Birkenstraße

Stadtverwaltung Ingelheim
Begründung
zur 4. Änderung des Bebauungsplans „Birkenstraße“
(Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB)
Entwurf für die Beteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB
(Datengrundlage: CAD / CAM – Informationssysteme – Systemanalyse – Software (CISS), Gesellschaft für Technische DV Informationssysteme mbH)
Stand: 31.05.2016
BP-Änderung Birkenstrasse-Schriftlicher-Teil-030-Begründung.doc
STADT INGELHEIM
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4. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS „BIRKENSTRASSE“
Bestehendes Baurecht / Planerfordernis
Die Fa. Boehringer/Ingelheim strebt an, die firmeneigenen Grundstücksflächen zwischen Lärchenweg und Birkenstraße in Ingelheim als Wohnbauflächen für interessierte Mitarbeiter/innen zu erschließen und Parzellen für Doppelhäuser, Hausgruppen und Geschosswohnungsbau bereit zu stellen.
Es ist das erklärte und von der Stadt Ingelheim unterstützte Ziel des Eigentümers, die Gebietsentwicklung auch als Chance für die Umsetzung eines gestalterisch anspruchsvollen
Konzepts zu nutzen. Hierzu wurden städtebauliche Entwürfe zu verschiedenen Bebauungsvarianten entwickelt und der Umfang der gestalterischen Maßgaben auch unter Berücksichtigung eines berechtigten Gestaltungsinteresses künftiger Erwerber erörtert. Aus dieser Abwägung heraus ist für den Bebauungsplan ein Festsetzungskatalog entstanden, der die städtebaulich-räumlich Kontinuität in Bezug auf die Gebäude- und Freiflächengestaltung auch für
den Zeitpunkt nach dem Grundstücksverkauf sichert und den Erwerbern in Bezug auf das
Wohnumfeld eine angemessene gestalterische Verlässlichkeit bietet. Die in der Begründung
verschiedentlich verwendeten Begriffe „einheitliches Siedlungsbild“ oder „städtebaulich geordnete Struktur“ sind in diesem Sinne zu verstehen.
Die Flächen sind Bestandteil des Bebauungsplans „Birkenstraße“ aus dem Jahr 1992, der
Reines Wohngebiet (WR) festsetzt. Die angrenzenden Gebiete, die Marktlage und die Anforderungen an das Gebiet haben sich seit Inkrafttreten des Bebauungsplans weiterentwickelt.
Deshalb sollen die Flächen der aktuellen Nachfrage entsprechend neu überplant werden. Die
Stadt Ingelheim kommt mit dieser Maßnahme dem Bedarf an innerörtlichen Wohnbaugrundstücken entgegen und schafft die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zur zeitgemäßen
Innenentwicklung einer bisher baulich nicht genutzten Fläche. Zur Sicherung einer angemessenen städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist die Änderung des Bebauungsplans notwendig. Die Änderung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahrens gem. § 13a
BauGB. Mit Inkrafttreten der 4. Änderung werden die Festsetzungen des Bebauungsplans
„Birkenstraße“ im überplanten Gebiet außer Kraft gesetzt und durch die Änderung ersetzt.
Bebauungsplan „Birkenstraße“ – 1992, Quelle: Stadt Ingelheim
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Abgrenzung des Plangebiets / örtliche Gegebenheiten
Der Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplans „Birkenstraße“ ist dem zeichnerischen Teil zu entnehmen. Das Plangebiet grenzt im Westen an die Birkenstraße, im Norden
an die Kiefernstraße und im Osten und Süden an den Lärchenweg. Auf den Flächen nordöstlich des Lärchenwegs wird - außerhalb des Geltungsbereichs der 4. Änderung - die Errichtung
eines Apartmenthauses geplant. Die Bauflächen im Plangebiet sind mit Ausnahme eines fünfgeschossigen Wohnungsbaus im Süden des Geltungsbereiches unbebaut.
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Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Das Plangebiet wird im rechtskräftigen Flächennutzugsplan (FNP) als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan setzt ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest und wird somit aus
dem FNP entwickelt.
