Geschäftsbericht 2015 Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Freie und Hansestadt Hamburg GESCHÄFTSBERICHT 2015 Freie und Hansestadt Hamburg Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Millerntorplatz 1, 20359 Hamburg Tel.: +49 40 42823 - 4006 Fax: +49 40 42791 - 4006 E-Mail: [email protected] http://immobilien-lig.hamburg.de/ Freie und Hansestadt Hamburg Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Kennzahlen Mio. EUR Ertragslage 2015 2014 Umsatzerlöse 172,0 155,1 Betriebliches Ergebnis 66,2 44,6 Jahresergebnis 58,0 35,2 Finanz- und Vermögenslage 31.12.2015 31.12.2014 Bilanzsumme 4.963,70 5.006,50 Eigenkapital 4.517,71 4.601,90 Langfristige Vermögenswerte 4.350,46 4.133,60 Kurzfristige Vermögenswerte 609,54 871,8 Kapitalfluss aus laufender Geschäftstätigkeit 148,83 61,1 Kapitalfluss aus der Investitionstätigkeit -96,80 39,5 -100,52 -110,7 Leistungsdaten 2015 2014 Veräußerungsgeschäft Kapitalfluss aus der Finanzierungstätigkeit 103,0 85,8 Dienstleistungsgeschäft 7,2 5,3 Abgeschlossene Ankaufsverträge 153 146 davon im Auftrag Dritter 123 134 Abgeschlossene Verkaufsverträge 252 190 13 21 davon im Auftrag Dritter Erträge des Vermietungsgeschäfts in Mio. EUR 61,9 63,9 Daten zum Immobilienbestand 2015 2014 Wohnobjekte 100 900 Gewerbeobjekte 350 350 4.500 4.500 Miet-, Pacht- und Nutzungsverhältnisse für unbebaute Grundstücke 10.800 10.800 Kleingärten 18.400 18.600 Gesamtfläche Hamburgs in ha (circa) 75.500 75.500 Erbbaurechte davon im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg in % ÜBERBLICK 47 LIG Geschäftsbericht 2015 Als Landesbetrieb Immobilienmanagement Grundvermögen (LIG) steuern wir in der Eigentümerfunktion wesentliche Teile des Immobilienvermögens der Hansestadt Hamburg. Über eine ausgewogene Ankauf- und Verkaufspolitik und ein aktives Flächenmanagement tragen wir zur nachhaltigen Entwicklung unserer Stadt bei. Dazu kooperieren wir mit kompetenten Partnern, die auf städtischen Wohnungsbau-, Büro- oder Gewerbeflächen an der Gestaltung einer nachhaltigen Stadtentwicklung mitwirken möchten. Inhalt Brief der Geschäftsführung 2 Highlights 2015/2016 6 Auf Hamburg bauen 8 Aus unseren Abteilungen An- und Verkauf 12 14 Projektentwicklung20 Flächen- und Portfoliomanagement 25 Bestandsmanagement27 Geschäftsentwicklung 2015 30 Ertragslage31 Vermögens- und Finanzlage 34 Liquiditätslage36 Mitarbeiter37 Ausblick37 Jahresabschluss39 Bilanz40 Gewinn- und Verlustrechnung 42 Kapitalflussrechnung43 Anlagenspiegel44 Anhang46 Informationen57 Bestätigungsvermerk58 Kontakt 58 Impressum59 1 2 LIG Geschäftsbericht 2015 Sehr geehrte Damen und Herren, das Jahr 2015 war für den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) ein erfolgreiches Jahr. Der LIG konnte mit einem Jahresüberschuss von 58,0 Mio. Euro erneut ein positives Geschäftsergebnis erzielen und 91,75 Mio. Euro an den Haushalt der Stadt abführen. In der Bilanz hat sich das Eigenkapital des LIG nur geringfügig um 84,0 Mio. Euro auf 4,5 Mrd. Euro verringert, so dass die Eigenkapitalquote mit 91 % weiterhin ein solides Niveau aufweist. GESCHÄFTSFÜHRUNG LIG Geschäftsbericht 2015 Es ist unser Ziel, unsere Leistungs- und Handlungs fähigkeit für die Zukunft zu sichern und dauerhaft zu stärken. Der Hamburger Immobilienmarkt war über das gesamte Jahr von einer nach wie vor positiven Stimmung geprägt, die der Landesbetrieb für sein operatives Geschäft erneut nutzen konnte. Besonders erfolgreich waren wir im Bereich der Vermarktung und des Vertriebs von Wohnungsbau-, Gewerbe- und Infrastrukturflächen: So wurden aus dem Allgemeinen Grundvermögen (AGV) heraus Verkäufe mit einer Fläche von insgesamt 128,1 Hektar (132,6 Hektar inklusive Auftragsgeschäft) beurkundet, davon ca. 55 % für den Wohnungsbau. Dies entspricht einem potenziellen Bauvolumen von ca. 2.383 Wohneinheiten auf Flächen des AGV (2.561 Wohneinheiten inklusive Auftragsgeschäft). Damit konnte der LIG erneut einen maßgeblichen Beitrag zum Wohnungsbauprogramm des Hamburger Senats leisten. Dieser Weg soll auch in den kommenden Jahren fortgesetzt werden: Durch eine zukunftsorientierte Entwicklung städtischer Flächen wollen wir weitere Wohnungsbaupotenziale heben und erfolgreich vermarkten. In unseren Portfolio- und Projektentwicklungsteams werden aktuell mehr als sechzig Projekte bearbeitet und vorangetrieben – darunter bedeutende Großprojekte wie die Jenfelder Au, das Pergolenviertel, Barmbek-Nord/Opernfundus, Quartier Finkenau oder die Neue Mitte Stellingen. 3 4 LIG Geschäftsbericht 2015 Im Fokus des Geschäftsjahrs 2015 standen neben der Entwicklungs- und Veräußerungstätigkeit auch umfassende Immobilienankäufe mit hohen Investitionsvolumina. Hier haben insbesondere die Übernahme des Axel-Springer-Gebäudes sowie die notwendigen Ankäufe im Zusammenhang mit der öffentlich-rechtlichen Unterbringung den LIG vor Herausforderungen gestellt. Diese haben wir gemeinsam und mit dem engagierten Einsatz aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Landesbetriebs erfolgreich gemeistert. Auch im Bereich Vermietung und Verpachtung waren wir wieder erfolgreich unterwegs: Bei einem Immobilienbestand von rund 100 Wohn- und 350 Gewerbeobjekten, 18.400 Kleingärten und nahezu 10.800 sonstigen Miet-, Pacht- und Nutzungsverhältnissen sowie rund 4.500 Erbbaurechtsverträgen konnte der LIG seine Vermietungs- und Verpachtungserträge im Berichtsjahr – trotz Veräußerung eines großen Immobilienportfolios an die SAGA Siedlungs-AG – mit rund 62 Mio. Euro auf einem hohen Niveau halten. Ein besonderes Augenmerk haben wir 2015 auf die Entwicklung eines neuen Dienstleistungskonzepts zur Optimierung der Steuerung der vom LIG mit der Verwaltung und Bewirtschaftung seines Immobilienbestands beauftragten Dienstleister gelegt. Durch eine intensivere Einbindung von externen Dienstleistungsunternehmen der Immobilienwirtschaft wollen wir eine stärkere Bündelung von Aufgaben und damit die Schaffung effizienterer und effektiverer Strukturen erreichen. Das Ausschreibungs- und Vergabeverfahren wurde erfolgreich abgeschlossen. Zum 1. Juli 2016 ist der Übergang der Verwaltung der ersten beiden Immobilientranchen an die neuen Dienstleister erfolgt. GESCHÄFTSFÜHRUNG LIG Geschäftsbericht 2015 In einem insgesamt positiven Klima wollen wir in der Stadt Hamburg auch im kommenden Jahr positive Wachstums- und Entwicklungsimpulse geben. Ziel ist es, dass für die unterschiedlichen Nutzungsinteressen in der Stadt, insbesondere für den Wohnungsbau, genügend geeignete Flächen zur Verfügung stehen. Eine Aufgabe wird dabei auch sein, die Ertrags- und Liquiditätsentwicklung des LIG weiter zu stabilisieren und damit die Zukunftsfähigkeit des Landesbetriebs als ein erfolgreich im Auftrag der FHH agierendes Immobilienunternehmen zu sichern. Ich danke den 188 engagierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des LIG, dass sie sich mit hohem Engagement für die Lösung der Aufgaben und für die Interessen unserer Hansestadt Hamburg einsetzen. Und ich danke Ihnen, unseren Auftraggebern, Partnern und Kunden, dass Sie auch in der Zukunft weiter an unserer Seite stehen. Stellvertretend für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des LIG Ihr Senatsdirektor Thomas Schuster Geschäftsführer des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen 5 6 LIG Geschäftsbericht 2015 Highlights 2015 Februar Juli 2. Halbjahr Bezirksamt Hamburg-Mitte Kaiser-Wilhelm-Straße/ Caffamacherreihe Frischezentrum Moorfleet Amandus-Stubbe-Straße Jenfelder Au Verkauf mehrerer Baufelder Der Ankauf eines Bürokomplexes Mit der Veräußerung einer 3,6 Hektar Im Stadtquartier der Jenfelder Au sind zwischen der Kaiser-Wilhelm-Straße großen Gewerbefläche an der Aman- 2015 diverse Baufelder an Investoren 20 und der Caffamacherreihe 3 soll dus-Stubbe-Straße in Moorfleet wird und Bauträger verkauft worden. Die nach Ausbaumaßnahmen ab 2017 die Neuansiedlung eines Familien Baumaßnahmen schreiten zügig voran. für den Umzug des Bezirksamtes unternehmens realisiert, das sich am Es entsteht eine Mischung aus fünf Hamburg-Mitte mit rund 1.000 Mitar- norddeutschen Markt für Obst- und individuellen Wohnquartieren. beitern zur Verfügung stehen. Gemüsehandel hervorragend platziert hat. Die Fokussierung auf Erzeugnisse „Aus der Region für die Region“ trifft die stetig wachsende Nachfrage nach hochwertigen Produkten. So sollen durch dieses Bauvorhaben rund 80 neue Arbeitsplätze geschaffen werden. HIGHLIGHTS LIG Geschäftsbericht 2015 7 November November Dezember Baugemeinschaft StadtFinken, „Finkenau“ Leo-Leistikow-Allee Betriebshof Vattenfall Bramfelder Chaussee 130 Erweiterungsfläche Langenhorner Chaussee 600 Wenige Schritte vom Eilbekkanal ent- Der Betriebshofs Der Verkauf eines 8,2 Hektar großen fernt entsteht im Baugebiet Finkenau Vattenfall in Bramfeld unterstützt die Grundstücks an die Nordex SE dient ein gemeinschaftliches Bau- und Wohn Infrastruktur versorgung und Rekom- der Erweiterung der bestehenden projekt einer Baugemeinschaft mit mo- munalisierung der Energienetze in Hauptverwaltung und sichert so den dernen Stadthäusern. Hamburg. Das Grundstück und Ge- Standort Hamburg. Es entstehen rund bäude sind aus immobilienwirtschaft- 13.000 qm neue Büroflächen und Die Mitglieder von Baugemeinschaf- lichen Erwägungen heraus angekauft mehrere hunderte zusätzliche Arbeits- ten sind an der Planung des Wohn- worden. plätze. Der LIG hat diese Fläche im Ankauf des umfeldes und der eigenen Wohnung Auftrag für den HVF (Hamburgischer ab einem frühen Stadium der Planung Versorgungsfonds AöR) verkauft. beteiligt. 8 LIG Geschäftsbericht 2015 Auf Hamburg bauen Hamburgs starke Wirtschaft mit attraktiven Arbeitgebern sowie die hohe Lebensqualität der Hansestadt mit ihrem vielfältigen Kulturangebot und dem größten deutschen Seehafen üben eine große Anziehungskraft aus. Die Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeflächen ist ungebrochen hoch. Entsprechend wichtig ist die optimale Nutzung der Flächen und Immobilien. Dafür fühlen wir uns verantwortlich. „Auf Hamburg bauen“ können, das sollen die Menschen, denen die Metropole ebenso am Herzen liegt wie uns. Dafür setzt sich der LIG ein, für die Zukunft Hamburgs. HAMBURG LIG Geschäftsbericht 2015 9 10 LIG Geschäftsbericht 2015 Unser strategischer Ansatz Der LIG ist ein unternehmerisch geführter, eigenfinanzierter Immobilien- und Dienstleistungsbetrieb der Freien und Hansestadt Hamburg. Für Hamburg übernehmen wir das Management des gesamten städtischen Immobilienportfolios. Unser Ziel ist es, unsere Leistungs- und Handlungsfähigkeit dauerhaft zu stärken. Dies tun wir, indem wir Wandsbek – Flächen für Wohnungsbau und Gewerbe bedarfsgerecht entwickeln und sie am Markt bereitstellen, Hamburg Nord Eimsbüttel Altona Hamburg Mitte – sowohl räumliche als auch finanzielle Gestaltungsräume eröffnen Harburg – und städtische Bestandsimmobilien effizient bewirtschaften und werthaltig entwickeln. Bergedorf Die nachhaltige Stadtentwicklung steht dabei für uns im Fokus. So sichern wir die Zukunft der Freien und Hansestadt Hamburg. Zahlen zum LIG-Bestand ca. 11.600 15.000 Flächen des Allgemeinen Grundvermögen des LIG Bezirksgrenzen in Hamburg Flächen im LIG-Eigentum Anzahl Flurstücke in Hektar im Portfolio HAMBURG ca. 100 Wohnobjekte ca. 350 Gewerbliche Objekte ca. 4.500 Erbbaurechte LIG Geschäftsbericht 2015 ca. 18.400 Kleingärten 10.800 11 Miet-, Pacht- und Nutzungs verhältnisse für unbebaute Grundstücke 12 LIG Geschäftsbericht 2015 Aus unseren Abteilungen am Lebenszyklus von Immobilien. In den einzelnen Abteilungen organisieren wir die Elemente des Immobilienmanagements, vom Ankauf über die Entwicklung und Unternehmensstruktur des LIG Vertrieb Ankauf Flächen- und Portfoliomanagement Herr Jochen Möller Bestandsmanagement Frau Steffi Keller Projektentwicklung Herr Dr. Jörg Nigge Nutzung bis hin zum Verkauf. An- und Verkauf 14 Herr Arne Kuchenbeker Herr Albrecht Sonnenschein Unsere Leistungen orientieren sich Projektentwicklung Vertrieb Verkauf Herr Jochen Möller 20 Wir erwerben und veräußern Grundstücksflächen zur In Zusammenarbeit mit anderen behördlichen und frei- Förderung des städtischen Wohnungsbaus sowie der en Partnern steuern wir komplexe und gesamtstädtisch Ansiedlung von Gewerbebetrieben. Mit der gezielten relevante Immobilien-, Bau- und Infrastrukturvorhaben. Verwertung des städtischen Grundbesitzes formen wir Dabei achten wir auf eine markt- und zukunftsgerechte das Bild unserer Stadt von morgen mit. Realisierung. AUS UNSEREN ABTEILUNGEN 13 LIG Geschäftsbericht 2015 Hamburger Immobilienmarkt Geschäftstätigkeit des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) Entwicklung & Vertrieb Vermietung & Verpachtung Dienstleistungen (Veräußerungsgeschäft) (Vermietungsgeschäft) (Auftragsgeschäft) Ankauf, Entwicklung und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden des allgemeinen Grundvermögens (AGV) Bewirtschaftung des Grundstücksund Gebäudebestands durch Vermietung, Verpachtung, Erbbaurechtsverwaltung und Bewirtschaftung des Allgemeinen Grundvermögens (AGV) Immobilien-Dienstleistungen im Bereich Ankauf, Entwicklung, Verkauf sowie Vermietung und Verpachtung für Dritte (z. B. Verwaltungsvermögen) Der LIG unterhält Geschäftsbeziehungen zu Fachbehörden, Bezirksämtern, Landesbetrieben, Sondervermögen, Öffentlichen Unternehmen, Privatpersonen und -unternehmen Flächen- und Portfoliomanagement 25 Bestandsmanagement 27 Wir erfassen, analysieren und bewerten den städti- Wir vermieten, verpachten und verwalten ein breit ge- schen Flächenbestand und erarbeiten für diesen indi- fächertes Portfolio von Wohnungen, Gewerbeobjekten, viduelle Handlungsempfehlungen. Diese stimmen wir Erbbaurechten sowie Nutzungsverhältnissen für unbe- mit den Fachbehörden und den Bezirken ab – unter Be- baute Grundstücke – bedarfsgerecht und wirtschaftlich. rücksichtigung aller strategischen Gesichtspunkte. N➣ 14 LIG Geschäftsbericht 2015 An- und Verkauf Aufgabenbereich und Eckdaten Mit der Vermarktung von Wohnungsbau-, Gewerbe- und Infrastrukturflächen