特集：地方創生における不動産証券化の役割 特集： 地方創生における不動産証券化の役割 公的支援紹介 : まち再生出資業務 一般財団法人 民間都市開発推進機構 本稿でご紹介するまち再生出資で特に最近ニーズ １.はじめに が増えているのは、公的不動産（ PRE ） を民間に有 効活用してもらおうとする「 公民連携事業 」への支 一般財団法人 民間都市開発推進機構 援です。人口減少 、少子 ･ 高齢化や逼迫した財政 （ MINTO 機構 ） は、民間都市開発の推進に関する 状況等を背景として老朽化した公共施設の整理統 特別措置法に基づき国土交通大臣に指定された一 合により新たに生み出された土地などの有効活用に 般財団法人で、国からの無利子資金等を活用した 役立てられております。また、建物を新設する事業だ 出資 、融資などの各種支援メニューを用い、昭和 62 けでなく既存の建物を活用したリノベーション事業に 年の設立以来 、約 1,200 件 、総額約 1 兆 8 千億円の 対する支援にも取り組んでおります。 プロジェクトを支援してまいりました。 公民連携事業やリノベーション事業は今後のまちづ July-August 2016 41 Special くりの核となると共に、地方創生においても今後一層 定共同事業のスキームを活用した事例もあります。事 重要な役割を果たしていくものと考えます。 業に一番マッチしたスキームを選択することができま 以下 、まち再生出資の概要と制度を活用して各地 す。 で立ち上がった事業の事例をご紹介します。 （2 ） 制度の特徴 ２.まち再生出資とは ○公的性格が強い出資により資本を増強 、財務基 盤の強化・事業の安定化 （1 ） 制度の概要 前例がなく収支予想の難しい事業や担保力に乏し まち再生出資は、都市再生特別措置法を根拠法と い事業であっても、出資により支援することで、金 し、市町村が定める特定の区域において行われるプ 融機関の融資を後押しする効果があります（ 呼び ロジェクトに対し、MINTO 機構が出資を行うことによ 水効果 ） 。 ○担保不要 り事業の立上げ支援を行う制度です。 担保が不要なことから借地上での事業等でも対応 出資の形態については、資産流動化法上の特定 が可能となります。 ○国土交通大臣の認定 目的会社（ TMK ）への優先出資〔 図 2 参照 〕や合 同会社への匿名組合出資（ GK-TK ） といった不動 大臣認定を受けることにより、プロジェクトの政策的 産証券化スキームを活用した事例 、株式会社の優先 意義が明確化し、公的にオーソライズされます。 また、不動産特 株を引き受けた事例〔 図 3・4 参照 〕、 図1 まち再生出資のこれまでの支援実績 （地域別 ） ・飯田市橋南第二地区第一種市街地再開発事業（長野県） ・武蔵ヶ辻第四地区第一種市街地再開発事業（石川県） ・片山津温泉ながやま（石川県） ・山代温泉山下家（石川県） ・総曲輪通り南地区第一種市街地再開発事業（富山県） ・魚津商工会議所ビル（富山県） ・氷見市“ひみ番屋街･総湯”（富山県） ・飯田“りんご並木横丁”（長野県） ・片町A地区第一種市街地再開発事業（石川県） 全支援事例39件 北海道 ・恋しき保存再生計画（広島県） ・若草町地区再開発事業（広島県） ・東桜町地区第一種市街地再開発事業（広島県） “ONOMICHIU2” 県営上屋2号再生事業（広島県） 東北 ・宮崎駅西口拠点整備事業（宮崎県） ・天文館シネマパラダイス（鹿児島県） ・熊本城桜の馬場“城彩苑”（熊本県） ・九州国際重粒子線がん治療センター( ｻｶﾞﾊｲﾏｯﾄ ) （佐賀県） ・栄・常盤地区第一種市街地再開発事業（長崎県） ・タンガテーブルプロジェクト（福岡県） 北陸 信越 関東 中国 近畿 九州 四国 東海 ・百代リニューアル計画（青森県） ・仙台ファーストタワー（宮城県） ・仙台うみの杜水族館（宮城県） ・いわき駅前地区第一種市街地再開発事業( 福島県) ・オガールプラザ（岩手県） ・大船渡温泉（岩手県） ・勝どきGROWTHTOWN（東京都） ・篠崎ツインプレイス（東京都） ・東京スカイツリー（東京都） ・鴻巣駅東口Ａ地区第一種市街地再開発事業（埼玉県） ・中野セントラルパーク（東京都） ・SMARK 伊勢崎（群馬県） ・磐田駅前地区第一種市街地再開発事業（静岡県） ・日本平ホテル（静岡県） ・豊田市駅前通り南地区第一種市街地再開発事業（愛知県） ・名古屋インターシティ（愛知県） ・掛川駅前東街区第一種市街地再開発事業（静岡県） ・神戸低侵襲がん医療センター（兵庫県） ・松山市“お城下パーキング2番町”（愛媛県） ・牧志・安里地区第一種市街地再開発事業（沖縄県） ※地方自治体が所有する土地の上に、民間事業者が建築物等の整備をする事例の件数 42 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.32 特集：地方創生における不動産証券化の役割 ○事業の継続性・内容を審査 審査の過程でいろいろな角度からアドバイスが得ら れ、磨きあげられた事業につくりあげることができま す。 ○ 事業採算性の目安 ３.まち再生出資の 地方都市における事例 （ 1 ）KITEN （宮崎駅西口拠点施設整備事業） ～公民連携事業／ TMKスキーム活用～ 審査にあたっては10 年以内に配当を行うことが確 実と認められること等を事業採算性の目安としま す。 原則として事業の安定稼動後には償還を求めま す。 ○デットファースト 出資の償還は、融資の返済が終わった後からとし （平成 23 年 8月竣工 ） ており、金融機関の借入れとは競合しません。 図 2 KITEN の事業スキーム図 （3 ） 平成 28 年度の制度拡充 今年度からPREを活用した事業や空き店舗等を 活用したリノベーション事業など低未利用の既存ストッ クを活用した事業について制度拡充がなされました。 宮崎県・宮崎市 （土地所有者） 事業用定期借地契約 宮崎ｸﾞﾘｰﾝｽﾌｨｱＴＭＫ これらの事業の場合 、市町村が定める区域に係る 要件緩和や、面積要件も500㎡以上に緩和され使い 勝手がよくなりました。 工事費 開業費 東京スカイツリーなどのような大都市の大規模プロ 特定社債 優先社員 優先出資 特定出資 これまで「まち再生出資 」は、全国で39 件の支援 。中野セントラルパークや 実績があります〔 図1参照 〕 金融機関 優先出資 （4 ） これまでの実績 融資 特定借入 まち再生出資 優先社員 事業関係者 一般社団法人 賃貸 テナント ジェクトに活用される一方 、地方都市では、地元企業 宮崎の玄関口でもあるJR 宮崎駅西口で土地区画 等が設立したまちづくり会社や、市街地再開発事業 整理事業によ り基盤整備が行われる中、県と市は 紫 波 町 において権利者等が保留床を買い取るために設立し た会社などに対して支援することで、地域の活性化 （土地所有者） 「 複合交通セン ター」を整備する種地を取得しました 借地契約 が、事業化が長年の懸案となっていました。 オガールプラザ㈱ に貢献してまいりました。また、最近ニーズの増えて 売却 民間事業者による事業提案競技を実施し、 商工 いる公民連携事業が13 件 、リノベーション事業は7 交流ｾﾝﾀｰ 紫 波 町 会議所を中心とするグループが選定されま したが、 （公共施設管理者） 件あります。 売却収入 リーマン工事費 ・ショックの影響により、出店予定テナ 出資・融資 ントの相 開業費 借入金 くなる金融機関 次ぐ撤退や資金調達が難し といった事態となり まち再生出資 まち再生出資 ました。地元企業からの出資も限界があ り、公有地 優先株式 普通株式 地元企業 を借地して行う事業で土地が担保と ならないことから 賃貸 金融機関からの融資も限界と なっていました。 テナント July-August 2016 43 Special こうした中、国土交通大臣の事業認定および公的 機関であるMINTO 機構の出資が、地元の金融機 関や企業等による出融資の呼び水となりました。 することを目指しました。 町有地を借地し、官民複合施設を整備（ 竣工後 、 紫波町に図書館等を売却 ）･ 運営する主体（オガー 市の顔となる駅前の敷地に、バスセンターなどの交 ルプラザ（ 株 ） ） にMINTO 機構が出資することによ 通機能とビジネス拠点を整備したことにより、中心市 宮崎県・宮崎市 街地と駅を結ぶ結節点の機能を有する施設の整備を り、官民一体となった連携事業を後押しすることがで することができました。事業用定期借地契約 広島県・市 テナントを100％決めてから設計・建設工事に着手 (倉庫所有者) するという事業手法やMINTO 機構の出資にあたり （土地所有者） 宮崎ｸﾞﾘｰﾝｽﾌｨｱＴＭＫ 【 岩手県紫波町】 （2 ） オガールプラザ整備事業 融資 特定借入 金融機関 ～公民連携事業／公共施設・民間施設の合築～ 特定社債 工事費 開業費 優先出資 優先出資 特定出資 優先社員 まち再生出資 優先社員 事業関係者 一般社団法人 賃貸 目的外使用許可 きました。 