（仮称）南麻布四丁目特別養護老人ホーム等 整備・運営事業候補者公募要項 平成 28 年５月 港 区 目 次 公募の趣旨 第１ 事業内容に関する事項 １ 事業名称 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３ ２ 事業場所（公募対象地） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３ ３ 事業内容 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４ 第２ 応募者の参加資格要件に関する事項 １ 応募者の参加資格要件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11 第３ 事業候補者の選定に関する事項 １ 事業候補者の選定方法 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12 ２ 事業候補者の選定手順 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12 ３ 事業候補者の決定及び公表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17 第４ 提案内容に関する事項 １ 本事業に対する基本的な考え方・・・・・・・・・・・・・・・・・18 ２ 事業運営資金収支計画・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18 ３ 計画施設の整備に関する提案内容・・・・・・・・・・・・・・・・18 ４ 特別養護老人ホームの運営に関する提案内容・・・・・・・・・・・18 第５ 契約に関する事項 １ 契約手続等 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・20 ２ 土地貸付料等に関する条件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・20 ３ 施設及び一般定期借地権の譲渡等 ・・・・・・・・・・・・・・・21 第６ その他事業の実施に関し必要な事項 １ 提出書類の作成に関する事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・22 ２ 情報公開・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・22 ３ 公募要項等に関する問合せ先 ・・・・・・・・・・・・・・・・・22 1 はじめに 港区（以下「区」という。 ）では、今後 65 歳以上の老年人口が増加し、平成 31 年には、 75 歳以上の後期高齢者人口が前期高齢者人口を上回ると見込まれています。それに伴い、 介護を必要とする高齢者の数も増えると想定されています。このような状況の中、区で は介護が必要となっても住み慣れた地域でいつまでも安心して暮らし続けていけるよう、 医療、介護、介護予防、住まい、生活支援サービスが一体的に提供される地域包括ケア システムの構築に取り組んでおります。この度、介護の必要な高齢者の住まいの役割を 担う「特別養護老人ホーム」を民間設置、民間運営で整備することとしました。 また、重度の障害があっても住み慣れた地域で安心して暮らし続けることができる環 境を整備するため、区内２か所目となる「障害者支援施設（入所施設）」を整備するとと もに、障害児や発達に支援が必要な児童の地域療育の拠点となる「児童発達支援センタ ー」をそれぞれ区立の施設として整備することとしました。 本事業は、区有地を民間事業者に貸し付け、 「特別養護老人ホーム」、 「障害者支援施設 （入所施設） 」及び「児童発達支援センター」を一体的に整備し、かつ「特別養護老人ホ ーム」の運営を行う事業者を公募するものです。 事業者を選定するにあたっては、安定した経営基盤のもと、利用者へ継続的に良好な サービス提供ができる事業者を、公募型プロポーザル方式により広く一般募集すること とします。 2 第１ 事業内容に関する事項 １ 事業名称 （仮称）南麻布四丁目特別養護老人ホーム等整備・運営事業 ２ 事業場所（公募対象地） （１）整備計画地及び面積 次の港区所有地を公募対象地とします。 区 分 港区所有地 地 番 地 港区南麻布四丁目１番 12 目 宅地 面積（㎡） 3,628.88 備 公簿面積 （２）整備計画地の概要 ①位置図 区立有栖川宮記念公園 麻布子ども中高生プラザ ありすの杜南麻布 地区計画区域 計画地： 東京都港区南麻布四丁目1番12 ②計画条件 ○工事種別 新築 耐火建築物 ○都市計画地域 市街化地域、第二種高度地区（最高高さ 22m） 南麻布四丁目地区地区計画区域内 ○用途地域 第 1 種住居地域 ○防火地域 防火地域 ○日影規制 4 時間－2.5 時間 ○斜線制限 道路斜線：1.25Ｌ(適用距離 25m) 隣地斜線：20m＋1.25Lm ○接道状況 一方路地 東側（区道第 1039 号幅員 12m） ○法定建ぺい率 60％ ○法定容積率 300％ ※物件概要書（資料１）もご参照ください。 3 考 ③計画地の周辺環境及び立地特性 ア 周辺環境 計画地の周辺は、麻布十番や六本木、広尾などの業務・商業地区に近い環境であ りながら閑静な住宅街に位置し、緑豊かで静かな環境を有しています。