8. Jahrgang
BVI magazin
Die Zeitschrift des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V.
Energetische Sanierungen
Die Fördermittel der KfW und des BAFA
Seite 4
BVI-ManagementTraining 2017
Delegieren für Führungskräfte
Seite 6
So viel mehr Wert.
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04-2016
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Inhalt
Editorial
Inhalt
Ihre Meinung ist uns wichtig!
4Schwerpunktthema Mitgliederumfrage weist Weg in
die Zukunft des BVI
4Diese Fördermittel stellen KFW und BAFA 2016 für
energetische Sanierungen zur Verfügung
6BVI-Veranstaltungen 6 Delegieren für Führungskräfte: Thorsten Woldenga leitet
das BVI-Management-Training 2017
7BVI-Verwalter 7BVI-Mitglied 3x1 Immobilien blickt auf 20 Jahre
erfolgreiche Firmengeschichte zurück
8 Politik & Aktuelles 8EEG-Novelle tritt ab 2017 in Kraft
8Berlin führt als letztes Bundesland Rauchwarnmelderpflicht ein
8 Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende beschlossen
9Management & Führung 9 Neue Serie Verwalterpraxis A–Z: A wie Abstimmungsverfahren in der Eigentümerversammlung
Liebe Leserinnen und Leser,
wer beim BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. Mitglied ist, erwartet für seinen Mitgliedsbeitrag zu Recht handfeste Mehrwerte. Wir sind sehr an Ihren Meinungen, Erwartungen und Wünschen
interessiert und haben aus diesem Grund in den vergangenen Wochen
eine Online-Umfrage unter den BVI-Mitgliedern durchgeführt, an der
Sie zahlreich teilgenommen haben. Vielen Dank dafür!
Ziel der Umfrage war es, zu erfahren, wie Sie das Erscheinungsbild und
die politischen Aktivitäten des Verbandes einschätzen und die verschiedenen Informations- und Serviceangebote nutzen und beurteilen.
Natürlich wollten wir Ihnen auch die Möglichkeit geben, Anregungen,
Kritik und Verbesserungsvorschläge zu äußern. Neben verschiedenen
Multiple-Choice-Fragen wurden deswegen auch mehrere offene Fragen gestellt.
Erste Vorabergebnisse zeigen deutlich, dass wir mit unserer Arbeit
auf dem richtigen Weg sind und die Professionalisierung unserer
Strukturen Früchte trägt. Wir werden uns allerdings nicht darauf
ausruhen, sondern betrachten das positive Feedback als Ansporn,
weiter daran zu arbeiten, der bestmögliche Verband für unsere Mitglieder zu sein.
Immobilienverwaltungen sehen sich in den nächsten Jahren besonderen Herausforderungen ausgesetzt. Unser Leistungsangebot und unsere Aktivität werden wir auf der Grundlage der Umfrageergebnisse
an diese Herausforderungen und die konkreten Bedürfnisse in Ihren
Unternehmen anpassen. Für Ihre Zeit, Ihre Unterstützung sowie Ihre
wertvollen Anregungen danken wir Ihnen herzlich.
Thomas Meier
Präsident des BVI Bundesfachverbandes
der Immobilienverwalter e. V.
10 So optimieren Sie den Prozess „Eigentümerwechsel“
12 BVI für Sie 12 Neumitglieder im BVI, BVI-Landesveranstaltungen und
Webinare 2016
13 Potsdamer Verwaltertag, BVI-Mitgliederumfrage,
Mitgliedschaften in der DESWOS und dem DV
14Management & Führung 14 Erfolgreiche Pressearbeit: So finden Sie den richtigen
Anlass für eine Pressemitteilung
15Wirtschaft & Recht 15 Dr. Oliver Elzer präsentiert Neues zur Beschlusssammlung
16 Rüdiger Fritsch zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger
17 Frank Weißenborn zum Mietrecht: Nebenkostenabrechnungen
18 Dienstleistungen 18 ista und DKB Service GmbH bieten integrierte Lösung für
Heiz- und Wasserkostenabrechnung
19 Messdienstleister bei der Messdatenanzeige gegenüber
Eichamt in der Pflicht
20 BEST GRUPPE-Geschäftsführer von Göler im Interview zu
Cyberkriminalität
21 Mit dem WLAN-Regler von Junkers per Handy zu Hause
Energie sparen
22 Die Balkonsanierung durch WestWood schützt auch vor
Brandschäden
23Impressum Schwerpunktthema
Erfolgreich energetisch sanieren –
mit der richtigen Hilfe
Fördermittel 2016 für Heizungen und Solaranlagen
Für Heizungen und Solaranlagen bieten die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zahlreiche Fördermittel, deren Vergabe allerdings von
verschiedenen Voraussetzungen und Faktoren abhängt. Eigentümer
können nicht nur für Neubauten günstige Kredite erhalten, sondern
auch für energetische Sanierungen und Heizungstausch in Altbauten.
Fotos: diyanadimitrova/Fotolia
Förderung für Solaranlagen
KfW
Die staatliche KfW-Bankengruppe vergibt im Rahmen
ihres Programms „Erneuerbare Energien – Standard“
(Nr. 270 und 274) langfristige und zinsgünstige Darlehen für Photovoltaik-Anlagen. Stand Januar 2016 werden Kredite ab einem
effektiven Jahreszinssatz von 1,21 Prozent angeboten. Die Förderung erstreckt sich nicht nur auf den Anlagenpreis, sondern auch
auf die Kosten für den Aufbau oder für Erweiterungen. Üblicherweise wird eine Kreditlaufzeit von fünf oder zehn Jahren vereinbart. Es
sind unter Umständen aber auch Laufzeiten bis zu 20 Jahre möglich.
Die ersten ein bis drei Jahre können, abhängig von der Laufzeit,
tilgungsfrei gestellt werden, sodass in dieser Zeit nur die Zinsen
gezahlt werden müssen. Die Zinsbindung wird für die ersten zehn
Jahre festgeschrieben. Förderfähig ist auch eine Dachsanierung, sofern sie zwingend zur Errichtung einer PV-Anlage erforderlich ist.
Da die KfW über kein eigenes Filialnetz verfügt, müssen Anträge
über die Hausbank eingereicht werden. Die KfW-Förderung muss
vor der Investition beantragt werden.
BAFA
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ist für die Bewilligung und Auszahlung
von Zuschüssen zuständig, die durch das Marktanreizprogramm für
Seite 4
Bei Anlagen, die lediglich der Warmwasseraufbereitung dienen, beträgt die Förderung 75 Euro pro Quadratmeter Bruttokollektorfläche.
Die Förderung kann für Anlagen zwischen 20 und 100 Quadratmeter
Fläche beantragt werden und verdoppelt sich, wenn die Anlage gleichzeitig auch zur Heizungsunterstützung dient. Voraussetzung für den
Innovationsbonus ist allerdings ein Wohngebäude mit mindestens drei
Wohneinheiten oder ein Nichtwohngebäude mit mindestens 500 Quadratmeter Nutzfläche. Der vollständige Förderantrag muss dem BAFA
innerhalb von sechs Monaten nach der Inbetriebnahme vorliegen.
KfW
Auch die KfW-Bankengruppe fördert die Solarthermie. Das entsprechende Programm heißt Erneuerbare
Energien Premium (Nr. 271 und 281) und gewährt Kredite ab derzeit
einem Prozent effektivem Jahreszins mit Tilgungszuschüssen. Voraussetzung ist eine Solarkollektorfläche von mehr als 40 Quadratmetern auf Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten. Gefördert werden auch Anlagen, die nur zur Warmwasserbereitung dienen.
Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt, hat möglicherweise mit
den Programmen Energieeffizient Sanieren (Nr. 151 und 152) oder
Energieeffizient Bauen (Nr. 153) mehr Glück. Insbesondere bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen, von denen nicht allein die
Heizungsanlage betroffen ist, lohnt sich ein Blick auf die Konditionen. Die Förderung muss vor der Investition über die Hausbank
beantragt werden.
Förderung für Ölheizungen
Fotos: Gina Sanders/Fotolia
Fotos: reimax16/Fotolia
Förderung für Solarthermie
erneuerbare Energien im Wärmemarkt (MAP) ermöglicht werden.
Gefördert werden von dem BAFA hauptsächlich thermische Solaranlagen, die zur Brauchwassererwärmung und zur Heizungsunterstützung genutzt werden. Es gibt vielfältige Förderungen für Maßnahmen im Gebäudebestand. Anlagen in Neubauten sowie solche,
die nur zur Warmwasseraufbereitung genutzt werden, können im
Rahmen der sogenannten Innovationsförderung bezuschusst werden.
BVI-Magazin 04-2016
KfW
Der Einbau einer neuen Ölheizung ist mit nicht geringen Kosten verbunden. Doch es besteht die Möglichkeit, für diesen folgende Förderprogramme in Anspruch zu nehmen.
Schwerpunktthema
Die alte Heizung muss gegen eine Öl-Brennwertheizung ausgetauscht werden. Das Programm 152 hat sehr günstige Konditionen
(Stand Januar 2016):
Wichtige Punkte
Konditionen
Zinshöhe
0,75%
Laufzeit
4 bis 30 Jahre
tilgungsfreie Zeit
zwischen ein und fünf Jahren
Zinsbindung
10 Jahre
Höchstbetrag
50.000 Euro pro Wohneinheit
(bei Einzelmaßnahme)
Sondertilgungen
jederzeit kostenfrei möglich
Auszahlung
100 % des Kreditbetrags
Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss-Programm
Nr. 430 (IVZ)
Die Voraussetzungen sind dieselben wie beim Programm 152 (Sachverständiger, hydraulischer Abgleich, Bauantrag vor 1995, keine gewerblich genutzten Flächen, keine Ferien- oder Wochenendhäuser,
Vorhaben noch nicht begonnen). Es sind auch dieselben Maßnahmen förderfähig, also neben dem Einbau einer Öl-Brennwertheizung
auch notwendige Baumaßnahmen, neue Heizkörper (Fußbodenheizung), Nebenarbeiten und die Umstellung der Warmwasserbereitung.
Die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt
werden.
Die Konditionen sind wie folgt: Zuschuss in Höhe von 10 Prozent
der förderfähigen Kosten, maximal 5.000 Euro pro Wohneinheit. Die
Mittel werden direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragt, ohne Umweg über die Hausbank, und der Investitionszuschuss
wird auch direkt auf das eigene Konto überwiesen.
BAFA
Wer in Kombination mit der Installation einer förderfähigen Solaranlage auch seine alte Heizung
austauscht und eine Ölheizung mit Brennwerttechnik einbaut, erhält
vom BAFA dafür einen sogenannten Kesseltauschbonus in Höhe
von 500 Euro. Zudem gibt es diverse weitere Zusatzförderungen.
Gleichzeitig muss eine effiziente Umwälzpumpe (Effizienzklasse A)
eingebaut werden, die auf der Liste des BAFA aufgeführt sein muss.
Die Fördermaßnahme des BAFA kann nicht mit den Programmen
Nr. 152 oder 430 der KfW für Einzelmaßnahmen kombiniert werden.
Förderung für Gasheizungen
Fotos: Dmitry Naumov/Fotolia
Energieeffizient Sanieren – Kreditprogramm Nr. 152
Neben dem Austausch der Ölheizung wird auch der Einbau einer
hocheffizienten Zirkulationspumpe und einer Umwälzpumpe gefördert. Voraussetzung ist, dass ein Sachverständiger bestätigt, dass die
Maßnahme angemessen ist. Er beurteilt auch, ob die Heizung nicht
überdimensioniert ist, und achtet darauf, dass ein fachgerechter
hydraulischer Abgleich erfolgt. Förderfähig sind 100 Prozent der Investitionskosten, inklusive Mehrwertsteuer, Installationskosten, Thermostatventile, Umbauarbeiten, Schornsteinkosten und die Umstellung
des Warmwassersystems. Die Antragstellung erfolgt über die Hausbank, mit der auch die notwendigen Sicherheiten vereinbart werden.
