2030年の住宅市場 - Nomura Research Institute

第236回NRIメディアフォーラム
2030年の住宅市場
～“移動人口”の拡大が人口減少下における住宅市場活性化の鍵に～
2016年6月7日
コンサルティング事業本部
上級コンサルタント
主任コンサルタント
副主任コンサルタント
副主任コンサルタント
コンサルタント
榊原
大道
亀井
出口
吉澤
渉
亮
敬太
満
友貴
目次
１. 新設住宅着工戸数・リフォーム市場規模の予測（2016年度版）
２. 空き家数の予測（2016年度版）
３．既存住宅流通量の予測
４．まとめ
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2
目次
１. 新設住宅着工戸数・リフォーム市場規模の予測（2016年度版）
２. 空き家数の予測（2016年度版）
３．既存住宅流通量の予測
４．まとめ
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3
新設住宅着工戸数に影響を与える因子
新設住宅着工戸数に大きく影響を与えるのは、①移動人口、②名目GDP成長率、
③住宅ストックの平均築年数の3点
人口・世帯数
総人口
生産年齢人口
総世帯数
世帯主が生産年齢に
該当する世帯数
• 移動人口
• 移動世帯数
など
•
•
•
•
経済成長
•
•
•
•
•
•
•
•
実質GDP
実質GDP成長率
前年度の実質GDP
前年度の実質GDP成長率
名目GDP
名目GDP成長率
前年度の名目GDP
前年度の名目GDP成長率
など
住宅ストック
•
•
•
•
住宅ストック総数
平均築年数
空家数
空家率
など
新設住宅着工戸数に影響する因子として、論理的に適切か
統計的に、新設住宅着工戸数に影響していると言えるか
新設住宅着工戸数に影響を与える因子
①移動人口 ②名目GDP成長率 ③平均築年数
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4
新設住宅着工戸数に影響を与える因子についての将来予測（1）
移動人口は、2015年の1,010万人から2030年には800万人まで減少する見通し
移動人口※の推移と予測
（百万人）
14
→ 予測値
実績値（推計）←
12.6
12
10.1
10
8.0
8
6
4
2
0
1988
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
（年）
※移動人口：当該年に住所を移動した人の数
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出所）実績値：総務省「住民基本台帳人口移動報告」、「国勢調査」よりNRI推計
予測値：国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」よりNRI予測
5
新設住宅着工戸数に影響を与える因子についての将来予測（2）
名目GDP成長率は、日本経済研究センターの予測を採用
（中長期的に成長力が低下し、2030年頃にはマイナス成長時代へ）
名目GDP成長率の推移と予測
（%）
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
-5
→ 予測値
実績値←
2.1
1.5
-0.7
1988
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
（年度）
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出所）実績値：内閣府「国民経済計算」
予測値：日本経済研究センター「中期経済予測（2016年3月23日発表）」 6
新設住宅着工戸数に影響を与える因子についての将来予測（3）
住宅ストックの平均築年数は、
2013年の「22年」から、2030年には「29年」近くに延びる見通し
 着工時期別に、住宅ストックが建築後にどれだけ減少していくかという「減衰曲線」を算出（右の図表）。
 減衰曲線に基づき着工年別住宅ストックを算出することで、平均築年数を算出（左の図表）。
平均築年数の推移と予測
（年）
実績値（推計）←
減衰曲線
→ 予測値
（住宅ストックの減少率、着工時期別）
1
30
0.9
0.8
25
0.7
20
1999～2003
0.6
15
10
0.4
1994～1998
0.3
1989～1993
1982～1988
0.2
5
1971～1981
1961～1970
0.1
～1960
0
0
1988
1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
（年度）
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着工時期
0.5
1 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