また、江戸 時代の武家屋敷が建ち並んだ面影を残し、歴史的建造物が多くある他、各国の大使 館が点在する地域であるため、文化・歴史色の特に濃い地域特性があります。外国 人居住者が多いことから、国際色豊かな街並みが多く見られるのも特徴の一つです。 坂道の多い周辺環境から、アクセス面での利便性が求められる地域でもあり、平 成 22 年度から、ちぃばすが周辺地域を運行しています。 イ 計画地の特性 計画地は、南麻布の高台に位置し、港区立有栖川宮記念公園に近接しています。 北側には麻布子ども中高生プラザ、本村保育園、ありすいきいきプラザの複合施設 があり、本村保育園の園庭と隣接しています。また、西側は、ありすの杜南麻布（特 別養護老人ホーム、介護老人保健施設等）と隣接しており、高齢者施設が集積する 福祉ゾーンを形成しています。南側では大使館用地とも隣接しており、計画地は隣 接地と合わせて地区計画が定められており、 「国際性・文化性豊かな都市空間を創 出するとともに、緑豊かでゆとりある空間を形成する地区」として位置づけられて います。 ３ 事業内容 （１）整備予定施設 ①特別養護老人ホーム（民設民営）（老人福祉法第 20 条の５に規定する施設） 規模（予定） ：約 4,800 ㎡（うち共有部分約 1,500 ㎡） 定員：100 名（うち多床室 20 床 20 名）及び短期入所（ショートステイ）10 名 ②障害者支援施設（入所施設） （公設民営）（障害者総合支援法第５条 10 項及び 11 項に規定する施設） 規模（予定） ：約 2,500 ㎡（うち共有部分約 500 ㎡） 定員：施設入所支援 40 名及び短期入所４名 内訳：男性 10 名１ユニット、12 名（うち短期入所 2 名）１ユニット 女性 10 名１ユニット、12 名（うち短期入所 2 名）１ユニット 利用対象者：身体障害者であって、知的障害を重複して持つ、18 歳以上 の障害支援区分４以上の障害者です。 （児童福祉法第７条第１項に規定する施設） ③児童発達支援センター（公設民営） 規模（予定） ：約 1,700 ㎡（うち共有部分約 250 ㎡） 定員：児童発達支援（通所支援）の一日当たり定員 82 名 内訳：身体障害児・知的障害児 60 名、保育園等との併用通所児 10 名、発 達障害児 12 名 利用対象者：身体障害、知的障害、発達障害、発達・行動等が気になる 18 歳 未満の児童及びその家族、支援者です。 4 （２）整備の手法 区が特別養護老人ホーム、障害者支援施設（入所施設）及び児童発達支援センター を整備し、かつ特別養護老人ホームを運営する事業者（以下「事業者」という。）に、 公募対象地に定める土地を「一般定期借地権」で貸し付け、借り受ける事業者が特別 養護老人ホーム、障害者支援施設（入所施設）及び児童発達支援センターの用に供す る建物その他工作物（以下「特養建物」という。）を整備し、そのうち特別養護老人ホ ームを運営します。ただし、公設である障害者支援施設（入所施設）及び児童発達支 援センターについては、別途区が選定した指定管理者が運営します。 なお、公設施設の整備については、区が事業者と建築等委託契約（設計等委託・建 築工事等委託）を締結し、事業者が特養建物と一体的に整備します。 また、整備した建物のうち公設施設部分は、区有財産として所有します。 【権利関係】 特別養護老人ホーム（区分所有：借受者） 建物 障害者支援施設（入所施設）（区分所有：区） 児童発達支援センター（区分所有：区） 定期借地権：区 土地 定期借地権：借受者 土地所有権：区 【施設規模等】 整備施設 規模（予定） ※共用部分を含む 設置手法 運営手法 民設 民営 ① 特別養護老人ホーム （100 床（うち多床室 20 床＋短期入所 約 4,800 ㎡ （ショート）10 床） ② 障害者支援施設（入所施設） （施設入所支援 40 床＋短期入所（ショー 民営 約 2,500 ㎡ 公設 （指定管理者） ※本公募対象外 ト）４床） ③ 児童発達支援センター （児童発達支援《通所支援》の一日当たり 民営 約 1,700 ㎡ 公設 定員 82 名） （指定管理者） ※本公募対象外 合 計 約 9,000 ㎡ － － ※障害者支援施設（入所施設）及び児童発達支援センターの運営事業者（指定管理者）は、 平成 30 年度末に公募する予定です。 5 （３）土地の貸付条件等 ① 一般定期借地権設定契約の締結 区は、事業者との間に、公募対象地において、建物の持分割合（特別養護老人ホ ームの持分割合）に応じて借地借家法（平成３年法律第 90 号）第 22 条に定める一 般定期借地権（賃借権）を設定し、事業者に貸し付けます。 一般定期借地権設定契約の期間は、平成３０年３月から平成８２年８月までの ５２年６か月とします。 ＜内訳＞ 事業準備期間 ２年（平成３０年３月～平成３２年２月） 事業運営期間 ５０年（平成３２年３月～平成８２年２月） 原状回復期間 ６か月（平成８２年３月～平成８２年８月） ② 貸付料 港区と事業者との間で締結する一般定期借地権設定契約における土地貸付料（月 額）は、ご提案いただく特別養護老人ホームの専有面積の持分割合に応じ以下のとお りとなります。 