KfW
Zwei Programme sind bei der Modernisierung der Heizung
und Umstieg auf eine Brennwert-Gasheizung interessant.
Energieeffizient Sanieren – Kreditprogramm Nr. 151 und 152
Förderfähig sind neben den Kosten für die neue Brennwert-Gasheizung auch weitere Kosten für Heizungskörper, hocheffiziente
Pumpen, Nebenarbeiten oder Kosten für die Wärmedämmung der
Heizungsrohre. Es werden Kredite bis zu einer Höhe von 100.000
Euro (im Programm Nr. 152 bis zu 50.000 Euro) vergeben, wobei
bis zu 100 Prozent der Kosten finanziert werden. Die Zinsen betragen 0,75 Prozent (Stand Januar 2016) und gelten zunächst für zehn
Jahre. Die Laufzeit des Kredits kann bis zu 30 Jahre betragen. Zusätzlich bietet die KfW je nach Laufzeit ein bis fünf tilgungsfreie
Anlaufjahre. Außerdem sind beliebige Sondertilgungen möglich.
Energieeffizient Sanieren – IVZ-Programm Nr. 430
Hier wird für verschiedene Maßnahmen ein Zuschuss gewährt „für
die Durchführung einzelner Sanierungsmaßnahmen, die den technischen Mindestanforderungen entsprechen“. Zu diesen gehört auch
die Modernisierung einer Heizungsanlage. Der Zuschuss wird sowohl
für selbst genutztes als auch für vermietetes Wohneigentum gewährt.
Die Konditionen: Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Kosten, Beträge unter 300 Euro werden nicht ausgezahlt, maximal
werden 7500 Euro pro Wohneinheit ausbezahlt. Zu den förderfähigen Kosten zählen nicht nur die Anschaffungskosten einer neuen Brennwert-Gasheizung. Es werden auch Kosten für den Ausbau
eines alten Tanks, der Austausch der Heizkörper und des Kessels,
eine Fußbodenheizung mit Fußboden, der Anschluss einer Solaranlage oder der hydraulische Abgleich sowie eine Erneuerung des
Schornsteins berücksichtigt. Ein Sachverständiger muss bestätigen,
dass die neue Heizungsanlage den von der KfW geforderten Anforderungen entspricht.
BAFA
Fördermittel von dem BAFA gibt es für Gasheizungen
nur indirekt. Wer eine förderfähige Solaranlage zur
kombinierten Heizungsunterstützung und Warmwasserbereitung einbaut,
der erhält einen sogenannten Kesseltauschbonus in Höhe von 500 Euro,
wenn er gleichzeitig auf eine Gasheizung mit Brennwerttechnik umsteigt.
Um den Entscheidungsprozess der WEG in sachliche Bahnen zu
lenken, ist eine Energieberatung vor der Sanierungsplanung dringend zu empfehlen. Zudem können sich die Konditionen der Förderprogramme in kurzen Zeiträumen drastisch ändern, informieren
Sie sich deswegen aktuell unter www.kfw.de und www.bafa.de!
Quelle: www.heizsparer.de
BVI-Magazin 04-2016
Seite 5
BVI-Veranstaltungen
Deutscher
Mehr Zeit fürs
Immobilienverwalter
Wesentliche –
Delegieren
für Führungskräfte
Kongress
in Berlin
DasHöhepunkt
„BVI-Management-Training“
nimmt 2017 ein weiteres
Der
des BVI-Veranstaltungsjahres
Führungsthema ins Visier
gesagt, nur über einen Umweg. Tatsächlich
waren es die Teilnehmer/innen der letzten beiden Jahre. Denn ich wurde immer wieder darauf angesprochen, ob es nicht möglich wäre,
Zeitmanagement zum Thema zu machen.
Thorsten Woldenga ist zertifizierter BusinessCoach/-Trainer und sorgt für einen hohen Grad an
Interaktion zwischen den Seminarteilnehmern.
Die BVI Service Gesellschaft mbH bietet mit
Unterstützung des Fördermitglieds Howden
Caninenberg GmbH auch 2017 wieder eine
speziell für Führungskräfte entwickelte Veranstaltungsreihe an. Das Konzept entwickelte
Thorsten Woldenga, BVI-Vorstandsmitglied,
Immobilienverwalter und Business-Coach/
-Trainer. Das BVI-Magazin wollte mehr zu
den Inhalten erfahren und führte deshalb mit
ihm das folgende Interview.
BVI-Magazin: Herr Woldenga, Kommunikationsstil und Teamentwicklung waren
die Inhalte bei den BVI-ManagementTrainings 2015 und 2016. Wie kamen
Sie denn auf die Idee, „Delegieren“ als
nächstes Thema in den Fokus zu rücken?
Thorsten Woldenga: Ich bin eigentlich gar
nicht selbst darauf gekommen … oder besser
Sind Sie auf das BVI-ManagementTraining neugierig geworden?
Dann melden Sie sich über
[email protected] an!
BVI-Magazin: Und warum heißt das Thema 2017 dann nicht Zeitmanagement?
Woldenga: Aus zwei Gründen: Zum einen
glaube ich, dass es richtigerweise „Selbstmanagement“ heißen muss, denn Zeit lässt
sich überhaupt nicht „managen“. Wir können aber lernen, uns anders zu organisieren
bzw. unser Verhalten auf ein gewünschtes
Ergebnis auszurichten. Und damit sind wir
beim zweiten Punkt: Als Business-Coach
weiß ich, dass es einen Hebel für Führungskräfte gibt, der wirksamer ist als alle anderen: Delegieren! Und damit war das Thema
für 2017 geboren.
BVI-Magazin: Und was darf man nun an
den beiden Seminartagen erwarten?
Woldenga: Theoretisch weiß jeder, dass es
oftmals besser wäre, zu delegieren. Nur praktisch erkennen die meisten mehr Hürden als
Nutzen. Deswegen wird es viel Aktion geben:
Es wird alleine oder in Gruppen gearbeitet
und in großer Runde ausgewertet und diskutiert. Jeder bekommt Gelegenheit, seine Fragen, seine Bedenken und seine Erfahrungen
einbringen zu können. Sichtweisen werden
verändert, und es wird sehr viel gelernt. Nach
dem BVI-Management-Training wird sich
das Thema Delegieren für alle positiv entwickelt haben, da bin ich mir absolut sicher!
BVI-Magazin: Werden denn die bewährten Seminar-Standorte beibehalten?
Wolgenga: Da gibt es nur eine kleine Veränderung. Wir bieten wieder bundesweit vier
Veranstaltungsorte in Premium-Hotels an:
im Norden bleibt es beim Bergström-Hotel
in Lüneburg, im Osten ebenfalls beim tollen
Seehotel Fontane in Neuruppin (bei Berlin),
und im Westen hat sich im vergangen Jahr
das ATLANTIC-Hotel in Essen etabliert. Lediglich im Süden wechseln wir dieses Mal,
nämlich jetzt in das Camino-Hotel, zentral
gelegen in Stuttgart.
BVI-Magazin: Welchen Tipp geben Sie
denn denjenigen, die mit dem Gedanken spielen, sich beim BVI-Management-Training anzumelden?
Woldenga: Ein klarer Tipp von mir wäre:
Wählen Sie einen Veranstaltungsort, der
nicht in Ihrer unmittelbaren Nähe liegt! Die
Teilnehmer/innen der vorangegangen Jahre
bestätigen mir einhellig, dass das bewusste
Sich-Rausnehmen und die räumliche Distanz
zum Alltag sehr förderlich für die angestrebte
Veränderung waren. Auch deshalb gehört der
Abend zwischen den beiden Seminartagen
zum festen Bestandteil des Konzeptes, weil
dort Gelegenheit ist, das gemeinsam Erlebte
miteinander auszutauschen und zu vertiefen.
Herr Woldenga, vielen Dank für das
Gespräch und viel Erfolg mit dem BVIManagement-Training 2017!
Das Interview führte Cornelia Freiheit.
Termine und Orte:
25./26.01.2017
ARCOTEL Camino Stuttgart, Heilbronner Str. 21, 70191 Stuttgart
01./02.02.2017
Atlantic Hotel Essen, Norbertstr. 2A, 45131 Essen
08./09.02.2017
Seehotel Fontane, An der Seepromenade 20-21, 16816 Neuruppin
15./16.02.2017
Bergström Hotels GmbH, Bei der Lüner Mühle, 21335 Lüneburg
Die Seminargebühr beträgt pro Teilnehmer/in: 479,00 Euro + MwSt. und beinhaltet neben dem zweitägigen Intensiv-Workshop auch Speisen und Getränke (außer hochprozentige)
beim gemeinsamen Gedankenaustausch am Abend. Informieren Sie sich unter: http://bvi-verwalter.de/hp47549/BVI-Management-Training.htm
Seite 6
BVI-Magazin 03-2016
04-2016
BVI-Verwalter
„Nicht abheben, weitermachen!“
Fotos: 3x1 Immobilien GmbH
BVI-Mitglied 3x1 Immobilien feiert 20-jähriges Firmenjubiläum
Jörg Flötner (links) und Jörg Wanke (rechts), beide Geschäftsführer der 3x1 Immobilien GmbH, nahmen mit
Stolz und Freude die IHK-Ehrenurkunde aus den Händen der IHK-Vizepräsidentin für die Branche Bau, Colette
Boos-John (Mitte), entgegen.
Das Team der 3x1 Immobilien GmbH in Erfurt fühlt sich, als hätte es gerade erst den
Geschäftsbetrieb aufgenommen, hat aber schon 20 gemeinsame Jahre hinter sich und ist
mittlerweile um 25 Mitarbeiter und vier Auszubildende gewachsen.
Die 3x1 Immobilien GmbH hat am 17.06.2016
ihr 20-jähriges Firmenjubiläum mit 200 Gästen, darunter langjährige Kunden und Mitarbeiter, im egapark Erfurt gefeiert. Die Anwesenden genossen den Abend bei Gesprächen,
einem leckeren Buffet und stimmungsvoller
musikalischer Untermalung. Dem Jubilar
wurde von der IHK-Vizepräsidentin für die
Branche Bau, Colette Boos-John, feierlich
die IHK-Ehrenurkunde für eine erfolgreiche
unternehmerische Tätigkeit überreicht.
Die Geschäftsführer des im Mai 1996 gegründeten Unternehmens, Jörg Flötner und
Jörg Wanke, sprachen an diesem Abend
auch ihren Dank an diejenigen aus, die ihrem
Wunsch nachgekommen waren, als Firmengeburtstagsgeschenk eine Spende an sozial
benachteiligte Kinder in Erfurt zu entrichten.
Zielstrebig von Beginn an
Die Geschäftsführer der ersten Stunde, zu
denen neben Jörg Flötner und Jörg Wanke
auch Günter Frommen zählt, waren selbst
ihre ersten Kunden, als sie das Büro, das
auch heute noch Sitz der Firma ist, anmieteten. In der Anfangszeit zählten vor allem
Bauträger, die unsanierte Häuser kauften, zu
ihrer Kundschaft. Die Geschäftsfelder wurden später um den Verkauf, die Vermietung
und die Verwaltung von Wohnungen erweitert. Zielstrebig wurden große Herausforderungen bewältigt, und mit Stolz wird auf das
Erreichte zurückgeblickt.
