第25期 - グローバル・ワン不動産投資法人

第
25
期
決算・運用状況のご報告（資産運用報告）
自平成27年10月1日　至平成28年3月31日
東京都千代田区麹町四丁目1番地
http://www.go-reit.co.jp/
Introduction
ご挨拶
平素は、グローバル・ワン不動産投資法人及びグローバル・アライアンス・リアル
ティ株式会社に関しまして、格別のご高配を賜りまして、厚く御礼申し上げます。
本投資法人は、この度、第25期（平成28年3月期）の決算が終了いたしましたので、
ここに第25期の運用の概況と決算につきましてご報告申し上げます。
第25期は、ＴＫ南青山ビルの大口テナント入替に伴い新規テナントに付与したフリー
レント額が減少したこと等により増収となり、営業収益4,076百万円、経常利益1,076百
万円、当期純利益1,075百万円となりました。分配金につきましては、圧縮積立金の一
部を取り崩し、投資口1口当たりの分配金を5,650円とさせていただくことになりました。
これまで、大口テナント入替に伴うフリーレント等が第24期及び第25期の収益に影響
を与えておりましたが、フリーレントの解消と内部成長の実現等により、第26期には目
標としていた1口当たり巡航分配金7,000円を達成できる見込みです。
今後とも中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して
運用を行って参ります。投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援、ご
鞭撻を賜りますよう何卒宜しくお願い申し上げます。
グローバル・ワン不動産投資法人
執行役員　内田
昭雄
グローバル・ワン不動産投資法人
執行役員　齊藤
グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
利雄
代表取締役社長　和田
康
目次
Ⅰ.投資法人の概要
Ⅱ.資産運用報告
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1
Ⅵ.注記表
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
37
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
18
Ⅶ.金銭の分配に係る計算書
・・・・・・・・・・
44
Ⅲ.貸借対照表
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
33
Ⅷ.会計監査人の監査報告書
・・・・・・・・・・
45
Ⅳ.損益計算書
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
35
Ⅸ.キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
46
36
Ⅹ.投資主インフォメーション
48
Ⅴ.投資主資本等変動計算書
・・・・・・・・・・
・・・・
・・・・・・・・・・・・
Ⅰ. 投資法人の概要
1.
決算ハイライト
確定分配金　第25期（平成28年 3 月期）
予想分配金　第26期（平成28年 9 月期）
投資口1口当たり　5,650円
投資口1口当たり　7,000円
（注）確定分配金は、当期純利益に加えて、圧縮積立金19,500,000円（1口当たり100円）を取り崩して分配いたします。予想
分配金の前提条件については、平成28年5月17日公表の平成28年3月期決算短信をご参照ください（決算短信は本投資法
人のホームページなどでもご覧いただけます。）。
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
（自平成25年10月 1 日（自平成26年 4 月 1 日（自平成26年10月 1 日（自平成27年 4 月 1 日（自平成27年10月 1 日
至平成26年 3 月31日）至平成26年 9 月30日）至平成27年 3 月31日）至平成27年 9 月30日）至平成28年 3 月31日）
営業収益（百万円）
6,296（3,914）
3,981
5,265（4,090）
3,893
4,076
営業利益（百万円）
2,588（1,430）
1,658
2,617（1,442）
1,398
1,537
経常利益（百万円）
2,080 （922）
1,174
2,086 （911）
928
1,076
当期純利益（百万円）
2,079 （921）
1,173
2,085 （910）
928
1,075
1口当たり分配金（円）
（利益超過分を含まない）
9,682（4,757）
6,053
9,703（4,698）
5,289
5,650
分配金総額（百万円）
1,876 （921）
1,173
1,880 （910）
1,025
1,094
1口当たり利益超過分配金
―
―
―
―
―
利益超過分配金総額
―
―
―
―
―
90.2
99.9
90.1
110.4
101.8
配当性向（％）
（注1）括弧内の金額は、不動産等売却損益を除いた金額を記載しております。
（注2）‌平成26年4月1日付で投資口の2分割を行ったため、分割前の第21期以前の「1口当たり分配金」については、投資口を2
分割したものとして記載（1円未満の端数は切捨て）しております。
（注3）「配当性向」については小数点第1位未満を切捨てにより表示しております。
■
営業収益
■
当期純利益
8,000
2,382
4,000
2,000
2,000
5,265
3,981
1,175
3,893
4,076
4,090
3,914
1,500
2,085
2,079
1,157
1,173
1,175
928
1,000
500
0
921
1,075
910
0
第21期
■
︵百万円︶
︵百万円︶
6,000
2,500
6,296
第22期
第23期
第24期
第25期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
1口当たり分配金
10,000
8,000
4,925
︵円︶
6,000
■不動産等売却損益・圧縮積立金取崩額を除いた金額
■不動産等売却損益
■圧縮積立金取崩額
9,703
9,682
6,053
5,005
5,289
500
5,650
100
4,000
2,000
4,757
4,698
4,789
5,550
第23期
第24期
第25期
0
第21期
第22期
001
Ⅰ. 投資法人の概要
2.
投資法人の特色
本投資法人は、3大都市圏（首都圏、中部圏及び近畿圏）の主要都市及び3大都市圏以外の政
令指定都市に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並
びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託受益権その他の不動産関連資産に対して主
として投資を行い、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指
して運用を行います。
本投資法人の資産の運用に係る業務について、本投資法人は、平成28年3月31日現在、投資信
託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）第198条に基づき、グローバル・
アライアンス・リアルティ株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）に全て委託していま
す。
3.
投資法人の仕組み
（平成28年3月31日現在）
投資法人
資産運用会社
分配金
資産運用委託
投資主総会
会計監査人
賃料等
保有不動産
不動産管理会社
不動産管理
売買
投資口
投資家
投資
売買
出資
借入・投資法人債発行
管理委託
投資家
役員会
新日本有限責任監査法人
指図
東京証券取引所
金利支払等
投資家
金融機関等・
投資法人債投資家
資産保管業務委託一般事務委託
資産保管会社
一般事務受託者
三菱UFJ信託銀行
002
4.
投資口の状況
◆投資口価格の動き
900，
000
12，
000
11，
000
800，
000
10，
000
出来高︵口︶
600，
000
7，
000
500，
000
6，
000
400，
000
5，
000
4，
000
投資口価格︵円︶
700，
000
9,000
8，
000
300，
000
3，
000
200，
000
2，
000
100,000
1，
000
0
平成15年平成16年
9月25日 3月末
平成17年
3月末
平成18年
3月末
平成19年
3月末
平成20年
3月末
平成21年
3月末
平成22年
3月末
平成23年
3月末
平成24年
3月末
平成25年
3月末
平成26年
3月末
平成27年
3月末
0
平成28年
3月末
（注）投資口価格は終値ベースで記載しております。平成26年4月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合で投資口の分割を実施しており、平成26年
3月26日以前については、当該投資口分割による影響を加味し、投資口価格は2分の1に、出来高は2倍にして記載しております。
出来高
（口）
投資口価格
（円）
◆所有者別状況（平成28年3月31日現在）
個人・その他
7,442人
（95.58％）
金融機関（証券会社含む）その他の国内法人外国法人・個人
84人
125人
135人
（1.07％）
（1.60％）
（1.73％）
所有者別投資主数
合計 7,786人
所有者別投資口数
合計 193,800口
金融機関（証券会社含む）
129,058口
（66.59％）
個人・その他
33,688口
（17.38％）
0％
10％
20％
30％
40％
50％
60％
その他の国内法人外国法人・個人
4,613口
26,441口
（2.38％）
（13.64％）
70％
80％
90％
100％
（注）比率は、小数点第2位未満を切捨てております。
003
Ⅰ. 投資法人の概要
5.
ポートフォリオマップ
1 大手町ファーストスクエア
（東京都千代田区大手町）
4 TK南青山ビル
3 銀座ファーストビル
2 平河町森タワー
（東京都港区南青山）
（東京都中央区銀座）
（東京都千代田区平河町）
東京都心部
墨田区
千代田区
2
4
5
6
1
3
中央区
港区
5 アークヒルズ仙石山森タワー
（東京都港区六本木）
埼玉県
8
神奈川県
9
大阪府
6 アルカセントラル
（東京都墨田区錦糸）
7 横浜プラザビル
（神奈川県横浜市神奈川区）
004
8 明治安田生命さいたま新都心ビル
（埼玉県さいたま市中央区）
9 淀屋橋フレックスタワー
（大阪府大阪市中央区）
7
6.
ポートフォリオの概要
物件名
（所在）
大手町ファーストスクエア
（東京都千代田区大手町）
平河町森タワー
（東京都千代田区平河町）
銀座ファーストビル
（東京都中央区銀座）
TK南青山ビル
（東京都港区南青山）
アークヒルズ仙石山森タワー
（東京都港区六本木）
アルカセントラル
（東京都墨田区錦糸）
横浜プラザビル
（神奈川県横浜市神奈川区）
明治安田生命さいたま新都心ビル
（埼玉県さいたま市中央区）
淀屋橋フレックスタワー
（大阪府大阪市中央区）
合　計
所有形態
（平成28年3月31日現在）
延床面積
（㎡）
（注1）
総賃貸可能面積
建築時期
（㎡）
（注2）
区分所有権
141,228.06
8,164.19
（信託受益権）
区分所有権
51,094.82
9,843.52
（信託受益権）
区分所有権
12,479.45
7,718.86
（信託受益権）
所有権
20,958.79 14,012.64
（信託受益権）
区分所有権
140,667.09
3,938.81
（信託受益権）
区分所有権
49,753.92 15,746.41
（信託受益権）
所有権
19,968.20 14,222.53
（信託受益権）
所有権の共有持分50％
78,897.42 21,704.32
（信託受益権）
所有権
10,997.50
7,432.28
（信託受益権）
526,045.25 102,783.56
取得価額
（百万円）
（注3）
投資比率
（注4）
平成 4 年 2 月
23,495
14.6％
平成21年12月
18,200
11.3％
平成10年 8 月
12,282
7.6％
平成15年 5 月
35,000
21.7％
平成24年 8 月
8,423
5.2％
平成 9 年 3 月
15,391
9.5％
平成22年 2 月
17,950
11.1％
平成14年 3 月
22,700
14.1％
平成18年11月
7,834
4.9％
161,276
100.0％
（注1）
「
延床面積」は、所有形態にかかわらず、建物全体の面積を記載しております。
（注2）
「
総賃貸可能面積」は、投資対象面積を記載しております。
（注3）
「取得価額」は、当該不動産関連資産の取得に要した諸費用（売買手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等
に記載された売買価額）をいい、百万円未満を切捨てしております。なお、アルカセントラルについては、売買契約書
に記載された売買価額合計16,400百万円から、売主から承継した管理組合の修繕積立金合計1,008百万円を控除した金
額を記載しております。
「投資比率」とは、取得価額の総額に対する当該不動産関連資産の取得価額の比率をいい、小数点第2位を四捨五入して
（注4）
おります。
7.
