Ratsbeschluss IX 491

DS IX/491, Anlage
Gemeinde Lengede als Eigentümerin des Grundbesitzes mit eigenständiger „Vermarktung“
der Grundstücke.
Auszug aus dem Grundstückskaufvertrag Baugebiet „An der Fuhseaue“ in Broistedt,
Gemeinde Lengede
…Die Gemeinde Lengede fördert und fordert in diesem Baugebiet eine energetisch
optimierte Bauweise. Auf dem heutigen Vertragsgrundstück ist daher nur die Errichtung
eines Wohnhauses in Passivhausbauweise zulässig. Ein Passivhaus im Sinne dieses
Vertrages ist ein Gebäude, welches durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als KfWEffizienzhaus 40 oder KfW-Effizienzhaus 55 durch Programmnummer 153 - Energieeffizient
Bauen - (Stand 06/2014, in der jeweils gültigen Fassung) förderfähig ist. Dem Käufer ist das
KfW-Merkblatt einschließlich der Anlage „Technische Mindestanforderungen“ zu diesem
Programm bekannt und von der Gemeinde Lengede vor Beurkundung ausgehändigt worden.
Demnach ist ein Passivhaus im Sinne dieses Vertrages ein Gebäude, wenn folgende
Voraussetzungen erfüllt sind:
Der Jahres-Primärenergiebedarf (QP) (für Heizwärme, Warmwasser- und Hilfsenergie,
ggf. Kühlung) darf nicht mehr als 40 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter(m²)
Gebäudenutzfläche (AN) betragen.
Die Luftdichtheit der Gebäudehülle eines KfW-Effizienzhauses muss messtechnisch
bestimmt werden. Die Anforderungen an die Luftdichtigkeit ist nach § 6 EnEV 2014,
in der jeweils gültigen Fassung, (Energieeinsparverordnung) einzuhalten. Vom Sachverständigen ist ein Lüftungskonzept nach den anerkannten Regeln der Technik zu
erarbeiten.
Der Käufer erklärt, sich im Vorfeld der Beurkundung umfassend hinsichtlich der Möglichkeiten, Regularien und Anforderungen an die vorgeschriebene Bauweise durch Fachleute
beraten lassen zu haben. Die Gemeinde Lengede hat dem Käufer darauf hingewiesen, dass
die KfW über das vorgenannte Förderprogramm 153 „Energieeffizient Bauen“ (Stand
06/2014, in der jeweils gültigen Fassung) zinsgünstige Kredite verbunden mit Tilgungszuschüssen gewähren kann. Dem Käufer ist bekannt, dass für die Bauwerkerrichtung eines
Passivhauses im Sinne dieses Vertrages eine energetische Fachplanung und unabhängige
Baubegleitung durch einen zugelassenen Sachverständigen verbindlich vorgeschrieben ist.
Die hierfür entstehenden Kosten trägt der Käufer.
Der Käufer verpflichtet sich, der Gemeinde Lengede nach erfolgter Antragstellung bei der
KfW die von ihm und einem bei der KFW-Bank zugelassenen Sachverständigen
unterzeichnete „Online-Bestätigung zum Antrag Energieeffizient Bauen“ vor Baubeginn
einzureichen;
der Gemeinde Lengede die von ihm und einem bei der KFW-Bank zugelassenen Sachverständigen unterzeichnete „Bestätigung nach Durchführung“, wonach die vertragsgemäße
und richtliniengemäße Umsetzung des Passivhausstandards eingehalten wurde, spätestens
ein Jahr nach Bezug des Wohnhauses vorzulegen; für den Fall der Nichtinanspruchnahme
von KfW-Mitteln (Programm 153) ist der Nachweis, mit Unterschrift eines Sachverständigen,
dass die vertragsgemäße und richtliniengemäße Umsetzung des Passivhausstandards
eingehalten wurde, adäquat durch das Passivhaus-Projektierungs-Paket PHPP (Passivhaus
Institut Darmstadt) entsprechend vorzulegen.
Sofern der Käufer den Nachweis der Errichtung eines Passivhauses im Sinne dieses
Vertrages entsprechend der vorgenannten Regelungen erbringt, erhält der Käufer von der
Gemeinde Lengede einen einmaligen Zuschuss in Höhe von 7.500,00 € (siebentausendfünfhundert Euro). Bei Nichterfüllung fällt eine Vertragsstrafe (siehe Ziffer xxx) an.