unterstützt der LIG die Stadt Hamburg in ihrer Weiterentwicklung als attraktiver Wirtschaftsstandort und lebenswerte, soziale Stadt. Beim An- und Verkauf unterscheiden wir zwischen Kerngeschäft und Auftragsgeschäft für Dritte. Dem Kerngeschäft ordnen wir Transaktionen zu, die wir für den eigenen Flächenbestand vornehmen, um das Immobilienportfolio attraktiv und zukunftsorientiert aufzustellen. Dabei arbeiten Flächenbevorratung zur Sicherung langfristiger wir auch mit Dienstleistern zusammen: Sie über- Flexibilität oder der Arrondierung städtischer nehmen beispielsweise die Verhandlungen bei Grundstücke dienen. umfangreichen Infrastrukturprojekten oder unterstützen uns beim Verkauf von Einzelbauplätzen Im Berichtsjahr haben wir insgesamt 153 An- für Familien. kaufsverträge für eine Fläche von 195,3 Hektar zu einem Gesamtkaufpreis von 302,3 Mio Euro Zum Auftragsgeschäft (Geschäft für Dritte) gehö- abgeschlossen. Auf das Kerngeschäft entfielen ren Grunderwerbsaufträge, die von den Fach- 30 Verträge mit einem Flächenvolumen von 109 behörden an den LIG herangetragen werden, Hektar, auf das Auftragsgeschäft 123 Verträge beispielsweise der gezielte Erwerb von Flächen über eine Fläche von 86,7 Hektar. für den Hochwasserschutz oder den Straßenausbau. Im Drittgeschäft ist der LIG des Weiteren Einen besonderen Schwerpunkt bildete im Jahr für öffentliche Unternehmen tätig, beispielswei- 2015 der Ankauf von Grundstücken für die Un- se den HVF (Hamburgischer Versorgungsfonds AöR) oder f&w (fördern und wohnen), um deren Bedarf von Flächenveränderungen zu realisieren. Entwicklung 2015 – Ankauf Der LIG betreibt eine vorausschauende Ankaufspolitik, um auch zukünftig Flächen für den Wohnungsbau, die Ansiedlung von Unternehmen und für öffentliche Bedarfe anbieten zu können. Dazu definieren wir strategische Entwicklungsräume, in denen wir gezielt Flächen ankaufen. Darüber hinaus können Grundstücksankäufe auch einer AUS UNSEREN ABTEILUNGEN Ankauf 2015 Ausgleichsflächen Perspektivflächen Wohnungsbauflächen Gewerbeflächen Öffentlicher Bedarf SUMME davon im Auftrag Dritter Fläche in Hektar Anzahl Verträge 116,5 19 1,5 3 13,4 1 5,2 3 58,7 127 195,3 153 86,7 123 LIG Geschäftsbericht 2015 15 Townhouses im Wohnquartier Finkenau BILDER: STADTHÄUSER AM DOROTHEA-BERNSTEIN-WEG UND GARTENANSICHT DER STADTHÄUSER IN DER FINKENAU terbringung von Flüchtlingen. In diesem Zusammenhang hat die FHH bei der Zentralen Erstaufnahme (ZEA) und auch in der öffentlichrechtlichen Folgeunterbringung (örU) erhebliche Ankauf Leistungen beim Aufbau zusätzlicher Kapazitäten in Hektar erbracht. Dem LIG kam hierbei als für den Ankauf von Immobilien zuständige Organisationseinheit eine besondere Verantwortung für die sehr kurz- 195,3 200 fristige Beschaffung geeigneter Immobilien zu. 190 180 Im Berichtsjahr hat der LIG kurzfristig 7 Objekte 170 (u.a. ehemalige Hotels, Bürogebäude, Hallen) für 160 die Unterbringung von Flüchtlingen mit einer Ge- 150 samtfläche von rund 9 Hektar erworben. 140 130 Highlights Ankauf 120 Im Zuge der Prüfung eines alternativen Stand- 110 ortes für das Bezirksamt Hamburg-Mitte wurde 100 der Stadt das Grundstück Caffamacherreihe/ 90 80 70 Kaiser-Wilhelm-Straße durch den Axel-Springer68,7 Verlag angeboten. Der LIG hat daraufhin eine Standortprüfung inkl. einer Kostenschätzung für 60 die notwendigen Ausbaumaßnahmen erstellen 50 40 Öffentlicher Bedarf Gewerbeflächen Wohnungsbauflächen Perspektivflächen Ausgleichsflächen 30 20 10 0 2014 2015 lassen. Die Studie ergab, dass dieses Objekt grundsätzlich für eine Unterbringung des Bezirksamtes geeignet ist. Die Anforderungen von ca. 30.000 m² Mietfläche (bei insgesamt 55.000 16 LIG Geschäftsbericht 2015 Genossenschaftliches Wohnungsbauprojekt mit 63 Wohneinheiten, davon 19 barrierefreie und 4 rollstuhlgerechte Wohnungen sowie zwei Gästewohnungen BILD: LANDWEHR 50 AM LANDWEHRPLATZ Quadratmetern Objektfläche) können quantitativ Entwicklungen 2015 – Verkauf und funktional sehr gut abgebildet werden. Insgesamt hat der LIG 252 Verkäufe mit einer FläEine Gegenüberstellung der Alternativen (Neu- che von 132,6 Hektar und 290 Millionen Euro Ver- bau am Schultzweg vs. Ankauf des Sprin- kaufserlösen beurkundet. Die Verkäufe setzen ger-Gebäudes) ergab, dass ein Erwerb der sich wie folgt zusammen: Springer-Immobilie sowohl kostengünstiger als auch schneller realisierbar ist. Der LIG hat das • 239 Verträge wurden im Kerngeschäft des Gebäude auf Basis der durchgeführten Untersu- LIG beurkundet; hierbei wurden insgesamt chungen 2015 erworben. 128,1 Hektar Fläche veräußert. •Davon wurden innerhalb des Kerngeschäfts 2015 wurde der Betriebshof Vattenfall vom LIG durch einen Dienstleister 29 Verkäufe für angekauft, um im Zusammenhang mit der im Einfamilienhausbauflächen für den LIG abge- Volksentscheid vom 22.09.2013 beschlossenen schlossen. Rekommunalisierung der Energienetze die städ- • 13 Verkäufe wickelte der LIG als Auftragsge- tischen Unternehmen der öffentlichen Energie- schäft für Dritte ab. Davon wurden im Auf- versorgung an einem Standort zu konzentrieren. trag öffentlicher Unternehmen ca. 2,0 Hektar Wohnungsbauflächen für rund 178 Wohnein- Die Gesamtplanung zur Entwicklung der Neu- heiten zu einem Kaufpreis von 23,3 Millionen en Mitte Altona sieht u.a. die Errichtung einer Euro veräußert. Schule vor. Der LIG hat zu diesem Zweck eine rund 3.400 m² große Konversionsfläche eines Verkauf 2015 ehemaligen Bahngeländes an der Harkortstraße erworben. Fläche in Hektar Anzahl Verträge Wohnungsbauflächen 73,9 188 Gewerbeflächen 30,2 45 Öffentlicher Bedarf SUMME davon im Auftrag Dritter AUS UNSEREN ABTEILUNGEN 28,5 19 132,6 252 4,5 13 LIG Geschäftsbericht 2015 Verkauf Auch in den kommenden Jahren wird der LIG in Hektar verstärkte Anstrengungen vornehmen, weitere Flächen für den Wohnungsneubau bereitzustel- 140 132,6 len. 2015 hat der LIG Grundstücke mit einem 130 Neubaupotenzial für 2.561 Wohneinheiten verkauft. 120 Die Wohneinheiten, die davon auf den Geschoss- 110 wohnungsbau entfallen, sind mit einem Anteil 100 von rund 79 % öffentlich gefördert. Des Weiteren 90 sind 6,8 Prozent der Wohneinheiten im Geschoss- 80 wohnungsbau an Baugemeinschaften vergeben 70 worden. Die Erfüllung der wohnungspolitischen 56,4 60 Forderungen erfolgt in enger Kooperation mit 50 dem „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“. 40 30 Öffentlicher Bedarf Gewerbeflächen Wohnungsbauflächen 20 10 0 2014 Highlights Verkauf Wohnungsbau In 2015 wurden mehrere Grundstücke (177 Wohneinheiten) im Wohnquartier Finkenau – Wohnen am Eilbekkanal – verkauft. Hier werden im beliebten 2015 Hamburger Stadtteil Uhlenhorst direkt am Eilbekkanal Stadthäuser entstehen. Die KopfbauWOHNEN ten der Stadthauszeilen werden als Geschosswohnungsbauten errichtet. Das Stadthaus ist die Der Einwohnerzuwachs in der Metropole Ham- moderne Interpretation einer historischen Wohn- burg führt nach wie vor zu einer erhöhten Nach- haustypologie, die sich durch eine ausgeprägte frage nach Wohnraum. Daher ist der Bau neuer Individualität auszeichnet, gleichzeitig aber in der Wohnungen ein besonders wichtiges sozialpoliti- Reihung durch Verwandtschaften in Größe, Pro- sches Thema des Hamburger Senats. Durch den portionen und Materialität eine hohe städtebau Verkauf von Wohnbauflächen leistet der LIG ei- liche Qualität erzeugt. nen wesentlichen Beitrag zur Bereitstellung von ausreichendem, bezahlbarem und ansprechen- Auf dem Gelände der ehemaligen Lettow-Vor- dem Wohnraum für die Stadt. beck-Kaserne wächst – rund um zwei attraktive Wasserflächen – ein neues lebendiges Stadtquartier, genannt „Jenfelder Au“, das individuelles Wohnen mit Gewerbe, Dienstleistungen, Anzahl der Wohneinheiten sozialen Einrichtungen, Gastronomie und Einzelhandel verbindet. Auf dem 35 Hektar großen 2.907 3.000 2.500 2.000 1.616 1.859 Areal entstehen mehrere hundert Wohnungen, 2.561 nungsbau sieht das Konzept in großen Berei- 1.676 chen Ensembles aus urbanen zwei- bis vierge- 1.500 1.030 1.000 schossigen Stadthaustypen vor. 2015 wurden im westlichen Bereich der Jenfelder Au am Kuehn 500 0 überwiegend im Neubau. Neben Geschosswoh- bachteich nahezu alle Grundstücke für eine 2010 2011 2012 2013 2014 2015 17 18 LIG Geschäftsbericht 2015 Bebauung mit Stadthäusern, zwei Grundstücke flächen orientiert sich der LIG vorrangig an Wirt- für Geschosswohnungsbau und ein Grundstück schaftsförderungskriterien. Dazu zählen: an eine Baugemeinschaft verkauft (insgesamt 210 Wohneinheiten). Im östlichen Bereich sind bereits •das Schaffen von Arbeitsplätzen, alle großen Baufelder anhand gegeben oder ver- • ein besonderes stadtwirtschaftliches Inter kauft worden, so dass einer zügigen Bebauung esse am Unternehmen, beispielsweise durch des Quartiers nichts mehr im Wege steht. Clusterzugehörigkeit, •der Innovationsgrad des Betriebes, Wiederkaufsrechte •die Absatz- und Bezugsverflechtungen, Wiederkaufsrechte sichern der Stadt den mög- •städtebauliche Faktoren, lichen Zugriff auf bebaute Grundstücke, soweit •die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projektes. eine entsprechende zeitlich begrenzte Vereinbarung getroffen wurde. Wenn ein Eigentümer Der Käufer eines gewerblichen Grundstücks die Löschung dieses grundbuchlich gesicherten muss über eine solide Vermögens- und Ertrags- Rechtes erwirken möchte, ist dem LIG für den lage verfügen. Verzicht auf einen Wiederkauf eine Entschädigung zu zahlen. 2015 wurden durch die Ablö- Im Rahmen der Wirtschaftsförderung kann ein sung von Wiederkaufsrechten 22,0 Millionen Grundstück direkt – das heißt ohne Ausschrei- Euro eingenommen. bung – an Unternehmen verkauft werden, die sich neu in der Stadt ansiedeln oder ihre Tätig- BÜRO UND GEWERBE keit ausbauen wollen. Der Preis bei solchen Wirtschaftsförderungsfällen wird dann nicht durch Ein bedarfsgerechtes Angebot an Gewerbeflä- ein Gebotsverfahren ermittelt, sondern auf der chen ermöglicht ein nachhaltiges und wirtschaft- Basis eines Gutachtens der Geschäftsstelle des liches Wachstum. Durch Bereitstellung geeig- Gutachterausschusses für Grundstückswerte neter Grundstücke trägt der LIG dazu bei, die oder eines öffentlich bestellten und vereidigten internationale Wettbewerbsfähigkeit Hamburgs Sachverständigen (Gutachter) bestimmt. zu sichern. Bei der Veräußerung von GewerbeHighlights Verkauf Gewerbeflächen Der Verkauf des Grundstücks Langenhorner Chaussee 600 erfolgte zum Zweck der Erweiterung der Gewerbeverträge nach Branchen 31.12.2015 bestehenden Hauptverwaltung der Nordex SE. in % Die Firma ist als Windenergieanlagenhersteller mit mehr als 20 Regionalgesellschaften und NieDienstleister 20 Hotel 2 Sonstiges 2 Industrie 5 derlassungen in Europa, Afrika, Asien und den USA vertreten und beschäftigt mehr als 2.900 Mitarbeiter. Mit seinen Dienstleistungen deckt Landwirtschaft 18 Nordex die gesamte Wertschöpfungskette ab – Büro 7 von der Projektplanung über die schlüsselfertige Handel 7 Windparkerrichtung, bis hin zum Service. In den Produzierendes Gewerbe 7 Logistik 18 Handwerk 15 letzten Jahren hat sich Nordex zum Innovationsführer bei Schwachwindanlagen entwickelt und setzt in diesem Segment jeweils internationale AUS UNSEREN ABTEILUNGEN LIG Geschäftsbericht 2015 Benchmarks. In Hamburg war bis 2015 die Zahl Wachstumsreserven sichern und führt zur Schaf- der Mitarbeiter bereits stark gewachsen. Nach fung von 80 neuen Arbeitsplätzen. Fertigstellung des Erweiterungsvorhabens soll die Mitarbeiterzahl auf 900 ansteigen. Ausblick Hervorzuheben ist auch der Verkauf des Grundstücks Große Elbstraße 244 an die Deutsche See Der Wohnungsmarkt ist nach wie vor durch ei- GmbH. Die Deutsche See GmbH ist der nationale nen hohen Nachfragedruck geprägt, wobei diese Marktführer bei der Herstellung und Vermarktung Entwicklung durch den Zuzug von Flüchtlingen von Fisch und Meeresfrüchten. In bundesweit noch verstärkt wird. Im Jahre 2016 wird im Be- 23 Niederlassungen sowie Manufakturen in Bre- reich Wohnungsbau ein deutlicher Schwerpunkt merhaven und Hamburg sind insgesamt mehr als auf dem Verkauf von Grundstücken für die an- 1.600 Mitarbeiter beschäftigt. Mit dem Ankauf der schließende Unterbringung von Flüchtlingen lie- angemieteten Immobilie wurde die Deutsche See gen. Diese Verkäufe abzuwickeln und gleichzeitig GmbH in die Lage versetzt, dringend erforderliche weiterhin im bisherigen Umfang Flächen für den Investitionen in das Gebäude vorzunehmen und regulären Wohnungsmarkt bereitzustellen, wird an ihrem traditionellen Standort im Fischereihafen eine der großen Herausforderungen des nächs- zu bleiben. Das Unternehmen kann dadurch sei- ten Jahres darstellen. Auch im gewerblichen Be- ne Produktions- und Lagerflächen nach heutigen reich ist mit einer dynamischen Entwicklung zu Standards ausbauen und modernisieren. rechnen, zumal im Jahre 2016 die Vermarktung mehrerer großer Gewerbeflächen bevorsteht. An dem Grundstück Billbrookdeich 2-10/Liebigstraße Der LIG wird auch in den kommenden Jahren ein wurde im Rahmen der Wirtschaftsförderung ein wesentlicher Akteur auf dem Hamburger Grund- Erbbaurecht bestellt, damit die benachbarte Fir- stücksmarkt bleiben und positive Impulse für die ma STILL GmbH dort expandieren und ein neues weitere Stadtentwicklung geben können. Logistikzentrum errichten kann. Das aufgrund von Bodenbelastungen seit mehreren Jahren brachliegende Grundstück wurde für diesen Zweck im März 2015 durch den LIG erworben und wird im Zuge der Neubebauung im erforderlichen Umfang saniert. Auf diese Weise wird den Belangen sowohl des Umweltschutzes als auch der Wirt- Gewichtung Gewerbeflächenverkauf 2015 schaftsförderung Rechnung getragen. in % Zudem konnte ein 3,6 Hektar großes Grundstück an der Amandus-Stubbe-Straße in Moorfleet an die < 1.000 qm 14 Firma Marker veräußert werden. Hierbei handelt es sich um ein Familienunternehmen, das sich durch Fokussierung auf Erzeugnisse „Aus der 1.000 qm–5.000 qm 48 Region für die Region“ am norddeutschen Markt für Obst- und Gemüsehandel hervorragend platziert hat. Die Neuansiedlung an der Amandus-Stubbe-Straße konnte dem Unternehmen > 5.000 qm 40 19 20 LIG Geschäftsbericht 2015 Projektentwicklung Aufgabenbereich und Eckdaten PROJEKT PERGOLENVIERTEL Die Projektentwicklung des LIG steuert und Die Entwicklung des Pergolenviertels im Stadt- entwickelt in Zusammenarbeit mit anderen teil Winterhude steht unter den Leitlinien „Mehr behördlichen und freien Partnern komplexe Im- Stadt in der Stadt“ und „Auf Qualität bauen – mobilien-, Bau- und Infrastrukturvorhaben. Ge- familienfreundliche Wohnstadt Hamburg“. Ab samtstädtisch bedeutsame Vorhaben werden 2017 entstehen zwischen der Hebebrandstraße in Projekten unter Beteiligung der Finanzbehörde, und Alte Wöhr rund 1.400 überwiegend famili- der Fachbehörden, des Hamburger Wohnungsbau- engerechte Wohnungen; davon werden min- koordinators und der Bezirke erarbeitet. destens 60 %, also 850 Wohnungen, öffentlich gefördert sein. Das Bebauungsplanverfahren Das Spektrum der Projekte erstreckt sich von konnte nach Klärung von Rechtsfragen im Juli Sondervorhaben wie Ankäufen komplexer Im- 2015 mit der Feststellung abgeschlossen wer- mobilien mit anschließender Sanierung bis hin zu den. Unmittelbar im Anschluss wurden Pla- Grundstücken für Einfamilienhäuser und großen nungsbüros für die Erschließung, den Bau der Konversionsflächen. Auch Immobilienankäufe, neuen Kleingartenanlagen und den Bau der -anmietungen und -entwicklungen für die öffent- Lärmschutzwand beauftragt. Mit dem Landes- lich-rechtliche Unterbringung von Flüchtlingen bund der Gartenfreunde in Hamburg e.V. als werden über die Abteilung durchgeführt. Pächter wurde eine Vereinbarung über die vorzeitige Inanspruchnahme von Flächen getroffen. Entwicklungen 2015 Im Bereich der Flächenentwicklung wurden So konnte noch Ende 2015 mit den Rodungsund Räumungsarbeiten begonnen werden. 