総賃貸可能面積と稼働率
年月
第
期
24
第
期
25
平成27年 4月末
5月末
6月末
7月末
8月末
9月末
10月末
11月末
12月末
平成28年 1月末
2月末
3月末
物件数
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
テナント数（注1）
154
154
156
156
156
157
159
160
169（注5）
169
170
169
総賃貸可能面積
（㎡）
102,489.80
102,489.80
102,749.47（注3）
102,749.47
102,749.47
102,749.47
102,749.47
102,787.28（注4）
102,762.48（注6）
102,762.48
102,783.56（注7）
102,783.56
（注2）
稼働率
（％）
96.7
96.7
98.6
98.6
98.6
99.1
97.1
97.8
97.3
97.3
97.7
97.6
（注1）
「テナント数」は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、1テナントとして算出しております。平河町森
タワーにおいては、第22期に森ビル株式会社との定期建物賃貸借契約が固定賃料型からパススルー型（賃借人から収受
する賃料が、賃借人がエンドテナントから収受する賃料と同額とされている契約）へ移行したことに伴い、第22期より
テナント数をエンドテナント総数としております。
（注2）
「
稼働率」は、小数点第2位を四捨五入しております。
（注3）明治安田生命さいたま新都心ビルにおいて、賃貸区画の一部を共用廊下に変更したことに伴い、総賃貸可能面積が11.21
㎡減少しておりますが、一方でＴＫ南青山ビルにおいて、給湯室を貸室にしたことに伴い、総賃貸可能面積が270.88㎡
増加しております。
（注4）淀屋橋フレックスタワーにおいて、共用廊下の一部を賃貸区画としたため、総賃貸可能面積が37.81㎡増加しております。
（注5）アークヒルズ仙石山森タワーにおいては、信託受託者と森ビル株式会社との間で建物賃貸借契約が締結されており、森ビ
ル株式会社が転貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得しているため、テナント数を1として取扱い、算出
しておりましたが、森ビル株式会社との建物賃貸借契約が固定賃料型からパススルー型へ移行したことに伴い、共同運用
区画のエンドテナント総数を記載しているため、テナント数が増加しております。なお、共同運用とは、森ビル株式会社
を含む32階から47階までの区分所有者との間で、期間約10年（平成24年11月20日から平成34年11月30日まで）の区分
所有者間協定を締結し、32階から47階までの16フロアを共同運用区画とし、当該区画から生じる収支を面積に基づく事業
比率に応じて分配する仕組みをいいます。
（注6）アークヒルズ仙石山森タワーにおいて、信託受託者と森ビル株式会社との建物賃貸借契約が固定賃料型からパススルー型
へ移行したことに伴い、
貸室を分割して内廊下を造作した部分を控除したため、
総賃貸可能面積が24.80㎡減少しております。
（注7）銀座ファーストビルにおいて、共用区画の一部を賃貸区画としたため、総賃貸可能面積が21.08㎡増加しております。
005
Ⅰ. 投資法人の概要
第25期末保有物件
大手町ファーストスクエア
地域特性
本物件の所在する「丸の内・大手町ゾー
ン」は業務地区としての歴史や特性を活
かした都市景観が形成されているととも
に、世界都市東京の中心にふさわしい国
際業務センターとして我が国の代表的な
ビジネス拠点を形成しております。
国内外の優良企業の本社等オフィスが集
積し、オフィスビルの立地ポテンシャル
が高い地域です。
また、本物件は、首都の玄関であるＪＲ
「東京駅」に加えて、地下鉄5線（丸ノ内
線、東西線、千代田線、半蔵門線及び三
田線）が乗り入れる「大手町駅」に直結
しており、交通利便性に優れています。
大手町ファーストスクエア周辺図
（注）延床面積は建物全体の面積を記載
行幸通
り
新丸ビル
東北
上越
新幹
線
地下鉄丸ノ内線・東西線・千代田線・半蔵門線・
三田線「大手町駅」直結
JR
山手
線
平成4年2月
最寄駅・所要時間
大手町
駅
建　築　時　期
線
駅
8,164.19㎡
東西
東京
141,228.06㎡（注）
総賃貸可能面積
門線
丸ノ内
線
土地：所有権　建物：区分所有権（一部共有）
延　床　面　積
状線
半蔵
日比谷
通り
東京都千代田区大手町一丁目5番1号
三田
線
大手町
駅
桔梗
壕
006
所在地（住居表示）
所　有　形　態
都心環
千代田
線
皇居東御苑
大手門
首都高
丸ビル
JR東京駅
第25期末保有物件
平河町森タワー
地域特性
本物件の所在する平河町は、千代田区の
西側に位置し、周辺には最高裁判所や国
会議事堂に代表される国の機関が集積し
ていることに加えて、東側には皇居が所
在しており、都心にありながら緑豊かな
自然に接することができる希少性を有し
ています。これら公的機関の集積や利便
性、希少性を評価するテナント需要が底
堅く存在する地域です。
また、本物件は、国道246号線（青山通
り）に面し、地下鉄3線（半蔵門線、有楽
町線及び南北線）「永田町駅」から徒歩1
分に立地しています。また、「永田町駅」
と改札内で連絡している「赤坂見附駅」
には地下鉄2線（銀座線、丸ノ内線）が接
続していることから、地下鉄5線を利用可
能であり、非常に優れた交通利便性を有
しています。
平河町森タワー周辺図
半
蔵
門
駅
麹
町
駅
町大通り）
有楽町線
9,843.52㎡
建　築　時　期
平成21年12月
最寄駅・所要時間
地下鉄半蔵門線・有楽町線・南北線「永田町駅」徒歩1分
地下鉄銀座線・丸ノ内線「赤坂見附駅」徒歩6分
（注）延床面積は建物全体の面積を記載
線
座
銀
赤坂エクセル
ホテル東急
丸ノ
内線
南北線
総賃貸可能面積
国立劇場
り
青山通
国会図書館
駅
永田町
駅
51,094.82㎡（注）
見附
延　床　面　積
皇居
最高裁判所
ホテル
ニューオータニ
赤坂
土地：敷地権（所有権の共有持分）　建物：区分所有権
通り
東京都千代田区平河町二丁目16番1号
井町
紀尾
所在地（住居表示）
所　有　形　態
半蔵門線
新宿通り（麹
東
京
都
心
環
状
線
国会議事堂
007
Ⅰ. 投資法人の概要
第25期末保有物件
銀座ファーストビル
地域特性
本物件の所在する「銀座ゾーン」は、古
くから我が国を代表する商業地区として
広く認知されていますが、近年は海外一
流ブランドショップの集積に伴い、新た
な魅力が国内外に発信されるようになっ
ており、伝統と革新性が共存する稀有な
地域となっております。
また、地域内にJRと地下鉄5線（有楽町線、
銀座線、日比谷線、丸ノ内線及び浅草線）
が乗り入れ、東京駅・羽田空港へのアク
セスも良いことから、都心部の中でも屈
指の交通至便な場所となっています。そ
のため、広告・出版業などブランドイ
メージの強い立地に惹かれる企業を中心
に、根強いビジネスニーズを有する地域
となっています。
銀座ファーストビル周辺図
有楽町
駅
東京
高速
銀
座
線
駅
町
楽
有
R
J
丸ノ内線
銀
座
一
プランタン
有楽町
マリオン
道路
丁
目
駅
メルサ
土地：敷地権（所有権の共有持分）　建物：区分所有権
延　床　面　積
12,479.45㎡（注）
総賃貸可能面積
7,718.86㎡
座
駅
008 （注）延床面積は建物全体の面積を記載
銀
東
地下鉄有楽町線「銀座一丁目駅」直結
地下鉄銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座駅」徒歩4分
地下鉄浅草線「東銀座駅」徒歩4分　JR「有楽町駅」徒歩7分
楽
線
平成10年8月
最寄駅・所要時間
有
三越
谷
建　築　時　期
松屋
座
駅
昭
和
通
り
所　有　形　態
銀
比
日
東京都中央区銀座一丁目10番6号
浅
草
線
中
央
通
り
所在地（住居表示）
町
線
第25期末保有物件
地域特性
TK南青山ビル
本物件の所在する「青山ゾーン」
は、国内外のブランドショップ
が集積する日本を代表する商業
ゾーンとしての特徴を持ち、オ
フィスビル立地の観点において
も、「青山」という地区のブラン
ド性を評価し、その立地に固執
するテナントの根強いニーズが
あり、その地区ポテンシャルが
高い地域です。
また、本物件は地下鉄3線（銀座
線、半蔵門線及び大江戸線）が
乗り入れる「青山一丁目駅」か
ら徒歩2分、銀座線「外苑前駅」
から徒歩4分の位置にあり、交通
利便性に優れています。
TK南青山ビル周辺図
外
苑
秩父宮
ラグビー場
東
り
山通
青
所在地（住居表示）
東京都港区南青山二丁目6番21号外
所　有　形　態
土地：所有権　建物：所有権
延　床　面　積
20,958.79㎡
総賃貸可能面積
14,012.64㎡
建　築　時　期
平成15年5月
最寄駅・所要時間
地下鉄銀座線・半蔵門線・大江戸線「青山一丁目駅」徒歩2分
地下鉄銀座線「外苑前駅」徒歩4分
門線
半蔵
外
駅
苑前
通
り
赤坂御用地
戸線
大江
並木
ょう
いち
神宮外苑
テニスクラブ
目駅
一丁
青山
ツインビル
ホンダ
青山ビル
青山
赤坂図書館
線
銀座
青山小学校
青山運動場
青山霊園
009
Ⅰ. 投資法人の概要
第25期末保有物件
アークヒルズ仙石山森タワー
地域特性
本物件の所在する「虎ノ門・六本木地区」
は、各国大使館が立ち並ぶ国際色豊かな
地域であり、周辺にはオフィスビルを中
心に、住宅や商業施設、ホテルなどの多
様な機能が集まっていることから、国際
的に展開する金融系企業、法律事務所、
コンサルティング会社、IT企業など高度
な知的創造型産業を支える企業が集積し
ています。このような集積や利便性を評
価するテナント需要が底堅く存在し、職
住近接の街づくりが集中的に推進されて
いる地域です。
また、本物件は南北線「六本木一丁目駅」
から徒歩3分、日比谷線「神谷町駅」から
徒歩4分の場所に立地し、交通利便性に優
れています。
線
状
環
外堀通
り
速
線
都
首
アメリカ大使館
アークヒルズ
土地：敷地権（所有権の共有持分）　建物：区分所有権
延　床　面　積
140,667.09㎡（注）
総賃貸可能面積
3,938.81㎡
建　築　時　期
平成24年8月
最寄駅・所要時間
地
下鉄南北線「六本木一丁目駅」徒歩3分
地下鉄日比谷線「神谷町駅」徒歩4分
（注）延床面積は建物全体の面積を記載
本
六
六本
六本木ヒルズ
り
通
木
スペイン大使館
スウェーデン大使館
泉ガーデンタワー
外苑
東通り
南北線
所　有　形　態
木駅
大江戸
線
010
東京都港区六本木一丁目9番10号
ホテルオークラ東京
桜
田
通り
神
谷
町
駅
六本木
一丁目
駅
東京ミッドタウン
所在地（住居表示）
銀座線
高
田
代
千
都
心
赤
坂
駅
駅
王
溜池山
アークヒルズ仙石山森タワー周辺図
日比
谷線
オランダ大使館
ロシア大使館
東京タワー
第25期末保有物件
アルカセントラル
地域特性
本物件の所在する「錦糸町地区」は、東京
スカイツリーや周辺開発などの影響で近年
発展目覚ましい城東エリアにおいて中心的
なオフィスエリアであり、東京駅までわず
か8分という抜群の都心アクセス性や利便
性を評価するテナント需要が底堅く存在し
ます。また、千葉西部の営業統轄拠点とし
ての性格もあり、その需要の裾野が広いこ
とから、マーケットの変動時においても安
定的な需要が期待できる地域です。
また、本物件は、JR「錦糸町駅」から徒
歩3分、半蔵門線「錦糸町駅」から徒歩4分
の場所に立地するという恵まれた鉄道アク
セスの他、首都高速錦糸町出入口も至近に
あって車でのアクセスも良好であるなど、
非常に優れた交通利便性を有しています。
アルカセントラル周辺図
東京
スカイツリー
アルカ
ウエスト
所在地（住居表示）
東京都墨田区錦糸一丁目2番1号
土地：敷地権（所有権の共有持分）　建物：区分所有権
延　床　面　積
49,753.92㎡（注）
総賃貸可能面積
15,746.41㎡
建　築　時　期
平成9年3月
最寄駅・所要時間
J R「錦糸町駅」徒歩3分
地下鉄半蔵門線「錦糸町駅」徒歩4分
（注）4棟全体から成る登記上の一棟の建物のうち、アルカセントラル棟
の部分の延床面積を竣工図に基づき記載
アルカキット
アルカイースト
ロッテシティホテル
錦糸町駅
号線）
（国道14
京葉道路
都立
両国高等学校
LIVIN
テルミナ
線
JR総武線・総武快速
丸井
門線
東京メトロ半蔵
四ツ目通り
所　有　形　態
東武
ホテル
錦糸公園
錦糸町駅
トリフォニー
ホール
歩行者デッキ
線
首都高速７号小松川
錦糸町出入口
アルカタワーズ
011
Ⅰ. 投資法人の概要
第25期末保有物件
横浜プラザビル
地域特性
本物件の所在する横浜市は、日本有数の
規模を誇る政令指定都市です。横浜駅周
辺は横浜経済の中心に属し、企業活動主
要拠点の一つに位置付けられることから、
各企業の支店、営業所出店の底堅い需要
が存在する地域です。また、繁華性が高
いことから、人材派遣業や各種教室等の
集客型テナントを中心とした需要が多い
ことも特徴であり、オフィスビル立地と
して高いポテンシャルを有している地域
です。また、本物件は業務、商業、住居
が融合した賑わいをみせる「ヨコハマ
ポートサイド地区」に属し、JR線・京急
線・東急線・みなとみらい線「横浜駅」
から徒歩5分の距離に立地しています。ま
た、首都高速横羽線、国道1号線等の主要
道路への接続も容易な場所にあり、鉄
道・自動車ともに非常に優れた交通利便
性を有しています。
横浜プラザビル周辺図
横
国
道
東
急
東
横浜ベイクォーター
日産自動車
グローバル本社
新高島駅
みなとみら
線
い
012
線
駅
浜
横
平成22年2月
最寄駅・所要時間 J R線・京急線・東急線・みなとみらい線
「横浜駅」徒歩5分
本
建　築　時　期
シーバス乗り場
横浜そごう
横浜駅東口
出入口
急
14,222.53㎡
本
線
総賃貸可能面積
ルミネ
ポートサイド
公園
横浜スカイビル
京
19,968.20㎡
道
土地：所有権　建物：所有権
延　床　面　積
鉄
所　有　形　態
横浜
髙島屋
模
神奈川県横浜市神奈川区金港町2番地6
相
所　在　地
首都
高速神
奈川1号横羽線
きた
東口
鉄
市営地下
1号
線
線
歩行者デッキ
ヨコハマポートサイド地区
第25期末保有物件
明治安田生命さいたま新都心ビル
（通称　ランド・アクシス・タワー（L.A.タワー）
）
地域特性
本物件の所在する「さいたま新都心地区」
は、旧国鉄大宮操車場跡地に再開発が行
われた地域です。歩行者デッキ、道路、
共同溝などの都市基盤整備のもと、平成
12年の「さいたま新都心駅」開業を経て、
さいたま新都心合同庁舎、さいたまスー
パーアリーナ、本物件を始めとしたオ
フィスビル、コクーン新都心（ショッピ
ングモール）などの各種施設が相次いで
供給されました。「さいたま新都心地区」
は関東甲信越地方を所掌する国の行政機
関や、オフィスビル等の業務施設、文
化・商業施設等の都市機能が集積し、今
後さらなる発展が見込める地域です。
本物件は、JR京浜東北線、宇都宮線及び
高崎線「さいたま新都心駅」から屋根付
歩行者デッキを通じ徒歩1分の場所に位置
するという恵まれた鉄道アクセスの他、
広域幹線道路や首都高速道路のインター
チェンジが至近にあって車でのアクセス
も良好であるなど、東京周辺都市部なら
ではの利便性を備えています。
明治安田生命さいたま新都心ビル周辺図
越・山形
JR東北・上幹線
秋田・長野新
線
崎
高
宮・
都
宇
R
J
玉
高速埼線
新都心
ショッピングモール
コクーン新都心
高速入口
78,897.42㎡（注1）
総賃貸可能面積
21,704.32㎡（注2）
建　築　時　期
平成14年3月
最寄駅・所要時間
J R「さいたま新都心駅」徒歩1分
JR「北与野駅」徒歩7分
（注1）延床面積は建物全体の面積を記載
（注2）総賃貸可能面積は建物全体の50％相当を記載
17
JRさいたま新都心駅
高速出口
1号館
さいたま新都心
合同庁舎
2号館
山道
旧中
土地：所有権（共有持分50％）建物：所有権（共有持分50％）
延　床　面　積
けやきひろば
線
北
東
浜
京
R
J
所　有　形　態
JR埼
京線
埼玉県さいたま市中央区新都心11番地2
号
JR 国道
北与
野駅
所　在　地
イトーヨーカドー
さいたま
スーパーアリーナ
3号館
歩行者デッキ
013
Ⅰ. 投資法人の概要
第25期末保有物件
淀屋橋フレックスタワー
地域特性
本物件の所在する「淀屋橋地区」は、多くの金
融機関や企業が集積する大阪を代表するビジネ
スエリアです。オフィスビル立地の観点におい
ても、オフィスマーケットの中心的なゾーンと
位置付けられており、金融・保険・製造業を中
心とした大企業が集積していることから、業務
集積度の高さを選好理由とするテナントの底堅
い需要が存在し、その地区ポテンシャルが非常
に高い地域です。
また、本物件は、大阪の主要幹線である御堂筋
からほど近く、大阪市営地下鉄御堂筋線「淀屋
橋駅」から徒歩3分、京阪本線「淀屋橋駅」か
ら徒歩5分、大阪市営地下鉄堺筋線「北浜駅」
から徒歩5分の場所に位置し、交通利便性に優
れています。
淀屋橋フレックスタワー周辺図
阪神高速1号
環状線
堂島川
大江橋駅
日本銀行
大阪支店
大阪市役所
淀屋橋
延　床　面　積
10,997.50㎡
総賃貸可能面積
7,432.28㎡
平成18年11月
最寄駅・所要時間
大
阪市営地下鉄御堂筋線「淀屋橋駅」徒歩3分
京阪本線「淀屋橋駅」徒歩5分
大阪市営地下鉄堺筋線「北浜駅」徒歩5分
日本生命
三菱UFJ
信託銀行
堺筋
建　築　時　期
京阪本線
大阪証券
取引所
土地：所有権　建物：所有権
川
北浜駅
地下鉄堺筋線
所　有　形　態
御堂筋
大阪府大阪市中央区高麗橋三丁目3番11号
中之
なに島線
わ橋
駅
土佐堀
淀屋橋駅
地下鉄御堂筋線
014
所在地（住居表示）
京阪
8.
