市営住宅建替えＰＦＩ等導入可能性調査業務委託 仕 様 書 １．適用範囲 本仕様書は、十和田市（以下「発注者」という。）が実施する市営住宅建替えＰＦＩ等導入 可能性調査業務委託（以下「本業務委託」という。）に適用するものとする。 ２．業務目的 十和田市営住宅の金崎Ａ団地、金崎Ｂ団地の建替えについて、ＰＦＩ等の手法を採用する 可能性を調査、検討するものである。 ３．業務期間 契約締結の翌日から平成29年3月24日(金)までとする。 ４．業務計画 本業務委託における業務計画は、当初の打合せ終了後に速やかに提出するものとする。 ５．法令等の遵守 本業務委託においては、関係法令を遵守しなければならない。 ６．疑 義 本業務委託実施に当たり、仕様書等に疑義が生じた場合には速やかに発注者と協議を行い、 適切に対応するものとする。 ７．業務の対象 十和田市営住宅金崎Ａ団地及び金崎Ｂ団地 （１）① 名称 金崎Ａ団地 ② 用途 公営住宅 （設計業務に係る建築物の類型：平成21年国土交通省告示第15号別添 二第六号第１類） ③ 所在地 十和田市西二十二番町385番地87 ④ 敷地面積 １２，８８６．８５㎡ ⑤ 地域地区 都市計画区域内（区域区分非設定）、第一種低層住居地域（建ぺい率 うち、都市公園部分 ２，４２９．１６㎡ 50％、容積率80％、絶対高さ制限10ｍ）、防火地域指定なし 1 ⑥ 構造等 コンクリートブロック造平屋建て４戸長屋 建築年 16棟 １戸当床面積 棟数 昭和42年 36.00㎡ ４ 50.40㎡ 昭和43年 36.50㎡ ３ 50.90㎡ 昭和44年 36.50㎡ ３ 50.90㎡ 昭和45年 36.50㎡ ３ 50.90㎡ 昭和46年 38.35㎡ ３ 52.752㎡ 64戸 住戸改善後床面積 昭和63年から平成２年全戸住戸改善 増築、浴室ユニットバス、浴槽、ボイラー設置等 （２）① 名称 ② 用途 金崎Ｂ団地 公営住宅 （設計業務に係る建築物の類型：平成21年国土交通省告示第15号別添 二第六号第１類） ③ 所在地 十和田市西二十二番町385番地59 ④ 敷地面積 １０，４５８．３７㎡ ⑤ 地域地区 都市計画区域内（区域区分非設定）、第一種低層住居地域（建ぺい率 50％、容積率80％、絶対高さ制限10ｍ）、防火地域指定なし ⑥ 構造等 コンクリートブロック造平屋建て４戸長屋 18棟 72戸 ２戸長屋 ２棟 ４戸 建築年 １戸当床面積 棟数 昭和42年 31.08㎡ ３ 昭和43年 31.64㎡ ９ 昭和44年 31.64㎡ ３ 昭和45年 33.12㎡ ５ （３）① 名称 集会所 ② 用途 集会場 うち、２戸長屋２棟 （金崎Ｂ団地内） （設計業務に係る建築物の類型：平成21年国土交通省告示第15号別 添二第十二号第１類） ③ 所在地 十和田市西二十二番町385番地59 ④ 地域地区 都市計画区域内（区域区分非設定）、第一種低層住居地域（建ぺい率 50％、容積率80％、絶対高さ制限10ｍ）、防火地域指定なし ⑤ 構造等 木造平屋建て 面積 66.23㎡ 昭和48年建築 39.74㎡ 昭和52年増築 26.49㎡ 2 （４）① 名称 ② 用途 西金崎公園（金崎Ａ団地内） 都市公園（街区公園） （都市公園法第２条第１項第１号） ③ 所在地 十和田市西二十二番町385番地87 ④ 面積 １，４９４．９４㎡ ２，４２９．１６㎡ ９３４．２２㎡ ８．業務内容 （１）基本計画策定 ① 前提条件の整理 市営住宅建替えに関して、既存市営住宅の現状（施設概要、入居状況等）、及び 建替え候補用地の概要を整理する。また、市営住宅建替えに関連する本市の上位計 画及び既往調査等を整理する。 ② 計画地の条件整理 市営住宅の建替え整備を行う候補用地（現敷地及び移転建替え候補地）の敷地条 件、道路条件、インフラ条件及び建築法規制等、施設計画の条件を把握し、整理す る。 ③ 整備する市営住宅の戸数・規模・内容の検討 前項の整理及び本市の意向を踏まえた上で、建替え整備する市営住宅の規模、戸 数、住戸タイプ、駐車場台数等を整理、設定する。 また、市営住宅に併せて導入する機能について、内容及び施設規模を検討整理 する。 ④ 概略モデルプランの作成 前項で設定した施設規模及び住戸タイプ等に基づき、候補用地について施設ボリ ュームと計画イメージを把握するための概略配置図及び平面モデルプランを作成 する。余剰地が発生する場合には、活用方法についても検討する。 ⑤ 建替え工程の検討 市営住宅の建替え整備について、設計、建設、既存入居者の意向調査、仮住居、 移転、既存施設の解体等の、供用開始に至るまでの整備プロセスについて、候補用 地それぞれについて検討、整理を行う。 ⑥ 建替え方針の検討 前項までの検討を踏まえ、候補用地における建替え整備のメリット・デメリット を整理し、事業実施において優位な計画地を検討する。 ⑦ 概略事業費の算出 前項までの検討を踏まえ、本事業の実施にあたり必要となる概略事業費（設計費、 建設費等）を算定する。 3 （２）ＰＦＩ等導入可能性調査 ① 事業手法の整理 市営住宅建替え整備及び維持管理に関して、適用候補となる民活事業手法につい て各々の手法の概要及び特徴等を整理する。 ② 事業手法の導入範囲の整理 市営住宅建替え整備及び維持管理について、建替え整備から維持管理までの事業 プロセスを踏まえて必要な業務項目を整理し、それらの業務のうち民活事業の対象 として民間事業者に委ねる業務範囲について検討する。 ③ 事業手法の導入パターンの整理 市営住宅建替え整備及び維持管理について、市営住宅に併設する導入機能につい ての位置づけ等を整理し、それらの事業形態について想定されるパターンの整理、 検討を行う。 ④ 事業スキームの構築 ⅰ 事業方式の検討 本施設の施設特性等を踏まえて、ＰＦＩ事業として実施する場合の事業方式 （ＢＴＯ、ＢＯＴ、ＢＯＯ、ＢＴ等）について検討する。それぞれの事業方式 の場合の社会資本整備総合交付金等の交付率等についても調査を行う。 ⅱ 事業形態の検討 本施設の事業内容等から、ＰＦＩ事業として実施する場合の事業形態（サービ ス購入型、独立採算型、混合型等）について検討する。 ⅲ 事業期間の検討 本施設の施設特性等を踏まえながら、ＰＦＩ事業等として実施する場合の適切 な事業期間を検討する。 ⅳ ＰＦＩ方式等で実施する場合の法制度上の課題等の整理 市営住宅をＰＦＩ方式等で整備する場合に想定される、法制度上の課題や支援 措置等について整理する。 ⑤ 市場調査 ⅰ 市場調査の実施 上記①から④の検討結果をもとに、ＰＦＩ方式等により本事業を実施した場合 の事業概要書を作成し、民間事業者の本事業に対する意見・要望及び参加意向 を把握するための市場調査を行う。 ⅱ 調査結果の取りまとめ ⅰで実施した民間事業者を対象にした市場調査の結果について、整理・分析を 行い、必要に応じて事業スキームの検討に反映する。 4 ⑥ ＶＦＭの算定 ⅰ 概算事業費の算定 本事業の実施にあたり、必要となる概算事業費（設計費、建設費、維持管理費、 調査費等）を算定する。 ⅱ 従来方式の場合の事業費の算定 ⅰで算定した事業費をもとに、従来方式で事業を実施した場合の事業期間を 通して必要となる総事業費を算定する。 ⅲ ＰＦＩ方式等の場合の事業費の算定 ⅰで算定した事業費をもとに、ＰＦＩ方式等で事業を実施した場合の事業期 間を通して必要となる総事業費を算定する。 ⅳ ＶＦＭの算定 ⅱ及びⅲを現在価値に換算した公共財政負担額を比較することにより、ＶＦ Ｍを算定する。 ⑦ 課題等の整理 本事業をＰＦＩ方式等で実施する場合に想定される課題等について抽出し、そ の対応策の検討を行う。 ⑧ ＰＦＩ方式等導入の適正評価 前項までの調査結果を踏まえ、本事業へのＰＦＩ方式等の導入の適性について、 総合的に判断を行い、ＰＦＩ方式等の導入が困難な場合には、その対応方策につ いて検討を行う。 ９．貸与資料 貸与資料については、発注者側と受注者側で協議のうえ貸与することとする。 １０．成果品 （１） 報告書 〃 （２） その他 （３） 電子データ ５部 概要版３部 関連資料 一式 Ａ４版製本 〃 法令条文等、報告書の根拠となるもの、その他必要な資料 ＣＤ－Ｒ データ形式は協議する １１．成果品の帰属 （１） 成果品は全て十和田市に帰属するものとし、十和田市の承認を受けずに他に公表、 貸与又は使用してはならないものとする。 （２） 業務完了後において、成果品の内容に誤りや不備又は不良な箇所が発見されたと きには、速やかに補足又は訂正しなければならないものとする。 5 １２．打合せ協議等 （１） 業務の遂行に当たり、業務着手時、業務の主要な区切り及び業務完了時等において、 ５回程度打合せ協議を実施するものとし、それ以外にも必要に応じ実施する。 （２） 業務の着手時、業務の完了時には、管理技術者が立会うものとする。 １３．契約時の見積書、内訳書 （１） 業務項目毎に直接人件費と諸経費等、必要額を積み上げること。また、項目毎に 内訳書を作成すること。 （２） 交通費も見積もること。 １４．その他 （１） 委託上限金額については、公募型プロポーザル実施要領を参照し、委託上限額を 超えないこと。 （２） 契約時における見積書、内訳書の作成にあたっては、必要な経費については過不 足無く見積もること。特別な事情が無い限り、本業務委託における変更等は原則行 わないものとする。 （３） その他、本業務委託の内容に疑義が生じた場合は、双方にて協議するものとする。 6
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