築後年数（年）
出所）国土交通省「住宅着工統計」、総務省「住宅土地統計」よりNRI推計・予測
7
新設住宅着工戸数の予測結果
新設住宅着工戸数は、人口・世帯数の減少や住宅の長寿命化等の要因により漸減し、
2030年度には約54万戸となる見通し
新設住宅着工戸数の推移と予測
（万戸）
180
166 167 167
160
140
実績値 ← → 予測値
163
156
151
142
148 134
134
バブル崩壊
120
100
80
60
40
123 121
125 129
119
118
104
117 117
99
消費税増税前 115
92
89
88
104
88
駆け込み需要
84
83 83 81
82
79 77
78
＋
74 72
69 67
阪神淡路大震災
65 62
60 57
復興需要
消費増税前
54
リーマン
耐震偽装事件
駆け込み需要
ショック
建築基準法改正
20
0
1988
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
（年度）
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出所）実績値：国土交通省「建築着工統計」予測値：NRI
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リフォーム市場規模に影響を与える因子
リフォーム市場規模に大きく影響を与えるのは、①新設住宅着工戸数（８年前）、
②名目GDP成長率、③平均築年数の3点
世帯数
• 総世帯数
• 世帯主が生産年齢に
該当する世帯数
• 移動者数
• 移動世帯数
• 新設住宅着工戸数
など
経済成長
•
•
•
•
•
•
•
•
実質GDP
実質GDP成長率
前年度の実質GDP
前年度の実質GDP成長率
名目GDP
名目GDP成長率
前年度の名目GDP
前年度の名目GDP成長率
など
住宅ストックの質
• 平均築年数
• 空家数
• 空家率
など
リフォーム市場規模に影響する因子として、論理的に適切か
統計的に、リフォーム市場規模に影響していると言えるか
リフォーム市場規模に影響を与える因子
①新設住宅着工戸数（８年前） ②名目GDP成長率 ③平均築年数
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リフォーム市場規模の予測結果
リフォーム市場規模は、成長が期待されているものの、成り行きでの拡大は困難
市場活性化に向けては、政策的支援はもちろん、民間事業者の創意工夫も必要
リフォーム市場規模の推移と予測
広義（実績値）
（兆円）
10
8
6
5.8
6.1
6.8
7.1 6.9
7.5
5.3
4
2
8.1
3.4 3.6
4.1
8.1
5.7
4.4 4.2 4.5
狭義（予測値）
実績値 ← → 予測値
7.3 7.5 7.5 7.2 7.3
7.0
6.6
5
3
狭義（実績値）
9.1
9
7
広義（予測値）
6.8
6.2 6.0 6.1
5.6 5.4
5.4
5.3 5.2
5.1 5.3 4.8
5.0 5.1
4.7 4.8
6.7
6.4 6.5
7.5 7.4
6.7 6.6
6.7 6.5 6.6 6.6 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5
6.3 6.5
6.2
5.9
5.5 5.5
5.7 5.5 5.6 5.6 5.5 5.6 5.6 5.6 5.6 5.6
5.3 5.4
4.9 5.2
5.6
4.4
5.4
5.0 5.3
6.1 6.1
1
0
1989
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
（年）
※ 狭義：「住宅着工統計上『新設住宅』に計上される増築・改築工事」及び「設備等の修繕維持費」
※ 広義：狭義のリフォーム市場規模に「エアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財、インテリア商品等の
購入費を含めた金額」を加えたもの
出所）実績値：住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模（2014年版）」予測値：NRI
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目次
１. 新設住宅着工戸数・リフォーム市場規模の予測（2016年度版）
２. 空き家数の予測（2016年度版）
３．既存住宅流通量の予測
４．まとめ
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予測方法
以下の方法により、総住宅数・空き家数・空き家率を予測
総住宅数・空き家数・空き家率予測の考え方
5年前の
総住宅数
＋
その後5年間の
新設住宅着工戸数
実績値：総務省「住
