Bericht
über die Prüfung der Angemessenheit der
anzubietenden Barabfindung im Rahmen des
Rechtsformwechsels
der
DO Deutsche Office AG,
Köln
INHALTSVERZEICHNIS
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
A. AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG
1
I. Auftrag
1
II. Auftragsdurchführung
2
B. GEGENSTAND UND UMFANG DER PRÜFUNG
6
I. Gegenstand der Prüfung
6
II. Umfang der Prüfung
6
C. PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
I. Festlegung der angemessenen Barabfindung
II. Angemessenheit der Methode zur Ermittlung der Barabfindung
8
8
10
1. Ertragswert und Discounted Cash Flow
10
2. Sonderwerte
12
3. Liquidationswert
12
4. Substanzwert
12
5. Börsenwert
13
6. Vergleichsorientierte Bewertung
14
7. Vorerwerbe
14
III. Angaben nach § 12 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UmwG
D. PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
16
17
I. Bewertungsverfahren
17
II. Bewertungsobjekt
17
1. Konzern Deutsche Office
17
2. Gesellschaftsrechtliche Grundlagen
19
3. Wirtschaftliche Grundlagen
21
4. Steuerliche Grundlagen
23
III. Bewertungsstichtag
24
IV. Planungsrechnung der Deutsche Office
24
1. Grundlagen der Unternehmensplanung
24
2. Planungsprozess
27
3. Analyse der Unternehmensplanung
31
4. Beurteilung der Planungsrechnung
49
V. Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes
50
1. Grundlagen
50
2. Basiszinssatz
51
3. Marktrisikoprämie
52
4. Beta-Faktor
53
5. Wachstumsabschlag
55
VI. Unternehmenswert der Deutsche Office
57
1. Ertragswert
57
2. Sonderwerte
59
3. Unternehmenswert der Deutsche Office
62
4. Sensitivitätsanalyse
62
5. Plausibilisierung des ermittelten Unternehmenswerts
63
VII. Ermittlung der angemessenen Barabfindung
68
1. Unternehmenswert je Aktie
68
2. Börsenkurs
68
3. Durchschnittskurs
70
4. Beurteilung der Barabfindung
71
E. PRÜFUNGSERGEBNIS
72
F. ERKLÄRUNG ZUR ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
74
Anlagen
Beschluss des Landgerichts Köln, 2. Kammer für Handelssachen, vom
7. März 2016 zur Bestellung der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
München, zum Umwandlungsprüfer für die Angemessenheit der anzubietenden Barabfindung bei dem geplanten Rechtsformwechsel der
DO Deutsche Office AG, Köln, in eine Kommanditgesellschaft nach
§§ 208 i.V.m. § 30 Abs. 2 S. 2 und § 10 Abs. 1 UmwG
Anlage
I
Entwurf des Umwandlungsbeschlusses vom 27. Mai 2016
Anlage
II
Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und
Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2002
sowie Besondere Auftragsbedingungen vom 1. Juli 2015
Anlage
III
Abkürzungsverzeichnis
Abs.
Absatz
AG
Aktiengesellschaft
AktG
Aktiengesetz
alstria office GmbH & Co. KG alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG, Hamburg
alstria office
alstria office REIT-AG, Hamburg
AO
Abgabenordnung
BaFin
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
BDO
BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München
BGH
Bundesgerichtshof
BOP
Beginning of period
BVerfG
Bundesverfassungsgericht
bzw.
beziehungsweise
Compound Annual Growth Rate (durchschnittliche jährliche
CAGR
Wachstumsrate)
CapEx
Capital expenditures
CAPM
Capital Asset Pricing Model
CBRE
CBRE GmbH, Frankfurt am Main
CDAX
Composite Deutsche Aktienindex (DAX)
Deutsche Office
DO Deutsche Office AG, Köln
EBIT
Earnings before interest and taxes
EBITDA
Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization
EBT
Earnings before taxes
EOP
End of period
EPRA
European Public Real Estate Association
EStG
Einkommensteuergesetz
etc.
et cetera
EUGH
Europäischer Gerichtshof
e.V.
eingetragener Verein
E&Y
Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Köln
Fachausschuss für Unternehmensbewertung & Betriebswirtschaft
FAUB
des Instituts der Wirtschaftsprüfer e.V.
f.
folgende
ff.
fortfolgende
FFO
Funds from Operations
gem.
gemäß
GewStG
Gewerbesteuergesetz
ggf.
gegebenenfalls
GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
HFA
Hauptfachausschuss des IDW
HRA
HRB
IC
i.d.F.
IDW
IDW S1
IFRS
ImmoWertV
i.S.d.
i.V.m.
KG
KPMG
KStG
lfd.
lt.
Mio.
MW
Mrd.
NAREIT
NAV
Nr.
OCM
OLG
p.a.
p.M.
Prime Office
REIT
REIT-AG
rd.
Rn.
qm/m²
S.
TEUR
TV
UR-Nr.
UmwG
vgl.
WpÜG
z.B.
zzgl.
Handelsregister Abteilung A
Handelsregister Abteilung B
Inter Company
in der/dieser Fassung
Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V., Düsseldorf
IDW Standard S 1 „Grundsätze zur Durchführung von
Unternehmensbewertungen“ (Stand 2008)
International Financial Reporting Standards
Immobilienwertermittlungsverordnung-ImmomWertV
Im Sinne des
in Verbindung mit
Kommanditgesellschaft
KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg
Körperschaftsteuergesetz
laufend
laut
Millionen
Mittelwert
Milliarden
National Association of Real Estate Investment Trust
Net Asset Value
Nummer
OCM German Real Estate Holding AG, Köln
Oberlandesgericht
per annum
pro Monat
Prime Office REIT-AG, München
Real Estate Investment Trust
Real Estate Investment Trust Aktiengesellschaft
rund
Randnummer
Quadratmeter
Satz
Tausend Euro
Terminal Value
Urkundennummer
Umwandlungsgesetz
vergleiche
Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz
zum Beispiel
zuzüglich
AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG
A. Auftrag und Auftragsdurchführung
I. Auftrag
Die
DO Deutsche Office AG,
Köln
(im Folgenden auch „Deutsche Office“)
beabsichtigt, ihre Rechtsform gemäß §§ 190 ff., 226, 228 ff. UmwG in eine Kommanditgesellschaft zu ändern. Der Formwechsel von der Aktiengesellschaft in eine Kommanditgesellschaft soll
in der Hauptversammlung der Deutsche Office am 12. Juli 2016 gemäß § 193 UmwG
(Umwandlungsbeschluss) beschlossen werden.
Nach § 207 UmwG hat die Deutsche Office jedem Anteilseigner, der gegen den Umwandlungsbeschluss Widerspruch zur Niederschrift erklärt oder der zur Hauptversammlung zu Unrecht nicht
zugelassen wird bzw. für den Fall, dass die Hauptversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen
oder der Umwandlungsbeschluss nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht worden ist, eine angemessene Barabfindung anzubieten, sofern der Anteilseigner seinen Austritt aus der Kommanditgesellschaft erklärt.
Die Angemessenheit der angebotenen Barabfindung ist entsprechend den Regelungen der §§ 208,
30 Abs. 2 S. 2 i.V.m. 10 UmwG durch einen oder mehrere sachverständige Prüfer zu prüfen. Diese
werden auf Antrag des Vorstands der formwechselnden Gesellschaft vom zuständigen Landgericht
ausgewählt und bestellt.
Auf Antrag der Deutsche Office ist die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, von der
2. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Köln mit Beschluss vom 7. März 2016 zum sachverständigen Umwandlungsprüfer der Angemessenheit der Barabfindung gemäß §§ 208, 30 Abs. 2
S. 2 i.V.m. 10 UmwG ausgewählt und bestellt worden (Anlage 1).
Gegenstand der Prüfung ist gemäß §§ 208 i.V.m. 30 Abs. 2 und §§ 10 bis 12 UmwG die Angemessenheit der angebotenen Barabfindung, die in dem Umwandlungsbericht des Vorstands der
Deutsche Office begründet und erläutert wird. Die Festlegung der angemessenen Barabfindung
erfolgte auf der Grundlage des vom Vorstand der Deutsche Office in Auftrag gegebenen Gutachtens der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, zur Ermittlung des Unternehmenswerts der Deutsche Office und der angemessenen Barabfindung nach § 207 UmwG.
Das in der Funktion eines neutralen Gutachters unter dem Datum vom 27. Mai 2016 erstattete
Gutachten der KPMG hat sich der Vorstand der Deutsche Office inhaltlich in vollem Umfang zu
Eigen gemacht und es dem Umwandlungsbericht als Anlage 5 beigefügt.
Seite 1 von 74
AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG
II. Auftragsdurchführung
Wir haben unsere Prüfung nach der gerichtlichen Bestellung am 7. März 2016 aufgenommen und
bis zum 28. Mai 2016 durchgeführt. Die als Grundlage der Wertermittlung dienenden Planungsrechnungen und Unterlagen zur Bewertung der Deutsche Office haben wir erhalten und in Gesprächen mit dem Vorstand der Deutsche Office sowie dem Gutachter KPMG auf ihre Plausibilität
hin überprüft. Entwürfe des Umwandlungsbeschlusses, des Umwandlungsberichts sowie Auszüge
aus den Arbeitspapieren des Gutachters KPMG haben wir vor Fertigstellung der gutachtlichen
Stellungnahme der KPMG und des Umwandlungsberichts bereits im Entwurf erhalten. Unsere Arbeiten haben wir überwiegend in unserem Münchener Büro durchgeführt. Besprechungen mit der
Deutsche Office und dem Gutachter KPMG wurden in den Geschäftsräumen der alstria office
geführt.
Für unsere Prüfung standen uns im Wesentlichen folgende Unterlagen zur Verfügung:
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Entwurf des Umwandlungsbeschlusses vom 27. Mai 2016
Umwandlungsbericht des Vorstands der Deutsche Office betreffend die Umwandlung
der DO Deutsche Office AG in eine Kommanditgesellschaft gemäß § 192 UmwG
vom 27. Mai 2016
Gutachtliche Stellungnahme zum Unternehmenswert und zur angemessenen Barabfindung
im Rahmen der geplanten Umwandlung der DO Deutsche Office AG, Köln, in eine Kommanditgesellschaft der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg,
vom 27. Mai 2016
Entwurf der Tagesordnung der Hauptversammlung am 12. Juli 2016 der Deutsche Office
Handelsregisterauszug der Deutsche Office (Stand 27. Mai 2016)
Satzung der Deutsche Office in der Fassung vom 17. Juni 2015
Protokolle der Sitzungen und Beschlussfassungen des Aufsichtsrats der Deutsche Office
der Jahre 2014 und 2015 sowie der Monate Januar bis Mai 2016
Beschluss des Vorstands der Deutsche Office zur konsolidierten Budgetplanung für das
Geschäftsjahr 2016 vom 9. Dezember 2015
Beschluss des Vorstands der Deutsche Office zur konsolidierten Planungsrechnung für die
Geschäftsjahre 2016 bis 2020 vom 17. Mai 2016
Zustimmung des Vorstands der Deutsche Office zur konsolidierten Planung der
Überleitungsphase für den Zeitraum von 2021 bis 2023 vom 17. Mai 2016
Prüfungsberichte über die von Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Köln, geprüften und mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk versehenen IFRSKonzernabschlüsse und Konzernlageberichte der Deutsche Office für die Geschäftsjahre
2014 und 2015
Prüfungsberichte über die von Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Köln, geprüften und mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk versehenen handelsrechtlichen Jahresabschlüsse und Lageberichte der Deutsche Office für die Geschäftsjahre 2014 bis 2015
Berichte über die Prüfung des Berichts des Vorstands der Deutsche Office über
Beziehungen zu verbundenen Unternehmen der Geschäftsjahre 2014 und 2015
Geschäftsberichte der Deutsche Office für die Geschäftsjahre 2014 und 2015
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AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG
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Quartalsmitteilung I/2016 vom 10. Mai 2016
Marktwertermittlung für das Gewerbeimmobilienportfolio der Deutsche Office zum
31. Dezember 2015 der CBRE GmbH vom 12. Februar 2016
Undertaking Agreement zwischen der alstria office und den Mehrheitsaktionären der
Deutsche Office vom 16. Juni 2015
Dienstleistungsvereinbarung zwischen der alstria office und der Deutsche Office
vom 16. Dezember 2015
Reorganization Agreement zwischen der Deutsche Office und der alstria office
vom 18. September 2015
Intercompany Loan Agreement zwischen der alstria office und der Deutsche Office
vom 14. Dezember 2015
Intercompany Loan Agreement zwischen der alstra office und Tochtergesellschaften der
German Acorn PortfolioCo I GmbH vom 2. Mai 2016 und 9. Mai 2016
Objektspezifische, steuerliche und finanzierungsspezifische Unterlagen zu Darlehens- und
SWAP Konditionen der Deutsche Office
Darüber hinaus haben wir auf öffentlich zugängliche Informationen und Kapitalmarktdaten zurückgegriffen.
Der Vorschlag des Vorstands und Aufsichtsrats für die Tagesordnung der Hauptversammlung am
12. Juli 2016 zur Umwandlung der Deutsche Office in eine Kommanditgesellschaft im Wege des
Formwechsels nach den Vorschriften des UmwG, der Umwandlungsbericht des Vorstands und die
gutachtliche Stellungnahme der KPMG haben uns bereits vor ihrer Unterzeichnung als Entwürfe
vorgelegen.
Für die Prüfung zur Ableitung des Ertragswerts der Deutsche Office haben wir den IDW Standard
„Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen“ (IDW S 1 i.d.F. 2008) beachtet.
Art und Umfang unserer Prüfungshandlungen haben wir in unseren Arbeitspapieren festgehalten.
Im Rahmen unserer Prüfung haben wir in die Arbeitspapiere des Gutachters KPMG Einsicht genommen.
Alle von uns erbetenen Aufklärungen und Nachweise wurden bereitwillig erteilt. Der Vorstand der
Deutsche Office hat uns gegenüber eine Vollständigkeitserklärung mit dem Inhalt abgegeben,
dass uns alle Angaben und Unterlagen, die für unsere Prüfung der Angemessenheit der angebotenen Barabfindung von Bedeutung sind, vollständig und richtig zur Verfügung gestellt worden sind.
Diese Vollständigkeitserklärung datiert vom 28. Mai 2016.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass wir keine Prüfung der Buchführung, Jahresabschlüsse,
Lageberichte oder Geschäftsführung der beteiligten Gesellschaften vorgenommen haben. Diese
Prüfungen sind nicht Gegenstand unserer Prüfung der Angemessenheit der Barabfindung. Die
Übereinstimmung der Einzel- und Konzernabschlüsse der Deutsche Office für die Geschäftsjahre
2014 bis 2015 mit den jeweiligen Rechnungslegungsvorschriften ist vom Abschlussprüfer uneingeschränkt bestätigt worden.
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AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG
Hinsichtlich der Vollständigkeit der Jahres- und Konzernabschlüsse und der Beachtung bilanzieller
Bewertungsvorschriften gehen wir daher von der Korrektheit der uns vorgelegten Unterlagen aus.
Über das Ergebnis unserer am 28. Mai 2016 abgeschlossenen Prüfung erstatten wir gemäß §§ 208,
30 i.V.m. 12 UmwG den folgenden Bericht.
Sollten sich in der Zeit zwischen dem Abschluss unserer Prüfung am 28. Mai 2016 und dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der ordentlichen Hauptversammlung der Deutsche Office am
12. Juli 2016, die über die Zustimmung zum Formwechsel von der Aktiengesellschaft in eine
Kommanditgesellschaft gemäß § 193 UmwG (Umwandlungsbeschluss) beschließen wird, wesentliche Veränderungen in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder sonstiger Grundlagen ergeben, die sich auf den Unternehmenswert der Deutsche Office auswirken werden, sind diese bei
der Bemessung der Barabfindung noch zu berücksichtigen.
