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nichts anderes übrig als sich an das Außerstreitgericht zu wenden,
das die Zustimmung der Miteigentümer unter bestimmten Voraussetzungen ersetzen kann.
Verweigern andere Wohnungseigentümer ihre Einwilligung,
bedeutet das noch lange nicht das Ende der Geschichte. In diesem Fall kann man sich an das Bezirksgericht wenden und die
fehlende Zustimmung im Außerstreitverfahren ersetzen lassen. Wurde die Einholung der Genehmigungen im Vorfeld verabsäumt, kann ein solcher Antrag auch nachträglich gestellt werden. Das Gericht prüft, ob die gewünschte Maßnahme der Übung
des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient. Voraussetzung ist allerdings, dass die
beiden Wohnungen einem Eigentümer gehören. Die Rechtsprechung hat die Genehmigung der Zusammenlegung von Wohnungen unterschiedlicher Wohnungseigentümer zu einer einzigen Wohnung abgelehnt (5 Ob 57/93 = JBl 1994, 547; 5 Ob 38/08m
= Zak 2008/764, 436), weil damit ein Gesamtobjekt geschaffen
würde, an dem zwei unterschiedlichen Personen Wohnungseigentumsrechte zukämen. Ein solches Ergebnis widerspräche dem
in § 12 WEG – mit Ausnahme der Eigentümerpartnerschaft nach
§ 13 WEG – normierten Grundsatz der Unteilbarkeit eines Mindestanteils. Ein gemeinsames Eigentum zweier Personen an
einem Mindestanteil ist jedoch nur unter der Voraussetzung der
Begründung einer Eigentümerpartnerschaft zulässig.
„Am besten ist, wenn alle
Miteigentümer freiwillig
– am besten schriftlich –
zustimmen.“ MMag. Dr. Ernst Denk, Denk Kaufmann
Fuhrmann Rechtsanwälte OG
Die Freude des Arztes über sein Obsiegen im Außerstreitverfahren währte nur kurz. Denn der Wohnungseigentumsvertrag für die
neue Wohnung sah nur die Widmung „Wohnen“ vor. Erlaubt der
Vertrag hingegen die Ausübung geschäftlicher Tätigkeiten, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, so ist nach der aktuellen Rechtsprechung die Nutzung als Ordination gar keine Widmungsänderung und bedarf daher auch keiner Genehmigung.
Grundsätzlich ist jeder Eigentümer zu Änderungen der Widmung
berechtigt. Das WEG beschränkt jedoch diesen Anspruch – je nachdem wie stark in die Rechte des Einzelnen oder der Gemeinschaft
eingegriffen wird.
Und hier kommen die Miteigentümer wieder ins Spiel. Wer
einen anderen als den vertraglich vereinbarten Gebrauch anstrebt,
braucht also die Erlaubnis der übrigen Eigentümer. Daran führt
kein Weg vorbei. Sind nicht alle einverstanden, kann man die
Zustimmung vom Gericht ersetzen lassen. In diesem Fall prüft der
Außerstreitrichter, ob mit der Veränderung eine wesentliche Beeinträchtigung verbunden wäre. Ob es zum Beispiel durch verstärkten Patientenverkehr zu einer (größeren) Lärmbelästigung oder
zu einer Gefahr für die Sicherheit der Bewohner kommen würde.
Hugo G. befürchtet bereits das Schlimmste. mn n
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