新栄町駅前地区第一種市街地再開発事業 建設業務代行者募集（その３）要項 平成２８年９月 新栄町駅前地区市街地再開発準備組合 目 次 Ⅰ 事業の目的 ・・・１ Ⅱ 建設業務代行者公募の目的等 ・・・１ １ ２ ３ Ⅲ 当地区の計画概要（全体） １ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ １０ Ⅳ Ⅵ ・・・７ 募集要項等の配布及び関係書類の受付窓口 参加登録 質疑応答 事業提案書の提出 採用提案の審査、応募提案の取り扱い及び契約 １ ２ ３ ４ ５ ・・・３ 建設業務代行者募集のスケジュール 応募者の体制 応募者の資格要件 募集の範囲 建設業務代行者の業務範囲 事業提案の内容 事業提案にあたっての配慮事項 その他 応募手続き １ ２ ３ ４ ・・・１ 事業名称 施行予定者 代表者 施行区域面積 所在地 地権者数 事業手法 都市計画決定 施設建築物等（準備組合現計画） 事業スケジュール 建設業務代行者募集（その３）の概要 １ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ Ⅴ 目的 用語の定義 建設業務代行者の構成 採用提案の審査 審査結果の公表等 提案図書の取り扱い 契約等 契約等の変更 ・・・８ Ⅰ 事業の目的 本事業は、新栄町駅前地区市街地再開発準備組合（組合設立後にあっては、組合。以下「準 備組合」という）が施行者となり、推進している第一種市街地再開発事業です。 当地区は西鉄天神大牟田線の特急停車駅である新栄町駅前に位置するにも関らず建物の老 朽化が進んでおり、立地に相応しい土地利用がなされていない状況です。このため、組合施行 の市街地再開発事業により、民間事業者の持つ開発技術や設計・施工のノウハウ及び企画力等 の総合力を活用して、都市機能の更新と商業・業務機能の集積及び都心居住の推進を図り、駅 前に相応しい賑わいや、人に優しい都市環境の創出を図ろうとするものです。 Ⅱ １ 建設業務代行者公募の目的等 目的 本事業では、事業収入の大半を占める保留床処分を確実にするとともに事業費の大半を占め る建築工事費を概定することで、安定的に事業を進めることが必要です。 準備組合では、上記の趣旨に基づき、保留床処分計画、設計や施工計画の立案及びその実施 について、民間事業者が持つ開発技術や設計・施工等のノウハウを活用するため、事業提案方 式による建設業務代行者の公募を行います。 ２ 用語の定義 （１）建設業務代行者 特定業務代行者及び保留床取得者で構成され、市街地再開発事業の全体推進、施行に関す る業務の相当部分の代行、及び権利変換計画の定めるところに従い権利者が取得した建築施 設の部分以外の床を取得する事業者の総体。 （２）特定業務代行者 「民間能力の活用による市街地再開発事業の推進について」（平成 8 年建設省都再発第 154 号、建設省住街発第 72 号）に規定する業務代行方式により、事務局業務、設計業務、工 事監理業務及び工事施工業務等を代行し、保留床の最終処分責任を負う事業者。 （３）保留床取得者 権利変換計画の定めるところに従い、権利者が取得した建築施設の部分以外の床を、参加 組合員として都市再開発法（昭和 44 年法律第 38 号）第 40 条第 1 項に規定する負担金及び 分担金を納付し、または保留床の価格に相当する負担金を支払い、保留床を取得する事業者。 ３ Ⅲ １ ２ ３ ４ 建設業務代行者の構成 項 目 内 容 備 考 建設業務代行者 特定業務代行者、保留床取得者からなる事業者の １社または複数社 総体 代表構成員 構成員のうち、建設業務代行者を代表する企業。 １社に限る 構成員 建設業務代行者を構成する各事業者 当地区の計画概要（全体） 事業名称 新栄町駅前地区第一種市街地再開発事業 施行予定者 新栄町駅前地区市街地再開発組合 （現在は新栄町駅前地区市街地再開発準備組合） 代表者 理事長 小林 樹一郎 施行区域面積 約２．