Nach 20 Jahren kann man schon mal groß feiern.
Die 3x1 Immobilien GmbH hatte alle Mitarbeiter
und Partner eingeladen.
Deutschland und seit einigen Jahren des BVI
Bundesverband der Immobilienverwalter e. V.
Durch Partnerschaft und Kooperation
konnten auch stürmische Zeiten gemeistert
werden, und das Unternehmen freut sich
auf die kommenden 20 Jahre. Das Firmenmotto lautet weiterhin: „Nicht abheben,
weitermachen!“
Juliane Lux
[email protected]
Fest in Institutionen verankert
Seit ihrer Gründung ist die 3x1 Immobilien
GmbH Mitglied der Industrie- und Handelskammer Erfurt, des Immobilienverbandes
BVI-Magazin 03-2016
04-2016
Seite 7
Foto: reimax16/Fotolia
Politik & Aktuelles
EEG-Novelle 2016 verabschiedet
Reduzierte EEG-Umlage für Mieterstrom
Der Bundestag hat die Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) beschlossen.
Ab 2017 soll für Strom aus Photovoltaikanlagen, der für die lokale Versorgung von Mietern genutzt wird, teilweise die EEG-Umlage
entfallen. Das stellt Mieterstrommodelle endlich mit Eigenversorgungsmodellen gleich.
Bisher hatten Eigenheimbesitzer auf ihren
Photovoltaikstrom eine reduzierte EEGUmlage gezahlt, während bei Mieterstrom
die volle EEG-Umlage anfiel. Möchte ein
privater Vermieter den grünen Strom
verkaufen, muss er jedoch weiterhin ein
Gewerbe anmelden, mit einzelnen Mietern Stromlieferverträge abschließen und
Vereinbarungen mit Netzbetreibern und
Energieversorgern schließen.
Das Parlament soll nun das Bundeswirtschaftsministerium ermächtigen, eine entsprechende Verordnung zu erlassen. Cornelia Freiheit
Berlin führt Rauchmelderpflicht ein
Gilt für Neubauten ab 2017, für Bestandsbauten ab 2020
Die Hauptstadt ist das letzte Bundesland, das
eine solche Regel einführt. Im Gegensatz zu
anderen Bundesländern ist man in Berlin
aber einen Schritt weiter gegangen und hat
Rauchwarnmelder auch für Wohnzimmer
verordnet. Gerade dort seien oft viele elektronische Geräte ans Stromnetz angeschlossen
und bieten somit potenzielle Gefahrenquellen, die einen Brand auslösen könnten.
müssen in Gebäuden mit mehr als zwei (statt
vorher vier) Wohnungen die Wohnungen
eines Geschosses barrierefrei nutzbar sein.
Cornelia Freiheit
Die Kosten trägt der Eigentümer
Die neue Bauordnung besagt, dass die Kosten für die Installation und die Wartung der
Rauchwarnmelder zunächst von den Eigentümern getragen werden, welche diese aber zumindest zum Teil über die Betriebskosten auf
die Mieter/Privathaushalte umlegen können.
Foto: Phovoir/Shutterstock
Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat mit
der Änderung der Landesbauordnung eine
allgemeine Rauchmelderpflicht für Berlin
beschlossen. Nach Paragraf 48 müssen
Rauchmelder in allen Wohn-, Kinder- und
Schlafzimmern, nicht aber in der Küche installiert werden. Auch Flure, über die Rettungswege führen, muss der Eigentümer mit
Warngeräten ausrüsten. Die Pflicht gilt für
Neubauten ab dem 1. Januar 2017; bis Ende
2020 müssen auch ältere Wohnungen über
Rauchmelder verfügen.
Beschlossen wurde in der neuen Berliner
Landesbauordnung auch eine höhere Quote
von barrierefreien Wohnungen. Künftig
Energie sparen durch intelligente Stromzähler
Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende auf den Weg gebracht
Der Bundesrat hat den Bundestagsbeschluss
zur Digitalisierung der Energiewende gebilligt. Das Gesetz beschleunigt den Umbau der
Elektrizitätsversorgung durch Einsatz von
intelligenten Mess- und Kommunikationstechnologien und modernen Datenverarbeitungssystemen.
Ab 2020 besteht die Pflicht, flächendeckend
sogenannte Smart Meter einzubauen, die
Seite 8
BVI-Magazin 04-2016
Verbrauchern Informationen über Stromflüsse, Energieverbrauch und tatsächliche
Nutzungszeiten anzeigen. Dadurch sollen
Energiesparpotenziale entstehen.
Der Bundestagsbeschluss regelt die technischen und datenschutzrechtlichen Vorgaben für die Smart Meter und legt jährliche Preisobergrenzen für den Einbau der
neuen Geräte fest. Für Kunden mit einem
Jahresstromverbrauch bis zu 2.000 Kilowattstunden beträgt sie 23 Euro brutto. In
mehreren Stufen erhöht sich die Grenze auf
maximal 100 Euro für Haushalte mit einem
Verbrauch zwischen 6.000 und 10.000 Kilowattstunden. Die Grenze gilt allerdings nicht,
wenn der Verbraucher selbst einen Messstellenbetreiber mit dem Einbau beauftragt. www.solarify.eu
Foto: Tiberius Gracchus/Fotolia
Management & Führung
Verwalterpraxis A–Z
NEUE
SERIE
A wie Abstimmungsverfahren in der Eigentümerversammlung
Welche Abstimmungsverfahren in Eigentümerversammlungen gibt es und
wer entscheidet, welche gewählt werden? Gibt es da gesetzliche Reglementierungen?
Situation
Die WEG Littenstr. 10 mit 20 Wohnungen
hat seit kurzem einen neuen Verwalter, der
die Abstimmungen auf der Eigentümerversammlung nicht wie gewohnt mit Stimmzetteln durchführt, sondern durch Zuruf
(Akklamation). Ein Eigentümer moniert, dass
diese Art der Abstimmung („auf Zuruf“) nicht
dem Wohnungseigentumsgesetz entspricht
und wie bisher mit Stimmzetteln abgestimmt
werden soll. Vereinbarungen oder Beschlüsse zum Abstimmungsverfahren in der Eigentümerversammlung existieren nicht.
Rechtlicher Hintergrund
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Bestimmungen oder Verfahrensweisen
hinsichtlich des Abstimmungsmodus. Aus
der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse bzw. Geschäftsordnungsbeschlüsse
können sich entsprechende Verfahrensweisen ergeben, die dann selbstverständlich
anzuwenden sind. Gibt es keine Regelungen,
so bestimmt der Verwalter (Versammlungsleiter) das Abstimmungsverfahren.
In der Praxis kommen – je nach Größe der
Eigentümergemeinschaft und Komplexität
der Tagesordnung – nachstehende Abstimmungsverfahren zur Anwendung:
• Zuruf (Akklamation)
• Hand heben
• Abgabe von Stimmzetteln (z. B. bei geheimer Abstimmung)
• Heben von Stimmzetteln
• elektronische Zählmaschinen (z. B. mit
Bar-Code – gut geeignet bei sehr großen
Gemeinschaften)
Ausschlaggebend für die Wahl des Abstimmungsverfahrens ist, dass eine ungestörte
Willensbildung der Versammlungsteilnehmer und anschließend eine klare Feststellung des Abstimmungsergebnisses möglich
ist. Auch die Reihenfolge der Abstimmungsfragen (Fragen nach Zustimmung,
Ablehnung oder Enthaltung) wird vom
Verwalter (Versammlungsleiter) bestimmt.
Ein Wechsel der Reihenfolge kann jederzeit
während der Versammlung erfolgen, sofern
für jeden Versammlungsteilnehmer klar erkennbar bleibt, über welche Frage gerade
abgestimmt wird.
Lösung zur Situation
Grundsätzlich hat der neue Verwalter richtig gehandelt, da weder die Gemeinschaftsordnung eine Regelung zum Abstimmungsverfahren enthält, noch Beschlüsse der
Eigentümergemeinschaft vorliegen. Sollten sich auf der Eigentümerversammlung
Unstimmigkeiten ergeben, sollte der Verwalter für die Zukunft eine Regelung zum
Abstimmungsverfahren durch Beschluss
herbeiführen oder die Eigentümer davon
überzeugen, dem Verwalter – je nach Erfordernis – die Wahl des Abstimmungsverfahrens zu überlassen.
Argumente gegen die Stimmzettel im vorliegenden Beispiel:
• Größe der Eigentümergemeinschaft
• In der Regel verlaufen Abstimmungen einheitlich, überschaubar und die Feststellung
des Abstimmungsergebnisses kann durch
Zuruf oder Handheben grundsätzlich problemlos erfolgen.
• Je nach Beschlussgegenstand, kann es sich
anbieten, im Verlauf der Eigentümerversammlung auf ein anderes Abstimmungsverfahren (z. B. Stimmzettel) umzusteigen.
• Abstimmungen mit Stimmzetteln können
auch unnötige Zeitfresser sein.
Tipp für die Praxis
Sofern komplexe oder streitige Themen in
der Eigentümerversammlung zur Diskussion
stehen, sollten bereits im Vorfeld organisatorische Maßnahmen (z. B. Vorbereitung
von Stimmkarten, Stimmzetteln, Abstimmlisten usw.) getroffen werden, um im
Verlauf der Eigentümerversammlung problemlos das Abstimmungsverfahren ändern
zu können. Aus der Rechtsprechung
Subtraktionsmethode (BGH, Beschluss
vom 19.09.2002 – V ZB 37/02)
Wenn die Gemeinschaftsordnung oder
ein Eigentümerbeschluss nichts zum
Abstimmungsverfahren regeln, kann
der Verwalter (Versammlungsleiter)
das tatsächliche Abstimmungsergebnis
auch dadurch feststellen, dass er bereits
nach Abstimmung über zwei von drei
(nämlich auf Zustimmung, Ablehnung
oder Enthaltung) gerichteten Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht
abgegebenen Stimmen als Ergebnis der
dritten Abstimmungsfrage wertet.
Wirkung der abgegeben Stimme in
der Eigentümerversammlung (BGH,
Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 254/11)
„Die in der Eigentümerversammlung
abgegebene Stimme kann nach ihrem
Zugang beim dem Versammlungsleiter
nicht mehr widerrufen werden.“
Massimo Füllbeck
[email protected]
Massimo Füllbeck ist
Immobilien-Ökonom (VWA),
Immobilienverwalter sowie
Fachautor und Referent.
BVI-Magazin 04-2016
Seite 9
Foto: InRaCOn GmbH
Foto: wavebreakmedia/Shutterstock
Management & Führung
Ein Eigentümerwechsel kann anders als hier auch ganz unbemerkt vonstattengehen
und für den Verwalter erhebliche Probleme nach sich ziehen.
Jörg Wirtz von der InRaCOn GmbH weiß, wie man
komplexe Prozesse der Immobilienverwaltung
effizient und kostengünstig optimiert.
Eigentümerwechsel organisieren
Prozessoptimierung in der Immobilienverwaltung
In jeder Wohnungseigentumsanlage
wechseln früher oder später Wohnungen den Eigentümer. Dieser Beitrag
soll Ihnen helfen, diesen Prozess zu
organisieren.
nachvollziehbar erledigt wurden. Dazu gehören vor allem folgende Arbeitspunkte:
• Durchsicht des Kaufvertrags
• Prüfung der Erwerberdaten
• Prüfung der Gründe für eventuelle
Wenn in einer Anlage ein Eigentümerwechsel ansteht, sind in der Verwaltung einige
Arbeiten zu erledigen. Diese werden durch
den Eingang einer Kopie der Kaufurkunde
und ein entsprechendes Schreiben vom Notar bzw. eine Information vom Alteigentümer ausgelöst. Es gilt dann, die anstehen Arbeiten zu organisieren und zu koordinieren.