2015 wurden die ersten drei großen Baufelder 2015 über sechzig Entwicklungsvorhaben (Pro- für rund 670 Wohneinheiten ausgeschrieben und jekte) bearbeitet und fortgeführt. Darunter sind zwei Baufelder mit rund 330 Wohneinheiten für die mehrere Großprojekte von besonderer Bedeu- städtische Gesellschaft SAGA-GWG disponiert. tung, die hier näher vorgestellt werden: Mit den Investoren ist verabredet, zur aktiven Förderung der Quartiersentwicklung und Nach- •Projekt Pergolenviertel (27 Hektar) barschaftsbildung • Projekt Stellingen (8,5 Hektar) einzusetzen. Die Öffentlichkeitsarbeit für dieses • Projekt Barmbek-Nord 11 (10 Hektar) Entwicklungsgebiet wurde intensiv fortgeführt. ein Quartiersmanagement • Projekt Finkenwerder 32 (38 Hektar) • Projekt Jenfelder Au (35 Hektar) Im August 2016 soll mit den Erschließungsar- • Projekt Neues Bezirksamt Hamburg-Mitte beiten (Straße, Siel) und ab Oktober 2016 mit • Projekt öffentlich-rechtliche Unterbringung der Neuanlage der Kleingartenflächen begonnen werden. Der Start für das erste Bauvorhaben im Nordteil wird noch 2016 erwartet. Die Ein attraktives Stadtquartier aus verbleibenden Baufelder, insbesondere im Süd- Wohnungsbau, Parkflächen und Klein teil an der Alten Wöhr, werden Mitte 2016 aus- gartenparzellen entsteht in einer geschrieben, so dass dort mit einem Baubeginn zentralen Toplage. BILD: FUNKTIONSPLAN im Jahr 2017 zu rechnen ist. FÜR DAS PERGOLENVIERTEL Entwurfsplan Pergolenviertel 2013 AUS UNSEREN ABTEILUNGEN LIG Geschäftsbericht 2015 160 öffentlich geförderte Wohneinheiten werden auf dem ersten Baufeld realisiert BILD: DAS PROJEKT „BARMBEK FAMILY“ PROJEKT STELLINGEN Der Entwicklung dieses Projekts am Sportplatzring und der Vogt-Kölln-Straße ist eine Reihe von Verlagerungen und Umzugsplänen von öffentlichen Einrichtungen vorgeschaltet. So werden der Fachbereich Informatik der Universität Hamburg, die Sportflächen vom Sportplatzring sowie die Stadtteilschule Stellingen verlegt. PROJEKT BARMBEK-NORD 11 Insgesamt kann somit eine ca. 7,5 Hektar große Baufläche am Sportplatzring für den Woh- Das Entwicklungsgebiet zwischen Schlicksweg, nungsbau mit rund 680 Wohneinheiten akquiriert Dieselstraße und Steilshooper Straße umfasst werden. Es ist die Entwicklung eines gemisch- eine Fläche von etwa 10 Hektar. Sie wird der- ten innerstädtischen Quartiers bestehend aus zeit als Kleingartengelände genutzt und beher- Wohnbebauung, Einzelhandel und sozialen Ein- bergt zudem die Opernwerkstätten und -fundi richtungen, in einem Stadtteilhaus geplant. der Hamburger Staatsoper. Die Planung sieht die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers für Das Bebauungsplanverfahren etwa 1.500 Menschen vor. Ein Drittel der neu- Stellingen 62 ist so weit fortgeschritten, dass erforderliche en Wohnungen soll öffentlich gefördert werden. die Feststellung Mitte 2016 erwartet wird. Der Auch Wohnungsbaugenossenschaften werden Bebauungsplan Stellingen 61 als planerische hier Raum für neue Objekte erhalten. Grundlage mit künftigen Nutzungen für Sport und Gewerbe wurde 2015 festgestellt. Die Fer- Die Realisierung des Projekts bedingt, dass die tigstellung der Sportanlagen in der ersten Bau- vorhandenen Kleingartenparzellen in der neuen stufe mit zwei Sportplätzen erfolgt im Verlauf grünen Mitte des Entwicklungsgebietes kon- des Jahres 2016, so dass die frei werdende zentriert werden. Mit einem Umzug der Opern- Sportfläche am Sportplatzring noch 2016 für Er- werkstätten und – fundi in einen Neubau in schließungsmaßnahmen genutzt werden kann. Rothenburgsort ist nach den aktuellen Zeitplänen Die entsprechenden Planungen wurden 2015 frühestens Mitte 2018 auszugehen. Nach der beauftragt. Freimachung des Geländes wird voraussichtlich Anfang 2019 ein Baubeginn erfolgen können. Die Vermarktung der einzelnen Baufelder hat bereits begonnen. Die Fläche der Stadtteilschule Der ehemalige Wilhelm-Ruppert-Sportplatz des Sportplatzring wird allerdings erst nach der Ver- Traditionsvereins HSV Barmbek-Uhlenhorst hat legung zum Brehmweg im Jahr 2020 für den Wohnungsbau bereit stehen. Wohnungsbauprojekt für 680 Wohneinheiten an Sportplatzring BILD: MASTERPLAN FÜR DAS ENTWICKLUNGSPROJEKT STELLINGEN 21 22 LIG Geschäftsbericht 2015 Am Wasser zuhause BILD: BAUFELD 2 AM KUEHNBACHTEICH DER JENFELDER AU bereits eine neue Spielstätte in unmittelbarer Neben den notwendigen Erschließungsstraßen Nachbarschaft in der Dieselstraße 6 erhalten. sind weitere Flächen für öffentliche Grünzüge, ökologische Ausgleichsflächen und neu herzu- Das erste Baufeld im Projektgebiet, die ehema- stellende lige Sportplatzfläche, konnte einer Wohnungs- vor gesehen. Nach den derzeitigen Planungen baugenossenschaft, dem Bauverein der Elbge- erfolgt der Baubeginn Mitte 2019. Oberflächenentwässerungsflächen meinden (BVE), zur Überplanung bis Ende 2015 anhand gegeben werden. Als Gewinner eines PROJEKT JENFELDER AU Architekturwettbewerbs ging das Büro KBNK hervor, und der BVE wird Ende 2016 mit dem Auf dem 35 Hektar großen Gelände der ehemali- Projekt „Barmbek Family“ und dem Bau von gen Lettow-Vorbeck-Kaserne im Stadtteil Jenfeld 160 öffentlich geförderten Wohnungen beginnen. entsteht das neue Quartier „Jenfelder Au“. In den nächsten Jahren werden auf dem Gelände Die Anwohner und weiteren Stakeholder des mehrere hundert Stadthäuser und Wohnungen Entwicklungsgebiets werden kontinuierlich über entstehen. Mehr als 2.000 Menschen werden die aktuellen Entwicklungen durch die vom LIG hier in einem grünen Umfeld in erschwinglichen beauftragte individuellen Stadthäusern und in Geschosswoh- „steg“ (Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg mbH) nungen leben. informiert und eingebunden. Das Rückgrat des Viertels bildet der bereits anPROJEKT FINKENWERDER 32 gelegte Kuehnbachteich. Ein Teil der Kasernengebäude aus den Jahren 1934/35 wurde unter Nach einem im Mai 2015 mit den Grundeigen- Denkmalschutz gestellt. Eine Fläche von etwa tümern geschlossenen gerichtlichen Vergleich 4,5 Hektar steht künftig für die gewerbliche Nut- konnte das Projekt Finkenwerder 32 weiter- zung zur Verfügung. Die Erschließungsarbeiten verfolgt werden. Dabei handelt es sich um den bis zur Hochbaureife sind nahezu abgeschlossen. Bau von etwa 430 Wohneinheiten in Form von Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern sowie Im ersten fertiggestellten Bauvorhaben – ein eine Kindertagesstätte auf einem etwa 38 Hek- Inklusionsprojekt für Menschen mit und ohne tar großen Gebiet zwischen Finkenwerder Nor- Behinderung – sind bereits die ersten Bewohner derdeich, Finkenwerder Landscheideweg und eingezogen. kirchenweg. Gegen den im Jahr 2009 Norder festgestellten Finkenwerder 2015 sind bereits sechs große Baufelder ver- 32 hatten betroffene Grundeigentümer im Jahr Bebauungsplan kauft und weitere sechs Baufelder für die künfti- 2010 Normenkontrollklage eingelegt. AUS UNSEREN ABTEILUNGEN LIG Geschäftsbericht 2015 gen Investoren zur konkreten Planung reserviert am Klosterwall frei. Und die zweite: Das bisher und für eine Vermarktung in 2016 vorgesehen. für einen Neubau vorgesehene, stadteigene Grundstück am Schultzweg wird wieder für eine Das Marketingkonzept der „Jenfelder Au“ konn- Vermarktung verfügbar. te mit Unterstützung eines Dienstleisters im Laufe des Jahres 2015 erfolgreich fortgeführt Bereits Ende 2015 wurde das Bauteil C an den werden. So gibt es unter anderem einen gut LIG übergeben. Parallel hierzu finden schon seit besuchten Ausstellungsraum auf dem Gelände, Beginn des Jahres intensive Planungen mit dem einen regelmäßigen Newsletter und Veröffentli- zukünftigen Mieter BA HH-Mitte statt, um recht- chungen in Printmedien. zeitig 2016 mit den nutzerspezifischen Umbauten beginnen zu können. PROJEKT NEUES BEZIRKSAMT HAMBURGMITTE PROJEKT ÖFFENTLICH-RECHTLICHE UNTERBRINGUNG/ZENTRALE ERSTAUFNAHME Anfang 2015 erwarb der LIG einen Teil des AxelSpringer-Gebäudes (Bauteil C) an der Kaiser-Wil- Durch die massive Zunahme der Anzahl der über helm-Straße 20/Caffamacherreihe 1 und 3. Mit die sogenannte „Balkanroute“ nach Europa und dem Ankauf des Gebäudes mit ca. 55.000 m² Deutschland Gesamtmietfläche werden die bis dato zersplit- Menschen gewann mit der „Bereitstellung von terten Einheiten des Bezirksamtes Hamburg- Immobilien für die öffentliche Unterbringung“ Mitte (BA HH-Mitte) räumlich zusammengeführt. durch ein neugegründetes gleichnamiges Pro- Dies hat aus immobilienwirtschaftlicher Sicht jekt in der Abteilung Portfoliomanagement ein zwei attraktive Konsequenzen. Die erste: Durch bis dahin nur partiell wahrgenommenes Aufga- die Verlagerung des BA HH-Mitte wird der Weg benfeld im vergangenen Geschäftsjahr des LIG für eine Entwicklung des derzeitigen Standorts elementar an Bedeutung. Künftiger Standort des Bezirksamtes Hamburg-Mitte ab 2017 BILD: GEBÄUDE ANSICHT KAISER-WILHELM-STRASSE einreisenden schutzsuchenden 23 24 LIG Geschäftsbericht 2015 Der LIG übernahm 2015 federführend die Auf- Ausblick gabe der Akquise von geeigneten Freiflächen sowie Büro- und anderen Gewerbeobjekten für 2016 wird insbesondere der Wohnungsbau wei- die Flüchtlingsunterbringung. Darüber hinaus ter vorangetrieben: Auf der Jenfelder Au sind stellte der LIG weitere Grundstücke des allge- die ersten Bewohner mittlerweile eingezogen. meinen Grundvermögens für die Flüchtlingsun- Über die Hälfte des Gebietes ist entweder ver- terbringung zur Verfügung. Die im Sommer 2015 kauft oder befindet sich in der Ausschreibung. gegründete „Task-Force öffentliche Unterbrin- Das erste Baufeld des Entwicklungsgebietes gung“ stellte dabei die Weichen für die effektive Barmbek-Nord 11 ist an eine Wohnungsbau Analyse von Sachverhalten und die konsequente genossenschaft verkauft worden. Die weiteren Umsetzung der getroffenen Entscheidungen. Baufelder werden nach Rückbaumaßnahmen in die Vermarktung gehen. Weitere Entwicklungen Durch die gezielte Prüfung des eigenen Port- auf Projektflächen wie dem Pergolenviertel, in folios, die Sondierung des Hamburger Im- Finkenwerder, in Stellingen, werden vorangetrie- mobilienmarkts und die Organisation zweier ben. Diese Projekte stehen exemplarisch für die termine zur behördenübergreifenden Staatsrats Entwicklung weiterer Flächen unterschiedlicher Abstimmung konnte der LIG im Laufe des Jah- Größe und Lage in Hamburg. Einen wesent res den zuständigen Behörden rund 400 Flächen lichen weiteren Schwerpunkt bilden in 2016 die und Gebäude zur Eignungsprüfung anbieten. Da- Umbaumaßnahmen der Flächen für das Bezirk- von wurden rund 40 Objekte an die zuständigen samt Hamburg-Mitte an seinem neuen Standort. Behörden vermietet bzw. für diese angemietet und weitere sechs der besonders geeigneten Objekte mit einem Investitionsvolumen von rund 50 Mio. EUR für das städtische Portfolio erworben und für die Flüchtlingsunterbringung bereitgestellt. Das Projekt „Öffentliche Unterbringung“ wird innerhalb der Projektentwicklung fortgeführt. Die Mitarbeiter sind für den im letzten Quartal 2015 gegründeten Zentralen Koordinierungsstab Flüchtlinge (ZKF) erste Ansprechpartner im LIG und nehmen weiterhin die Koordination der Anforderungen innerhalb des LIG wahr. AUS UNSEREN ABTEILUNGEN LIG Geschäftsbericht 2015 Flächen- und Portfoliomanagement Aufgabenbereich und Eckdaten •Immobilien, für die das Entwicklungsziel zwischen den Fachbehörden und Bezirken Das Flächen- und Portfoliomanagement syste- zumeist bereits abgestimmt ist, werden dem matisiert und analysiert alle immobilienbezoge- Entwicklungscluster zugeordnet und durch die nen Daten zum städtischen Immobilienbesitz. Entwicklungsabteilung des LIG bearbeitet. Dazu stellen die Mitarbeiterinnen und Mitarbei- •Grundstücke, die als entbehrlich erkannt und ter der Abteilung die relevanten Informationen verkaufsbereit entwickelt wurden, werden in einer zentralen Immobiliendatenbank zusam- aus dem Verkaufscluster heraus auf dem men. Auf dieser Basis werden für die vielfältigen Aufgaben der Stadt die passenden Immobilien Markt angeboten. •Im Ankaufscluster werden bebaute und identifiziert und in Abstimmung mit anderen unbebaute Grundstücke aufgenommen, die städtischen Verwaltungseinheiten entwickelt. die Stadt für öffentliche Aufgaben auf der Grundlage von Planrecht