ポートフォリオ戦略
⑴ 基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、本投資法人の資産の着実な成長と安定した収益の確
保を目指して運用を行います。
また、不動産投資・運用面のみならず財務運営面においても「投資主の最大利益」を最終
目的とし、資産運用を行います。
⑵ ポートフォリオの構築
本投資法人は、以下の項目に重点を置き、投資対象不動産を厳選したうえでポートフォリ
オを構築していきます。
①長期的資産価値の維持
本投資法人では、一定期間経過後も投資家の投資需要を誘引する魅力のある不動産関連資
産への投資を行うことが重要であると認識しております。
そのために、近（立地の優れた物件）・新（築年数の浅い物件）・大（大型の物件）の3要
素を重視したうえで、マーケットにおける優位性を持った中長期的競争力の高い優良不動産
関連資産を慎重に選定して投資を行います。
②安定賃料収入の確保
本投資法人では、キャッシュ・フロー（賃料収入）について中長期的安定度が高いと見込
まれることに加えて、取得時点において、当面2年程度のキャッシュ・フローの確実性の高
い賃貸借契約が締結されている不動産関連資産であれば、優先的に投資対象として検討しま
す。
⑶ 運用資産のクオリティと成長スピード
本投資法人は、成長スピードにのみ目を奪われ「投資主の利益」を損なうような不動産関
連資産への投資を行うことがないように細心の注意を払いつつ、運用資産のクオリティと成
長スピードをバランス良く両立させるべく、中長期保有を前提として不動産関連資産を取得
して参ります。ただし、当該不動産関連資産の取得後において、不動産市況、当該不動産関
連資産の特性及びポートフォリオの状況等を検討し、売却好機と判断すれば当該不動産関連
資産の売却を行う場合もあります。
015
Ⅰ. 投資法人の概要
9.
ポートフォリオの特徴
（平成28年3月31日現在）
『近』：利便性の高い立地
最寄駅に直結又は徒歩5分以内
『新』：築年数の浅い物件
■
築年数
■
PML値
15．
0％
40．
0
35．
0
30．
0
︵年︶
10．
0％
25．
0 24.2
20．
0
19.1
17.7
14.1
12.9
15．
0
10.0
6.3
5．
0
9.4
6.2
3.7
銀座
南青山仙石山錦糸町
4.8％
5．
0％
1.3％
0．
0
大手町平河町
13.2
横浜さいたま淀屋橋
2.7％
3.3％
4.4％
1.7％ 2.2％
5.4％
3.6％
2.1％
0．
0％
ポートフォリオ
平均
大手町平河町
銀座
南青山仙石山錦糸町
横浜さいたま淀屋橋
ポートフォリオ
全体
（注）ポートフォリオ平均の数値は、総賃貸可能面積により
加重平均して算出しております。
『大』：大規模な物件
■
1 物件当たり平均取得価額：179億円
■
1物件当たり平均総賃貸可能面積：11,420㎡
（注）表示桁数未満は切捨てております。
■
取得価額
■
500
30,000
400
200
25,000
350
234
182
122
100
153
84
179
227
179
78
0
大手町平河町
016
銀座
21,704
20,000
南青山仙石山錦糸町
横浜さいたま淀屋橋
︵㎡︶
︵億円︶
300
総賃貸可能面積
10,000 8,164
9,843
7,718
14,222
11,420
7,432
3,938
5,000
ポートフォリオ
平均
15,746
14,012
15,000
0
大手町平河町
銀座
南青山仙石山錦糸町
横浜さいたま淀屋橋
ポートフォリオ
平均
10.
資産運用会社の概要
（平成28年3月31日現在）
◆名称、代表者の役職氏名、本店の所在の場所、設立及び資本の額
①名　称：グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
②代表者の役職氏名：代表取締役社長　和田　康
③本店の所在の場所：東京都千代田区麹町四丁目1番地
④設　立：平成14年7月1日
⑤資本の額：4億円
◆株主構成
名　称
所有株式数
住　所
（株）
比率
（％）（注）
明治安田生命保険相互会社
東京都千代田区丸の内二丁目1番1号
800
10.0
近鉄グループホールディングス株式会社
大阪府大阪市天王寺区上本町六丁目1番55号
800
10.0
森ビル株式会社
東京都港区六本木六丁目10番1号
800
10.0
株式会社三菱東京UFJ銀行
東京都千代田区丸の内二丁目7番1号
400
5.0
三菱UFJ信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
400
5.0
明治安田システム・テクノロジー株式会社
東京都江東区東陽七丁目1番2号
392
4.9
近鉄保険サービス株式会社
大阪府大阪市中央区谷町九丁目5番24号
392
4.9
森喜代株式会社
東京都港区六本木六丁目10番1号
392
4.9
三菱UFJリース株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目5番1号
392
4.9
59.6
小　計
4,768
株式会社三菱総合研究所、その他国内金融機関12社
3,232
40.4
合　計
8,000
100.0
（注）「比率」は、発行済株式総数に対する当該株主の所有株式数の比率を表しております。
資産運用会社は、本投資法人と資本関係はありません。
◆組織図
株主総会
監査役
取締役会
ファンド運用マネジメント
業務執行委員会
投信業務執行委員会
リスク管理・
コンプライアンス委員会
不動産運用マネジメント
業務執行委員会
代表取締役社長
コンプライアンス室コンプライアンス・オフィサー
投信運用部
投信業務部
リスク管理・コンプライアンス担当者
企画総務部
調査部
ファンド運用
マネジメント部
不動産運用
マネジメント本部
不動産運用第1部
不動産運用第2部
017
Ⅱ. 資産運用報告
資産運用の概況
1.
投資法人の運用状況等の推移
（注1）
（注2）
期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
（自平成25年10月 1 日（自平成26年 4 月 1 日（自平成26年10月 1 日（自平成27年 4 月 1 日（自平成27年10月 1 日
至平成26年 3 月31日）至平成26年 9 月30日）至平成27年 3 月31日）至平成27年 9 月30日）至平成28年 3 月31日）
営業収益
百万円
6,296
3,981
5,265
3,893
4,076
（うち賃貸事業収益）
百万円
（3,914）
（3,981）
（4,090）
（3,893）
（4,076）
営業費用
百万円
3,708
2,323
2,648
2,495
2,538
（うち賃貸事業費用）
百万円
（1,991）
（1,918）
（2,132）
（2,081）
（2,114）
営業利益
百万円
2,588
1,658
2,617
1,398
1,537
経常利益
百万円
2,080
1,174
2,086
928
1,076
当期純利益
⒜
百万円
2,079
1,173
2,085
928
1,075
総資産額
⒝
百万円
156,509
175,613
169,581
168,405
168,692
純資産額
⒞
百万円
77,105
76,402
77,314
76,362
76,412
出資総額
百万円
75,026
75,026
75,026
75,026
75,026
発行済投資口の総口数
⒟
口
96,900
193,800
193,800
193,800
193,800
1口当たり純資産額
⒞／⒟
（注3）円
397,862
394,233
398,941
394,027
394,287
分配金総額
⒠
百万円
1,876
1,173
1,880
1,025
1,094
1口当たり当期純利益
（注3）
（注4）円
10,729
6,053
10,760
4,788
5,549
1口当たり分配金額
⒠／⒟
円
19,365
6,053
9,703
5,289
5,650
（うち1口当たり利益分配金）
円
（19,365）
（6,053）
（9,703）
（5,289）
（5,650）
（うち1口当たり利益超過分配金）
円
（―）
（―）
（―）
（―）
（―）
総資産経常利益率
（注5）
％
1.3
0.7
1.2
0.5
0.6
（年換算）
（注5）
％
（2.6）
（1.4）
（2.4）
（1.0）
（1.2）
自己資本利益率
（注5）
％
2.7
1.5
2.7
1.2
1.4
（年換算）
（注5）
％
（5.4）
（3.0）
（5.4）
（2.4）
（2.8）
自己資本比率
⒞／⒝
％
49.2
43.5
45.5
45.3
45.2
配当性向
⒠／⒜
（注6）％
90.2
99.9
90.1
110.4
101.8
【その他参考情報】
期末投資物件数
（注7）
件
9
10
9
9
9
期末テナント数
（注7）
件
140
185
153
157
169
期末総賃貸可能面積
（注7）
㎡
94,027.37 108,609.20 102,489.80 102,749.47 102,783.56
期末稼働率
（注7）
％
93.7
95.5
96.4
99.1
97.6
減価償却費
百万円
739
749
783
789
795
資本的支出額
百万円
226
75
274
301
281
賃貸NOI（Net Operating Income）
（注5）
百万円
2,662
2,812
2,741
2,600
2,757
1口当たりFFO（Funds from Operation）
（注5）
円
14,544
9,922
14,805
8,860
9,652
FFO（Funds from Operation）倍率
（注5）
倍
10.3
15.6
13.9
20.3
23.3
デッ
ト・サービス・カバレッジ・レシオ
（注5）
倍
7.4
5.5
7.2
5.3
5.8
金利償却前当期純利益
百万円
3,256
2,344
3,326
2,115
2,259
支払利息
百万円
437
421
456
397
388
有利子負債額
百万円
73,000
92,000
85,000
85,000
85,000
期末総資産有利子負債比率
％
46.6
52.3
50.1
50.4
50.3
運用日数
日
182
183
182
183
183
計算期間
018
（注1）
記載した数値は、特に記載しない限りいずれも記載未満の桁数を切捨てして表示しております。
（注2）
営業収益等には、消費税等は含まれておりません。
（注3）
本投資法人は、平成26年3月31日を基準日、平成26年4月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による
投資口の分割を行っております。第21期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり
当期純利益を算出しております。
「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数加重平均投資口数（第21期
：193,800口、第22期：193,800口、第23期：
（注4）
193,800口、第24期：193,800口、第25期：193,800口）で除することにより算出しております。なお、日数加重平均
投資口数は、小数点第1位を四捨五入して表示しております。
（注5）
記載した指標は、以下の方法により算定しております。
▶総資産経常利益率
経常利益／平均総資産額（※1）
▶自己資本利益率
当期純利益／平均純資産額（※1）
▶賃貸NOI（Net Operating Income）
賃貸事業損益（賃貸事業収益－賃貸事業費用）＋減価償却費
▶1口当たりFFO（Funds from Operation）
（当期純利益＋減価償却費＋その他不動産関連償却）
／発行済投資口の総口数
（※2）
▶FFO（Funds from Operation）倍率
期末投資口価格（※3）／年換算後1口当たりFFO
▶デット・サービス・カバレッジ・レシオ金利償却前当期純利益／支払利息
（※1）平均総資産額＝
（期首総資産額＋期末総資産額）
／2
平均純資産額＝
（期首純資産額＋期末純資産額）
／2
（※2）第21期については、第21期首に（注3）に記載の投資口の分割が行われたと仮定した発行済投資口の総口数
（※3）
（第21期）
303,000円、
（第22期）
309,500円、
（第23期）
414,000円、
（第24期）
359,000円、
（第25期）
449,000円
「配当性向」については、小数点第1位未満を切捨てにより表示しております。
（注6）
（注7）
「期末テナント数」
「期末投資物件数」
は、
社会通念上オフィスビルとして一体と認められる単位で記載しております。また、
は、
同一テナントが複数の物件に入居している場合には1テナントとして算出しております。平河町森タワーについては、
第22期に森ビル株式会社との定期建物賃貸借契約が固定賃料型からパススルー型（賃借人から収受する賃料が、賃借人
がエンドテナントから収受する賃料と同額とされている契約）へ移行したことに伴い、第22期よりエンドテナント総数
としております。また、アークヒルズ仙石山森タワーについては、第25期に森ビル株式会社との建物賃貸借契約が固定
賃料型からパススルー型へ移行したことに伴い、第25期より共同運用区画のエンドテナント総数としております。
「期末
稼働率」は、
決算日時点における総賃貸可能面積（期末総賃貸可能面積）に占める総賃貸面積の割合を記載しております。
総賃貸可能面積とは、対象不動産の賃貸可能な面積合計のうち本投資法人の保有持分に相当する面積（投資対象面積。
共用部等を賃貸している場合はその賃貸面積を含みます。
）をいいます。また、総賃貸面積とは、総賃貸可能面積のうち、
実際に賃貸借契約が締結され、賃貸されている面積合計のうち本投資法人の保有持分に相当する面積をいいます。
2.