Wir haben bei unserer Prüfung die Vorschriften zur Unabhängigkeit gemäß §§ 208, 30 i.V.m.
§ 11 Abs. 1 UmwG beachtet.
Für unsere Verantwortlichkeit gegenüber der formwechselnden Gesellschaft und ihren Aktionären
ist § 11 Abs. 2 UmwG i.V.m. § 323 HGB zu beachten.
Für die Durchführung des Auftrags und unsere Verantwortlichkeit sind - auch im Verhältnis zu
Dritten - die Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2002 sowie unsere Besonderen Auftragsbedingungen
vom 1. Juli 2015 maßgebend, die als Anlagen III beigefügt sind. Bei einer Verwendung unseres
Berichts für andere als dem Auftrag zugrunde liegende Zwecke ist dafür Sorge zu tragen, dass
auch in diesen Fällen die vorgenannten Auftragsbedingungen Anwendung finden.
Dieser Prüfungsbericht wird ausschließlich für die interne Verwendung durch den Auftraggeber
sowie die Verwendung für Informationszwecke im Rahmen der Berichterstattung des Vorstands an
die Aktionäre im Rahmen der Hauptversammlung der Deutsche Office erstellt. Die interne Verwendung umfasst neben der Information des Auftraggebers die Veröffentlichung im Zusammenhang mit der Vorbereitung der Hauptversammlung der Deutsche Office sowie die Vorlage beim
zuständigen Gericht. Der Prüfungsbericht ist nicht zur Veröffentlichung, zur Vervielfältigung oder
zur Verwendung für einen anderen Zweck bestimmt. Ohne unsere vorherige schriftliche Einwilligung darf dieser Bericht nicht an Dritte weitergegeben werden.
Soweit andere als die Auftraggeber sich uns gegenüber auf die in diesem Bericht getroffenen
Feststellungen berufen wollen, weil sie ganz oder teilweise mit oder ohne unsere Zustimmung
von diesem Bericht Kenntnis bekommen haben, erkennen Sie die vereinbarte Haftungsbegrenzung
und im Übrigen auch die sonstigen Regelungen der diesem Bericht beigefügten Auftragsbedingungen, auch für alle Ihnen uns gegenüber möglicherweise aus dieser Kenntnisnahme entstehenden
Ansprüche, an.
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AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG
Die im Folgenden dargelegten Werte und Bewertungsschritte sind EDV-technisch ermittelt. Die
Darstellung von Werten und Berechnungen erfolgt mittels gerundeter Zahlen, weshalb sich Rundungsdifferenzen ergeben können. Aus diesem Grund kann auch die Addition der Tabellenwerte
zu Abweichungen bei den ausgewiesenen Zwischen- und Gesamtsummen führen.
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GEGENSTAND UND UMFANG DER PRÜFUNG
B. Gegenstand und Umfang der Prüfung
I. Gegenstand der Prüfung
Die Deutsche Office beabsichtigt, ihre Rechtsform gemäß §§ 190 ff., 226 ff., 228 ff. UmwG in
eine Kommanditgesellschaft zu ändern. Der Formwechsel von der Aktiengesellschaft in eine
Kommanditgesellschaft soll auf der Hauptversammlung der Deutsche Office am 12. Juli 2016
gemäß § 193 UmwG (Umwandlungsbeschluss) beschlossen werden. Mit der Eintragung des Umwandlungsbeschlusses in das Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg besteht sie unter der
neuen Firma alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG, Hamburg, in der Rechtsform der
Kommanditgesellschaft weiter.
Nach § 207 UmwG hat die Deutsche Office jedem Anteilseigner, der gegen den Umwandlungsbeschluss Widerspruch zur Niederschrift erklärt oder der zur Hauptversammlung zu Unrecht nicht
zugelassen wird bzw. für den Fall, dass die Hauptversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen
oder der Umwandlungsbeschluss nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht worden ist, eine angemessene Barabfindung anzubieten, sofern der Anteilseigner seinen Austritt aus der Kommanditgesellschaft erklärt.
Der Umwandlungsbeschluss hat inhaltlich die gesetzlichen Mindestanforderungen der §§ 194 und
234 UmwG zu erfüllen. Danach ist in den Beschluss ein Abfindungsangebot nach § 207 UmwG aufzunehmen. Der in den §§ 194 und 234 UmwG geregelte Mindestinhalt eines Umwandlungsbeschlusses ist nicht Gegenstand der gesetzlichen Prüfung gemäß §§ 208 i.V.m. 30 Abs. 2 UmwG.
Daher ist es nicht Aufgabe des Prüfers, die Vollständigkeit und Richtigkeit des Umwandlungsbeschlusses zu prüfen.
Gemäß § 30 Abs. 1 UmwG hat die angebotene Barabfindung die Verhältnisse der Deutsche Office
im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Formwechsel am 12. Juli 2016 zu berücksichtigen.
Die Prüfung der Barabfindung nach §§ 208 i.V.m. 30 Abs. 2 UmwG ist auf die Angemessenheit der
anzubietenden Barabfindung beschränkt und bezieht sich dagegen nicht auf den gesamten
Umwandlungsvorgang.
Es gehört nicht zu den Aufgaben des Umwandlungsprüfers, die Zweckmäßigkeit oder Wirtschaftlichkeit des Formwechsels zu beurteilen.
II. Umfang der Prüfung
Die Angemessenheit der Barabfindung lässt sich inhaltlich aus der Überprüfung der zugrunde
liegenden Unternehmensbewertung ableiten. Der Umwandlungsprüfer hat daher die Ermittlung
des Unternehmenswertes hinsichtlich ihrer methodischen Konsistenz und inhaltlichen Prämissen
zu beurteilen. Insbesondere ist zu untersuchen, ob die wertrelevanten Daten fachgerecht abgeleitet und die prognostizierten Ergebnisse plausibel erscheinen.
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GEGENSTAND UND UMFANG DER PRÜFUNG
Sofern für die Bewertung Börsenkurse herangezogen werden, ist der maßgebliche Börsenkurs aus
einem Durchschnitt für einen adäquaten Referenzzeitraum abzuleiten.
Der Vorstand der Deutsche Office hat gemäß § 192 Abs. 1 UmwG einen ausführlichen schriftlichen
Bericht zu erstatten, in dem der Formwechsel und insbesondere die Beteiligung der Anteilseigner
an der Kommanditgesellschaft sowie die Höhe der Barabfindung rechtlich und wirtschaftlich
erläutert und begründet werden. Auf besondere Schwierigkeiten bei der Bewertung der Deutsche
Office sowie auf die Folgen der Beteiligung der Anteilsinhaber ist gemäß §§ 192 Abs. 1 i.V.m.
8 Abs. 1 S. 2 UmwG hinzuweisen. Die für den Umwandlungsbericht geforderten rechtlichen und
wirtschaftlichen Begründungen sind nicht Gegenstand der gesetzlichen Umwandlungsprüfung
gemäß §§ 208 i.V.m. 30 UmwG.
Im Rahmen unserer Prüfung haben wir uns mit dem vorliegenden Umwandlungsbericht vom
27. Mai 2016 und dessen Entwürfen nur insoweit befasst, als er wesentliche Angaben zum Prüfungsgegenstand, die methodische und rechnerische Erläuterung und Begründung des Unternehmenswertes der Deutsche Office und die daraus abgeleitete Barabfindung enthält. Im Umwandlungsbericht macht sich der Vorstand der Deutsche Office die gutachtliche Stellungnahme der
KPMG inhaltlich vollständig zu Eigen.
Wesentliche Grundlage der Prüfung der Angemessenheit der Barabfindung waren die vom
Vorstand der Deutsche Office erstellten Planungsrechnungen für die Detailplanung und den Konvergenzzeitraum sowie die Ertragswertermittlung des Gutachters KPMG. Dabei haben wir eigene
Analysen durchgeführt und den Unternehmenswert der Deutsche Office in einem eigenen Modell
nachvollzogen. Die Prüfung erfolgte weitgehend zeitlich parallel. Die wesentlichen Ergebnisse
wurden laufend mit dem Gutachter KPMG besprochen.
Über das Ergebnis der durchgeführten Prüfung zur Angemessenheit der angebotenen Barabfindung der Deutsche Office ist schriftlich zu berichten. Der Prüfungsbericht ist gemäß §§ 208,
30 Abs. 2 i.V.m. § 12 Abs. 2 UmwG mit einer Erklärung abzuschließen, ob die angebotene Barabfindung eines jeden widersprechenden Anteilseigners als Gegenwert für die im Zuge des Formwechsels neu geschaffenen Festkapitalanteile der Kommanditgesellschaft je rechnerischem
Anteil am Festkapital in Höhe von EUR 1,00 angemessen ist. Dabei ist im Prüfungsbericht anzugeben
·
nach welchen Methoden die angebotene Barabfindung ermittelt worden ist
·
aus welchen Gründen die Anwendung dieser Methoden angemessen ist
·
welche Barabfindung sich bei der Anwendung verschiedener Methoden, sofern mehrere
angewandt worden sind, jeweils ergeben würde, zugleich ist darzulegen, welches
Gewicht den verschiedenen Methoden bei der Bestimmung der festgelegten Barabfindung
und der ihnen zugrunde liegenden Werte beigemessen worden ist und welche besonderen
Schwierigkeiten bei der Bewertung der Rechtsträger aufgetreten sind.
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PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
C. Prüfung der Angemessenheit der Barabfindung
I. Festlegung der angemessenen Barabfindung
Im Umwandlungsbericht des Vorstands der Deutsche Office sind die Tagesordnung der Hauptversammlung der Deutsche Office am 12. Juli 2016 und der Entwurf des Umwandlungsbeschlusses in
der Anlage I wiedergegeben. Folgende wesentliche Regelungen sind für die Prüfung der Angemessenheit der Barabfindung relevant:
(1) Die DO Deutsche Office AG wird im Wege des Formwechsels nach den Vorschriften des
Umwandlungsgesetzes (§§ 190 ff., 228 ff. UmwG) in eine Kommanditgesellschaft umgewandelt, mit einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) als alleiniger Komplementärin (sog. GmbH & Co. KG).
(2) Die Firma des Rechtsträgers neuer Rechtsform lautet
alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG.
(6) Zahl, Art und Umfang der Mitgliedsrechte, die die Aktionäre der Gesellschaft durch den
Formwechsel erlangen, ergeben sich aus dem festgestellten KG-Gesellschaftsvertrag.
Die zum Zeitpunkt des Formwechsels als Komplementärin in die alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG eintretende alstria Prime Portfolio GP GmbH wird keinen Festkapitalanteil an der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG halten. Sie wird am Festkapital
der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG also nicht beteiligt sein.
Die in der Form von Aktien bestehenden Mitgliedsrechte an der DO Deutsche Office AG
wandeln sich zum Zeitpunkt des Formwechsels wie folgt in Anteile an der alstria office
Prime Portfolio GmbH & Co. KG um:
(a) Alle Aktionäre, auch die namentlich nicht bekannten, werden Kommanditisten. Für
jede Stückaktie mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital der DO Deutsche Office AG von EUR 1,00 sind sie am Festkapital in Höhe von EUR 1,00 beteiligt.
(b) Jeder Kommanditist hat einen Festkapitalanteil, dessen Höhe sich wie vorstehend in
Buchstabe a) ausgeführt berechnet. Dieser entspricht seiner Hafteinlage. Die Summe
der Festkapitalanteile der Kommanditisten, die gleich der Summe der Hafteinlagen
ist, beträgt zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Formwechsels insgesamt
EUR 180.529.633,00. Dies ist das Festkapital der alstria office Prime Portfolio
GmbH & Co. KG. Die Einlagen werden durch die Umwandlung erbracht.
(d) Der Betrag, um den das buchmäßige Eigenkapital gemäß § 266 Abs. 3 HGB der
DO Deutsche Office AG der letzten Handelsbilanz, die vor dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Formwechsels festgestellt wurde, das Festkapital der Kommanditisten
übersteigt, wird dem Rücklagenkonto I der Gesellschafter gutgeschrieben. Auf der
Grundlage des Jahresabschlusses der DO Deutsche Office AG zum 31. Dezember 2015
ergibt sich eine Gutschrift von EUR 605.633.380,40.
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PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
(9) Barabfindung gemäß § 207 UmwG
Die Kommanditgesellschaft bietet jedem Anteilseigner, der gegen den Umwandlungsbeschluss Widerspruch zur Niederschrift erklärt oder der zur Hauptversammlung zu Unrecht
nicht zugelassen wird, oder für den Fall, dass die Hauptversammlung nicht ordnungsgemäß
einberufen oder dieser Umwandlungsbeschluss nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht
worden sein sollte, eine Barabfindung in Höhe von EUR 4,68 je rechnerischem Anteil am
Festkapital der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG in Höhe von EUR 1,00 (entspricht einer Stückaktie an der DO Deutsche Office AG vor Wirksamwerden des Formwechsels) für den Fall an, dass er seinen Austritt aus der alstria office Prime Portfolio GmbH &
Co. KG erklärt.
Der Gutachter KPMG hat auf Basis des Auftrages der Deutsche Office in einer gutachtlichen
Stellungnahme vom 27. Mai 2016 den Unternehmenswert der Deutsche Office zum 12. Juli 2016
ermittelt und die Barabfindung auf der Grundlage des Unternehmenswertes je Aktie der Deutsche
Office in Höhe von EUR 4,68 ermittelt.
Der durch die BaFin ermittelte durchschnittliche Börsenkurs im Zeitraum von drei Monaten vor
der Bekanntgabe des beabsichtigten Formwechsels der Deutsche Office liegt unter dem anteiligen Unternehmenswert je Stückaktie.
Der Vorstand der Deutsche Office hat sich bei der Ermittlung der Barabfindung dem vom Gutachter KPMG gewählten methodischen Vorgehen angeschlossen und sich die erarbeiteten Ergebnisse
vollständig zu Eigen und zum Gegenstand des Umwandlungsberichts gemacht. Die gutachtliche
Stellungnahme der KPMG vom 27. Mai 2016 sowie deren Entwürfe sind uns für Zwecke der Umwandlungsprüfung gemäß §§ 208 i.V.m. 30 Abs. 2 UmwG zur Verfügung gestellt worden.
In der gutachtlichen Stellungnahme der KPMG sind das methodische Vorgehen und die Ermittlung
des Unternehmenswertes der Deutsche Office und des Unternehmenswertes je Aktie im Detail
umfassend dargestellt.
Der Gutachter KPMG führt in seiner Stellungnahme aus, dass die Grundsätze und Methoden angewandt worden sind, die aktuell in der Theorie und Praxis der Unternehmensbewertung als gesichert gelten, in der Verlautbarung des IDW in dem Standard „Grundsätze zur Durchführung von
Unternehmensbewertungen“ (IDW S 1) in der Fassung vom 2. April 2008 enthalten und auch von
der Rechtsprechung anerkannt sind.
Danach ist für die Ermittlung eines Unternehmenswertes für Zwecke der Ermittlung der Barabfindung der Deutsche Office vom objektivierten Unternehmenswert auszugehen. Ein objektivierter
Unternehmenswert stellt einen typisierten und intersubjektiv nachprüfbaren Zukunftserfolgswert
aus der Perspektive eines inländischen, unbeschränkt steuerpflichtigen Anteilseigners bei Fortführung des Unternehmens in unverändertem Unternehmenskonzept dar.
Die vom Gutachter KPMG erstattete gutachtliche Stellungnahme zum Unternehmenswert der
Deutsche Office zum 12. Juli 2016 ist integraler Bestandteil des Umwandlungsberichts und diesem
als Anlage 5 beigefügt.