０ha 1 ５ 所在地 大牟田市新栄町 ６ 地権者数 ４０名（平成２８年６月現在） ７ 事業手法 第一種市街地再開発事業 ８ 都市計画決定 平成２９年３月（予定） ９ 施設建築物等（準備組合現計画） （１）敷地面積 約１２，０００ ㎡ （２）用途地域 商業地域・準防火地域 （３）容積率・建ぺい率 容積率４００％、建ぺい率８０％ ※ただし、壁面の位置の制限あり（道路境界線から 1ｍ程度を予定） （４）主要用途 ホテル、商業施設、共同住宅（分譲・賃貸、高齢者）、事務所、その他施設 （５）延床面積 約３４，０００㎡ （６）構 造 Ｓ造、ＳＲＣ造、またはＲＣ造 （７）階 数 １３階建程度 （８）施設概要 ア ホテル 客室８４室程度、宴会場５部屋程度、結婚式場、レストラン、その他付属施設 イ 分譲・賃貸住宅 ＜平均専用床面積 ７８㎡/戸 程度＞ 戸数６０戸程度、エントランス関係、集会室及び管理人室等の管理施設、駐車場、駐輪 場、その他付属施設 ウ 高齢者住宅 ＜平均専用床面積 ４５㎡/戸 程度＞ 戸数３５戸程度、エントランス関係、集会室及び管理人室等の管理施設、駐車場、駐輪 場、その他付属施設 エ その他施設 ＜事務所 商業施設 駐車場 他＞ 荷捌き場、従業員用施設、管理施設、駐車場、駐輪場、その他の付属施設 １０ 事業スケジュール 本事業のスケジュールは以下のように予定している。 ・都市計画決定 平成２９年３月（予定） ・組合設立認可 平成３０年３月（予定） ・権利変換計画認可 平成３１年３月（予定） ・既存建物解体 平成３１年４月（予定） ・施設建築物着工 平成３１年９月（予定） ・工事竣工 平成３４年３月（予定） 2 Ⅳ 建設業務代行者募集（その３）の概要 今回の建設業務代行者募集（その３）は、P.4 に示す対象範囲図に示す範囲の敷地について事業 提案を求めるものです。ただし、建設業務代行者募集（その３）の対象範囲における事業提案の魅 力を高めるために、他地区を含む一体的な事業提案も可能とします。 また、建設業務代行者募集（その２）と建設業務代行者募集（その３）の敷地と併せて事業提案 を行うことも可能とします。 １ 建設業務代行者募集のスケジュール （１）募集要項等の掲載（大牟田市ＨＰ） 平成２８年９月８日（木）午前１０時から （２）質疑書の提出期間（p.7 記載のメールアドレスに送信） 平成２８年９月８日（木）午前１０時から 平成２８年９月２６日（月）午後 ４時まで （３）質疑書の回答（登録メールアドレスに送信） 平成２８年１０月５日（水）午後 ４時まで （４）参加登録の受付 平成２８年１０月７日（金）午前１０時から 平成２８年１０月２４日（月）午後 ４時まで（持参については土、日、祝日除く） （持参又は郵送による必着） （５）参加登録者資格審査及び結果通知 平成２８年１０月３１日（月）まで （６）事業提案書類の受付 平成２８年１１月２８日（月）午前１０時から 平成２８年１２月６日（火）午後 ４時まで（持参については土、日、祝日除く） （持参又は郵送による必着） （７）事業提案書内容審査及びヒアリング審査（必要に応じて） 平成２８年１２月７日（水）から 平成２８年１２月１６日（金）まで （８）選定結果通知 平成２８年１２月２２日（木）（建設業務代行者の内定） （９）構成員との協定 平成２９年１月（基本協定締結） ・建設業務代行者 ・特定業務代行者 ・保留床取得者 ２ 応募者の体制 応募者は次に掲げる体制を構成し、応募すること。 （１）応募者は、資格要件を満たした企業又は複数の企業によって構成されるグループであるこ と。なお、代表構成員が応募手続きを行う。 （２）構成員のいずれかが、他の応募者の構成員として重複参加していないこと。 ３ 応募者の資格要件 応募者の資格要件は次のとおりとする。 ※応募者の参加登録の資格要件基準日は、平成２８年９月５日とする。 （１） 応募者のすべての構成員は、下記の条件を満たすこと。 ア 会社更生法（平成 14 年法律第 154 号）第 17 条又は民事再生法（平成 11 年法律第 225 号）第 21 条の規定による更生手続又は再生手続の開始の申立てがなされた場合は、更正 計画の認可決定又は再生計画の認可決定がなされていること。 3 イ 大牟田市指名停止等措置要綱第 3 条第 1 項の規定による指名停止を受けていないこと。 ウ 大牟田市暴力団排除条例第 2 条第 1 号及び第 2 号の規定に該当しないこと。 エ 資力及び適正な業務体制、技術力、実績を有すること。 （２）特定業務代行者のうち、工事を行う者は下記の条件を満たすこと。 ア 建設業法（昭和 24 年法律第 100 号。以下「法」という。）第 3 条の規定に基づき、建 築一式工事に係る特定建設業の許可を受けている者であり、当該許可を有しての営業年数 が５年以上であること。 イ 福岡県に本店又は支店を有するものとする。 ウ 建築一式工事に係る経営事項審査結果（審査基準日が平成 27 年 9 月 1 日から平成 28 年 8 月 30 日までの日で直近のもの。）の総合評定値または大牟田市競争入札参加資格者名簿 （平成 28 年度）における総合点数が、790 点以上であること。 エ 特定業務代行者のうち、施設建築物において建築工事を行う者は、延床面積 3,000 ㎡以 上の規模の建築物（共同住宅・高齢者住宅等）の工事について元請（単独又は特定建設工 事共同企業体の代表構成員に限る。）としての実績（平成 18 年 4 月 1 日以降平成 28 年 3 月 31 日までに工事完了している建物を対象とする。）を有すること。 オ 次に掲げる基準を満たす主任技術者又は監理技術者を当該工事に専任で配置できるこ と。 （ア）一級建築士又は一級建築施工管理技士（これと同等の資格を有する者として国土交通 大臣が認定したものを含む。）の資格を有する者 （イ）監理技術者資格者証の交付を受けており、監理技術者講習修了証を有する者 （３）特定業務代行者のうち、施設建築物において設計及び工事監理業務を行う者は、下記の条 件を満たすこと。 延床面積 3,000 ㎡以上の規模の建築物（共同住宅・高齢者住宅等）の設計について元請（単 独又は特定建設工事共同企業体の代表構成員に限る。）としての実績（平成 18 年 4 月 1 日 以降平成 28 年 3 月 31 日までに建築基準法に基づく建築確認を取得している建物を対象とす る。）を有すること。 （４）構成員のうち、保留床を取得することとなる者は、新たに取得する床の譲渡代金の支払い が確実な資力及び適正な業務体制、技術力、実績を有すること。 ４ 募集の範囲 新栄町駅前地区第一種市街地再開発事業建設業務代行者募集（その３）要項の募集の範囲 は、以下の対象範囲図（準備組合現計画）に示す。 建設業務代行者募集 （その１）の範囲 ※その１の募集期間は終了 しています。 建設業務代行者募集 （その２）の範囲 建設業務代行者募集 （その３）要項 募集の範囲 敷地面積 約 2,500 ㎡ 施行区域 約 2.0ha 対象範囲図 4 ５ 建設業務代行者の業務範囲 （１）特定業務代行者 ア 事業全体の推進、進捗管理 事業が滞りなく進捗するよう、必要な支援及び調整等を行い、工程の進捗を管理する。 イ 事業者間の調整、意思の集約 建設業務代行者が担当する各業務の進捗について、遅延等がないよう構成員間の調 整にあたる。また、関係機関との協議に際して各構成員の意思を集約する。 ウ 施設建築物の実施設計等 実施設計及び建築確認申請等の業務を行う。 エ 各種調査 環境への影響や地盤等に関する調査、対応策を立案する。 