Auszug aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1996 einschließlich Änderungen (Digitalisierung 2015), © GeoBasis-DE/LVermGeoRP <2016>
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Sandrasen-Biotop
Zur Biotoptypenkartierung und artenschutzrechtliche Einschätzung ist ein Fachgutachten erarbeitet worden (Beratungsgesellschaft NATUR dbR, Dipl.-Biol. Jens Tauchert, Nackenheim,
vom 20.02. 2015). Das Gutachten kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:
Bei Realisierung des Bebauungsplans gehen 1,5705 ha Sandrasen (Biotoptyp DD5) und weitere 0,3449 ha verbuschte oder devastierte Sandrasen verloren. Von der Oberen Naturschutzbehörde wurde ein Ausgleichsfaktor von 3 für die reinen Sandrasen bzw. 1 für die devastierten Sandrasen gefordert. Flächenankauf, Herstellung und Pflege für den Ersatz der
verloren gehenden gesetzlich geschützten Sandrasenbiotope (§ 30 BNatSchG) wurde vertraglich der Stiftung „Biotopsystem Sandgebiete zwischen Mainz und Bingen“ (Geschäftsstelle
bei der Unteren Naturschutzbehörde Ingelheim) übertragen. Die Vorgehensweise wurde in einem städtebaulichen Vertrag mit der Stadt Ingelheim und der Unteren Naturschutzbehörde
festgeschrieben. Das Gutachten ist der Begründung als Anlage beigefügt.
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Bebauungsplan der Innenentwicklung / Beschleunigtes Verfahren
Das beschleunigte Verfahren gem. § 13a BauGB kann für Bebauungspläne angewendet werden, die der Innenentwicklung, Wieder- Nutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung oder
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4. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS „BIRKENSTRASSE“
anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen. Diese Bebauungspläne unterliegen keiner
förmlichen Umweltprüfung.
Nachdem die o.a. Biotopthematik geklärt worden ist, kann das beschleunigte Verfahren nach
§ 13a BauGB angewendet werden, weil folgende Voraussetzungen vorliegen:




Es handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a
BauGB.
Die Grundflächen liegen deutlich unter dem gesetzlichen Schwellenwert von 20 000 qm.
Es bestehen keine weiteren Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Schutzgütern
im Sinne des § 1 (6) Nr. 7b BauGB
Vorhaben, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern, sind nicht geplant.
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Verkehrserschließung
Die Grundstücke im östlichen und nördlichen Teil des Plangebiets werden direkt an den Lärchenweg bzw. die Kiefernstraße angebunden. Das bestehende Wohnhaus im Süden bleibt
über den südlichen Abschnitt des Lärchenwegs erschlossen. Von der Birkenstraße sichern
Stichwege und ein durchgehender, öffentlicher Weg die Gebäudeerschließung der neuen
Doppelhäuser und Hausgruppen.
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Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung des Plangebiets wurde in einem Gutachten „Fachbeitrag Entwässerung“ des Ingenieurbüros Thom - Udenheim, vom 08.03.2016 untersucht. Das Gutachten
kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:
Schmutzwasser kann in die angrenzenden, ausreichend dimensionierten Mischwasserkanäle eingeleitet werden.
Niederschlagswasser muss gem. WHG/LWG auf dem Grundstück verbleiben und ist einer
Versickerung zuzuführen. Ob weitergehend Zisternen zur Brauchwassernutzung vorgesehen
werden soll den weiteren Planungsschritten vorbehalten bleiben. Aufgrund der engen Bebauung scheiden flächenintensive Lösungen nach Ansicht des Unterzeichners und auch des
Städteplaners aus. Aus den Ergebnissen der Untersuchungen des Büros Rubel+Partner,
Wörrstadt, 2016 lassen sich folgende Feststellungen treffen:
- Der Untergrund ist für die Realisierung von Versickerungsmaßnahmen geeignet
- Es kann ein mittlerer kf-Wert von 1 * 10-4 m/s angesetzt werden
- Der Flurabstand zum Grundwasser ist ausreichend groß (> 2,30 m)
Das Ingenieurbüro Thom schlägt vor, zur Versickerung eine Kombination aus oberflächennahmen Rinnen mit Reinigungssubstratfüllung und unterirdischen Rigolen aus Rigolenfüllkörpern vorzusehen. Diese Lösung hat den Vorteil, dass nahezu kein Flächenverbrauch eintritt
und das Regenwasser dennoch nach einer Vorreinigung in den Substratrinnen vorschriftsgemäß versickert werden kann. Für weitere Details wird auf den „Fachbeitrag Entwässerung“
verwiesen.
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Erfordernisse des Klimaschutzes
Die festgesetzten Gebäude- und Dachformen begünstigen kompakte Bauformen mit guten
A/V-Verhältnissen (Außenfläche A (Fassaden, Dach, etc.) zum Gebäudevolumen V). Die zu
begrünenden Dächer können durch Wasserspeicherung und Verdunstung sowie durch ihre
Luft-reinigende Wirkung das Mikroklima positiv beeinflussen.