Idealerweise werden die Anweisungen zur
Arbeitsdurchführung gleichzeitig dazu verwendet, die durchgeführten Arbeitsschritte
aufzuzeichnen.
Der hier abgedruckte „Arbeitsplan Eigentümerwechsel“ soll als Anregung dienen. Die
Inhalte müssen den Besonderheiten Ihrer
Verwaltung angepasst werden. Je detaillierter und eindeutiger der Arbeitsplan ausgearbeitet ist, desto leichter ist es, die Arbeiten zu delegieren. Dennoch können Sie sich
jederzeit sehr schnell Überblick über den
aktuellen Bearbeitungsstand verschaffen.
Arbeitshilfen können auch dazu beitragen,
dass der Vorgang erst auf Ihrem Schreibtisch
landet, wenn alle erforderlichen Vorarbeiten
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BVI-Magazin 04-2016
Zustimmungsverweigerung
Praxis-Tipp: Begrüßungsschreiben
Besonders wichtig ist das Begrüßungsschreiben an die neuen Eigentümer,
das als Muster möglichst in Ihr Verwaltungsprogramm integriert werden sollte. Übersenden Sie mit diesem Schreiben mindestens folgende Unterlagen:
aktueller Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung, Hausordnung, Adressen und Telefonnummern für Notfälle,
Ansprechpartner in Ihrer Verwaltung.
Nutzen Sie das Begrüßungsschreiben
auch dafür, vom neuen Eigentümer
eine Einzugsermächtigung für die
Hausgelder anzufordern.
Vergessen Sie nicht, dass der Vorgang „Eigentümerwechsel“ erst dann abgearbeitet ist,
wenn Sie die vertraglich vereinbarte Vergütung in Rechnung gestellt haben. Nehmen
Sie diesen Schritt auf jeden Fall in Ihren Arbeitsplan auf!
Kundenzufriedenheit erfragen
Ein Eigentümerwechsel ist auch eine gute
Gelegenheit, die Zufriedenheit des scheidenden Eigentümers zu erfragen. Daraus können
Sie wertvolle Hinweise ableiten, wie Sie sich
noch besser an den Bedürfnissen Ihrer Kunden orientieren können.
Eigentümerwechsel nicht verpassen
Es kommt immer wieder vor, dass sich ein Eigentümerwechsel unbemerkt vom Verwalter
vollzieht. Spätestens wenn sich ein vermeintliches Mitglied der Eigentümergemeinschaft
über die andauernde Abbuchung von Wohngeldern nach Wohnungsverkauf beschwert
oder wenn eine Einladung zur Eigentümerversammlung als unzustellbar zurückgesendet
wird, merken Sie, dass etwas an Ihnen vorbeigelaufen ist. Diese Situation erzeugt eine Menge unnötiger Arbeit. Sie sollten sie deswegen
erst gar nicht entstehen lassen. Einige vorsorgliche Maßnahmen können dabei helfen:
Weisen Sie schon im Begrüßungsschreiben
darauf hin, dass bei einer Veräußerung eine
rechtzeitige Information an die Verwaltung
erfolgen sollte. Diesen Hinweis können Sie bei
jeder Kontaktaufnahme zu den Eigentümern
(Versand der Jahresabrechnungen, Einladung
zu den Eigentümerversammlungen, bei den
Versammlungen selbst etc.) einfügen. Nehmen Sie einen Standardtext in die Schreiben
Management & Führung
auf oder weisen Sie bei der Eigentümerversammlung – aus gegebenem Anlass –
darauf hin. Dies wird dazu beitragen, dass
sich mehr Eigentümer beim Verkauf der
Wohnung daran erinnern und beim Notar
einen entsprechenden Hinweis geben.
Eine weitere Möglichkeit bietet sich bei
den regelmäßig durchzuführenden Objektkontrollen. Ein Kontrollpunkt sollte
dabei auch die Klingel- und Schließanlage sein. Neben dem äußeren Erscheinungsbild und möglichen Beschädigungen kann hier überprüft werden, ob die
aktuelle Eigentümer- bzw. Bewohnerliste
mit den angebrachten Namensschildern
übereinstimmt. Diese Arbeiten können
Sie auch an Hausmeister bzw. Hausmeisterdienste delegieren. Spätestens wenn
die Beschaffung neuer Namensschilder
für Briefkasten, Klingel oder Haustür gefordert wird, sollten Sie prüfen, inwieweit
hier ein Eigentümerwechsel vorliegt und
ob dieser bereits bearbeitet wurde.
Jörg Wirtz
www.inracon.de
Arbeitsplan Eigentümerwechsel
Objekt:
Arbeitsschritte
Kaufvertrag prüfen
Zustimmungserfordernis prüfen
Adresse anlegen, …
Stellplätze und Keller in Info zu Wohnung eintragen
Terminvereinbarung mit Notar
Verwalterzustimmung erteilen
Kundenzufriedenheitsbefragung Alteigentümer
Bankverbindung und Einzugsermächtigung
Eigentümerwechsel im EDV-System vermerkt
Neue Anschrift des Verkäufers
Rechnungsstellung
…
Nur bei Sondereigentumsverwaltung:
Sind noch Schlüssel zur Wohnung bei Verkäufer
Mieterfunktion beenden
Mieter über Eigentümerwechsel informieren.
Ggf. Mietausgleich (Alteigentümer/Erwerber)
Kaution und Unterlagen an Erwerber aushändigen
Info an SEV-Verwalter über den Vollzug des Wechsel
…
Wohnung:
verantwortlich
GF
OB Bu
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Erledigt am/
Bemerkung
x
x
x
x
x
x
Anzeige
42. FACHGESPRÄCH – 26. bis 28. Oktober 2016
in Fischen im Allgäu
Baulicher Zustand des Wohnungseigentums
Verantwortung der Wohnungseigentümer, der Gemeinschaft
und des Verwalters
Der Bau von Immobilien im Wohnungseigentum, deren Erhaltung sowie spätere Veränderung
werfen facettenreiche Fragen auf. Vor allem für die Zuständigen in den Immobilienverwaltungen ist es daher wichtig, die eigenen Pflichten und die der Wohnungseigentümerschaft
im Detail zu kennen. Es erwarten Sie:
ESWiD
Evangelischer Bundesverband
für Immobilienwesen in
Wissenschaft und Praxis e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin
Telefon: 030 - 547 112 50
Telefax: 030 - 547 112 55
[email protected]
www. esw-deutschland.de
– Der aktuelle Bericht höchstrichterlicher Rechtsprechung zum WEG,
vorgetragen von Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am BGH.
– Vorträge von Richtern, Rechtsanwälten und anderen WEG-Experten,
welche die Themen rund um den baulichen Zustand des Wohnungseigentums
aus praktischer Sicht beleuchten.
– Ihre Teilnahme sichert Ihnen ein Zertifikat. Rechtsanwälte erhalten zudem
eine Zertifizierung im Sinne der Fachanwaltsordnung nach §15 FAO.
Das ausführliche Programm finden Sie unter www.esw-deutschland.de-fachforen.
BVI-Magazin 04-2016
Seite 11
seine neuen Profi-Verwaltungen
• Hausverwaltung-Miebach in 57462 Olpe
• Martina Jähme Hausverwaltung in 58285 Gevelsberg
• CARE Home Immobilienverwaltung GmbH
in 82064 Straßlach
Neue Gesichter beim BVI
Seit 1995 steht die Martina
Jähme Hausverwaltungen
mit ihrem qualifizierten Team
als kompetenter und verlässlicher Partner zur Verfügung.
Das Aufgabenfeld umfasst die
Verwaltung von kleinen bis
zu großen Mietwohnanlagen und Wohnungseigentümergemeinschaften sowie die Vermittlung von Miet- und Kaufinteressenten bei Vermietung bzw. Verkauf von Wohnungen,
Häusern und gewerblichen Objekten. Mit Eintritt von
Andreas Jähme im April 2013 – Sohn der Gründerin – sind
die Weichen für die Zukunft gestellt.
Die Hausverwaltung-Miebach
mit ihrem Geschäftsführer
Alexander Miebach wurde im
Jahr 1991 gegründet und hat
sich in Olpe und Region einen
guten Namen als Miet- und
Eigentumsverwalter erarbeitet.
Das Unternehmen steht für eine kundenorientierte, sachkundige und umfassende Objektverwaltung, die stets höchsten
Qualitätsansprüchen genügt und somit zur Sicherung oder
Steigerung von Immobilienwerten beiträgt.
Die Care Home Immobilienverwaltung GmbH ist ein junges
und modernes Dienstleistungsunternehmen, dessen Überzeugungen und Werte jedoch
Tradition haben. Die Firma
konzentriert sich auf die Verwaltung von kleinen bis mittleren Wohn- und Geschäftsimmobilien im Landkreis München sowie im Alpenvorland. Aufgrund der fundierten und langjährigen Erfahrungen im Bereich
der Kapital-, Versicherungs- und Immobilienwirtschaft legt das
Unternehmen rund um den geschäftsführenden Gesellschafter
Karl Kitt höchsten Wert auf Zuverlässigkeit und Transparenz.
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BVI-Magazin 04-2016
Foto: a_korn/Fotolia
Termine 2016
15. Potsdamer Verwaltertag
Ort: Kongresshotel Potsdam am Templiner See
Termin:05.09.2016
Stuttgarter Verwaltertage
Ort: DORMERO Hotel Stuttgart
Termin:22.–23.09.2016
33. BVI-Seminar des LV Nord
Ort: MARITIM Hotel & Congress Centrum Bremen
Termin:04.–05.11.2016
BVI-Seminar des LV West
Ort:
Lindner Congress Hotel, Düsseldorf
Termin:10.–11.11.2016
Nürnberger Verwaltertage
Ort:
MARITIM Hotel Nürnberg
Termin:17.–18.11.2016
Frankfurter Verwaltertage
Ort:
Fleming´s Conference Hotel Frankfurt
Termin:24.–25.11.2016
Weitergehende Informationen zu den genannten Veranstaltungen
finden Sie auf unserer Website unter www.bvi-verwalter.de
Etwaige Änderungen behalten wir uns vor!
BVI-Webinare:
Sparen Sie Arbeitszeit und
Reisekosten!
Mieterhöhung
Termin: 20.09.2016, 10.00-11.30 Uhr
Katharina Gündel, Kanzlei Groß Rechtsanwälte, Berlin
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
Termin: 05.10.2016, 10.00-11.30 Uhr
Karsten Schöneck, Kanzlei Groß Rechtsanwälte, Berlin
Mängelgewährleistung im Mietrecht
Termin: 11.10.2016, 14.00-15.30 Uhr
Katharina Gündel, Kanzlei Groß Rechtsanwälte, Berlin
Verwaltervergütung
Termin: 09.11.2016, 14.00-15.30 Uhr
Martin Metzger, Alpina Hausverwaltung Panhans &
Metzger oHG
Foto: Petr Malyshev/Fotolia
Der BVI begrüßt
aufs Herzlichste
Foto: milanmarkovic78/Fotolia
BVI für Sie: Verbandsnachrichten und Termine
Stichtag 5. September 2016
Ihre Meinung ist uns wichtig!
15. Potsdamer Verwaltertag!
Erste BVI-Mitgliederumfrage
Nicht nur für BVI-Mitglieder ist der Potsdamer Verwaltertag zu einer
Institution geworden. Allen Immobilienverwaltern bietet die Veranstaltung ein hochwertiges Fachprogramm und die Gelegenheit, sich
mit Kollegen aus der gesamten Bundesrepublik auszutauschen.