当期の資産の運用の経過
⑴　投資法人の主な推移
本投資法人は、投信法に基づき、グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社を設立
企画人として、平成15年4月16日に出資総額200百万円（400口）で設立され、平成15年5月28
日関東財務局への登録が完了しました（登録番号：関東財務局長第20号）
。
平成15年9月25日に公募による投資口の追加発行（48,000口）を行い、23,623百万円の資金
を調達して、同日株式会社東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場し（銘柄コード：
8958）
、この度、第25期の決算を終了しました。
⑵　運用実績
①資産の取得・譲渡
本投資法人は、平成16年3月期（第1期）において、上場日の翌日（平成15年9月26日）に
スフィアタワー天王洲、近鉄大森ビル、近鉄新名古屋ビルの3物件（取得価額の総額39,753百
万円）を取得して運用を開始し、平成15年12月25日に大手町ファーストスクエア（区分所有
権、専有面積割合約9.14％、取得価額23,495百万円）を取得いたしました。
平成17年3月期（第3期）において、平成16年10月1日に近鉄大森ビルを譲渡し、平成17年3
月29日に銀座ファーストビル（区分所有権、専有面積割合約92.1％、取得価額12,282百万円）
を取得いたしました。平成18年3月期（第5期）において、平成17年10月21日にＴＫ南青山ビ
ル（取得価額35,000百万円）を取得いたしました。また、平成19年9月期（第8期）において、
平成19年4月25日に明治安田生命さいたま新都心ビル（ただし、共有持分50％、取得価額
22,700百万円）を取得いたしました。平成20年3月期（第9期）において、平成19年10月2日
にスフィアタワー天王洲の一部（33％）を譲渡し、平成20年1月31日に淀屋橋フレックスタ
ワー（取得価額7,834百万円）を取得いたしました。平成23年3月期（第15期）において、平
成23年3月1日に平河町森タワー（区分所有権、持分割合約26.2％、取得価額18,200百万円）
を取得いたしました。平成25年3月期（第19期）におきましては、平成24年11月20日にアー
クヒルズ仙石山森タワー（区分所有権、持分割合約5.6％、取得価額8,423百万円）を取得い
たしました。平成26年3月期（第21期）において、平成25年12月20日にスフィアタワー天王
洲を譲渡し、平成26年3月27日に近鉄新名古屋ビルの一部（共有持分67％）を譲渡いたしま
した。また、平成26年3月28日にアルカセントラル（区分所有権、持分割合約56.1％、取得価
額15,031百万円）を取得いたしました。平成26年9月期（第22期）において、平成26年5月30
日にアルカセントラル（区分所有権、持分割合約1.7％、取得価額360百万円）を追加取得し、
平成26年8月1日に横浜プラザビル（所有権、取得価額17,950百万円）を取得いたしました。
平成27年3月期（第23期）において、平成26年10月9日に近鉄新名古屋ビルの残り持分（共有
持分33％）を譲渡いたしました。
当期におきましては、新たな資産の取得・譲渡は行っておりません。
②保有資産の運用管理
本投資法人の保有資産は、平成28年3月31日現在において、オフィスビル9物件、取得価額
の総額161,276百万円、総賃貸可能面積102,783.56㎡となっております。当期末時点のポート
フォリオ全体の稼働率は、97.6％（小数点第2位を四捨五入）です。
⑶　資金の調達
資金調達につきましては、投資口の追加発行、複数の金融機関からの借入れ及び投資法人
債の発行を行っております。借入れにあたっては、資産の長期運用及び将来の金利上昇リス
ク軽減の観点から、長期固定金利での借入れを基本としております。
当期におきましては、新たな資金調達は実施しておりません。
平成28年3月31日現在の出資総額は75,026百万円、発行済投資口の総口数は193,800口、借
入金残高は66,000百万円、投資法人債残高は19,000百万円です。借入金及び投資法人債の詳
細は、27、28及び29ページの「費用・負債の状況　2.借入状況　3.投資法人債　4.短期投資法
人債」をご参照ください。
019
Ⅱ. 資産運用報告
なお、平成28年3月31日現在の格付の状況は以下のとおりです。
信用格付業者
格付内容
株式会社日本格付研究所
長期発行体格付
格付の見通し
：AA－
：安定的
債券格付
：AA－
⑷　業績及び分配
上記運用の結果、当期の実績として営業収益4,076百万円、営業利益1,537百万円、経常利
益1,076百万円、当期純利益1,075百万円を計上いたしました。当期の営業収益につきましては、
ＴＫ南青山ビルの大口テナント入替に伴い新規テナントに付与したフリーレント額が減少し
たこと等により、増収となりました。
分配金につきましては、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分
配金が損金算入されることを企図するとともに、圧縮積立金の一部を取り崩すことにより、
当期未処分利益に圧縮積立金取崩額19,500,000円を加算したうえで、発行済投資口の総口数
193,800口の整数倍である1,094,970,000円を利益分配金として分配することとしております。
この結果、投資口1口当たりの分配金は5,650円となりました。
3.
増資等の状況
当期においては増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の異動はありません。
なお、前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数
出資総額
（口）
（百万円）
年月日
摘要
平成15年 4 月16日
私募設立
400
400
200
200
（注1）
平成15年 9 月25日
公募増資
48,000
48,400
23,623
23,823
（注2）
平成16年10月27日
公募増資
28,000
76,400
21,898
45,721
（注3）
平成19年 4 月20日
公募増資
20,500
96,900
29,304
75,026
（注4）
平成26年 4 月 1 日
投資口分割
96,900
193,800
―
75,026
（注5）
増減
残高
増減
残高
備考
（注1）1口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注2）‌不動産関連資産の取得資金等に充当することを目的として、1口当たり発行価格510,000円（引受価額492,150円）にて
投資口を追加発行し、資産の運用を開始しました。
（注3）‌不動産関連資産を取得するために調達した借入金の返済等に充当することを目的として、1口当たり発行価格810,460円
（引受価額782,094円）にて投資口を追加発行しました。
（注4）‌不動産関連資産の取得資金等に充当することを目的として、1口当たり発行価格1,479,800円（引受価額1,429,487円）
にて投資口を追加発行しました。
（注5）‌平成26年3月31日を基準日、平成26年4月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行
いました。
【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する株式会社東京証券取引所の不動産投資信託証券市場におけ
る期別の最高・最低価格（終値）は以下のとおりです。
020
期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
決算年月
平成26年3月
平成26年9月
平成27年3月
平成27年9月
平成28年3月
最　高
715,000円
325,000円（注）
327,500円
512,000円
467,500円
465,000円
最　低
549,000円
303,000円（注）
293,400円
320,500円
328,500円
361,500円
期初価格
583,000円
318,000円
322,000円
408,000円
365,500円
期末価格
303,000円（注）
309,500円
414,000円
359,000円
449,000円
（注）‌平成26年4月1日を効力発生日とする投資口1口につき2口の割合での投資口分割に伴い、平成26年3月27日より権利落後
の投資口価格にて取引されています。
4.
分配金等の実績
当期の分配金につきましては、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利
益分配金が損金算入されることを企図するとともに、圧縮積立金の一部を取り崩すことにより、
当期未処分利益に圧縮積立金取崩額19,500,000円を加算したうえで、発行済投資口の総口数
193,800口の整数倍である1,094,970,000円を利益分配金として分配することとしております。こ
の結果、投資口1口当たりの分配金は5,650円となりました。
期
計算期間
当期純利益総額
利益留保額
次期繰越利益
金銭の分配金総額
（1口当たり分配金）
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
（自平成25年10月 1 日（自平成26年 4 月 1 日（自平成26年10月 1 日（自平成27年 4 月 1 日（自平成27年10月 1 日
至平成26年 3 月31日）至平成26年 9 月30日）至平成27年 3 月31日）至平成27年 9 月30日）至平成28年 3 月31日）
2,079,473,169円
203,016,815円
—円
1,173,169,665円
—円
98,265円
2,085,436,769円
205,093,634円
—円
928,010,257円
—円
2,057円
1,075,477,054円
—円
9,111円
1,876,468,500円 1,173,071,400円 1,880,441,400円 1,025,008,200円 1,094,970,000円
（19,365円）
（6,053円）
（9,703円）
（5,289円）
（5,650円）
うち利益分配金総額
1,876,468,500円 1,173,071,400円 1,880,441,400円 1,025,008,200円 1,094,970,000円
（1口当たり利益分配金）
（19,365円）
（6,053円）
（9,703円）
（5,289円）
（5,650円）
うち出資払戻総額
（1口当たり出資払戻額）
—円
（—円）
—円
（—円）
—円
（—円）
—円
（—円）
—円
（—円）
出資払戻総額のうち
一時差異等調整引当額
からの分配金総額
（1口当たり出資払戻額
のうち1口当たり一時差
異等調整引当額分配金）
—円
（—円）
—円
（—円）
—円
（—円）
—円
（—円）
—円
（—円）
出資払戻総額のうち
税法上の出資等減少分
配からの分配金総額
（1口当たり出資払戻額
のうち税法上の出資等
減少分配からの分配金）
—円
（—円）
—円
（—円）
—円
（—円）
—円
（—円）
—円
（—円）
5.
今後の運用方針及び対処すべき課題
引き続き、本投資法人の規約で定めた方針に基づき、中長期的な観点から、本投資法人の資
産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
本投資法人及び資産運用会社たるグローバル・アライアンス・リアルティ株式会社では、不
動産投資・運用面のみならず財務運営面においても「投資主の最大利益」を最終目的とし、資
産運用を行います。
本投資法人の方針のうち特に重要となる「ポートフォリオの構築」については、以下の項目
に重点を置き、投資対象不動産を厳選したうえでこれを行います。
⑴長期的資産価値の維持
本投資法人では、一定期間経過後も投資家の投資需要を誘引する魅力のある不動産関連資
産への投資を行うことが重要であると認識しております。
そのために、近（立地の優れた物件）
・新（築年数の浅い物件）
・大（大型の物件）の3要素
を重視したうえで、マーケットにおける優位性を持った中長期的競争力の高い優良不動産関
連資産を慎重に選定して投資を行います。
⑵安定賃料収入の確保
本投資法人では、キャッシュ・フロー（賃料収入）について中長期的安定度が高いと見込
まれることに加えて、取得時点において、当面２年程度のキャッシュ・フローの確実性の高
い賃貸借契約が締結されている不動産関連資産であれば、優先的に投資対象として検討します。
6.
決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
021
Ⅱ. 資産運用報告
投資法人の概況
1.
出資の状況
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
（平成26年3月31日）
（平成26年9月30日）
（平成27年3月31日）
（平成27年9月30日）
（平成28年3月31日）
発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数
投資主数
2,000,000口
96,900口
8,631人
4,000,000口（注） 4,000,000口
193,800口（注）
193,800口
9,264人
10,151人
4,000,000口
193,800口
8,793人
4,000,000口
193,800口
7,786人
（注）
平成26年4月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
2.
投資口に関する事項
平成28年3月31日現在における発行済投資口の総口数のうち、保有する投資口の比率が高い上
位10名は以下のとおりです。
氏名又は名称
所有投資口数
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）
野村信託銀行株式会社（投信口）
株式会社横浜銀行
CBNY DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口9）
BBH FOR DEUTSCHE GLOBAL REAL ESTATE SECURITIES FUND
株式会社愛知銀行
BBH（LUX）FOR MUGC FOR CS UNIV CAYMAN III-J-REIT AND REAL ESTATE EQUITY
合　計
48,340
30,337
21,301
9,647
2,258
1,838
1,752
1,724
1,430
1,388
120,015
（口）
発行済投資口の総口数に対す
る所有投資口数の割合（％）
（注）
24.94
15.65
10.99
4.97
1.16
0.94
0.90
0.88
0.73
0.71
61.92
（注）
「
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合」は、小数点第2位未満を切捨てにより表示しております。
3.