Für den Fall, dass der Käufer den vertragsgemäßen Nachweis der Errichtung eines
Passivhauses im Sinne dieses Vertrages aus Ziffer xxx dieses Vertrages nicht vollständig
nachkommt, verpflichtet sich der Käufer - mehrere als Gesamtschuldner -, an die Gemeinde
Lengede eine Vertragsstrafe in Höhe von 15.000,00 € (in Worten: fünfzehntausend Euro) zu
zahlen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Gemeinde Lengede dem Käufer eine Frist von
einem Monat zum vertragsgemäßen Nachweis der Errichtung eines Passivhauses im Sinne
dieses Vertrages setzt.
Gemeinde Cremlingen
Der Bürgermeister
Beratungsvorlage
Vorlage-Nr:
IX/491
Federführend:
FD 52 / Wohnen und Umwelt
Status:
Datum:
Verfasser:
öffentlich
09.02.2016
Ina Weber-Schönian
Baugebiet Holzweg
Förderung besonders energiesparender Bauweise
Beratungsfolge:
Datum
Gremium
15.02.2016
17.02.2016
04.04.2016
19.04.2016
Ortsrat Cremlingen
Umwelt-, Planungs- und Energieausschuss
Verwaltungsausschuss
Rat der Gemeinde Cremlingen
Beschlussvorschlag:
Die Verwaltung wird beauftragt, das Programm zur Förderung von besonders energiesparender
Bauweise im Baugebiet „Holzweg II“ auf der Grundlage der Variante X zu erarbeiten.
Begründung:
Auf der Grundlage des Antrags der Gruppe SPD / Bündnis 90/Die Grünen zur „solaren
Energienutzung….“ (s. Vorlage IX/426) beauftragte der Rat der Gemeinde Cremlingen die Verwaltung
mit Beschluss vom 7. Juli 2015 mit der Erarbeitung eines Programms zur Förderung von besonders
energiesparender Bauweise im Baugebiet „Holzweg II“ in Cremlingen.
Zunächst war der Satzungsbeschluss des Bebauungsplans abzuwarten. Da dieser unmittelbar
bevorsteht, ist nunmehr über das Förderprogramm zu entscheiden. Die Vermarktung der Grundstücke
wird voraussichtlich ab April dieses Jahres erfolgen. Zu diesem Zeitpunkt sollte das Förderprogramm
zumindest in den Grundzügen bekannt sein, um die Bauinteressenten frühzeitig darüber informieren
zu können. Vor der Erarbeitung der eigentlichen Richtlinie ist zunächst über Grundsätzliches zu
entscheiden.
1. Bereitstellung der Haushaltsmittel für das Förderprogramm
Der
Ursprungsantrag sah eine Kostendeckung des Förderprogramms über
Kaufpreisminderungen- und aufschläge ohne Veränderung des aus der Vermarktung
insgesamt zu erzielenden Erlöses vor. Aufgrund des Preiszonen-Beschlusses (Deckelung der
Verkaufspreise) vom 6. Oktober 2015 ist die Finanzierung des Förderprogramms wie
vorgeschlagen nicht möglich. Vielmehr kann eine Deckung der Kosten nunmehr nur zu
Lasten des Gewinns aus dem Verkauf der Grundstücke erfolgen. Darauf wurde bereits in der
letzten Sitzung des UPEA hingewiesen (s. Protokoll 23. UPEA, TOP 5.1).
Zunächst ist grundsätzlich darüber zu entscheiden, ob der Beschluss über die Erarbeitung
eines Förderprogramms unter den neuen Voraussetzungen aufrecht erhalten wird.
2. Fördermodalitäten
a. Variante 1: Bindung der Käufer über den Kaufvertrag
In Anlehnung an das Modell einer Kommune aus dem Großraum Braunschweig
(s. Anlage), verpflichtet sich der Käufer zum Bau eines Niedrigenergiehauses, das
mindestens die Kriterien des KfW-Effizienzhauses 55 erfüllt. Der Käufer hat die
Erfüllung der Auflage im Kaufvertrag innerhalb einer Frist nachzuweisen und erhält
dann einen pauschalen Zuschuss. Im Falle der Nichterfüllung der Auflage hat er eine
Vertragsstrafe zu zahlen. Möglich wäre statt eines pauschalen Zuschusses auch eine
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Staffelung der Zuschusshöhe
Energieeffizienzstandard.
in
Abhängigkeit
von
dem
nachgewiesenen
Das besonders energiesparende Bauen wird über diese Regelung zur Verpflichtung.
