都市計画マスタープランに掲げる土地利用計画見直し検討業務委託 基本仕様書 １．件 名 都市計画マスタープランに掲げる土地利用計画見直し検討業務委託 ２．期 間 契約締結日の翌日 から 平成 31 年３月 31 日 まで ３．履行場所 東京都国分寺市内全域及び基本仕様書に示すとおり ４．業務目的 『国分寺市都市計画マスタープラン』のまちづくりのテーマ「活気ある暮らしやすいまち こくぶんじ」 の実現に向け，本マスタープランにおいて，その実現性を高めるため，中間年までに積極的に推進していく 主要施策を位置付けている。 中間年までに取組む主要施策のうち，都市生活・文化交流の拠点のまちづくり及び交流人口の獲得や定住 化の促進の視点で，魅力ある国分寺市の創生を目標とした国分寺市まち・ひと・しごと創生総合戦略にも位 置付けているまちづくりに関する施策の具体化に向け，対象地域における土地利用計画の見直しを行なうこ とを目的とする。 ５．基本仕様書定義 本基本仕様書は，都市計画マスタープランに掲げる土地利用計画見直し検討業務委託プロポーザル選定に おいて，企画提案書作成のために業務委託の基本事項及び前提条件等を記載するものである。 今回企画提案の期間は，３ヶ年に渡る業務内容とする。 ６．委託予定内容 業務内容の詳細については，業務委託発注者である国分寺市と，プロポーザル方式により選定された受託 候補者間の協議により仕様書を作成し，決定する。 また，下記８，９は，現在国分寺市が考える主な業務内容や各年度の想定業務であるが，下記９に示す年 度毎の事業内容の前倒しや，意向調査の追加等，下記７の検討業務対象地域に対する業務内容を進めるにあ たっての具体的な提案や自由な発想による効果的・効率的な提案を求める。 ７．検討業務対象地域 （１）『国分寺市都市計画マスタープラン』において，中間年までに取組むべき以下のエリア ①史跡武蔵国分寺跡周辺エリア（Ｐ５参考） ②国分寺駅北口周辺エリア（国３・４・12 号線・駅前通り周辺，周辺東西街区） （Ｐ５参考） ③現況土地利用と指定用途地域に乖離が見られるエリア（Ｐ５参考） ④大規模な緑地を有する大規模敷地エリア（Ｐ５参考） ⑤第一種低層住居専用地域指定（建ぺい/容積：50/80）エリア（市都市計画図を参照してください） 1 ⑥恋ヶ窪駅周辺エリア（Ｐ５参考） （２）地形地物の変化等により用途境の調整が必要となったエリア ８．主な業務内容 主な業務内容については，以下の３項目を中心とした内容である。 （１）諸課題の抽出・方向性の策定業務 ①対象地域における現況等の調査・整理，課題抽出 対象地域の詳細な検討エリアを選定し，検討エリアにおける現況等を整理し，各上位計画及び『国分 寺市都市計画マスタープラン』に掲げた土地利用の方針等を踏まえ，今後，まちづくりを進めるにあた り，現状の土地利用の状況や将来のまちづくりに向けての課題（条件整理や類似事例等）を抽出する。 また，関係者へのアンケート，ヒアリング等の実施を行う。 ②対象地域における用途地域等見直しの方向性の策定 ①で抽出した課題に対応できる効果的なまちづくり手法について，『国分寺市都市計画マスタープラ ン』における主要施策の推進方策に掲げた「活用できるまちづくり手法（規制・誘導手法）」を基本と して整理し，対象地域における用途地域等見直しの方向性の策定を進める。 ③各種会議資料等の作成 庁内関係部署や都市計画審議会，東京都等との関係機関との協議に必要な資料等の作成及び関係機関 との協議への参加・記録作成を行う。また，地域住民等への周知方法の検討を行う。 （２）都市計画素案の作成等業務 ①地域住民等への意向確認等 地域住民等への意向確認及び合意形成に向けた懇談会等の開催支援，資料作成を行う。 また，地域住民等への周知方法の検討を行う。 ②対象地域におけるまちづくり実施方針の策定 平成 28 年度の検討結果を基に，庁内関係部署や東京都との協議・調整等を実施し，対象地域におけ るまちづくり実施方針を策定する。 ③都市計画素案の作成 都市計画変更・決定を想定するエリアについて，都市計画手続きに向けた必要な内容を整理し，関係 機関等との事前調整を行い，都市計画決定・変更図書の原案のたたき台となる素案を検討・作成する。 ④各種会議資料等の作成 庁内関係部署や都市計画審議会，東京都等との関係機関との協議に必要な資料等の作成及び関係機関 との協議への参加・記録作成を行う。 （３）都市計画手続き関連業務 ①都市計画手続に関する説明会等の対応 都市計画法，まちづくり条例に基づく説明会等の開催支援，資料作成・記録作成を行う。 ②都市計画手続に関する関係機関との調整 都市計画決定のための協議資料等の作成及び関係機関との協議への参加を行う。 ③都市計画図書等の作成 都市計画決定手続に必要な図書の作成を行う。 ④都市計画を運用していくための基準等の検討 都市計画を運用していくにあたり，運用基準案等の作成を行う。 2 ９．各年度想定業務 「８．主な業務内容」に掲げた内容について，「７．検討業務対象地域」ごとに取組む各年度想定業務は以下の通り。 対象住民 平成 28 年度 想定件数 平成 29 年度 平成 30 年度 (※) ①対象地域における現況等の調査・整 ①地域住民等への意 ②対象地域における ③都市計画素案の作 ④各種会議資料等の ●都市計画手続き関連業務 (1)① 史跡周辺 1,700 件 エリア (1)② 北口周辺 1,200 件 エリア ３団体 エリア まちづくり実施方 成 作成 針の策定 ①都市計画手続に関する説明会等の対応 ※対象地域におけ マスタープラン改訂における基礎調 る郵送等の意向 査結果内容は提供 調査は必ず行う ②都市計画手続に関する関係機関との調整 （登記簿謄本に ③都市計画図書等の作成 見直すにあたり，考えられる必要な調 て確認を行う） ④都市計画を運用していくための基準等の検討 査等をさらに実施し，総合的な分析の ※懇談会等の開催 ※既存調査結果とともに用途地域等を ②対象地域における用途地域等見直し ※原案・案の作成段階で，郵送等による権利者への 案内を行う（登記簿謄本にて確認を行う） ※説明会等の開催は６回程度を想定（素案・原案・案 は３回以上を想 で各２回） 定 の方向性の策定 ③各種会議資料等の作成 ※対象地域の状況によって，地域住民 (1)⑤ 一低層 向確認等 ※平成 24 年度土地利用現況調査，都市 もと，対象地域における課題を抽出 (1)④ 大規模敷地 理，課題抽出 11,100 件 等への意向確認等を適宜実施する。 エリア ① 開発等により明確な地形地物が消 (2) 用途境 ― 調整エリア 1,700 件 理，課題抽出 等 くり実施方針の策定 ●都市計画素案の作成 ●各種会議資料等の作成 ②対象地域における用途地域等見直し の方向性の策定 ③各種会議資料等の作成 (1)⑥ 周辺エリア 都市計画変更の対象箇所を検討す ①対象地域における現況等の調査・整 ①地域住民等への意向確認 ②対象地域におけるまちづ ③各種会議資料等の作成 乖離エリア 恋ヶ窪駅 失している箇所を抽出・精査し， る。 (1)③ 指定用途 上記に加えて，平成 28 年度と同様の検討を継続して行う。 500 件 ※対象地域の状況によって，地域住民 等への意向確認等を適宜実施する。 ※対象住民想定件数：仮想として H24 土地利用現況調査における該当エリア地区の建物棟数に利害関係人を想定１割乗じて算出した概ねの件数。「(1)④大規模敷地エリア」については，協議を想定する団体数を記載している。 3 10．成果品等 本業務で納入する成果品は，以下のとおりとする。 ①業務報告書（Ａ４版 くるみ製本（背表紙あり）） ②用途地域等見直しの方向性（Ａ４版 くるみ製本） 10 部（各年度） 10 部 ③対象地域におけるまちづくり実施方針（Ａ４版 くるみ製本） 10 部 ④検討中に作成した電子データ 一式 ⑤その他成果品及び関係資料 一式 ※成果品の必要部数については，国分寺市と受託候補者間の協議の上決定する。 11．委託契約に係る留意事項 （１）本業務に関連して作成した各種資料等は本市に帰属するものとする。 （２）会議等の運営支援，連絡調整及びその他のコンサルティング業務を行うにあたっては，必要な人員を 手配し，十分な業務体制を確保すること。 （３）会議録及び記録は概ね会議等の終了後１週間以内に作成するものとする。 （４）本業務に係る費用は，全て本業務の委託料に含めるものとする。 （５）本業務遂行のために知り得た情報について，第三者へ漏えいしてはならない。契約期間終了後も同様 とする。 （６）本業務遂行のために個人情報を取り扱う場合は，国分寺市個人情報保護条例及び諸規則を遵守しなけ ればならない。 （７）本業務の遂行にあたっては，市の担当者と十分協議のうえ，本市の意向に沿った提案・アドバイス等 を行うものとする。 （８）提案等に係る資料は受託業者が作成するものとする。 （９）市の担当者は，現場代理人，管理技術者，担当技術者，その他受託業者が業務を遂行するために使用 している下請負人，労働者等について，業務の遂行につき著しく不適当と認められるものがあるとき は，受託業者に対して，その理由を明示した書面により必要な措置を請求することができる。 （10）受託業者は，（９）の請求があったときは，遅滞なく当該請求に係る事項について決定し，その結果 を市に通知しなければならない。 12．問い合わせ先 国分寺市都市建設部都市企画課 電話：042-325-0111 担当：篠原・庄司 内線 455 FAX：042-324-0160 メール：[email protected] 4 【参考 対象地域図 ※番号は P1「７． 」で表示したもの】 (1)⑥恋ヶ窪駅周辺 (1)③指定用途との乖離 (1)②国分寺駅北口周辺 (1)④大規模敷地 (1)①史跡武蔵国分寺跡周辺 その他対象地域図に図示していないエリアとして，(1)⑤一低層エリア（建ぺい/容積 50/80），(2)地形地物の変化等により用途境の調整が必要となったエリア 5 都市計画マスタープランでの記載内容 該当エリアの規定計画 の有無 左記以外の方向性 地元の動き （協議会等） 関連する市の動き 関連する市の 計画等 ・市の魅力をＰＲする観光名所が多く存 在 ・周辺の大部分が第一種低層住居専用地 域となっており，来訪者が休憩するな どの専用店舗の建築ができない ・国分寺崖線の緑が豊富に残る貴重な地 域 ・史跡周辺へアクセスする交通機関がな い ＜史跡武蔵国分寺跡周辺地区ま ちづくり計画＞ ○史跡や緑と共生した生活環境 改善のまちづくり ○史跡の価値を高める緑と水と 景観のまちづくり ○来訪者を温かく迎える地域交 流のまちづくり ○史跡を活かした安全・快適な交 通まちづくり ・史跡整備と併せてトライアングルゾーンの 魅力を一層高めていくとともに，観光の活 性化にもつながる，歴史文化の拠点として ふさわしいまちづくりを展開する。 ・地区内の国３・４・１号線については， 「東 京における都市計画道路の整備方針（第四 次事業化計画） 」における「計画内容再検討 路線」に位置付けており，まちづくりの検 討とあわせて計画内容を再検討する。 ・平成 17 年 7 月，市まちづ くり条例に基づくまちづく り推進地区に指定し，史跡 武蔵国分寺跡周辺地区まち づくり協議会を設置，平成 19 年８月に史跡武蔵国分 寺跡周辺地区まちづくり計 画を策定。 ・「国分寺市まち・ひと・し ごと創生総合戦略」に位置 づけ。 ・ 「国指定史跡武蔵 国分寺跡 附東 山道武蔵路跡保 存管理計画（第 ２次） 」 ・現在の駅前通りについて，歩行者が安 全・快適に通行できる空間となってい ない ・市内の商業店舗数は年々減少傾向にあ り，再開発事業を契機とした商業振興 が望まれている ・市が認定したまちづくり協議会が活動 中 ＜国分寺駅周辺地区まちづくり 構想＞ ○都市居住を愉しめる複合市街 地の誘導 ○再開発事業と連携した国 3・ 4・12 号線の整備 ○地域密着型の商店街活性化 ○歩いて暮らせるまちづくり ○緑や歴史，にぎわいの顔づくり ・国３・４・12 号線の整備に向けた動きが活 発化していることから，街路事業の進捗を 注視しながらまちづくりの地元検討を行 う。 ・平成 22 年４月，市まちづ くり条例に基づき，北口駅 前通り交通安全まちづくり 協議会を認定 ・国分寺駅北口地区地区計画 広場周辺東街区では，地区 整備計画策定に向けた勉強 会を開催しているが，策定 には至っていない。 ・「国分寺市まち・ひと・し ごと創生総合戦略」に位置 づけ。 ・国３・４・12 号線の整備に ついては，事業着手手続き に向けた測量を平成 27 年 度より実施（関連する説明 会を平成 26，27 年度に実 施） ，平成 33 年度の完成を 目標に事業を行っている。 ・国３・４・12 号 線は， 「東京にお ける都市計画道 路の整備方針 （第四次事業化 計画） 」における 優先整備路線に 位置づけ。 無 無 無 ・「国分寺市まち・ひと・し ごと創生総合戦略」に位置 づけ。 無 ＜施策のねらい＞ ＜現況・課題＞ (1)① 史跡周辺 エリア ・武蔵国分寺跡周辺は，本市の貴重な観光資源である ため，史跡整備を推進し，来訪者が休憩できる店舗 の立地の誘導やアクセスを向上させることで，観光 の活性化，更には，トライアングルゾーンの魅力を 高めることにつながる。 ・また，史跡や崖線の緑との調和に配慮することで， 史跡周辺におけるより魅力的なまちなみの形成や 緑豊かな住環境の保全につながる。 (1)② 北口周辺 エリア ・整備が進む再開発事業を契機として，国３・４・12 号線の整備や駅前通りのモール化等の周辺まちづ くりも進めることで，まちの快適性や回遊性を高 め，商業・業務機能と文化が融合した自立性の高い まちを形成し，市全体の活性化につながる。 ・また，道路等の基盤整備と連携して，低層階への商 業施設の誘導や，街角にポケットパーク等の整備に よる歩いて楽しいまちづくりを推進することで，商 業の活性化につながる。 (1)④ 大規模敷地 エリア (1)⑤ 一低層 エリア ・市内の大規模敷地における土地利用に大きな変更が ・市内各所に，大規模な緑地を有する大 生じた場合を想定し，事前に適切な土地利用の誘導 規模敷地が存在 を検討することで，変更等が生じた際の周辺環境へ ・大規模敷地の土地利用転換をした場 の影響を最小限に抑えることにつながる。 合，周辺への影響が懸念 ・東日本大震災以降，防災に対する市民 ・市内の約７割が第一種低層住居専用地域であり，そ の意識が高まっており，安全・安心の のほとんどは防火地域に指定していない。土地利用 対応は早期に取組んでいく必要があ の４割以上が住宅用地 る。 ・新耐震基準制定（昭和 56 年）以前の住宅が市全体 ・建築物の耐震化や不燃化，延焼遮断効 の約２割，そのうち，７割以上が木造，防火木造 果を高める対策を早期に進め，災害に ・住宅（持ち家）のうち，耐震診断をしたことがある 強いまちなみを形成することで，市民 のは２割弱 の安全・安心な暮らしの確保につなが ・市内には幅員６ｍ未満の道路沿道にブロック塀が設 る。 置されている箇所も見られ，震災時にブロック塀が ・市内の約７割を占めている第一種低層 倒れることで道路が通行できなくなる恐れ 住居専用地域内の建て詰まりを防止 ・現在，建ぺい率 50％，容積率 80％を指定している し，良好な住環境の維持・向上を図り， エリアでは，建ぺい率を活かした総２階建てが建て 本市の特徴である住宅都市としての られない 質を向上させるとともに延焼遮断機 ・500 ㎡未満の宅地開発の際は，原則，小規模開発事 能の向上にもつながり，安全・安心な 業等指導要綱による指導 まちとしてもアピールすることがで ・農地等の宅地化が見られ，住宅用地は増加傾向だが， きる。 