pdf „Sonderinformation“

AMTLICHE INFORMATION
An einen Haushalt - Zugestellt durch Post.at - 29. Juli 2016
SONDERINFORMATION
ÖFFENTLICHE AUFLAGE
Entwurfes der Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes
Entwurfes der Änderung des Bebauungsplanes und der Bebauungsvorschriften
4. August 2016 bis 15. September 2016
Einsichtnahme am Gemeindeamt Pfaffstätten:
Parteienverkehr Mo, Di, Mi und Fr von 8 - 12 Uhr, Mo zusätzlich von 14 - 18 Uhr
Die Marktgemeinde Pfaffstätten ist durch ihre Lage und der Infrastruktur seit Jahrzehnten eine begehrte Wohngemeinde.
Die immer weiter steigenden Baulandpreise und die hohe Attraktivität der Marktgemeinde Pfaffstätten als Wohnstandort
führen zwangsläufig zur Tendenz, dass vor allem durch Bauträger eine höhere Ausnutzung des Bodens durch Erhöhung
der Wohneinheiten pro Grundstück gefordert und somit die charakteristisch gewachsene Struktur einer lockeren Bebauungsform durch Ein- oder Zweifamilienhäuser zerstört wird.
Auch die Tatsache, dass im Altortbereich viele alte Häuser zum Verkauf stehen und potente Kaufinteressenten zur Ausnutzung von Grund und Boden wenig Rücksicht auf die geprägte Bebauungsstruktur und dörfliche Charakteristik unserer
Gemeinde Pfaffstätten. Aber auch die Infrastruktur wie Kläranlagen, Kinderbetreuung, Volksschule oder Friedhof sowie
die Verkehrsproblematik stoßen durch eine unkontrollierte Entwicklung auf Grenzen.
Um eine Zerstörung der Struktur und Charakteristik nachhaltig entgegenzuwirken, hat der Gemeinderat der Marktgemeinde Pfaffstätten bereits 2013 mit Bausperren so manchen Planungen zur Errichtung von Reihenhausanlagen in der
Hauptstraße oder großvolumigen Wohnbauten in der Dr. Josef-Dolp-Straße einen Riegel vorgeschoben und Planungsschritte eingeleitet, um die ohnehin auch bislang streng bestehenden raumordnungspolitischen Ziele durch neue Bebauungsrichtlinien zu ergänzen:
Sicherung des dörflichen Charakters in flacher Bebauungsweise und Verhinderung der Entwicklung von städtischen
Strukturen.
Vermeidung von Gefährdungen und Beeinträchtigungen der natürlichen Umwelt und des Landschaftsbildes.
Schutz der für Pfaffstätten typischen Weinkulturlandschaft.
Erhaltung des Ortscharakters der Marktgemeinde Pfaffstätten durch Schutz und Pflege des Ortsbildes.
Erhalt und Ausbau der Wohnqualität.
Großräumige Beschränkung der Bebauungshöhe auf 6,7 Meter.
Großräumige Beschränkung der Bebaubarkeit von Grundstücken mit maximal 3 bzw. 4 Wohneinheiten.
Ziel ist es also, bei Neu-, Zu- und Umbauten sowie bei Sanierungen mit neuen Vorschriften
die Erhaltung der Lebensqualität und des Ortsbildes für die Pfaffstättner Bevölkerung zu sichern!
SONDERINF0RMATION
Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan werden geändert
Gesetzlich umgesetzt werden sollen diese neuen Ziele mit vorliegenden Entwürfen zur Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes sowie zur Änderung des Bebauungsplanes und der Bebauungsvorschriften.
