IMMOBILIENFINANZIERUNG FAQ Immobilienfinanzierung. Ihre Fragen – unsere Antworten. Erhältlich als PDF im Portal. Juli 2016 generali.de Ihre Fragen – unsere Antworten. Eckdaten. Wie hoch ist die Mindestzusagehöhe? Die Mindestzusagehöhe liegt bei 50.000 €. Bei Nachtragsdarlehen ab 20.000 € mit einem Zins aufschlag von 0,1 % p.a., sofern eine Bestandsfinan zierung bei der Generali von mindestens 50.000 € Ursprungskapital vorhanden ist. Wie hoch ist die maximale Finanzierungssumme? Wir bieten Finanzierungen für Darlehen von bis zu 5 Mio. € pro Objekt und 10 Mio. € pro Kunde an. Darlehen ab 500.000 € erhalten eine individuelle Kondition auf Anfrage. Welche Sollzinsbindungen werden angeboten? Es sind Sollzinsfestschreibungen von 5, 10, 15 und 20 Jahren möglich. Wie hoch ist der anfängliche Tilgungssatz und kann die Tilgungshöhe während der Laufzeit verändert werden? Beim Annuitätendarlehen ist die anfängliche Tilgung zwischen 1 % und 5 % p.a. frei wählbar. Die Rück zahlung des Darlehens muss bis zum 85. Lebensjahr des jüngsten Antragstellers erfolgen. Eine Tilgungsänderung ist bis zu 2 Mal innerhalb der gewählten Zinsbindungsphase kostenfrei (maximale Reduzierung auf gewählte Ursprungstilgung) möglich. Ab wann wird ein Bereitstellungszins fällig? Bei Kauf, Modernisierung und Umschuldung werden ab dem 7. Monat nach Darlehenszusage (bei Neubau ab dem 13. Monat) Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 % je Monat berechnet. Fällt ein Bearbeitungsentgelt an? Nein, es fällt kein Bearbeitungsentgelt an. Wie hoch ist die Beleihungsgrenze? Finanziert werden bis zu 90 % des bestätigten Markt werts der Immobilie. Der Marktwert wird durch ein von der Generali beauftragtes Unternehmen ermittelt (Objektbewertung/Gutachten). Bei Bereitstellung von geeigneten Zusatzsicherheiten (z. B. einer unbelasteten Immobilie) können über 90 % des Marktwerts finanziert werden. Welche Zusatzsicherheiten können den Beleihungsauslauf verbessern? Zusatzsicherheiten können sich auslauf- und somit konditionsverbessernd auswirken. Als Zusatzsicherheiten werden akzeptiert: −−Kapitalbildende Lebensversicherungen oder klassische Rentenversicherungen (100 % des Rückkaufwerts) −−Sparpläne, Bausparguthaben und Bankguthaben (100 % des Guthabenwerts, Guthaben müssen abtretbar sein) −−Erstrangige Grundschulden auf weiteren bewert baren Objekten Fondsgebundene Versicherungen/Wertpapiere werden als Zusatzsicherheiten nicht akzeptiert. Wie hoch darf der Gewerbeanteil bei einer Immobilienfinanzierung sein? Bis zu 30 % der Objektfläche dürfen für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Sondertilgungsmöglichkeiten. Welche Möglichkeiten bestehen bei der Sondertilgung? Sondertilgungen sind als jährliche Einmalzahlungen bis zu 5 % des Ursprungsdarlehens kostenfrei mög lich (jährlich bis zu 10 % des Ursprungsdarlehens mit 0,1 % p.a. Zinsaufschlag). Eine Sondertilgung kann aus fälligen Generali Lebens- und Rentenversicherungen jederzeit kostenfrei und in beliebiger Höhe veranlasst werden. Ab sofort können zusätzlich Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe aus Entnahmen einer fondsge bundenen Generali Rentenversicherung (jährlich ein malig ab 3.000 €) kostenfrei vorgenommen werden. Zinssatzverbesserung. Welche Generali Versicherungen können für einen Zinsnachlass herangezogen werden? Die gesamte Generali Produktpalette mit laufenden Beiträgen (Leben, bAV, SUH, K) kann zu einem Zins nachlass in der Immobilienfinanzierung führen. Und ab sofort gilt dieser auch für die Risikolebensversiche rung der Dialog. Bereits ab einem Monatsbeitrag von 50 € ist folgende Zinsverbesserung auf die aktuelle Baufinanzierungskondition möglich: −−0,05 % p.a. Zinsnachlass auf die Generali Immobilien finanzierung ab 50 € Monatsbeitrag (lfd.) −−0,10 % p.a. Zinsnachlass auf die Generali Immobilien finanzierung ab 100 € Monatsbeitrag (lfd.) Der Monatsbeitrag kann