Geschäftsbericht 2015 - Baugenossenschaft Baden Baden

1
INHALT
Vorwort der Geschäftsführung
4
Todesfälle 2015
5
Zusammengefasstes Prüfungsergebnis
8
Bericht des Vorstands über das Geschäftsjahr 2015
I.1 Darstellung des Geschäftsverlaufs
I.2 Modernisierung und Instandhaltung
10 – 17
11
12 – 17
Zahlen und Fakten
II.1 Wirtschaftliche Lage, Bilanzwerte
II.2 Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag
II.3 Organisation der Baugenossenschaft
II.4 Dividende
II.5 Chancen und Risiken
II.6 Ausblick und Dank
II.7 Bauvorhaben
18 – 21
19
19
20
20
20
21
21
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015
Bilanz zum 31. Dezember 2015
Gewinn- und Verlustrechung 2015
23 – 26
24 – 25
26
Anhang des Jahresabschlusses 2015
A. Allgemeine Angaben
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
D. Sonstige Angaben
27 – 31
28
28
29 – 30
31
Bericht des Aufsichtsrats
32 – 33
Unsere Wohngebiete
34
Auf einen Blick
34
IMPRESSUM
Herausgeber
Baugenossenschaft Baden-Baden eG
Kapellmattstraße 46, Ooswinkel, 76532 Baden-Baden
Konzeption, Design und Produktion
xmedias Werbeagentur GmbH, Dudenstraße 12–26, 68167 Mannheim
Fotos
Atelier Altenkirch, Adlerstraße 28, 76133 Karlsruhe:
Titelbild, Bilder Seiten 4, 6/7, 9, 13, 14/15, 16, 21, 22, 30, 33
Shutterstock: Seite 5
Druck
Späth Media GmbH, Schwarzwaldstraße 60, 76532 Baden-Baden
3
TODESFÄLLE 2015
Wir gedenken in aufrichtiger Trauer und Dankbarkeit
aller im Jahre 2015 verstorbenen Mitglieder und Geschäftsfreunde:
VORWORT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
Liebe Mitglieder, Freunde und Geschäftspartner,
das Geschäftsjahr 2015 war ein Jahr mit vielen zukunftsgerichteten und bestandserhaltenden Investitionen. Das größte Projekt war die umfassende energetische Sanierung der Mehrfamilienhäuser Rheinstraße 138-140 a. Hier wurden 28 Wohnungen
gemäß KfW 70 Standard modernisiert. Nach einer Bauzeit, die für die Bewohner vielfach auch eine Leidenszeit war, ist die Wohnanlage nun äußerlich und energetisch
rundherum modernisiert.
Unsere Wohnungen werden üblicherweise mit Mieterwechsel modernisiert oder
instand gesetzt, 2015 wurden 18 Wohnungen modernisiert und 15 Wohnungen instand
gesetzt, drei Einfamilienhäuser wurden teilweise umgebaut und modernisiert. Im
Zuge der Verbesserungsmaßnahmen des Wohnumfelds wurden im Ooswinkel an allen
Hauseingängen LED-Außenleuchten eingebaut. In Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde und unter Berücksichtigung des restauratorischen Befunds wurden
in der Hirschackerstraße und Kapellmattstraße zwei weitere Hauszeilen saniert. Bestandserhaltende Maßnahmen werden durch ortsansässige Firmen oder den Regiebetrieb ausgeführt, größere bauliche Maßnahmen werden nach Ausschreibung vergeben.
Yury Barash
Erich Barth
Josef Behringer
Hanni Dreixler
Frank Edelheiser
Pascal Furet
Irina Gitelman
Reinhard Gockler
Hildegart Haas
Renate Ihle
Erika Kimmig
Helmut Kirst
Hanni Klug
Manfred Kraffert
Rita Krög
Petra Lehre
Christa Linke
Johanna Mc. Naughton
Erich Metzmaier
Ingeborg Morent
Paul Peter
Annemarie Pinnekamp
Beatrix Retzmann
Regina Rumpf
Paul Sakowski
Hildegard Schuster
Rudolf Starke
Mit der Anstellung der Immobilienkauffrau Andrea Saponja wurde 2015 das Team
unserer Geschäftsstelle durch eine weitere Fachkraft verstärkt. Gemeinsam sind
wir bemüht, die Anliegen unserer Mieter zeitnah zu lösen. Die Baugenossenschaft
Baden-Baden wird bunter und vielfältiger, Mieter vieler Nationen leben bei uns.
Unterschiedliche Herkunft und Generationen bedingen unterschiedliche Lebensgewohnheiten. Mit Offenheit und Toleranz kann dies das nachbarschaftliche Zusammenleben durchaus bereichern.
Im Berichtsjahr stieg die Nachfrage nach unseren Wohnungen weiterhin an, so dass
wir in Abstimmung mit den Baubehörden die Erstellung zusätzlichen Wohnraums
planen. Der Jahresabschluss 2015 zeigt wieder ein positives Ergebnis, nach Abzug
aller Unkosten können 276.285,22 Euro in die Rücklagen eingestellt werden.
Dieses Ergebnis bestätigt den Erfolg des eingeschlagenen Wegs zwischen
Bestandswahrung und Zukunftsinvestitionen.