宅・土地統計調査」
予測値：NRI
－
その後5年間の
除却住宅戸数
＝
総住宅数
新設住宅着工戸数
との相関から
NRI予測
NRI予測値
空き家率
空き家数
総住宅数
－
居住世帯
あり住宅数
＝
居住世帯
なし住宅数
建築中
住宅数
一時現在者
のみ住宅※数
国立社会保障・人口問題研究所の将来
予測と同水準で推移すると仮定
※ 昼間だけ使用している、何人
かの人が交代で寝泊まりして
いるなど、そこにふだん居住し
ている者が一人もいない住宅
過去の傾向を
近似して按分
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総住宅数、空き家数及び空き家率の予測
世帯数の減少と総住宅数の増加に伴って、
2033年の空き家数は約2,167万戸、空き家率は30.4%となる見通し
総住宅数、空き家数及び空き家率の推移と予測
（％）
（万戸）
8,000
7,000
6,000
6,646
7,126
30%
30.4%
5,389
25%
25.7%
5,025
5,000
4,000
6,063
6,367
6,900
4,588
3,545
3,861
4,201
20%
21.1%
空き家率
総住宅数・空き家数
5,759
35%
→予測値
実績値←
15%
16.9%
3,000
11.5% 12.2%
2,000
1,000
7.6%
268
8.6%
330
13.1% 13.5%
1,773
9.4% 9.8%
394
448
576
659
2,167
757
820
1,078
10%
1,404
0
5%
0%
1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 2023 2028 2033 （年）
空き家数（左目盛）
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総住宅数（左目盛）
空き家率（右目盛）
出所）実績値：総務省「住宅・土地統計調査」予測値：NRI
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空き家の内訳及び総住宅数に対する割合の予測
空き家の内訳は、2033年に「賃貸用・売却用」が約1,270万戸（総住宅数の17.8%）、
利活用の目途が立っていない「その他の住宅」が約790万戸（同11.0%）になる見通し
 除却・減築が進まないことによって、「その他の住宅」が引き続き増加するとともに、世帯数の減少によって
「賃貸用・売却用の住宅」が増加すると考えられる。
空き家の内訳及び総住宅数に対する割合の推移と予測
（万戸）
（％）
総住宅数に対する割合
実績値←
→予測値
住宅数
（年）
※別荘他
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出所）実績値：総務省「住宅・土地統計調査」予測値：NRI
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目次
１. 新設住宅着工戸数・リフォーム市場規模の予測（2016年度版）
２. 空き家数の予測（2016年度版）
３．既存住宅流通量の予測
４．まとめ
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予測方法
外部データから「世帯数」と「持家率の変化」を、また、NRIの独自調査から「初めて住宅を
購入する比率」と「既存住宅を購入する比率」を把握し、既存住宅流通量を推計・予測
国勢調査（総務省）、
日本の世帯数将来推計
住宅・土地統計調査
NRIアンケート調査注）
（総務省）
（住宅購入者対象）
（国立社会保障・人口問題研究所）
（A）世帯主の
年齢5歳区分別の
世帯数
注）アンケート調査の概要は以下の通り。
• インターネットアンケート「調査名：住宅取得に関するアンケート」
• 対象：2000年以降の各年で住宅を購入した日本全国の25～59
歳の男女（9,204名）
• 実施時期：2016年4月22日～28日
（B）世帯主の
年齢5歳区分別の
持家率の変化
（C＝A×B）
当該期間に初めて
住宅を購入する世帯数
（D）住宅を購入する全世帯
のうち、初めて住宅を
購入する世帯の比率
（F）住宅を購入する全世帯
のうち、既存住宅（新築以外）
を購入する世帯の比率
（E＝C÷D）
住宅を購入する全世帯数
（G＝E×F）
既存住宅流通量
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16
既存住宅流通量の推計・予測方法（その１）
国勢調査（総務省）、
日本の世帯数将来推計
住宅・土地統計調査
NRIアンケート調査注）
（総務省）
（住宅購入者対象）
（国立社会保障・人口問題研究所）
（A）世帯主の
年齢5歳区分別の
世帯数
注）アンケート調査の概要は以下の通り。
• インターネットアンケート「調査名：住宅取得に関するアンケート」
