資料１ 久留米東村山線沿道柳窪地区 地区計画（原案）説明会 平成２８年７月２７日（水） 東久留米市 都市建設部 都市計画課 本日の説明の内容 １．地区の概要 （１）地区計画の区域 （２）上位計画における位置付け （３）これまでの経緯 ２．地区計画（原案）等について （１）用途地域等の変更（案）について （２）地区計画（原案）について ３．今後の都市計画手続き ４．縦覧及び意見書の提出について １ １．地区の概要 ２ １－（１）地区計画の区域 本地区計画の区域 名称 久留米東村山線沿道柳窪地区地区計画 位置 東久留米市柳窪一丁目、柳窪五丁目及び 下里四丁目各地内 面積 約２．１ｈａ 柳窪地区地区計画区域 ３ １－（２）上位計画における位置付け（その１） 東久留米市都市計画マスタープラン 住商複合地 幹線系の道路沿道等の高度利用 本地区 により、良質な集合住宅と、後背に 立地する低層の住宅地と調和した 業務や商業など活力を生む機能が、 複合的に立地する土地利用のこと。 ４ １－（２）上位計画における位置付け（その２） 東久留米市第二次緑の基本計画 本地区 水と緑の拠点 緑が持つ生物の生息空間、 「水と緑の拠点」に隣接 湧水の涵養域、市民の憩い の場、防災上の拠点といった 機能を効果的に発揮するた めの特に重要な場所のこと。 ５ １－（３）これまでの経緯 平成２６年１０月２０日～ 平成２７年 ３月 １日 平成２７年 ７月１２日 平成２７年 ８月２５日～ 平成２７年１２月 平成２８年 ２月２１日 平成２８年 ４月 平成２８年 ６月 第１回 アンケート調査 第１回 まちづくり懇談会 第２回 まちづくり懇談会 第２回 アンケート調査 まちづくりニュース第１号発行 第３回 まちづくり懇談会 まちづくりニュース第２号発行 まちづくりニュース第３号発行 用途地域等の変更（案）、地区計画（原案）の作成 ６ ２．地区計画（原案）等について ７ ２ － （１）用途地域等の変更（案）について 東久留米市都市計画マスタープランで位置付けられた「住商複合地」としての 土地利用の方針に基づき、久留米東村山線沿道２０ｍの範囲において、用途地 域を次のように変更します。 第二種中高層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域です。病 院、大学などのほか、1,500㎡までの一定 のお店や事務所など必要な利便施設が 建てられます。 低層住宅のための地域です。小規模な 店舗や事務所を兼ねた住宅や、小中学 校などが建てられます。 ８ 用途地域等の変更（案）の概要 変更する区域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 準住居地域 現 在 ９ 変更する区域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 準住居地域 変更案 １０ 用途地域の変更に伴い、次の都市計画が変更となります 項目 現在 変更案 用途地域 第一種低層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 建蔽率 ４０％ ６０％ 容積率 ８０％ ２００％ 高度地区 第１種高度地区 第２種高度地区 防火地域 指定なし 準防火地域 １１ ● 用途地域が変わると・・・ 現在の用途地域（第一種低層住居専用地域）で建築可能な主なもの ・住宅・共同住宅、寄宿舎、下宿 ・住宅と兼用の店舗、事務所、食品製造業等（非住宅50㎡以下かつ延べ面積の1/2未満） ・幼稚園、小学校、中学校、高等学校 ・図書館等、派出所、一定規模以下の郵便局等、神社・寺院・教会等 ・公衆浴場、診療所、保育所等、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 ・老人福祉センター、児童厚生施設等（600㎡以下） 上記に加え 用途地域変更（第二種中高層住居専用地域）により建築可能になる主なもの ・店舗、事務所等（床面積1,500㎡以下、２階以下） 例：スーパー、コンビニ等 ・大学、高等専門学校、専修学校等 ・病院 ・工場（パン屋、米屋、菓子屋等食品製造業で床面積50㎡以下、２階以下） １２ ● 建蔽率が変わると・・・ 建蔽率が４０％から６０％に変わると、建物を建てられる範囲が広く なります。 建蔽率 ４０％ 建蔽率 ６０％ 建てられる範囲 （40％） 建てられる範囲 （60％） 敷地 敷地 １３ ● 容積率が変わると・・・ 容積率が８０％から２００％に変わると、大きく高い建物が建てられる ようになります。 