役員等に関する事項
⑴平成28年3月31日現在の執行役員、監督役員及び会計監査人
役職名
役員等の氏名
又は名称
北　島　洋一郎
齊　藤　利　雄
立　石　則　文
監督役員
西　村　裕
（注）
伊　藤　紀　幸
会計監査人新日本有限責任監査法人
執行役員
（注）
主な兼職等
—
株式会社ＰＭアドバイザーズ　取締役社長
東西総合法律事務所　代表弁護士
総合会計事務所マネジメント・サポート　代表、公認会計士、税理士
株式会社不動産投資研究所　代表取締役、不動産鑑定士
—
当該営業期間における役職
毎の報酬の総額（千円）
5,004
5,634
10,000
（注）‌執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。執行役員の北島洋
一郎及び監督役員の立石則文、西村裕は、平成28年3月31日をもって任期満了により退任いたしました。また、平成28
年3月9日開催の本投資法人の投資主総会において、新執行役員に内田昭雄、新監督役員に名取勝也、森田康裕が選任され、
平成28年4月1日付で就任いたしました。
⑵会計監査人の解任又は不再任の決定の方針
会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また不再任については、監査の品質、
監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、投資主総会を経て決定する方針です。
⑶会計監査人が過去2年間に受けた業務停止処分
本投資法人の会計監査人である新日本有限責任監査法人は、平成27年12月22日付で金融庁か
022
ら業務停止等の処分を受けており、主な概要は以下のとおりです。
①処分の対象者
新日本有限責任監査法人
②処分の内容
・契約の新規の締結に関する業務の停止3か月
（平成28年1月1日から平成28年3月31日まで）
・業務改善命令（業務管理体制の改善）
③処分の理由
・株式会社東芝の平成22年3月期、平成24年3月期及び平成25年3月期における財務書類の
監査において、7名の公認会計士が、相当の注意を怠り、重大な虚偽のある財務書類を重
大な虚偽のないものとして証明した。
・監査法人の運営が著しく不当と認められた。
4.
資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
平成28年3月31日現在の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。
委託区分
資産運用会社
資産保管会社
一般事務受託者（投資主名簿、経理、機関運営等）
一般事務受託者（投資法人債に関する事務）（注）
氏名又は名称
グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
三菱UFJ信託銀行株式会社
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社三菱東京UFJ銀行
（注）投資法人債の募集に関する事務を除きます。
投資法人の運用資産の状況
1.
不動産投資法人の財産の構成
資産の種類
地域等
用途
前期（平成27年9月30日）
保有総額
（百万円）
東京都心5区
信託不動産
預金・その他資産
資産総額計
対総資産比率
（％）
当期（平成28年3月31日）
保有総額
（百万円）
対総資産比率
（％）
オフィス
95,288
56.5
95,078
その他東京都内23区オフィス
16,002
9.5
16,100
9.5
東京周辺都市部
オフィス
37,138
22.0
36,800
21.8
その他3大都市圏
オフィス
6,918
4.1
6,857
4.0
7.7
13,855
13,055
168,405
（155,349）
100.0
168,692
（92.2）（154,836）
56.3
8.2
100.0
（91.7）
（注1）
「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっております。
（注2）
「対総資産比率」については、小数点第1位未満を切捨てております。
（注3）上記信託不動産は、全て信託受益権として保有しております。
（注4）
「東京都心5区」は、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注5）括弧内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しております。
023
Ⅱ. 資産運用報告
2.
主要な保有資産
平成28年3月31日現在、本投資法人が保有する主要な保有資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称
帳簿価額
（百万円）
総賃貸可能面積
（㎡）
総賃貸面積
（㎡）
稼働率
（％）
対総不動産賃貸事
業収益比率（％）
主たる用途
大手町ファーストスクエア
23,555
8,164.19
8,041.57
98.5
10.8
オフィス
平河町森タワー
17,694
9,843.52
9,843.52
100.0
13.2
オフィス
銀座ファーストビル
11,836
7,718.86
7,718.86
100.0
8.1
オフィス
TK南青山ビル
33,729
14,012.64
14,012.64
100.0
13.6
オフィス
8,262
3,938.81
3,938.81
100.0
5.6
オフィス
アルカセントラル
アークヒルズ仙石山森タワー
16,100
15,746.41
15,294.41
97.1
12.8
オフィス
横浜プラザビル
18,111
14,222.53
14,222.53
100.0
12.6
オフィス
明治安田生命さいたま新都心ビル
18,688
21,704.32
21,183.68
97.6
20.2
オフィス
6,857
7,432.28
6,083.90
81.9
2.7
オフィス
102,783.56 100,339.92
97.6
100.0
淀屋橋フレックスタワー
合　計
154,836
（注1）
「
稼働率」は、小数点第2位を四捨五入しております。
（注2）
「
対総不動産賃貸事業収益比率」は、小数点第1位未満を切捨てております。
3.
不動産等組入資産明細
平成28年3月31日現在、本投資法人が保有するオフィスビル（不動産を主な信託財産とする信
託受益権）は以下のとおりです。
不動産等の名称
所在地
所有形態
総賃貸可能面積期末算定価額
（㎡）
（百万円）
帳簿価額
（百万円）
大手町ファーストスクエア東京都千代田区大手町一丁目5番1号
所有権
8,164.19
28,700
23,555
平河町森タワー
東京都千代田区平河町二丁目16番1号
所有権
9,843.52
22,100
17,694
銀座ファーストビル
東京都中央区銀座一丁目10番6号
所有権
7,718.86
11,700
11,836
ＴＫ南青山ビル
東京都港区南青山二丁目6番21号外
所有権
14,012.64
33,400
33,729
アークヒルズ仙石山森タワー東京都港区六本木一丁目9番10号
所有権
3,938.81
10,300
8,262
アルカセントラル
東京都墨田区錦糸一丁目2番1号
所有権
15,746.41
17,600
16,100
横浜プラザビル
神奈川県横浜市神奈川区金港町2番地6
所有権
14,222.53
19,600
18,111
明治安田生命さいたま新都心ビル埼玉県さいたま市中央区新都心11番地2
所有権
21,704.32
22,650
18,688
淀屋橋フレックスタワー
所有権
7,432.28
6,760
6,857
102,783.56
172,810
154,836
合　計
大阪府大阪市中央区高麗橋三丁目3番11号
（注）
「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則
に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額（決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株
式会社又は株式会社中央不動産鑑定所作成の｢不動産鑑定評価書｣によります。
）を記載しております。各不動産の期末算
定価額を算出した不動産鑑定機関は、以下のとおりです。
大手町ファーストスクエア及び横浜プラザビル：一般財団法人日本不動産研究所
平河町森タワー、銀座ファーストビル、アークヒルズ仙石山森タワー、アルカセントラル及び淀屋橋フレックスタワー：
大和不動産鑑定株式会社
TK南青山ビル及び明治安田生命さいたま新都心ビル：株式会社中央不動産鑑定所
024
本投資法人が投資するオフィスビル毎の賃貸事業は以下のとおりです。
当期
前期
（自平成27年4月1日　至平成27年9月30日）（自平成27年10月1日　至平成28年3月31日）
不動産等の名称
稼働率不動産賃貸対総不動産テナント
稼働率不動産賃貸対総不動産
テナント
事業収益賃貸事業
総数
事業収益賃貸事業
総数
［期末時点］［期間中］収益比率［期末時点］
［期末時点］［期間中］収益比率
［期末時点］
（件）
大手町ファーストスクエア
平河町森タワー
39
（％）
（百万円）
（％）
92.1
419
10.7
15（注3） 100.0
547
14.0
（件）
（％）
41
（百万円）
（％）
98.5
442
10.8
15（注3） 100.0
539
13.2
銀座ファーストビル
6
100.0
330
8.4
6
100.0
332
8.1
TK南青山ビル
3
100.0
341
8.7
3
100.0
556
13.6
（注5） 12（注4） 100.0
アークヒルズ仙石山森タワー
1（注4） 100.0
アルカセントラル
22
100.0
横浜プラザビル
20
100.0
明治安田生命さいたま新都心ビル
48
98.5
7
100.0
99.1
淀屋橋フレックスタワー
合　計
157（注6）
（注5）
229
5.6
13.5
21
97.1
523
12.8
513
13.1
20
100.0
516
12.6
788
20.2
46
97.6
824
20.2
202
5.2
9
81.9
112
2.7
3,893
100.0
97.6
4,076
100.0
527
169（注6）
（注1）
「
稼働率」は、小数点第2位を四捨五入しております。
（注2）
「
対総不動産賃貸事業収益比率」は、小数点第1位未満を切捨てております。
（注3）
信託受託者と森ビル株式会社との間の定期建物賃貸借契約はパススルー型のため、エンドテナント総数を記載しており
ます。
（注4）
信託受託者と森ビル株式会社との間で建物賃貸借契約が締結されており、森ビル株式会社が転貸人となることの同意を
全てのエンドテナントより取得しているため、前期のテナント数を1と記載しておりますが、当期において、森ビル株式
会社との建物賃貸借契約が固定賃料型からパススルー型へ移行したことに伴い、当期のテナント数を共同運用区画のエ
ンドテナント総数としております。
（注5）
当該不動産の共同事業者の申入れにより、開示を差し控えております。
（注6）
「
テナント総数」の合計は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、1テナントとして算出しております。
4.
特定取引の契約額等及び時価の状況表
5.
その他資産の状況
該当事項はありません。
不動産を主な信託財産とする信託受益権は、上記の3．不動産等組入資産明細に一括して記載
しております。平成28年3月31日現在、同欄以外に本投資法人が主たる投資対象とする主な特定
資産の組入れはありません。
保有不動産の資本的支出
1.
資本的支出の予定
既存投資物件に関し、平成28年3月31日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予
定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区
分経理される部分が含まれています。
不動産等の名称
（所在）
大手町ファーストスクエア
（東京都千代田区）
TK南青山ビル
（東京都港区）
横浜プラザビル
（神奈川県横浜市神奈川区）
目的
競争力維持向上のための共
用部リニューアル工事（平
成28年度）
共用部空調改修工事（第2
期）
トイレジェットタオル設置
工事
外装ガラス等飛散防止フィ
ルム貼工事
予定期間
工事予定金額（千円）
総額
当期支払額既支払総額
自平成28年4月
至平成29年3月
93,000
―
―
平成28年6月
18,300
―
―
平成28年9月
6,800
―
―
平成28年5月
8,168
―
―
025
Ⅱ. 資産運用報告
2.
期中の資本的支出
投資した不動産等において、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下
のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は281,822千円であり、当期費用に区分された
修繕費170,295千円と合わせ、合計452,118千円の工事を実施しております。
不動産等の名称
目的
実施期間等
競争力維持向上のための共用部リニュー
アル工事（平成27年度下期）
自　平成27年10月 1 日
至　平成28年 3 月27日
自　平成27年10月 1 日
至　平成28年 3 月 4 日
自　平成28年 2 月 6 日
至　平成28年 3 月28日
自　平成28年 3 月 2 日
至　平成28年 3 月14日
自　平成27年10月 1 日
至　平成28年 3 月28日
自　平成27年10月 1 日
至　平成28年 2 月28日
自　平成27年10月 1 日
至　平成28年 2 月28日
自　平成27年10月15日
至　平成28年 1 月 8 日
自　平成28年 2 月15日
至　平成28年 3 月22日
自　平成27年10月 1 日
至　平成27年10月30日
（所在）
大手町ファーストスクエア
（東京都千代田区）
TK南青山ビル
（東京都港区）
電力監視設備更新工事
共用部空調改修工事
空調インバーター更新工事
貸室内補助空調更新工事（3回目）
アルカセントラル
（東京都墨田区）
空調用中継器更新工事
給湯機器更新工事
喫煙室新設工事
横浜プラザビル
喫煙室新設工事
（神奈川県横浜市神奈川区）
明治安田生命さいたま新都心ビル
貸室内補助空調更新工事
（埼玉県さいたま市中央区）
3.
支出金額
（千円）
33,276
5,512
9,121
5,700
117,953
4,446
12,149
20,648
9,825
7,246
長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの
中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、
以下のとおり積み立てております。
第21期（千円）
第22期（千円）
第23期（千円）
第24期（千円）
第25期（千円）
（自平成25年10月 1 日（自平成26年 4 月 1 日（自平成26年10月 1 日（自平成27年 4 月 1 日（自平成27年10月 1 日
至平成26年 3 月31日）至平成26年 9 月30日）至平成27年 3 月31日）至平成27年 9 月30日）至平成28年 3 月31日）
当期首積立金残高
2,890,590
1,464,945
1,603,390
1,340,217
1,307,843
243,427
138,445
159,863
157,706
141,782
当期積立金取崩額
1,669,071
―
423,036
190,080
―
次期繰越額
1,464,945
1,603,390
1,340,217
1,307,843
1,449,625
当期積立額
（注1）上記に記載した金額とは別に、アルカセントラル（区分所有物件）の管理規約等に基づく修繕積立金として、平成28年
3月31日現在677,372千円を管理組合に積み立てております。
（注2）第21期の積立金の取り崩しは、平成25年12月20日付のスフィアタワー天王洲の譲渡及び平成26年3月27日付の近鉄新
名古屋ビル（共有持分67％）の譲渡により、各譲渡物件分に相当する積立金を取り崩したものです。また、第23期の積
立金の取り崩しは、平成26年10月9日付の近鉄新名古屋ビル（共有持分33％）の譲渡により、近鉄新名古屋ビル（共有
持分33％）分に相当する積立金を取り崩したものです。第24期の積立金の取り崩しは、ＴＫ南青山ビルのテナント入替
に際し実施した内装リニューアル更新工事の支払に充当するため積立金を取り崩したものです。
026
費用・負債の状況
1.