Ulrike Verspohl
Geschäftsführerin der Baugenossenschaft Baden-Baden eG
4
5
WOHNEN
LEBEN
ZUFRIEDENHEIT
ZUSAMMENGEFASSTES PRÜFUNGSERGEBNIS
DES JAHRESABSCHLUSSES 2014
Wir fassen das Ergebnis unserer gesetzlichen Prüfung nach § 53 GenG wie folgt zusammen:
Unsere Prüfung umfasst danach die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse
und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen,
die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft, einschließlich
der Führung der Mitgliederliste zu prüfen. Die Beurteilung der wirtschaftlichen
Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung des in der Verantwortung des Vorstandes
aufgestellten Jahresabschlusses.
Grundsätzliche Feststellungen:
Gegenstand des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung seines unter
der wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit dargestellten Bestandes an 796 Wohnund Gewerbeeinheiten.
Im Berichtsjahr wurden umfassende notwendige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt.
Die Verwaltung des eigenen Miethausbestandes erfolgte ordnungsgemäß
und sachkundig.
Im Rahmen der Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die Einrichtungen
der Genossenschaft nicht dem Fördergedanken gemäß § 1 GenG entsprechen.
Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung und Jahresabschluss
Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Buchführung sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung.
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014 entspricht den gesetzlichen
Erfordernissen.
Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.
Die Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen im Berichtszeitraum
jederzeit uneingeschränkt nachkommen.
Die Ertragslage schloss im Berichtsjahr mit einem Jahresüberschuss von
702.081,29 Euro ab. Dieser ist in erster Linie auf das Ergebnis aus der
Hausbewirtschaftung zurückzuführen.
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung
Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat
ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß
nachgekommen sind.
Die Mitgliederliste enthält die nach § 30 GenG erforderlichen Angaben.
Der vorstehende Bericht wurde aufgrund der bei der Prüfung anhand der
Unterlagen getroffenen Feststellungen und der den Prüfern erteilten
Aufklärungen und Nachweise nach bestem Wissen und Gewissen erstellt.
Stuttgart, 8. Dezember 2015
vbw
Verband baden-württembergischer Wohnungsund Immobilienunternehmen e.V.
gez.
Vogel
Wirtschaftprüfer
8
gez.
Wezel
Verbandsprüfer
I.1 DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS
Die Vermietungssituation und die Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen stellten sich im Berichtsjahr 2015 wie bereits in den Jahren zuvor weiterhin gut dar.
Das Kerngeschäft der Baugenossenschaft besteht in der Vermietung von qualitätsvollem und erschwinglichem Wohnraum. Voraussetzung dafür ist die laufende
Instandhaltung, Modernisierung und Renovierung der Wohnungen und Häuser, sowie
die Verbesserung des Wohnumfelds. Durch Dämmmaßnahmen wurden die Voraussetzungen zur Energieeinsparung für unsere Mieter geschaffen.
Im Berichtsjahr 2015 wurden 50 Wohnungen (Vorjahr 47 Wohnungen) durch Kündigungen frei. Die Leerstandsquote betrug 1,4 % (Vorjahr 1,1 %) und liegt damit unter
dem Branchendurchschnitt. Die modernisierungsbedingten Leerstände führten
zu einer Erlösschmälerung in Höhe von 49.056,30 Euro.
Die Fluktuationsquote betrug 2015 6,34 % und ist gegenüber dem Vorjahr (5,96 %)
leicht gestiegen.
Die Gründe für den Wohnungswechsel waren:
12x Wohnungstausch innerhalb der Genossenschaft
5x Erwerb von Eigentum
2x berufliche Gründe
7x familiäre Gründe
13x altersbedingter Umzug
9x Todesfälle
2x sonstiges
Der Bestand an Mietobjekten hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht verändert und besteht aus:
789 Wohneinheiten
8 gewerbliche Einheiten
209 Garagen
111 Stellplätze
1 Lagerraum
Die Gesamtwohnflächen aller Wohnungen betragen 56.778,91 m².
Die gewerblichen Flächen betragen 1.119,31 m².
Gestaffelt nach Nettomieten betrugen die Mieten im Wohnungsbestand am 31.12.2015:
BERICHT DES VORSTANDS ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR
2015
NETTOMIETEN (je m² Wohnfläche/Monat)
unter 3,00 Euro
ANZAHL DER WOHNUNGEN 2015
2014
3
4
von 3,01 Euro bis 4,00 Euro
68
74
von 4,01 Euro bis 5,00 Euro
240
248
von 5,01 Euro bis 6,00 Euro
396
406
über 6,01 Euro
82
57
WOHNUNGEN INSGESAMT
789
789
Die Durchschnittsmiete im gesamten Mietwohnungsbereich beträgt
zum 31.12.2015 5,24 Euro/m² (Vorjahr 5,00 Euro/m²).
11
I.2 MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG
Das Betriebsergebnis im Geschäftsjahr 2015 wurde maßgeblich durch die
Renovierung und Instandhaltung der Gebäude und Wohnungen geprägt.
Zu den Wertverbesserungen zählen insbesondere die energetischen
Maßnahmen zur Einsparung von Energie, die Renovierung von Fassaden
und Dächern sowie die Verbesserungen des Wohnumfelds.