月額土地貸付料（特別養護老人ホーム分） 事業準備期間 14,835,276 円（公募対象地全体の月額評価額）× （平成 30 年 3 月～平成 32 年 2 月） 事業運営期間 １年～10 年 特養専有面積/建物全体専有面積×1％ 14,835,276 円（公募対象地全体の月額評価額）× （平成 32 年 3 月～平成 42 年 2 月） 事業運営期間 11 年～50 年 特養専有面積/建物全体専有面積×10％ 14,835,276 円（公募対象地全体の月額評価額）× （平成 42 年 3 月～平成 82 年 2 月） 原状回復期間 特養専有面積/建物全体専有面積×50％ 14,835,276 円（公募対象地全体の月額評価額）× （平成 82 年 3 月～平成 82 年 8 月） ③ 特養専有面積/建物全体専有面積×1％ 保証金 事業者は、区に対し、一般定期借地権設定契約上の事業者の債務を担保するため、 一般定期借地権設定契約締結と同時に、保証金として「事業運営期間 11 年目～50 年 （平成 42 年 3 月～平成 82 年 2 月） 」の月額土地貸付料の６か月分に相当する額を預 託するものとします。なお、預託期間中の保証金に利息は付さないものとします。 （４）事業者が整備する施設の内容及び条件 事業者は、次の内容の施設を整備するものとします。なお、本複合施設全体の基本 方針及び各施設の基本方針等については、別紙１「（仮称）南麻布四丁目福祉施設整備 計画」を参照してください。 ① 特別養護老人ホーム 老人福祉法、介護保険法のほか、東京都においては東京都特別養護老人ホームの設 備及び運営の基準に関する条例、同条例施行規則及び同条例施行要領（ユニット定員 12 人以下、廊下幅、特別避難階段等）で独自の基準があり、充足する必要があります ので、ご注意ください。 6 【特別養護老人ホームの提案に関する条件】 本事業の実施に際しては、東京都が策定する「特別養護老人ホーム等施設整備基 本指針」を満たすことが必要となります。 ア 特別養護老人ホームの入居者空間 これまでの入居者の居住環境に配慮し、入居者の個性やプライバシーを尊重し たユニット型個室とすること（８０床） 。 また、東京都が求めている多床室の整備条件である、入所者の日常生活を尊重 した個別ケアを行うことができ、プライバシーへの配慮や容易にユニット型個室 への転換が可能な多床室を備えること（２０床） 。 さらにショートステイ１０床（ユニット型個室）を備えること。 イ 介護保険制度との適合 特別養護老人ホームは、介護保険法に基づく指定介護老人福祉施設としての指定 基準を満たし、介護保険制度上の指定事業者として事業を実施すること。 ウ 入所者の決定 特別養護老人ホーム入所者の決定については、全て区の入所指針に基づきます。 法人入所枠は設けません。 また、低所得者に配慮した入所決定を行ってください。 その他、必要に応じ、港区と協議するなど、連携を図っていただきます。 エ 利用者料金 低額な土地貸付料の設定や東京都及び区の施設整備補助等を反映し、区民が利 用しやすい居住費等を設定してください。 （平成 17.9.7 厚労告 419「居住、滞在及 び宿泊並びに食事の提供に係る利用者等に関する指針」参照） オ 運営協議会の開催 事業者は、施設利用者や区、地元住民、関係機関等による運営協議会を設置し、 定期的に開催して、その意見を事業運営に反映してください。 カ 業務報告書の作成 事業者は、毎事業年度、施設の運営状況を正確に反映した業務報告書を作成し、 これに当該事業年度の決算書等を添付して翌年度５月末までに区に提出するもの とします。 キ 関係機関、地域等との連携 区、地域の介護事業所や医療機関（診療所・歯科診療所・薬局）、住民等と連携、 交流を図ること。 ② 障害者支援施設（入所施設） ・児童発達支援センター 両施設については、公設施設として整備するため、各施設の基本方針のほか、各 諸室のコンセプト、機能・整備方針等を別紙１「（仮称）南麻布四丁目福祉施設整備 計画」に具体的に定めています。 また、整備計画に記載している障害者支援施設（入所施設）及び児童発達支援セ ンターの「各諸室のコンセプト」は十分留意していただく必要があります。 ただし、「各諸室の面積算定等」に記載している各居室面積は目安として記載して いるものです。 7 両施設に係る設計費用及び建築費用は区が負担します。設計費用に関しては、基 本協定締結後、設計等委託契約を締結し、契約金額の一部を前払金として支払いま す。設計完成後は確認の上、残額を支払います（完了払い） 。 また建築工事に関しては、建築工事等委託契約を締結し、契約金額の一部を前払 金として支払います。その後は各年度での工事完成高での支払いを行います。 設計等委託契約及び建築工事等委託契約は、区の業者選定委員会での承認が必要 になります。また、建築工事等委託契約は区議会の議決を得る必要があるため、契 約・支払までに一定の期間を要することとなります。 ③ その他（全体的事項等） ア 建物の配置について 上述の①・②に記載の３施設については、1 棟建ての複合施設とします。 イ 設計に関すること 設計に当たっては、建築計画・デザインの質の確保をすることに加え、周辺 環境との調和、圧迫感の抑制等を図るとともに、ライフサイクルコストに配慮 していただきます。 また、特別養護老人ホーム及び障害者支援施設（入所施設）の駐車スペー スを適切な場所に確保してください。また、敷地内の自動車動線について、 児童発達支援センターの送迎はマイクロバスを利用するため、普通車駐車場 の共用等により建物入口付近でのスムーズな乗降が可能となるよう配慮して ください。 