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PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
II. Angemessenheit der Methode zur Ermittlung der Barabfindung
Der Gutachter KPMG hat die Ermittlung des Unternehmenswertes und die daraus abgeleitete Barabfindung in Form des anteiligen Unternehmenswertes je Stückaktie auf der Grundlage des
Ertragswertverfahrens durchgeführt. Zu den Einzelheiten unserer Prüfungsfeststellungen verweisen wir auf den Abschnitt D unseres Berichts.
1. Ertragswert und Discounted Cash Flow
Die vorliegende Bewertung beruht auf den heute in Theorie und Praxis als gesichert geltenden
berufsständischen Grundsätzen und Methoden zur Bewertung von Unternehmen, die ihren Niederschlag in der Fachliteratur und in den Verlautbarungen des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW),
dort insbesondere in dem Standard „Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen“ (nachfolgend auch „IDW S 1“), gefunden haben.
Gemäß IDW S 1 bestimmt sich der Wert eines Unternehmens aus dem Nutzen den dieses aufgrund
seiner im Bewertungszeitpunkt vorhandenen materiellen Substanz, seiner Innovationskraft, seiner
Produktgestaltung und Marktposition, seiner inneren Organisation, seines Personals sowie seines
disponierenden Managements in Zukunft erwirtschaften kann.
Unter der Voraussetzung, dass ausschließlich finanzielle Ziele verfolgt werden, wird der Wert
eines Unternehmens aus seiner Eigenschaft abgeleitet, durch Zusammenwirken aller die Ertragskraft beeinflussenden Faktoren finanzielle Überschüsse für die Unternehmenseigner zu erwirtschaften (Zukunftserfolgswert).
Als gängige und anerkannte Verfahren zur Ermittlung des Zukunftserfolgswertes haben sich in der
Praxis das Ertragswertverfahren und die Discounted-Cashflow-Verfahren (im Folgenden: „DCFVerfahren“) herausgebildet. Ertragswert- und DCF-Verfahren beruhen mit dem Kapitalwertkalkül
auf der gleichen konzeptionellen Grundlage; jeweils wird der Barwert zukünftiger finanzieller
Überschüsse ermittelt. Bei gleichen Bewertungsannahmen bzw. -vereinfachungen, insbesondere
hinsichtlich der Finanzierung, führen Ertragswert- wie DCF-Verfahren zu identischen Unternehmenswerten.
Bei beiden Bewertungsverfahren wird zunächst der Barwert der finanziellen Überschüsse des betriebsnotwendigen Vermögens ermittelt. Vermögensgegenstände (einschließlich Schulden), die
einzeln übertragen werden können, ohne dass davon die eigentliche Unternehmensaufgabe
berührt wird, sind als nicht betriebsnotwendiges Vermögen zu berücksichtigen. Die Summe der
Barwerte der finanziellen Überschüsse des betriebsnotwendigen und des nicht betriebsnotwendigen Vermögens ergeben grundsätzlich den Unternehmenswert.
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Unternehmenswert durch Diskontierung der mit dem
Eigentum an dem Unternehmen verbundenen Nettozuflüsse an die Unternehmenseigner. Der zur
Ermittlung dieses Barwerts verwendete Kapitalisierungszinssatz repräsentiert die Rendite aus
einer zur Investition in das zu bewertende Unternehmen adäquaten Alternativanlage in Form
eines Aktienportfolios.
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PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
Die Nettozuflüsse an die Unternehmenseigner ergeben sich vorrangig aus den Ausschüttungen der
vom Unternehmen erwirtschafteten finanziellen Überschüsse. Damit setzt die Unternehmensbewertung die Prognose der zukünftigen Überschüsse voraus. Zudem sind auch die zu Wertsteigerungen führenden Thesaurierungen finanzieller Überschüsse des Unternehmens sowie die Verwendung nicht ausgeschütteter Beträge für die Wertermittlung zu berücksichtigen. Dabei sind die
gesellschaftsrechtliche Ausschüttungsfähigkeit und die Finanzierung der Ausschüttungen zu
beachten.
Bei der Prognose der Ausschüttungen ist von den finanziellen Überschüssen auszugehen, die nach
Berücksichtigung des zum Bewertungsstichtag dokumentierten Unternehmenskonzeptes und
rechtlicher Restriktionen (z.B. Bilanzgewinn, ausschüttungsfähiger handelsrechtlicher Jahresüberschuss) zur Ausschüttung zur Verfügung stehen. Soweit die Planung drei Phasen unterscheidet, ist die Aufteilung der finanziellen Überschüsse in Ausschüttungen und Thesaurierungen für
die erste Phase der Planung (Detailplanung) auf Basis des individuellen Unternehmenskonzeptes,
welches unter Berücksichtigung der bisherigen und geplanten Ausschüttungspolitik, der Eigenkapitalausstattung und der steuerlichen Rahmenbedingungen zu plausibilisieren ist, vorzunehmen. Sofern für die Verwendung thesaurierter Beträge keine Planungen vorliegen und auch die
Investitionsplanung keine konkrete Verwendung vorsieht, ist eine sachgerechte Prämisse zur Mittelverwendung zu treffen. Für die zweite Phase (Überleitungsphase) wird eine typisierte Ausschüttungsquote unterstellt, die unter Berücksichtigung des nachhaltig zur Verfügung stehenden
handelsrechtlichen Ergebnisses festgelegt wird.
Im Rahmen der dritten Phase („Fortführungsphase“, „Terminal Value“ oder „ewige Rente“) wird
grundsätzlich angenommen, dass das Ausschüttungsverhalten des zu bewertenden Unternehmens
äquivalent zum Ausschüttungsverhalten der Alternativanlage ist, sofern nicht Besonderheiten der
Branche, der Kapitalstruktur oder der rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten sind. Für die
thesaurierten Beträge wird die Annahme einer kapitalwertneutralen Verwendung getroffen.
Aufgrund der Wertrelevanz der persönlichen Einkommensteuern zur Ermittlung objektivierter
Unternehmenswerte sieht der IDW S 1 anlassbezogene Typisierungen der steuerlichen Verhältnisse der Anteilseigner vor. Bei gesetzlichen und vertraglichen Bewertungsanlässen i.S.d. IDW S 1
werden hierbei im Einklang mit der langjährigen Bewertungspraxis und der deutschen Rechtsprechung die steuerlichen Verhältnisse einer inländischen, unbeschränkt steuerpflichtigen
Person zu Grunde gelegt.
Hierzu sind sachgerechte Annahmen über die persönliche Besteuerung der Nettoeinnahmen aus
dem Bewertungsobjekt und der Alternativrendite zu treffen.
Die Steuerbelastung der Anteilseigner beschränkt sich auf die Dividenden aus dem Unternehmen
sowie auf die vom Anteilseigner realisierten Kursgewinne (zugerechnete Thesaurierungsbeträge).
Mit Einführung der Abgeltungssteuer ab 2009 unterliegen dem Anteilseigner zufließende Zinseinkünfte und Dividenden unabhängig seiner individuellen Verhältnisse einer einheitlichen nominellen Steuerbelastung von 25,0 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Gleiches gilt für realisierte Kursgewinne, sofern der den Gewinn begründende Erwerb nach dem 1. Januar 2009 erfolgt.
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PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
2. Sonderwerte
Sachverhalte, die im Rahmen der Ertragswertermittlung nicht oder nur unvollständig abgebildet
werden können, sind grundsätzlich gesondert zu bewerten und dem Ertragswert hinzuzufügen.
Neben dem nicht betriebsnotwendigen Vermögen sind davon unter anderem bestimmte Finanzaktiva sowie steuerliche Effekte betroffen.
Als nicht betriebsnotwendig gelten solche Vermögensteile, die frei veräußert werden können,
ohne dass davon die eigentliche Unternehmensaufgabe berührt wäre.
Bei der Bewertung des nicht betriebsnotwendigen Vermögens mit dem Liquidationswert sind die
Kosten der Liquidation von den Liquidationserlösen abzusetzen sowie die steuerlichen Folgen auf
Unternehmensebene zu berücksichtigen. Inwieweit Steuern auf der Eigentümerebene zu berücksichtigen sind, hängt von der beabsichtigten Verwendung der erzielten Erlöse ab.
Falls nicht mit einer sofortigen Liquidation zu rechnen ist, muss ein Liquidationskonzept entwickelt, ein angemessener Liquidationszeitraum angesetzt und der Liquidationserlös abzüglich
der Kosten der Liquidation auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden. Soweit den nicht
betriebsnotwendigen Vermögensteilen Schulden zuzurechnen sind, müssen diese zusammen mit
den bei ihrer Ablösung anfallenden Ausgaben von dem zu erzielenden Liquidationserlös gekürzt
werden.
3. Liquidationswert
Erweist es sich gegenüber der Unternehmensfortführung insgesamt als vorteilhafter, die einzelnen Vermögensteile des Unternehmens gesondert zu veräußern, so ist die Summe der dadurch
erzielbaren Nettoerlöse zu berücksichtigen (Liquidationswert).
Im vorliegenden Fall war davon auszugehen, dass die Ertragswerte der zu bewertenden Gesellschaften über dem entsprechenden Liquidationswert bei unterstellter Zerschlagung aufgrund der
dann anfallenden Kosten (z.B. Sozialpläne, Rückstellungen für Kosten aus Vertragsauflösungen
und noch zu erbringende Leistungen, gegebenenfalls auch Ertragsteuern) liegen.
4. Substanzwert
Dem Substanzwert als (Netto-) Rekonstruktions- oder Wiederbeschaffungswert aller im Unternehmen vorhandenen Vermögensgegenstände (und Schulden) fällt durch den fehlenden direkten
Bezug zu den künftigen Überschüssen keine eigenständige Bedeutung zu.
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PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
5. Börsenwert
Die Aktien der Deutsche Office sind zum Handel am regulierten Markt in Frankfurt (Prime Standard) zugelassen. Eine Festlegung der Barabfindung auf der Grundlage des Börsenkurses ist daher
grundsätzlich möglich.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 27. April 1999 1 BvR 1613/94) darf ein existierender Börsenkurs bei der Bemessung der Abfindung von Minderheitsaktionären bei Unternehmensverträgen und Eingliederungen nicht unberücksichtigt bleiben,
sofern dieser den Verkehrswert widerspiegelt. In diesem Fall bildet der Börsenkurs grundsätzlich
die Wertuntergrenze der angemessenen Abfindung. Die Grundsätze des BVerfG finden auch auf
umwandlungsrechtliche Strukturmaßnahmen Anwendung.
Neben der grundsätzlichen Frage der Relevanz des Börsenkurses ist auch die Wahl des maßgeblichen Referenzzeitraums, aus dem der durchschnittliche Börsenkurs ermittelt werden soll, von
Bedeutung.
Der Bundesgerichtshof hat für den Fall der Abfindung von Minderheitsaktionären (BGH, Beschluss
vom 19. Juli 2010 - II ZB 18/09 - „Stollwerck“) entschieden, dass der einer angemessenen Barabfindung zugrunde zu legende Börsenwert der Aktie grundsätzlich aufgrund eines nach Umsatz
gewichteten Durchschnittskurses innerhalb einer dreimonatigen Referenzperiode vor Bekanntmachung einer Strukturmaßnahme zu ermitteln ist. Die Durchschnittsbildung soll außergewöhnliche Einflüsse und kurzfristige Verzerrungen eliminieren. Der Börsenkurs kann jedoch nicht herangezogen werden, wenn er den Verkehrswert der Aktie nicht widerspiegelt (BGH, Beschluss vom
12. März 2001 - II ZB 15/00 - „DAT/Altana“).
Wenn zwischen der Bekanntgabe der Strukturmaßnahme und dem Tag der Hauptversammlung ein
längerer Zeitraum verstreicht und die Entwicklung der Börsenkurse eine Anpassung geboten
erscheinen lässt, ist der Börsenwert entsprechend der allgemeinen oder branchentypischen
Wertentwicklung unter Berücksichtigung der seitherigen Kursentwicklung hochzurechnen (BGH,
Beschluss vom 19. Juli 2010 - II ZB 18/09 - „Stollwerck“). Nicht geboten ist diese Hochrechnung
in Fällen, in denen die Strukturmaßnahme innerhalb eines normalen oder üblichen Zeitraums
durchgeführt wurde. Als normal oder üblich kann dabei jedenfalls noch ein Zeitraum von sechs
bis sieben Monaten angesehen werden (OLG Stuttgart, Beschluss vom 19. Januar 2011 - 20 W 2/7,
OLG Frankfurt, Beschluss vom 29. April 2011 - 21 W 13/11).
Zur Prüfung, ob die Rechtsprechung zur Relevanz des Börsenkurses bei der Festlegung der Barabfindung angemessen berücksichtigt wurde und in welchem Verhältnis der Ertragswert zum durchschnittlichen Börsenkurs steht, nehmen wir in Kapitel D. Prüfungsfeststellungen im Einzelnen,
Abschnitt VII.2. Stellung.
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PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
6. Vergleichsorientierte Bewertung
In der Bewertungspraxis ist es nicht unüblich, indikative Unternehmenswerte oder Wertbandbreiten mit Hilfe von Multiplikatoren zu bestimmen. Bei der Multiplikatoren-Bewertung handelt es
sich um einen vereinfachten, marktorientierten Bewertungsansatz, der auf am Markt bereits
zustande gekommenen Preisen und dadurch auf am Markt verarbeiteten Informationen aufbaut.
Der Wert eines Unternehmens errechnet sich dabei aus dem Produkt einer Bezugsgröße mit
einem Multiplikator. Damit liegt dem Multiplikator-Verfahren die Annahme zugrunde, dass ähnliche Unternehmen ähnlich bewertet werden. Diese Verfahren erlauben nur eine grobe Annäherung
an einen möglichen Marktwert eines Bewertungsobjekts, da sich die spezifischen wirtschaftlichen
Verhältnisse eines Bewertungsobjekts über ein Vergleichsunternehmen nur eingeschränkt abbilden lassen.
Die Multiplikatoren-Bewertung kann indes nicht an die Stelle einer Ertragsbewertung treten, da
sie nur vereinfachte, pauschale Unternehmenswerte darstellt. Sie bietet allein Anhaltspunkte für
eine Plausibilitätskontrolle. Da aber weder die spezifische Planungsrechnung noch mögliche Sonderwerte der Deutsche Office in der Multiplikatoren-Bewertung ausreichend Berücksichtigung
finden, ist eine derartige vergleichsorientierte Bewertung zur Bestimmung einer Barabfindung
nicht sachgerecht und eine umfassende analytische Bewertung nach der Ertragswertmethode vorzuziehen.
Lediglich zur Plausibilisierung der Ergebnisse der Bewertung der Deutsche Office nach der
Ertragsmethode hat der Gutachter KPMG eine vergleichende Bewertung durchgeführt.
7. Vorerwerbe
alstria office hat im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots (Umtauschangebot) vom 21. August 2015 163.563.065 Aktien der Deutsche Office erworben. Für eine Stückaktie der Deutsche Office mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von einem
EUR 1,00 wurden als Gegenleistung 0,381 auf den Inhaber lautende Stückaktien der alstria office
mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 angeboten. Die damit verbundene
Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen wurde am 27. Oktober 2015 in das Handelsregister der
alstria office eingetragen.
Auf der Grundlage des Undertaking Agreements vom 16. Juni 2015 hat die alstria office durch
eine Option weitere Aktien der Deutsche Office von den Mehrheitsaktionären zu vergleichbaren
Konditionen des freiwilligen öffentlichen Umtauschangebots erworben. Die Durchführung der
Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen wurde am 3. November 2015 in das Handelsregister der
alstria office eingetragen.