運用等に係る費用明細
（単位：千円）
前期
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
303,262
309,264
⒝ 資産保管手数料
⒞ 一般事務委託手数料
⒜ 資産運用報酬
21,464
46,833
21,311
47,604
⒟ 役員報酬
⒠ 会計監査人報酬
10,638
10,000
10,638
10,000
21,450
413,648
25,770
424,589
⒡ その他営業費用
合　計
2.
借入状況
平成28年3月31日現在、金融機関毎の借入金の状況は以下のとおりです。
区分
借入先
借入日
当期首残高当期末残高
平均利率
（百万円）（百万円）（％）
（注1）
１年内返済予定の長期借入金
株式会社三菱東京UFJ銀行
―
750
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社伊予銀行
株式会社常陽銀行
平成24年
株式会社南都銀行
11月20日
株式会社足利銀行
株式会社第四銀行
株式会社東日本銀行
株式会社百五銀行
―
―
―
―
―
―
―
―
―
750
500
500
500
0.77565
500
固定金利
500
500
500
500
株式会社横浜銀行
小　計
合　計
―
―
―
500
6,000
6,000
返済期限
返済方法
使途
摘要
平成29年
3月31日
期限
一括
無担保
（注2）（注3）
無保証
無担保
長期借入金
株式会社日本政策投資銀行
平成22年
10月20日
5,000
5,000
1.54995
固定金利
平成29年
9月29日
期限
一括
（注2）（注3）
株式会社日本政策投資銀行
平成23年
3月1日
4,000
4,000
1.91808
固定金利
平成30年
2月28日
期限
一括
（注2）（注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行
1,500
1,500
三菱UFJ信託銀行株式会社平成24年
10月18日
株式会社三井住友銀行
1,500
1,000
1,500 1.18288
1,000 固定金利
平成31年
9月30日
期限
一括
株式会社日本政策投資銀行
小　計
株式会社三菱東京UFJ銀行
500
4,500
500
500
4,500
500
無担保
（注2）（注3）
無保証
500
500
500
1,500
500
1,500
平成32年
9月30日
期限
一括
無担保
（注2）（注3）
無保証
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
小　計
平成24年
10月18日
1.37322
固定金利
無保証
無担保
無保証
027
Ⅱ. 資産運用報告
区分
借入先
株式会社三菱東京UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社伊予銀行
株式会社常陽銀行
株式会社南都銀行
株式会社足利銀行
株式会社第四銀行
株式会社東日本銀行
株式会社百五銀行
株式会社横浜銀行
小　計
株式会社三菱東京UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
小　計
株式会社三菱東京UFJ銀行
借入日
平成24年
11月20日
平成24年
11月20日
平成25年
三菱UFJ信託銀行株式会社 1月31日
小　計
長期借入金
028
当期首残高当期末残高
平均利率
返済期限
返済方法
0.77565
固定金利
平成29年
3月31日
期限
一括
無担保
（注2）（注3）
無保証
1.01933
固定金利
平成31年
3月29日
期限
一括
無担保
（注2）（注3）
無保証
1,500
3,000
1.01563
1,500 固定金利
3,000
平成31年
3月29日
期限
一括
（注2）（注3）
1,000
1,000
1.41807
固定金利
平成32年
9月30日
期限
一括
（注2）（注3）
平成30年
9月28日
期限
一括
無担保
（注2）（注3）
無保証
平成30年
3月30日
期限
一括
無担保
（注2）（注3）
無保証
平成31年
9月30日
期限
一括
無担保
（注2）（注3）
無保証
（百万円）（百万円）（％）
（注1）
750
750
500
500
500
500
500
500
500
500
500
6,000
500
500
500
500
2,000
1,500
―
―
―
―
―
―
―
―
―
―
―
―
500
500
500
500
2,000
1,500
明治安田生命保険相互会社
平成25年
1月31日
株式会社三菱東京UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社福岡銀行
株式会社南都銀行
オリックス銀行株式会社
株式会社七十七銀行
株式会社足利銀行
小　計
株式会社三菱東京UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社福岡銀行
株式会社七十七銀行
株式会社香川銀行
小　計
株式会社三菱東京UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社福岡銀行
株式会社伊予銀行
オリックス銀行株式会社
株式会社百五銀行
小　計
1,500 1,500
1,500 1,500
500
500
500
500 0.78809
平成26年
3月28日
500
500 固定金利
500
500
500
500
500
500
6,000 6,000
3,500 3,500
3,500 3,500
750
750 0.37076
平成26年
8月1日
750
750 変動金利
1,000 1,000
500
500
10,000 10,000
1,750 1,750
1,750 1,750
1,000 1,000
1,000 1,000 0.80289
平成26年
8月1日
1,000 1,000 固定金利
500
500
1,000 1,000
1,000 1,000
9,000 9,000
使途
摘要
無担保
無保証
無担保
無保証
区分
借入先
借入日
株式会社三菱東京UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
農林中央金庫
損害保険ジャパン日本興亜株式会社
平成27年
3月31日
当期首残高当期末残高
2,700
2,700
2,700
2,700
1,600
800
1,600 0.79695
800 固定金利
長期借入金
株式会社伊予銀行
株式会社南都銀行
小　計
株式会社三菱東京UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
明治安田生命保険相互会社
平成27年
9月30日
株式会社伊予銀行
小　計
合　計
合　計
平均利率
（百万円）（百万円）（％）
（注1）
800
800
400
9,000
1,500
400
9,000
1,500
1,500
1,500
1,000
1,000
500
500
500
5,000
500
5,000
0.92968
固定金利
返済期限
返済方法
使途
摘要
平成32年
3月31日
期限
一括
無担保
（注2）（注3）
無保証
平成34年
9月30日
期限
一括
無担保
（注2）（注3）
無保証
66,000 60,000
66,000 66,000
（注1）
「
平均利率」は、期中の加重平均を記載しており、小数点第6位を四捨五入しております。
（注2）資金使途は、いずれも不動産信託受益権の購入資金、借入金の返済資金又は投資法人債の償還資金です。
（注3）一定の事由に該当した場合、本投資法人が保有する不動産信託受益権等に担保設定することがあります。
3.
投資法人債
平成28年3月31日現在、発行済投資法人債の状況は以下のとおりです。
当期首残高当期末残高
銘　柄
発行年月日
第4回無担保投資法人債
平成22年
9月29日
5,000
5,000
第5回無担保投資法人債
平成24年
10月18日
4,000
第6回無担保投資法人債
平成26年
9月29日
第7回無担保投資法人債
第8回無担保投資法人債
利率
償還期限
償還方法
使途
摘要
1.59
平成29年
9月29日
期限一括
（注1）
（注2）
（注5）
4,000
0.66
平成28年
10月18日
期限一括
（注1）
（注3）
（注5）
4,000
4,000
0.29
平成30年
9月28日
期限一括
（注1）
（注4）
（注5）
平成26年
9月29日
3,000
3,000
0.86
平成36年
9月27日
期限一括
（注1）
（注4）
（注5）
平成27年
2月26日
3,000
3,000
0.56
平成34年
2月25日
期限一括
（注1）
（注4）
（注5）
19,000
19,000
合　計
（百万円）
（百万円）
（％）
（注1）買入消却は、発行日の翌日以降いつでも可能です。
（注2）資金使途は、第1回無担保投資法人債の償還資金です。
（注3）資金使途は、第2回無担保投資法人債の償還資金です。
（注4）資金使途は、借入金の返済資金です。
（注5）特定投資法人債間限定同順位特約が付されております。
4.
短期投資法人債
5.
新投資口予約権
本投資法人における短期投資法人債発行の実績はなく、該当事項はありません。
本投資法人における新投資口予約権発行の実績はなく、該当事項はありません。
029
Ⅱ. 資産運用報告
期中の売買状況
1.
不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等
該当事項はありません。
2.
その他の資産の売買状況等
上記不動産等及び資産対応証券等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金又は信託財産内
の銀行預金であります。
3.
特定資産の価格等の調査
⑴　不動産等
該当事項はありません。
⑵　その他
該当事項はありません。
4.
利害関係人等との取引状況
⑴　取引状況
該当事項はありません。
⑵　支払手数料等の金額
該当事項はありません。
5.
資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
資産運用会社（グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社）は、平成28年3月31日現在、
第二種金融商品取引業及び宅地建物取引業（投資法人から委託を受ける投資運用業に直接関連
するものを除きます。
）の業務を兼業しておりますが、該当する取引はありません。また、第一
種金融商品取引業又は不動産特定共同事業のいずれの業務も兼業しておらず、該当する取引は
ありません。
030
経理の状況
1.
資産、負債、元本及び損益の状況
Ⅲ．貸借対照表、Ⅳ．損益計算書、Ⅴ．投資主資本等変動計算書及びⅥ．注記表をご参照くだ
さい。
2.
減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。
3.
不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
該当事項はありません。
その他
1.
金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は四捨五入
により記載しております。
2.
自社設定投資信託受益証券等の状況等
⑴　取得等の状況
該当事項はありません。
⑵　保有等の状況
該当事項はありません。
3.
海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません。
4.
海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません。
031
5.
お知らせ
⑴　投資主総会
平成28年3月9日に、本投資法人の第8回投資主総会が開催されました。投資主総会で承認さ
れた事項のうち、主な概要は以下のとおりです。
議案
概要
規約一部変更の件
以下の事項等につき規約を変更しました。
・投信法の改正により、投資主総会の招集手続における公告の省略等が可能
となったことに伴い、本投資法人の投資主総会が、平成30年2月10日及
び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年毎の2月10日及び同日以後遅滞
なく招集される旨の規定の新設及び当該投資主総会において、議決権を行
使できる投資主を確定するための基準日の規定の新設、併せて、その他必
要ある場合は随時投資主総会が招集される旨の規定の新設
・投信法の改正により、新投資口予約権証券の発行が可能となったことに伴
い、当該新投資口予約権証券の発行に関する費用を本投資法人が負担する
ことを明確化するため、該当する規定の変更
・投信法施行規則の改正に伴い、資産を主として不動産等資産（投信法施行
規則第105条第1号ヘに定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地
上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。）に対す
る投資として運用することを目的とする旨を明確にするために、該当する
規定の変更
・租税特別措置法施行規則の改正に伴い、投資法人が課税の特例適用を受け
るための要件が変更されたため、不要となった規定の削除
・上記の他、投信法の改正の施行により不要となった附則の削除を行うとと
もに、必要な表現の変更及び明確化、字句の修正、条項数の整備等
執行役員2名選任の件
内田昭雄、齊藤利雄の2名が執行役員に選任されました。なお、任期は平成
28年4月1日から2年間となります。
監督役員3名選任の件
名取勝也、伊藤紀幸、森田康裕の3名が監督役員に選任されました。なお、
任期は平成28年4月1日から2年間となります。
⑵　投資法人役員会
当期において、本投資法人の役員会で承認・報告された主要な契約の締結・変更等のうち、
主な概要は以下のとおりです。
役員会承認・報告日
平成27年12月21日
032
項目
概要
一般事務委託（投資口事務代行）契約行政手続における特定の個人を識別するた
及び特別口座の管理に関する契約に関めの番号の利用等に関する法律の施行に伴
する覚書の締結
い、三菱UFJ信託銀行株式会社との間で覚
書を締結いたしました。
Ⅲ. 貸借対照表
貸借対照表
（単位：千円）
前期（ご参考）
（平成27年9月30日）
当期
（平成28年3月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金
1,905,107
2,608,260
信託現金及び信託預金
9,306,766
9,708,688
営業未収入金
83,373
90,316
445,896
459,922
繰延税金資産
14
18
未収消費税等
62,494
－
176
77
11,803,829
12,867,283
前払費用
立替金
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
53,272,908
53,527,230
△ 10,244,578
△ 10,996,236
43,028,330
42,530,993
954,609
955,362
△ 180,232
△ 197,036
信託構築物（純額）
774,376
758,325
信託機械及び装置
587,547
592,297
減価償却累計額
△ 382,432
△ 403,473
信託機械及び装置（純額）
205,115
188,824
信託工具、器具及び備品
131,798
153,619
△ 89,513
△ 95,067
減価償却累計額
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
42,284
58,552
111,298,931
111,298,931
179
811
155,349,217
154,836,438
信託その他無形固定資産
395
528
無形固定資産合計
395
528
295,746
236,503
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産
投資その他の資産
長期前払費用
長期前払消費税等
差入保証金
4,442
3,873
10,000
10,000
870,136
677,372
1,180,325
927,750
156,529,938
155,764,717
投資法人債発行費
71,775
60,848
繰延資産合計
71,775
60,848
168,405,544
168,692,848
修繕積立金
投資その他の資産合計
固定資産合計
繰延資産
資産合計
033
（単位：千円）
前期（ご参考）
（平成27年9月30日）
当期
（平成28年3月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金
１年内償還予定の投資法人債
１年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等
未払消費税等
120,867
189,251
－
4,000,000
－
6,000,000
626
194
68,427
77,585
616
774
－
100,958
前受金
442,170
555,368
預り金
622
－
7,639
6,714
640,970
10,930,846
投資法人債
19,000,000
15,000,000
長期借入金
66,000,000
60,000,000
6,402,137
6,349,096
固定負債合計
91,402,137
81,349,096
負債合計
92,043,107
92,279,943
75,026,315
75,026,315
圧縮積立金
408,110
311,110
任意積立金合計
408,110
311,110
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
928,010
1,075,479
未払分配金
流動負債合計
固定負債
信託預り敷金及び保証金
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
剰余金合計
投資主資本合計
純資産合計
負債純資産合計
034
※1
1,336,120
1,386,589
76,362,436
76,412,905
76,362,436
168,405,544
※1
76,412,905
168,692,848
Ⅳ. 損益計算書
損益計算書
（単位：千円）
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
営業収益
賃貸事業収入
※1
3,883,808
※1
4,073,733
その他賃貸事業収入
※1
9,533
※1
2,542
営業収益合計
3,893,341
4,076,276
営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
※1
2,081,666
※1
2,114,359
303,262
309,264
役員報酬
10,638
10,638
資産保管手数料
21,464
21,311
一般事務委託手数料
46,833
47,604
会計監査人報酬
10,000
10,000
その他営業費用
21,450
25,770
営業費用合計
2,495,315
2,538,948
営業利益
1,398,026
1,537,328
1,411
1,449
575
957
－
317
1,986
2,724
営業外収益
受取利息
未払分配金除斥益
消費税等還付加算金
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
317,719
308,069
投資法人債利息
79,809
80,335
投資法人債発行費償却
10,927
10,927
融資関連費用
61,928
63,572
その他
営業外費用合計
723
672
471,109
463,577
経常利益
928,904
1,076,475
税引前当期純利益
928,904
1,076,475
法人税、住民税及び事業税
896
1,002
法人税等調整額
△2
△4
法人税等合計
894
997
928,010
1,075,477
当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
－
2
928,010
1,075,479
035
Ⅴ. 投資主資本等変動計算書
投資主資本等変動計算書
前期（ご参考）
（自　平成27年4月1日　至　平成27年9月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額
当期首残高
当期変動額
75,026,315
圧縮積立金の積立
圧縮積立金
任意積立金
合計
当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）
剰余金合計
投資主資本
合計
203,016
203,016
2,085,535
2,288,551
77,314,867
77,314,867
205,093
205,093
△205,093
△1,880,441
―
△1,880,441
―
△1,880,441
―
△1,880,441
928,010
928,010
928,010
928,010
205,093
408,110
205,093
408,110
△1,157,524
928,010