auch über mehrere Generali Produkte und die Risikolebensversicherung der Dialog erreicht werden. Die maximale Konditionsreduzierung für die Immobilienfinanzierung beträgt 0,10 % p.a. Die Rabattierung gilt für Darlehensnehmer/Mitdarlehens nehmer und für Darlehen bis max. 500.000 €. Grundbuch. Welche Voraussetzungen müssen bei der Generali bestehen? Die Eintragung der Darlehenssumme an erster Rang stelle im Grundbuch ist erforderlich. Gutachten. Wer übernimmt die Kosten für die Objektbewertung der Immobilie? Die Generali übernimmt sämtliche Kosten der Objekt bewertung, die von einem unabhängigen Institut vor genommen wird. Produkt Annuitätendarlehen. Was ist ein Annuitätendarlehen? Die Darlehensrate ist ein fester und gleichbleibender Betrag, bestehend aus Zins und Tilgung. Mit jeder Rate wird ein Teil der Restschuld getilgt, so dass sich der Zinsanteil verringert und sich im gleichen Verhält nis der Tilgungsanteil vergrößert. Umschuldung (eine Form des Annuitätendarlehens). Was ist eine Umschuldung? Von einer Umschuldung spricht man, wenn die Soll zinsbindung für das bestehende Darlehen bei einem anderen Institut ca. innerhalb der nächsten 6 bis 11 Monate ausläuft. Die Umschuldung dient bei einer Anschlussfinanzierung zur Zinssicherung des aktuell niedrigen Zinsniveaus. Bei der Umschuldung fallen ab dem 7. Monat Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 % je Monat an. Was ist bei der Umschuldung zu beachten? Bei einer Umschuldung nimmt der Kunde auch gern eine Modernisierung an seiner Immobilie vor. Daher kann es passieren, dass das Darlehen die Ablöse summe übersteigt. In diesem Fall würde zuerst die erforderliche Auszahlung an das abzulösende Institut vorgenommen werden und nach Vorliegen der Sicher heit (Abtretung der Grundschuld an die Generali, ggf. Neueintrag und Vorliegen des aktuellen Grundbuch auszugs) die Folgeauszahlung an den/die Darlehens nehmer erfolgen. Forward-Darlehen (eine Form des Annuitätendarlehens). Was ist ein Forward-Darlehen? Das Forward-Darlehen dient bei einer Anschlussfinan zierung zur Zinssicherung über einen Zeitraum von ca. 12 bis zu 48 Monaten im Voraus. Es ist nützlich in so genannten Niedrigzinsphasen, um den günstigen Zins für einen späteren Zeitpunkt zu sichern. Angebo ten werden folgende Laufzeiten: −−10-jährige Sollzinsbindung (Zinsaufschlag von 0,02 % p.a. je Monat, der zwischen Vertrags abschluss und Auszahlung liegt = Forwardzeit) −−15-jährige Sollzinsbindung (Zinsaufschlag von 0,013 % p.a. je Monat der Forwardzeit) −−20-jährige Sollzinsbindung (Zinsaufschlag von 0,01 % p.a. je Monat der Forwardzeit) Was ist bei einem Forward-Darlehen zu beachten, bei dem die Ablösung zu unterschiedlichen Zeitpunkten stattfindet? Sofern bei einem Forward-Darlehen unterschiedliche Zeitpunkte in der Ablösung bestehen, akzeptiert die Generali für bis zu 18 Monate eine nachrangige Grundschuld. Spätestens dann muss die Erstrangig keit im Grundbuch für die Generali gegeben sein. Voraussetzung hierfür ist, dass bei dem Darlehen ein guter Beleihungsauslauf und beim Darlehensnehmer ein positiver Liquiditätsüberschuss besteht. Produktlinie Senioren plus. Was umfasst die Produktlinie Senioren plus? Die Produktlinie Senioren plus richtet sich an Kunden, die zur Kapitalbeschaffung im Alter ihre unbelastete Immobilie beleihen möchten. Zur reinen Kapital beschaffung bietet die Generali eine Beleihung von bis zu 50 % des bestätigten Marktwertes und einen hohen Tilgungssatz, der eine schnelle Rückzahlung ermöglicht. Die Rückführung des Darlehens hat bis zum 85. Lebensjahr des jüngsten Antragstellers zu erfolgen. Produkthighlight – Zinsgarantie mit kostenfreier Vorteilsoption. Was bedeutet die Zinsgarantie mit kostenfreier Vorteilsoption? Nach Ablauf von 5 Jahren hat der Darlehensnehmer die kostenfreie Option, seinen Darlehensvertrag zu dem dann gültigen Sollzinssatz nochmals um die ursprünglich