ウ 区との協議 施設整備に関する提案内容については、事業者決定後、区（「（仮称）南麻布 四丁目福祉施設部会」）と定期的に協議を行っていただきます なお、特別養護老人ホームに関する提案内容については、東京都補助金の申 請に支障がある場合などについて、区と協議の上、一部変更していただくこと があります。 エ 基本協定の締結 事業予定者の決定後、この公募要項に記載する条件を確実に履行していただ くために、区と事業予定者との間で、基本協定を締結します。 基本協定に違反した場合、区は契約を解除することがあります。 オ 福祉避難所の指定 各施設について、区と災害時協定を締結し、福祉避難所としての指定を受け ていただく予定です。 カ 樹木の保存 計画地には以下の保存樹木があり、施設整備後も敷地内に残していく予定で す。また、ヒマラヤスギについては平成 28 年度中に区が敷地内で移植する予定 ですが、移植場所については事業者からの提案を踏まえ決定します。 施設整備の提案においては、周辺の環境等に配慮した適切な移植場所をご提 案ください。 8 種類 本数（本） 高さ（ｍ） 幹回り（ｍ） 敷地内移植 ヒマラヤスギ ４ 12.0 程度 1.15～1.40 可 シラカシ １ 13.0 程度 1.86 不可 （５）整備事業を円滑に進めるための取組 区では、本事業にあたり、設計や施工の費用負担の妥当性を確認するとともに、 建設等の履行が円滑になされるよう、以下の取組を行います。事業者は、これらの 取組に協力するものとします。 ① 要求水準及び費用負担妥当性の検証 公設部分の設計について区の要求水準に達していること、 「区有施設安全設計基 準」に則っていること、設計金額及び建築費算定が民間相場に照らし相応なもの であるかについて、区は第三者の設計会社へ調査を委託し、確認と検証をします。 ② 財務状況等の報告 区は、事業者に、設計業務及び建築工事中の会計年度の財務状況についても報 告を求めます。 ③ 設計契約及び建築工事における前払保証及び契約保証の条件化 通常、区が建築会社等と工事請負契約を締結し、前払金等を支払う場合には、 建築会社等に対して前払保証と契約保証の保証契約を保証会社と締結いただき、 建築会社が万一倒産等した場合でも資金が保証されるようにしています。本施設 整備においても同様に、区は、事業者が設計、建築工事を確実に履行できるよう、 事業者は、設計会社及び建築会社に保証会社と前払保証や契約保証を締結いただ くこととします。 ④ 「 （仮称）南麻布四丁目福祉施設部会」の設置 新たに、公共施設整備検討委員会に、区の関係課を構成メンバーとする「（仮 称）南麻布四丁目福祉施設部会」を、事業者公募開始後から工事竣工までの間設 置し、事業者（設計事業者・建築事業者等を含む）と定期的に協議し、上記①～ ③や、公設部分の設計内容等について確認していきます。 （フロー図） 事業者 設 計 建 ②財務状況報告 設 ③前払保証・契約保証の確認 区 ④（仮称）南麻布四丁目福祉施設部会 ③前払保証 設計協議・建設協議（関係課・施設課） の確認 ①第三者の設計会社による設計内容の確認・費用妥当性の検証 9 （６）事業運営開始後の管理 本件建物の維持管理について、専有部分は、区及び事業者がそれぞれ行います。 共有部分の維持管理については特養整備事業者に委託することを基本としますが、 公設部分の管理業務で、区が直接関わることが適当なものについては、区が個別に 管理します（廃棄物収集運搬、廃棄物処理等）。 また、大規模修繕等で共用部分の修繕が必要となった場合の費用分担については、 事業者決定後に協議することとします。 （７）事業スケジュール 事業者決定後、平成 28 年度から平成 29 年度にかけて基本設計、平成 29 年度か ら実施設計を行います。平成 29 年度中に着工し、平成 31 年度中の竣工を予定して います。 施設開設については、特別養護老人ホーム及び障害者支援施設（入所施設）は平 成 32 年３月、児童発達支援センターは、進学や学年切り替えを考慮し、平成 32 年４月を予定しています。 10 第２ 応募者の参加資格要件に関する事項 応募者は、計画地において施設（特別養護老人ホーム、障害者支援施設（入所施設） 及び児童発達支援センター）を整備し、事業期間中安定して特別養護老人ホームを運 営することが可能な次の者とします。 １ 応募者の参加資格要件 申請者の資格 次の（１）から（５）に該当する社会福祉法人であること。 （１）平成 28 年５月１日現在、特別養護老人ホームの運営実績が１年以上あること。 （２）高齢者福祉に熱意を持ち、施設の効用を最大限に発揮するとともに効率的な管理 運営が図れること。また、障害者支援施設（入所施設）及び児童発達支援センター に関する知見を有することが望ましい。 （３）港区議会議員、区長、副区長並びに地方自治法第 180 条の５第１項に規定する委 員会の委員が、無限責任社員、取締役、執行役若しくは監査役若しくはこれらに準 ずべき者、支配人又は精算人となっていないこと。ただし、区が資本金、基本金そ の他これらに準ずるものの二分の一以上を出資している法人その他の団体であって、 区議会議員以外の者が役員等となっている者を除く。 （４）法人又は代表者が次の①から⑨のいずれにも該当しないこと。 ① 地方自治法施行令第 167 条の４第２項及び第 167 条の５第１項（同項を準用す る場合を含む）の規定により港区における一般競争入札等の参加を制限されてい る者 ② 港区競争入札参加有資格者指名停止措置要綱（平成 16 年 7 月 30 日付 16 港政契 第 238 号）に基づく指名停止期間中の者 ③ 法律行為を行う能力を有しない者 ④ 破産法に基づく破産手続き開始の申立てをしている者 ⑤ 会社更生法に基づく更正手続き開始の申立てをしている者 ⑥ 民事再生法に基づく再生手続き開始の申立てをしている者 ⑦ 国税又は地方税を滞納している者 ⑧ 港区の契約における暴力団等排除措置要綱（平成 24 年 1 月 26 日付 23 港総契第 1157 号）別表第１号若しくは第２号に掲げる措置要件のいずれかに該当する事実 又は同表第３号から第６号までに掲げる措置要件のいずれかに該当する行為があ ると認められる者 ⑨ 無差別大量殺人行為を行った団体の規制に関する法律（平成 11 年法律第 147 号） 第８条第２項第１号の処分を受けている団体及び当該団体の役職員又は構成員 （５）安定的な経営基盤を有していること。 ※理事会の決定を得た上で申し込むこと。 11 第３ １ 事業候補者の選定に関する事項 事業候補者の選定方法 事業候補者は、公募型プロポーザル方式により選定します。 ２ 事業候補者の選定手順 （１）事業者決定までのスケジュール（予定） 日 程 内 容 平成 28 年５月 31 日（火） 公募要項の公表 ６月 16 日（木） 公募要項説明会・現地見学会 ６月 16 日（木）～６月 24 日（金） 質疑書の受付 ６月 30 日（木） 質疑書への回答 ７月１日（金）～７月 29 日（金） 応募書類受付 ～９月上旬 第一次審査（書類審査） ～９月下旬 第二次審査 （プレゼンテーション、ヒアリング） 10 月 事業候補者決定・公表 11 月以降 基本協定締結 ※第二次審査の実施にあたり、応募事業者の既存運営施設（特別養護老人ホーム等） を選定委員及び港区職員が見学させていただく場合があります。 （２）公募要項の配布及び閲覧資料の公開 平成 28 年５月 31（火）から平成 28 年７月 29 日（金）までの土曜日、日曜日、 祝日を除く毎日午前９時から午後５時まで（正午から午後 1 時までを除く） 、下記の 窓口で公募要項を配布します。併せて、公募要項の配布期間中、港区ホームページ に公募要項を掲載します。必要に応じ、ダウンロードの上、使用してください。 また、物件概要書等に記載の閲覧書類（公募対象地、計画条件に係る資料等）に ついては、公募要項配布期間中、同窓口で閲覧に供します。なお、閲覧資料の複写 又は貸出しは一切できませんので、あらかじめご了承ください。 ＜公募要項配布等窓口＞ 港区芝公園一丁目５番 25 号 港区役所２階 保健福祉支援部保健福祉課 福祉施設整備担当 ＴＥＬ：０３（３５７８）２１１１（代表） 内線２３３５ ＦＡＸ：０３（３５７８）２４１９ 12 （３）公募要項説明会 本公募要項に係る説明会を、下記の日程で開催します。 ① 開催日時 平成 28 年６月 16 日（木）午前９時 ② 場所 港区役所９階 研修室 ③ 申込方法 事前申込みは必要ありません。直接会場へお越しください。 ④ 出席者 １事業者につき、２名までとします。 ⑤ その他 説明会への参加は応募の必須ではありませんが、できるだけご参加いただくよ うにお願いします。 （４）公募要項等に関する質疑の受付 本公募に関する質問がある場合は、質疑受付期間内に、質疑書（様式 10）に基づ き、持参又はＦＡＸにて提出先へ提出してください。ＦＡＸによる提出の場合には、 送信後、必ず上記（２） 「公募要項配布等窓口」に電話の上、受信確認を行ってくだ さい。当該受信確認がない場合、回線障害や機器の不調等で受信ができなかった場 合であっても、区は一切の責任を負いません。なお、電話、郵送での受付は行いま せん。また、計画内容の良否等、提案内容に関する質問は受け付けませんのでご注 意ください。 ① 質疑受付期間及び受付時間 平成 28 年６月 16 日（木）から６月 24 日（金）までの毎日午前９時から午後５ 時まで（正午から午後 1 時までを除く） ② 提出先 上記（２） 「公募要項配布等窓口」と同じ （５）回答の方法 受け付けた質疑に対する回答は、平成 28 年６月 30 日（木）に、質疑提出者を特 定し得る情報等を除き、港区のホームページにおいて公表します。 なお、質疑者の特殊な技術、ノウハウ等にかかわる事項等、質疑者の権利、競争 上の地位その他正当な利益を害するおそれのあるものと認めたものについては、個 別に回答することもあります。 また、意見の表明と解されるものや質疑の内容（質疑内容が不明瞭なもの等）に よっては回答しないことがあります。 （６）現地見学会 計画地の現地見学会を、下記の日程で行います。 ① 開催日時 平成 28 年６月 16 日（木）午後１時～午後３時 ※時間内は適宜見学してください。区職員から特に説明はいたしません。 13 ② 場所 計画地現地に直接お越しください。 ※駐車場はありません。車でのお越しは固くお断りします。 ③ 申込方法 事前申込みは必要ありません。直接現地へお越しください。 ④ その他 この見学会に限り敷地内に入ることができます。 （７）応募書類の受付 本公募の応募受付は、次の日程で行います。応募される方は、応募書類を受付場 所に 持参のうえ提出してください。なお、郵送での応募は受け付けませんのでご注 意ください。 また、必ず事前に電話で予約をお取りください。