小規模宅地も増えており，防災上の課題がある 無 ・ 「防災都市づくり推進計画（改定） 」 （東京都） において木密地域として抽出された区域を 中心に，同計画に基づき，敷地面積の最低 限度の指定を含めた木密地域解消に資する まちづくりを検討する。 無 ・「国分寺市まち・ひと・し ごと創生総合戦略」に位置 づけ。 ・ 「防災都市づくり 推進計画（改 定）」（東京都） において，６町 丁目、計 101ha が木密地域とし て抽出されてい る。 (2) 用途境 調整エリア ― ― 無 ・開発等により，用途地域境の根拠としてい る明確な地形地物が消失している箇所が見 られることから，然るべき対応を図る。 無 無 無 (1)③ 指定用途 乖離エリア ・市内の良好な住環境の維持・向上を図るため，指定 用途と現況土地利用に乖離が発生している地域に ついて，利用実態に即した用途の整序化を行い，現 況の住環境にふさわしくない建物利用の抑制を図 ることで，本市の特徴である住宅都市としての質を 向上させることにつながる。 ・準工業地域を指定しているエリアと現 況の土地利用に乖離が発生 ・現状の用途地域では，住宅地に隣接し たパチンコ店等の遊興施設の立地も 可能 無 無 無 ・「国分寺市まち・ひと・し ごと創生総合戦略」に位置 づけ。 無 無 ・ 「国分寺市まち・ひと・し ごと創生総合戦略」に位置 づけ。 ・新庁舎について，基礎調査 結果を踏まえ，公共施設等 マネジメントの推進など も視野に入れたうえで，新 庁舎の建設手法，スケジュ ール，財政面等について検 討を進めるとしている。 無 (1)⑥ 恋ヶ窪駅 周辺エリア ・市役所通り（国 3・2・8 号線から府中 ・幹線道路である国 3・2・8 号線の整備が進んでおり， 街道）では，近隣商業地域となってお 現庁舎敷地の活用など，周辺環境に変化が起こる機 り，住商併用建物を中心に商業施設が 会を契機として，今後の発展が期待される地域振興 立地（商業用地が約２割） 拠点にふさわしいまちづくりを推進することで，地 ・現庁舎敷地を活かしたまちづくりの検 域住民の利便性の向上だけでなく，市全体の活性化 討が必要 にもつながる。 ・恋ヶ窪駅には駅前広場等がない 無 無 6 想定基本スケジュール 下に示すスケジュールは，市で想定する基本スケジュールであるが，業務内容を進めるにあたっての具体的な提案や自由な発想による効果的・効率的な提案を求める。 第１四半期 (1)① 史跡周辺 エリア 契約準備 平成28年度 第２四半期 第３四半期 第４四半期 第１四半期 平成29年度 第２四半期 第３四半期 第４四半期 第１四半期 平成30年度 第２四半期 第３四半期 第４四半期 基礎調査 まちづくりの方向性・ 手法の検討 (1)② 北口周辺 エリア (1)④ 大規模敷地 エリア 市報等で 市民周知 懇談会（３回開催）・ 郵送による権利者への意向調査 (1)⑤ 一低層 エリア 市報等で 市民周知 まちづくりの実施方針作成 (2) 用途境調整 エリア 都市計画図書の作成 契約準備 都市計画決定手続き（公告・縦覧）・ 郵送による権利者への案内 基礎調査 まちづくりの方向性・ 手法の検討 (1)③ 指定用途 乖離エリア (1)⑥ 恋ヶ窪駅 周辺エリア 市報等で 市民周知 懇談会（３回開催）・ 郵送による権利者への意向調査 市報等で 市民周知 まちづくりの実施方針作成 都市計画図書の作成 7
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