erwirbt oder aus Um auch zukünftig angebotsfähig zu sein, wer- strategischen Gründen erwerben möchte. den für unbebaute und bebaute private Immobilien Entwicklungsperspektiven erarbeitet und Im nächsten Analyseschritt werden die für die entsprechende Ankaufsaktivitäten vorbereitet. Grobclusterung gesammelten Daten um weitere Informationen ergänzt und Wirtschaftlichkeitsbe- 2015 hat die Abteilung Flächen- und Portfolioma- trachtungen für mögliche Entwicklungsszenarien nagement die Finanzbehörde als Träger öffentli- durchgeführt. cher Belange in über 90 öffentlichen Bebauungsplanverfahren vertreten. Durch das Ermitteln und Vorhalten relevanter Immobilienkennwerte in der ebenfalls in der Abtei- Entwicklungen 2015 lung gepflegten und weiterentwickelten Immobiliendatenbank lässt sich das Immobilienportfolio sinnvoll steuern. In einem Regelprozess werden PORTFOLIOANALYSE die der Grobclusterung der Immobilien zugrunde gelegten Entwicklungshypothesen überprüft und Bei der systematischen Portfolioanalyse wurden ggf. angepasst. im Geschäftsjahr alle bebauten und unbebauten Immobilien des Allgemeinen Grundvermögens, 2015 wurden für den Flächenbedarf im Zusam- der Verwaltungsvermögen sowie der Sonderver- menhang mit der öffentlich-rechtlichen Unter- mögen den fünf sogenannten Zielclustern zuge- bringung von Flüchtlingen in der Abteilung Flä- ordnet: chen- und Portfoliomanagement insgesamt rund 4.500 städtische Flächen geprüft. Als Ergebnis konn- •Im Haltecluster werden die langfristig ten der Behörde für Arbeit, Soziales, Familien und für städtische Bedarfe oder auch als Integration (BASFI) und der Behörde für Inneres Renditeobjekte benötigten bebauten und Sport (BIS) etwa 200 Immobilien zur Nutzung und unbebauten Grundstücke verortet. angeboten werden. •Immobilien, für die ein Entwicklungspotenzial erkannt wurde, werden dem Neben der Bereitstellung von Immobilien für die Potenzialcluster zugeordnet. unterschiedlichen städtischen Bedarfe identifiziert die Abteilung Flächen- und Portfoliomanage- 25 26 LIG Geschäftsbericht 2015 ment gesetzliche Vorkaufsrechte in allen privaten Ausblick Immobilientransaktionen innerhalb des Stadtgebiets. 2015 wurden insgesamt 4.338 Kaufverträge Die Abteilung Flächen- und Portfoliomanagement geprüft. Für die dann tatsächlich auszuübenden ist auf die vollständige Datenaufbereitung des gesetzlichen Vorkaufsrechte bereitet die Ab- gesamten Immobilienportfolios des Allgemeinen teilung die in diesem Zusammenhang von den Grundvermögens, Fachverwaltungen beauftragten Ankäufe vor. sowie der Sondervermögen fokussiert. Ziel ist der Verwaltungs vermögen es, für alle Immobilien die steuerungsrelevanten IMMOBILIENDATENBANK-SOFTWARE Kennzahlen schnell auswertbar in einer Daten- IMPLEMENTIERT bank verfügbar zu halten, so dass kurzfristig die Angebotsfähigkeit zu den vielfältigen Anfragen Zu Beginn des zweiten Quartals 2015 wurde mit an den Landesbetrieb Immobilien management der Einführung der workflowbasierten Immobili- und Grundvermögen geprüft werden kann. endatenbank Archikart 4 und der grafischen An- Dazu wird die im vergangenen Jahr eingeführte wendung SAGis web 5 durch das Flächen- und Immobiliendatenbank Archikart 4 im laufenden Immobilienmanagement für alle Abteilungen des Geschäftsjahr für den operativen Einsatz weiter- LIG eine zukunftsfähige Software implementiert. entwickelt und optimiert. Das bereits 2014 eingeführte FHH-Flächeninfor- Der nach wie vor starke Bevölkerungszuwachs mationssystem, welches fachspezifische Daten der Freien und Hansestadt Hamburg, nicht zu- aus unterschiedlichen Behörden mit Fokus auf letzt ausgelöst durch den starken Flüchtlings- das strategische Flächenmanagement systema- zuzug im Jahr 2015, führt weiter zu einem tisch zusammenführt und darstellt, wurde 2015 hohen Bedarf an neuem Wohnraum wie auch durch zusätzliche Inhalte weiterentwickelt. an Gewerbe flächen. Der LIG ist im Rahmen des „Bündnisses für Wohnen“ aufgefordert, Flächen für den Bau von ausreichend neuen Wohneinheiten zu verkaufen. Gleichzeitig bedient er die Nachfrage an Gewerbeflächen für die unterschiedlichen Branchen. Im Flächen- und Portfoliomanagement werden diese Immobilien Eigentumsanteile 2015 innerhalb der Stadtgrenzen von Hamburg vorbereitet und an die operativen Einheiten des in % LIG (Entwicklungsabteilung und/oder Vertriebsabteilung) übergeben. Privatflächen 53 Sondervermögen 1 Städtische Unternehmen 8 Auch für den Bedarf an Flächen für die öffentlichrechtliche Unterbringung wird das Flächen- und Portfoliomanagement aus den unterschiedlichen Immobiliensegmenten weiterhin entwickelbare Allgemeines Grundvermögen 13 Flächen identifizieren und anbieten. Verwaltungsvermögen 25 AUS UNSEREN ABTEILUNGEN LIG Geschäftsbericht 2015 27 Bestandsmanagement Aufgabenbereich und Eckdaten Übertragung von LIG-eigenen Wohnobjekten an die SAGA BILD: BEISPIEL FÜR DEN GESCHOSS WOHNUNGSBAU NACH DER SANIERUNG Das Bestandsmanagement übernimmt im Un- gelten. Hinzu kommt ein Ertrag aus Erbbaurech- ternehmen die bedarfsgerechte Vermietung, ten in Höhe von 16,74 Millionen Euro. Insgesamt Verpachtung und Verwaltung der Flächen und wurden Erträge in Höhe von rund 61,86 Millio- Gebäude des Allgemeinen Grundvermögens des nen Euro erwirtschaftet. LIG. Zum Immobilienbestand gehören rund 100 Wohnobjekte, 350 gewerbliche Objekte, 18.400 Um die Abläufe in der Vermietung und Verwal- Kleingärten und 10.800 Miet-, Pacht- und Nut- tung, insbesondere auch in der Sanierung und zungsverhältnisse für unbebaute Grundstücke. Instandhaltung, an einer Stelle zentral zu ko Im Rahmen des Bestandsmanagements ach- ordinieren, ist ab Mitte des Jahres 2015 aus ord- ten wir auf eine rentable Bewirtschaftung, die nungspolitischen Gründen eine Übertragung des regelmäßige Instandhaltung und Wahrung der Eigentums am Großteil der LIG-eigenen Wohn Verkehrssicherheit sowie auf vorausschauende immobilien an die SAGA Siedlungs-Aktiengesell- Portfolioinvestitionen. schaft (SAGA) vorgenommen worden. Für den überwiegenden Teil der Portfolioverwaltung setzen wir städtische und private Dienstleister ein. So werden alle Wohneinheiten durch die SAGA GWG verwaltet und alle bebauten Gewerbeobjekte durch die Sprinkenhof GmbH betreut. Erträge aus dem Vermietungsgeschäft Rund die Hälfte der unbebauten Flächen und die in Tsd. Euro Erbbaurechte werden durch private Dienstleister verwaltet. 60.000 Entwicklungen 2015 MIET- UND PACHTEINNAHMEN 2015 erzielte das Bestandsmanagement Mietund Pachterträge in Höhe von 42,71 Millionen Euro und 2,41 Millionen Euro aus Nutzungsent- 64.000 62.000 70.000 50.000 47.000 45.000 40.000 30.000 17.000 17.000 20.000 2014 2015 10.000 0 Erträge aus Mieten und Pachten Erträge aus Erbbaurechten GESAMTSUMME 28 LIG Geschäftsbericht 2015 LEERSTANDSCONTROLLING Der LIG verpachtet Flächen zur Nutzung durch Weil die Stadt Hamburg in Zeiten erhöhter Woh- Kleingartenvereine nungsnachfrage in einer besonderen Pflicht steht, BILD: BEISPIEL EINES aber auch, weil die Prinzipien der Wirtschaftlich- KLEINGARTENS IN HAMBURG keit es vorgeben, soll der Leerstand von öffentlichen Gebäuden so gering wie möglich gehalten werden. Im Bestandsmanagement wird das Leerstandscontrolling deshalb weiter optimiert: •Regelmäßig liefern die Dienstleister Informa- ERBBAURECHTE tionen zur Entwicklung des Leerstands. •Dem schließt sich eine interne Abstimmung Der LIG hat rund 4.500 Erbbaurechtsverträge mit allen Abteilungen des LIG an, um Maß- bestellt, deren Verwaltung durch einen externen nahmen zur Verringerung des Leerstands zu Dienstleister erfolgt. ergreifen. •Hinzu kommt ein regelmäßiger Informations Es gibt folgende Arten von Erträgen aus Erb- austausch mit der Behördenleitung der Finanz baurechten: Laufende Erbbauzinsen (Entgelt für behörde“, um die Koordination z wischen den die Nutzung des Grundstücks) und sog. Einmal Fachbehörden zu optimieren. entgelte (hier wird der Erbbauzins auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisiert). In beiden Die Resultate der vergangenen Jahre zeigen: Fällen bleibt die Freie und Hansestadt Hamburg Dieses Verfahren greift. Viele, teilweise lang- Eigentümerin des Grundstücks. jährige Leerstände wurden durch schnelle Entscheidungen zu Neuvermietung, Verkauf oder Die Gesamtsumme der Erträge aus laufenden Abbruch beseitigt. Erbbauzinsen und Einmalentgelten beträgt 2015 zusammen rund 16,74 Millionen Euro. BEREITSTELLUNG VON ÖFFENTLICHEM RAUMBEDARF Zusammensetzung der Erträge 2015 Im Rahmen des konzentrierten Ausbaus der Ka- in % pazitäten in der öffentlich-rechtlichen Unterbringung und der zentralen Erstaufnahme von Flüchtlingen unterstützt der LIG den neu gegründeten unbebaute Fläche 3 bebaute Fläche 46 Überlassung 4 Zentralen Koordinierungsstab Flüchtlinge (ZKF), welcher die teils unterschiedlichen Anforderun- Sonstige Vermietung und Verpachtung 20 gen an Flächen und Gebäuden der beteiligten Behörden BASFI (Behörde für Arbeit, Soziales, Familie und Integration) sowie BIS (Behörde für Inneres und Sport) bündelt. Um einer größeren Anzahl von Flüchtlingen begegnen zu können, Erbbaurechte 27 hat der LIG hierfür eine eigene Task Force ins Leben gerufen. Diese koordiniert die Zusammen- AUS UNSEREN ABTEILUNGEN LIG Geschäftsbericht 2015 arbeit bei der Bereitstellung von Flächen und Ge- Dienstleistern. Durch die Bündelung von Aufga- bäuden für Schutzsuchende. ben sowie effizienterer und effektiverer Strukturen soll ein ausgedehntes Berichtswesen zu Auf diversen Grundstücken des AGV finden be- einer erhöhten Transparenz über die Bestands- reits eine zentrale Erstaufnahme und öffentlich- flächen sowie den Kosten und Erträgen führen. rechtliche Unterbringungen statt. Des Weiteren Die künftige Zusammenarbeit wird von einem wurden durch den LIG zusätzliche Flächen im Bonus-Malus-System mit verbesserten Anreizen Vertrieb bereitgestellt, um den vom Senat be- zur Leistungserbringung, insbesondere bei den schlossenen Auftrag – Flüchtlingsunterkünfte Neuvermietungen, geprägt sein. mit der Perspektive Wohnen – zeitnah umsetzen zu können. Ziel bleibt die kontinuierliche und nachhaltige Erhöhung der aus dem AGV erzielten Erträge, die Kosten der Bewirtschaftung zu senken und Ausblick das Leistungsangebot gegenüber den Kunden zu optimieren. Eine rentable und werterhaltende Im Geschäftsjahr 2016 wird die Aufmerksam- Nutzung des AGV bildet die Grundlage, um lang- keit im Bestandsmanagement vorrangig auf fristig ein attraktives Portfolio zu erhalten. die Optimierung der Steuerung der Dienstleister gerichtet. Dazu wurde 2015 ein neues Dienstleisterkonzept entwickelt. Die Vergabe der Dienstleistungsverträge zur Verwaltung der unbebauten Grundstücke, der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke sowie Erbbaurechte wurde dazu europaweit ausgeschrieben. Im Juli 2016 beginnt die Kooperation mit den neuen Zukünftiges Vermietungsobjekt des LIG an der Kaiser-Wilhelm-Straße BILD: VISUALISIE- RUNG DES BEZIRKSAMTES HAMBURG-MITTE NACH DEM UMZUG 29 30 LIG Geschäftsbericht 2015 Geschäftsentwicklung 2015 (Auszüge aus dem Lagebericht) Ertragslage31 Vermögens- und Finanzlage 34 Liquiditätslage36 Mitarbeiter37 Ausblick37 Der Landesbetrieb Immobilienvermögen und Grundvermögen (LIG) kann auch 2015 ein erfolgreiches Geschäftsjahr verbuchen. Die operativen Ziele wurden erreicht und die Ertragslage hat sich gegenüber dem Vorjahr verbessert. Getragen von einer positiven Gesamtmarktstimmung erwartet der LIG für das laufende Geschäftsjahr eine erfolgreiche Fortsetzung dieser Entwicklung. GESCHÄFTSENTWICKLUNG 2015 LIG Geschäftsbericht 2015 Ertragslage Der LIG erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2015 einen Jahresüberschuss von insgesamt 58,0 Mio. Euro und konnte damit das Vorjahresergebnis um rd. 22,8 Mio. Euro (+64,9 %) steigern. Im Wirtschaftsplan 2015 wurde von einem Jahresergebnis in Höhe von -995 Tsd. Euro ausgegangen. Ursächlich für die Abweichung sind neben der positiven Entwicklung der Miet- und Pachterträge (Planansatz: 41,7 Mio. Euro) sowie der Erträge aus der Ablösung von Wiederkaufsrechten (Planansatz: 15,5 Mio. Euro) insbesondere die überplanmäßigen Erträge im Zusammenhang mit dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens aus Immobilienveräußerungen (Planansatz: 25,0 Mio. Euro), hier vor allem im Zuge des Verkaufs eines umfangreichen Portfolios aus Wohnimmobilien an die SAGA Siedlungs-AG, welches zum Zeitpunkt der Haushaltsplanaufstellung der FHH noch nicht im Wirtschaftsplan des LIG Niederschlag gefunden hatte. Jahresergebnis 2015 Tsd. Euro 2014 Tsd. Euro Veränderung in % Gesamterträge 178.123 164.281 +8,4 davon: Umsatzerlöse 172.048 155.054 +11,0 6.075 9.227 -34,2 104.486 112.564 -7,2 Betriebsergebnis (= ordentliches Ergebnis) 73.637 51.717 +42,4 Finanzergebnis -7.388 -7.132 -3,6 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 66.249 44.585 +48,6 0 715 -100,0 10.873 11.774 -7,6 2.673 1.678 +59,3 58.049 35.204 +64,9 davon: Sonstige betriebliche Erträge Gesamtaufwendungen Außerordentliches Ergebnis Steuern Verlustübernahme aus dem Haushalt (Zuführung) FHH Jahresüberschuss Ursache für das gute Betriebsergebnis ist zum einen die positive Entwicklung bei den Gesamterträgen (+13,8 Mio. Euro) und hier insbesondere im Bereich der Erträge aus der Ablösung von Wiederkaufsrechten. Darüber hinaus konnte der LIG gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang der Gesamtaufwendungen (-8,1 Mio. Euro) – hier vor allem bei den Aufwendungen aus Entwicklungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsleistungen sowie Bewirtschaftungsleistungen (Materialaufwand) – verzeichnen. 