予約日時は先着順になりますの で、ご希望に沿えない場合があります。 ① 応募受付期間及び受付時間 平成 28 年７月１日（金）から７月 29 日（金）までの土曜日、日曜日、祝日を 除く毎日午前９時から午後５時まで（正午から午後 1 時までを除く） ② 受付場所 上記（２） 「公募要項配布等窓口」と同じ ③ 提出書類 詳細については、応募書類記載要領（資料２）をご参照ください。 （８）応募に関する留意事項 ① 公正な応募の確保 応募者は、私的独占の禁止及び公正取引の確保に関する法律（昭和 22 年法律第 54 号）等に抵触することのないように留意してください。 また、この公募要項に定めるもののほか、関係諸法令を遵守してください。 ② 提出書類の差し替えの禁止 提出期限以降における提出書類の差し替え及び再提出することはできません。 ③ 公募の延期等 区が必要と認めたときは、公募を延期し、中止し、または取り消すことがあり ます。 ④ 提案の無効 次に掲げる事項のいずれかに該当する提案は無効とします。 ア 提案書の記載事項の漏れ、誤記等により内容が確認できない場合 イ 応募に関し不正な行為をした者の提案 ウ 提案書に虚偽の記載があった場合 エ 参加する資格のない者がした提案 オ 提案に必要な書類が不足している場合 14 ⑤ 費用の負担 応募者の応募に係る費用は、全て応募者の負担とします。 ⑥ 使用言語、単位及び通貨 応募に際して使用する言語は日本語、単位は計量法（平成４年法律第 21 号）に 定めるものとし、通貨単位は円、時刻は日本標準時を使用すること。 ⑦ 区が提供する資料の取扱い 本公募に関連して区が提供する資料は、本公募に係る検討以外の目的での使用 を禁じます。 ⑧ 著作権 提出書類に含まれる著作物の著作権は応募者に帰属するものとします。ただし、 区は、事業候補者の公表等必要な場合には応募申込書類及び計画書類の内容を無 償で使用できるものとします。 なお、提出された書類は返却しません。 ⑨ 特許権等 提案内容に含まれる特許権、実用新案権、意匠権、商標権等の日本国の法令に 基づいて保護される第三者の権利となっている工事材料、施工方法、維持管理方 法等を使用したことに起因する責任は、提案を行った応募者が負うこととします。 ⑩ 施設整備に係る補助金等 ア 特別養護老人ホーム 東京都の補助制度 〇東京都老人福祉施設等整備費補助（平成 28 年度） ａユニット型個室 5,000,000 円（定員一人当たりの補助基準単価） ※港区における平成 28 年度協議分の促進係数は、1.4 です。 ｂ高騰加算（ユニット型） 1,000,000 円（定員一人当たりの補助基準単価） ※促進係数対象外 補助金額は、特別養護老人ホーム等施設整備費補助制度概要説明会（平成 28 年 3 月 11 日開催）の資料を基に掲載しています。実際の補助額は内示年度 の補助要綱に基づき交付されます。 〇地域密着型サービス等整備助成事業補助金（平成 27 年度参考） １床あたり 426 万円 東京都補助金の交付を受けるため、補助協議を行っていただきます。補助申 請等に要する経費については、事業者の負担です。 また、補助協議に際しては、関係法令及び別途東京都が定める「特別養護老 人ホーム等施設整備基本指針」、「社会福祉施設整備費補助対象法人審査要領」 及び「特別養護老人ホーム（ユニット型）施設整備費補助審査基準」に適合す る必要があります。 15 港区の補助制度 「港区高齢者福祉施設等施設整備費補助要綱」に基づき、施設整備に要した 費用に対し、１床あたり 75 万円を限度に予算の範囲で補助する予定です。 また、これとは別に、区長が特に福祉の向上に有益かつ緊急性を有すると認 めるときは、補助金の額及び算出方法を別に定め、補助する場合があります。 イ 障害者支援施設（入所施設） ・児童発達支援センター 公設施設である両施設の整備に際しては、基本協定に基づき区と「設計等委 託契約」及び「建築工事等委託契約」を締結していただきます。 設計及び建築工事について、それぞれ私法上の契約行為として建物整備を事 業者に委託し、経費は区が負担します。 区は委託者として、施設整備にあたり、事業者に対し履行上の指導・監督を 行います。 また、区は設計等委託契約及び建築工事等委託契約に基づき、事業者に対し 前払金を支払います。 （９）審査の実施 事業候補者の選定にあたっては、公正及び公平性を確保することを目的として 設置された「 （仮称）南麻布四丁目特別養護老人ホーム等整備・運営事業候補者選定 委員会」（以下「委員会」といいます。）において、応募者から提出された書類に基 づく第一次審査（応募資格、資力信用力、計画内容）並びに応募者によるプレゼン テーション及び応募者に対するヒアリングを実施する第二次審査により行うものと し、評点の最も高い応募者を事業候補者として選定します。なお、委員会の会議は、 非公開で行います。 ア 第一次審査の実施 申込受付終了後、委員会による第一次審査を行います。審査終了後、応募者に 審査結果を通知します。 イ 応募の辞退 第一次審査通過者が応募を辞退する場合には、第二次審査開催日の２日前まで に、応募辞退届（様式 11）を提出してください。 ウ 第二次審査（プレゼンテーション、ヒアリング）の実施 第一次審査通過者を対象として、選定委員会による第二次審査を行います。当 該審査においては、計画内容についてのプレゼンテーション、選定委員によるヒ アリングを行います。 