Dadurch wird sich jeder Bauherr ernsthafter mit dem Thema Niedrigenergiehaus
auseinandersetzen als dies über ein reines Prämienprogramm der Fall wäre. Die
höheren Investitionen gegenüber dem EnEV-Standardhaus amortisieren sich in der
Regel innerhalb von 10-20 Jahren über die geringeren Energieverbrauchskosten,
sodass diese Variante durchaus vertretbar ist. Sofern ein Bauherr die höheren
Investitionskosten dennoch scheut, kann er auch ein Gebäude nach EnEV-Standard
bauen, muss allerdings die Vertragsstrafe zahlen.
Das Ziel, eine möglichst energiesparende Bauweise zu fördern, wird durch die relativ
restriktive Regelung über den Kaufvertrag am ehesten erreicht werden können. Es ist
den Erfahrungen der Musterkommune nach nicht zu erwarten, dass sich diese
Variante durch die gegebenenfalls zu zahlenden Vertragsstrafen teilweise selbst trägt.
Man muss vielmehr mit der Zahlung eines Zuschusses für alle 53 zum Verkauf
stehenden Einfamilienhaus-Grundstücke rechnen. Dies wären, dem Beispiel der
Musterkommune folgend, bei einem Zuschuss von 7.500 € 397.500 €, um die sich der
aus dem Verkauf zu erzielende Gewinn verringern würde.
b. Variante 2: Prämienmodell Gebäudestandard
Bauherren erhalten auf Nachweis eine Prämie für ein Gebäude, das die Kriterien des
KfW-Effizienzhaus 55 und besser erfüllt. Förderrichtlinie und Zuwendungsantrag
werden zusammen mit Informationen zum energieeffizienten Bauen mit
Unterzeichnung des Kaufvertrages an die Bauherren ausgehändigt. Die
Zuwendungen sind vor Baubeginn zu beantragen, sodass die Höhe der im nächsten
Jahr für die Förderung zu veranschlagenden Haushaltsmittel relativ genau bekannt
wäre. Auch hier wäre eine Staffelung der Prämie in Abhängigkeit von der Qualität des
Niedrigenergiehauses denkbar. Alternativ kann die Förderung auch auf die besonders
energieeffizienten KFW 40+- und Passivhäuser beschränkt werden.
Bei dieser Variante wird kein Druck auf die Bauherren ausgeübt. Der Anreiz, über
noch energieeffizienteres Bauen nachzudenken, ist dadurch nicht so groß. Unter dem
Aspekt des Klimaschutzes ist daher die Förderung mit einem Prämienmodell
voraussichtlich nicht so erfolgreich. Allerdings sind in diesem Fall aller Voraussicht
nach auch die aufzuwendenden Haushaltsmittel geringer.
c. Variante 3: Prämienmodell Gebäudestandard und Gebäudetechnik
Ähnlich wie bei Variante 2 werden Prämien bei der Erfüllung bestimmter Kriterien
gezahlt.
Allerdings
beschränkt
sich
das
Förderprogramm
nicht
auf
Gebäudestandards. Vielmehr werden zusätzlich auch bestimmte Gebäudetechniken
wie heizungsunterstützende Solarthermie, Pelletheizungen, Stromspeicher usw.
gefördert. Dabei wird sich an den Förderkatalog nach dem „Marktanreizprogramm“ für
Gebäudetechnik des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
orientiert. Doppelte Prämienzahlungen für Gebäudestandard und Gebäudetechnik
sind bei dieser Variante auszuschließen. Die jeweils höhere Prämie wird ausgezahlt.
Für die weitere Ausarbeitung des Förderprogramms ist über folgende Punkte eine Entscheidung zu
treffen:
1. Aufstellung eines Förderprogramms zulasten des Verkaufserlöses aus dem Baugebiet
„Holzweg II“
2. Förderprogramm-Variante
3. Maximale Höhe von Zuschuss bzw. Prämie
4. Staffelung von Zuschuss bzw. Prämie
5. Im Falle der Entscheidung für die Variante 1 Festlegung des Mindestgebäudestandards, der
im Vertrag als verpflichtend aufzunehmen ist (Denkbar ist auch ein höherer Standard als das
vorgeschlagene KFW-Effizienzhaus 55.)
6. Im Falle der Entscheidung für die Varianten 2 oder 3 Begrenzung der Fördermittel oder
Förderung aller beantragten Maßnahmen
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Finanzielle Auswirkungen:
Über die Höhe der für das Förderprogramm zur Verfügung zu stellenden Haushaltsmittel ist noch zu
entscheiden. Um diesen Betrag werden sich die aus der Vermarktung des Baugebietes zu erzielenden
liquiden Mittel verringern. Die Haushaltsmittel für die Förderung sind in den Haushaltsplänen ab 2017
zu berücksichtigen.
Kaatz
Anlage/n:
Auszug aus den Grundstückskaufverträgen der Musterkommune
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