• 対象：2000年以降の各年で住宅を購入した日本全国の25～59
歳の男女（9,204名）
• 実施時期：2016年4月22日～28日
（B）世帯主の
年齢5歳区分別の
持家率の変化
（C＝A×B）
当該期間に初めて
住宅を購入する世帯数
（D）住宅を購入する全世帯
のうち、初めて住宅を
購入する世帯の比率
（F）住宅を購入する全世帯
のうち、既存住宅（新築以外）
を購入する世帯の比率
（E＝C÷D）
住宅を購入する全世帯数
（G＝E×F）
既存住宅流通量
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（A）世帯主の年齢5歳区分別の世帯数
世帯数は2019年をピークに減少に転じ、2030年には約5,100万世帯となる見通し
世帯数の推移と予測（世帯主の年齢5歳区分別）
（万世帯）
実績値←
6,000
→予測値
5,307
5,123
5,000
＜世帯主年齢＞
75歳以上
70～74歳
65～69歳
4,000
60～64歳
55～59歳
3,000
50～54歳
45～49歳
40～44歳
2,000
35～39歳
30～34歳
25～29歳
1,000
25歳未満
0
2005
2010
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2015
2020
2025
2030
（年）
出所）実績値：総務省「国勢調査」
予測値：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数将来推計」 18
（B）世帯主の年齢5歳区分別の持家率の変化
2018年以降の持家率は2013年と同じと仮定
2003年時点で「25歳未満」であった層の持家率は、2018年には約46%へ
持家率の推移と予測（世帯主の年齢5歳区分別）
（%）
実績値←
→予測値
＜世帯主年齢＞
100%
100
75歳以上
70～74歳
80%
80
65～69歳
55～59歳
50～54歳
45～49歳
60%
60
40～44歳
45.8%
35～39歳
40%
40
28.5%
17.3pt増
30～34歳
20%
20
11.5%
2.7%
0
0%
2003
17.0pt増
25～29歳
8.8pt増
2008
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25歳未満
2013
2018
2023
2028
2033 （年）
出所）実績値：総務省「住宅・土地統計調査（2003年、2008年、2013年）」
予測値：NRI
19
（C）当該期間に初めて住宅を購入する世帯数
初めて住宅を購入する世帯数は、
2026～2030年の5年間累積で約275万世帯（年平均55万世帯）となる見通し
初めて住宅を購入する世帯数（5年間累積）の推移と予測
（5年間累積、万世帯）
350
300
250
200
150
100
50
0
2006-2010
2011-2015
Copyright（C） Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved.
2016-2020
2021-2025
2026-2030 （年）
出所）国勢調査、総務省「人口推計」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数将来推計」、
総務省「住宅・土地統計調査」
20
既存住宅流通量の推計・推計方法（その２）
国勢調査（総務省）、
日本の世帯数将来推計
住宅・土地統計調査
NRIアンケート調査注）
（総務省）
（住宅購入者対象）
（B）世帯主の
年齢5歳区分別の
持家率の変化
注）アンケート調査の概要は以下の通り。
• インターネットアンケート「調査名：住宅取得に関するアンケート」
• 対象：2000年以降の各年で住宅を購入した日本全国の25～59
歳の男女（9,204名）
• 実施時期：2016年4月22日～28日
（国立社会保障・人口問題研究所）
（A）世帯主の
年齢5歳区分別の
世帯数
（C＝A×B）
当該期間に初めて
住宅を購入する世帯数
（D）住宅を購入する全世帯
のうち、初めて住宅を
購入する世帯の比率
（F）住宅を購入する全世帯
のうち、既存住宅（新築以外）
を購入する世帯の比率
（E＝C÷D）
住宅を購入する全世帯数
（G＝E×F）
既存住宅流通量
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21
（D）住宅を購入する全世帯のうち、初めて住宅を購入する世帯の比率
2016年以降に初めて住宅を購入する世帯の比率は、
2000年以降に住宅を購入した者へのアンケート結果から、平均値である77%と設定
住宅を購入する全世帯のうち、初めて住宅を購入する世帯の比率
初めて購入
2回目以降の購入
平均値
（%）
100
100%
2000年～2015年の各年における住宅購入者