Die Genossenschaft hat im Berichtsjahr Bauinvestitionen in Höhe von
3.870.480,50 Euro (Vorjahr 2.254.149,82 Euro) getätigt. Mit einer Vielzahl von
Maßnahmen wurde die Wohnsubstanz und das Ausstattungsniveau der Wohnungen
und Häuser verbessert und damit auch die Wohnqualität insgesamt angehoben.
Für die Instandhaltungsmaßnahmen wurden in 2015 1.770.009,75 Euro
(Vorjahr 1.544.072,52 Euro) und für die Modernisierung 2.100.470,75 Euro
(Vorjahr 710.077,30 Euro) aufgewendet.
Die Instandhaltungsquote für 2015 beträgt 49,42 % der Einnahmen.
Dies entspricht 32,94 Euro/m² (Vorjahr 28,90 Euro/m²).
Die Modernisierungsquote beträgt 58,65 %, dies entspricht 36,28 Euro/m²
(Vorjahr 12,26 Euro/m²).
Im Geschäftsjahr 2015 wurden als wesentliche Maßnahmen durchgeführt:
Energetische Sanierung der Mehrfamilienhäuser Rheinstraße 138, 140, 140a
mit insgesamt 28 Wohnungen:
Fassadendämmung, Erneuerung der Fenster und Rollläden, Erneuerung der
Balkone, Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke,
Erneuerung der Dachdeckung inkl. Entwässerung, Einbau einer zentralen
Holzpelletheizung, Einbau einer dezentralen Außenwandlüftung mit Wärmerückgewinnung, Einbau einer zentralen Satellitenanlage, Erneuerung der Elektroversorgung in den Treppenhäusern inkl. Unterverteilern in den Wohnungen
Außensanierung der Hauszeile Kapellmattstraße 55-61 sowie des Mehrfamilienhauses Hirschackerstraße 26 gemäß denkmalpflegerischen Vorgaben:
Dachdeckung und Entwässerung instand setzen bzw. erneuern, Fenster
teilweise erneuern, Eingangstüren und Fenstereinfassungen instand setzen,
Putzausbesserungen, Anstrich der Putzteile mit Kalkfarbe und der Holzteile
mit Leinölfarbe, alle Farbfassungen wurden nach Befund festgelegt
Ausleuchtung aller Hauseingangstüren im Ooswinkel mit LED-Einbauleuchten
Erneuerung der Garagentore der Danziger Straße 2-20, Instandsetzung der
Garagen, Pflasterung und Bepflanzung der Müllplätze
Erneuerung der Stützmauern der Vorgärten Sinzheimer Straße 49-57 und der
Hofpflasterung Sinzheimer Straße 53-57
Dämmung der obersten Geschossdecken (Speicherboden) in der
Beuerner Straße 45 a und in der Danziger Straße 6/8
Erneuerung der Klappläden in der Sinzheimer Straße 43
Modernisierung und Renovierung der Einfamilienhäuser Hirschackerstraße 23,
Schwarzwaldstraße 29, Kapellmattstraße 21 mit Grundrissänderungen
Vollmodernisierung von 18 Wohnungen mit bauzeitlicher Ausstattung
(Heizung, Elektro, Sanitär, Fenster, Boden- und Wandbelägen)
Renovierung von 15 Wohnungen
Rheinstraße 138
12
Hirschackerstraße 26
Betriebskostenentwicklung 2010 – 2015
EURO
760.000,00
740.000,00
720.000,00
700.000,00
680.000,00
660.000,00
640.000,00
620.000,00
600.000,00
1
Gesamtkosten in
Euro 672.487,79
2
3
4
5
6
642.772,60
687.466,28
695.441,49
689.547,28
712.671,61
Jahr
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Entwicklung
seit 2010 in %
100,0
95,6
102,2
103,4
102,5
106,0
Die Nebenkosten sind im Jahr 2015 insgesamt leicht gestiegen.
Die Entwicklung der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten der letzten Jahre
im Vergleich zu den Mieteinnahmen ist im nachfolgenden Diagramm zu sehen:
Instandhaltungs- und Modernisierungskosten/Sollmiete 2005 – 2015
EURO
Vorschau 2016
Für das laufende Jahr 2016 sind wieder Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von
1,72 Mio Euro sowie Projekte, die in das Anlagevermögen übergehen in Höhe von
2,42 Mio Euro vorgesehen. Vorstand und Aufsichtsrat informierten sich im Rahmen
der jährlichen Baurundfahrt vor Ort über die geplanten Baumaßnahmen und legten
Kriterien für die Durchführung fest.
4.000.000
Neben der denkmalgerechten Sanierung von zwei Häuserzeilen im Ooswinkel
sind die Instandsetzung der Garagenanlage in der Rheinstraße 68 / 70 und 138 -140a
vorgesehen sowie die Errichtung eines Fahrstuhls und Ausbau zweier barrierefreier
Wohnungen nach LBO in der Wohnanlage Erwinstraße. Weiterhin ist die funktionelle
und bauliche Verbesserung der Eingangssituation des Lebensmittelmarkts in der
Weststadt vorgesehen. Neben der Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen und Einfamilienhäusern werden energetische Maßnahmen an einzelnen Speicherböden und Kellerdecken durchgeführt sowie Treppenhäuser renoviert, Fenster
und Fensterläden erneuert. Mit den Arbeiten wurde teilweise begonnen.
