Special ●トップインタビュースターアジア不動産投資法人スターアジア投資顧問株式会社代表取締役社長加藤篤志氏に聞くスターアジア不動産投資法人（証券コード：3468 ）が、2016 年 4 月20 日、東京証券取引所に上場しました。本投資法人は、東京圏を中心としたアセットタイプ分散型ポートフォリオ、また投資物件は100 億円未満のミドルサイズアセットを中心とする総合型 REIT です。資産運用会社となる、スターアジア投資顧問株式会社代表取締役社長加藤篤志氏にお話を伺いました。 70 （インタビューは2016 年 7 月に実施） ―スポンサーであるスターアジアとそのサポートその投資スタイルは、不動産に関連する債権や株について、また J-REIT 上場までの経緯を教え式等への投資を通じた不動産の取得、極めて短期てください。間で不動産の現金化を必要とする売主への流動性スターアジア不動産投資法人の母体であるスター提供、適切な管理運営を行うことによりバリューアップアジアグループは、「投資家利益第一主義」を大原の見込まれる不動産の取得、一定の時間と資本的則として、日本の不動産関連マーケットにおいて実績支出により治癒可能な軽微な瑕疵のある不動産の取を積み重ねてきた独立系のファンドマネージャーです。得等であり、機動的かつ多面的なアプローチにより同グループは増山太郎とMalcolm MacLean の両名不動産を割安に取得し、収益機会を確保してきましにより2007 年（平成 19 年）1月に設立され、運用をた。こうした投資スタイルにより、累計で2,700 億円超開始し、これまで主として日本の不動産及び不動産（ 2015 年末現在）の日本国内の様々なタイプの不関連資産を対象とした投資活動を行ってきました。そ動産関連資産への投資を実行しています。の投資家層は、米国の財団やアイビーリーグを含む継続的な投資活動により運用資産残高が拡大し大学の基金、年金、ファミリーオフィス等、洗練されたてきたこともあり、長期的に日本の不動産市場にコミッ大手海外機関投資家が中心です。トするためには、上場不動産投資信託（ J-REIT ） 2007 年のスターアジア設立当初は、 CMBS、メザニが最適であると考え、数年前よりスターアジアグループンローン、ノンリコースローンを含む不動産関連債権が主体となる J-REITの準備をしてきました。2015 年への投資を手がけていました。その後、リーマンショッに資産運用会社である当社を設立し、必要な許認可クにより日本のマーケットから大手の競合他社が退出取得・登録を行い、スターアジア不動産投資法人の設しましたが、スターアジアグループは主要な投資家か立に至っています。らの継続的支援もあり事業を継続してきました。市場スターアジア不動産投資法人は、様々なタイプのア環境の変化に伴い、2011 年以降は複数のプライベーセットへの投資実績や、その投資活動により蓄積されトエクイティファンドを立ち上げ、現物不動産への投たスポンサーグループの持つ知見を踏まえ、総合型資も積極的に実行してきました。 REITとしています。 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.32 トップインタビュー：スターアジア不動産投資法人スターアジア投資顧問株式会社代表取締役社長　加藤篤志氏に聞くスターアジア投資顧問株式会社代表取締役社長　加藤篤志氏 2016 年 1月にはスターアジアグループが運用する不最初にスターアジア不動産投資法人のスポンサーで動産ポートフォリオの中から、 11物件437.4億円をスターあるスターアジアグループの紹介をさせていただきましアジア不動産投資法人に組み入れ、同時に発行された。た95,000口の投資口をスターアジアグループにて取スターアジアグループは、多面的なアプローチと機得しています。現在も97,000 口（設立時に発行された動的な意思決定により日本の不動産関連マーケットに投資口（2,000 口）を含む）を保有しています。これは、おいて累計で2,700 億円超の投資実績を持つこと、こ現時点での総発行口数の約 28.1％を占めており、スの投資実績は主として米国の洗練された機関投資ポンサーグループのスターアジア不動産投資法人へ家に支持されたものであること、グループとして今後もの強固なコミットの顕れであると考えます。また、スター日本の不動産マーケットにコミットし、投資活動を継続アジア不動産投資法人は、スポンサーとの間でスポンし、スターアジア不動産投資法人の外部成長に資すサーサポート契約を締結しており、運用中の物件及びること、グループ内に蓄積されている不動産管理運営第三者からの売却物件情報の共有、ウェアハウジングノウハウ等を提供すること等を説明し、ご理解を得ら機能の提供、人的リソースのサポート等が約束されてれたと思われます。おり、長期的にスターアジア不動産投資法人の内部、外部成長に対して強力な支援が期待できます。