Als Fachverband erheben wir den Anspruch, dass unsere Produkte
und Dienstleistungen ganz auf unsere Mitglieder zugeschnitten sind.
Ihre Bedürfnisse und Interessen als professionelle Immobilienverwalter sollen die Grundlage unserer Arbeit bilden. Deswegen wollten
wir direkt von Ihnen erfahren, was Sie aktuell und in Zukunft für
Ihre tägliche Arbeit brauchen und haben zu diesem Zweck in den
letzten Wochen eine Online-Mitgliederumfrage durchgeführt. Ihre
anonymisierten Antworten werden die Verbandsarbeit der nächsten
Monate und Jahre entscheidend beeinflussen.
Im Zentrum des 15. Potsdamer Verwaltertages stehen Vorträge
zur Mietkündigung, der Unbestimmtheit von Beschlüssen und zur
Mitar-beitermotivation. Martin Metzger von der Alpina Hausverwaltung wird wertvolle Tipps für die professionelle Vorbereitung
von Eigentümerversammlungen geben.
Der BVI-Landesverband Berlin-Brandenburg/Mecklenburg-Vorpommern freut sich auf zahlreiche Teilnehmer und angeregte Diskussionen mit den Immobilienverwaltern und den Ausstellern. Programm
und Anmeldeformular finden Sie unter www.bvi-verwalter.de.
Folgende Themenbereiche wurden dabei beleuchtet:
1. BVI-Mitgliederbetreuung
2. BVI-Veranstaltungen
3. BVI-Produkte/Dienstleistungen/Fachpublikationen/Arbeitshilfen
4. BVI-Informationspolitik
Cornelia Freiheit
Vielen herzlichen Dank für Ihre Unterstützung! Ihr BVI
BVI engagiert sich in der DESWOS
Gemeinsam für menschenwürdiges Wohnen in Entwicklungsländern
Der BVI engagiert sich ab sofort in der gemeinnützigen DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und
Siedlungswesen e. V. für den Kampf gegen
Wohnungsnot und Armut in Entwicklungsländern. Er schließt sich damit zahlreichen
Wohnungsunternehmen und -verbänden an,
die den dem GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
nahen Verein durch Mitgliedschaften und
Spenden unterstützen.
Mit seiner Mitgliedschaft in der DESWOS baut
der BVI sein gesellschaftliches Engagement
massiv aus und legt es auf Nachhaltigkeit aus.
Die unterstützten Projekte in Afrika, Asien
und Lateinamerika beziehen alle Bereiche des
Lebens mit ein und reichen von der Bereitstellung sauberen Trinkwassers bis zum Einsatz
von Fachkräften beim Bau von Häusern.
Ziel des BVI ist es, Familien unterster Einkommensschichten und sozial ausgegrenzte
Bevölkerungsgruppen in Entwicklungsländern zielgenau und bedarfsgerecht eine Hilfe
zur Selbsthilfe zur Verfügung zu stellen.
Weitere Informationen unter: www.deswos.de
BVI wird Mitglied im Deutschen Verband
Der BVI ist ab sofort ordentliches Mitglied
des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.
Damit verstärkt er seine Bemühungen, das
Bewusstsein für die wichtigen Fragen des
Wohnungs- und Städtebaus und die Gestaltung der bebauten Umwelt in der Öffentlichkeit auszubauen und Lösungsvorschläge für
die sich stellenden Probleme zu erarbeiten.
Besonderen Einsatz wird der BVI e. V. in der
Arbeitsgruppe „Energie, Immobilien und
Stadtentwicklung“ leisten. Dort diskutieren
Fachleute unter anderem die Umsetzung
der Klimaschutzziele im Gebäudebereich,
Fragen der dezentralen Energieversorgung sowie Möglichkeiten und Grenzen
der Digitalisierung für die Energiewende.
Ebenso wird sich der BVI e. V. in der neuen
Arbeitsgruppe „ifs Wohneigentum“ engagieren, die sich mit Grundsatzfragen der
Wohneigentumsbildung und -finanzierung
beschäftigt.
Weitere Informationen unter:
www.deutscher-verband.org
BVI-Magazin 04-2016
Seite 13
Management & Führung
Erfolgreiche PR
Foto: Dammann Marketing
Teil 2: Die passenden Gelegenheiten für gelungene
Pressemitteilungen finden
Marketingexperte Friedrich Dammann verrät,
was gute Anlässe für Pressemitteilungen sein
könnten.
Das richtige Schreiben und Formulieren von
Pressemeldungen ist die eine Aufgabe, die
andere, oftmals viel wichtigere, ist die Bestimmung der richtigen Anlässe und Inhalte
für Pressemeldungen. Im zweiten Teil des
Artikels „Erfolgreiche PR“ erhalten Sie konkrete Hinweise für die Umsetzung von ausgewählten Themen für Pressemitteilungen.
Informative Anwenderberichte
aus der Praxis
Berichten Sie zum Beispiel über ein erfolgreich gelöstes Sanierungsprojekt, das Ihre
Kundschaft und die Leserschaft der infrage
kommenden Zeitung interessiert! Interessant
kann das Projekt wegen seines großen Umfangs, seiner hohen Komplexität oder der
außergewöhnliche Herausforderungen sein,
die es mit sich brachte.
Am Anfang der Arbeit zur Pressemeldung
steht eine gründliche Recherche über die
baulichen Rahmenbedingungen. Des Weiteren müssen die Eigentümer einer Veröffentlichung zustimmen. Das Einbinden wichtiger
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BVI-Magazin 04-2016
„Chancen erkennt man oft nicht
auf den ersten Blick.“
Catherine Deneuve
Partner der Baumaßnahme, wie Architekten,
Planer, Generalunternehmer oder Hauptlieferanten, erhöht den Informationsgehalt
der Pressemeldung. Verleihen Sie den Fallstudien mehr Lebendigkeit durch Zitate der
Hauptakteure! Geben Sie dabei Vor- und
Nachnamen sowie Funktion der Personen
an und benennen Sie das Unternehmen in
der korrekten Schreibweise. Beschreiben Sie
die Anforderungen des Projekts und wie Sie
die richtigen Lösungen gefunden und umgesetzt haben! Bestenfalls führen Sie ebenfalls
auf, zu welchen konkreten Verbesserungen
dies führte. Konnten zum Beispiel Heizkosten eingespart werden, wurden die Wasserverbräuche drastisch verringert oder konnte
nach der Maßnahme für das Objekt eine
Vollvermietung erreicht werden?
Fachwissen zur Markteinschätzung
Vielleicht nutzen Sie, wie viele Ihrer Kollegen, den zu verwaltenden Immobilienpool
zur Reduzierung Ihrer Einkaufspreise. Gerade die Preise für Verbrauchsgüter wie Gas,
Öl oder Strom sind schon seit einigen Jahren flexibler, und auch die örtlichen Versorgungsunternehmen sind in ihren Angeboten
beweglicher geworden. Da kann über das
Jahr eine stattliche Summe zusammenkommen, die Sie für Ihre Kunden einsparen können. Die hierüber verfasste Meldung lässt
sich gleich doppelt nutzen.
Sie stellen zum einen bei der nächsten Eigentümerversammlung Ihr Verhandlungsgeschick mit Daten und Fakten unter Beweis.
Zum anderem geben Sie in der Tagespresse
mit Ihrem Fachwissen Ihre Markeinschätzung in Bezug auf die Reduzierungsmöglichkeiten von Nebenkosten für Eigentümer von
Immobilien kund. Beweisführend können
Sie die Einsparungen durch gut verhandelte
Rahmenverträge anführen, die zum Beispiel
in dem von Ihnen verwalteten Bestand zu
einer Kostenreduktion in der Gesamthöhe
von XY Euro führten.
Wissensvorsprung zu kommenden
gesetzlichen Regelungen
Sie haben aus den Weiterbildungsmaßnahmen Ihres Fachverbandes interessante Hinweise für die tägliche Arbeit erhalten und
besitzen dadurch einen Wissensvorsprung
vor Ihren Mitanbietern aus der Region. Nutzen Sie dieses Pionierwissen und verfassen
Sie eine Pressemeldung zum Beispiel zu den
neuen Betriebssicherheitsverordnungen für
Aufzugsanlagen. Die neue Regelung sollte
mit der notwendigen Dramatik und Folgenschwere dargestellt werden. Schließlich geht
es im schlimmsten Fall um Menschenleben,
welches es durch die Verordnung zu schützen gilt. Stellen Sie neue Lösungen vor, die
evtl. in Ihren Anlagen implementiert wurden
und für mehr Sicherheit sorgen.
Zweitnutzen
Jede informative Pressemeldung hat natürlich noch einen zusätzlichen Zweitnutzen.
Sie kann Ihre Homepage, Ihren Newsletter
oder Facebook-Account inhaltlich bereichern. So werden Ihre Onlinemedien mit der
Zeit zu einer interessanten Informationsquelle für Ihre Kundschaft. Friedrich Dammann
[email protected]
Foto: Robert Kneschke/Shutterstock
Wirtschaft & Recht
Richter Dr. Oliver Elzer hatte schon immer empfohlen, Beschlusssammlungen
wichtige Anlagen hinzuzufügen. Diese Meinung bestätigte nun der BGH.
Man darf in der Beschlusssammlung auf eine Anlage hinweisen, sollte sie dann
aber zu Dokumentationszwecken auch in diese aufnehmen.
Neues zur Beschlusssammlung
oder vom Nutzen der Fortbildung und vom „sicheren“ Weg
Über die Frage, wie die Beschlusssammlung
zu führen ist, besteht auch fast ein Jahrzehnt
nach ihrer Einführung keine Rechtssicherheit. Eine der Fragen ist, ob der Verwalter
gemeinsam mit den Beschlüssen etwaige
Beschlussanlagen sammeln muss. Für diese
„Mitsammlung“ warb Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin, seit Jahren
und legte sie jedem Verwalter ans Herz. Aber
mit diesem Werben hat es jetzt – wenigstens
teilweise – ein Ende.
Der Fall: BGH, Urteil vom 8. April 2016
– V ZR 104/15
In Bremen beschlossen Wohnungseigentümer im Jahre 2008 (gestützt auf § 16 Abs. 3
WEG), dass der Verwalter die in der zuvor
genehmigten Abrechnung des Jahres 2007
verwandten Umlageschlüssel zukünftigen
Abrechnungen zu Grunde legen soll. Darin
lag eine Änderung gegenüber den bisherigen, in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Umlageschlüsseln. Im Jahr 2013
genehmigten die Wohnungseigentümer die
Abrechnung des Jahres 2012. In dieser Abrechnung legte der Verwalter – wie im Jahr
2008 beschlossen worden war – die in der
Abrechnung 2007 verwendeten sechs unterschiedlichen Umlageschlüssel zu Grunde.
Gegen diesen Beschluss ging ein Wohnungseigentümer vor. Streitig ist, ob die Wohnungseigentümer im Jahr 2008 die bis dahin
geltenden Umlageschlüssel hinreichend bestimmt geändert hatten.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes
Der Bundesgerichtshof meint ja! Der Wortlaut eines Beschlusses dürfe zur näheren
Erläuterung inhaltlich auf Urkunden oder
Schriftstücke Bezug nehmen, sofern diese
zweifelsfrei bestimmt seien. Die notwendige
Publizität sei dadurch zu gewährleisten, dass
das in Bezug genommene Schriftstück (in
diesem Fall die Abrechnung 2007) auch in
die Beschlusssammlung oder eine Anlage zu
dieser aufzunehmen sei.