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2005 2006 2007 2008
2009 2010
2011
2012 2013
Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
16
2014
Sollmiete
2015
Die Baugenossenschaft beabsichtigt das ehemalige Bauhofgelände am Ende der
Schwarzwaldstraße von der Stadt Baden-Baden zu erwerben, um es zu bebauen.
Alle Wohneinheiten sollen im Eigentum der Genossenschaft verbleiben. Ein Großteil
der Wohnungen wird barrierefrei erreichbar sein. Der bebaubare Grundstücksanteil
beträgt ca. 3.600 m2.
17
II.1 WIRTSCHAFTLICHE LAGE, BILANZWERTE
Trotz der hohen Investitionskosten kann die Baugenossenschaft auf eine positive
Ertragslage blicken. Die wirtschaftlichen und finanziellen Verhältnisse der Baugenossenschaft waren stets geordnet. Liquide Mittel standen in ausreichendem Maße
zur Verfügung.
Die Vermögenslage hat sich im Geschäftsjahr 2015 wie folgt entwickelt:
BILANZWERTE
31.12.2015
T-Euro
v.H.
31.12.2014
T-Euro
v.H.
VERÄN- DERUNGEN
Vermögenswerte
Anlagevermögen
16.406,8
90,6
14.642,8
87,6
1.764,0
Umlaufvermögen
815,4
4,5
862,7
5,2
-47,3
70,3
0,4
78,8
0,5
-8,5
807,7
4,5
1.139,7
6,8
-332,0
18.100,2
100,0
16.723,9
100,0
1.376,3
618,9
6,5
465,7
5,4
153,2
Verbindlichkeiten/Dauerfinanzierungsmittel
7.709,3
80,6
7.066,7
82,6
642,6
Sonst. Verbindlichkeiten/
Rechnungsabgrenzung
1.239,0
12,9
1.021,6
11,9
217,4
9.567,2
100,0
8.554,0
100,0
1.013,2
Geschäftsguthaben
3.324,9
39,0
3.240,4
39,7
84,5
Rücklagen einschl.
Jahresergebnis
5.208,1
61,0
4.929,5
60,3
278,6
8.533,0
100,0
8.169,9
100,0
363,1
Finanzierungsmittel
9.567,2
52,9
8.554,0
51,1
1.013,2
Eigenkapital
8.533,0
47,1
8.169,9
48,9
363,1
18.100,2
100,0
16.723,9
100,0
1.376,3
Forderungen/Rechnungsabgrenzung
Liquide Mittel
Finanzierungsmittel
Rückstellungen
Eigenkapital
Vermögenswerte
II.2 JAHRESÜBERSCHUSS/JAHRESFEHLBETRAG
ZAHLEN UND FAKTEN 2015
Die Baugenossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2015 mit einem Überschuss
von 401.963,95 Euro ab. Im Vergleich mit den vergangenen fünf Jahren stellt sich
die Entwicklung wie folgt dar:
JAHR
FEHLBETRÄGE
ÜBERSCHÜSSE
2011
–
346.143,51 Euro
2012
–
135.683,75 Euro
2013
–
656.120,74 Euro
2014
–
702.081,29 Euro
2015
–
401.963,95 Euro
19
II.3 ORGANISATION DER BAUGENOSSENSCHAFT
II.6 AUSBLICK UND DANK
Die Geschäfte der Baugenossenschaft werden von einem hauptamtlichen und zwei
nebenamtlichen Vorständen geführt. Im Berichtsjahr ergaben sich keine Veränderungen. Im Geschäftsjahr 2015 fanden 23 Vorstandssitzungen und vier gemeinsame
Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat statt. Der Vorstand berichtete dem Aufsichtsrat ausführlich über das aktuelle Geschäftsgeschehen und die wichtigen
Vorgänge im Geschäftsjahr.
Die Baugenossenschaft Baden-Baden eG hat im Geschäftsjahr 2015 mit Betrieb
ihres Kerngeschäfts, bestehend aus Vermietung, Bestandserhaltung und Modernisierung, wieder ein gutes Ergebnis erzielt. Der Vorstand bedankt sich bei den
Mitgliedern des Aufsichtsrats für die fachliche Unterstützung und konstruktive
Beratung. Die Basis der Unternehmensführung bilden die engagierten Mitarbeiterinnen in unserer Geschäftsstelle und die Mitarbeiter des Regiebetriebes
sowie unsere Hauswarte und Gartenpfleger.
Am 24.06.2015 wurde die 94. Mitgliederversammlung im Philipp-Melanchthon-Haus
in Baden-Oos durchgeführt. Dabei wurde der Jahresabschluss 2014 festgestellt, Vorstand und Aufsichtsrat wurden entlastet. Das Ergebnis der gesetzlichen Verbandsprüfung wurde behandelt und die Gewinnverwendung beschlossen.
Die Aufsichtsratsmandate von Frau Fuss und Herrn Schwellinger wurden nach
Wiederwahl um drei Jahre verlängert. Herr Ralf Schwellinger schied auf eigenen
Wunsch zum 10.08.2015 aus dem Aufsichtsrat aus. Satzungsgemäß schied Herr
Bernd Banger nach 14 Jahren Zugehörigkeit aus Altersgründen zum 31.12.2015 aus
dem Vorstand aus, Herr Jürgen Mast wurde zum 01.01.2016 als Nachfolger bestellt.