Änderungen des örtlichen Raumordnungsprogrammes (Flächenwidmungsplan)
Der Pfaffstättner Flächenwidmungsplan legt entsprechend der örtlichen Gegebenheit im Wohnbauland die Widmungsbereiche "Bauland Wohngebiet" (71,9 Hektar, Struktur für Wohngebäude und kleine Geschäfte und Betriebe im Einklang mit dem Ortsbild einer Wohnsiedlung),"Bauland Agrargebiet" (18,6 ha, neben Wohngebäuden, Geschäften und
Betrieben sind dort auch unter speziellen Auflagen landwirtschaftliche Betriebe zulässig) und "Bauland Kerngebiet"
(5,11 ha, dort sind zusätzlich auch öffentliche Gebäue oder Versammlungs- und Vergnügungsstätten zulässig).
Die geplanten Änderungen:
Der Bereich entlang der Badener Straße wird einzig als Bauland-Kernzone ausgewiesen und somit entsprechend
der jetzt schon vorherrschenden Bebauung für die Errichtung auch von Wohnhäusern, Geschäften oder Lokalen definiert.
Sämtliche anderen etwa in der Randzone um die Badener Straße und der Franz-Josef-Straße kleinräumig angesiedelten Kernzonenbereiche werden umgewidmet und der angrenzenden Widmung entweder Bauland-Agrargebiet
oder Bauland-Wohngebiet zugeführt.
Zusätzlich wird entsprechend der vorhandenen Bebauung in großen Teile des Bauland-Wohngebietes die Bebauung
auf maximal drei Wohneinheiten pro Grundstück beschränkt (in der Widmungsart Bauland-Agrargebiet ist die
Bebauung ex lege auf maximal vier Wohneinheiten beschränkt).
Die Bereiche entlang der Weinbergstraße und westlich des Güterweges „Gumpoldskirchen“ werden sowohl als
Freihaltefläche (keine Bebauung möglich) als auch als Offenlandsfläche (Schutz der bestehenden Kultur vor Verbuschung und -verwaldung) verordnet.
Änderungen des Bebauungsplanes und der allgemeinen Bebauungsvorschriften
Der Bebauungsplan (planlich) und die Bebauungsvorschriften (textlich) legen die Regeln der Bebauung fest.
Die geplanten Änderungen im Bebauungsplan:
Die künftig zulässige Bebauungshöhe wird in den Widmungsarten Bauland-Agrargebiet und Bauland-Wohngebiet
(also grundsätzlich im gesamten Ortsgebiet, ausgenommen Bereich Badener Straße) generell auf 6,7 Meter
beschränkt (zwei Vollgeschoße und Dachgeschoßausbau möglich).
Die Bereiche des Altortes (Dr. Josef-Dolp-Straße, Hauptstraße, Hauptplatz, Schulgasse, Stiftgasse, Mühlfeldgasse,
Kirchengasse, Heiligenkreuzergasse, Bahngasse, Neugasse, Badener Straße sowie Teilbereiche der Prechtlgasse,
Preyhsgasse, Lichteneckergasse und Albrechtstraße) werden wie bisher als Schutzzonenbereiche verordnet, allerdings auf Grund der bestehenden Bebauung und der Straßencharakteristik mit leicht unterschiedlichen Qualitätsmerkmalen.
Die geplanten Änderungen in den Bebauungsvorschriften:
Das Mindestmaß von neu zu schaffenden Bauplätzen in der geschlossenen Bebauungsweise wird auf 400 m2 erhöht (bisher 250 m2), in der gekuppelten Bebauungsweise auf 500 m2 (bisher 350 m2) - die Bauplatzgröße von
500 m2 in der offenen Bebauungsweise bleibt unverändert.
Die Mindestbreite von neu zu schaffenden Bauplätzen in der geschlossenen Bebauungsweise wird neu mit 15 Meter
bestimmt, die in der gekuppelten Bebauungsweise von 13 auf 17 Meter erhöht - die Mindestbreite von 17 Meter in
der offenen Bebauungsweise bleibt unverändert.