Wichtige Folgerung für Verwalter I:
Herstellung von Bestimmtheit
Jetzt ist höchstrichterlich abgesichert, dass
man in einem Beschluss auf eine Anlage verweisen kann. Bei der Inbezugnahme ist darauf zu achten, dass sie eindeutig ist. Dafür
muss klar sein, welche Anlage im Beschluss
gemeint ist (das kann der Wirtschaftsplan
oder die Abrechnung, die es zu genehmigen
gilt, aber auch ein Angebot, ein Gutachten,
ein Foto, eine Skizze oder ein Vertrag sein).
Am besten besteht dazu im Beschlusstext
Klarheit („Angebot der X-GmbH vom …“).
Und am besten wird das Angebot als Anlage
zur Niederschrift genommen.
Wichtige Folgerung für Verwalter II:
Beschlusssammlung
Und jetzt ist klar, dass auch der Bundesgerichtshof dafür hält, dass Beschlussanlagen in die Beschlusssammlung oder in
ihre Anlage aufgenommen werden müssen
(siehe bereits Hügel/Elzer, WEG, 1. Auflage
2015, § 24 Rn. 103). Der Bundesgerichtshof
spricht das zwar nur für solche Beschlüsse
aus, die auf eine Vereinbarung einwirken,
aber für andere Beschlüsse, die auf eine Anlage verweisen, kann nach Sinn und Zweck
nichts anderes gelten. Verwaltern ist vor
diesem Hintergrund dringend zu raten, die
Beschlusssammlungen künftig entsprechend
den BGH-Vorgaben zu führen und bisherige
Fehler (keine Aufnahme von Anlagen) unverzüglich zu korrigieren. Auch dann, wenn
der Vorverwalter den Fehler gemacht hat.
Lässt die Verwaltersoftware die Aufnahme
von Anlagen in die Beschlusssammlung
zurzeit nicht zu, sollte als „Krücke“ vorübergehend die BGH-Idee einer Anlage zur
Beschlusssammlung (Leitzordner oder eigenständige Datei) aufgegriffen werden. Dabei
ist dringend zu raten, dann in der Beschlusssammlung auf diese Anlage zu verweisen.
Ferner sollte auf den Vertreiber der Verwaltersoftware zugegangen und dafür gesorgt
werden, dass es möglich wird, dort auch die
Beschlussanlagen zu sammeln. Denn das ist
der sicherste Weg – den hoffentlich alle gehen wollen.
Dr. Oliver Elzer
www.oliverelzer.de
BVI-Magazin 04-2016
Seite 15
Wirtschaft & Recht
Neue alte Verwalterfalle
Zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger
Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen, steht
Verbandsmitgliedern über die BVI-Rechtsauskunftshotline mit schnellem Rat zur Seite.
Bei der Übernahme eines neu errichteten Bauträgerobjekts befindet sich der Verwalter in einer
Zwickmühle. Die Erwartungshaltung der frisch gebackenen Wohnungseigentümer geht dahin, dass der Verwalter die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Verfolgung
etwaiger Mängelansprüche gegenüber dem Bauträger über die Wohnungseigentümergemeinschaft kostenneutral und zügig abwickelt. Dass hier für den Verwalter erhebliche Haftungsrisiken lauern, hat der BGH in einer Reihe aktueller Entscheidungen klargestellt (BGH, Urt.
vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15; Urt. vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15; Urt. vom 25.02.2016
– VII ZR 156/13).
Beschluss über die Abnahme des
gemeinschaftlichen Eigentums
Regelmäßig soll der Verwalter beschließen
lassen, für die Erwerber die Abnahme des
gemeinschaftlichen Eigentums mit dem
Bauträger durch einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Bausachverständigen durchzuführen. Diese
Vorgehensweise scheint Vorteile zu haben.
Die fachunkundigen Erwerber werden durch
einen Fachmann bei der Abnahme vertreten und die für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortliche Gemeinschaft erhält ein Baumängelgutachten,
dessen Kosten über die Gemeinschaftskasse
abgewickelt werden können. Der Bauträger
genießt den Vorzug einer professionell und
einheitlich durchgeführten Abnahme.
sondern nichtig sind. Die Abnahme des
Bauwerks gehört, so der BGH, zu den Individualrechten des Erwerbers, die mangels
Gemeinschaftsbezug nicht gem. § 10 Abs. 6
S. 3 WEG vergemeinschaftet werden können.
Wie gefährlich eine solche Vorgehensweise
ist, zeigt der BGH in seiner Entscheidung
vom 12.05.2016 (VII ZR 171/15) auf. Hiernach fehlt der Eigentümerversammlung die
Beschlusskompetenz über die Durchführung
der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums, was dazu führt, dass gleichwohl verkündete Beschlüsse nicht nur rechtswidrig,
Vorsicht beim Nachzüglererwerb
Zum sogenannten Nachzüglererwerb stellt
der BGH klar, dass das Gemeinschaftseigentum erst mit der letzten Abnahmehandlung
als abgenommen gilt, weshalb der Nachzüglererwerber durchaus Mängelansprüche besitzen kann, die bei den übrigen Erwerbern
längst verjährt sind.
Seite 16
BVI-Magazin 04-2016
Vereinbarung über die Abnahme des
gemeinschaftlichen Eigentums
Auch der Möglichkeit, die Abnahme des
Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaftsordnung zur regeln, erteilt der
BGH eine Absage. Der entscheidet, dass die
werkvertraglichen Rechte und Pflichten von
Erwerber und Bauträger nicht wirksam in
der Gemeinschaftsordnung geregelt werden
können, da diese lediglich dazu da ist, das
Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer
untereinander zu ordnen.
Daher wird in Erwerbsverträgen oft vereinbart, dass der Nachzüglererwerber die bereits
erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegen sich gelten zu lassen habe. Nach
Auffassung des BGH sind solche Regelungen
in formularmäßig erstellten Erwerbsverträgen wegen der darin enthaltenen Verkürzung der Mängelverjährung gem. § 309
Nr. 8 Buchst. b) Lit. ff) BGB verbraucherschutzrechtlich unwirksam (BGH, Urt. vom
25.02.2016 – VII ZR 49/15).
Vielfach wird deswegen bei der Veräußerung
bereits fertiggestellter Nachzügler-Einheiten im
Erwerbsvertrag ein Gewährleistungsausschluss
– wie für den Erwerb einer Gebrauchtimmobilie möglich – verankert. Nach dem BGH gilt
allerdings, dass für Bauträgerobjekte, die sich
schon im Bau befinden, bis auf geringe Restarbeiten oder sogar vollständig fertiggestellt
sind, das Werkvertragsrecht anzuwenden ist.
Mit der Folge, dass ein Gewährleistungsausschluss nicht wirksam vereinbart werden kann.
Der BGH beantwortet sogar die Frage, wieviel
Zeit zwischen Fertigstellung und Abverkauf
verstreichen darf, um das Objekt noch als neu
hergestellt durchgehen zu lassen. Sehr verbraucherfreundlich siedelt der BGH diese Grenze
zwischen zwei Jahren, dann noch „neu“ (Urt.
vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15) und „ungefähr“ drei Jahren, dann nicht mehr „neu“
(Urt. vom 25.02.2016 – VII ZR 156/13) an.
Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de
Foto: Zerbor/Fotolia
Wirtschaft & Recht
Rechtsanwalt Frank Weißenborn aus Berlin ist in den Rechtsgebieten
Mietrecht, Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht tätig.
Mietrechtliche
Nebenkostenabrechnungen
Nur auf Grundlage der erbrachten Vorschüsse zulässig
Die ordnungsgemäße Erstellung mietrechtlicher Nebenkostenabrechnungen und deren
Durchsetzung bei Gericht werfen für den Verwalter praktische Probleme auf, die sich auf
Prozessverläufe auswirken können, wie folgende beispielhafte Überlegungen zeigen.
Unterschiedliche Prozessverläufe
denkbar
Nach der Rechtsprechung des BGH (u. a. VIII
ZR 258/09 und VIII ZR 133/10) können Nebenkostenvorschüsse im Grundsatz nur bis
zum Eintritt der Abrechnungsreife verlangt
werden. Ausgangsfall: Es klagt der Vermieter
am 01.07.2015 gegen seinen Mieter auf Zahlung der offenen Nebenkostenvorschüsse der
Monate Januar bis einschließlich Juni 2015
in der Höhe von 6 × 300 Euro = 1.800 Euro
(Streitgegenstand):
Wenn der sogenannte Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem 31.12.2016 liegt,
können die Ansprüche durchgesetzt und
tituliert werden (unproblematischer Prozessverlauf und Variante 1).
Zieht sich derselbe Rechtsstreit indes in das
Jahr 2017 hinein (z. B. weil der Mieter gegen
das erstinstanzliche Urteil vom 30.11.2016
Berufung eingelegt hat), so ist der Vermieter gehalten, die ursprünglich zulässige und
begründete Klage hinsichtlich der Vorschüsse
aus 2015 im Jahr 2017 für erledigt zu erklären
(problematischer Prozessverlauf Variante 2).
Ist-/Soll-Vorschüsse
Wie dem Berufsimmobilienverwalter bewusst ist, sind in einer formell und materiell
zutreffenden Nebenkostenabrechnung die
tatsächlich von dem Mieter in dem Abrechnungszeitraum erbrachten Vorschüsse (Ist-Vorschüsse) einzustellen (vgl. BGH
VIII ZA 2/08, VIII ZR 240/10 und KG 8
U 29/14).
Nach der bisherigen Rechtsprechung des
BGH (VIII ZR 108/02) wurde eine Abrechnung auf Grundlage von Sollvorschüssen
nur dann für zulässig erachtet, wenn ein
Mieter bis zur Abrechnungserstellung für
den betroffenen Zeitraum keine Vorschüsse
erbracht hatte, die Vorschüsse von dem Vermieter bereits eingeklagt waren und noch
keine Abrechnungsreife eingetreten war.
Der BGH hatte die Ausnahme damit begründet, dass für den Mieter klar ersichtlich
gewesen sei, was er gezahlt habe und was
gefordert werde.
Das Problem für die Verwalterpraxis entsteht
in Variante 2, wenn die Nebenkostenabrechnung des selben Objektes und selben Jahres
2015 materiell fehlerhaft ist, weil sie statt
der tatsächlich erbrachten Nebenkostenvorschüsse die vom Mieter geschuldeten (SollVorschüsse) berücksichtigt. In diesem Fall
stellt sich das Abrechnungsergebnis für den
Mieter um den Betrag der nicht erbrachten
Vorschüsse als zu günstig dar.
Nun können die nicht erbrachten Nebenkostenvorschüsse aus 2015 im Jahr 2017 nicht
mehr als erbrachte Sollvorschüsse verlangt
werden (siehe oben). Und auch nicht aus der
Nebenkostenabrechnung des Jahres 2015,
weil diese nach § 556 III 3 BGB nach Ablauf
der Ausschlussfrist nicht mehr zu Lasten der
Mieterseite korrigiert werden darf.
Schlussfolgerungen/
Handlungsempfehlungen
Für den Berufshausverwalter sind folgende
Schlüsse zu ziehen:
1. Nebenkostenabrechnungen sind auf der
Grundlage der tatsächlich erbrachten IstVorschüsse zu erstellen!
2. Sollte dies nicht möglich und stattdessen
nach Soll-Vorauszahlungen abzurechnen
sein, so ist dies innerhalb der Abrechnung
kenntlich zu machen. Die Abrechnung
kann innerhalb der Abrechnungsfrist korrigiert und dem Mieter erneut zugestellt
werden.