II.4 DIVIDENDE
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den ausgewiesenen Bilanzgewinn des
Geschäftsjahres 2015 in Höhe von 125.678,73 Euro als Dividende in Höhe von
4 % an die Mitglieder auszuschütten.
Ab dem nächsten Jahr wird eine Anpassung der Dividende an den Marktzins
unumgänglich sein.
Langjährige Unterstützung
bei der Grünpflege
Schließlich danken wir unseren Mitgliedern und Mietern, die vielfach langjährig mit
der Baugenossenschaft verbunden sind.
Zu guter Letzt bedanken wir uns bei den Handwerkern, Planern, Behörden und Kreditinstituten für die gute Zusammenarbeit und das entgegengebrachte Vertrauen.
II.7 BAUVORHABEN
Die Baugenossenschaft plant den Erwerb des ehemaligen städtischen Bauhofgeländes, um dort ca. 30-35 Wohneinheiten zu erstellen.
Der Antrag auf Einleitung eines Vorhaben- und Erschließungsplans wurde von
der Baugenossenschaft als Vorhabensträger gestellt.
Ein von der Stadt Baden-Baden in Auftrag gegebener Vorentwurf des Büros fsp
wurde am 19.01.2016 öffentlich vorgestellt. Vorschläge und Anregungen wurden
entgegengenommen.
II.5 CHANCEN UND RISIKEN
Aufgrund der zunehmenden Nachfrage nach Wohnungen in allen Wohngebieten und
permanenten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sehen wir eine
Fortschreibung der positiven Entwicklung des Unternehmens. Die erfolgreiche Bewirtschaftung unseres Wohnungsbestandes führte im Berichtsjahr wieder zu guten
Ergebnissen. Mietrückstände und Ausfälle lassen sich leider nicht vermeiden, halten
sich jedoch durch das konsequente Mietmahnwesen in Grenzen.
Erkennbare Risiken aus laufenden Geschäften oder aus abgeschlossenen Rechtsgeschäften oder -streitigkeiten bestehen nicht. Mit dem Abschluss von Versicherungen ist die Genossenschaft ausreichend geschützt gegen mögliche Haftungs- und
Betriebsrisiken sowie Schadensfälle.
Aufgrund der aktuellen Zinsmarktpolitik hat der Vorstand beschlossen, den
zusätzlichen Erwerb von Anteilen bis auf Weiteres auf maximal 15 Stück
pro Mitglied zu beschränken.
20
21
JAHRESABSCHLUSS
FÜR DAS GESCHÄFTS JAHR 2015
BILANZ GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2015 (AKTIVA)
BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2015 (PASSIVA)
GESCHÄFTSJAHR
Euro
VORJAHR
Euro
A. ANLAGEVERMÖGEN
11.146,00
6.894,00
II. Sachanlagen
14.390.010,78
233.717,40
233.717,40
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung
39.419,00
11.132,00
4. Bauvorbereitungskosten
11.283,49
0,00
16.394.693,70
III. Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
1.000,00
1.000,00
16.406.839,70
14.642.754,18
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen
712.671,61
743.911,67
2. Andere Vorräte
102.727,85
118.749,36
815.399,46
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Sonstige Vermögensgegenstände
2. Bauerneuerungsrücklage aus Jahresüberschuss im Geschäftsjahr
eingestellt: 236.088,82 (Vorjahr 508.545,24)
4.014.364,49
3.778.275,67
5.082.457,37
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss
401.963,95
2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen
276.285,22
3. Rückstellung für Bauinstandhaltung
4. Sonstige Rückstellungen
16.723.897,18
4.147,69
1.027.896,48
2. Steuerrückstellungen
18.100.242,42
8.825,17
1.068.092,88
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
18.528,53
3.129.035,69
1. Gesetzliche Rücklage aus Jahresüberschuss im Geschäftsjahr
eingestellt: 40.196,40 (Vorjahr 70.208,13)
B. RÜCKSTELLUNGEN
18.562,56
3.240.256,52
II. Ergebnisrücklagen
7.929,48
1.139.698,94
107.239,64
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
39.143,48 (Vorjahr 37.776,98)
4.402,05
807.717,68
75.829,32
3.324.911,01
Eigenkapital insgesamt
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
BILANZSUMME
aus gekündigten Geschäftsanteilen
52.325,02
III. Flüssige Mittel
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
der verbleibenden Mitglieder
47.320,97
51.723,02
Kassenbestand, Postbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
16.110.273,81
2. Grundstücke ohne Bauten
VORJAHR
Euro
A. EIGENKAPITAL
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
GESCHÄFTSJAHR
Euro
702.081,29
125.678,73
578.753,37
8.533.047,11
8.169.923,09
464.492,00
424.811,00
12.000,00
0,00
100.000,00
0,00
42.420,00
40.889,00
618.912,00
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
3. Erhaltene Anzahlungen
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
6. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: 20.860,01 (Vorjahr 6.909,87)
davon im Rahmen der soz. Sicherheit: 1.131,36 (Vorjahr 1.126,69)
7.707.567,15
7.063.957,17
1.762,56
2.713,56
812.325,79
786.826,22
2.279,38
0,00
373.639,83
198.382,70
43.155,76
21.586,40
8.940.730,47
D. PASSIVE RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Verbindlichkeiten aus vorausbezahlten Mieten
BILANZSUMME
24
7.552,84