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PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
Am 3. Mai 2016 hat die alstria office auf der Grundlage des Untertaking Agreements vom 16. Juni
2015 und der danach von ehemaligen Mehrheitsaktionären der Deutsche Office ausgeübten
Option weitere 2.530.667 Aktien der Deutsche Office erworben. Das Umtauschverhältnis entspricht dem Umtauschverhältnis des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots. Die Durchführung der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage aus dem genehmigten Kapital der alstria office in
Höhe von EUR 964.182,00 wurde am 3. Mai 2016 in das Handelsregister der alstria office beim
Amtsgericht Hamburg eingetragen.
Im März und April 2016 sind von der alstria office über den Kapitalmarkt zusätzlich 23.788 Stückaktien der Deutsche Office zum jeweiligen Börsenkurs in der Bandbreite von EUR 3,82 bis
EUR 3,93 erworben worden.
Tatsächlich gezahlte Preise für Unternehmensanteile sind wichtige Orientierungsgrößen zur
Beurteilung der Plausibilität von Unternehmens- und Anteilswerten. Sie ersetzen jedoch keine
Unternehmensbewertung (IDW S 1, Rn. 13).
Das Bundesverfassungsgericht hat es in seiner Entscheidung vom 27. April 1999 - 1 BvR 1613/94
für verfassungsrechtlich unbedenklich angesehen, wenn die von einem herrschenden Unternehmen tatsächlich gezahlten Preise für Aktien der abhängigen Gesellschaft bei der Bewertung des
Anteilseigentums zur Bemessung der Barabfindung gemäß § 305 AktG unberücksichtigt bleiben,
weil sie regelmäßig keine Beziehung zu dem „wahren“ Wert des Anteilseigentums in der Hand des
Minderheitsaktionärs bzw. zu dem Verkehrswert des Aktieneigentums haben. Subjektive Erwägungen des Mehrheitsaktionärs, der im Vorfeld und zur Vorbereitung einer gesellschaftsrechtlichen Maßnahme gegebenenfalls überhöhte Preise akzeptieren wird, haben für Dritte keine
Bedeutung. Aus Sicht des Minderheitsaktionärs ist der außerbörslich bezahlte Preis nur erzielbar,
wenn es ihm gelingt, seine Aktien an den Mehrheitsaktionär zu veräußern. Darauf besteht aber
verfassungsrechtlich kein Anspruch.
Eine vergleichbare Entscheidung hat der EUGH am 15. Oktober 2009 getroffen. Nach Auffassung
des EUGH enthält das Gemeinschaftsrecht keinen Rechtsgrundsatz, durch den die Minderheitsaktionäre dahingehend geschützt sind, dass der Hauptaktionär verpflichtet ist, deren Aktien zu
gleichen Bedingungen aufzukaufen, wie die, die beim Erwerb einer Beteiligung vereinbart wurden, mit der der Hauptaktionär die Kontrolle erlangt oder seine Kontrolle verstärkt hat.
Nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung sind daher die Preise, die der
Hauptaktionär für außerbörsliche Aktienerwerbe in sachlichem und zeitlichem Zusammenhang
mit einem Verfahren zum Ausschluss von Minderheitsaktionären gezahlt hat, nicht bei der Feststellung einer angemessenen Barabfindung zu berücksichtigen. Das gilt insbesondere, wenn die
Gegenleistung nicht in bar geleistet wird, wie im vorliegenden Fall eines Umtauschangebots. Die
Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 27. April 1999 - 1 BvR 1613/94 kann auch auf
die Ermittlung der Barabfindung im Rahmen eines Formwechsel übertragen werden.
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PRÜFUNG DER ANGEMESSENHEIT DER BARABFINDUNG
III. Angaben nach § 12 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UmwG
Der Unternehmenswert der Deutsche Office und die daraus abgeleitete Barabfindung ist auf der
Grundlage der Ertragswertmethode ermittelt worden. Im Unternehmenswert der Deutsche Office
sind neben dem Ertragswert zusätzlich gesondert zu bewertende Sachverhalte werterhöhend
berücksichtigt.
Die Angaben nach § 12 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UmwG, welche Barabfindung sich bei der Anwendung verschiedener Methoden, sofern mehrere angewandt worden sind, jeweils ergeben würde, und welches Gewicht den verschiedenen Methoden beigemessen worden ist, entfallen, da keine anderen
Methoden angewandt worden sind.
Besondere Schwierigkeiten bei der Wertermittlung der Deutsche Office i.S.d. § 12 Abs. 2
S. 2 Nr. 3 UmwG haben wir aufgrund unserer Prüfung der vorgenommenen Wertermittlung und
nach Durchsicht des Umwandlungsberichts nicht festgestellt.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
D. Prüfungsfeststellungen im Einzelnen
I. Bewertungsverfahren
Die Ermittlung der Unternehmenswerte der Deutsche Office ist nach dem im IDW Standard S 1
i.d.F. 2008 niedergelegten Ertragswertverfahren durchgeführt worden. Der Gutachter KPMG hat
den Unternehmenswert der Deutsche Office aus dem Ertragswert des laufenden Geschäfts abgeleitet. Für das steuerliche Einlagekonto der Deutsche Office wurde ein Sonderwert abgeleitet.
Darüberhinaus wurden das zu bewertende Unternehmen Deutsche Office auch auf das Vorhandensein von etwaigem nicht betriebsnotwendigen Vermögen sowie stillen Lasten untersucht.
Nicht betriebsnotwendiges Vermögen oder weitere Vermögenswerte, die als Sonderwerte anzusetzen sind, wurden vom Gutachter KPMG nicht identifiziert. Unsere Prüfung hat ebenfalls keine
weiteren Sonderwerte ergeben.
Die Barabfindung wurde auf der Grundlage des Unternehmenswertes je Aktie der Deutsche Office
abgeleitet. Wir haben uns auf der Grundlage eigener Berechnungen des Unternehmenswerts der
Deutsche Office von der Plausibilität der wesentlichen Planungs- und Bewertungsprämissen, der
methodischen und rechnerischen Richtigkeit der Ertragswertberechnung sowie der Angemessenheit der konkreten Berechnungen und Ableitungen zur Ermittlung der angemessenen Barabfindung überzeugt.
Die in dem Umwandlungsbericht des Vorstands der Deutsche Office beschriebene konkrete Vorgehensweise des Gutachters KPMG ist nach unseren Feststellungen sachgerecht und bildet den
Unternehmenswert und die daraus abgeleitete Barabfindung der Deutsche Office angemessen in
einem Bewertungsmodell ab.
II. Bewertungsobjekt
1. Konzern Deutsche Office
Bewertungsobjekt ist die Deutsche Office einschließlich der von ihr gehaltenen Anteile an anderen Unternehmen. Die Deutsche Office ist aus der Verschmelzung der Prime Office REIT-AG auf
die OCM German Real Estate Holding AG mit anschließenden Umfirmierungen in die DO Deutsche
Office AG entstanden.
Handelsrechtlich erfolgte die Verschmelzung gemäß § 1 des Verschmelzungsvertrags vom
7. August 2013 rückwirkend mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Juli 2013.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Für den Konzernabschluss hingegen wurde die Verschmelzung der Prime Office REIT-AG auf die
OCM German Real Estate Holding AG erst mit der Eintragung im Handelsregister vollzogen, da
erst zu diesem Zeitpunkt die Deutsche Office die Kontrolle über Vermögensgegenstände der Prime Office erlangt hat.
Die Bilanzierung des Unternehmenszusammenschlusses nach IFRS 3 wurde daher im Konzernabschluss der Deutsche Office zum 21. Januar 2014 vorgenommen.
Die folgende Grafik zeigt die wesentliche Konzernstruktur der Deutsche Office auf:
DO Deutsche Office
AG
Direktbestand
Prime Office
9 Objekte
German Acorn
PortfolioCo I GmbH
(Homer Portfolio)
German Acorn
PortfolioCo II GmbH
(Hercules Portfolio)
DO PortfolioCo III
GmbH
(Stuttgart)
8 Objekte
11 Gesellschaften
31 Objekte
29 Gesellschaften
1 Objekt
2 Gesellschaften
Im Geschäftsjahr 2015 wurde die Konzernstruktur der Deutsche Office deutlich vereinfacht und
das Vermögen sämtlicher Objekt-KG-Gesellschaften im Wege der Anwachsung auf ihre jeweiligen
Kommanditisten (Objekt GmbH) übertragen. Die jeweiligen Komplementärgesellschaften (Verwaltungs GmbH) wurden auf die German Acorn PortfolioCo I GmbH bzw. die German Acorn
PortfolioCo II GmbH verschmolzen.
Die Deutsche Office ist an keinen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträgen als beherrschtes Unternehmen beteiligt. Sie hält unmittelbar 100 % der Anteile an den drei Tochtergesellschaften German Acorn PortfolioCo I GmbH, German Acorn PortfolioCo II GmbH und DO
PortfolioCo III GmbH. Die übrigen neun Immobilien der früheren Prime Office REIT-AG werden
von der Deutsche Office als Direktbestand gehalten. Wesentliche Beziehungen zur Muttergesellschaft alstria office werden im Abhängigkeitsbericht der Deutsche Office erläutert.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
2. Gesellschaftsrechtliche Grundlagen
Firma und Sitz der Gesellschaft
Die Deutsche Office hat ihren Sitz in Köln und ist im Handelsregister beim Amtsgericht Köln unter
der Nr. HRB 67370 eingetragen. Es gilt die Satzung in der Fassung vom 17. Juni 2015. Jede Stückaktie gewährt gemäß § 19 Abs. 1 der Satzung in der Hauptversammlung eine Stimme.
Mit Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister beim Amtsgericht Köln am
21. Januar 2014 ist die Prime Office REIT-AG, München, als übertragender Rechtsträger auf die
OCM German Real Estate Holding AG, Köln, als übernehmenden Rechtsträger verschmolzen worden und die Firma in „Prime Office AG“ geändert worden.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 20. Mai 2014 wurde die Firma in „DO Deutsche Office
AG“ geändert. Die Eintragung der Umfirmierung in das Handelsregister beim Amtsgericht Köln
wurde am 7. Juli 2014 vorgenommen.
Grundkapital
Das Grundkapital der Deutsche Office ist in voller Höhe eingezahlt und in 180.529.633 nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem jeweiligen anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 eingeteilt.
Bedingtes Kapital 2013
Das Grundkapital der Deutsche Office ist mit Wirkung zum 21. Januar 2014 um bis zu EUR
25.000.000,00 durch die Ausgabe von bis zu 25.000.000 neuen auf den Inhaber lautenden nennwertlosen Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2013).
Das bedingte Kapital 2013 dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber oder Gläubiger von
Wandel- und Optionsschuldverschreibungen, die gemäß der Ermächtigung der Hauptversammlung
vom 23. September 2013 bis zum Ablauf des 22. September 2018 von der Deutsche Office ausgegeben werden. Die Eintragung in das Handelsregister beim Amtsgericht Köln erfolgte am
21. Januar 2014.
Der Vorstand hat von der Ermächtigung zur Ausgabe von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen bisher keinen Gebrauch gemacht.
Genehmigtes Kapital 2015
Mit Beschluss der Hauptversammlung der Deutsche Office vom 17. Juni 2015 wurde das genehmigte Kapital 2014 aufgehoben und ein neues genehmigtes Kapital 2015 geschaffen. Der Vorstand
ist danach ermächtigt, das Grundkapital bis zum 16. Juni 2020 mit Zustimmung des Aufsichtsrats
durch Ausgabe von bis zu 90.264.816 neuen nennwertlosen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage einmalig oder mehrmalig um bis zu EUR 90.264.816,00 zu
erhöhen (Genehmigtes Kapital 2015).
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Der Vorstand ist weiter ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats in bestimmten Fällen das
gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre einmalig oder mehrmalig, ganz oder teilweise, insgesamt
jedoch höchstens bis zu 36.105.926 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien, auszuschließen.
Börsennotierung
Seit dem 22. Januar 2014 sind die Aktien der Deutsche Office zum Handel am regulierten Markt
(Prime Standard) an der Frankfurter Wertpapierbörse zugelassen und werden über die Handelsplattform XETRA sowie an den Börsen Berlin, Düsseldorf, München und Stuttgart im Freiverkehr
gehandelt. Den Aktien sind die deutsche Wertpapierkennnummer („WKN“) PRME02 sowie die
internationale Wertpapierkennummer („ISIN“) DE000PRME020 zugeordnet und damit im CDAX der
Deutsche Börse AG, Frankfurt am Main, enthalten.
Übernahme durch alstria office
Am 21. August 2015 hat die alstria office ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an alle
Aktionäre der Deutsche Office in Form eines Umtauschangebots in neue Aktien der alstria office
nach § 11 WpÜG veröffentlicht. Für eine, auf den Inhaber lautende nennwertlose Stückaktie mit
einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 der Deutsche Office hat die alstria office
als Gegenleistung jeweils 0,381 neue, auf den Inhaber lautende nennwertlose Stückaktien mit
einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 der alstria office geboten. Das Umtauschverhältnis wurde damit mit 0,381 alstria office Angebotsaktien für jeweils eine Deutsche OfficeAktie festgelegt.
Insgesamt wurde bis zum Ablauf der weiteren Annahmefrist am 21. Oktober 2015 das Übernahmeangebot für 163.563.065 Aktien der Deutsche Office entsprechend 90,6 % der Stimmrechte und
des Grundkapitals der Deutsche Office angenommen. Die Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen
wurde am 27. Oktober 2015 in das Handelsregister der alstria office beim Amtsgericht Hamburg
eingetragen. Ab diesem Zeitpunkt wird die Deutsche Office als Teilkonzern in den Konzernabschluss der alstria office einbezogen.
Auf der Grundlage des Undertaking Agreements vom 16. Juni 2015 und der danach von ehemaligen Mehrheitsaktionären der Deutsche Office ausgeübten Option hat die alstria office weitere 7.217.967 Aktien der Deutsche Office erworben. Das Umtauschverhältnis entspricht dem Umtauschverhältnis des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots. Die Durchführung der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen aus dem genehmigten Kapital der alstria office in Höhe von EUR
2.750.043,00 wurde am 3. November 2015 in das Handelsregister der alstria office beim Amtsgericht Hamburg eingetragen.
Am 3. Mai 2016 hat die alstria office auf der Grundlage des Untertaking Agreements vom 16. Juni
2015 und der danach von ehemaligen Mehrheitsaktionären der Deutsche Office ausgeübten
Option weitere 2.530.667 Aktien der Deutsche Office erworben. Das Umtauschverhältnis entspricht dem Umtauschverhältnis des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Die Durchführung der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage aus dem genehmigten Kapital der
alstria office in Höhe von EUR 964.182,00 wurde am 3. Mai 2016 in das Handelsregister der alstria
office beim Amtsgericht Hamburg eingetragen.
Im März und April 2016 sind von der alstria office über den Kapitalmarkt zusätzlich 23.788 Stückaktien der Deutsche Office zum jeweiligen Börsenkurs in der Bandbreite von EUR 3,82 bis
EUR 3,93 erworben worden.
Struktur der Anteilseigner
Die aktuelle Struktur der Aktionäre der Deutsche Office stellt sich wie folgt dar:
DO Deutsche Office AG
Anteilseigner
Anteilseigner
alstria office
Übernahme Oktober 2015
Option November 2015
Verkauf Second Law B.V. April 2016
Option alstria office Mai 2016
Erwerb über Börse
Second Law B.V.