に対するアンケート調査結果の平均値（76.7%）
80
80%
60
60%
40%
40
20%
20
0%
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （年）
住宅購入年
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出所）NRIアンケート調査
22
（E）住宅を購入する全世帯数
住宅を購入する全世帯数は、
2026～2030年の5年間累積では約360万世帯（年平均72万世帯）となる見通し
住宅を購入する全世帯数（5年間累積）の推移と予測
（5年間累積、万世帯）
450
400
350
300
住宅を
購入する
全世帯数
250
200
150
100
（再掲）
初めて住宅
を購入する
世帯数
50
0
2006-2010
2011-2015
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2016-2020
2021-2025
2026-2030
（年）
出所）国勢調査、総務省「人口推計」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数将来推計」、
総務省「住宅・土地統計調査」、NRIアンケート調査
23
既存住宅流通量の推計・予測方法（その３）
国勢調査（総務省）、
日本の世帯数将来推計
住宅・土地統計調査
NRIアンケート調査注）
（総務省）
（住宅購入者対象）
（国立社会保障・人口問題研究所）
（A）世帯主の
年齢5歳区分別の
世帯数
注）アンケート調査の概要は以下の通り。
• インターネットアンケート「調査名：住宅取得に関するアンケート」
• 対象：2000年以降の各年で住宅を購入した日本全国の25～59
歳の男女（9,204名）
• 実施時期：2016年4月22日～28日
（B）世帯主の
年齢5歳区分別の
持家率の変化
（C＝A×B）
当該期間に初めて
住宅を購入する世帯数
（D）住宅を購入する全世帯
のうち、初めて住宅を
購入する世帯の比率
（F）住宅を購入する全世帯
のうち、既存住宅（新築以外）
を購入する世帯の比率
（E＝C÷D）
住宅を購入する全世帯数
（G＝E×F）
既存住宅流通量
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24
（F）住宅を購入する全世帯のうち、既存住宅（新築以外）を購入する世帯の比率
新築以外の既存住宅を購入する世帯の比率は、2000年～2015年までの上昇傾向が
2016年以降も継続すると仮定すると、2030年で約48%に
 近年の既存住宅の競争力向上（品質・立地等）、消費者の変化（価値観・所得等）により、
既存住宅の選択率は今後も増加し続けるとみられる（それでも欧米とは大きな格差）。
住宅を購入する全世帯のうち、既存住宅（新築以外）を購入する世帯の比率の推移と予測
実績値←
（推計）
（%）
60
60%
50%
50
東日本大震災による
突発変動の可能性
リーマンショックによる
突発変動の可能性
40%
40
→予測値
＜参考（国土交通省資料より）＞
アメリカ（2014年）：83.1%
イギリス（2012年）：88.0%
30%
30
28.8%
20%
20
47.8%
2000年～2015年の各年における
住宅購入者に対するアンケート調査
結果に基づく線形近似
（決定係数R2=0.96）
※ただし、2010年と2012年については、
突発的な変動であると想定し、近似式
の対象から除外した
10%
10
0%
0
2000
2005
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2010
2015
2020
2025
2030 （年）
出所）NRIアンケート調査
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（G）既存住宅流通量
既存住宅流通量は、既存住宅の競争力向上や消費者の変化により今後も増加し、
2030年には約34万戸となる見通し
 NRIが予測するように、既存住宅流通が順調に拡大したとしても、住生活基本計画（平成28年3月閣議決定）
における既存住宅流通の政策目標（2025年に2013年比で倍増）には、約13万戸が不足。
既存住宅流通量の推移と予測
（万戸）
実績値←
（推計）
50
→予測値
既存住宅流通量の政策目標
（2013年比で倍増）
40
約13万戸
30
20
30.7
33.6
2025
2030 （年）
22.1
10
0
2005
2010
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2015
2020
出所）国勢調査、総務省「人口推計」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数将来推計」、
総務省「住宅・土地統計調査」、NRIアンケート調査