14.808,04
18.100.242,42
16.723.897,18
25
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 2015
GESCHÄFTSJAHR
Euro
VORJAHR
Euro
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen
4.429.057,69
4.310.916,92
666,20
666,20
4.429.723,89
2. Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen
(Verminderung Vorjahr)
-31.240,06
-5.894,21
3. Sonstige betriebliche Erträge
23.801,86
24.336,96
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
-2.506.975,25
-2.212.102,28
5. Rohergebnis
1.915.310,44
2.117.923,59
-531.520,30
-491.576,18
7. Abschreibungen
-379.326,06
-380.527,47
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen
-161.704,76
-109.192,70
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
406.735,63
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
und Unterstützung
– davon für Altersversorgung 42.692,35
124.784,67
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens und aus
anderen Finanzanlagen
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
50,00
30,00
765,11
1.664,06
815,11
1.694,06
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
-250.516,62
-274.743,22
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
593.057,81
863.578,08
-7.524,00
-7.524,00
-71.093,92
-41.482,85
15. Sonstige Steuern
-112.475,94
-112.489,94
16. Jahresüberschuss
401.963,95
702.081,29
17. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen
-276.285,22
-578.753,37
18. Bilanzgewinn
125.678,73
123.327,92
13. Ausserordentliche Aufwendungen
14. Steuern vom Einkommen und Ertrag
26
ANHANG DES JAHRES ABSCHLUSSES 2015
27
A. ALLGEMEINE ANGABEN
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach
der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und
Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren zugrunde gelegt.
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu den
Anschaffungskosten, die Abschreibungen mit 20 %.
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und
Herstellungskosten bewertet. Bei den Zugängen handelt es sich um Fremdkosten.
Bei den planmäßigen Abschreibungen auf Wohnbauten wurde die Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Rest- bzw. Gesamtnutzungsdauer
zwischen 50 und 80 Jahren angewandt. Modernisierte Wohnbauten werden nach
Neufestsetzung der Restnutzungsdauer auf eine Dauer zwischen 10 und 40 Jahren
abgeschrieben. Die Garagen wurden mit 5 % abgeschrieben. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden mit 9,1 %, 10 %, 12,5 %, 20 % bzw. 25 % abgeschrieben.
Die geringwertigen Wirtschaftsgüter werden zusammengefasst über fünf Jahre
abgeschrieben.
Die unfertigen Leistungen und die Heizölvorräte wurden zu den Anschaffungskosten
bewertet. Bei den unfertigen Leistungen handelt es sich um Fremdkosten und Eigenleistungen.
Als Abgrenzungsposten sind vorausbezahlte Gebühren sowie vorausbezahlte
Mieten bilanziert.
Die Pensionsrückstellungen werden nach einem versicherungsmathematischen
Gutachten nach der PUC-Methode unter Berücksichtigung künftiger Entgelt- und
Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. Dr. Heubeck
(2005 G) und dem von der Deutschen Bundesbank nach Maßgaben der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18.11.2009 ermittelten Abzinsungssatz von 3,89 %
(Stand Dezember 2015 Restlaufzeit 15 Jahre).
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Entwicklung des Anlagevermögens in Euro
ZUANSCHAFFUNGS-/ ZUGÄNGE ABGÄNGE
des Geschäftsjahres
SCHREIHERSTELLUNGSBUNGEN
KOSTEN
Immaterielle Vermögensgegenstände
79.497,08
7.662,41
14.068,71
26.933.757,30 2.089.187,26
0,00
Die übrigen Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bemessen.
ABSCHREIBUCHWERT BUNGEN des
am
Geschäftsjahres
31.12.2015
11.146,00
3.410,41
61.944,78
0,00
0,00 12.312.670,75 16.110.273,81
368.924,23
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
Grundstücke ohne
Bauten
Bauvorbereitungskosten
Betriebs- und Geschäftsausstattung
233.717,40
0,00
0,00
0,00
0,00
233.717,40
0,00
0,00
11.283,49
0,00
0,00
0,00
11.283,49
0,00
117.823,52
35.278,42
20.488,93
0,00
93.194,01
39.419,00
6.991,42
27.285.298,22 2.135.749,17
20.488,93
0,00 12.406.864,76 16.394.693,70
375.915,65
Finanzlagen
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
1.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.000,00
0,00
1.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.000,00
0,00
27.365.795,30 2.143.411,58
34.557,64
0,00 12.468.809,54 16.406.839,70
379.326,06
In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 712.671,61 Euro (Vorjahr 743.911,67 Euro) noch nicht abgerechnete Betriebskosten
enthalten. Von den Forderungen aus Vermietung mit 47.320,97 Euro sind 21.420,36 Euro mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.
Rückstellungen in Euro
INSGESAMT
Gehalts- und Rentensteigerungen wurden in Höhe von 2,4 % p.a. berücksichtigt.