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4. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS „BIRKENSTRASSE“
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9.1
Bauplanungsrechtliche Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Die Neubauflächen werden als allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO ausgewiesen. Aufgrund der fehlenden Standortvoraussetzungen werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen (§ 4 (3) Nrn. 4 und 5 BauNVO).
9.2
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die GRZ, die maximal zulässige Anzahl Vollgeschosse und die Wandhöhe WH gemäß Eintrag im zeichnerischen Teil. Die GRZ
entspricht der geplanten Bauweise, den vorgesehenen Grundstücksgrößen sowie der geplanten Verkehrs-, Erschließungs- und Freiflächenstruktur. Es handelt sich dabei um Maximalwerte, deren Ausnutzung durch überbaubare Flächen begrenzt werden kann.
Die gemäß BauNVO für allgemeine Wohngebiete zulässige GRZ von 0,4 wird im Bereich der
Hausgruppen (Teilbereiche 2 und 6) überschritten (0,5). Allerdings ist diese Überschreitung rechnerischer Natur, da sich auf das gesamte Plangebiet bezogen eine GRZ von lediglich 0,35 ermittelt. Ohne die grundstücksbezogene Überschreitung wäre die über den zu Grunde liegenden
städtebaulichen Entwurf entwickelte Konzeption nicht umsetzbar. Diese Konzeption sieht ein Angebot von unterschiedlichen Nutzungstypen mit entsprechend differenzierten, jedoch verträglichen Dichten vor. Städtebauliche und öffentliche Belange stehen nicht entgegen. Gesunde
Wohnverhältnisse bleiben gewähreistet. Das angestrebte Ziel der Schaffung innerstädtischen
Wohnraums durch nachhaltige und ressourcenschonende Nachverdichtung wird umgesetzt. Insofern wird die GRZ-Überschreitung für vertretbar erachtet.
Über die maximal zulässige Anzahl an Vollgeschossen und die Höhenfestsetzungen wird die
städtebaulich verträgliche Einpassung der geplanten Neubebauung in den umgebenden Gebäudebestand gesichert.
9.3
Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Die abschnittsweise differenzierten Festsetzungen zu Einzel- und Doppelhäusern sowie
Hausgruppen sichern die erwünschte städtebauliche Ordnung. Zugunsten der Sicherung eines angemessenen Grünflächenanteils auf den Grundstücken sind Terrassen außerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen nur bis zu einer Größe von 20 qm zulässig. Zugunsten einer angemessenen baulichen Flexibilität dürfen die festgesetzten Baugrenzen und Baulinien
mit untergeordneten Bauteilen (z.B. Eingangs- und Terrassenüberdachungen) bis zu einer
Länge von 5.00m um 1.00m überschritten werden. Dies gilt nicht für die seitlichen Baulinien
im Teilbereich 6. Technische Versorgungseinrichtungen dürfen auch außerhalb überbaubarer
Flächen errichtet werden.
Tiefgaragen sind nur im Teilbereich 4 (Geschosswohnungsneubau) zulässig, mit einer Erdaufschüttung zu versehen und als Vegetationsflächen anzulegen. Da auf diese Weise nur geringfügige Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens entstehen, darf die zulässige
Grundfläche durch die Grundfläche von Tiefgaragen bis zu 80% überschritten werden (§ 19
(4) Satz 2 i.V.m. Satz 3 BauNVO).
9.4
Carports, Stellplätze, Nebenanlagen
Zur Sicherung einer städtebaulich geordneten Struktur und Begrenzung der Versiegelung dürfen Garagen, Carports und Stellplätze nur innerhalb der im zeichnerischen Teil entsprechend
festgesetzten Flächen oder innerhalb der überbaubaren Flächen errichtet werden und es wird
die zulässige Größe von Nebenanlagen begrenzt.
Im Teilbereich 2 sind Stellplätze nur in den im zeichnerischen Teil festgesetzten Stellplatzflächen zulässig.
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Im Teilbereich 3 (Bestandsbebauung) wird mit Blick auf die bereits vorhandenen Nebenanlagen auf diesbezügliche Beschränkungen verzichtet.
9.5
Höchstzulässige Zahl der Wohnungen
Im Hinblick auf die Wohnruhe innerhalb des Baugebiets und mit Rücksicht auf den umgebenden Bestand verbietet sich eine unkontrollierte bauliche Verdichtung. Daher ist es erforderlich,
die Anzahl der Wohneinheiten für Doppel- und Reihenhäuser (WE) zu begrenzen.
9.6
Grünordnung / Pflanzgebote
Die Pflanzgebote sichern einen Beitrag zur angemessenen, gebietsheimischen und standortgerechten Durchgrünung.