△952,431
1,336,120
△952,431
76,362,436
△952,431
76,362,436
任意積立金
剰余金の配当
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
―
75,026,315
当期（自　平成27年10月1日　至　平成28年3月31日）
純資産合計
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額
当期首残高
当期変動額
圧縮積立金の取崩
75,026,315
圧縮積立金
任意積立金
合計
当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）
剰余金合計
投資主資本
合計
408,110
408,110
928,010
1,336,120
76,362,436
76,362,436
△97,000
△97,000
97,000
△1,025,008
―
△1,025,008
―
△1,025,008
―
△1,025,008
△97,000
311,110
△97,000
311,110
1,075,477
147,468
1,075,479
1,075,477
50,468
1,386,589
1,075,477
50,468
76,412,905
1,075,477
50,468
76,412,905
任意積立金
剰余金の配当
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
036
―
75,026,315
純資産合計
Ⅵ.注記表
【重要な会計方針に係る事項に関する注記】
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
1.固定資産の減価償 ⑴有形固定資産
⑴有形固定資産
定額法を採用しております。なお、主た
却の方法
定額法を採用しております。なお、主た
る有形固定資産の耐用年数は以下のとおり
る有形固定資産の耐用年数は以下のとおり
であります。
であります。
信託建物
2年〜70年
信託建物
2年〜70年
信託構築物
2年〜58年
信託構築物
2年〜58年
信託機械及び装置
信託機械及び装置
3年〜16年
3年〜16年
信託工具、器具及び備品 2年〜15年
信託工具、器具及び備品 2年〜15年
⑵無形固定資産
⑵無形固定資産
定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
⑶長期前払費用
⑶長期前払費用
定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
2.繰延資産の処理方投資法人債発行費
投資法人債発行費
法
償還までの期間にわたり定額法により償却償還までの期間にわたり定額法により償却
しております。
しております。
3.収益及び費用の計固定資産税等の処理方法
上基準
保有する信託不動産に係る固定資産税、都
市計画税及び償却資産税等については、賦課
決定された税額のうち当期に対応する額を賃
貸事業費用として費用処理する方法を採用し
ております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする
信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡
人に支払った初年度の固定資産税等相当額に
ついては、費用に計上せず当該不動産等の取
得原価に算入しております。
当期において不動産等の取得原価に算入し
た固定資産税等相当額はありません。
固定資産税等の処理方法
保有する信託不動産に係る固定資産税、都
市計画税及び償却資産税等については、賦課
決定された税額のうち当期に対応する額を賃
貸事業費用として費用処理する方法を採用し
ております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする
信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡
人に支払った初年度の固定資産税等相当額に
ついては、費用に計上せず当該不動産等の取
得原価に算入しております。
当期において不動産等の取得原価に算入し
た固定資産税等相当額はありません。
4.その他計算書類作 ⑴不動産等を信託財産とする信託受益権に関 ⑴不動産等を信託財産とする信託受益権に関
成のための基本と
する会計処理方針
する会計処理方針
なる重要な事項
保有する不動産等を信託財産とする信託
保有する不動産等を信託財産とする信託
受益権につきましては、信託財産内の全て
受益権につきましては、信託財産内の全て
の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じ
の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じ
た全ての収益及び費用勘定について､貸借
た全ての収益及び費用勘定について､貸借
対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計
対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計
上しております。
上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産
なお、該当勘定科目に計上した信託財産
のうち重要性がある下記の科目について
のうち重要性がある下記の科目について
は、貸借対照表において区分掲記しており
は、貸借対照表において区分掲記しており
ます。
ます。
①信託現金及び信託預金
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装
置、信託工具、器具及び備品、信託土地、
置、信託工具、器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定
信託建設仮勘定
③信託その他無形固定資産
③信託その他無形固定資産
④信託預り敷金及び保証金
④信託預り敷金及び保証金
⑵消費税等の処理方法
⑵消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税
消費税及び地方消費税の会計処理は、税
抜方式によっております。ただし、固定資
抜方式によっております。ただし、固定資
産に係る控除対象外消費税等は長期前払消
産に係る控除対象外消費税等は長期前払消
費税等に計上し、5年間で均等額を償却し
費税等に計上し、5年間で均等額を償却し
ております。
ております。
037
【貸借対照表に関する注記】
前期（ご参考）
（平成27年 9 月30日）
※1. ‌投資信託及び投資法人に関する
法律第67条第4
項に定める最低
純資産額
50,000千円
当期
（平成28年 3 月31日）
50,000千円
【損益計算書に関する注記】
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
※1. ‌不
動産賃貸事業
（単位：千円）
（単位：千円）
損益の内訳
A.不動産賃貸事業収益
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸事業収入
3,051,543
3,236,754
（賃料）
（賃料）
（共益費）
（共益費）
483,917
473,769
245,208
259,036
（水道光熱費収入）
（水道光熱費収入）
87,344
89,528
（駐車場収入）
（駐車場収入）
（付帯収入）
（付帯収入）
15,794
14,644
3,883,808
4,073,733
計
計
その他賃貸事業収入
その他賃貸事業収入
（その他雑収入）
（その他雑収入）
9,533
2,542
9,533
2,542
計
計
不動産賃貸事業収益合計 3,893,341
不動産賃貸事業収益合計 4,076,276
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
（外部委託費）
（水道光熱費）
（公租公課）
（保険料）
（修繕費）
（減価償却費）
（固定資産除却損）
（その他賃貸事業費用）
不動産賃貸事業費用合計
486,141
254,024
428,865
8,450
103,340
789,191
3,137
8,515
2,081,666
C.不動産賃貸事業損益（A－B）1,811,675
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
（外部委託費）
（水道光熱費）
（公租公課）
（保険料）
（修繕費）
（減価償却費）
（その他賃貸事業費用）
不動産賃貸事業費用合計
469,304
237,196
426,840
8,505
170,295
795,101
7,114
2,114,359
C.不動産賃貸事業損益（A－B）1,961,917
【投資主資本等変動計算書に関する注記】
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
1.‌発行可能投資口総発行可能投資口総口数
口数及び発行済投発行済投資口の総口数
資口の総口数
038
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
4,000,000口発行可能投資口総口数
193,800口発行済投資口の総口数
4,000,000口
193,800口
【税効果会計に関する注記】
前期（ご参考）
（平成27年 9 月30日）
1.繰延税金資産及び
繰延税金負債の発（繰延税金資産）
生の主な原因別内未払事業税損金不算入額
訳
繰延税金資産合計
（繰延税金資産の純額）
当期
（平成28年 3 月31日）
（単位：千円）
（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
14
14
繰延税金資産合計
14 （繰延税金資産の純額）
（単位：千円）
18
18
18
2.法定実効税率と税（単位：％）（単位：％）
効果会計適用後の法定実効税率
32.31
32.31
法定実効税率
法人税等の負担率（調整）
（調整）
との間に重要な差支払分配金の損金算入額
△35.65
支払分配金の損金算入額
△32.87
異があるときの、圧縮積立金取崩額
圧縮積立金取崩額
3.37
0.59
当該差異の原因とその他
0.07
0.06
その他
なった主要な項目税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.10
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.09
別の内訳
3.法人税等の税率の
変更による繰延税
金資産及び繰延税
金負債の金額の修
正
―――――
「所得税法等の一部を改正する法律」（平成
28年法律第15号）が平成28年3月29日に国
会で成立したことに伴い、繰延税金資産及び
繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率
は、従来の32.31％から平成28年9月期（第
26期）から平成29年3月期（第27期）に解
消が見込まれる一時差異については31.74％
に変更されました。
この税率の変更による影響額は軽微です。
039
【金融商品に関する注記】
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
1.金融商品の状況に関する事項
1.金融商品の状況に関する事項
⑴金融商品に対する取組方針
⑴金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するた
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するた
め、各種の預金等で運用することがあります。また資
め、各種の預金等で運用することがあります。また資
金調達については、主に、投資口の発行、借入れ及び
金調達については、主に、投資口の発行、借入れ及び
投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバ
投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバ
ティブは、投資法人債又は借入金の金利変動リスクそ
ティブは、投資法人債又は借入金の金利変動リスクそ
の他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものと
の他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものと
し、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティ
し、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティ
ブ取引は行っておりません。
ブ取引は行っておりません。
⑵金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
⑵金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取
得又は借入金の返済等に係る資金調達であり、流動性
得又は借入金の返済等に係る資金調達であり、流動性
リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運
リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運
用会社が資金繰計画を作成する等の方法により管理し
用会社が資金繰計画を作成する等の方法により管理し
ています。変動金利の借入金は、金利の変動リスクに
ています。変動金利の借入金は、金利の変動リスクに
晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保
晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保
ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つこ
ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つこ
とで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影
とで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影
響を限定的にしています。
響を限定的にしています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金
であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒さ
であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒さ
れています。当該リスクに関しては、資産運用会社が
れています。当該リスクに関しては、資産運用会社が
月次で入退去予定表や賃貸借契約一覧等を作成してス
月次で入退去予定表や賃貸借契約一覧等を作成してス
ケジュールや残高を管理する体制としています。
ケジュールや残高を管理する体制としています。
⑶金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
⑶金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほ
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほ
か、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
か、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
が含まれております。当該価額の算定においては一定
が含まれております。当該価額の算定においては一定
の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等
の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等
によった場合、当該価額が異なることもあります。
によった場合、当該価額が異なることもあります。
040
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
2.金融商品の時価等に関する事項
2.金融商品の時価等に関する事項
平成27年9月30日（当期の決算日）における貸借対
平成28年3月31日（当期の決算日）における貸借対
照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のと
照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のと
おりです。なお、時価を把握することが極めて困難と
おりです。なお、時価を把握することが極めて困難と
認められるものは、次表には含まれていません（
（注3）認められるものは、次表には含まれていません（
（注3）
参照）。
参照）
。
（単位：千円）
貸借対照表
計上額
（注1）
時価
（注1）
（単位：千円）
貸借対照表
計上額
（注1）
差額
時価
（注1）
⑴現金及び預金
1,905,107
1,905,107
―
⑴現金及び預金
2,608,260
2,608,260
⑵信託現金及び信託預金
9,306,766
9,306,766
―
⑵信託現金及び信託預金
9,708,688
9,708,688
⑶投資法人債
（19,000,000）（19,171,900）
（171,900）
⑶1年内償還予定の投資法人債
⑷長期借入金
（66,000,000）（67,126,861）（1,126,861）
⑷1年内返済予定の長期借入金
（4,000,000）（4,010,400）
差額
―
―
（10,400）
（6,000,000）（6,039,016）
（39,016）
⑸投資法人債
（15,000,000）（15,227,100）
（227,100）
⑹長期借入金
（60,000,000）（61,227,396）（1,227,396）
（注1）
負債に計上されるものについては、
（　）で示して（注1）
負債に計上されるものについては、
（　）で示して
います。
います。
（注2）金融商品の時価の算定方法
（注2）
金融商品の時価の算定方法
⑴現金及び預金、⑵信託現金及び信託預金
⑴現金及び預金、⑵信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿
価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっ
価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっ
ています。
ています。
⑶投資法人債
⑶1年内償還予定の投資法人債、⑸投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価につい
本投資法人の発行する投資法人債の時価につい
ては、市場価格のあるものは市場価格に基づき、
ては、市場価格のあるものは市場価格に基づき、
市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投
市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投
資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利
資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利
率で割り引いた現在価値により算定しております。
率で割り引いた現在価値により算定しております。
⑷長期借入金
⑷1年内返済予定の長期借入金、⑹長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、
固定金利による長期借入金の時価については、
元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合
元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合
に想定される利率で割り引いて算定する方法に
に想定される利率で割り引いて算定する方法に
よっています。変動金利による長期借入金は、短
よっています。変動金利による長期借入金は、短
期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ
期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ
等しいと考えられるため、当該帳簿価額によって
等しいと考えられるため、当該帳簿価額によって
います。
います。
（注3）
信託預り敷金及び保証金（貸借対照表計上額（注3）
信託預り敷金及び保証金（貸借対照表計上額
6,402,137千円）については、賃貸借契約の期間の
6,349,096千円）については、賃貸借契約の期間の