gewählte Sollzinsbindung zu verlängern. Die Option gilt für Zinsbindungen von 10, 15 und 20 Jahren. Einige Beispiele für Ausschlusskriterien bei der Generali Immobilienfinanzierung. Die Gesamtübersicht können Sie der Unterlage 8900343 Infoblatt Ausschlusskriterien Immobilien finanzierung entnehmen. Negativer Schufa-Eintrag/schlechter Credit reformscore bei Selbstständigen. Ein negativer Schufa-Eintrag oder ein schlechter Creditreformscore (Beauskunftung von Wirtschafts unternehmen) bei Selbstständigen führt grundsätzlich zur Ablehnung der Finanzierung. Leistungsgestörte Darlehen oder negativ verlaufende Vertragsbeziehungen. Rückstände innerhalb der letzten 24 Monate bei einer abzulösenden Bank, Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung gemäß § 807 ZPO und/oder Einleitung von Zwangsmaßnahmen (z. B. Sachpfändung, Lohnund Gehaltspfändung, Zwangsversteigerung, Insol venzverfahren) innerhalb der letzten 5 Jahre führen grundsätzlich zu einer Ablehnung des Darlehens. Finanzierung von rein gewerblich genutzten Immobilien. Finanzierungen von reinen Gewerbeimmobilien sind nicht möglich. Der maximale Gewerbeanteil darf 30 % nicht überschreiten. Finanzierung von Immobilien im Ausland. Finanzierungen von Immobilien im Ausland sind nur möglich, wenn die Besicherung auf inländischen Objekten erfolgen kann. Finanzierung von Ferienhäusern. Finanzierungen von Ferienhäusern im In- und Ausland sind nicht möglich. Allgemeines. Ist es erforderlich, dass Ehepaare auch beide Darlehensnehmer sind? Bei Eheleuten, die in Gütergemeinschaft leben, sind grundsätzlich beide Eheleute auch Darlehensnehmer. Welche Voraussetzungen müssen Selbstständige erfüllen? Mindestens eine 3-jährige ständige Beschäftigung in der Tätigkeit muss nach Abzug sämtlicher Belas tungen und Vorsorgeaufwendungen einen positiven Liquiditätsüberschuss aufzeigen. Wie hoch muss der Eigenkapitalanteil des Kunden sein? Die Generali finanziert maximal 90 % des angemesse nen Marktwerts der Immobilie. Daher muss der Kunde mindestens 10 % des Marktwerts an Eigenkapital einsetzen. Zusätzlich ist die Übernahme der Finanzie rungs- und Baunebenkosten erforderlich. Mit welchen Finanzierungsnebenkosten ist bei Kauf zu rechnen? Etwa 10 % der Kaufkosten sind als Finanzierungs nebenkosten zu kalkulieren. Diese setzen sich aus Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und ggf. Maklerprovision zusammen. Welche Sicherheiten werden benötigt? Als Sicherung des Darlehens wird die Eintragung einer Buchgrundschuld im Grundbuch vorgenommen. Bei Umschuldung können auch bereits bestehende Ren ten abgetreten werden. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass diese vollstreckbar und mit einem Treuhändersperrvermerk eingetragen sein müssen. Der Treuhändersperrvermerk kann auch nachgetragen werden. Was ist der Beleihungswert? Der Beleihungswert ist der für einen längeren Zeit raum gültige, evtl. mit Risikoabschlägen berechnete und auch unter ungünstigen Verkaufsverhältnissen nachhaltig erzielbare Immobilienpreis. Was ist der Beleihungsauslauf? Das benötigte Fremdkapital wird ins Verhältnis zum Beleihungswert gesetzt und ergibt so den in Prozent ausgedrückten Beleihungsauslauf. Je höher der Fremdmittelanteil, desto höher der Auslauf und desto höher der Sollzinssatz. Sind Finanzierungen von Grundstücken möglich? Ja, Finanzierungsvorhaben von Grundstücken mit konkreten und nachweisbaren Bauabsichten in naher Zukunft. Was ist die maximale Anzahl von Auszahlungen bei Neubauvorhaben? Es sind im Regelfall bis zu 5 Auszahlungen je nach Baufortschritt vorgesehen. Die Anzahl der Auszahlun gen richtet sich nach dem vorhandenen Eigenkapital. Auszahlungen erfolgen grundsätzlich nach Baufort schritt. Worin besteht der Unterschied zwischen Sollzinsund Effektivzins? Der Sollzins beschreibt den Zinssatz, der bezogen auf das Darlehen als Aufwendung für die Darlehenssumme entrichtet wird. Der