Aufgrund der durch das BilMoG geänderten Bewertung der Rückstellungen für
Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen, ergibt sich auf den Erstanwendungszeitpunkt zum 01.01.2010 ein Zuführungsbetrag in Höhe von 112.864,00 Euro. Dieser
wird entsprechend Art. 67 Abs. 1 S. 1 EGHGB ab dem Geschäftsjahr 2010 bis zum
Jahr 2024 zu mindestens einem Fünfzehntel angesammelt. Für 2015 wird dieser
Zuführungsbetrag in Höhe von 7.524,00 Euro als außerordentlicher Aufwand erfasst.
Die zum 31.12.2015 nicht in der Bilanz ausgewiesenen Rückstellungen für
Pensionen betragen 67.720,00 Euro.
ABSCHREIBUNGEN (kumulierte)
DAVON RESTLAUFZEIT
bis zu 1 Jahr
Pensionsrückstellungen
Steuerrückstellungen
Rückstellung für
Bauinstandhaltung
Sonstige Rückstellungen
Gesamtbetrag
464.492,00
32.604,00
12.000,00
12.000,00
100.000,00
100.000,00
42.420,00
42.420,00
618.912,00
187.024,00
zwischen
1 und 5 Jahre
über 5 Jahre
130.416,00
301.472,00
130.416,00
301.472,00
In die gesetzliche Rücklage wurden 40.196,40 Euro und in die Bauerneuerungsrücklage 236.088,82 Euro aus dem Jahresüberschuss eingestellt.
Die Verbindlichkeiten sind zu den Erfüllungsbeträgen bewertet.
28
29
D. SONSTIGE ANGABEN
Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich 8 Mitarbeiter beschäftigt.
6 Kaufmännische Mitarbeiter (davon 3 Teilzeitbeschäftigte)
2 Mitarbeiter im Regiebetrieb
Mitgliederbewegung
Mitgliederbestand am Anfang des Geschäftsjahres: 1680
Zugang im Geschäftsjahr: 116
Abgang im Geschäftsjahr: 85
Mitgliederbestand am Ende des Geschäftsjahres: 1711
Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich im Geschäftsjahr
um 111.222,83 Euro auf insgesamt 3.240.256,52 Euro erhöht.
Name und Anschrift des Prüfungsverbandes
vbw – Verband baden-württembergischer Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V., Herdweg 52–54, 70174 Stuttgart
Mitglieder des Vorstandes
Ulrike Verspohl, Geschäftsführerin
Arno Mayer, Angestellter
Jürgen Mast, Angestellter (ab 01.01.2016)
Bernd Banger, Rentner (bis 31.12.2015)
Verbindlichkeiten in Euro
INSGESAMT
DAVON
Restlaufzeit
bis zu 1 Jahr
zwischen 1
und 5 Jahre
über 5 Jahre
gesichert
Art der
Sicherung
681.103,71
(656.224,28)
3.248.263,41
3.778.200,03
7.707.567,15
GPR
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
7.707.567,15
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
1.762,56
951,00
(951,00)
811,56
0,00
1.762,56
812.325,79
812.325,79
(786.826,22)
0,00
0,00
0,00
2.279,38
2.279,38
(14.808,04)
0,00
0,00
0,00
373.639,83
373.639,83
(198.382,70)
0,00
0,00
0,00
43.155,76
43.155,76
(21.586,40)
0,00
0,00
0,00
8.940.730,47
1.913.455,47
(1.678.778,64)
3.249.074,97
3.778.200,03
7.709.329,71
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus
Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag
GPR
Mitglieder des Aufsichtsrates
Dr. Ernst Antusch, Angestellter, Aufsichtsratsvorsitzender
Bernd Aelzenberger, Angestellter*
Petra Förster, Geschäftsführerin
Gabi Fuss, Rentnerin
Manfred Schanbacher, Angestellter*
Ralf Schwellinger, Angestellter (bis 10.08.2015)
*
Mandate neu zu wählen
Baden-Baden, den 13.05.2015
Baugenossenschaft Baden-Baden eG
Ulrike Verspohl
Arno Mayer Jürgen Mast
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten,
die durch Grundpfandrechte und Bürgschaften gesichert sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.
GPR = Grundpfandrecht; In ( ) Vorjahreszahlen
30
31
Die Pflege und Erhaltung des Wohnungsbestandes steht im Mittelpunkt der Arbeit
von Vorstand und Aufsichtsrat. Die erforderlichen Maßnahmen sind aufgrund unseres Altbau-Bestandes sehr kostenintensiv. Im Jahr 2015 wurden 69,22 Euro/m2
Wohnfläche in Modernisierung und Instandhaltung investiert. Ein wichtiger Aspekt
sind dabei energiesparende Maßnahmen und die Einbeziehung erneuerbarer Energien (Sonnenkollektoren, Pelletheizungen). Hiervon profitieren die Mieter durch deutliche Einsparungen im Bereich der Nebenkosten. Durch die konstant durchgeführten
Maßnahmen findet außerdem eine Verjüngung des Wohnungsbestandes statt. Trotz
kostenintensiver Instandhaltungsmaßnahmen können die Mieten mit durchschnittlich 5,24 Euro/m² sehr günstig gehalten werden. Mieterhöhungen werden, wo nötig,
moderat umgesetzt und der gesetzlich mögliche Spielraum nicht ausgenutzt.