事業計画の精査を行うことで事業に信頼が得られ、 （平成 24 年 6月竣工 ） 公益施設（ 図書館・子育てセンター） と民間施設 （産直・クリニック・飲食店等 ） の合築 、公益施設の賑 工事費 わいが商業にも波及するPPPの好事例として注目を 開業費 ～公民連携事業／リノベーション事業～ 紫 波 町 （土地所有者） 借地契約 交流ｾﾝﾀｰ 売却収入 工事費 開業費 借入金 宮崎県・宮崎市 （土地所有者） 特定借入 工事費 開業費 波 町 （公共施設管理者） 出資・融資 金融機関 優先株式 まち再生出資 まち再生出資 普通株式 地元企業 賃貸 事業用定期借地契約 宮崎ｸﾞﾘｰﾝｽﾌｨｱＴＭＫ 売却 紫 テナント 融資 （平成 26 年 3月竣工 ） 図 4 ONOMICHI U2 の事業スキーム図 目的外使用許可 広島県・市 (倉庫所有者) 事業コンペ 主幹事会社 優先社員 まち再生出資 された約 ものの、10 優先出資 10haの土地を紫波町が取得した 融資 借入金 優先株式 優先社員 一般社団法人 賃貸 テナント 町は、予算に制約がある中、図書館や市役所など の公共施設の更新も進める必要があり、新しいまち の起爆剤になる開発を民間のアイディアと資金で実現 紫 波 町 （土地所有者） 借地契約 44 オガールプラザ㈱ ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.32 売却 交流ｾﾝﾀｰ 売却収入 紫 波 町 （公共施設管理者） 金融機関 工事費 年以上の間 、事業関係者 空き地の状態のまま放置されていまし 優先出資 特定出資 た。 営業・改修の許諾 （株） OU2 金融機関 請願駅「紫波中央 」駅前の土地開発事業で整備 特定社債 優 集めています。 図3 オガールプラザの事業スキーム図 オガールプラザ㈱ （株） OU 地元金融機関による融資の呼び水となりました。 （ 3 ）ONOMICHI U2 テナント 事業 主幹 開業費 普通株式 まち再生出資 出資 関係事業者 普 特集：地方創生における不動産証券化の役割 JR 尾道駅から徒歩約 5 分の海沿いに建つ築 70 年 の県営上屋（港湾倉庫 ） をリニューアルして、サイクリ 関による融資を後押し、事業の立上げに寄与しまし た。 スト向けのホテルや瀬戸内の産品を使ったレストラン 等の観光拠点を整備したもので、日本初のサイクリス ト向け複合施設として話題となっています。 ４．まずはお気軽にご相談を 広島県と尾道市は、 「 瀬戸内しまなみ海道 」を自 MINTO 機構には、 「まち再生出資業務 」のほか 転車の聖地としての魅力を強化 ･ 発信していくため、 長期安定的な融資型の金融支援メニューとして、 サイクリングの拠点を整備したいというニーズがあり、 「共同型都市再構築業務 」、 「メザニン支援業務 」 も 民間の資金とノウハウを活用するため公募により地元 あり、事業資金の調達手法・性格に応じ、個別のケー の経営者を中心に設立した「 ㈱ディスカバーリンクせ スに最も適合した支援メニューをお選びいただけま とうち」を選定しました。 す。 同 社 が 母 体となり設 立した整 備 主 体（ （株 ） また、NPOや住民等のまちづくり活動やクラウドファ OU2 ）が、リニューアル事業を進めましたが、土地 ･ ンディングを活用したまちづくり事業を支援する地域の 建物が県の所有であることから担保力に限界がある まちづくりファンドに資金助成する「 住民参加型まち こと、前例のない新規事業で事業採算性が見通しづ づくりファンド支援業務 」もあります。資金支援のほか らいことなどにより、資金調達面で課題に直面しまし にもまちづくりアドバイザーの派遣 、PREメルマガの配 た。 信など情報発信等も積極的に行っております。 MINTO 機構の出資制度を活用することにより、公 共的意義の明確化や資本増強を図ることで金融機 まずは、下記お問い合わせ先までお気軽にご相談 下さい。 公的不動産（PRE）の活用推進 毎月 1 回程度、公民連携の新しい動きや関係各省庁の動向、公的不動産活用の事例や関連セミナーの紹 介などのニュースをメールにより配信（PRE メルマガ）しております 。 配信登録は、こちらまで→ http://www.minto.or.jp/products/mailmaga.html お問い合わせ先 一般財団法人 民間都市開発推進機構 【各業務総合窓口】 企画部企画課 TEL.03-5546-0797 FAX.03-5546-0794 ■ 共同型都市再構築事業・メザニン支援業務 業務第一部 TEL.03-5546-0787 ■ まち再生出資業務 業務第二部 TEL.03-5546-0777 ■ 住民参加型まちづくりファンド支援業務 企画部調査計画課 TEL.03-5546-0797 ※上記業務のうち港湾関係のもの 企画部 （港湾担当） TEL.03-5546-0786 〒 135-6008 東京都江東区豊洲３丁目３番３号 豊洲センタービル８階 http://wwwminto.or.jp July-August 2016 45
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