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（参考）住替え頻度の推移と予測
人口・世帯数減少時代において、既存住宅流通の目標達成に必要な約13万戸を
生み出すためには、移動人口の拡大（移住・住替え・買替え等）が重要
 仮に、移動人口の拡大が既存住宅流通量のみに寄与すると仮定した場合でも、移動人口は20%
（約872万人から約1,009万人にまで）拡大させる必要がある。
 注）なお、本来であれば、移動人口の拡大は、既存住宅流通のみならず、新設住宅着工にも影響を及ぼすが、
今回の推計では具体的な定量化を行っていない。
住宅流通量と移動人口の関係
住宅
流通量
（戸）
成り行き
ケース
既存住宅
流通の
目標達成
ケース
98万
111万
新築
住宅
（戸）
67万
67万
既存
住宅
（戸）
移動
人口
（人）
31万
872万
＋13万戸
1.2倍
44万
1,009万
注）“移動人口”と“名目GDP”から“住宅流通量”の算定式を簡易的に
設定し、“住宅流通量が111万戸”となる場合の“移動人口”を推計
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（参考）住替え頻度の推移と予測
既存住宅流通の約13万戸を移動人口の拡大（移住・住替え・買替え等）で生み出すと
想定した場合、生涯7.1回の移住・住替え・買替え等（2009年水準程度）が必要
移動人口の推移と予測
（億人）
1.4
住替え頻度の推移と予測（平均寿命85歳を想定）
実績値←
→予測値
（万人）
1,400
実績値←
（推計）
→予測値
1,200
1.2
1,009万人の移動人口が必要
1,000
1.0
総人口（左目盛）
800
移動人口（右目盛）
0.6
600
0.4
400
移動人口
総人口
0.8
（回）
9.0
8.0
生涯7.1回（12年に1回）の
移住・住替え・買替え等が必要
7.0
6.0
0.2
200
0
0.0
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025
5.0
1990
出所）実績値：総務省「住民基本台帳人口移動報告」、「国勢調査」よりNRI推計
予測値：国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」よりNRI予測
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成り行きでは、住替え頻度は
減少し、2025年には生涯
6.1回（14年に1回）となる見通し
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
出所）NRI
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目次
１. 新設住宅着工戸数・リフォーム市場規模の予測（2016年度版）
２. 空き家数の予測（2016年度版）
３．既存住宅流通量の予測
４．まとめ
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まとめ
 2015年度に92万戸であった新設住宅着工戸数は、2030年度には約54万戸まで減少すると見込
まれる。一方、成長が期待されるリフォーム市場規模も成り行きでの拡大は難しく、2030年まで約6
兆円台（広義）で横ばいに推移すると予測される。
 また、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2033年の空き家数は約
2,170万戸、空き家率は30.4%へといずれも上昇すると予測される。
 本格的な人口・世帯数減少時代を目前に控え、住宅市場の長期的な低迷が懸念されるなか、既存
住宅流通量は2013年の約22万戸から、2025年には31万戸、2030年には34万戸に増加すると予
測され、明るい材料の一つである。
 しかしながら、NRIが予測するように、既存住宅流通が順調に拡大したとしても、住生活基本計画
（平成28年3月閣議決定）における政策目標（2025年に2013年比で倍増）には及ばない。
 人口・世帯数減少時代において、既存住宅流通をさらに活性化させていくためには、“移動人口”
の拡大（移住・住替え・買替え等）が重要であり、以下のような取組の推進が求められる。
 既存住宅の価値評価システムの整備、既存住宅やリフォーム向けローンの充実
 お試し移住や多地域居住等を促進する環境整備
 民間事業者による新規ビジネスの創造（移住・住替え・買換えサポートビジネスなど）
 高齢化社会で“移動人口”を拡大していくことは、ライフステージの変化に応じて、最適な住宅を選
択できる環境を整備することでもあり、生活者の住生活環境の質的向上につながると考える。
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