31 32 LIG Geschäftsbericht 2015 Die Umsatzerlöse entwickelten sich wie folgt: Umsatzerlöse 2015 Tsd. Euro 2014 Tsd. Euro Veränderung in % Erträge aus Mieten und Pachten 45.121 47.207 -4,4 Erträge aus Erbbaurechten 16.736 16.783 -0,3 Erträge aus der Ablösung von Wiederkaufsrechten 22.395 6.637 +237,4 Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens (Mehrerlös) 80.634 79.177 +1,8 Erträge aus Entwicklungstätigkeiten 2.919 240 +1.116,3 Entgelte aus Dienstleistertätigkeit 4.244 5.010 -15,3 172.048 155.054 +11,0 GESAMT Der Rückgang der Umsatzerlöse im Vermietungsgeschäft (-4,4 %) resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf eines umfangreichen Portfolios aus Wohnimmobilien an die SAGA Siedlungs-AG zum 1. Juli 2015. Im Geschäftsjahr 2015 konnte der LIG wie auch im Vorjahr – insbesondere durch eine intensive Vermarktung und Veräußerung von entwicklungsreifen und vor allem großen Wohnungsbauflächen (z.B. in den Gebieten Jenfelder Au und Neugraben-Fischbek) – die Mehrerträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens mit 80,6 Mio. Euro auf einem hohen Niveau halten (2014: 79,2 Mio. Euro) und damit erneut eine außergewöhnlich gute Ertragslage erzielen. Die Entwicklung bei den Erträgen aus der Ablösung von Wiederkaufsrechten (22,4 Mio. Euro) liegt in etwa auf dem Niveau der Jahre 2011–2013. Wie schon in der Vergangenheit ist auch in 2015 die gute Ertragslage u.a. auf große Objekte bzw. umfangreiche Objektpakete, die an Genossenschaften oder Investoren abgegeben wurden, zurückzuführen. Der Rückgang bei den Sonstigen betrieblichen Erträgen (-34,2 %) ist u.a. zurückzuführen auf in 2014 verbuchte Erträge aus Zuschreibungen im Zusammenhang mit der Prüfung der Werthaltigkeit von Immobilien sowie aus periodenfremden Mietnachzahlungen. Materialaufwand 2015 Tsd. Euro 5.1 Aufwendungen für Roh-, Hilfs- u. Betriebsstoffe u. bezogene Waren 2014 Tsd. Euro Veränderung in % 2 1 +100,0 5.2 Aufwendungen für bezogene Leistungen 29.982 42.972 -30,2 a) Entwicklungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsleistungen 11.489 24.843 -53,8 b) c) Sonstige bezogene Leistungen Bewirtschaftungsleistungen GESAMT GESCHÄFTSENTWICKLUNG 2015 8.388 7.663 +9,5 10.105 10.466 -3,4 29.984 42.973 -30,2 LIG Geschäftsbericht 2015 Der Rückgang der Materialaufwendungen von 42,7 Mio. Euro auf 30,0 Mio. Euro steht insbesondere im Zusammenhang mit vertraglichen Sanierungsverpflichtungen im Rahmen der Veräußerung des Wohnimmobilienportfolios an die SAGA Siedlungs-AG (u.a. im Sondernutzungsgebiet Moorburg/ Neuenfelde), für die in 2014 entsprechend hohe Rückstellungspositionen zu bilden waren. Darüber hinaus wurden in 2014 hohe Instandhaltungsmaßnahmen am Objekt Billstraße 82-84 sowie einmalige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Verlegung von Sportplätzen getätigt, die in diesem Umfang in 2015 nicht erfolgten. Die Personalaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr rückläufig entwickelt. Die Personalausgaben für Beamtenbezüge und Beschäftigungsentgelte (inkl. Arbeitgeberanteil und Versorgungsleistungen) haben sich im LIG in 2015 im Vergleich zum Vorjahr von rd. 11,5 Mio. Euro um rd. 500 Tsd. Euro (-4,3 %) auf 11,0 Mio. Euro verringert. Dieser Rückgang begründet sich u.a. durch eine in 2015 geringere durchschnittliche Mitarbeiteranzahl von 188 (Vorjahr: 191), im Geschäftsjahr bestandene Stellenvakanzen sowie durch strukturelle Veränderungen in der Mitarbeiterstruktur. Darüber hinaus haben sich die Aufwendungen für Personalrückstellungen in 2015 gegenüber dem Vorjahr deutlich um rd. 997 Tsd. Euro auf 95 Tsd. Euro verringert. Dies hat seine Ursache zum einen in der mit Wirkung ab dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 geltenden Neuregelung zu den Versorgungsverpflichtungen (einschließlich Beihilfen) gegenüber ehemaligen Beschäftigten sowie zum anderen mit im Geschäftsjahr 2014 erstmalig berücksichtigten Positionen für Urlaubs-, Überstunden- und Sabbatical-Rückstellungen. Der Anstieg der Abschreibungen ist hauptsächlich auf die im Vergleich zum Vorjahr höheren außerplanmäßigen Abschreibungen (+3,2 Mio. Euro) – hier insbesondere bedingt durch Altlastenkontaminationen von Grundstücken – zurückzuführen. Sonstige betriebliche Aufwendungen Aufwendungen für eigengenutzte Dienstgebäude Personalbedingte Aufwendungen 2015 Tsd. Euro 2014 Tsd. Euro Veränderung in % 1.392 835 +66,7 758 514 +47,5 1.284 1.299 -1,1 Aufwendungen für IT-Leistungen 989 684 +44,6 Aufwendungen für Marketing u. Vertrieb 312 148 +110,8 Aufwendungen für den Geschäftsbetrieb Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens (inkl. Mindererträge) 22.000 14.453 +52,2 Sonstige Aufwendungen 4.235 9.088 -53,4 Periodenfremde Aufwendungen 4.520 6.551 -31,0 35.490 33.572 +5,7 GESAMT Unter den Sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen die Aufwendungen für eigengenutzte Dienstgebäude um 557 Tsd. Euro über dem Vorjahreswert. Grund hierfür ist u.a. der Mietvertrag für das Gebäude Millerntorplatz 1 der für das 1. Halbjahr 2014 noch keine Mietzahlungen vorsah. Der Anstieg bei den personalbedingten Aufwendungen steht u.a. im Zusammenhang mit gestiegen Kosten 33 34 LIG Geschäftsbericht 2015 durch Abordnungen von anderen Behörden an den LIG sowie dem zusätzlichen Einsatz von Zeit arbeitskräften i.R. der Aufarbeitung des LIG-Anlagenbestandes. Die gegenüber dem Vorjahr höheren Aufwendungen bei den IT-Leistungen haben ihre Ursache in der Einführung einer neuen Version des Fachverfahrens Archikart. Die hohen Mindererlöse aus Anlagenabgang resultieren insbesondere aus einer im Vergleich zum Vorjahr größeren Anzahl an Immobilienverkäufen bzw. Überweisungen an die Kernverwaltung der FHH, die unter Buchwert abgegeben wurden (u.a. Veräußerungen bei Erbbaurechtsgrundstücken). Im Berichtsjahr sind unter den Sonstigen Aufwendungen deutlich weniger Fälle von Schadensersatzleistungen/Entschädigungen z.B. im Zusammenhang mit grundstücksbedingten Mehrkosten (Schadensersatzleistungen) angefallen. Die im Vergleich zum Berichtsjahr hohen periodenfremden Aufwendungen des Vorjahres hatten ihre Ursache in Sonderzahlungen im Rahmen des Teilumlegungsplans U334. Die Sonstigen Steuern enthalten die Grundsteuer in Höhe von 6,9 Mio. Euro. Da auch in 2015 durch das Finanzamt die Erhebung der Grundsteuer noch nicht auf eine grundstücksgenaue Berechnung umstellt werden konnte, trägt der LIG weiterhin auch die Grundsteuerzahlungen für Grundstücke des Verwaltungsvermögens (VV). Darüber hinaus werden unter dieser Position zu leistende bzw. überwiegend voraussichtlich zu leistende Steuerzahlungen im Zusammenhang mit den beim LIG bestehenden bzw. vermuteten Betrieben gewerblicher Art (BGA) in Höhe von rd. 4,0 Mio. Euro ausgewiesen. Vermögens- und Finanzlage Die Bilanzsumme des LIG lag zum 31.12.2015 mit 4,964 Mrd. Euro um 42,8 Mio. Euro bzw. 0,85 % unter dem Wert des Vorjahres. Bilanzposten 31.12.2015 Tsd. Euro %* 31.12.2014 Tsd. Euro %* Anlagevermögen 4.350.456 87,6 4.133.628 82,6 Umlaufvermögen 609.542 12,3 871.807 17,4 3.697 0,1 1.054 0,0 SUMME AKTIVA 4.963.695 100,0 5.006.489 100,0 Eigenkapital Rechnungsabgrenzungsposten 4.517.712 91,0 4.601.928 91,9 Sonderposten 12.515 0,3 12.893 0,3 Rückstellungen 86.286 1,7 93.013 1,8 327.514 6,6 288.175 5,8 19.668 0,4 10.479 0,2 4.963.695 100,0 5.006.489 100,0 Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten SUMME PASSIVA * P rozentangaben in Prozent von Bilanzsumme GESCHÄFTSENTWICKLUNG 2015 LIG Geschäftsbericht 2015 Auf der Aktivseite hat sich das Anlagevermögen des LIG, welches sich mit 99,8 % nahezu vollständig aus Immobilienwerten (Grundstücke und Gebäude) des Allgemeinen Grundvermögens der FHH (AGV) zusammensetzt, aufgrund von umfassenden Investitionstätigkeiten des LIG im Berichtsjahr von 4,1 Mrd. Euro auf 4,35 Mrd. Euro erhöht (+5,2 %). Davon wurden 4,341 Mrd. Euro im Sachanlagevermögen, 9,1 Mio. Euro im Finanzanlagevermögen und 47 Tsd. Euro unter den immateriellen Vermögensgegenständen ausgewiesen. Das Sachanlagevermögen hat sich im Berichtsjahr insgesamt um 216,8 Mio. Euro (+5,3%) gegenüber dem Vorjahr erhöht. Ursächlich dafür sind insbesondere die Zuwächse unter den „geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau“ (+244,9 Mio. Euro). Darunter fallen u.a. Investitionsvolumina von 50,4 Mio. Euro für Objekte des Projektes „Neue Mitte Altona“, 42,8 Mio. Euro für Objekte im Rahmen der öffentlichrechtlichen Unterbringung und 122,3 Mio. Euro für den Erwerb eines Gewerbe komplexes an der Kaiser-Wilhelm-Straße/Caffamacherreihe (Axel-Springer-Gebäude). Zudem wurden unmittelbare Aktivierungen im Anlagevermögen in Höhe von 23,3 Mio. Euro vorgenommen. D arin enthalten u.a. Rücknahmen (Ankäufe) aus dem Verwaltungsvermögen der FHH in einer Größen ordnung von 3,1 Mio. Euro. Im Gegenzug wurden im Berichtszeitraum unmittelbar aus dem Sachanlagevermögen Immobilien mit einem Wert von 6,0 Mio. Euro vom LIG in das Verwaltungsvermögen der FHH überwiesen. Darüber hinaus erfolgten in 2015 Umgliederungen von Vermögenswerten aus dem Umlaufvermögen in Höhe von 29,6 Mio. Euro. Des Weiteren fanden Immobilientransfers (Zu- und Abgänge im Sachanlagevermögen) zwischen dem Verwaltungsvermögen (VV) und dem Allgemeinen Grundvermögen (AGV) des LIG im Wege von Gesellschaftereinlagen (48,6 Mio. Euro) bzw. Gesellschafterentnahmen (130,4 Mio. Euro) statt. Das Umlaufvermögen ist im Vergleich zum Geschäftsjahr 2014 um 262,2 Mio. Euro (-30,1 %) gesunken. Neben den zuvor genannten Umgliederungen in das Anlagevermögen (29,6 Mio. Euro) wurden aus dem Umlaufvermögen heraus Verkäufe vollzogen, deren Buchwerte sich auf insgesamt 160,6 Mio. Euro beliefen. Der Forderungsbestand hat sich um insgesamt 69,0 Mio. Euro verringert. Maßgeblich dafür war der gesunkene Bestand an Forderungen gegenüber der Kasse Hamburg, der den Liquiditätsbestand des LIG (Zahlungsmitteläquivalent) abbildet Der Liquiditätsbestand ist im Geschäftsjahr um 13,6 % oder 48,4 Mio. Euro auf insgesamt 308,2 Mio. Euro gesunken. Das Eigenkapital des LIG hat sich im Laufe des Geschäftsjahres um 84,2 Mio. Euro (-1,8 %) von 4,6 Mrd. Euro auf 4,5 Mrd. Euro verringert. Die Eigenkapitalquote ist damit im Vergleich zum Vorjahr bei einer um insgesamt 42,8 Mio. Euro gesunkenen Bilanzsumme mit 91,0 % (Vorjahr: 91,9 %) leicht rückgängig. Wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung des Eigenkapitals hatte in 2015 eine Gesellschafterentnahme in Höhe von 91,8 Mio. Euro, die die verpflichtende Ablieferung des LIG an den Haushalt der FHH (Haushaltsplan 2015/2016) darstellt. Darüber hinaus haben (unentgeltliche) Vermögenstransfers zwischen dem LIG (AGV) und den Fachbehörden/Bezirksämtern (VV) in Höhe von netto -54,8 Mio. Euro stattgefunden. Der Jahresüberschuss von 58,0 Mio. Euro hat sich dagegen positiv auf die Entwicklung des Eigenkapitals ausgewirkt. 35 36 LIG Geschäftsbericht 2015 Die Sonderposten wurden – gem. den ihnen gegenüberstehenden Abschreibungen – über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes linear aufgelöst. Bei den Rückstellungen haben sich gegenüber dem Vorjahr Veränderungen von -6,7 Mio. Euro (-7,2 %) ergeben. Neben bestehenden und weiter aufrecht zu erhaltenen Rückstellungen – z.B. für Risiken aus Planungsschäden im Falle von Bebauungsplanänderungen gem. § 42 Baugesetzbuch (BauGB) – wurden Rückstellungen für vertragliche Verpflichtungen und für noch ausstehende Rechnungen aus Vorjahren und hier insbesondere der Niederschlagswassergebühr 2013 und 2014 (7,5 Mio. Euro) aufgelöst. Die Steuerrückstellungen haben sich im Geschäftsjahr 2015 um insgesamt 3,6 Mio. Euro erhöht. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben sich im Berichtsjahr um 152,5 Mio. Euro (79%) verringert und betrugen zum Jahresende 41,4 Mio. Euro. Die Verringerung betrifft primär die Umgliederung von Verbindlichkeiten aus dem Mietkaufvertrag zwischen der FHH und der GGV im Zusammenhang mit dem BSU-Neubau in die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (EUR 141,2 Mio.). Unter den sonstigen Verbindlichkeiten führte die (treuhänderische) Übertragung von Finanzmitteln der Finanzbehörde für das Projekt Jenfelder Au (27,1 Mio. Euro) zu einem Anstieg der durchlaufenden Posten auf 28,8 Mio. Euro. Der Gesamtverbindlichkeitsstand hat sich zum Stichtag 31.12.2015 von 288,1 Mio. Euro auf 327,5 Mio. Euro erhöht. Liquiditätslage Der Finanzmittelbestand hat sich gegenüber dem Vorjahr von EUR 356,6 Mio. um EUR 48,5 Mio. auf EUR 308,1 Mio. vermindert. Wesentlich hierfür waren Abflüsse aus der Ablieferung an den Haushalt (EUR 91,8 Mio.) und Investi tionstätigkeiten (EUR 96,8 Mio.), die nicht vollständig aus der laufenden Geschäftstätigkeit gedeckt werden konnten (EUR 148,8 Mio.). Durch die für das Geschäftsjahr 2016 bestehenden und für die Folgejahre geplanten wesentlichen Investitionsverpflichtungen im Zusammenhang mit Immobilienankäufen, Entwicklungsprojekten oder Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die aus dem Liquiditätsbestand des LIG bzw. im Wege der Selbst-/Innenfinanzierung (Vermietungs- und Veräußerungsgeschäft) finanziert werden sollen sowie auch in Anbetracht der durch den Gesellschafter beabsichtigten jährlichen Ab lieferungsverpflichtungen (2017–2019) in der Größenordnung von rd. 100 Mio. Euro pro Jahr, ist die Liquiditätsentwicklung beim LIG für die Zukunft (mittelfristige Finanzplanung) fortlaufend zu überwachen. Eine gegenläufige Beeinflussung der (negativen) Liquiditätsentwicklung könnte sich ggf. dadurch einstellen, dass sich Investitionsvorhaben zerschlagen bzw. aufgegeben werden oder sich Investitionsvorhaben (wie z.B. Entwicklungsprojekte) vom finanziellen Umfang her verringern oder zeitlich verschoben werden. GESCHÄFTSENTWICKLUNG 2015 LIG Geschäftsbericht 2015 Mitarbeiter Zum Stichtag 31.12.2015 beschäftigte der LIG 187 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 126 Beamtinnen und Beamte, sowie 61 Angestellte. Von diesen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern arbeiteten 22% in Teilzeit. Der Anteil der weiblichen Mitarbeiter lag zum Stichtag bei 56%. In 2015 wurde – basierend auf dem neuen Hamburgischen Gleichstellungsgesetz – im Landesbetrieb die Funktion der Gleichstellungsbeauftragten neu etabliert. Durch gezielte Weiterbildungsmaßnahmen wie z.B. Allgemeine Fortbildungen, Workshops oder Fachseminare werden neben den individuellen persönlichen Kompetenzen insbesondere die branchen spezifischen Qualifikationen erweitert und ausgebaut. Über