SONDERINF0RMATION
SCHUTZZONENBEREICHE: Änderungen in den Bebauungsregeln
Pfaffstätten ist ein historisch nachgewiesenes und in den Bereichen Dr. Josef-Dolp-Straße, Hauptplatz, Hauptstraße
und Kirchengasse sowie Teilen der Stiftgasse und Schulgasse gewachsenes Dorf mit typisch ländlicher und teilweise
weinbaucharakteristischer Siedlungs- und Gebäudestruktur. Diese Struktur hat sich in der Folge über die gesamte
Stiftgase, Schulgasse, Mühlfeldgasse sowie Teile der Prechtlgasse, Bahngasse, Neugasse und Albrechtsstraße weiterentwickelt.
Gewachsenen Struktur der Häuser und Charkateristik der Straßenzüge erhalten und verbessern.
Die vorliegenden Änderungen der Bebauungsvorschriften für Schutzzonen beinhalten daher die Verpflichtung zur Erhaltung dieser gewachsenen Struktur der Häuser und der Straßenzüge, aber unter bestimmten Voraussetzungen auch
die ausdrücklich zu befürwortende Möglichkeit zur modernen Weiterentwicklung dieser Charakteristik.
Diese Zielsetzung und die nachstehenden Maßnahmen stellen für die Besitzer von in diesen Bereichen und Kategorien
liegenden Gebäuden und Liegenschaften zwar einen gewissen Mehraufwand für Überlegungen und Planungen dar,
sollen aber nicht als Willkür der Behörde gesehen werden: Denn die Sicherung und Neuanpassung der Gebäude an
eine charakteristische Struktur bedeuten eine weitere Erhöhung der Lebensqualität im funktionellen Kernbereich und
einen Schutz der Anrainer vor unkontrollierten und kommerziellen Verbauungsinteressen.
So soll vom Bauwerber im Zuge des Bewilligungsverfahrens für Neu-, Zu- und Umbauten sowie Sanierungen in Schutzzonen bereits im Vorfeld eine intensive Auseinandersetzung mit der Thematik und eine koordinierte Vorgangsweise
mit der Baubehörde angestrebt werden.
Was bedeuten diese speziellen Vorschriften konkret für Bauwerber?
In der Schutzzone sind sämtliche bauliche Maßnahmen, die eine Änderung gegenüber dem Bestand bedeuten (Neu-,
Zu-. Umbauten, Neugestaltung, Änderung und Ausbesserung der straßenseitigen Fassaden, die Formgebung und Färbung von Außenputzen, Ziergliedern, Gesimsen, Dächern, Fenstern, Türen, Toren, Einfahrten udgl.) der Baubehörde
vorweg mit geeigneten Planskizzen anzuzeigen. Die Baubehörde wird dann unbürokratisch entscheiden, in welcher
Rechtsform (Baubewilligung, Bauanzeige oder bewilligungsfrei) die Genehmigung erfolgen kann und welche weiteren
Unterlagen (vor allem auch Perspektiven) vorzulegen sind.
Erleichtert wird dieses Bemühen, das sich für die Grund- und Hauseigentümern von Ein- und Zweifamilienhäuser durch
die verordnete Anzeigeverpflichtung für alle Baumaßnahmen sowie für intensivere Planung ergeben, damit, dass von
der Marktgemeinde Pfaffstätten hier sämtliche Verfahrenskosten (Kosten für Verwaltungsabgaben, Kommissionsgebühren, Sachverständigengebühren etc.) bis zu einem Betrag von 500 Euro pro Vorhaben übernommen werden. Das
heißt: Der Behördenweg ist bei einfachen Verfahren kostenlos!
Grundlegende Änderungen in den Bebauungsvorschriften für Schutzzonenbereiche:
Grundsätzlich darf in den Schutzzonenbereichen bei Neu- und Zubauten sowie bei Umbauten von mehr als 50% der
bebauten Fläche die maximale Gebäudehöhe der straßenseitig angeordnete Baukörper nur maximal 5 Meter betragen (ab einer Tiefe von 5 Meter dann auch 6,7 Meter). Ausnahmen gibt es auf Grund des Bestandes für die Badener
Straße (bis 8 Meter) und nach besonderer Prüfung für Hauptstraße, Hauptplatz und Teilbereich Dr. Josef-Dolp-Str.