3. Sind die Nebenkostenvorschüsse durch
Zeitablauf und Eintritt der Abrechnungsreife (in Variante 2: Erreichen des Jahres
2017 vor Schluss der mündlichen Verhandlung) nicht mehr durchsetzbar und
erweist sich die Nebenkostenabrechnung
des Jahres 2015 als materiell fehlerhaft,
weil die Soll-Vorschüsse eingestellt sind,
so kommt im Prozess ein Hinweis an das
Gericht auf BGH VIII ZR 261/06 in Betracht. Nebenkosten bis zu dem Betrag
noch geschuldeter Vorauszahlungen kann
der Vermieter nach jener Entscheidung
auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen. Begrenzt auf die Höhe der
vereinbarten Vorschüsse soll es sich dabei nicht um eine Nachforderung i. S. d.
§ 556 III 3 BGB handeln.
Frank Weißenborn
[email protected]
BVI-Magazin 04-2016
Seite 17
Dienstleistungen
Integrierte Lösung für Heizund Wasserkostenabrechnung
Foto: Andrey_Popov/Shutterstock
ista und DKB Service GmbH bieten neue Software
Die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten erfolgt mit der neuen
Software automatisiert und inklusive grafischer Verbrauchsanalyse.
Der Energiedienstleister ista und die DKB Service GmbH haben eine gemeinsame SoftwareLösung für die integrierte Abrechnung von Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten entwickelt. Damit können Vermieter die verbrauchsabhängige Abrechnung für ihre Mieter
weitgehend automatisiert und inklusive einer grafischen Verbrauchsanalyse erstellen. Die
Lösung baut auf dem SAP-basierten ERP-System „DKB@win“ auf und kann perspektivisch
in andere SAP ERP 6.0-Systeme integriert werden.
In der Wohnungswirtschaft besteht steigender Bedarf an integrierten Lösungen für
Betriebsprozesse. Die neue Lösung für das
SAP-basierte ERP-System „DKB@win“ automatisiert die digitale Übertragung aller abrechnungsrelevanten Daten vom ERP-System
des Kunden in das Abrechnungssystem von
ista. Der Vermieter kann alle Prozessschritte
über eine übersichtliche Benutzeroberfläche,
das „ista Cockpit“, nachverfolgen. Ebenso
kann er die komplette Nebenkostenabrechnung, inklusive Druck aller dazugehörigen
Dokumente, über das Cockpit durchführen.
Eine Fortschrittsanzeige informiert den Anwender jederzeit über den aktuellen Status
der jeweiligen Abrechnung. Einzelne Prozessschritte können dabei auch von externen
Mitarbeitern oder Dienstleistern durchgeführt werden, indem diese über eine Remote-Funktion auf das ERP-System zugreifen.
Für den Vermieter sinkt der prozessuale
und kostenspezifische Aufwand erheblich.
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BVI-Magazin 04-2016
Graphische Verbrauchsanalyse und
schnellere Abrechnung
Darüber hinaus bietet die Lösung erstmalig den integrierten Druck einer grafischen
Verbrauchsanalyse und die Verarbeitung
von Rohrwärmekorrekturen nach VDI 2077
in einem SAP-System an. Zudem wirken
sich der automatisierte Datentransfer und
die optimierte Prozesssteuerung im Abrechnungsprozess positiv auf die Erstellungszeit
der Nebenkostenabrechnung aus. Mieter
erhalten ihre Heiz- und Betriebskostenabrechnung deutlich schneller und in einem
einheitlich formatierten und damit wesentlich übersichtlicheren Dokument.
„Wir freuen uns, dass wir mit der DKB
Service GmbH einen starken Entwicklungspartner für die webbasierte, integrierte Abrechnungslösung im SAP-Umfeld gewinnen
konnten. Damit können wir unsere Kunden
aus der Wohnungswirtschaft noch besser
dabei unterstützen, ihre Geschäftsprozesse
effizient zu digitalisieren und dadurch
Aufwand und Kosten zu reduzieren“, erklärt Christoph Lüthe, Geschäftsführer der
ista Deutschland GmbH. Marian MielkeHeyn, Bereichsleiter SAP-Betrieb bei der
DKB Service GmbH, erklärte: „Wir als DKB
Service GmbH verstehen uns seit jeher als
Prozessoptimierer nicht nur in der DKBGruppe. Von daher war es uns ein besonderes Anliegen, gemeinsam mit ista diese
Lösung für unsere DKB@win-Kunden zu
entwickeln.“
Im Anschluss an eine mehrmonatige Entwicklungsphase kam die integrierte Abrechnung bereits bei mehreren Pilotkunden
erfolgreich zum Einsatz. In einem nächsten
Schritt planen ista und die DKB Service
GmbH, die gemeinsame Lösung auch für andere SAP ERP 6.0-Systeme anzubieten und
die Implementierung als Beratungspartner
zu begleiten.
Dr. Mirko-Alexander Kahre
[email protected]
Marian Mielke-Heyn
[email protected]
Dienstleistungen
Gesetzgeber konkretisiert
Mess- und Eichgesetz
Messdienstleister in der Anzeigepflicht
Mit dem neuen Mess- und Eichgesetz entfällt die bisherige Ersteichung der Messgeräte. Nebeneffekt ist, dass die Eichämter nun nicht mehr automatisch erfahren,
welche Zähler in Verkehr gebracht werden.
Im Sinne des Verbraucherschutzes und
zum Zweck der Marktüberwachung muss
deshalb jeder Verwender neue Zähler bei
der Eichbehörde anzeigen (Anzeigepflicht
gemäß § 32 MessEG).
Problematisch war, dass in der ersten Fassung des Gesetzes nicht festgelegt war,
wer bei Wasser- und Wärmezählern der
Verwender dieser Messgeräte und damit
für die Anzeige neuer Zähler bei der Eichbehörde verantwortlich war. Strittig war
dies vor allem in den Fällen, in denen der
Gebäudeeigentümer einen Messdienstleister mit der Ablesung und Abrechnung der
Zähler beauftragt hatte.
Erfasst Messdienstleister Werte,
ist er zur Anzeige verpflichtet
Deswegen ist am 19. April 2016 eine
Änderung des Mess-und Eichgesetzes in
Kraft getreten, die den zur Anzeige Verpflichteten konkret definiert: Sobald ein
Eigentümer/Verwalter nachweisen kann,
dass ein Messdienstleister in dessen Auftrag Messwerte erfasst, ist der Eigentümer/Verwalter nicht mehr zur Anzeige
bei der Eichbehörde verpflichtet. Die Verpflichtung geht dann auf den Messdienstleister über.
In solchen Fällen melden sich die Messdienstleister ab sofort ohne weiteren Auftrag als Messwerterfasser online bei der
Eichbehörde (www.eichamt.de) und bestätigen, dass sie die gesetzlich geforderten Daten vorhalten und unverzüglich
bereitstellen können. Die Anzeige erfolgt
Fotos: BRUNATA-METRONA-Gruppe
Um die Vorschriften für Messgeräte auf dem europäischen Markt zu vereinheitlichen, veröffentlichte die Europäische Union 2004 eine europäische Messgeräterichtlinie, die Measuring
Instruments Directive (MID). In Deutschland setzte der Gesetzgeber 2007 die Richtlinie durch
Änderungen des Eichrechts bzw. der Eichordnung in nationales Recht um. Mit dem Gesetz
zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens trat zum 1. Januar 2015 das neue Mess- und
Eichgesetz (MessEG) in Kraft.
Besteht ein gültiger Vertrag zur Ablese, ist der
Dienstleister auch für die Weitergabe der Daten
ans Eichamt verantwortlich.
einmalig je Messgeräteart, also für Wasser- und Wärmezähler sowie Kältezähler.
Der Eigentümer/Verwalter muss sich darum
nicht mehr kümmern.
Christopher Intsiful
[email protected]
Wasserzähler mit MID-Kennzeichnung
BVI-Magazin 04-2016
Seite 19
Dienstleistungen
Steigende Gefahren durch
Cyberkriminalität
Foto: BEST Gruppe
Neuartige Policen bieten Schutz
einem Verstoß gegen eine vertragliche oder
gesetzliche Verpflichtung zum Datenschutz
wird es auch strafrechtliche Verfolgung und
Ansprüche Dritter auf Schadenersatz geben.
Das größte Kostenrisiko dürfte allerdings die
schnelle Hilfe, die Wiederherstellung von
Technik, Prozessen und Daten sowie ein
sofort greifender Notfallplan inklusive
Unterstützung durch Anwälte und Kommunikationsspezialisten sein.
Der Experte für den Versicherungsschutz
gegen Cyberkriminalität: Christian von Göler,
Geschäftsführer bei der BEST GRUPPE.
Cyberkriminalität ist ein weltweites Problem,
das überall stattfinden kann, wo Menschen
Computer und Smartphones benutzen – also
auch in der Immobilienverwaltung. Wie Sie
sich und Ihr Unternehmen schützen können
erläutert Christian von Göler, Geschäftsführer bei der BEST GRUPPE, im Interview.
BVI-Magazin: Wie groß ist das Risiko der
Cyberkriminalität in Deutschland?
Christian von Göler: Jedes zweite Unternehmen wurde bereits Opfer eines Hackerangriffs. Laut Global Risk Barometer ist
Cyberkriminalität zum drittgrößten Geschäftsrisiko geworden. Spätestens seit dem
Virus „Locky“ ist das Thema in aller Munde. Heutzutage kann jeder Schad- oder Verschlüsselungssoftware inklusive Datenverund -entschlüsselungstechnik im Internet
kaufen und zur Wettbewerber-Diskriminierung, zur Lösegelderpressung oder einfach
„aus Spaß“ einsetzen.
BVI-Magazin: Welche Schäden kann ein
Cyberangriff auf ein Unternehmen zur
Folge haben?
von Göler: Der Betriebsstillstand und der
Umsatzverlust rangieren bei den Eigenschäden an oberster Stelle. Gefolgt vom Reputationsschaden. Die Kosten für das Ermitteln
der Schadensursache sind ebenfalls hoch. Bei
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BVI-Magazin 04-2016
BVI-Magazin: In welcher Hinsicht gehören auch Immobilienverwalter zur Risikogruppe?
von Göler: Gefährdet ist jedes Unternehmen,
sofern es mit dem World-Wide-Web verbunden ist und digitale Kommunikationsmittel
nutzt. Unternehmen, die persönliche Daten
wie Namen, Adressen, Bankverbindungen
oder Geburtstage speichern und verarbeiten,
haben laut Gesetz eine besondere Verantwortung. Der Verwalter arbeitet mit diesen
Daten und gehört deswegen zur Risikogruppe. Das belegt die steigende Anzahl der Angriffe auf Immobilienverwalter.
BVI-Magazin: Können Sie die mit einem
Schadenfall verbundenen Kosten beziffern?
von Göler: Die derzeit höchste Anzahl krimineller Fälle sind die Erpressungen nach ungewollter Datenverschlüsselung. Die erpressten
Summen liegen oft „nur“ im dreistelligen Bereich. Doch für das Auffinden der Schwachstelle und die Datenwiederherstellung kommen fünfstellige Beträge zusammen. Bei
Datenraub oder gar einer Zerstörung der
technischen Infrastruktur reden wir schnell
über sechsstellige Beträge. Das hängt allerdings von der Größe des Unternehmens ab.