Streubesitz
Gesamt
Anzahl Stückaktien
163.563.065
7.217.967
170.781.032
-9.207.012
2.530.667
23.788
164.128.475
9.207.012
7.194.146
180.529.633
%
90,6
4,0
94,6
-5,1
1,4
90,9
5,1
4,0
100,0
3. Wirtschaftliche Grundlagen
Immobilienportfolio
Die Immobilienobjekte der Deutsche Office werden im Wesentlichen über ihre Tochtergesellschaften
German Acorn PortfolioCo I GmbH,
German Acorn PortfolioCo II GmbH
und
DO PortfolioCo III GmbH in Form von Objekt-GmbH-Gesellschaften gehalten. Die übrigen Immobilienobjekte werden im Direktbestand der Deutsche Office geführt und resultieren ausschließlich
aus dem Bestand der früheren Prime Office. Das gesamte konsolidierte Immobilienportfolio umfasst zum 31. Dezember 2015 insgesamt 49 Objekte mit einem Marktwert zum 31. Dezember 2015
von rd. EUR 1.641 Mio. Zum überwiegenden Teil ist die Deutsche Office mit einer Multi-TenantStrategie auf Bestandsimmobilien fokussiert, die einen kontinuierlichen Cash Flow gewährleisten.
Daneben werden Wertsteigerungspotenziale genutzt und durch gezielte Verkäufe das Gesamtportfolio optimiert. Die Deutsche Office verfügt über eine breite und bonitätsstarke Mieterstruktur, die branchenbezogen und regional diversifiziert ist. Der Schwerpunkt liegt ganz überwiegend
bei den Büroimmobilien.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Die wesentlichen „Single-Tenant“-Immobilen sind in den wettbewerbsintensiven Vermietungsmärkten der Rhein-Main Region und Berlin angesiedelt. Die Anpassung an aktuelle Marktbedingungen und die notwendige Umwandlung der „Single-Tenant“-Gebäude in „Multi-Tenant“Gebäude hat im Geschäftsjahr 2015 zu deutlichen Korrekturen der Marktwerte geführt.
Dienstleistungsvertrag mit alstria office
Aufgrund eines Vertrages vom 16. Dezember 2015 werden bestimmte Back Office Dienstleistungen für die Deutsche Office ab dem 1. Januar 2016 von der alstria office erbracht. Zudem ist beabsichtigt, den Standort Köln mit Wirkung zum 31. Mai 2016 zu schließen.
Mit vierzehn Mitarbeitern wurden deshalb im Rahmen der Übernahme der Deutsche Office durch
die alstria office Aufhebungsvereinbarungen geschlossen. Die Leitung der Deutsche Office unter
eigener Verantwortung des Vorstands gemäß § 76 Abs. 1 AktG bleibt davon unberührt.
Reorganization Agreement
Mit Vertrag vom 18. September 2015 hat sich die Deutsche Office verpflichtet, im Rahmen der
geplanten Übernahme durch die alstria office die gesellschaftsrechtlichen Strukturen zu ändern
und eine effizientere Unternehmensstruktur zu implementieren. Im Rahmen dieser Reorganisation wurden Immobilien zu Marktpreisen konzernintern mit Wirkung zum 30. September 2015 veräußert und durch die Aufdeckung von stillen Reserven vorhandene steuerliche Verlustvorträge
genutzt.
Intercompany Loan Agreement
Mit Vertrag vom 14. Dezember 2015 hat die alstria office der Deutsche Office eine unbesicherte
Kreditlinie (IC Darlehen I) in Höhe von EUR 500 Mio. mit einer Laufzeit von sechs Jahren und
einem Zinssatz von 2,5 % p.a. gewährt. Das Darlehen kann in einer oder mehreren Tranchen in
Anspruch genommen werden. Für die Refinanzierung von Darlehen sowie die Ablösung von Zinssicherungsgeschäften wurden hiervon bis zum 31. Dezember 2015 durch die Deutsche Office insgesamt zwei Tranchen in Höhe von EUR 149 Mio. in Anspruch genommen. Das Darlehen zur Finanzierung der German Acorn PortfolioCo II GmbH (Hercules Portfolio) wurde im Februar 2016 vollständig zurückgeführt. Zur Refinanzierung nutzte die Deutsche Office eine weitere Tranche in
Höhe von EUR 332 Mio.
Am 2. Mai 2016 hat die alstria office weitere unbesicherte Kreditlinien in Höhe von EUR 315 Mio.
(IC Darlehen II) und EUR 90 Mio. (IC Darlehen III) mit einer Laufzeit von zehn Jahren und einem
Zinssatz von 2,75 % p.a. mit der Deutsche Office vereinbart. Die Darlehen können in einer oder
mehreren Tranchen in Anspruch genommen werden. Die Deutsche Office beabsichtigt, diese
Kreditlinien vollständig in Anspruch zu nehmen und externe Finanzierungen abzulösen.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
4. Steuerliche Grundlagen
Die Deutsche Office ist in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig und wird zur Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer veranlagt. Durch die Anwendung der generellen (Einheitswert) oder
der erweiterten (Grundstücksunternehmen) Kürzungsvorschrift des § 9 Nr. 1 GewStG wird regelmäßig eine Belastung mit Gewerbesteuer vermieden.
Die Veranlagungszeiträume 2008 bis 2011 sind nach der steuerlichen Außenprüfung in 2015 endgültig veranlagt. Geänderte Steuerbescheide sind ergangen. Steuernachzahlungen haben sich
nicht ergeben. Die Steuererklärungen für den Veranlagungszeitraum 2013 sind noch nicht
beschieden. Steuerberechnungen für die Veranlagungszeiträume 2014 und 2015 wurden durchgeführt. Die Steuererklärungen für die Veranlagungszeiträume 2014 und 2015 werden derzeit noch
erstellt.
Das steuerliche Einlagekonto nach § 27 KStG der Deutsche Office beträgt nach internen Berechnungen der Deutsche Office zum 31. Dezember 2015 TEUR 910.755.
Ertragsteuerliche Organschaften bestehen zwischen den Tochtergesellschaften German Acorn
PortfolioCo I GmbH und German Acorn PortfolioCo II GmbH als Organträgerin und den jeweiligen
Enkelgesellschaften als Organgesellschaften. Die Deutsche Office selbst ist nicht Teil der ertragsteuerlichen Organkreise.
Im Geschäftsjahr wurde die Konzernstruktur der Deutsche Office deutlich vereinfacht und sämtliche Objekt-KG-Gesellschaften im Wege der Anwachsung auf ihre Kommanditisten (Objekt
GmbH) aufgelöst. Die jeweiligen Komplementärgesellschaften (Verwaltungs GmbH) wurden auf
die German Acorn PortfolioCo I GmbH bzw. die German Acorn PortfolioCo II GmbH verschmolzen.
Im Rahmen dieser Reorganisation im Zusammenhang mit der Übernahme durch alstria office
wurden Immobilien zu Marktpreisen konzernintern veräußert und durch die Aufdeckung von stillen Reserven nach internen Berechnungen der Deutsche Office vorhandene steuerliche Verlustvorträge der Organträger teilweise verbraucht.
Im Rahmen des mehrheitlichen Wechsels des Anteilseigners durch das freiwillige öffentliche
Übernahmeangebot haben sich im Geschäftsjahr 2015 steuerschädliche Beteiligungserwerbe
i.S.d. § 8c KStG durch die alstria office bei der Deutsche Office ergeben. Die steuerlichen Verlustvorträge sind ab diesem Zeitpunkt in Deutschland nur im Rahmen der Ausnahmetatbestände
des § 8c KStG steuerlich nutzbar. Nach Angaben der Deutsche Office verbleiben zum 31. Dezember 2015, vor Berücksichtigung des geplanten Formwechsels und nach steuerschädlichem Beteiligungserwerb, steuerliche Verlustvorträge für die Körperschaftsteuer in Höhe von TEUR 56.136
und für die Gewerbesteuer in Höhe von TEUR 51.547.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
III. Bewertungsstichtag
Als Bewertungsstichtag wurde zutreffend der 12. Juli 2016 als der Tag der Hauptversammlung
zugrunde gelegt, an dem die Aktionäre der Deutsche Office über den Formwechsel beschließen
sollen. Die Barabfindung muss gemäß §§ 208, 30 Abs. 1 UmwG die Verhältnisse der Deutsche
Office im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Formwechsel berücksichtigen.
Als technischer Bewertungsstichtag wurde vom Gutachter KPMG der 1. Januar 2016 gewählt. Die
prognostizierten ausschüttungsfähigen Ergebnisse wurden jeweils zunächst auf den technischen
Bewertungsstichtag diskontiert. Anschließend wurden die Unternehmenswerte mit dem Kapitalisierungszinssatz für das erste Planjahr auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag 12. Juli 2016
aufgezinst.
IV. Planungsrechnung der Deutsche Office
1. Grundlagen der Unternehmensplanung
Die von der Deutsche Office vorgelegte IFRS-Konzern-Planung haben wir im Rahmen unserer
Prüfung auf der Grundlage einer Würdigung der in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und
Plausibilisierung der Konzern-Planung für die Geschäftsjahre 2016 bis 2020 sowie der Überleitungsphase für die Geschäftsjahre 2021 bis 2023 eingehend untersucht. Dabei haben wir auf
der Grundlage der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und der Ergebnisse eigener Analysen
zusätzliche Gespräche zur Erläuterung und Plausibilisierung der Planungsrechnung mit dem
Vorstand der Deutsche Office und dem Gutachter KPMG geführt.
Vergangenheitsanalyse
Die im Rahmen der Ermittlung des Ertragswerts der Deutsche Office vorgenommene Analyse der
Geschäftsjahre 2014 bis 2015 diente im ersten Schritt der Einschätzung der vorhandenen
Ertragskraft und der Beurteilung der Plausibilität der Planungsrechnung auf konsolidierter Basis.
Grundlage für die Vergangenheitsanalyse waren die geprüften und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehenen Jahresabschlüsse und IFRS-Konzernabschlüsse
sowie die Berichte über die Prüfung des Abhängigkeitsberichts der Deutsche Office für die
Geschäftsjahre 2014 und 2015.
Wir haben die vom Gutachter KPMG durchgeführten Bereinigungen anhand der Ausführungen in
den Prüfungs- und Geschäftsberichten der Deutsche Office nachvollzogen und erachten diese für
sachgerecht und begründet.
Im Wesentlichen betreffen die Bereinigungen einmalige Sachverhalte im Zusammenhang mit der
Verschmelzung der Prime Office auf die OCM, die Abwertungen des Immobilienportfolios aus der
Neubewertung zum 31. Dezember 2015 und Aufwendungen im Zusammenhang mit der Übernahme
der Deutsche Office durch die alstria im Oktober 2015.
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Folgende wesentlichen Sachverhalte wurden in den Referenzjahren 2014 und 2015 bereinigt:
DO Deutsche Office AG
Gewinn- und Verlustrechnung
TEUR
Ist
Nettokaltmiete
Bewirtschaftungskosten
davon nicht umlegbare Kosten
Leerkosten
Übrige
davon Instandhaltungskosten
Ergebnis aus Vermietung
Personalaufwand
Verwaltungsaufwand
Sonstige Erträge
Sonstige Aufwendungen
Nettoergebnis aus Veräußerung von Immobilien
Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert
EBIT
EBIT-Marge
Finanzergebnis
EBT
2014
Bereinigung
Ist
Ist
2015
Bereinigung
Ist
105.528
-11.372
-
105.528
-11.372
106.668
-11.067
-
106.668
-11.067
-6.519
-2.036
-2.817
94.156
-5.219
-5.133
117.526
-25.158
1.104
177.276
-5.612
171.664
-43.999
127.665
982
-115.388
23.747
-90.659
5.612
-85.047
5.796
-79.251
-6.519
-2.036
-2.817
94.156
-5.219
-4.151
2.138
-1.411
1.104
86.617
86.617
82,1%
-38.203
48.414
-4.660
-3.831
-2.575
95.601
-9.126
-3.061
1.818
-5.393
-195
79.644
-103.515
-23.871
-52.755
-76.626
5.592
-300
4.461
9.753
103.515
113.268
14.387
127.655
-4.660
-3.831
-2.575
95.601
-3.534
-3.061
1.518
-932
-195
89.397
89.397
83,8%
-38.368
51.029
Bereinigung der Personalaufwendungen
Der Personalaufwand des Geschäftsjahres 2015 wurde insgesamt um TEUR 5.592 bereinigt.
Im Geschäftsjahr 2015 sind das Ausscheiden von Vorstandsmitgliedern sowie für die personelle
Neuausrichtung im Zuge der Übernahme der Deutsche Office durch die alstria office Aufwendungen für Abfindungen in Höhe von insgesamt TEUR 4.440 entstanden. Davon entfallen TEUR 3.024
auf Abfindungen für insgesamt drei Vorstandsmitglieder.
Im Weiteren wurden Prämien an Vorstandsmitglieder in Höhe von TEUR 185 sowie Vergütungen
aus einem Mitarbeiterbeteiligungsprogramm in Höhe von TEUR 923 und Personalaufwendungen
für externe Dienstleister in Höhe von TEUR 44 bereinigt.
Bereinigung der Verwaltungsaufwendungen
Der Verwaltungsaufwand des Geschäftsjahres 2014 wurde insgesamt um TEUR 982 bereinigt. Die
Bereinigungen betreffen mit TEUR 673 und mit zusätzlich TEUR 37 eine Rückstellung für die
Schließung des ehemaligen Büros der Prime Office in München zum 30. Juni 2014.
Des Weiteren wurden Aufwendungen in Höhe von TEUR 272 im Zusammenhang mit der Verschmelzung der Prime Office auf die OCM sowie des sich anschließenden Spruchverfahrens bereinigt.
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Bereinigung der sonstigen Erträge
Aus der Verschmelzung der Prime Office und auf die OCM wurde in 2014 ein Ertrag aus der Verschmelzung in Höhe von TEUR 115.388 realisiert. Die Ableitung dieses Ertrags ist im Geschäftsbericht 2014 der Deutsche Office detailliert erläutert.
Aus der Reorganisationsvereinbarung mit der alstria office zur Umsetzung einer effizienten Konzernstruktur hat die Deutsche Office in 2015 einen Ertrag von TEUR 300 realisiert. Dieser Vertrag
betraf die Erstattung von Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit der Umsetzung der
neuen Konzernstruktur bis zu einer maximalen Höhe von TEUR 300.
Bereinigung der sonstigen Aufwendungen
Die Verschmelzung der Prime Office auf die OCM hat im Geschäftsjahr 2014 Transaktionskosten in
Höhe von TEUR 23.175 verursacht, wovon ein Betrag von TEUR 22.623 auf die durch die Verschmelzung ausgelöste Grunderwerbsteuer zurückzuführen ist. Für Beratungsleistungen zur Refinanzierung der Akquisitionsdarlehen aus dem Unternehmenszusammenschluss sind TEUR 572 angefallen.
Im Zusammenhang mit der Übernahme durch alstria office sind im Geschäftsjahr 2015 Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.231 für eine Fairness Opinion sowie Rechts- und Beratungskosten
angefallen. Zusätzlich sind Transaktionskosten in Höhe von TEUR 2.230 angefallen, die mit
TEUR 2.000 durch eine Anpassung der Rückstellung für Grunderwerbsteuer verursacht sind.
Bereinigung Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert
Die Neubewertung des Immobilienportfolios zum beizulegenden Zeitwert hat im Geschäftsjahr
2015 zu einem Abwertungsbedarf von insgesamt TEUR 103.515 geführt und resultiert aus Gewinnen in Höhe von TEUR 4.915 und Verlusten in Höhe von TEUR 108.430. Die Verluste resultieren
überwiegend aus notwendigen Restrukturierungen von Großobjekten und damit verbundenen
mietfreien Zeiten.
Wir haben die Bereinigungen in der Referenzperiode 2014 und 2015 inhaltlich und rechnerisch
nachvollzogen sowie mit den entsprechenden Finanzberichten der Deutsche Office abgeglichen.
Gegen die vom Gutachter KPMG vorgenommenen Bereinigungen ergeben sich nach unserer
Prüfung im Ergebnis keine Einwendungen.