容積率 ８０％ 容積率 ２００％ （建蔽率40％） （建蔽率60％） ４階 ２階 １階 ３階 ２階 １階 敷地 敷地 １４ ● 高度地区が変わると・・・ 第１種高度地区から第２種高度地区に変わると、高い建物が建てら れるようになります。 第１種高度地区 第２種高度地区 （高さの限度１０ｍ） 真北方向 1 0.6 建てられ る範囲 真北方向 建てられ る範囲 8ｍ 1 1.25 1 0.6 15ｍ 10m 5m 5ｍ 敷地境界 敷地境界 １５ ● 準防火地域に指定されると・・・（その１） 現在は指定されて いません 屋根や外壁は不燃 化等にする必要が あります。 用途地域を 第二種中高層住居専用地域 （建蔽率60％・容積率200％） へ変更 準防火地域における建築物の構造制限 高さ（階数）や延べ床面積によって建築物の構造に以 下のような制限がかかります。 地上 階数 ４階 以上 密度が高く、大きい建物が立 地可能となる ３階 万一火災が起きた際の延焼 による被害等を軽減するため、 準防火地域に指定 ２階 １階 延べ床面積 500㎡以下 500㎡超 1,500㎡以下 1,500㎡超 耐火建築物に限る 耐火建築物、準耐 火建築物 又は 防火上一定の技術 的基準に適合する 建築物 制限なし （一定の防火措置 が必要） 耐火建築物 又は 準耐火建築物 １６ ● 準防火地域に指定されると・・・（その２） 準防火地域における建築物の構造制限 高さ（階数）や延べ床面積によって建築物の構造に以 下のような制限がかかります。 延べ床面積５００㎡以下 の一戸建て住宅の場合 ３階建て 外壁や軒裏の延焼の恐れの ある部分を防火構造とし、防 火上一定の技術的基準を満 たせば、木造建築物を建て ることができます。 地上 階数 ４階 以上 ３階 ２階建て以下 一定の防火措置として、外壁 や軒裏などを防火構造にす れば、木造建築物を建てるこ とができます。 ２階 １階 延べ床面積 500㎡以下 500㎡超 1,500㎡以下 1,500㎡超 耐火建築物に限る 耐火建築物、準耐 火建築物 又は 防火上一定の技術 的基準に適合する 建築物 制限なし （一定の防火措置 が必要） 耐火建築物 又は 準耐火建築物 １７ ● 準防火地域に指定されると・・・（その３） 建築物の構造について 耐火建築物とは 主要構造部（柱・壁・梁・屋根など）が倒壊及び延焼を防止 する性能を持つ建築物で、一般的には鉄筋コンクリート造 の建物などが該当します。 準耐火建築物 とは 耐火建築物以外の建築物で、主要構造部が延焼を防止 する性能を持つ建築物をいいます。 一定の防火措置 隣地等から一定の距離内で延焼のおそれのある部分の とは 外壁や軒裏等を防火構造とすることなどをいいます。 防火構造とは 鉄鋼モルタル塗、しっくい塗等の構造で防火性能を有する ものが該当します。 １８ ２－（２）地区計画（原案）について 地区計画の目標 本地区は、本市と東村山市とを連絡する東村山都市計画道路３・４・５号久留米東村山 線（以下「久留米東村山線」という。）の沿道に位置し、一部が東村山市に接している地 区であり、東久留米市都市計画マスタープランにおいて、沿道景観の形成や住環境に配 慮しつつ、後背に立地する低層の住宅地と調和した業務や商業など活力を生む機能が 複合的に立地する幹線道路沿道にふさわしい土地利用を図る地区に位置付けられてい る。 また、周辺地域は、黒目川を中心として樹林地や農地、屋敷林など武蔵野の原風景の 環境を残している地域であり、東久留米市第二次緑の基本計画において、緑が持つ機 能を効果的に発揮する特に重要な場所として「水と緑の拠点」に位置付けられている。 本地区計画は、これらの位置付けを踏まえ、沿道の土地の適正かつ合理的な土地利 用を誘導し、周辺環境と調和した良好な市街地環境の形成を図ることを目標とする。 １９ ２－（２）地区計画（原案）について 土地利用の方針 地区内外の低層住宅地や自然環境との調和に配慮しつつ、中層の住宅と 業務・商業系施設が共存する幹線道路沿道にふさわしい土地利用を図る。 建築物等の整備の方針 周辺環境と調和した良好な幹線道路沿道の街並みの形成を図るため、 建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、建築物等の高さの 最高限度、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限及び垣又は柵 の構造の制限を定める。 