Im Geschäftsjahr 2015 gab es in den Gremien personelle Veränderungen. So schied
das Vorstandsmitglied Bernd Banger altersbedingt aus dem Amt. Ihm gilt unser
herzlicher Dank für 14 Jahre engagierte Vorstandstätigkeit. Für ihn wurde Jürgen
Mast in den Vorstand berufen. Im Aufsichtsrat übernahm Dr. Ernst Antusch das Amt
des Vorsitzenden, Ralf Schwellinger gab auf eigenen Wunsch sein Mandat ab.
Zum Jahresbeginn wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2015 festgelegt. Dessen
Grundlage bildete eine gemeinsame Begehung der Wohngebiete durch die Mitglieder
von Vorstand und Aufsichtsrat, wobei die Dringlichkeit der erforderlichen Maßnahmen
beurteilt wurde. Bei der Planung achten die Gremien stets darauf, sämtliche Wohngebiete in die Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen einzubeziehen.
Im Rahmen seiner Tätigkeit konnte der Aufsichtsrat feststellen, dass die Verhältnisse
der Genossenschaft geordnet sind. Dies wurde auch vom Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. im Rahmen der gesetzlich
vorgeschriebenen jährlichen Verbandsprüfung bestätigt, die bereits seit Jahren zu
einem positiven Ergebnis kommt. Der Baugenossenschaft wird eine gesunde wirtschaftliche Basis bescheinigt.
Im Jahr 2015 wurden insgesamt fünf Sitzungen des Aufsichtsrats abgehalten. Dabei
informierten sich die Mitglieder des Aufsichtsrats über wichtige Geschäftsvorgänge
und die Inhalte der Vorstandssitzungen, an denen auch der Vorsitzende des Aufsichtsrats teilnehmen konnte, so dass der Informationsfluss zwischen den Gremien stets
gewährleistet war. Außerdem dienten die Sitzungen des Aufsichtsrats zur Vorbereitung
der vier gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat. Die 94. ordentliche
Mitgliederversammlung fand am 24.06.2015 im Philipp-Melanchthon-Haus statt.
Kassenbestandsaufnahme und Überprüfung der Geschäftsvorgänge ergaben keinerlei Beanstandungen. Der Aufsichtsrat kommt zu dem Ergebnis, dass die Finanz- und
Liquiditätslage sowie die Vermögens- und Kapitalverhältnisse der Genossenschaft
geordnet sind. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung, den vorgelegten Jahresabschluss 2015 festzustellen und dem Vorschlag des Vorstands über die
Verwendung des Bilanzgewinns zuzustimmen.
Der Bericht des Vorstands vermittelt ein realistisches Bild der Genossenschaft und
wird zur aufmerksamen Durchsicht empfohlen. Mit Blick auf das Geschäftsjahr 2016
werden außerdem aktuelle Aktivitäten angesprochen. Von besonderer Bedeutung
ist hier sicherlich das ehemalige Bauhof-Gelände, das von der Baugenossenschaft
erworben werden kann und im Jahr 2016 in eine erste Planungsphase gehen soll.
Der Aufsichtsrat bedankt sich bei den Mitgliedern des Vorstands für die gute Zusammenarbeit und das vorbildliche Engagement. Unser Dank gilt außerdem den
Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle und dem Regiebetrieb für die über das Jahr
hin geleistete gute Arbeit. Herzlich bedanken möchten wir uns bei allen Mitgliedern
der Baugenossenschaft Baden-Baden eG für das uns entgegen gebrachte Vertrauen.
Baden-Baden, im Mai 2016
Für den Aufsichtsrat
Vielen Dank, Herr Banger.
Dr. Ernst Antusch
33
UNSERE WOHNGEBIETE
Wir verfügen in Baden-Baden über
einen Wohnungsbestand von knapp
800 Wohnungen, 8 gewerbliche Mietobjekte, 209 Garagen, 111 Stellplätze:
Baden-Oos
Sinzheimer Straße, Eigenheimstraße,
Siedlungstraße, Ooser Gartenstraße
B3
A5
e
Si
Obere Breite
Danziger Straße, Breslauer Straße,
Königsberger Straße
Weststadt
Rheinstraße, Bahnstraße, Erwinstraße
Obere
Breite
er
ß
ra
St
m
ei
h
nz
Baden-Oos
Rh
ein
str
a
ße
Weststadt
Oo
B3
s
Ooswinkel
Innenstadt
B3
Ooswinkel
Schwarzwaldstraße, Kapellmattstraße,
Hirschackerstraße
Stadtmitte
Im Eichelgarten, Hochstraße
Lichtental
Eckbergstraße, Beuerner Straße
AUF EINEN BLICK
Baugenossenschaft Baden-Baden eG
Gründung: 18. Juli 1912
Rechtsform: eingetragene Genossenschaft
Mitgliedschaften:
vbw – Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V. Düsseldorf
DESWOS, Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen
Georg Groddeck Gesellschaft
Zahl der Mitglieder: 1.711
Wohnungen: 789 / Nutzflächen: 57.898,22 m2
Gewerbeeinheiten: 8 / Garagen: 209
Bilanzsumme: 18.100.242,42 Euro
Anlagevermögen: 16.406.839,70 Euro
Jahresüberschuss: 401.963,95 Euro
Dividenden: 125.678,73 Euro
34
500
Lichtental
Kapellmattstraße 46 . D-76532 Baden-Baden
T 07221 50467-0 . F 07221 55288
[email protected]
www.baugenossenschaft-bad.de

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