また、外部成長の蓋然性や内部成長の方策についてのご質問も多くいただきました。まず外部成長に関しては、スポンサーグループの持つ物件取得能力 ― IPOの際、投資家の反応はいかがでしたか。の最大限の活用、具体的には、不動産として取得すスターアジアグループは、国内の金融機関や不動るに留まらず、不動産関連債権や不動産保有会社産マーケットにおけるプレイヤーの間では、意思決定の株式の取得等を通じての不動産の取得など、競合の迅速さ、取引の確実性等から高評価された存在関係の少ない中で案件を獲得し最終的には不動産とであると自負しています。しかしながら、J-REITの投して保有できる状況にする能力、これまでの投資活資家に対するプレゼンスは、既上場 J-REITのスポン動を通じて培ってきた海外の投資家、金融機関や不サーと比較した場合、高くはありませんでしたので、動産マーケットにおけるプレイヤーとのリレーションシッ July-August 2016 71 Special プを活用した良質な物件情報の獲得、これらに加え不動産の取得などの方策を考えています。て資産運用会社のメンバーの持つ広範なネットワークメザニンローン債権への投資においては、不動産からの物件情報の獲得により、力強い外部成長を目関連債権への投資実績を豊富に有しているスポン指していくことを説明しました。サーグループの知見を活用できることも強みであると次に、内部成長ですが、スポンサーグループはそ思われます。の実績が示すとおり、また資産運用会社にも不動産の管理運営に関して経験豊富なメンバーが揃ってお ―今後の成長戦略についてポートフォリオ構築方り、賃料収入の最大化・安定化、賃貸費用の適正化針と併せてお聞かせください。を行う能力を有していること、また、独立系のスポンスターアジア不動産投資法人の投資対象アセットタサーグループであるが故にしがらみなくプロパティマネイプは、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテジャーを選定し、モニタリングできること等により、内部ルであり、これら5つのタイプに分散投資しますが、投成長を実現していくことを説明しました。資対象エリアは東京圏を中心としています。今後は、スポンサーグループとの協働による外部成ポートフォリオの構築に際しては、収益の安定性と長及び内部成長を実現し、投資主の皆様の利益に成長性を軸として、3つの切り口から方針を策定して資するような運用をして参る所存です。います。第一に、投資対象エリアの選定です。どのタイプ 72 ―総資産の5% 以内の範囲でメザニンローン債権の不動産においても、人 /もの / 金が集まる東京圏への投資も行うとされています。意図をお聞かは、不動産に対する需要が底堅いと考えられることかせください。ら、取得価格ベースで70% 以上を東京圏へ集中的投資主の皆様の大切な資金をお預かりしているファに投資します。ンドマネージャーとして、現物不動産への投資に留ま第二に、アセットタイプの分散を意識しています。アらず、収益獲得機会の多様化を実現しようと考えてセットタイプごとの特性を見極め、安定性と成長性を取のことです。り込むことのできるポートフォリオを構築していきます。不動産売買マーケットが過熱しているような状況の第三に、取得機会の豊富なミドルサイズアセットの集際に、物件取得のみを狙うのではなく、最劣後部分積です。ミドルサイズアセットには、潜在的なテナント需ではないメザニンローン債権への投資は収益機会獲要も厚く、収益の安定性に寄与すると考えています。得の有効な手段であると考えています。メザニンロー加えて、都心 5 区に限定して100 億円以上のラーン債権は減価償却せず、また金利収入により安定しジサイズアセットも戦略的に投資を行います。分散投た収益を見込むことのできる投資対象であると考えら資に配慮しつつ、安定的な収益基盤の構築を図るたれます。投資基準としては、対象不動産について価め、都心 5 区に限定したラージサイズアセットへの戦格以外が投資基準に合致しているような場合であっ略投資を検討します。て、スターアジア不動産投資法人が取得する鑑定評今後も収益の安定性と成長性を軸として、スポン価額の85％以下の範囲内であれば、メザニンローンサーグループが運用している資産の活用、スポンサー債権への投資を検討できることとしています。償還グループ及び資産運用会社に所属するメンバーの持を前提として厳選して投資する予定ではありますが、つ多岐に亘るネットワークの活用を通じての案件情報万一の場合には、スポンサーグループによる対象不動の獲得により、成長を加速させ早期に2,000 億円の資産の取得、スターアジア不動産投資法人による対象産規模達成を目標としています。 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.32