Bereinigung des Finanzergebnisses
Die Bereinigungen betreffen Aufwendungen für derivative Finanzinstrumente. Die Auflösung des
Sicherungsinstruments des Darlehens für das Hercules Portfolio hat das Geschäftsjahr 2015 in
Höhe von TEUR 14.387 belastet. Im Vorjahr 2014 sind neben Aufwendungen für derivative Finanzinstrumente zusätzlich noch Aufwendungen aus der Änderung des Fair Values der als nicht effektiv eingestuften Zinssicherungsgeschäfte in Höhe von TEUR 4.430 enthalten.
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Planungstreue der Referenzjahre 2014 und 2015
Für den Konzernabschluss der Deutsche Office wurde die Verschmelzung der Prime Office auf die
OCM mit der Eintragung im Handelsregister vollzogen, da erst zu diesem Zeitpunkt die
Deutsche Office die Kontrolle über Vermögensgegenstände der Prime Office erlangt hat. Die
Bilanzierung des Unternehmenszusammenschlusses nach IFRS 3 wurde daher im Konzernabschluss
des Geschäftsjahres 2014 vorgenommen.
Im Geschäftsjahr 2015 wurden die Konzernstruktur der Deutsche Office deutlich vereinfacht und
das Vermögen sämtlicher Objekt-KG-Gesellschaften im Wege der Anwachsung auf ihre jeweiligen
Kommanditisten (Objekt-GmbH) übertragen. Die jeweiligen Komplementärgesellschaften (Verwaltungs GmbH) wurden auf die German Acorn PortfolioCo I GmbH bzw. auf die German Acorn
PortfolioCo II GmbH verschmolzen.
Aufgrund dieser Sondereffekte ist eine Analyse der Planungstreue auf konsolidierter Basis nur
sehr eingeschränkt aussagefähig. Der Gutachter KPMG hat daher auf eine entsprechende Analyse
verzichtet. Wir halten dieses Vorgehen für nachvollziehbar und haben ebenfalls im Rahmen
unserer Prüfung darauf verzichtet.
2. Planung und Planungsprozess
Die Ermittlung des Ertragswerts der Deutsche Office erfolgte nach der Phasenmethode auf der
Grundlage der integrierten Unternehmensplanung. Der Planungszeitraum umfasst das Budget für
das Geschäftsjahr 2016 und die Planung für die Geschäftsjahre 2017 bis 2020 (Phase 1). Zur Überleitung auf ein nachhaltig ausschüttungsfähiges Ergebnis wurde nach Ablauf der Detailplanung im
Jahr 2020 vom Gutachter KPMG die Planung der Deutsche Office durch eine Überleitungsphase bis
zum Jahr 2023 erweitert (Phase 2). Ab dem Geschäftsjahr 2024 wurde vom Gutachter KPMG ein
nachhaltig ausschüttungsfähiges Ergebnis für die Phase der ewigen Rente bzw. des Terminal
Value auf Basis des letzten Jahres der Überleitungsphase angesetzt.
Die Deutsche Office hat im Rahmen des regulären Planungszyklus im Oktober und November 2015
eine konsolidierte Budgetplanung für das Geschäftsjahr 2016 erstellt, die vom Vorstand am
9. Dezember 2015 verabschiedet und in der Sitzung am 16. Dezember 2015 vom Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen wurde.
Nach dem Abschluss der Übernahme durch die alstria office hat der Vorstand im Geschäftsjahr
2016 in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat zur Abbildung der künftigen Strategie für die Deutsche
Office eine operative Mittelfristplanung für die Jahre 2016 bis 2020 (Detailplanung) entwickelt
und am 17. Mai 2016 finalisiert und beschlossen. Der Aufsichtsrat der Deutsche Office hat diese
Mittelfristplanung in seiner Sitzung am 27. Mai 2016 nach der Erläuterung der wesentlichen Planungsprämissen genehmigt. Die Planungsrechnung beinhaltet somit die Einflüsse und Erkenntnisse
bis Ende Mai 2016.
Der Vorstand der Deutsche Office hat am 10. Mai 2016 in der Mitteilung für das 1. Quartal 2016
die wesentlichen Prognosen für das Geschäftsjahr 2016 bestätigt.
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Planungsprozess
Der Planungsprozess wurde uns vom Vorstand der Deutsche Office ausführlich erläutert. Mit
Wirkung zum 1. Januar 2016 haben die alstria office und die Deutsche Office einen Dienstleistungsvertrag zur umfassenden Unterstützung der Deutsche Office geschlossen.
Demnach erfolgt die Planungssteuerung und Erstellung der Mittelfristplanung der Deutsche
Office für die Jahre 2016 bis 2020 (Detailplanung) durch den Vorstand der Deutsche Office mit
Unterstützung des Konzern-Controllings der alstria office.
Grundlage der Planung ist das zentrale konzernweite Planungs- und Steuerungssystem des alstria
office Konzerns. Die Konzernplanung ist grundsätzlich als bottom-up Planung strukturiert, die
vom Einzelobjekt ausgeht und die Plandaten auf Portfolio-Ebene aggregiert. Diese Planung wird
jährlich überarbeitet und an die aktuellen Markterkenntnisse angepasst.
In einem ersten Planungsschritt wird ein detaillierter Businessplan auf Objektebene erstellt, der
insbesondere die erwarteten Mieteinnahmen, die Entwicklung der Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie die geplanten Investitionen umfasst. Auf dieser Grundlage werden die operativen
Zielvorgaben top-down definiert und Maßnahmen zur Verbesserung der operativen Ergebnisse und
Kennzahlen für jede einzelne Immobilie geplant. Nach Abschluss dieser operativen Planungsphase
wird die Unternehmensplanung im Rahmen einer integrierten Finanz- und Liquiditätsplanung um
die Planung der Verwaltungskosten, des Finanzergebnisses und der Ertragsteuern finalisiert. Die
Plandaten der Einzelgesellschaften werden in einem Konsolidierungs- und Planungstool auf IFRSBasis erfasst und zentral zur Konzernplanung der Deutsche Office zusammengeführt.
Nach Abschluss der Planungsrunde erfolgt top-down ein Abgleich mit den strategischen Planzielen durch den Vorstand der Deutsche Office. Die Vollständigkeit der Planung hinsichtlich der
einzubeziehenden Tochtergesellschaften und der im Direktbestand der Deutsche Office gehaltenen Immobilien haben wir überprüft.
Im Rahmen unserer Prüfung haben wir in Stichproben die zutreffende Planung der wesentlichen
Parameter auf Objektebene anhand von Marktdaten plausibilisiert und die Planung der Verwaltungskosten, des Finanzergebnisses sowie Ableitung der geplanten Ertragsteuern nachvollzogen.
Detailplanung und Überleitungsphase
Die Planung der Deutsche Office umfasst die Geschäftsjahre 2016 bis 2020 (Detailplanung) und
berücksichtigt keine Effekte aus dem geplanten Formwechsel von der Aktiengesellschaft in eine
Kommanditgesellschaft.
Erwartete Synergien aus dem Dienstleistungsvertrag mit der alstria office und den abgeschlossenen bzw. geplanten konzerninternen Darlehensverträgen sind vollständig in die Detailplanung
eingeflossen.
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Die externen Refinanzierungen und Finanzderivate werden vollständig durch Konzerndarlehen der
alstria office abgelöst. Die Planung sieht für die Geschäftsjahre 2016 und 2017 Verkäufe in Höhe
von EUR 326 Mio. vor. Entsprechend den Vereinbarungen werden davon 75,0 % zur Tilgung von
Schulden und 25,0 % für die Deckung der Erwerbsnebenkosten sowie zur Reinvestition in neue
Immobilienobjekte geplant.
Am Ende des Detailplanungszeitraums laufen wesentliche Mietverträge aus und führen zu
ungewöhnlich hohen Leerständen des Immobilienportfolios, die von einem langfristig erzielbaren
durchschnittlichen Niveau abweichen. Das letzte geplante Jahr 2020 war daher als Basis zur
Ableitung eines nachhaltig verfügbaren Ergebnisses ungeeignet. Der Gutachter KPMG hat daher in
Abstimmung mit der Deutsche Office die Detailplanung der Deutsche Office durch eine Überleitungsphase für die Jahre 2021 bis 2023 ergänzt, in der der Leerstand auf Basis von Wiedervermietungsannahmen auf ein Marktniveau geführt wird. Die Überleitungsphase wurde in Form
einer integrierten bottom-up Planung entwickelt.
Der Vorstand der Deutsche Office hat in seiner Sitzung am 17. Mai 2016 das Vorgehen und die
wesentlichen Planungsprämissen zustimmend zur Kenntnis genommen und festgehalten, dass die
Überleitungsrechnung für die Geschäftsjahre 2021 bis 2023 nicht im Widerspruch zur strategischen Ausrichtung der Deutsche Office steht. Der Aufsichtsrat der Deutsche Office hat diese
Überleitungsrechnung in seiner Sitzung am 27. Mai 2016 zustimmend zur Kenntnis genommen.
Wir haben die Ableitung der Planung für die Überleitungsphase plausibilisiert und nachvollzogen
und halten das Vorgehen des Gutachters KPMG für sachgerecht und angemessen.
Der Gutachter KPMG hat unter Berücksichtigung der vereinbarten Konditionen und steuerlichen
Verhältnisse der Deutsche Office übliche bewertungstechnische Anpassungen im Finanzergebnis
und bei den Ertragsteuern vorgenommen.
Wir haben die vom Gutachter KPMG ermittelten bewertungstechnischen Anpassungen sachlich
und rechnerisch nachvollzogen und uns von der Angemessenheit dieser Änderungen überzeugt.
Die Anpassung in unserer eigenen Wertermittlung haben das Vorgehen des Gutachters KPMG bestätigt.
Ab dem Geschäftsjahr 2024 wurde vom Gutachter KPMG ein nachhaltig verfügbares Ergebnis für
die Phase der ewigen Rente bzw. Terminal Value auf Basis des letzten geplanten Jahres der
Überleitungsphase abgeleitet.
Unsere eigenen Analysen und Untersuchungen haben die Plausibilität der Detailplanung und Überleitungsphase einschließlich des nachhaltigen Ergebnisses insgesamt bestätigt.
Verkaufsprozess Objekt an den Treptowers
In der Sitzung des Aufsichtsrats am 16. Dezember 2015 hat der Vorstand der Deutsche Office über
seine Einschätzung der Gespräche zur Verlängerung des Mietvertrags mit der Allianz Deutschland
für das Immobilienobjekt Treptowers in Berlin berichtet.
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Die Allianz Deutschland hat in einer Pressemitteilung vom 23. Dezember 2015 mitgeteilt, dass sie
im Jahr 2019 nach Berlin Adlershof umziehen wird. Zugleich wurden die Verhandlungen mit der
Deutsche Office zur Verlängerung des Mietverhältnisses beendet.
In der Detailplanung wird daher unterstellt, dass die Immobilie Treptowers über einen Zeitraum
von rund zwei Jahren grundlegend modernisiert und von einem Single-Tenant-Objekt in ein MultiTenant-Objekt umgewandelt wird.
Der Vorstand hat alternativ einen für das Geschäftsmodell der Deutsche Office typischen Transaktionsprozess begonnen, der den möglichen Verkauf der Immobilie zum Gegenstand hat. Der
Prozess ist nach den erteilten Auskünften des Vorstands der Deutsche Office grundsätzlich ergebnisoffen konzipiert und steht unter dem Gremienvorbehalt des Aufsichtsrats. Die Entscheidung
für einen möglichen Verkauf als Alternative zur geplanten Bestandsführung wird wesentlich vom
erzielbaren Verkaufserlös abhängig sein.
Der Gutachter KPMG hat daher in einer Szenario-Rechnung unter Berücksichtigung der aktuellen
Erkenntnisse der Deutsche Office vorsorglich die Auswirkungen eines optionalen Verkaufs des
Objekts untersucht und kommt zu dem Ergebnis, dass sich gegenüber der bestehenden Planung
kein höherer Unternehmenswert ergibt.
Wir halten das Vorgehen des Gutachters KPMG für sachgerecht und haben die Überlegungen unter
Berücksichtigung der gesetzten Annahmen nachvollzogen.
In der Sitzung des Aufsichtsrats der Deutsche Office am 27. Mai 2016 wurde der Stand des Transaktionsprozesses behandelt. Daraus ergeben sich für die Ermittlung und Prüfung der Angemessenheit der Barabfindung keine Anhaltspunkte, die zu einer Änderung der angebotenen Barabfindung
führen.
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3. Analyse der Unternehmensplanung
Die Planungsrechnung für die Geschäftsjahre 2016 bis 2020 (Detailplanung) und die Überleitungsphase für die Jahre 2021 bis 2023 wurden vom Vorstand der Deutsche Office am 17. Mai 2016 beschlossen und beinhalten die Einflüsse und Erkenntnisse bis zur Sitzung des Aufsichtsrats am
27. Mai 2016.
Die Ertragsplanung für die Jahre 2016 bis 2020, die Überleitungsphase und das nachhaltige Ergebnis der Deutsche Office für den Terminal Value ab dem Geschäftsjahr 2024 ist aus folgender Tabelle ersichtlich:
DO Deutsche Office AG
Gewinn- und Verlustrechnung
TEUR
Nettokaltmiete
Wachstum in %
Bewirtschaftungskosten
davon nicht umlegbare Kosten
aufgrund von Leerstand
Übrige
davon Instandhaltungskosten
Ergebnis aus Vermietung
Personalaufwand*
Verwaltungsaufwand*
Sonstiges Ergebnis*
Nettoergebnis aus Veräußerung von Immobilien
EBIT*
EBIT-Marge
Finanzergebnis
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Ergebnis Bereinigungen
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Jahresüberschuss/-fehlbetrag nicht bereinigt
Vergangenheit
2014
2015
105.528
106.668
n/a
1,1%
-11.372
-11.067
2016
103.504
-3,0%
-8.920
Detailplanung
2017
2018
2019
88.970
78.093
77.636
-14,0%
-12,2%
-0,6%
-7.975
-8.254
-10.916
-6.519
-2.036
-2.817
94.156
-5.219
-4.151
727
1.104
86.617
82,1%
-38.203
48.414
79.251
-2.746
124.919
-3.955
-2.593
-2.372
94.584
-1.563
-4.996
-3.404
-5.551
79.071
76,4%
-26.164
52.907
-4.329
-205
48.373
-3.594
-2.287
-2.093
80.996
-920
-4.179
-747
-1.924
73.226
82,3%
-18.782
54.444
-874
53.570
-4.660
-3.831
-2.575
95.601
-3.534
-3.061
586
-195
89.397
83,8%
-38.368
51.029
-127.655
-2.350
-78.976
-3.932
-2.257
-2.065
69.839
-920
-3.973
656
65.602
84,0%
-18.361
47.241
-346
46.895
-6.507
-2.302
-2.107
66.720
-920
-4.002
656
62.454
80,4%
-18.238
44.216
-43
44.173
2020
53.770
-30,7%
-12.023
-7.526
-2.348
-2.149
41.747
-920
-3.505
656
37.978
70,6%
-20.922
17.056
17.056
Überleitungsphase
TV
2021
2022
2023
2024 ff.