Geh- Fahr- und Leitungsrechte
Gemäß den Festsetzungen des zeichnerischen Teils sind die privaten Verkehrsflächen mit
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Anlieger und der Versorgungsträger zu belasten um die Erschließung und die Versorgung der Grundstücke sicherzustellen, die nicht direkt
von öffentlichen Verkehrsflächen aus erschlossen werden.
9.7
Im zeichnerischen Teil wird auch auf die Grundwassermessstellen von Boehringer / Ingelheim
hingewiesen. Auch wenn die Belastung konkreter Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten hier zugunsten der flexiblen Nutzung der Grundstücke nicht für notwendig erachtet wird,
sind die Messstellen dennoch zu erhalten, zu schützen und der Zugang zu ihnen zugunsten
von Boehringer / Ingelheim bei der Vermarktung der Grundstücke zu sichern.
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10.1
Örtliche Bauvorschriften
Dächer / einheitliche Wandhöhe bei Doppelhäusern und Hausgruppen
Die Festsetzungen zur Dachform und Dachneigung sowie zur einheitlichen Wandhöhe bei
Doppelhäusern und Hausgruppen sichern das auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfs
angestrebte kompakte und durchgängige Siedlungsbild.
10.2
Dachaufbauten
Dachaufbauten treten auf flachgeneigten Dächern unverhältnismäßig auffällig in Erscheinung
und sind deshalb im vorliegenden Fall (Dachneigung bis max. 10°) unzulässig. Ausnahmen
gelten für technisch notwendige Dachaufbauten und Anlagen zur solaren Energiegewinnung.
Auch solche Anlagen sollen aber gestalterisch möglichst wenig wirksam werden, weshalb sie
von Außenfassaden um mind. 1.00 m zurückzuversetzen sind.
10.3
Zahl der nachzuweisenden Stellplätze
Im öffentlichen Straßenraum ist das realisierbare Parkierungsangebot begrenzt. Erfahrungsgemäß geht der tatsächlich zu erwartende Bedarf an privaten Stellplätzen über den nach
Landesbauordnung (LBauO) bzw. Verwaltungsvorschrift zu führenden Nachweis (pro Haus =
2 Stpl., pro Wohnung = 1,5 Stpl.) hinaus. Negative Erfahrungen aus anderen Bereichen der
Stadtlage belegen, dass eine zunehmende Verlagerung des ruhenden Verkehrs in den öffentlichen Straßenraum erfolgt. Eine solche Verlagerung kann aufgrund der Anzahl parkender Kfz
die Verkehrssicherheit für querende Passanten - insbesondere Kinder - verringern und führt
auch zu negativen Auswirkungen auf das städtebaulich-gestalterische Erscheinungsbild der
Straßenräume. Insofern ist es nach Auffassung der Stadt dringend ratsam, den zu erbringenden Stellplatznachweis in Abhängigkeit von der Größe der Wohnfläche zu differenzieren. Die
Stellplätze sind als getrennt voneinander anfahrbar nachzuweisen um die unabhängige Funktion zu gewährleisten.
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10.4
Oberflächen von Stellplätzen und Privatwegen
Zur angemessenen Begrenzung der Grundstücks-Versiegelung sind Stellplätze und Privatwege wasserdurchlässig zu befestigen soweit keine Gefahr des Eintrags von wassergefährdenden Stoffen besteht und soweit es technisch und/oder rechtlich nichts anders geboten ist.
10.5
Fassaden / Materialien
Um ein einheitliches Siedlungsbild zu gewährleisten, ist nur Weiß als Gebäudefarbe zulässig.
Für untergeordnete Bauteile sind allerdings auch andere Materialien und Farben zulässig.
10.6
Einfriedungen
Um verkehrsgefährdende Sichtbehinderungen zu vermeiden, die durch zu hohe Einfriedungen
entlang öffentlicher Verkehrsflächen entstehen können, dürfen Einfriedungen in der Vorgartenzone die Höhe von 1.20 m nicht überschreiten. Dieselbe gilt wird zugunsten eine einheitlichen Siedlungsbildes im gesamten Geltungsbereich, wobei dem zu erwartenden Bedürfnis
nach sichtgeschützten Flächen im direkten Anschluss an die Gebäude (Terrassenbereiche)
durch die Zulässigkeit von höheren Sichtschutzwänden Rechnung getragen wird.
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Anlagen
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2
3.
Biotopkartierung, Artenschutzrechtliche Einschätzung
Fachbeitrag Entwässerung
Geotechnischer Bericht
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