイナス金利導入の影響 れ、株式会社リビタからはシェア型複合ホテル2棟（金 もあり、金利条件がいいタイミングでもありましたので、 沢市 ） が設定され、マリモとの物件を含めると合計 12 借入金額の約半分を5 年と7 年の長期固定金利で 棟・約 120 億円以上のスポンサーパイプランを締結し 調達するなどし、安定性を重視した戦略をとっていま ています。 す。長期かつ固定のポーションを高めることによって、 マリモは毎年 100 億円以上の収益不動産の購入 将来の金融資本市場の変動に左右されず、安定的 実績があり、引き続き本投資法人の投資基準に見合 に投資家様へ配当を行えるという背景があるからで う収益不動産を購入する計画があります。さらにサ す。 ポート会社である地域金融機関 5 行からの物件情報 の紹介なども活用し、3 年後 500 億円、5 年後 1,000 ―今後の成長戦略をお聞かせください。 成長戦略として次のような方針を取っています。ス ポンサーである株式会社マリモから、新築のレジデン 54 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.33 億円という資産規模の成長を目指していきたいと考え ています。
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