71.748
88.713
88.508
89.172
33,4%
23,6%
-0,2%
0,8%
-10.139
-6.976
-7.126
-7.180
-5.608
-2.366
-2.165
61.609
-927
-3.925
661
57.418
80,0%
-20.777
36.640
36.640
-2.411
-2.384
-2.181
81.737
-934
-4.322
666
77.147
87,0%
-20.496
56.650
-302
56.349
-2.527
-2.402
-2.197
81.382
-941
-4.333
671
76.779
86,7%
-20.119
56.660
-237
56.423
-2.546
-2.420
-2.214
81.992
-948
-4.366
676
77.355
86,7%
-19.667
57.687
-3.856
53.831
Anmerkung: *) bereinigte Beträge für 2014 und 2015
Für die Phase der ewigen Rente ab dem Jahr 2024 (Terminal Value) wurden die Posten der Bilanz
und der Ertragsrechnung bis zum EBIT mit der langfristig zu erwartenden Wachstumsrate von
0,75 % fortgeschrieben.
Ergebnis aus Vermietung
(a) Struktur des Immobilien-Portfolios
Die Deutsche Office hat sich auf Investitionen in Büroimmobilien, deren Bewirtschaftung und
Verwaltung fokussiert. Das Portfolio umfasst aktuell 49 Objekte an überwiegend exponierten
Standorten westdeutscher Großstädte und Ballungsräume mit einem Marktwert zum 31. Dezember 2015 von rd. EUR 1,64 Mrd.
Das Portfolio der Deutsche Office AG wird durch Büronutzungen dominiert. Eine Diversifikation
hinsichtlich der Nutzungsart ist nur bei einzelnen Objekten, wie neun Büro- und Geschäftshäusern, drei Büro-/Hotelgebäuden sowie durch drei Pflegeimmobilien gegeben. Flächenbezogen
ergibt sich zum 1. Januar 2016 ein Anteil von ca. 75 % für Büronutzungen gefolgt von den Nutzungen Pflegeheim (7 %) sowie Logistik, Lager und sonstige Mietflächen (jeweils 6 %).
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Die Objekte sind, bezogen auf die Mietfläche, regional überwiegend auf die Bundesländer
Nordrhein-Westfalen (rd. 32 %), Hessen (rd. 28 %), Baden-Württemberg (rd. 17 %) und Berlin
(rd. 10 %) verteilt. Die Mehrheit der Immobilien wird als Multi-Tenant Objekt genutzt.
Die Gesamtnutzfläche beträgt zum 31. Dezember 2015 rd. 884.000 m². Von den 49 Immobilien
befinden sich 20 Immobilien an den TOP 7-Standorten (A-Städte).
(b) Planung der Erträge aus Vermietung
Die von der Deutsche Office vorgelegte Planung der Erträge aus Vermietung haben wir im
Rahmen unserer Prüfung auf der Grundlage einer Würdigung der in den Referenzjahren 2014 und
2015 erzielten Ergebnisse und der Detailplanung für die Geschäftsjahre 2016 bis 2020 untersucht.
Die Erträge aus Vermietung werden von der Deutsche Office für die Geschäftsjahre 2016 bis 2020
bottom-up geplant. Ab dem Geschäftsjahr 2021 wird vom Gutachter KPMG die Planung der
Erträge aus Vermietung um eine Überleitungsphase von 2021 bis 2023 ergänzt, um unabhängig
von der Vermietungssituation am Ende der Detailplanung ein nachhaltig erreichbares Ergebnis aus
Vermietung für die Phase der ewigen Rente ab dem Jahr 2024 (Terminal Value) ableiten zu
können. Diese Ergänzung ist notwendig, da am Ende des Jahres 2020 ein ungewöhnlich hohes
Leerstandsniveau verbleibt. Dies ist zum einen wesentlich durch das Auslaufen eines Mietvertrages über eine Mietfläche von rd. 85.000 m² beim Objekt Treptowers in Berlin begründet, das
über rd. 10 % der zu Planungsbeginn vorhandenen Gesamtmietfläche verfügt. Zum anderen laufen
bei drei weiteren Single-Tenant-Objekten nahezu zeitgleich Mietverträge aus, was bezogen auf
die vier betrachteten Immobilien zu einem Leerstand von rd. 212.000 m² führt.
Wesentliche Sachverhalte in der vorgelegten Unternehmensplanung sind der geplante Verkauf
von zwölf Objekten aus dem bisherigen Immobilienbestand im Jahr 2016 sowie weitere vier Objektverkäufe im Jahr 2017. Darüber hinaus werden im Planungszeitraum keine weiteren Verkäufe
unterstellt. Die Deutsche Office plant zeitgleich zu den jeweiligen Verkaufszeitpunkten Objektankäufe. Eine konkrete Festlegung auf bestimmte Objekte ist bisher noch nicht erfolgt. Es besteht allerdings die Prämisse, 25 % des Veräußerungserlöses abzgl. Transaktionskosten in Ankaufsobjekte zu reinvestieren. Die restlichen 75 % der Transaktionserlöse sind zur Tilgung der bestehenden Finanzierungen vorgesehen.
Der Gutachter KPMG hat die Planung der Erträge aus Vermietung der Deutsche Office untersucht
und hält die der Bewertung zugrunde gelegten Planungsrechnungen insgesamt für plausibel.
Unsere eigenen Analysen und Untersuchungen haben die Plausibilität einschließlich der Ableitung
des nachhaltigen Ergebnisses insgesamt bestätigt.
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Die Planung des Ergebnisses aus Vermietung für die Jahre 2016 bis 2023 und das nachhaltige
Ergebnis der Deutsche Office für den Terminal Value ab dem Geschäftsjahr 2024 ist aus folgender
Tabelle ersichtlich:
DO Deutsche Office AG
Gewinn- und V erlustrechnung
TEUR
Nettokaltmiete
Wachstum in %
Bewirtschaftungskosten
davon nicht umlegbare Kosten
aufgrund von Leerstand
Übrige
davon Instandhaltungskosten
Ergebnis aus Vermietung
2016
103.504
-3,0%
-8.920
-3.955
-2.593
-2.372
94.584
Detailplanung
2017
2018
2019
88.970
78.093
77.636
-14,0%
-12,2%
-0,6%
-7.975
-8.254
-10.916
-3.594
-2.287
-2.093
80.996
-3.932
-2.257
-2.065
69.839
-6.507
-2.302
-2.107
66.720
Überleitungsphase
2020
53.770
-30,7%
-12.023
2021
71.748
33,4%
-10.139
2022
88.713
23,6%
-6.976
-7.526
-2.348
-2.149
41.747
-5.608
-2.366
-2.165
61.609
-2.411
-2.384
-2.181
81.737
TV
2023
2024 ff.
88.508
89.172
-0,2%
0,8%
-7.126
-7.180
-2.527
-2.402
-2.197
81.382
-2.546
-2.420
-2.214
81.992
In der Detailplanung für die Jahre 2016 bis 2020 werden vom Gutachter KPMG keine Anpassungen
vorgenommen. Für die Überleitungsphase ab dem Jahr 2021 wird eine Indexierung der Marktmieten von 0,75 % p. a. unterstellt. Die Grundlage für den Ansatz des Terminal Value bildet das
letzte Jahr 2023 der Überleitungsphase. Der Terminal Value ab dem Jahr 2024 wird unter Fortschreibung der Erträge und Aufwendungen mittels einer einheitlichen Wachstumsrate von 0,75 %
p. a. ermittelt.
(c) Grundlage der Mietplanung und Entwicklung
Allgemeine Grundlagen
Die Planung der Mieten bei der Deutsche Office ist für den gesamten Planungszeitraum monatsgenau abgebildet. Die Basis für die Mietentwicklung in der Detailplanung von 2016 bis 2020 bilden
die Vertragsmieten gemäß Mieterliste vom November 2015, die um bereits bekannte Änderungen,
wie beispielsweise Mietvertragsverlängerungen zum 1. Januar 2016, angepasst wurde.
Der Gutachter KPMG hat im Rahmen der Planannahmen zur Entwicklung der vertraglich vereinbarten Mieten der Deutsche Office eine Analyse und Plausibilisierungsberechnung anhand einer
bewusst gewählten Stichprobe durchgeführt. Die Stichprobe umfasste dabei rd. 68 % der Mieterträge bzw. 54 % der Fläche.
Insgesamt halten wir die Planung der Gesellschaft daher für plausibel, da keine signifikanten
Abweichungen zwischen den abgebildeten Planannahmen und den mietvertraglich gesicherten
Erträgen bestehen.
Für in der Vergangenheit vereinbarte mietfreie Zeiten wird eine Mietglättung berechnet. Daraus
ergeben sich Differenzbeträge zwischen den im Planungsmodell angenommenen Mieten (Vertragsmieten) und den Mieten bei angenommener gleichmäßiger Verteilung auf den vereinbarten
Vermietungszeitraum. Der Differenzbetrag wird folglich im Rahmen der Planung der Erträge aus
Vermietungen abgezogen.
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Diese Planungsannahme wurde von uns auf Basis einer bewussten Stichprobe nachvollzogen. Die
Prüfung umfasste dabei fünf Mietverträge mit unterschiedlichen Laufzeiten und vereinbarten
mietfreien Zeiten zwischen drei und sechs Monaten. Unsere Prüfung führte zu keinen Beanstandungen.
Bei Objektverkäufen wird die letzte Mieteinnahme zum Veräußerungszeitpunkt unterstellt. Bei
geplanten Objektankäufen werden die geplanten Mieterträge grundsätzlich zum Monatsersten des
Ankaufsmonats berücksichtigt.
Ausgangsbasis für die Überleitungsphase bildet das letzte Detailplanungsjahr 2020. Für die Überleitungsphase wird vom Gutachter KPMG die Systematik der Detailplanung beibehalten und fortgeführt. Insbesondere der Detailierungsgrad der Planung auf Ebene der einzelnen Objekte und
die monatsgenaue Abbildung werden beibehalten. In der Überleitungsphase erfolgen keine Anpassungen der Bestands- und Vertragsmieten.
Anschlussvermietungen
In der Detailplanung wird nach Ende des Mietvertrags in der Planung auf die Marktmiete abgestellt. Für die ersten zwölf Monate nach der Beendigung des Mietvertrages wird mit einer
Quote von 60 % bei der Anschlussvermietung kalkuliert. Nach zwölf Monaten ist die Vollvermietung geplant.
Die Annahme der Anschlussvermietung ist wesentlich von subjektiv bestimmten Optionen der
Mieter beeinflusst. Für die Wahrscheinlichkeit einer Anschlussvermietung sind Erfahrungswerte
und branchenspezifische Rahmenbedingungen maßgebend. Dabei können die allgemeine Marktlage, die lokale Nachfrage und das Angebot an vergleichbaren Flächen, die Flächenqualität, die
Flächengröße sowie der Flächenzustand als Grundlage einer Beurteilung dienen. Bei vertraglich
bestehenden Optionen ist zudem das Verhältnis von vertraglicher Miete zur Marktmiete relevant.
Die Prämisse einer Anschlussvermietung der Deutsche Office von 60 % unmittelbar nach dem Ende
des Mietvertrags spiegelt unserer Einschätzung nach die durchschnittliche Standort- und Objektqualität zutreffend wider. Die Annahme einer entsprechenden Quote von 100 % bereits nach
zwölf Monaten ist nach unserer Einschätzung durchaus ambitioniert.
Bei der geplanten Anschlussvermietung wird davon ausgegangen, dass den Mietern üblicherweise
eine durchschnittliche mietfreie Zeit von drei Monaten - basierend auf einem fünfjährigen Anschlussmietvertrag - einzuräumen ist. Diese Planungssystematik der Deutsche Office wird vom
Gutachter KPMG für die Überleitungsphase beibehalten.
Von der Planungssystematik der Anschlussvermietung (1. Jahr 60 %, 2. Jahr 40 %) sind fünf
Objekte ausgenommen und spezifisch geplant worden. Die Ausnahmen betreffen das Objekt
Treptowers, Berlin, sowie vier weitere Single-Tenant-Objekte an den Standorten Darmstadt,
Essen und Frankfurt am Main.
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Die Immobilie Treptowers, Berlin, ist derzeit nahezu vollständig an die Allianz Deutschland AG
vermietet. Das Mietverhältnis wird planmäßig zum 30. Juni 2019 enden. Nach Mitteilung der
Allianz Deutschland AG sind die Verhandlungen zur Verlängerung des Mietvertrages beendet worden, da der Konzern in ein Objekt in Berlin Adlershof umziehen wird. Die Treptowers sind im Jahr
1998 fertiggestellt worden und sollen entsprechend der Planung der Deutsche Office nach über
20-jähriger Nutzung grundlegend revitalisiert werden. In der Planung für das Objekt Treptowers
wird daher ein Leerstand über einen Zeitraum von 24 Monaten geplant. Gleichzeitig ist der Umbau in ein Multi-Tenant Objekt beabsichtigt. Nach dem Ende der unterstellten Leerstandszeit von
24 Monaten wird in der Planung eine vollständige Vermietung der revitalisierten Immobilie angenommen.
Wir halten diese Planungsannahmen für das Objekt Treptowers aufgrund der Größe für durchaus
ehrgeizig.
Für vier weitere Single-Tenant-Objekte erfolgt die individuelle Planung kongruent zur Planung bei
den Treptowers, jedoch unter der Annahme einer 12- bis 18-monatigen Leerstandszeit und anschließender Vollvermietung. Der Zeitraum für den Leerstand dieser Single-Tenant-Objekte wird
individuell bestimmt. Die Dauer wurde dabei in Abhängigkeit des Zeitraumes für die unterstellte
Revitalisierung und unter Berücksichtigung des erforderlichen Zeitraumes bis zur vollständigen
Vermietung bemessen. Dies ist insbesondere von der Objektgröße und der am Markt messbaren
jährlichen Flächenabsorption am jeweiligen Standort abhängig. Insgesamt beurteilen wir die Einschätzungen der Deutsche Office als nachvollziehbar und plausibel.
Leerstand
Die Planung der Deutsche Office sieht einen sukzessiven Abbau des bestehenden Leerstands des
Geschäftsjahres 2016 vor. Der jährlich angenommene Abbau des Leerstands in der Detailplanung
beträgt 1,0 %-Punkt der zu Beginn der Planung vorhandenen Leerstandsquote. Entsprechend
erfolgt für die Jahre 2016 bis 2020 der Ansatz der Marktmiete für rd. 7,4 % p. a. der anfänglich
vorhandenen Leerstandsfläche. Dies erfolgt kongruent für vorhandene Parkplätze, Garagen u.a.
In der Überleitungsphase der Jahre 2021 bis 2023 wird kein zusätzlicher pauschaler Abbau des
Leerstands unterstellt. Die Berücksichtigung des Abbaus des Leerstands erfolgt in der Planung
somit implizit bei den Mieterträgen. Bei der Ermittlung der Mieterträge werden - wie bei der Anschlussvermietung - Marktmietkonditionen unterstellt.
Zum 31. Dezember 2015 betrug die Leerstandsquote für das Portfolio der Deutsche Office
rd. 13 %. Der Anstieg der Leerstandsquote in den Jahren 2018 und 2020 resultiert aus den beschriebenen Annahmen zur Restrukturierung der Single-Tenant-Objekte und überkompensiert den
geplanten Abbau des Leerstands um 1,0 %-Punkte p. a. Ab dem Jahr 2021 wird ein sukzessiver
Abbau des Leerstands auf einen normalisierten Zustand erwartet, der Portfolio-spezifisch im
Terminal Value bei rd. 10,0 % gesehen wird.
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Entwicklung der Mieten
Die Vertragsmieten für alle 49 Objekte betragen zum 1. Januar 2016 rd. TEUR 9.108 pro Monat.
Die korrespondierenden Marktmieten liegen rd. 10 % darüber.
Die Marktmieteinschätzung der Deutsche Office basiert auf der Bewertung/Einschätzung des Gutachtens der CBRE.