Effektivzins ergibt sich aus Soll zins, Verrechnungsterminen der Zins- und Tilgungs leistungen, Tilgungssatz, Tilgungshöhe, Tilgungszeit raum und Abschlusskosten der Versicherung bei endfälligen Darlehen. Was ist bei einer Kapitalanlagefinanzierung Besonderes zu beachten? Sollten mehrere Wohnungen in einem Wohnkomplex finanziert werden, dürfen maximal 10 % der Wohn einheiten des Gesamtkomplexes finanziert werden. Sofern künftige Mieterträge in die Finanzierung einge rechnet werden sollen, ist ein Nachweis über die Miet zahlungen zu erbringen (auch wenn der Mietbeginn in der Zukunft liegt). Können auch Kernsanierungen finanziert w erden? Objekte mit einem Sanierungsanteil größer 30 % wer den grundsätzlich nicht finanziert, da zum Zeitpunkt der Finanzierung kein präziser Marktwert ermittelt werden kann, in den die wesentlichen Sanierungs maßnahmen eingeflossen sind. Beispiel: Nettodarlehensbetrag: 200.000 €, Zinsbindung und Vertragslaufzeit: 20 Jahre, Monatliche Rate: 1021,67 €, Anzahl der Raten: 240, Anfängl. Tilgungssatz: 4,04 % p.a., Sollzinssatz: 2,09 % p.a., Effektiver Jahreszins: 2,13 % p.a., Beleihungsauslauf: 70 %, Gesamtbetrag: 244.797,11 €, grundpfandrechtliche Besicherung erforderlich. Kündigung. Kann der Vertrag während der Laufzeit gekündigt werden? Eine vorzeitige Kündigung ist nur bei Verkauf des Objekts gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädi gung möglich. Eine ordentliche Kündigung (ohne Vorfälligkeitsent schädigung) ist in den gesetzlich geregelten Fällen des § 489 BGB (z. B. nach Ablauf von 10 Jahren Zins bindung mit einer Frist von 6 Monaten) möglich. Tod. Was passiert mit dem Vertrag, wenn der Darlehensnehmer während der Vertragslaufzeit verstirbt? Wird das Erbe angetreten, so wird eine Eigentums umschreibung vorgenommen. Der Erbe tritt in die Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Antragsprozess. Wie ist der Ablauf des Antragsprozesses? Der Ablauf ist wie folgt: −−Erstellung einer Finanzierungsanfrage mit Hilfe des Online-Baufi-Rechners −−Versand an die Prüfungsstelle per Post nach Karls ruhe/Hamburg (Anfrage im Original vom Kunden unterschrieben, Unterlagen in Kopie einreichen) −−Es erfolgt eine erste formale Überprüfung der Unter lagen, der Machbarkeit sowie der Bonität Den kompletten Ablauf können Sie der Unterlage 8900320 Prospekt Ablauf Antragsprozess Immobi lienfinanzierung entnehmen. Online-Baufi-Rechner. Funktionalität des Online-Baufi-Rechners. Informieren Sie sich über unsere „Anleitung zum Online-Baufi-Rechner“ im Portal oder kontaktieren Sie uns gerne über unsere kostenfreie Hotline. Telefon 0800 4005544. Mehr Schutz, top Leistung – durch die Produktvielfalt der Generali. Rundum gut. Als einer der größten Erstversicherer in Deutschland überzeugt die Generali durch eine umfassende Produkt-Bandbreite für Ihre private Vorsorge und persönliche Absicherung. Damit bieten wir Ihnen in jeder Lebenssituation und Lebensphase individuell zugeschnittene Lösungen. Schutz unter den Flügeln des Löwen. Für uns stehen Sie und Ihr Wunsch, rundum abgesichert zu sein, im Mittelpunkt. Unser Portfolio umfasst die Bereiche: −−Sicherheit für Sie und die Familie −−Absicherung des Lebensunterhalts −−Lebensqualität und Versorgung im Alter −−Haus und Wohnen −−Finanzen −−Pflegevorsorge −−Steuerlich geförderte Altersvorsorge −−Maßgeschneiderter Versicherungsschutz Heute vertrauen schon über 6 Mio. Kunden der Generali. 8980137 6/07.2016 Wir freuen uns, auch Sie zu beraten. Hinweis auf Ihr Werbewiderspruchsrecht: Der Verwendung Ihrer Daten zu Zwecken der Werbung sowie der Markt- und Meinungsforschung können Sie jederzeit, ganz oder zum Teil per Post oder E-Mail, widersprechen. [email protected] Generali Lebensversicherung AG, Adenauerring 7, 81737 München Kostenfreie Hotline Immobilienfinanzierung: T 0800 4005544 www.generali.de
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