詳細については第一次審査通過時に通知します。なお、第二次審査は、原則と して提出を受けた応募書類を用いて行います。 エ 事業候補者の辞退又は失格による繰り上げ 審査委員会の審査を踏まえて選定された事業候補者が辞退し又は失格となった 場合で、審査における次点の応募者が一定の要件を満たすものとして認められた ときには繰り上げを行い、当該応募者を新たな事業候補者として決定します。 16 オ 事業候補者を決定しない場合 応募者の募集、評価及び事業候補者の選定において、応募者が事業の要求水準 に達しなかった場合等については、事業候補者を決定しないこととし、区はその 旨を速やかに公表します。 （10）接触の禁止 公募要項等の公表後、本事業の事業候補者決定までの間に、事業者選定に関して、 応募者やそれと同一と判断される団体等が、委員に面談を求めたり、応募者のＰＲ 資料等を提出したりすることにより、自らを有利に、または他者を不利にするよう に働きかけたりすることを禁じます。また、委員会の動向等を聴取することも禁じ ます。 これらの禁止事項に抵触したと委員会が判断したときは、当該応募者は失格とし ます。 ３ 事業候補者の決定及び公表 選定委員会による審査を踏まえて事業候補者を決定し、応募者に対して通知すると ともに、港区のホームページにおいて公表します。 17 第４ 提案内容に関する事項 提案に際しては、別紙１「 （仮称）南麻布四丁目福祉施設整備計画」を踏まえご提案 （仮称）南麻布四丁目福祉施設整備計画」は、本公募要項と一体のも ください。この「 のとします。そのため記載の内容を十分確認の上、ご提案ください。 ただし、前述の各施設の「規模（予定） 」は、あくまでも現時点の想定であり、提案 の内容により変動することを妨げるものではありません。 また、この「整備計画」に記載している障害者支援施設（入所施設）及び児童発達 支援センターの障害者支援施設（入所施設）及び児童発達支援センターの「各諸室の コンセプト」は十分留意していただく必要があります。 ただし、「各諸室の面積算定等」に記載している各居室面積は目安として記載してい るものです。 １ 本事業に対する基本的な考え方 応募の趣旨や事業実施に臨む姿勢など、本事業に対する基本的な考え方を示してく ださい。 ２ 事業運営資金収支計画 50 年間の特別養護老人ホームの運営経費の資金・収支計画をお示しください。 ３ 計画施設の整備に関する提案内容 別紙「 （仮称）南麻布四丁目福祉施設整備計画」に示している「施設全体の基本方針」 及び「各施設基本方針」等に基づく複合施設（特別養護老人ホーム、障害者支援施設 （入所施設）及び児童発達支援センター）の具体的な整備内容を提案してください。 ４ 特別養護老人ホームの運営に関する提案内容 ※下記の項目について、ご提案ください。 （１）運営理念 都心部における高齢者施設の運営に関し、その運営理念及び長期間にわたり安定 的な運営を継続していくための方策を示してください。 （２）管理運営体制及び人材の確保・育成 本施設を運営するにあたってどのような職員体制とし、必要な人材をどのように 確保するのか。また、人材の育成のための具体的な取組みについて示してください。 （３）重度要介護者への対応の基本姿勢 介護度が重度化した高齢者への対応の基本姿勢について具体的に示してください。 （４）認知症症状を有する要介護者への対応の基本姿勢 認知症症状を有する高齢者への対応の基本姿勢について具体的に示してください。 （５）医療的行為のある要介護者の受入れの基本姿勢 胃ろう、経管栄養などの医療的行為を必要とする入所者に対する取組みについて 具体的に示してください。 （６）障害のある要介護者の受入れの基本姿勢 身体障害、知的障害、精神障害等のある要介護者の受入れの基本姿勢、入所者に 対する取組みについて、障害者への合理的な配慮の視点から具体的に示してくださ い。 18 （７）介護保険制度動向への対応の考え方 今後の介護保険制度の動向を貴法人はどのように想定し、対応しようとしている のか、考えを示してください。 （８）権利擁護等の取組み 利用者の尊厳を守る理念と権利擁護の取組みに対する方策を示してください。 （９）危機管理、防災 危機管理の基本的な考え方、想定される危機管理、具体的な体制について考え方 を示してください。 防災に関する基本的な考え方、福祉避難所に指定された場合の開設時の管理運営 体制、運営支援業務に関する基本的な考え方を示してください。 （10）個人情報の管理と緊急時の開示 個人情報の管理と、災害等の緊急時における開示のルール化について具体的な取 組みを示してください。 （11）利用者の安全確保や事故防止、感染症対策 利用者の安全確保や事故防止に対する基本的な考え方、具体的な取組みを示して ください。 感染症に対する予防策、緊急の場合の連絡体制について考えを示してください。 （12）環境への配慮 身近な環境を大切にし、地球環境を守り、次世代に継承していくための環境への 配慮に対する基本的な考え方について具体的に示してください。 （13）複合施設としての効果的な管理運営、併設施設との連携 複合施設として、整備する施設相互の連携をどのように図っていくのか、効果的 な管理運営について、考えを示してください。 （14）利用者等からの苦情対応、施設運営への意見の反映 利用者や家族、近隣住民からの苦情への対応方法や寄せられる意見を事業運営に どのように反映させるかを示してください。 （15）家族との連携・交流 利用者の家族との交流や連携をどのように図っていくのか、具体的な方策を示し てください。 （16）地域との交流・連携 地域との交流や連携をどのように図っていくのか、具体的な方策を示してくださ い。 （17）協力医療機関との連携体制 協力医療（予定）機関、連携体制を示してください。 （18）施設維持管理、事業の委託 本施設を運営するにあたり、どのように施設を維持管理していくのか具体的に示 すとともに、付随的サービスを法人以外の事業者に委託しようとする場合の委託業 務の内容について示してください。 19 第 5 契約に関する事項 １ 契約手続等 （１）基本協定の締結 港区は、事業候補者と事業の手続の定め方についての協議を行い、この協議結果 に基づき、事業候補者と本事業の円滑な実施に必要な基本的事項を定めた基本協定 を締結します。なお、基本協定締結後、事業候補者を事業者とします （２）一般定期借地権設定契約の締結 港区は、事業者との間で一般定期借地権設定契約（公正証書）を締結します。 （３）費用の負担 印紙代等、契約書の作成に要する費用は事業者の負担とします。 （４）違約金等 契約違反等の理由により、区が事業者との一般定期借地権設定契約を解除したと きは、違約金を支払うものとします。違約金の額は、一般定期借地権設定契約の定 めに基づき、契約が終了した日における年額土地貸付料の３倍に相当する額としま す。 （５）その他 社会経済状況の変化に伴い事業内容を変更する場合は、速やかに区に申し入れる こと。その場合、状況によっては事業候補者を再公募することがあります。 ２ 土地貸付料等に関する条件 （１）土地貸付料の支払い 原則、毎月、翌月分の土地貸付料を区が指定する方法で、指定する期日までに支 払うものとします。 （２）土地貸付料の改定について ① 土地貸付料の改定は、平成 42 年 3 月 1 日を初回とし、５年ごとに、次の式によ り行うことができるものとします。 改定土地貸付料（百円未満の端数は切り捨て） ＝現在の土地貸付料×変動率 ※ 上記の算式において「変動率」とは、土地貸付料変更の算定年の前年 の総務省統計局の消費者物価指数（年平均・東京都区部・総合指数、以 下「消費者物価指数」といいます。 ）を、前回の土地貸付料変更の算定年 （賃貸借開始日以後第一回目の変更にあっては、賃貸借の始期）の前年 の消費者物価指数で除した数値（小数点以下４位を四捨五入する。）とし ます。 ② 上記アの場合に関わらず、建物の増改築等により建物の延床面積に変更があっ た場合等においては、土地貸付料を改定できるものとします。 20 （３）保証金 ① 保証金の預託 事業者は、区に対し、一般定期借地権設定契約上の事業者の債務を担保するた め、一般定期借地権設定契約締結と同時に、保証金として「事業運営期間 11 年目 ～50 年（平成 42 年 3 月～平成 82 年 2 月） 」の月額土地貸付料の６か月分に相当す る額を預託するものとします。なお、預託期間中の保証金に利息は付さないもの とします。 ② 保証金の返還 区は、一般定期借地権設定契約の終了に伴い、事業者から預託されている保 証金から事業者の区に対する未払い債務を差し引いた金額を返還します。 （４）一般定期借地権の転貸 事業者は、自己の有する一般定期借地権を転貸できません。 （５）一般定期借地権設定契約の終了時の土地の返還 公募対象地は更地で貸し付けます。施設の運営期間終了後、事業者は建物全体を 解体・撤去し、原状回復の上、区に返還するものとします。だたし、公設施設の解 体費用については、専有面積按分に基づき、区が負担します。 （６）大規模修繕 事業運営期間中の共用部分の修繕に伴う区と事業者の費用分担については、事業 者決定後、協議することとします。 ３ 施設及び一般定期借地権の譲渡等 （１）事業者は、施設の運営開始後からの契約期間中、施設及び一般定期借地権を保有 し運営することを原則とします。 （２）上記（１）に関わらず、事業者は、本事業の目的及び事業者の提案内容から逸脱 しないことを条件として、事前に区と十分な調整をした上で、区の書面による承諾 を得た場合に限り、第三者に施設及び一般定期借地権を譲渡することができるもの とします。 （３）事業者は、施設の改変（軽微な変更を除く。 ）、事業内容の変更を行う場合には、 事前に十分な調整をした上で区の書面による承諾を得るものとします。 21 第６ その他事業の実施に関し必要な事項 １ 提出書類の作成に関する事項 本事業の応募にあたり、必要となる提出書類及び提出書類作成上の留意点等は、応 募書類記載要領（資料２）をご参照ください。 ２ 情報公開 （１）応募書類等 港区情報公開条例及び港区プロボーザル方式実施ガイドラインに基づき、選定さ れた事業者が区に提出した書類は、原則として公開の対象となります。 （２）評価結果 応募事業者の評価結果については、事業者決定後、原則としてホームページにて 公開します。ただし、選定されなかった事業者の名称は非公表としますが、点数は 公表します。 ３ 公募要項等に関する問合せ先 保健福祉支援部保健福祉課福祉施設整備担当 ＴＥＬ：０３（３５７８）２１１１（代表） 内線２３３５ 港区ホームページアドレス：http://www.city.minato.tokyo.jp 22
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