オ 既存建築物等解体除却工事、整地工事、施設建築物工事等 実施設計に基づき積算した施行区域内の既存建築物解体除却工事、整地工事、施設建築 物工事等を行う。 カ 事業資金の立替 事業の推進に必要となる準備組合段階での資金立替を行う。 キ 事務局への人員の派遣 権利者・関係権利者（借家人、担保権者等）との調整・対応、周辺地区との調整、行政・ コンサルタント関係者との連絡調整及び事務、準備組合の運営に必要な業務（庶務及び会 計、各種業務契約の手続業務、再開発事業の法定手続業務等）を行うため、事務局へ人員 を派遣する。 ク 準備組合との調整、意思伝達 準備組合、建設業務代行者相互へ事業の状況を報告し、意見のすり合わせを円滑に行う。 ケ その他事業推進に対する協力 代替土地建物や仮住居、仮店舗等の斡旋協力、権利床へのテナント誘致活動への協力、 その他本公募において事業提案した事業協力内容以外に、事業推進に対する協力を行う。 （２）保留床取得者 商業保留床、共同住宅保留床、その他施設保留床について、事業計画及び権利変換計画の 定めるところに従い、参加組合員として都市再開発法第 40 条第 1 項に規定する負担金及び 分担金を納付し、または保留床の価格に相当する負担金を支払い取得する責務を負うことと する。 ６ 事業提案の内容 （１）評価項目 審査は、 ・提案する床や公共的施設の機能などに関する「機能提案」 ・都市デザイン性や建築計画などに関する「空間提案」 ・事業計画（資金計画含む）を中心とした「事業の成立性」 を着眼点として評価する。また、事業提案の内容は以下の事項を掲載すること。 （認識） ① 新栄町駅周辺整備に関する事項 ・大牟田市上位計画との関係 ・提案する建物による賑わいの創出 など ② 事業参加の主旨に関する事項 ・事業参加の主旨 ・構成員間の役割分担 ・地域貢献について など （提案する建物） ③ 建物の概要に関する事項 5 ・概略計画図 ・ゾーニング及び動線計画の考え方 など ④ 提案者が取得する床に関する事項 ・床取得の基本的考え方 〔取得主体、用途、取得後の形態（賃貸、分譲等）、資金の調達方法 等〕 など （事業性） ⑤ 事業計画に関する事項 ・資金計画の提案 〔資金計画の内訳として、建築工事費及び用途毎の保留床取得費を明示すること。な お、建築工事費は施行区域内でなく、敷地内の工事を対象とする。〕 ・資金構成の基本的考え方 など （その他） ⑥ 事業実施のための条件に関する事項 ・事業実施のために必要な条件について など ７ 事業提案にあたっての配慮事項 （１）建築計画の基本条件 事業提案書における建築計画は、本募集要項を基に作成すること。 なお、建築計画については、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）、都市再開発法、建 築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）その他関係法令、県及び市の条例等を遵守すること。 （２）権利床 権利者の意向が確定していないため、以下の仮定に基づいた計画とすること。 ・権利者の取得する権利床は商業施設及び住宅を想定すること。 ・権利者の取得する商業施設として延床面積 200 ㎡以上を確保した計画とすること。 ・権利者の取得する住宅としては、現計画 60 戸のうち 10 戸程度を想定している。 ・上記の権利床とは別に、現在準備組合で検討中である店舗付き住宅 5 区画（１区画の延 床面積 約 90～120 ㎡）程度を確保した計画に努めること。 なお、実際の権利床は都市計画決定後、権利者の意向を調査した上で確定する。 また、権利床運営者の募集、選定、誘致に協力すること。 （３）保留床 ・保留床取得者が取得する床の用途は、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法 律（昭和 23 年法律第 122 号）に規定する「風俗営業」、「性風俗関連特殊営業」でな いこと。 ・準備組合現計画における当地区の保留床は、分譲・賃貸住宅（60 戸程度）、高齢者住宅 （35 戸程度）を想定（要項 2 ページ、９施設建築物等の（８）イ、ウ参照）しているこ とに留意すること。 ・なお、分譲・賃貸住宅及び高齢者住宅の整備にあたっては、計画区域に隣接する西側地 区との動線の確保等に配慮すること。 （４）工事条件 ア 工事中の建設機械、資材及び掘削土の仮置場、現場事務所等の用地は原則として地区内 に確保することとして計画すること。但し、建設業務代行者の責任においてほかに確保す る場合はこの限りでない。 イ 工事中の近隣対策、雨水排水、騒音、振動等については、建設業務代行者が誠意を持っ て対応すること。 （５）他街区及び公共施設整備との調整 ・他街区及び公共施設の整備との工程計画の調整・管理に協力すること。 ・準備組合現計画における駐車場（約 400 台）は、再開発区域全体の利用者・居住者等の ための駐車場であることに留意すること。 6 ８ その他 （１）応募の無効 次のいずれかに該当する場合は、応募を無効とする。 ア 審査の公平性に影響を与える場合 イ 著しく信義に反する行為があった場合 ウ 応募資格登録申請書及び事業提案書に虚偽の記載があった場合 エ 代表構成員又は特定業務代行者が、社会通念上著しく正義に反すると認められた場合 オ その他、本公募等に違反すると認められた場合 （２）構成員の交代 代表構成員及び特定業務代行者の交代は事業の完了まで原則として認めないが、その他の 構成員について、下記の事項により構成員であることが困難である場合、又は社会通念上著 しく正義に反すると認められる場合、建設業務代行者は、事業遂行が可能となる同等以上の 者を、組合の承認を得て新たな構成員とすることができる。 ア Ⅳ-３（１）のウに該当した場合 イ その他やむを得ないと認められる場合 （３）質疑及び回答 提出された事業提案書について組合から質疑がある場合は、文書で通知し、文書による回 答を求める。 Ⅴ 応募手続き １ 募集要項等の配布及び関係書類の受付窓口 （１）募集要項等の配布 大牟田市ＨＰより （２）関係書類の受付窓口 大牟田市役所 都市整備部 市街地整備課 住所 〒836-8666 大牟田市有明町２丁目３番地 TEL 0944-41-2786 ※関係書類の受付の際、持参については土、日、祝日を除きます。 ※本公募に関する質疑、問合せに関しては、下記メールアドレスにお願いします。 ２ 参加登録 応募者の代表構成員は、別添の「参加登録申請書等作成要領」に基づき参加登録をすること。 なお、特定業務代行者及び保留床取得者は同時に参加登録に必要な手続きを行うことを原則 とする。 ただし、参加登録時までに特定業務代行者または保留床取得者を決定できない場合には、事 業提案書提出時までに決定し、必要書類を提出すること。 ３ 質疑応答 （１）質疑の受付 「参加登録申請書等作成要領」に定める様式（様式２）に所要の事項を記入し、平成 28 年 9 月 8 日（木）午前 10 時から平成 28 年 9 月 26 日（月）午後４時までにメールにより送 信すること。 宛先 新栄町駅前地区第一種市街地再開発事業 事務局 e-mail：[email protected] （２）質疑の回答 参加登録申請書作成に関する質疑の回答は、平成 28 年 10 月 5 日（水）午後４時までに質 疑書を提出した者に通知する。 7 また、事業提案書等作成に関する質疑の回答は、平成 28 年 11 月 7 日（月）午後 4 時まで に参加登録し、審査合格の通知を受けた者全員に通知する。 ４ Ⅵ １ 事業提案書の提出 参加登録申請をした者について資格要件を満たすと認められ、通知を受けた者は、「事業提 案書等作成要領」に基づき作成した事業提案書等を平成 28 年 11 月 28 日（月）午前 10 時から 平成 28 年 12 月 6 日（火）午後４時までに受付窓口に持参又は郵送（持参については土、日、 祝日除く）により提出するものとする。なお、「事業提案書等作成要領」は、資格審査の結果 通知と併せてメールにて配布するものとする。 採用提案の審査、応募提案の取り扱い及び契約 採用提案の審査 本事業は、もっとも適切な計画及びその担い手となる建設業務代行者を事業提案方式により 公募し実施する。建設業務代行者の選定にあたっては、準備組合内部で、有識者・地権者代表 等で構成する「新栄町駅前地区建設業務代行者審査委員会」（以下「委員会」という。）を設 置し、審査を行う。 委員会においては、応募者より提出された事業提案書等の応募書類を、審査項目に基づき審 査するとともに、必要に応じてヒアリングによる審査を行う。審査は、事業の成立性や応募者 の資力及び信用、実績をふまえ、事業提案の内容を総合的に勘案して行い、本事業における建 設業務代行者としてふさわしい者を第一優先交渉権者として選定する。（以下、「建設業務代 行第一優先交渉権者」という。） ２ 審査結果の公表等 （１）準備組合は審査の結果及び建設業務代行第一優先交渉権者について、応募者全員に通知す るとともに、これを公表する。 （２）非選定理由請求書の請求 応募者は、非選定となった理由を公表後７日以内に限り準備組合に請求することができる。 なお、請求は書面によるものとし持参に限る。 準備組合は、その請求に基づきすみやかに回答を行うものとする。 ３ 提案図書の取り扱い 受理された提案図書は、返却しないものとする。なお、提案図書の著作権は、それぞれの応 募者に帰属するが、準備組合は提案図書を出版及び公開展示用に採用の有無に関らず、無償で 使用できるものとする。 ４ 契約等 （１）建設業務代行者の決定 委員会の報告を受け、準備組合は建設業務代行者を決定し内定通知を行う。 （２）建設業務代行者の構成員間の協定 応募者は、建設業務代行者として内定された場合は、速やかに構成員間において、次に示 す内容の協定を締結するものとする。 ・「建設業務代行者の業務範囲」の各項目に示す業務を行う構成員 ・その他必要な事項 （３）基本協定の締結 準備組合は、「建設業務代行者の業務範囲」に記載した事項と都市再開発法に基づく必要 な事項を内容とする以下の協定を締結する。 ア 「建設業務代行者協定」 建設業務代行者の業務を適格に実施する旨を確認するため、建設業務代行者を構成する 8 全ての構成員と建設業務代行者協定を締結する。 イ 「特定業務代行者協定」 「民間能力の活用による市街地再開発事業の推進について」（平成 8 年建設省都再発第 154 号、建設省住街発第 72 号）に基づき、特定業務代行者となる要件を満たす構成員と特 定業務代行者協定を締結する。 ウ 「保留床取得者協定」 都市再開発法第 21 条及び第 108 条に基づき、本募集要項の保留床を取得することとな る構成員と保留床取得者協定を締結する。 （４）業務の契約 ア 基本協定に基づき、随意契約を行う。 イ 設計・施工等の請負額は、事業計画書に基づき応募者が提案した請負価格を上限に、準 備組合と協議により定めるものとする。 ウ 準備組合は、工事請負額の妥当性を第三者に委託して検証する予定である。 （５）その他 準備組合は、組合設立認可に必要な事業計画、定款等の作成、組合設立認可申請書の作成、 手続きに関する事務業務及び権利変換計画認可に関する業務等については、改めて事業者の 選定を行うものとする。 ５ 契約等の変更 当事業の、事業推進に支障となる事項が発生した場合は、準備組合と建設業務代行者の間で 協議の上、契約等の見直しを行うものとする。 9
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