die umfangreichen Fortbildungsangebote, die durch das Zentrum für Aus- und Fortbildung (ZAF) angeboten werden hinaus, fanden in 2015 auch mehrere Inhouse-Schulungen zu immobilienspezifischen Sachverhalten statt (z. B. zur Einführung der neuen Version des Fachverfahrens Archikart 4). Ausblick Der LIG geht davon aus, dass die gute Stimmung auf dem Hamburger Immobilienmarkt auch in 2016 weiter erhalten bleibt und die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen erwarten lassen. Aufgrund dieser prognostizierten Rahmenbedingungen schätzt der LIG – insbesondere im Bereich des Wohnungsbaus – daher auch die derzeit hohe Nachfrage nach städtischen Grundstücken als stabil ein, so dass unverändert die Chance gesehen wird, attraktive Erlöse aus Immobilienverkäufen zu erzielen. Für das Geschäftsjahr 2016 plant der LIG Grundstücksverkäufe insbesondere im Wohnungsbau für mind. 1.500 Wohneinheiten (WE). Im Gegenzug wird der LIG von sich aus im Rahmen seiner finanziellen Handlungsmöglichkeiten (attraktive) Immobilienangebote prüfen und ggf. strategische Immobilien ankäufe tätigen. Hierbei soll es sich um Potenzialflächen mit perspektivischen Entwicklungsmöglich keiten handeln wie auch um Investitionen in rentable Immobilienobjekte mit dem Ziel, die Ertragssituation des LIG langfristig zu stabilisieren und zu sichern. Gleichzeitig wird der LIG große Entwicklungsvorhaben wie z.B. die Neubaugebiete Neugraben/Fischbek, Jenfelder Au oder Pergolen viertel weiter vorantreiben sowie im Rahmen seines Portfoliomanagements versuchen, weitere Potenziale im städtischen Flächenbestand zu identifizieren. Mit Blick auf die mittelfristige Liquiditätsplanung ist – insbesondere in Anbetracht der beabsichtigten Aufrechterhaltung der jährlichen Ablieferungsverpflichtung (2017-2019) in der Größenordnung 37 38 LIG Geschäftsbericht 2015 von rd. 100 Mio. Euro pro Jahr sowie geplanter bzw. beabsichtigter und im Wege der Eigenkapital finanzierung veranschlagten Investitions- sowie Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen der kommenden Jahre (z.B. in die öffentlichrechtliche Unterbringung oder in strategische Ankäufe zur perspektivischen Stadtentwicklung, in Sanierungsmaßnahmen an den Kaimauern oder auf dem Heiligengeistfeld) – die Liquiditätsentwicklung beim LIG intensiv zu beobachten. Mit der Einführung des neuen Dienstleistungskonzepts im Bereich der Bewirtschaftung und Verwaltung des Bestandsmanagements (Immobilienportfolio) beabsichtigt der LIG durch die verstärkte Einbindung von externen Dienstleistungsunternehmen aus der Immobilienverwaltungswirtschaft eine stärkere Bündelung von Aufgaben und damit die Schaffung effizienterer und effektiverer Strukturen in der Bewirtschaftung des Immobilienbestandes im Allgemeinen Grundvermögen – auch gestützt durch einen intensiveren Einsatz von IT-Strukturen – zu erreichen. Hierdurch soll insbesondere die Ertragsseite verbessert und das Leistungsangebot gegenüber den Kunden des LIG qualitativ optimiert werden. Neben dem mit seiner Gründung eingeführten auf die immobilienspezifischen Anforderungen seiner Geschäftstätigkeit ausgerichteten SAP-System in der Finanz- und Anlagenbuchhaltung/Controlling und dem in 2015 vorgenommenen Release-Wechsel beim Flächeninformationssystem ARCHIKART, welches die zentrale Fachanwendung des LIG darstellt, plant der LIG im Rahmen eines neuen Projektes „Zukunftsgerichtetes Datenmanagement“ einen noch weiteren und umfassenderen Einsatz von integrativen BI-Techniken (z.B. die Verbindung der Datenbasis ARCHIKART/Vertragsdatenbank und SAP zu einem gemeinsamen Datenpool oder der Einsatz eines gemeinsamen Tickets- sowie CAFMSystems im Rahmen des neuen Dienstleistungskonzeptes). Hierdurch sollen sich erhebliche Verbesserungs- und Rationalisierungspotenziale ergeben. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten bleibt es grundsätzlich Ziel des LIG, die Existenz des Landesbetriebes dauerhaft zu sichern und unter strategischen wie auch operativen Gesichtspunkten den Geschäftsbetrieb wirtschaftlich erfolgreich und marktorientiert auszurichten. GESCHÄFTSENTWICKLUNG 2015 Jahresabschluss Bilanz40 Gewinn- und Verlustrechnung 42 Kapitalflussrechnung43 Entwicklung des Anlagevermögens 44 Anhang46 LIG Geschäftsbericht 2015 39 40 LIG Geschäftsbericht 2015 Bilanz zum 31. Dezember 2015 in EUR 31.12.2015 31.12.2014 47.104,17 79.407,61 4.054.358.970,94 4.082.478.080,69 182.679,27 175.975,77 AKTIVA A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte II. Sachanlagen 1.Grundstücke und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 286.767.838,03 41.820.985,27 4.341.309.488,24 4.124.475.041,73 9.099.866,12 9.074.035,12 III. Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 9.099.866,12 9.074.035,12 4.350.456.458,53 4.133.628.484,46 275.881.624,33 469.111.789,69 2.007.795,22 253.672,55 308.157.211,91 356.595.082,55 18.837.138,24 43.507.553,43 B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude ll. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen a)Forderungen an die FHH aufgrund Geschäftskonto Kasse.Hamburg b)Forderungen gegen sonstige Unternehmen im Konzern der FHH 3. Sonstige Vermögensgegenstände III. Guthaben bei Kreditinstituten C. Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme JAHRESABSCHLUSS 4.657.989,67 2.289.440,61 333.660.135,04 402.645.749,14 0,00 48.950,56 609.541.759,37 871.806.489,39 3.696.915,09 1.054.045,12 4.963.695.132,99 5.006.489.018,97 in EUR LIG Geschäftsbericht 2015 41 31.12.2015 31.12.2014 4.415.895.746,83 4.558.161.756,04 43.766.444,65 8.562.626,64 PASSIVA A. Eigenkapital I. Grundkapital II. Gewinnvortrag/Verlustvortrag III. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 58.049.499,18 35.203.818,01 4.517.711.690,66 4.601.928.200,69 12.545.434,04 12.893.435,41 1.Steuerrückstellungen 37.174.934,65 33.544.853,86 2. Sonstige Rückstellungen 49.111.481,55 59.468.227,04 86.286.416,20 93.013.080,90 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 141.200.109,00 0,00 2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 101.748.879,58 80.428.332,04 4.679.611,91 2.698.548,45 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 41.350.812,10 193.895.019,37 5. Sonstige Verbindlichkeiten 38.534.628,45 11.152.928,58 327.514.041,04 288.174.828,44 19.667.551,05 10.479.473,53 4.963.695.132,99 5.006.489.018,97 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse C. Rückstellungen D. Verbindlichkeiten 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen E. Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme 42 LIG Geschäftsbericht 2015 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31. 12. 2015 in EUR 1. Umsatzerlöse 2. Sonstige betriebliche Erträge 2015 2014 172.048.136,45 155.054.248,97 6.074.825,29 9.227.098,98 178.122.961,74 164.281.347,95 3. Materialaufwand a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe b) Aufwendungen für bezogene Leistungen 1.750,76 583,78 29.982.690,81 42.973.204,12 29.984.441,57 42.973.787,90 4. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 8.613.370,19 8.940.656,15 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 2.852.684,70 3.907.498,91 11.466.054,89 12.848.155,06 5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 27.545.125,99 23.170.476,91 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen 35.490.555,93 33.571.671,45 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 330.841,66 646.032,83 8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 7.718.500,56 7.778.234,71 -7.387.658,90 -7.132.201,88 66.249.124,46 44.585.054,75 10. Außerordentliche Erträge 0,00 2.081.958,74 11. Außerordentliche Aufwendungen 0,00 1.366.958,74 9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 12. Außerordentliches Ergebnis 0,00 715.000,00 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 3.975.725,46 4.503.066,87 14. Sonstige Steuern 6.896.899,82 7.271.169,87 15. Verlustübernahme aus dem Haushalt 2.673.000,00 1.678.000,00 58.049.499,18 35.203.818,01 16. Jahresüberschuss JAHRESABSCHLUSS LIG Geschäftsbericht 2015 43 Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31. 12. 2015 in EUR 31.12.2015 31.12.2014 58.049.499,18 35.203.818,01 2.673.000,00 1.678.000,00 27.498.295,83 21.015.010,15 -378.001,37 -347.210,72 4. Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 21.999.889,34 13.802.921,72 5. Zunahme/Abnahme von Rückstellungen -6.726.664,70 25.860.950,13 6. Zunahme/Abnahme sonstiger Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 12.654.446,66 17.048.248,26 7. Zunahme/Abnahme sonstiger Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit z uzuordnen sind 35.733.687,29 -8.098.487,39 8. Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge 0,00 0,00 9. Zahlungswirksame außerordentliche Erträge/Aufwendungen 0,00 0,00 Kapitalfluss I aus laufender Geschäftstätigkeit (Summe 1.-9.) 148.831.152,23 104.485.250,16 10. Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 167.207.378,98 95.052.446,72 11. Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -263.983.284,60 -78.782.818,95 1. Periodenergebnis vor außerordentlichen Erträgen/Aufwendungen davon: konsumtive Zuführungen der FHH 2. Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 3. Erträge aus der Auflösung von Sonderposten für Investitionszuschüsse 12. Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des immateriellen Anlagevermögens 0,00 0,00 13. Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen 0,00 -89.250,00 14. Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 0,00 0,00 -25.831,00 0,00 16. Einzahlungen aus sonstigen Desinvestitionen 0,00 0,00 17. Auszahlungen für sonstige Investitionen 0,00 0,00 18. Einzahlungen aus investiven Zuführungen der FHH 0,00 89.250,00 19. Einzahlungen aus Zuschüssen Dritter 0,00 0,00 15. Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen Kapitalfluss aus Investitionen (Summe 10.-19.) -96.801.736,62 16.269.627,77 52.029.415,61 120.754.877,93 0,00 0,00 21. Auszahlungen aus Kapitalentnahmen der FHH -91.751.000,00 -80.296.000,00 -91.751.000,00 -80.296.000,00 Kapitalfluss II nach Investitionstätigkeit (Kapitalfluss I + Kapitalfluss aus Investitionen) 20. Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen davon: enthaltene Ablieferung an die FHH 22. Einzahlungen aus Darlehensaufnahme 0,00 0,00 23. Auszahlungen für Darlehenstilgungen -8.765.236,81 -8.430.386,31 -100.516.236,81 -88.726.386,31 -48.486.821,20 32.028.491,62 + Finanzmittelbestand Anfang 2014 (1.1.2015) 356.644.033,11 324.615.541,49 - Finanzmittelbestand Ende 2014 (31.12.2015) 308.157.211,91 356.644.033,11 Δ Finanzmittelbestand 2015 -48.486.821,20 32.028.491,62 Kapitalfluss aus Finanzierung (Summe 20.-23.) Kapitalfluss III (Kapitalfluss II + Kapitalfluss aus Finanzierung) nachrichtlich: Der Kassenbestand setzt sich aus dem Forderungsbestand gegenüber der Kasse.Hamburg und der Bundesbank zusammen. 44 LIG Geschäftsbericht 2015 Anlagenspiegel in EUR Anschaffungs-/Herstellungskosten Zugänge 1.1.2015 Umbuchungen Abgänge Nach aktivierung 31.12.2015 I. Immaterielle Vermögens gegenstände Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte 96.910,34 0,00 0,00 0,00 0,00 96.910,34 5.599.890.999,96 105.531.124,45 8.589.833,86 180.859.689,05 48.220.812,22 5.581.373.081,44 247.491,55 18.919,18 0,00 1.497,00 0,00 264.913,73 41.820.985,27 253.562.517,62 -8.615.664,86 0,00 0,00 286.767.838,03 5.641.959.476,78 359.112.561,25 -25.831,00 180.861.186,05 48.220.812,22 5.868.405.833,20 9.074.035,12 0,00 25.831,00 0,00 0,00 9.099.866,12 5.651.130.422,24 359.112.561,25 0,00 180.861.186,05 48.220.812,22 5.877.602.609,66 II. Sachanlagen 1.Grundstücke und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 2.Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau III. Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen JAHRESABSCHLUSS in EUR LIG Geschäftsbericht 2015 Kumulierte Abschreibungen Abgänge Buchwerte Nach aktivierung 31.12.2015 31.12.2015 1.1.2015 Zugänge 31.12.2014 17.502,73 32.303,44 0,00 0,00 49.806,17 47.104,17 79.407,61 1.517.412.919,27 27.314.390,84 17.900.139,18 186.939,57 1.527.014.110,50 4.054.358.970,94 4.082.478.080,69 71.515,78 11.492,14 773,46 0,00 82.234,46 182.679,27 175.975,77 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 286.767.838,03 41.820.985,27 1.517.484.435,05 27.325.882,98 17.900.912,64 186.939,57 1.527.096.344,96 4.341.309.488,24 4.124.475.041,73 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.099.866,12 9.074.035,12 1.517.501.937,78 27.358.186,42 17.900.912,64 186.939,57 1.527.146.151,13 4.350.456.458,53 4.133.628.484,46 45 46 LIG Geschäftsbericht 2015 Anhang Grundlagen der Abschlusserstellung Landesbetriebe sind gemäß der neuen Verwaltungsvorschriften (folgend VV) zu § 106 LHO (VV Landes betrieb, Sondervermögen, Hochschulen) angehalten nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches (HGB) für große Kapitalgesellschaften einen Jahresabschluss aufzustellen. Die Gliederung der Bilanz erfolgt gemäß § 266 Abs. 2 und 3 HGB. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) orientiert sich an den Maßgaben gemäß § 275 Abs. 2 HGB (Gesamtkosten verfahren) und weist erstmals mit dem Jahresabschluss 2015 unter der Position 3 „Materialaufwand“ (vormals „Aufwendungen aus Geschäftstätigkeit“) die gem. HGB vorgegebene Untergliederung nach den Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und bezogene Waren (3.a) sowie nach den Aufwendungen für bezogene Leistungen (3.b) auf. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst. Gemäß 1.6.3.2. der VV zu § 106 LHO sind Abführungen an den Kernhaushalt vor dem Jahresergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung auszuweisen. Abweichend hiervon weist das LIG nach Abstimmung mit der Finanzbehörde die Abführung an den Kernhaushalt als Entnahme der FHH aus dem Eigenkapital aus. Ein Ausweis innerhalb der Gewinnund Verlustrechnung ist daher nicht vorgenommen worden. Zur Verbesserung der Klarheit und Aussagefähigkeit des Jahresabschlusses – insbesondere auch bezogen auf die immobilienspezifische Geschäftstätigkeit des LIG – werden einzelne Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Da der LIG nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, werden Beträge grundsätzlich einschließlich Umsatzsteuer ausgewiesen. Ausgenommen hiervon sind die Ertrags- und Aufwandsanteile im Rahmen der Betriebe gewerblicher Art (BgA). Für die Verbindlichkeiten des LIG haftet, soweit nicht die Befriedigung aus dem Vermögen des LIG möglich ist, die Freie und Hansestadt Hamburg. JAHRESABSCHLUSS LIG Geschäftsbericht 2015 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Mit Gründung des LIG zum 1. Januar 2013 sind die Grundstücke, Bauten und Rechte des Allgemeinen Grundvermögens sowie der Mittelbestand des Grundstocks für Grunderwerb ebenso wie dem LIG zuzuordnende weitere aktive und passive Bilanzpositionen wie z.B. bestehende Forderungen, Sonderposten, Rückstellungen oder Verbindlichkeiten aus dem Kernbilanzierungskreis der FHH im Rahmen einer Herauslösungsbilanz (Stichtag: 1. Januar 2013) an den LIG übertragen worden und wurden dort bilanziert. Sämtliche Bilanzpositionen (insbesondere das Grundstücksvermögen), deren Aktivierungs- bzw. Passivierungszeitpunkt vor dem Gründungszeitraum des Landesbetriebes zum 1. Januar 2013 lag, wurden in gleicher Höhe mit den Buchwerten übernommen, wie sie der Konzernbilanz der FHH zugrunde lagen1. Bei immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen, deren Aktivierungszeitpunkt nach dem 1.1.2013 lag, erfolgt die laufende Bilanzierung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Anschaffungskosten beinhalten die Ausgaben, die direkt dem Erwerb zurechenbar sind. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen, deren Nutzungsdauern zeitlich begrenzt sind, werden linear abgeschrieben. Die Nutzungsdauern sind in der Abschreibungstabelle der FHH festgelegt und wurden im Rahmen der Herauslösung aus der Kernbilanz der FHH übernommen. Zum 1. Januar 2015 erfolgte, gemäß konzerneinheitlicher Vorgabe der FHH, eine Anpassung der anzuwendenden Nutzungsdauern für Gebäude an die steuerlichen AfA-Werte des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) u.a. von 80 auf 50 Jahre. Grundstücke werden nicht planmäßig abgeschrieben, da sie eine unbestimmbare Nutzungsdauer haben. Bei einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung gemäß § 253 Abs. 2 HGB werden Grundstücke außerplanmäßig abgeschrieben. Zuschreibungen werden nur vorgenommen, wenn der Grund für eine vorherige außerplanmäßige Abschreibung entfallen ist. Für immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen gilt eine Aktivierungsgrenze ab 410 Euro. Vermögensgegenstände größer 150 Euro und kleiner 410 Euro werden auf einem gesonderten Sachkonto unmittelbar im Jahr der Anschaffung abgeschrieben. Vermögensgegenstände kleiner 150 Euro werden im Jahr der Anschaffung sofort aufwandswirksam gebucht. Selbst erstellte immaterielle Vermögensgegenstände werden nicht aktiviert. Grundsätzlich werden Immobilien in den Sachanlagen bilanziert. Grundstücke und Gebäude, die mit der Absicht zur Veräußerung entwickelt werden bzw. bei denen die Absicht zur Veräußerung aus dem Immobilienbestand besteht, werden ins Umlaufvermögen umgegliedert. Dieses ist grundsätzlich dann gegeben, wenn für das Grundstück bzw. Gebäude die Vermarktung beginnt (Einleitung konkreter Vermarktungsaktivitäten). Für das Umlaufvermögen gilt das strenge Niederstwertprinzip. Zum Zeitpunkt der Umgliederung ist daher der Wert der Anlage auf seine Werthaltigkeit zu überprüfen. Zum Bilanzstichtag wird das gesamte Umlaufvermögen erneut einer Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Ein Gebäude im Umlaufvermögen unterliegt nicht der laufenden AfA. Sofern keine Verkaufsabsicht mehr vorliegt, sind die Anlagen wieder in das Anlagevermögen umzugliedern. 1 Die Grundstücksbewertung in der Eröffnungsbilanz der FHH zum 1. Januar 2006 erfolgte dabei generell mit den Verkehrswerten (vorsichtig geschätzte Zeitwerte), die anhand von Boden-/Normrichtwerten aus 2005 ermittelt wurden. In der Folgebilanzierung bewertete die FHH das Vermögen vorbehaltlich erforderlicher Abwertungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Vermögensgegenstände, deren Nutzungsdauer zeitlich begrenzt ist, wurden entsprechend ihrer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (AfA-Tabelle der FHH) linear abgeschrieben. 47 48 LIG Geschäftsbericht 2015 Anteile an verbundenen Unternehmen werden zu Anschaffungskosten bilanziert. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten oder niedrigeren beizulegenden Werten. Das Finanzanlagevermögen unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung. Seine Werthaltigkeit wird jährlich überprüft. Abschreibungen auf einen niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag werden vorgenommen, wenn die Wertminderung als voraussichtlich dauerhaft anzusehen ist. Die Bewertung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt in zum Nennwert unter Berücksichtigung des Niederstwertprinzips. Erkennbaren Risiken wird im Zuge der Jahresabschluss erstellung durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Der Forderungsbestand gegenüber der Kasse.Hamburg entspricht einem Zahlungsmitteläquivalent, das kurzfristig abrufbar ist. Er wird über entsprechende Geschäftskonten (Finanzpositionen) bei der Kasse.Hamburg abgebildet. Hierbei greift der LIG, um seinen kurzfristigen Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können, auf den Liquiditätsbestand der FHH zurück. Den eigentlichen Zahlungsverkehr wickelt der LIG über ein Geschäftskonto bei der Deutschen Bundesbank ab, dessen Bestand täglich per Cash-Concentration in den Cash-Pool/Liquiditätsbestand der FHH übertragen bzw. durch diesen ausgeglichen wird. Dieser Forderungsbestand unterliegt keinen wesentlichen Zinsänderungsrisiken und wird jeweils zu Nennwerten angesetzt. Zuwendungen von Dritten investiver Art werden in der Bilanz nach dem Bruttoverfahren als Sonderposten ausgewiesen und korrespondierend zur bezuschussten Anlage und deren AfA-Aufwendungen ertragswirksam aufgelöst. Mit Wirkung ab dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 werden die Landesbetriebe durch den Kernhaushalt der FHH von allen unmittelbaren Versorgungsverpflichtungen gegenüber ehemaligen Beschäftigten – einschließlich der Verpflichtungen zur Zahlung von Beihilfen an Versorgungsempfänger – frei gehalten und bilden in ihren Bilanzen ab dem Geschäftsjahr 2015 keine Pensions- oder Beihilfe rückstellungen (inkl. Anwartschaften) mehr ab. Stattdessen weisen die Landesbetriebe ab dem Haushaltsjahr 2015 über die Gewinn- und Verlustrechnung (zahlungswirksame) Aufwendungen für Versorgungszuschläge an den Kernhaushalt aus, die sich nach von der Finanzbehörde festzusetzenden Prozentsätzen auf die vom Landesbetrieb gezahlten Aktivbezüge an Beamte und Tarifbeschäftigte bemessen. Dieses Modell kann derart beschrieben werden, dass der Einzelplan 9.2 Allgemeine Finanzwirtschaft als „Rentenversicherer der Ressorts (inkl. Landesbetriebe)“ fungiert. Diese Versorgungsaufwendungen werden im Rahmen der monatlichen Lohnbuchhaltung über das Zentrum für Personaldienste (ZPD) an den Einzelplan 9.2 zur Auszahlung gebracht und anschließend durch einen Zuschuss aus dem Haushalt der FHH wieder ausgeglichen bzw. neutralisiert. Die sonstigen Rückstellungen werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit jenem Wert angesetzt, der die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der Verpflichtung erforderlichen Ausgabe (Erfüllungsbetrag) darstellt. JAHRESABSCHLUSS LIG Geschäftsbericht 2015 49 Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden und von der Deutschen Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag (Rückzahlungsbetrag) angesetzt. Abweichend zum Vorjahr werden Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Mietkaufvertrag zwischen der FHH und der GGV nicht unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sondern in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen (EUR 141,2 Mio.). Die Vorjahreszahlen (EUR 148,0) wurden nicht angepasst. Erläuterungen zur Bilanz Hinsichtlich der Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie des Sach- und Finanzanlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel verwiesen. Der LIG weist unter der Bilanzposition Finanzanlagen folgende Beteiligungen aus: • HIVG Hamburger Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH; Hamburg (100%) Eigenkapital 31.12.2015: 5.974.306,19 Euro Jahresergebnis 2015: -44.108,69 Euro HOBG Hamburger Objektbeteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg (100%) • Eigenkapital 31.12.2015: 48.098,12 Euro Jahresergebnis 2015: 994,12 Euro • HOVG Hamburger Objektverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Hamburg (100%) (Persönlich haftende Gesellschafterin ist die HOBG Hamburger Objektbeteiligungsgesellschaft mbH) Eigenkapital 31.12.2015: 2.983.898,78 Euro Jahresergebnis 2015: -10.724,23 Euro Forderungen in Tsd. EUR Forderungen gegen Dritte (ohne den öffentlichen Bereich) 31.12.2015 RLZ < 1 Jahr RLZ > 1 Jahr 31.12.2014 2.008 805 1.202 254 18.837 18.837 0 43.508 Forderungen gegen Kasse.Hamburg 308.157 308.157 0 356.595 Sonstige Vermögensgegenstände 4.658 4.658 0 2.289 333.660 332.457 1.202 402.646 Forderungen gegen verbundene Organisationen GESAMT 50 LIG Geschäftsbericht 2015 Die Entwicklung des Postens Eigenkapital ist in der nachfolgenden Eigenkapitalveränderungs rechnung dargestellt. Eigenkapitalveränderung in Tsd. EUR Auflösung Bestand zum 31.12.2014 Zuführung 4.601.928 Veränderung im laufenden Geschäftsjahr Immobilienabgänge in das Verwaltungsvermögen (VV) Gesellschafterentnahme -102.096 – Immobilienzugänge aus dem Verwaltungsvermögen (VV) Gesellschaftereinlage – +31.575 Immobilienzugänge i.R. städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen* Gesellschaftereinlage Ablieferung an den Haushalt der FHH Gesellschafterentnahme Jahresüberschuss 2015 (Bilanzgewinn) +4.256 -91.751 – – +58.049 -1.303 +17.053 -195.150 +110.933 Veränderung aus (nachträglicher) Bestands- und Wertkorrektur Bestands- und Wertkorrektur des AGV** Summe Bestand zum 31.12.2015 4.517.711 *Hierbei handelt es sich um investive Maßnahmen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) in Sanierungsgebiete (Bestandsobjekte des Allgemeinen Grundvermögens im LIG), die treuhänderisch durch die Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg mbH (steg) betreut werden (integrierte Stadtteilentwicklung). **Hierbei handelt es sich überwiegend um Bestandskorrekturen innerhalb der Bilanz (Vermögensbestandes) des LIG. Die Sonderposten für Investitionszuschüsse beinhalten u.a. Beiträge für den allgemeinen Wegebau und Straßenausbau (2,7 Mio. Euro). Da eine exakte Kopplung der Sonderposten an die damit finanzierten Anlagen zur Eröffnungsbilanz der FHH nicht möglich war, wurden hierfür vereinfachend Jahres summen gebildet. Die auf den LIG entfallenden Positionen wurden im Rahmen der Herauslösungsbilanz zum 1.1.2013 mit übertragen. Als Sonderposten sind weiterhin u.a. Sachschenkungen ausgewiesen (9,7 Mio. Euro). Die Sonderposten werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes linear aufgelöst. Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Prozesskosten (24,1 Mio. Euro), vertragliche Verpflichtungen (16,1 Mio. Euro) sowie Rückstellungen für Zinsen auf mögliche noch nachzuzahlende Steuerlasten (6,3 Mio. Euro) und für noch ausstehende Rechnungen (1,7 Mio. Euro). JAHRESABSCHLUSS LIG Geschäftsbericht 2015 51 Der nachfolgende Verbindlichkeitenspiegel zeigt die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten und ihre Restlaufzeiten (RLZ) zum 31.12.2015. Verbindlichkeiten in Tsd. EUR Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen RLZ < 1 Jahr RLZ 1 bis 5 Jahre RLZ > 5 Jahre 141.200 3.938 14.125 123.137 101.749 101.749 0 0 31.12.2014 31.12.2015 0 80.428 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.699 4.680 4.680 0 0 Verbindlichkeiten ggü. verbundenen Unternehmen 193.895 41.351 25.288 10.393 5.670 11.153 38.535 38.535 0 0 288.175 327.515 174.190 24.518 128.807 Sonstige Verbindlichkeiten GESAMT Für die Verbindlichkeiten ihrer verbundenen Organisationen und solchen Organisationen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, haftet die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) im Rahmen der sogenannten Gewährträgerhaftung, wenn dies im jeweiligen Errichtungsgesetz vorgesehen ist. Eine vergleichbare Einstandsverpflichtung besteht auch für rechtlich unselbständige Organisationseinheiten der FHH, die nicht im Kernbilanzierungskreis mit ihren Verbindlichkeiten abgebildet werden. Hierzu zählt auch der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG). Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Im Einzelnen stellen sich die Umsatzerlöse des LIG wie folgt dar: Umsatzerlöse in EUR 2015 1.1 Erträge aus Mieten und Pachten 45.121.188,35 a) Erträge aus Vermietung und Verpachtung bebauter Flächen 28.903.150,17 b) Erträge aus Vermietung und Verpachtung unbebauten Flächen c) Erträge aus der Überlassung von Flächen* d) Erträge aus sonstiger Vermietung & Verpachtung 1.2 Erträge aus Erbbaurechten a) Erträge aus kapitalisierten Erbbauzinsen b) Erträge aus laufenden Erbbauzinsen 1.290.151,11 2.364.593,17 12.563.293,90 16.736.240,08 380.686,24 16.355.553,84 1.3 Erträge aus der Ablösung von Wiederkaufsrechten, Dienstbarkeiten u. weiteren Rechten 22.394.656,24 1.4 Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens (Mehrerlös) 80.633.728,33 1.5 Erträge aus Entwicklungstätigkeiten 2.918.547,00 1.6 Erträge aus Dienstleistertätigkeit 4.243.776,45 GESAMT 172.048.136,45 *Hierbei handelt es sich neben der (entgeltlichen) Überlassung von Flächen des AGV an die Kernverwaltung der FHH auch um Entgelte im Zusammenhang mit der Anhandgabe von (zu veräußernden) Immobilien an einen potentiellen Käufer. 