BVI-Magazin: Mit welchen Konsequenzen für das Unternehmen müssen Immobilienverwaltungen bei einer Cyberattacke rechnen?
von Göler: Neben den o. g. bezahlbaren
Schäden für Unternehmen sind sicherlich
der Verlust der Reputation und eine Strafverfolgung, zu der die Behörden verpflichtet sind, entscheidend. Sie kosten im Zweifel die Existenz. Für Cyberangriffe besteht
Meldepflicht, wenn es sich um einen Verstoß gegen das Datenschutzgesetz handelt,
z. B. wenn persönliche Daten entwendet
werden. Wer durch unzureichende Sicherung seinen Datenbestand gefährdet oder
die Schädigung eines Dritten begünstigt,
ist Mitschuldiger und wird zur Rechenschaft gezogen.
BVI-Magazin: Wie kann man sich am besten gegen die Folgen von Cyberkriminalität absichern?
von Göler: So wenig wie möglich Angriffsfläche bieten! Dazu gehören die Implementierung technischer Lösungen und
die Sensibilisierung der Mitarbeiter. Kein
Unternehmen ist vor einem Angriff sicher.
Schutz vor den finanziellen Folgen eines
Angriffs kann eine Cyber-Police bieten. Sie
gehört in der heutigen Zeit zur Grundsicherung eines jeden Unternehmens. Mit Fragekatalogen, Telefoninterviews und einer
Risikobewertung vor Ort wird das Risikoprofil ermittelt. Der Firmeninhaber erfährt
nicht nur eine wirtschaftliche Begleichung
im Schadensfall, sondern auch Unterstützung bei der Erstellung eines Notfallplans,
dem Krisenmanagement und der Kommunikation.
BVI-Magazin: Inwiefern schützen die
Versicherungsleistungen auch die Wohnungseigentümergemeinschaft?
von Göler: Der Hausverwalter ist Treuhänder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Insofern ist es denkbar, dass auch
die WEG bei Verstößen gegen das Datenschutzgesetz in Anspruch genommen wird.
In der neuen Datenschutzverordnung wurde die sogenannte gesamtschuldnerische
Haftung eingeführt.
Das Interview führte Cornelia Freiheit.
Technik & Bauen
Energiesparen mit smartem
WLAN-Raumregler
Fotos: Bosch Thermotechnik GmbH, Junkers Deutschland
Das Zuhause und die Heizung mit dem Handy steuern
In Verbindung mit der kostenlosen Regler-App für Smartphones und Tablets lassen sich zahlreiche
Heizungsparameter bequem vom Sofa einstellen.
Vom Sofa aus das Licht anschalten, aus dem Urlaub die Jalousien zu Hause hoch- und herunterfahren oder auf dem Heimweg die Wohnung aufheizen – das alles ist heute keine Zukunftsmusik mehr. Immer mehr Geräte und Funktionen im Haushalt lassen sich vernetzen
und aus der Ferne steuern. Es gibt aufeinander abgestimmte Systemlösungen, beispielsweise
Heizungen mit internetfähigen Reglern und passenden Apps fürs Smartphone oder Tablet. Die
Installation ist kein Hexenwerk, und sogar mit einer älteren Heizung lässt sich heute schon die
Smart-Home-Welt erschließen. Beispielsweise durch den smarten Raumregler Junkers Control.
Von unterwegs oder vom Sofa alles
bequem geregelt
Der neue Raumregler Junkers Control bringt
alles mit, was eine zeitgemäße Bedieneinheit
im modernen Zuhause heute bieten muss:
Die hochwertige schwarze Glasoberfläche
besticht nicht nur durch ihre Optik, sondern
ermöglicht auch eine angenehme Bedienung
mit weichen Wisch-Bewegungen. Am Junkers
Control lassen sich die wichtigsten Grundfunktionen wie Heizung an/aus, Automatikoder Handbetrieb und die Raumtemperatur
regeln. Wer mehr Parameter einstellen möchte, kann dies bequem vom Sofa oder von
unterwegs aus tun, denn der Junkers Control
ist via WLAN problemlos über eine App auf
dem Smartphone oder Tablet steuerbar. So
lässt sich etwa für jeden Wochentag der genaue Tagesablauf mit geplanten Heiz- und
Warmwasserperioden individuell einstellen,
ohne vor dem Heizgerät oder der Regelung
an der Wand stehen zu müssen. Automatische
Updates stellen sicher, dass immer die aktuellsten und neuesten Funktionen abrufbar sind.
Online-Wetterdaten direkt auf die
Heizungs-App
Wer keinen Außentemperaturfühler für die
Heizung installiert hat, die Wärmebereitstellung aber trotzdem witterungsabhängig steuern möchte, dem bietet der Junkers Control die direkte Anbindung an
einen Online-Wetterdienst. Wenn gewünscht, erkennt der Junkers Control auch
das Verlassen von Haus oder Wohnung: Besteht keine Verbindung mehr zu den Smartphones der Bewohner, gibt der Regler den
Sparmodus-Befehl an die Heizung weiter,
Der neue Raumregler Junkers Control vereint edles
Design, clevere Funktionen und intuitive Bedienung.
die dann auf den zuvor eingestellten Abwesenheitsbetrieb umschaltet. Die kostenlose
Regler-App kann auf bis zu acht verschiedenen Endgeräten parallel genutzt werden.
Montage und Inbetriebnahme
denkbar einfach
Der Junkers Control lässt sich durch Wohnungs- und Hausbesitzer eigenhändig leicht
montieren und einrichten. Die Installation
am bestehenden Gerät ist schnell gemacht:
Sobald er an den bestehenden EMS 2- beziehungsweise Zwei-Draht-Bus angeschlossen
und in die Halterung geklickt ist, richtet sich
das System fast von selbst ein, zeigt vorhandene WLAN-Netze an und ist nach Freischalten der Funkverbindung sofort bereit
für die ersten Reglereinstellungen. Jens Mischke
[email protected]
Mehr Informationen unter
www.junkers.com
BVI-Magazin 04-2016
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Fotos: WestWood Kunststofftechnik GmbH
Technik & Bauen
Mehr als 25 Jahre gibt es flüssige Abdichtungs- und Beschichtungssysteme auf Basis von dauer-flexiblen PMMAHarzen. Sie entsprechen dem anerkannten Stand der Technik z. B. durch Zulassungen im Sinne der DIN 18195.
Wer Balkone langfristig erhalten will, muss sie vor
schädlichen Witterungseinflüssen und mechanischen
Belastungen wirkungsvoll schützen.
Energetische Balkonsanierung
inklusive Brandschutz
Zertifizierte PMMA-Systemlösungen
Balkonkragplatten sind energiefressende Wärmebrücken. Sie gehören bei der energetischen
Sanierung von Wohngebäuden in das Wärmedämmverbundsystem eingebunden. Eine zusätzliche Herausforderung aufgrund des integrierten Brandschutzkonzepts meisterte WestWood
bei einer imposanten Baumaßnahme im Norden Münchens.
Großprojekt mit anspruchsvollen
Aufgaben
Mitte der 1960er-Jahre entstanden in den
drei Wohnblöcken „Am Stutenanger 6/8/10“
insgesamt 441 Ein- und Zweizimmer-Apartments. Im Rahmen einer Generalüberholung wurden im Jahr 2015 bei dem in die
Jahre gekommenen Vorzeigeprojekt u. a. gut
2.800 m2 Balkonfläche energetisch saniert.
Die wichtigsten Anforderungen des Bauherrn lauteten:
1. Ein effizientes Wärmedämmsystem für
die Balkonkonstruktionen.
2. Ein schwer entflammbarer Aufbau von
der Dämmung bis zum Finish.
3. Ein dauerhaft sicheres Abdichtungssystem von den Anschlusspunkten bis zur
Fläche.
4. Eine rutschfeste und pflegeleichte Balkonoberfläche.
Aufeinander abgestimmte
Systemlösung
Es wurde eine Systemlösung entwickelt, die
den gewünschten Vorgaben entsprach und
folgenden Aufbau vorsah: Nach einer Trennlage aus PE-Folie kam eine sehr effiziente,
50 mm dicke Polyurethan-Hartschaumplatte
(Wärmeleitstufe 024) mit beidseitiger Aluminium-Deckschicht und der Brandschutzklasse E (DIN EN 13501-1) zum Einsatz. Als
Lastverteilschicht wurde eine 19 mm dicke
OSB/3-Platte eingebaut, die ebenfalls in die
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BVI-Magazin 04-2016
Kategorie schwer entflammbar fällt. Für
den dauerhaft sicheren Schutz sorgte das
Weproof-System, das als Abdichtung und
Nutzbelag in einem fungiert. Dabei zeichnet
sich die abschließende Verschleißschicht aus
dem Weproof-Programm mit der Einstufung
Cfl-s1 (nach DIN EN 13501-1) aus, was der
ehemaligen B1-Baustoffklasse nach DIN
4102-1 entspricht. Der integrierte feuergetrocknete Quarzsand lieferte die geforderte
Rutschfestigkeit. Auch hinsichtlich der Verarbeitungsbedingungen konnten die PMMAProdukte punkten, da sie sich auch bei
niedrigeren Temperaturen verarbeitungssicher anwenden lassen.
Ausführung auf hohem Niveau
Im Bauabschnitt eins wurde an den ersten
zwei zehngeschossigen Wohngebäuden der
Oberbelag auf den Balkonen bis zur Betonkonstruktion entfernt. Darüber hinaus wurden die Installationen für die neue Entwässerung inklusive eines neuen Gefälleestrichs
eingebaut. Den anspruchsvollen Einbau der
folgenden Systemlösung übernahm das regionale Fachunternehmen E. Auer GmbH
aus Unterschleißheim. Als Erstes wurden die
Wandaufkantungen geschliffen, grundiert
und gespachtelt. Anschließend verlegten die
Fachkräfte auf der vorab platzierten Trennlage die Dämmplatten und OSB/3-Platten
maßgenau auf der Fläche. Sie bildeten vor
der Brüstung aus den Grobspanplatten eine
innen liegende Rinne als Zuleitung zu den
Bodenabläufen. Nach dem Grundieren der
Untergründe erhielten alle Detailanschlüsse
wie die Rinnen, Aufkantungen an Wänden
und Türanlagen, Bodenabläufe und Fugen
eine vliesarmierte Flüssigabdichtung. Dazu
wurde eine Einbettschicht aus PMMA-Harz
aufgebracht, passende Vlieszuschnitte eingearbeitet und das Vlies mit dem gleichen
Harz nass-in-nass gesättigt. Die aufgrund
von Temperaturschwankungen auftretenden Bewegungen aus den wechselnden Untergründen wie Beton, Holz, Kunststoff und
Metall nimmt die dauerflexible Abdichtung
sicher auf. Auf der homogenen Holzfläche kam die vlieslose Flüssigabdichtung
aus dem Weproof-Programm zum Einsatz.
Wobei als erstes eine Flex- und als zweites
eine Fixschicht aufgetragen wurde. Dieses
Flächenabdichtungssystem überbrückt Bewegungen von bis zu 1 mm dauerhaft und
sicher – zertifiziert durch ein allgemeines
bauaufsichtliches Prüfzeugnis. Die Schutzebene besteht aus einem mit Quarzsand
abgestreuten Verlaufmörtel. Nach Entfernen
des überschüssigen Sandes versiegelten die
Fachverleger die Flächen mit einem Finish,
sodass ein zugleich trittsicherer sowie pflegeleichter Oberbelag entstand. Friedrich Dammann
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Impressum BVI.magazin
Das BVI-Magazin ist die Verbandspublikation des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V.
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und berichtet über branchenrelevante
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BVI Bundesfachverband
der Immobilienverwalter e. V.
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Baulicher Zustand des Wohnungseigentums
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Der Bau von Immobilien im Wohnungseigentum, deren Erhaltung sowie spätere Veränderung
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