その他当該区域の整備、 開発及び保全に関する方針 周辺環境と調和した良好な沿道景観の形成や緑豊かで潤いのある環境を 創出するため、敷地内の緑化を推進する。 ２０ ◆ 地区整備計画（具体的なまちづくりのルール） 地区整備計画（具体的なまちづくりのルール）として以下の６つの項目を定めます。 項目 ① 建築物の敷地面積の最低限度 ② 壁面の位置の制限 ③ 建築物等の高さの最高限度 ④ 建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限 ⑤ 垣又は柵の構造の制限 ⑥ 土地の利用に関する事項（敷地内緑化） ２１ ２ － （２）地区計画（原案）について これからご説明する地区計画は、 既存の建築物等には適用されません。 建築物等の新築、増改築等を 行う時に適用 ２２ ① 建築物の敷地面積の最低限度 目的：敷地の細分化による居住環境の悪化などを防止する １１０㎡ ただし、次の各号のいずれかに該当する１１０㎡未満の土地については、その全部を一の敷 地として使用する場合は、この限りでない。 （１）本地区計画決定告示日において、現に建築物の敷地として使用している土地又は現に存 する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用する土地 （２）本地区計画決定告示日以後に、公共施設の整備により減少することとなる現に建築物の 敷地として使用している土地又は現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地 として使用する土地 〈例〉 220㎡ 地区計画決定前 110㎡ 110㎡ 地区計画決定後 ２３ 90㎡ 120㎡ 100㎡ 90㎡ × 建てられます 建てられます 建てられません 建てられます ② 壁面の位置の制限 目的：隣地や道路との距離を保つことにより、ゆとりある空間を 生み出し、防災性の向上や良好な環境を確保する 建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から久留米東村山線の境界線までの距離 は０．７ｍ以上、その他の道路境界線及び隣地境界線までの距離は０．５ｍ以上 とする。ただし、敷地面積が２００㎡以上の場合には、久留米東村山線、その他 の道路境界線及び隣地境界線までの距離は１．０ｍ以上とする。 ■敷地面積200㎡未満の場合 ■敷地面積200㎡以上の場合 平面図 平面図 断面図 1.0ｍ以上 断面図 0.5ｍ以上 0.5ｍ 以上 建築物 0.5ｍ 以上 1.0ｍ 以上 0.7ｍ 以上 建築物 1.0ｍ 以上 1.0ｍ以上 0.7ｍ以上 久留米東村山線 1.0ｍ 以上 久留米東村山線 境界線 久留米東村山線 ２４ 久留米東村山線 境界線 ● 壁面の位置の制限の緩和について なお、次の各号のいずれかに該当する建築物等の部分については、この限りでない。 （１）附属する建築物が、物置その他これに類する用途（自動車車庫、自転車置場を含む。） に供し、軒の高さが２．３ｍ以下で、かつ、床面積の合計が５㎡以内のもの （２）軒、ひさし及び戸袋 （３）床面積に算入されない出窓、ピロティ、ポーチ、吹きさらしの廊下、バルコニー、ベラ ンダ及び屋外階段等 （４）外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が３ｍ以下のもの 〈例〉敷地面積200㎡未満の場合 ②ひさし 隣地 0.5m ④の拡大図 0.7m 0.5m 0.7m ③ポーチ ③出窓 建物 建物 隣地 ④ ④この部分の 長さの合計が ３ｍ以下 壁面後退線 ①物置、自動車車庫等 （軒高２.３ｍ以下かつ ５ｍ２以内） 久留米東村山線 ① 久留米東村山線 敷地境界線 0.5m 壁面後退線 敷地境界線 壁面制限の適用外 （注）図中の①から④の番号は、上記の（１）から（４）に対応しています。 ２５ ③ 建築物等の高さの最高限度 目的：日当りの確保や圧迫感の軽減による、良好な街並みを 形成する 建築物等の高さの最高限度 １７ｍ 地盤面から１７ｍ以下 （地上５階建て程度） ２６ ④ 建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限 目的：建物のかたち、外壁や屋根の色を制限することで、 周辺環境と調和した街並みを形成する （１）建築物等の形態及び色彩は、周辺環境と調和したものとする。 （２）屋外広告物は、周辺環境と調和するよう、色彩、光源、大きさ及び設置 場所等に留意したものとする。 × ○ 原色の赤や青 の外壁など 街並みと調和した落ち着いた色調 ２７ ⑤ 垣又は柵の構造の制限 目的：緑を身近に楽しめる良好な景観をつくるとともに、 地震等の災害によるブロック塀等の倒壊を防止する 道路に面して設ける垣又は柵（門柱及び門扉を除く。）の構造は、できる限り生 垣とする。これによらない場合は、地盤面から高さ１．５ｍ以下のフェンス等とし、 これらの併用を妨げない。ただし、建築物等の保安・管理上やむを得ないと認めら れる場合はこの限りでない。 なお、地盤面から高さ０．６ｍ以下の部分については、コンクリートブロック造、 レンガ造、鉄筋コンクリート造その他これらに類する構造とすることができる。 生垣の高さは制限しません -生垣- フェンス等の高さは１．５ｍ以下に制限します -フェンス２８ -生垣とフェンスの組合せ- ⑥ 土地の利用に関する事項（敷地内緑化） 目的：敷地内の緑化を推進し、良好な都市環境を形成する 敷地面積に対する緑化面積の割合は、１０％以上とする。 なお、久留米東村山線及び黒目川に面する部分については、積極的に緑化する よう努めるものとする。 <例〉緑化面積の計算例（敷地面積110㎡の場合） ☆緑化面積は、 110㎡×10％＝11㎡以上 必要になります。 ＜植栽例①＞ ＜緑化面積の基準＞ 緑化面積 （成木の高さ） （１本当たり） 高木：Ｈ３ｍ以上（ハナミズキなど） →３㎡ 中木：H２ｍ以上（サザンカなど） →２㎡ 低木：H0.3m以上（ツツジなど） →１㎡ 植栽例① ⇒高木1本と中木４本植栽すると ３㎡×１本＋２㎡×４本＝11㎡ 建築物 ＜植栽例②＞ 建築物 植栽例②（高木の植栽が困難な場合等） ⇒中木３本と低木５本植栽すると ２㎡×３本＋１㎡×５本＝11㎡ 中木 （サザンカなど） 高木 （ハナミズキなど） 低木 （ツツジなど） ２９ 中木 （サザンカなど） ● 地区計画が決定されると・・・ ●すぐに建替える必要はありません 地区計画が決定されても、これらのルールは既存の建築物等 には適用されません。 ●届出が必要になります 区域内で建築物等の新築や増改築、色の変更などの行為を行 う場合は、事前に市へ届出を行っていただくことになります。 市では、その届出内容を審査し、ルールに適合していることを確 認します。 新築したり、建替えたりするときにルールに沿った計画 とすることで、少しずつ時間をかけて地区にふさわしい 良好な市街地環境が形成されていくことが期待されます。 ３０ ３．今後の都市計画手続き ３１ ３．今後の都市計画手続き 都市計画法第１６条及び 東久留米市地区計画等の案の 作成手続に関する条例 都 市 計 画 原 案 （ 地 区 計 画 ） の 説 明 会 の都 公市 告計 ・画 縦原 覧案 （ 地 区 計 画 ） 意 見 書 の 受 付 ７月２７日（水） 都市計画法第１７条 都市計画案の作成 ８月１０日 （水）まで ８月１７日 （水）まで 途都 地市 域計 等画 ）案 の（ 公地 告区 ・計 縦画 覧・ 用 意 見 書 の 受 付 公 告 の 日 か ら ２ 週 間 ９月下旬～１０月初旬 ３２ 東 久 留 米 市 都 市 計 画 審 議 会 都 市 計 画 決 定 ・ 告 示 １０月中旬～１１月 ４．縦覧及び意見書の提出について ３３ ４．縦覧及び意見書の提出について 地区計画の原案の縦覧について ・縦覧期間 平成２８年７月２７日（水）から平成２８年８月１０日（水）まで （土曜、日曜日を除く午前８時半から午後５時まで） 意見書の提出について （１）提出できる方 地区計画区域内の土地の所有者又は利害関係を有する方 （２）提出期間 平成２８年７月２７日（水）から平成２８年８月１７日（水）まで （窓口での受付時間は、土曜・日曜日、祝日を除く午前８時半から午後５時まで） （３）記載方法 様式の指定はありません。ただし、以下の事項を記載してください。 ①標題『久留米東村山線沿道柳窪地区地区計画（原案）に関する意見書』、②日付・ 住所・氏名・利害関係（土地所有者以外の方）、③本文、④あて先『東久留米市長』 （４）提出方法 下記の提出先へ持参または郵送してください。 ※提出期間中に市役所に到達したものを有効としますので、郵送の際はご注意ください。 ※メール、ファックス等での受付は行いません。 ※詳細は別紙「資料３」をご参照ください。 ＜縦覧場所及び意見書の提出先＞ 〒203－8555 東久留米市本町三丁目３番１号 東久留米市 都市建設部 都市計画課（市役所５階） ３４ 説明は以上になります。 ありがとうございました。
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