52 LIG Geschäftsbericht 2015 Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich überwiegend aus periodenfremden Erträgen (2,7 Mio. Euro) zusammen. Diese sind insbesondere durch nachträgliche Erträge aus Entwicklungsmaß nahmen, gewerblichen Mieterträgen sowie Erträgen aus Geschäftsbesorgungs- und Dienstleistungstätigkeiten entstanden. Enthalten sind zudem Erträge aus der Auflösung von Sonderposten in Höhe von 0,4 Mio. Euro und einem IT-Zuschuss in Höhe von 0,95 Mio. Euro. Materialaufwand in EUR 3.1 Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 2015 1.750,76 3.2 Aufwendungen für bezogene Leistungen 29.982.690,81 a) Entwicklungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsaufwendungen 11.489.092,27 b) Bewirtschaftungsleistungen Sonstige bezogene Leistungen 8.388.226,89 10.105.371,65 Die sonstigen bezogenen Leistungen umfassen u.a. die Aufwendungen für Verwaltungstätigkeiten (z.B. im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen), immobilienspezifische Honorarleistungen und Dienstleistungsentgelte ggü. der IBA Hamburg GmbH und dem Immobilien Service Zentrum der Sprinkenhof GmbH. Abschreibungen in EUR 2015 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen (planmäßig) 18.732.945,65 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen (außerplanmäßig) 7.681.699,35 Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens (außerplanmäßig) 1.127.424,19 Abschreibungen auf geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) GESAMT 3.056,80 27.545.125,99 Unter den Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen (außerplanmäßig) werden hauptsächlich die Wertberichtigungen im Zusammenhang mit der Umgliederung von zum Verkauf gehaltener bzw. bestimmter Grundstücke und Gebäude in das Umlaufvermögen ausgewiesen. Bei den Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens (außerplanmäßig) handelt es sich um nachträgliche Wertberichtigungen auf bereits in das Umlaufvermögen umgegliederte Grundstücke und Gebäude. JAHRESABSCHLUSS LIG Geschäftsbericht 2015 In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Aufwendungen aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens (Verluste/Mindererträge), Aufwendungen aus Schadensersatz und Bürgschaftsleistungen sowie periodenfremde Aufwendungen enthalten. Die sonstigen Zinserträge und ähnliche Erträge enthalten überwiegend Stundungs- oder Verzugszinsen aus Immobiliengeschäften sowie Zinserträge aus gestundeten Kaufpreiszahlungen (Grundstücksund Gebäudefinanzierung). Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen setzen sich hauptsächlich aus den Zinsen im Zusammenhang mit der Finanzierung der beiden Gewerbeobjekte Billstraße in Hamburg-Rothenburgsort und Neuenfelder Straße in Hamburg-Wilhelmsburg (BSU-Neubau) zusammen und enthalten zudem Zinslasten aus möglichen Steuernachforderungen eines Betriebes gewerblicher Art. Unter dieser Position werden Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen für Planungsschäden in Höhe von 270 Tsd. Euro ausgewiesen. Die Verlustübernahme aus dem Haushalt weist den Zuschuss für Versorgungszuschläge aus. Mit Wirkung ab dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 werden die Landesbetriebe durch den Kernhaushalt der FHH von allen unmittelbaren Versorgungsverpflichtungen gegenüber ehemaligen Beschäftigten – einschließlich der Verpflichtungen zur Zahlung von Beihilfen an Versorgungsempfänger – frei gehalten und bilden ab dem Geschäftsjahr 2015 in ihren Bilanzen keine Pensions- oder Beihilferückstellungen (inkl. Anwartschaften) mehr ab. Stattdessen weisen die Landesbetriebe ab dem Jahr 2015 Aufwendungen für Versorgungszuschläge an den Kernhaushalt ab, für die über einen Zuschuss (Verlustübernahme aus dem Haushalt) ein neutralisierender Ausgleich durch den Haushalt der FHH erfolgt (s. hierzu auch die Erläuterungen unter den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen). Sonstige Angaben Gemäß den VV zu § 106 LHO ist der Anhang entsprechend den handelsrechtlichen Rechnungs legungsvorschriften für Kapitalgesellschaften (§§ 284 bis 288 HGB) aufzustellen. § 285 Nr. 8, 9, 14, 22, 24 und 25 sowie die § 286 und 288 HGB finden keine Anwendung. 1. HAFTUNGSVERHÄLTNISSE UND SONSTIGE VERPFLICHTUNGEN Der LIG hat keine Bürgschaften, Garantien oder sonstige Gewährleistungen übernommen, die zu bestimmten Aufwendungen in künftigen Geschäftsjahren führen können. Darüber hinaus bestehen auch keine weiteren Haftungsverhältnisse im Sinne des § 251 HGB. Insbesondere sind Haftungsverhältnisse durch die Bestellung von Hypotheken und Grundschulden für fremde Verbindlichkeiten durch die Verwaltungsvorschrift zu § 64 LHO ausgeschlossen. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen des LIG setzen sich insbesondere aus Dauerschuldverhältnissen, beurkundeten Immobilienankäufen sowie Vorgaben aus Senats- und Bürgerschaftsdrucksachen zusammen. Die Verpflichtungen aus unbefristeten Dauerschuldverhältnissen werden mit der Summe der bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin anfallenden Beträge ausgewiesen. Der Ausweis 53 54 LIG Geschäftsbericht 2015 erfolgt zum Nominalwert. Neben der Aufrechterhaltung des allgemeinen Geschäftsbetriebes sind diese Verpflichtungen überwiegend den typischen immobilienwirtschaftlichen Geschäftstätigkeiten des LIG in der Flächenentwicklung, dem Vertrieb sowie der Vermietung und Bewirtschaftung von Bestandsobjekten zuzuordnen. Die Wesentlichkeitsgrenze bei der Ausweisung dieser Positionen wurde auf 250.000 Euro pro Einzelfall für die jeweilige Gesamtrestlaufzeit festgelegt. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte Verpflichtungen: Sonstige finanzielle Verpflichtungen in Mio. EUR GESAMT 31.12.2015 Dauerschuldverhältnisse Mieten/Pachten, Leasing u. Erbbaurechte (inkl. Bewirtschaftung) davon gegenüber verbundenen Organisationen Dauerschuldverhältnisse Geschäftsbesorgungs-, Dienstleistungsverträge u. Ä. davon gegenüber verbundenen Organisationen Verpflichtungen aus Immobilienankäufen davon gegenüber verbundenen Organisationen 92,7 3,1 4,6 0,0 67,0 0,0 Verpflichtungen aus Senats- u. Bürgerschaftsdrucksachen (Entwicklungsvorhaben) 662,7 107,7 davon gegenüber verbundenen Organisationen Verpflichtungen aus Senats- u. Bürgerschaftsdrucksachen (Sanierungs- und Instandhaltungsvorhaben) 50,9 50,9 davon gegenüber verbundenen Organisationen Übrige Finanzielle Verpflichtungen 1,5 1,5 davon gegenüber verbundenen Organisationen Gesamtsumme 879,3 163,1 davon gegenüber verbundenen Organisationen Die Dauerschuldverhältnisse aus Mieten/Pachten, Leasing und Erbbaurechten (inkl. Bewirtschaftung) umfassen die Anmietung des LIG-Standortes am Millerntorplatz 1 sowie Erbbaurechtsverträge in Steilshoop, an der Billstraße sowie die zu zahlenden Zinsen aufgrund einer Einredeverzichtserklärung gegenüber der Nord LB für das Objekt Neuenfelder Straße. Des Weiteren bestehen beim LIG übliche Verpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsbetrieb (z.B. Betriebs- und Geschäftsausstattung), die für die Beurteilung der Finanzlage von untergeordneter Bedeutung sind. Die Dauerschuldverhältnisse aus Geschäftsbesorgungs- und Dienstleistungsverträgen (u.Ä.) umfassen wesentliche Vertragsverhältnisse aus Leistungen der Objektverwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung im Vermietungsgeschäft des LIG. Darüber hinaus bestehen hierzu weitere branchenübliche Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von untergeordneter Bedeutung sind. JAHRESABSCHLUSS LIG Geschäftsbericht 2015 Die Verpflichtungen aus Immobilienankäufen stellen bereits im laufenden Geschäftsjahr verhandelte und beurkundete Immobiliengeschäfte dar, bei denen der Übergang von Nutzen und Lasten und damit der Zahlungszeitpunkt erst in den folgenden Geschäftsjahren liegt (hier das Projekt „Betriebshof Vattenfall“). Die Verpflichtungen aus Senats- und Bürgerschaftsdrucksachen stellen von der FHH an den LIG übertragene bzw. beauftragte Flächenentwicklungsmaßnahmen im Bereich des Wohnungsbaus und der Wirtschaftsförderung sowie darüber hinaus auch Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei Bestandsimmobilien bzw. -infrastruktur dar. Die Flächenentwicklungsmaßnahmen umfassen neben Entwicklungsmaßnahmen im Zuge des A7-Deckel-Projektes insbesondere die Wohnungsbauprojekte Elbmosaik (NF 65), Röttiger-Kaserne (NF 66), Finkenwerder 32 und das Pergolenviertel. Diesen prognostizierten Ausgabeverpflichtungen sollen zu späteren Zeitpunkten entweder entsprechende Einnahmen aus Immobilienverkäufen oder städtische Defizitausgleiche der FHH gegenüberstehen. Die Sanierungs- und Instandhaltungsvorhaben umfassen die Kaimauersanierung. Die übrigen finanziellen Verpflichtungen umfassen den Zwischennutzungsfonds Kreativwirtschaft. 2. GESCHÄFTE MIT NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN Im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit unterhält der LIG Geschäftsbeziehungen zu Behörden, Bezirksämtern, Landesbetrieben, Sondervermögen sowie öffentlichen Unternehmen der FHH. Hierbei handelt es sich um Geschäfte mit und zwischen mittel- oder unmittelbar in 100-prozentigem Anteilsbesitz stehenden Unternehmen, die in den Konzernabschluss der FHH einbezogenen sind. Darüber hinaus steht der LIG in der Wahrnehmung seiner Entwicklungs-, Vertriebs- sowie Vermietungs- und Bewirtschaftungstätigkeiten am Hamburger Immobilienmarkt auch in Geschäftsbeziehungen mit privaten Geschäftspartnern sowie Einheiten, die nicht im 100%igen Anteilsbesitz der FHH stehen. Gemäß den VV zu den §§ 63 u. 64 LHO in der jeweils geltenden Fassung haben grundsätzlich alle Geschäfte zu marktüblichen Bedingungen zu erfolgen. In Einzelfällen können jedoch im staatlichen Interesse gemäß Vorgabe der Aufsicht führenden Behörde oder von Senat und Bürgerschaft aufgrund politischer Absichten und Zielsetzungen Leistungsbeziehungen zustande kommen, die nicht zu marktüblichen Konditionen erfolgen. Derartige Leistungen – hier insbesondere Überlassungen zur unentgeltlichen Nutzung, Überlassungen oder Veräußerungen unter Wert oder unentgeltliche Veräußerungen – sind regelhaft im Wege der Feststellung des Haushaltsplans der FHH oder im Einzelfall durch gesonderte Drucksachen von Senat und Bürgerschaft zu genehmigen und im jeweiligen Haushaltsbeschluss zu veröffentlichen. 55 56 LIG Geschäftsbericht 2015 3. BESCHÄFTIGTE Der LIG beschäftigte in 2015 durchschnittlich 188 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 126 Beamtinnen und Beamte sowie 62 Angestellte. 4. HONORARE DES ABSCHLUSSPRÜFERS Honorar des Abschlussprüfers in Tsd. EUR Abschlussprüfungsleistungen Sonstige Leistungen Hamburg, 31. März 2016 Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Geschäftsführung INFORMATIONEN BETRAG 30 0 Informationen Bestätigungsvermerk58 Kontakt58 Impressum59 LIG Geschäftsbericht 2015 57 58 LIG Geschäftsbericht 2015 Bestätigungsvermerk Die vom LIG bestellte Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Hamburg hat den vollständigen Jahresabschluss des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen sowie den entsprechenden Lagebericht einschließlich des zugrunde liegenden Rechnungswesens geprüft und die Prüfung mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Kontakt Freie und Hansestadt Hamburg Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Millerntorplatz 1 20359 Hamburg Tel.: 040 42823-4006 Fax: 040 42791-4006 E-Mail: [email protected] www.immobilien-lig.hamburg.de Ihr Ansprechpartner Presse: Daniel Stricker Tel.: 040 42823-1662 E-Mail: [email protected] INFORMATIONEN LIG Geschäftsbericht 2015 59 Impressum Herausgeber: Freie und Hansestadt Hamburg Geschäftsführung der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Konzept und Gestaltung: Berichtsmanufaktur GmbH, Hamburg Bilder: Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen: S. 3 (Fotografie Bina Engel), S. 6 links, S. 7 Mitte, S. 8/9, S. 10 Karte, S.13 rechts, S. 23, S. 29 ARGE MUDLAFF & OTTE/MoRe/Studio Witt Architekten: S. 7 links ArTo – Fotolia.com: S. 27 Martin Foddanu: S. 9 oben homebase 2: S. 22 lichtecht GmbH: S. 15 rechts Marker oHG – Unternehmen Frische: S. 6 Mitte Architect Dario Guljas/PHG: S. 9, 2. von oben ORP Architekten für Wohnungsverein Hamburg von 1902 eG: S. 16 Architekten e2a Zürich: S. 20 powell83 – Fotolia: S. 10/11 Architekten Helder/Zeichardt: S. 12 links vdl Architekten, Hamburg: Titel, S. 6 rechts Architekten: eins:eins architekten Hillenkamp & Roselius/ Visualisierer: ©Konzept3D, Wismar: S. 9 unten wph Wohnbau: S. 9, 2. von unten, S. 14/15 Bezirksamt Eimsbüttel –SL–/coido architects: S. 21 unten Colourbox.de: S. 28 FHH Bezirksamt Hamburg Nord: S.13 links www.kbnk.de: S. 12 rechts, S. 21 oben www.nordex-online.com: S. 7 rechts www.mediaserver.hamburg.de/Michael Rathmayr: S. 39 www.mediaserver.hamburg.de/Andreas Vallbracht: S. 57 Stand: September 2016 Hinweise Dieser Geschäftsbericht enthält in die Zukunft gerichtete Aussagen, die auf Annahmen und Schätzungen der Geschäftsführung des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen beruhen. Auch wenn die Geschäftsführung der Ansicht ist, dass diese Annahmen und Schätzungen zutreffend sind, unterliegen sie gewissen Risiken und Unsicherheiten. Der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen übernimmt keinerlei Gewährleistung und Haftung dafür, dass die künftige Entwicklung und die künftigen tatsächlichen Ergebnisse mit den in diesem Geschäftsbericht geäußerten Annahmen und Schätzungen übereinstimmen. Die in diesem Bericht getroffenen Annahmen und Schätzungen werden nicht aktualisiert. Die Freie und Hansestadt Hamburg ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Geschäftsbericht 2015 Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Freie und Hansestadt Hamburg GESCHÄFTSBERICHT 2015 Freie und Hansestadt Hamburg Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Millerntorplatz 1, 20359 Hamburg Tel.: +49 40 42823 - 4006 Fax: +49 40 42791 - 4006 E-Mail: [email protected] http://immobilien-lig.hamburg.de/ Freie und Hansestadt Hamburg Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen
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