(öffentlich) - 173 98/2009

Ö Vorlagen - Nr. 173 98/2009
Beschlussvorlage
Betrifft:
Bauvoranfrage Fleher Straße 198-202 / Ulenbergstraße 1 / Aachener Straße 194 Errichtung einer Wohnbebauung
Beschlussdarstellung:
Die Bezirksvertretung 3 beschließt die Erteilung des Vorbescheides einschließlich
der erforderlichen Ausnahme nach dem Baugesetzbuch hinsichtlich der Art der
Nutzung sowie der erforderlichen Befreiungen nach dem Baugesetzbuch hinsichtlich
der Überschreitungen der Geschossigkeit und der Fluchtlinie. Zudem lässt sie eine
Abweichung nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen hinsichtlich der
Abstandflächenvorschriften zu.
Sachdarstellung:
Das Teilgrundstück Aachener Straße 194/Ulenbergstraße 1 liegt im Geltungsbereich
des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 5373/35, der das Gebiet als
Kerngebiet ausweist und u.a. straßenseitig eine IV-Geschossigkeit und rückwärtig
eine zwingende I-Geschossigkeit festsetzt.
Das Teilgrundstück Fleher Straße 198-202 liegt im Geltungsbereich des
rechtsverbindlichen Fluchtlinienplanes Nr. 5373/16, der eine straßenseitige
Fluchtlinie festsetzt. Da dieser Fluchtlinienplan nicht qualifiziert im Sinne des § 30
Abs. 1 Baugesetzbuch ist, erfolgt die planungsrechtliche Beurteilung im Übrigen
gemäß § 34 Baugesetzbuch. Auf dem Grundstück befinden sich straßenseitig
Bürobauten und rückwärtig ist das Grundstück fast völlig durch
I-geschossige Hallen überbaut.
RSD Vorlage
Da die vorhandenen Aufbauten teilweise leer stehen und/oder sich in einem
schlechten baulichen Zustand befinden, soll das Grundstück einer Wohnnutzung
zugeführt werden.
Geplant ist, die vorhandenen IV-geschossigen straßenseitigen Bürobauten an der
Fleher Straße zu Wohngebäuden umzubauen. Entlang der Fleher Straße soll in der
Verlängerung der bestehenden Gebäude zudem ein zusätzlicher IV-geschossiger
Neubau entstehen. Nach Abriss der rückwärtigen Aufbauten sind an den
Wohngebäuden jeweils II- und III-geschossige Anbauten vorgesehen.
Die vorhandene Bebauung Aachener Straße 194/Ulenbergstraße 1 soll abgerissen
werden und durch einen IV-geschosigen Neubau ersetzt werden, der sich L-förmig in
den hinteren Grundstücksbereich fortsetzt. Hinter dieser Bebauung sind außerdem
fünf II- bis III-geschossige Stadthäuser geplant. Insgesamt sollen ca. 102
Wohneinheiten mit Wohnflächen von 40 qm bis 160 qm neu entstehen. Das
Bauvolumen beträgt ca. 56.950 cbm.
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Um die Wohneinheiten vor Lärm von den benachbarten Sportanlagen zu schützen,
sollen die Fassaden in östlicher Richtung weitestgehend geschlossen bleiben bzw.
keine öffenbaren Fenster erhalten. Die Aufenthaltsräume sollen sich überwiegend
nach Süden und Westen orientieren. Darüber hinaus sind zwischen den westlich der
Tennisplätze gelegenen Anbauten sowie im Bereich der nördlich gelegenen
Stadthäuser Schallschutzwände geplant.
Das Vorhaben macht die Erteilung einer Ausnahme nach dem Baugesetzbuch
erforderlich, da Wohnen im Kerngebiet nur ausnahmsweise zugelassen werden
kann.
Die Verwaltung hat keine Bedenken gegen die Erteilung der Ausnahme, da sich in
diesem Bereich der Fleher Straße bereits Wohnbebauung befindet und der
andauernde Leerstand der gewerblichen Einheiten zeigt, dass hier offensichtlich kein
Bedarf besteht und insofern die geplante Wohnbebauung wünschenswert ist.
Zudem macht das Bauvorhaben die Erteilung von Befreiungen erforderlich, da die
zwingend festgesetzte I-Geschossigkeit durch die L-förmige IV-geschossige
Bebauung im rückwärtigen Bereich und die Fluchtlinie an der Fleher Straße durch
den Neubau überschritten werden.
Die Verwaltung hat keine Bedenken gegen die Erteilung der Befreiungen, da sie die
Abweichungen für städtebaulich vertretbar hält. Die geringfügige Überschreitung der
Fluchtlinie ergibt sich durch die Übernahme der Flucht der bestehenden Gebäude,
die bereits von der Fluchtlinie abweichen. Die Überschreitung der Geschossigkeit
ergibt sich aus der ausnahmsweise zugelassenen Wohnnutzung und der daraus
resultierenden sinnvollen Ausnutzung des Grundstücks.
Da sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der
näheren Umgebung einfügt, befürwortet die Verwaltung auch die Erteilung des
Vorbescheides.
In bauordnungsrechtlicher Hinsicht verstößt das Vorhaben gegen die
Abstandflächenvorschrift, nach der Abstandflächen auf dem Grundstück selbst liegen
müssen. Im vorliegenden Fall liegen die Abstandflächen des Neubaus an der Fleher
Straße teilweise auf dem Nachbargrundstück. Es war deshalb zu prüfen, ob eine
Abweichung nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zugelassen
werden kann.
Die Verwaltung ist der Auffassung, dass die Abweichung zugelassen werden kann,
weil die Abstandflächen auf dem künftigen privaten Erschließungsweg liegen.
RSD Vorlage
Das Bauvorhaben macht den Nachweis von 128 Stellplätzen (1,25 pro Wohneinheit)
erforderlich. In der geplanten Tiefgarage und oberirdisch sollen insgesamt 141
Stellplätze nachgewiesen werden. Die Erschließung erfolgt sowohl von der
Ulenbergstraße als auch der Fleher Straße. Durch geplante Durchgänge in den
Gebäuden Fleher Straße sollen fußläufige Verbindungen zu den Innenhöfen
geschaffen werden.
Schützenswerte Bäume werden durch das Vorhaben nicht berührt.
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Ö Vorlagen - Nr. 173 98/2009
Die Bezirksvertretung ist für die Entscheidung zuständig, da eine Ausnahme und
Befreiungen nach dem Baugesetzbuch erforderlich sind, eine Abweichung nach der
Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zugelassen werden soll und das
Grundstück über 1.000 qm groß ist.
Anlagen:
- Übersichtsplan
- Lagepläne Bestand und Planung
- Ansichten und Perspektiven
Beratungsfolge:
Gremium
Sitzungsdatum
Ergebnis
Bezirksvertretung 3
-/-¹
-/-²
1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant.
2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst.
keine
Bauaufsichtsamt
Dr. Bonin
RSD Vorlage
Alternative:
Amt:
Dezernentin / Dezernent:
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