定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性が
定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性が
あること、本投資法人の保有資産における過去のテ
あること、本投資法人の保有資産における過去のテ
ナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾
ナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾
向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行う
向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行う
ことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積るこ
ことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積るこ
とができません。よって、時価を把握することが極
とができません。よって、時価を把握することが極
めて困難と認められることから時価開示の対象とは
めて困難と認められることから時価開示の対象とは
しておりません。
しておりません。
041
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
（注4）金銭債権の決算日後の償還予定額
（注4）
金銭債権の決算日後の償還予定額
（単位：千円）
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金
信託現金及び信託預金
1年以内
1,905,107
9,306,766
（注5）投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額
現金及び預金
信託現金及び信託預金
2,608,260
9,708,688
（注5）
投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額
（単位：千円）
1年超
2年以内
2年超
3年以内
9,000,000
11,000,000
4,000,000
20,000,000
1年以内
投資法人債
長期借入金
投資法人債
長期借入金
―
―
3年超
4年以内
4年超
5年以内
―
18,500,000
―
11,500,000
5年超
（単位：千円）
1年以内
1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
投資法人債
長期借入金
4,000,000
6,000,000
―
―
3年超
4年以内
6,000,000
5,000,000
1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
投資法人債
長期借入金
―
―
―
22,500,000
1年超
2年以内
2年超
3年以内
―
―
5,000,000
19,000,000
―
―
4,000,000
11,000,000
4年超
5年以内
5年超
―
―
―
2,500,000
―
―
6,000,000
5,000,000
【賃貸等不動産に関する注記】
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用の
オフィスビル（土地を含む。）を有しております。これら
賃貸等不動産の貸借対照表計上額、
当期増減額及び時価は、
次のとおりであります。
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用の
オフィスビル（土地を含む。
）を有しております。これら
賃貸等不動産の貸借対照表計上額、
当期増減額及び時価は、
次のとおりであります。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
当期首残高
155,840,154
当期増減額
（490,540）
当期末残高
155,349,613
当期末の時価
169,840,000
（単位：千円）
貸借対照表計上額
当期首残高
155,349,613
当期増減額
（512,646）
当期末残高
154,836,966
当期末の時価
172,810,000
（注1）
貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額（注1）
貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額
を控除した金額であります。
を控除した金額であります。
（注2）当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評（注2）
当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評
価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会
価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会
の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評
の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評
価額（決算日を価格時点とする一般財団法人日本不
価額（決算日を価格時点とする一般財団法人日本不
動産研究所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社
動産研究所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社
中央不動産鑑定所作成の「不動産鑑定評価書」によ
中央不動産鑑定所作成の「不動産鑑定評価書」によ
ります。
）を記載しております。
ります。
）を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する平成27年9月期（第24期）また、賃貸等不動産に関する平成28年3月期（第25期）
における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとにおける損益は、
「損益計算書に関する注記」に記載のと
おりであります。
おりであります。
042
【関連当事者との取引に関する注記】
前期（ご参考）
（自　平成27年4月1日　至　平成27年9月30日）
属性
資産保管会社
事業の
内容
会社等の名称
三菱UFJ信託銀行
株式会社
銀行業
投資口の
所有口数
割合
0.08％
取引の内容
取引金額
（千円）
1年内返済予
定の長期借入
金の返済
1,500,000
長期借入金の
借入れ
1,500,000
期末残高
（千円）
科目
長期借入金
15,700,000
（注1）投資口の所有口数割合は、小数点第2位未満を切捨てにより表示しております。
（注2）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しております。
当期（自　平成27年10月1日　至　平成28年3月31日）
事業の
内容
属性
会社等の名称
資産保管会社
三菱UFJ信託銀行
株式会社
銀行業
投資口の
所有口数
割合
0.08％
取引の内容
取引金額
（千円）
期末残高
（千円）
科目
1年内返済予
定の長期借入
― 金
―
長期借入金
750,000
14,950,000
（注1）投資口の所有口数割合は、小数点第2位未満を切捨てにより表示しております。
（注2）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しております。
【一口当たり情報に関する注記】
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
1.1口当たり純資産 1口当たり純資産額
394,027円
4,788円
額及び1口当たり 1口当たり当期純利益
1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数
当期純利益
加重平均投資口数で除することにより算出し
ております。
1口当たり純資産額
394,287円
5,549円
1口当たり当期純利益
1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数
加重平均投資口数で除することにより算出し
ております。
【重要な後発事象に関する注記】
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
該当事項はありません。
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
該当事項はありません。
043
Ⅶ.金銭の分配に係る計算書
金銭の分配に係る計算書
前期（ご参考）
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
Ⅰ当期未処分利益
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
928,010,257円
1,075,479,111円
97,000,000円
19,500,000円
1,025,008,200円
1,094,970,000円
Ⅱ任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額
Ⅲ分配金の額
（投資口1口当たりの分配金の額）
Ⅳ次期繰越利益
分配金の額の算出方法
044
（5,289円）
（5,650円）
2,057円
9,111円
本投資法人の規約第27条第1項の定本投資法人の規約第27条第1項の定
める分配方針に基づき、分配金の額はめる分配方針に基づき、分配金の額は
利益の金額を限度とし、かつ租税特別利益の金額を限度とし、かつ租税特別
措置法第67条の15に規定されている措置法第67条の15に規定されている
「配当可能利益の額」の90％に相当す「配当可能利益の額」の90％に相当す
る金額を超えるものとしております。る金額を超えるものとしております。
かかる方針により、当期未処分利益にかかる方針により、当期未処分利益に
圧縮積立金取崩額を加算したうえで、圧縮積立金取崩額を加算したうえで、
発行済投資口の総口数193,800口の整発行済投資口の総口数193,800口の整
数倍である1,025,008,200円を利益分数倍である1,094,970,000円を利益分
配金として分配することといたしまし配金として分配することといたしまし
た。なお、本投資法人の規約第27条た。なお、本投資法人の規約第27条
第1項第3号に定める利益を超えた金第1項第3号に定める利益を超えた金
銭の分配は行いません。
銭の分配は行いません。
Ⅷ.会計監査人の監査報告書
会計監査人の監査報告書
045
Ⅸ . キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
（単位：千円）
前期
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
928,904
1,076,475
減価償却費
789,191
795,101
投資法人債発行費償却
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
10,927
10,927
△ 1,411
△ 1,449
397,529
388,404
△ 18,710
△ 1,796
未収消費税等の増減額（△は増加）
△ 62,494
62,494
営業未払金の増減額（△は減少）
△ 17,995
15,246
未払費用の増減額（△は減少）
△ 66,484
8,871
△ 367,386
100,958
前受金の増減額（△は減少）
△ 84,564
113,197
預り金の増減額（△は減少）
△ 208
△ 622
△ 10,182
△ 14,025
長期前払費用の増減額（△は増加）
721
59,242
長期前払消費税等の増減額（△は増加）
568
568
3,089
56,291
1,501,494
2,669,888
未払消費税等の増減額（△は減少）
前払費用の増減額（△は増加）
その他
小計
利息の受取額
1,411
1,449
利息の支払額
△ 397,769
△ 388,119
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー
△ 791
△ 844
1,104,343
2,282,373
△ 341,436
△ 94,137
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
1,352,686
144,123
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
△ 984,207
△ 202,309
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入
984,207
202,309
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出
△ 1,352,686
△ 144,123
△ 341,436
△ 94,137
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
5,000,000
－
長期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
△ 5,000,000
－
分配金の支払額
△ 1,878,560
△ 1,024,975
財務活動によるキャッシュ・フロー
△ 1,878,560
△ 1,024,975
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
△ 1,115,653
1,163,260
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高
6,314,660
※1
5,199,006
5,199,006
※1
6,362,267
（注）キャッシュ･フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基
づき作成しておりますが、参考情報として添付しております。このキャッシュ･フロー計算書は、「投資信託及び投資法
人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けておりません。
046
【重要な会計方針に係る事項に関する注記】
前期
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
キャッシュ・フローキャッシュ・フロー計算書における資金
計算書における資（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信
金の範囲
託現金、随時引き出し可能な預金及び信託
預金並びに容易に換金可能であり、かつ、
価値の変動について僅少なリスクしか負わ
ない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
キャッシュ・フロー計算書における資金
（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信
託現金、随時引き出し可能な預金及び信託
預金並びに容易に換金可能であり、かつ、
価値の変動について僅少なリスクしか負わ
ない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。
【キャッシュ･フロー計算書に関する注記】
前期
（自平成27年 4 月 1 日
至平成27年 9 月30日）
※1.現金及び現金同
等物の期末残高
と貸借対照表に
掲記されている
科目の金額との
関係
（平成27年9月30日現在）
（単位：千円）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
信託預り敷金及び
保証金対応信託預金（注）
現金及び現金同等物
1,905,107
9,306,766
△6,012,867
5,199,006
当期
（自平成27年10月 1 日
至平成28年 3 月31日）
（平成28年3月31日現在）
（単位：千円）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
信託預り敷金及び
保証金対応信託預金（注）
現金及び現金同等物
2,608,260
9,708,688
△5,954,681
6,362,267
（注）
テナントから預っている敷金及び保証金であり、テナント退去時にテナントに返還するため信託預金に積み立てております。
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Ⅹ. 投資主インフォメーション
◆住所等の変更手続について
住所、氏名、届出印などの変更は、お取引証券会社にお申し出ください。
なお、投資証券電子化前に、証券保管振替機構に投資証券を預託されなかった投資口につきましては、
本投資法人が三菱UFJ信託銀行株式会社に「特別口座」を開設し、管理しております。特別口座の投資
口に関する各種お手続きにつきましては、三菱UFJ信託銀行株式会社証券代行部へご連絡ください。
（電話照会先）テレホンセンター番号　0120−232−711（受付時間：土・日・祝祭日を除く9：00〜17：00）
テレホン自動音声応答サービス　0120−244−479（24時間受付：お手続用紙ご請求専用）
（インターネットホームページURL）　http://www.tr.mufg.jp/daikou/
◆分配金について
「分配金」は、
「投資主分配金領収証」をお近くの株式会社ゆうちょ銀行全国本支店及び出張所、並びに
郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、
「投資主分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三菱UFJ信託銀行株式会社証券代行部へご郵送いただ
くか、同信託銀行の本支店窓口にてお受け取りください。
（送付先）〒137-8081東京都江東区東砂七丁目10番11号　三菱UFJ信託銀行株式会社証券代行部
また、今後の分配金に関して、銀行等預金口座への振込のご指定などのお手続きをご希望の方は、お
取引証券会社にてお手続きください。
※分配金は、本投資法人の規約の規定により、分配金支払開始日より満3年を経過しますとお支払いでき
なくなりますので、お早めにお受け取りください。
◆ホームページについて
ホームページアドレス　http://www.go-reit.co.jp/
グローバル・ワン不動産投資法人のホームページでは、投資方針など基本的な仕組みの他に
⃝最新のプレスリリース資料、決算情報等の各種法定ディスクロージャー資料、分配金に関する情報
⃝投資物件のポートフォリオ内容、物件概要（写真、地図など）、月次稼働状況
などのコンテンツをご提供させていただいており、今後もさらに充実を図っていきます。
◆「マイナンバー制度」のご案内
市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
このため、投資主様から、お取引証券会社等へマイナンバーをお届出いただく必要がございます。
投資口関係業務におけるマイナンバーの利用
法令に定められたとおり、支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。
支払調書
＊分配金に関する支払調書
マイナンバーのお届出に関するお問い合わせ先
●証券口座にて投資口を管理されている投資主様
⇒お取引のある証券会社までお問い合わせください。
●証券会社とのお取引がない投資主様
⇒下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。
三菱UFJ信託銀行株式会社証券代行部フリーダイヤル　0120-232-711
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投資主メモ
決算期日
毎年3月末日、9月末日
投資主総会
2年に1回以上開催
同議決権行使投資主確定日
あらかじめ公告し定めた日
分配金支払確定基準日
毎年3月末日、9月末日（分配金は支払確定基準日より3ヶ月以内に
お支払いたします。）
上場金融商品取引所
東京証券取引所（銘柄コード：8958）
公告掲載新聞
日本経済新聞
投資主名簿等管理人
東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
三菱UFJ信託銀行株式会社
同事務取扱場所
東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
三菱UFJ信託銀行株式会社　証券代行部
同連絡先
（郵便物送付・電話照会）
同取次所
〒137-8081
東京都江東区東砂七丁目10番11号
三菱UFJ信託銀行株式会社　証券代行部
電話　0120-232-711（フリーダイヤル）
三菱UFJ信託銀行株式会社　全国各支店
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