Bei Neu- und Zubauten sind moderne Gebäudeteile dann zulässig, wenn diese vom öffentlichen Raum aus nicht einsehbar sind oder eine harmonische Verbesserung des charakteristischen Ortsbildes ergeben.
Fahnen- und/oder Servitutserschließungen sind unzulässig.
Die maximale Kubatur über Niveau wird im Neubaufall auf 70% des sich aus den Bebauungsplanregelungen (Bebauungsdichte und Gebäudehöhe) ergebenden Wertes beschränkt (= Volumenausgleich).
Von der gesetzlichen Verpflichtung zur Anordnung des Hauptgebäudes an der geschlossenen Straßenfront kann
über Ansuchen in begründeten Fällen durch ein positives Gutachten des Gestaltungsbeirats ebenso abgesehen werden, wie bei anderen Schutzzonenbestimmungen.
SONDERINF0RMATION
Die neuen Bestimmungen werden in der Praxis bereits seit
zwei Jahren sehr erfolgreich angewendet!
Die nun vom Bauausschuss der Marktgemeinde Pfaffstätten am 27. Juni 2016 zur öffentlichen Auflage freigegebenen
Änderungen in den Bebauungsbestimmungen wurden in den Grundzügen vom Bauamt der Marktgemeinde Pfaffstätten bereits seit fast zwei Jahren vor allem in den Schutzzonenbereichen praktisch erprobt. Wirklich vorbildhafte Beispiele einer perfekten Umsetzung zeigen die Fotos.
Für die an der Verbesserung der Wohnqualität interessierte Bevölkerung ändert sich durch die geplante Neufassung des Flächenwidmungsplanes bzw.
des Bebauungsplanes und der Bebauungsvorschriften wenig. Aber natürlich
wird etwa mit der Beschränkung der Bebauungshöhe auf 6,7 Meter oder der
Beschränkung der zulässigen Wohneinheiten pro Grundstück (3 bzw. 4) massiv
eingegriffen, um die bestehenden dörfli- Beispiel Bahngasse 2/Ecke Badener Str. Beispiel Dr. Josef-Dolp-Straße 24
chen Siedlungsstruktur zu sichern.
Auch müssen sich Bauwerber in den
Schutzzonenbereichen künftig intensiver mit der Anpassung der Gebäude an
die bestehende Charakteristik des Straßenzuges beschäftigen.
Andererseits bedeuten diese neuen Vorschriften aber eine weitere Erhöhung
der Lebensqualität im funktionellen
Kernbereich, einen Schutz der Anrainer
vor unkontrollierten und kommerziellen
Verbauungsinteressen und eine ErhalBeispiel Dr. Josef-Dolp-Straße 18
Beispiel Dr. Josef-Dolp-Straße 41
tung und Verbesserung des Ortsbildes.
ÖFFENTLICHE AUFLAGE und Möglichkeit von Einwendungen
Alle Grund- und Hauseigentümer haben die Möglichkeit, während der öffentlichen Auflagezeit (4. August
bis 15. September 2016, Gemeindeamt, Parteienverkehr Mo, Di, Mi und Fr von 8 - 12 Uhr, Mo zusätzlich von
14 - 18 Uhr) schriftliche Stellungnahmen zu den geplanten Änderungen abzugeben.
Die Änderungsentwürfe können auch auf der Gemeindewebsite aufgerufen werden:
www.pfaffstaetten.gv.at
ÖFFENTLICHE PRÄSENTATION DER GEPLANTEN ÄNDERUNGEN
Dienstag, 6. September 2016, 19.00 Uhr
Gemeindezentrum Pfaffstätten

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