Bedingt durch das Auslaufen zahlreicher Mietverträge kommt es in der Detailplanung zu einem
signifikanten Rückgang der Nettokaltmieten. Die höchste Leerstandsquote im gesamten Planungszeitraum beträgt zum 31. Dezember 2020 rd. 43,0 %. Ursächlich für diese sich zum Ende des Detailplanungszeitraums zuspitzende Entwicklung ist das nahezu zeitgleiche Auslaufen größerer Single-Tenant-Mietverträge bei vier Einzelobjekten. Bei diesen Verträgen ist, abweichend zur generellen Annahme zur Anschlussvermietung, nicht von einer direkten Anschlussvermietung auszugehen.
Die Vertragsmieten auf Basis der zu Beginn der Detailplanung bestehenden Mietverträge reduzieren sich während des Zeitraums 2016 bis 2020 planmäßig von rd. EUR 103,5 Mio. im Jahr 2016 auf
rd. EUR 13,7 Mio. im Jahr 2020. Dem stehen prognostizierte Anschlussvermietungen in Höhe von
60 % unmittelbar nach Auslauf der vertraglichen Mietverhältnisse und 40 % ein Jahr später von
kumuliert rd. EUR 1,0 Mio. im Jahr 2016 bis rd. EUR 33,2 Mio. im Jahr 2020 entgegen.
Die planmäßige Reduzierung des Leerstandes von 1,0 %-Punkt p. a. führt zur Berücksichtigung zusätzlicher Mieterlöse zwischen rd. EUR 1,2 Mio. im Jahr 2016 bis rd. EUR 5,2 Mio. im Jahr 2020.
Die Objektankäufe führen zu Mietzuwächsen von anfänglich rd. TEUR 770 p. a. im Jahr 2016 bis
rd. EUR 4,1 Mio. p. a. ab dem Planungsjahr 2018. Sämtliche aus Ankäufen resultierende Mieterträge unterliegen im Rahmen der Planung der Gesellschaft keiner Wachstumsrate in Form einer
Indexierung, da beim Zugang von einer marktüblichen Vermietung ausgegangen wird und über
den Zeitverlauf keine nennenswerten Mietsteigerungen erwartet werden.
Die in der Planung der Deutsche Office abgebildete Mietentwicklung entspricht den vorgenannten
Planannahmen. Wir erachten die Planannahmen zur Anschlussvermietung (60 % sofort und weitere 40 % nach 12 Monaten) für durchaus ambitioniert und die Planannahmen zur Gewährung mietfreier Zeiten (3 Monate bei 60 Monaten Laufzeit), zum Abbau des Leerstands (1 %-Punkt p. a.) für
marktgerecht und plausibel. Die Vorgehensweise der Planung entspricht nach unserer Einschätzung dem branchenüblichen Vorgehen und berücksichtigt hinreichend die spezifische Struktur des
Portfolios und die Qualität der etablierten Standorte.
Unter Berücksichtigung der gesonderten Planung der Single-Tenant-Objekte haben wir im Rahmen
unserer Prüfungshandlungen u. a. das Mietniveau näher untersucht. Das Objekt 2140, Darmstadt,
Deutsche Telekom Allee 7, ist annähernd auf Marktniveau vermietet.
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Die weiteren Single-Tenant-Objekte sind teilweise deutlich über Marktniveau vermietet, was die
Planungsannahme des längeren Leerstandes von 12 bis 24 Monaten i. V. m. der geplanten Revitalisierung und der CapEx-Investitionen von rd. 400 EUR/m² (Treptowers: 739 EUR/m²) bis hin zur
Vollvermietung plausibel macht.
(d) Flächenentwicklung
Die Deutsche Office geht in der Planung zum 1. Januar 2016 von einer Gesamtmietfläche für die
im Bestand gehaltenen 49 Objekte von insgesamt rd. 884.200 m² aus. In der von CBRE erhaltenen
Bewertungsübersicht ist der korrespondierende Gesamtmietflächenbestand mit rd. 882.000 m²
angegeben. Die Differenz von insgesamt rd. 2.200 m² bei den Gesamtmietflächen betrifft im
Wesentlichen Abweichungen bei den Objekten An den Treptowers, Berlin (+704 m²), Vichystraße
7-9, Bruchsal (-2.530 m²), Bahnhofstraße 1-5, Heilbronn (-263 m²) und Richard-Wagner-Platz 1,
Nürnberg (-75 m²). Der Gutachter KPMG orientiert sich an den Flächenangaben der Deutsche
Office und übernimmt diese im Rahmen seiner Überlegungen zur Überleitungsphase. Damit wird
bei der Wertermittlung der Deutsche Office von dem höheren Bestand der Gesamtmietflächen
ausgegangen.
Mit der Realisierung des geplanten Verkaufs von Objekten erfolgt planmäßig die Verminderung
der vorhandenen vermietbaren Flächen. Bei den geplanten drei Zukäufen besteht die Planungsprämisse, dass die durchschnittliche Miete der Zukaufobjekte 11,00 EUR/m²/Monat beträgt.
Gleichzeitig wird eine durchschnittliche Bruttoanfangsrendite von 6 % unterstellt.
Die Veränderung der vermieteten Flächen wird, ähnlich wie bei der Entwicklung der Mieterträge,
maßgeblich vom Auslaufen vorhandener Verträge sowie den Annahmen zur Anschlussvermietung
und/oder dem Vorhandensein von temporärem Leerstand bestimmt. Darüber hinaus hat die
planmäßige Verminderung des bei Beginn der Planung vorhandenen Leerstandes von 1,0 %-Punkt
p. a. einen Einfluss auf die Entwicklung des vermieteten Flächenbestandes.
Die Ableitung der Flächenentwicklung erfolgt insgesamt sachgerecht und plausibel.
(e) Entwicklung der durchschnittlichen Mieten und Leerstandsquote
Neben dem Auslaufen von Mietverträgen, der unterstellten Anschlussvermietung und dem planmäßigen Abbau von Leerstand sind in der aufgezeigten Entwicklung die Objektverkäufe sowie die
Ankäufe und damit korrespondierend Flächen- und Mietveränderungen berücksichtigt. Bei den
Ankäufen wird ein flächenbezogener durchschnittlicher Mietertrag von 11,00 EUR/m²/Monat angenommen. Hinsichtlich der Beurteilung der Angemessenheit dieser Mieteinschätzung haben wir
die durchschnittliche Marktmiete für Büroflächen des Portfolios der Deutsche Office analysiert.
Diese beträgt flächengewichtet durchschnittlich 11,43 EUR/m²/Monat und liegt damit leicht
oberhalb der eingeschätzten durchschnittlichen Marktmiete für die Ankaufsobjekte in Höhe von
11,00 EUR/m²/Monat. Unter Berücksichtigung der bei Büroimmobilien üblicherweise in geringem
Umfang vorhandenen und im Vergleich minderwertigen Flächen in Form von Archiv- und Lagernutzungen, erachten wir den Ansatz für plausibel.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Die Entwicklung der Leerstandsquote ist in der Detailplanung durchgehend ansteigend. Grund
hierfür sind die zahlreichen auslaufenden Mietverträge i.V.m. der im zeitlichen Nachlauf angenommenen Anschlussvermietung (1. Jahr 60 %, 2. Jahr 40 %). Darüber hinaus sind kennzeichnend
für die hohe Leerstandsquote am Ende der Detailplanung das Auslaufen von mehreren Mietverträgen für Single-Tenant-Objekte, welche entsprechend den Planungen der Deutsche Office bis zu
24 Monaten leer stehen und gleichzeitig umgebaut bzw. revitalisiert werden sollen (vgl. folgende
Darstellung).
Leerstandszeiten im Planungszeitraum
(Single-Tenant-Objekte)
ID: 2121
ca. 85.000 m²
ID: 2131
ca. 30.000 m²
ID: 2140
ca. 25.000 m²
ID: 2141
ca. 72.000 m²
ID: 2151
ca. 30.000 m²
2016
(f)
2017
2018
2019
2020
ID: 2121
Treptowers, Berlin
ID: 2141
T-Online, Darmstadt
ID: 2131
Alfredstraße, Essen
ID: 2151
Solmstraße, Frankfurt
ID: 2140
Dt. Telekom, Darmstadt
2021
2022
2023
Bewirtschaftungskosten
Die zu Beginn der Detailplanung aufgrund von Leerstand nicht umlagefähigen Betriebskosten
wurden im Jahr 2016 pauschal mit rd. 36,80 EUR/m²/p. a. angesetzt. Basis für den Ansatz bilden
die Leerstandskosten der Referenzjahre 2014 und 2015 (Durchschnitt), welche jährlich pro Quadratmeter Leerstandsfläche rd. 38,71 EUR (Jahr 2014) bzw. 34,87 EUR (Jahr 2015) betragen. In der
aktuellen OSCAR Büronebenkostenanalyse (Jones Lang LaSalle, Stand September 2015) werden
die sich durchschnittlich für Büronutzungen in Deutschland ergebenden Nebenkosten in einer
Spanne von 3,12 EUR/m²/Monat (einfache Gebäudequalität) bis 4,17 EUR/m²/Monat (hohe Gebäudequalität) angegeben.
Wir halten den gewählten Ansatz für plausibel.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Für die Single-Tenant-Objekte, welche während der Phase der Revitalisierung planmäßig zwischen 12 und 24 Monaten vollständig leer stehen, wurde der Kostenansatz der Deutsche Office
um 1,10 EUR/m²/Monat reduziert, so dass sich die geplanten Leerstandskosten für diese Objekte
für den entsprechenden Zeitraum auf rd. 2,00 EUR/m²/Monat belaufen.
Es wurde für die Detailplanung eine Kostensteigerung der nicht umlagefähigen Betriebskosten infolge des Leerstands von jährlich 2 % unterstellt. Als Flächenbasis zur Berechnung der
Leerstandskosten wird von Deutsche Office die mittlere Leerstandsfläche (BOP/EOP) angesetzt.
Die „Übrigen nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten“ werden ebenfalls auf Basis der IstKosten der Referenzjahre 2014 und 2015 von der Deutsche Office geplant. Diese betragen im Jahr
2014 rd. 5,25 EUR/m² p. a. bzw. im Jahr 2015 rd. 7,19 EUR/m² p. a. Der Mittelwert der Referenzjahre 2014 und 2015 in Höhe von rd. 6,22 EUR/m² p. a. wird zu Beginn der Detailplanung
2016 angesetzt und ebenfalls inflationiert mit 2 % p. a. bis zum Jahr 2020 fortgeschrieben.
Die Planungen der Deutsche Office werden vom Gutachter KPMG übernommen und lediglich die
Darstellung angepasst. Der Gutachter KPMG weist hier die „Instandhaltungskosten“ separat von
dem gleichfalls als „Übrige nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten“ bezeichneten Kostenblock
aus.
(g) CapEx-Planung
In der Detailplanung werden CapEx-Maßnahmen (Capital Expenditure in Form von Investitionskosten) für Anschlussvermietungsflächen (60 % und 40 %) sowie für den Abbau von Leerstandsflächen
geplant. Der Ansatz der CapEx beträgt dabei 200 EUR/m². Während durch die konstant angenommene Reduktion des Leerstands in Höhe von 1 %-Punkte p. a. die dafür veranschlagten
CapEx ebenfalls über den Zeitraum der Detailplanung konstant in einer Höhe von rd. EUR 1,77
Mio. p. a. liegen, sind die von den Anschlussvermietungen abhängigen CapEx-Maßnahmen entsprechend dem Auslaufen der Vertragsmieten volatil.
Insgesamt ist in der Detailplanung daher eine Zunahme von CapEx-Maßnahmen bzw. Investitionskosten festzustellen, welche den Höhepunkt zum Zeitpunkt der höchsten Leerstandsquote, dem
Jahr 2020, erreichen. Dies ist insbesondere dadurch begründet, dass für die Single-TenantObjekte, die maßgeblich die Entwicklung der Leerstandsquote beeinflussen, ein doppelt so hoher
Ansatz von CapEx (400 EUR/m²) bzw. für das Objekt Treptowers ein Ansatz von 739 EUR/m² erfolgt. Unter Berücksichtigung der bei den Single-Tenant-Objekten gleichzeitig unterstellten Umnutzung in Multi-Tenant-Objekte erachten wir den erhöhten Ansatz von 400 EUR/m² für erforderlich. Hinsichtlich des Objektes Treptowers wird uns zudem ein Nachnutzungskonzept der VALTEQ
GmbH, Berlin, vorgelegt, welches den in der Planung der Deutsche Office gewählten Ansatz von
739 EUR/m² hinreichend belegt.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Der Gutachter KPMG hat im Rahmen der Plausibilisierung des Mengengerüstes einen Abgleich der
Mieterliste der Deutsche Office mit den Mietverträgen sowie einen Abgleich der Mieterliste mit
der Planungsdatei für eine bewusst gewählte Stichprobe durchgeführt. Der Abgleich erfolgt dabei
zunächst hinsichtlich der Parameter Mietfläche und der Vertragsmiete. Die Stichprobe umfasste
die zehn wertmäßig größten Mietobjekte sowie darüber hinaus die zehn der Miethöhe nach größten Mietverträge. Für die Stichprobe bestätigen sich die Angaben in der Mieterliste und deren zutreffende Übernahme in die Planungsrechnung. Bei dem Abgleich der Mieterliste mit der Planungsdatei werden zudem die Restlaufzeiten verglichen. Insgesamt ergeben sich Abweichungen
bei 13 Mietern, wobei in den meisten Fällen in der Planung die Laufzeit um ein Jahr verkürzt dargestellt wird. In anderen Fällen wird vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht oder der
Mietvertrag verlängert. Insgesamt schätzt der Gutachter KPMG unter Beachtung der jeweiligen
Miethöhen die Abweichungen als unkritisch ein.
Wir haben in diesem Zusammenhang zusätzlich bei drei Objekten einen Abgleich der wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen mit der Planungsdatei der Deutsche Office vorgenommen.
Dabei haben wir die Parameter Miethöhe, Vertragslaufzeit und Mietflächen bzw. Anzahlen (Stellplätze, Garagen u. a.) gesondert gewürdigt. Unsere Prüfungshandlungen bestätigten die zutreffende Übernahme der Parameter aus den Mietverträgen in die Planungsrechnung. Die Prüfung der
rechnerischen Richtigkeit der Planungsrechnung für die Detailplanung und die Überleitungsphase
hat zu keinen Beanstandungen geführt.
Personalaufwand
Das Büro der Deutsche Office in Köln soll planmäßig zum 31. Mai 2016 geschlossen werden. Zu
diesem Zeitpunkt scheiden die letzten Mitarbeiter der Deutsche Office aus dem Unternehmen
aus.
Im Geschäftsjahr 2016 waren insgesamt noch 17 Mitarbeiter beschäftigt. Von diesen Mitarbeitern
hat ein Mitarbeiter gekündigt und zwei Mitarbeiter hatten befristete Verträge. Mit weiteren 14
Mitarbeitern wurden Aufhebungsverträge geschlossen und für vereinbarte Lohnfortzahlungen bis
zum 31. Dezember 2016 zu Lasten des Geschäftsjahres 2015 eine Rückstellung in Höhe von
TEUR 1.200 gebildet.
Der Personalaufwand für das Planjahr 2016 entfällt mit TEUR 643 auf die in den ersten fünf
Monaten noch beschäftigten Mitarbeiter und entspricht den durchschnittlichen zeitanteiligen
Personalaufwendungen des Geschäftsjahres 2015 ohne Vorstandsvergütungen und nach Bereinigungen. Unter Berücksichtigung der stand-alone Prämisse sind für den gesamten Detailplanungszeitraum jährliche Personalaufwendungen für zwei Vorstände in Höhe von TEUR 920 geplant.
Für die Überleitungsphase und die Phase der ewigen Rente ab dem Jahr 2024 (Terminal Value)
werden die Personalaufwendungen um den Wachstumsabschlag von 0,75 % jährlich erhöht fortgeschrieben.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Wir haben die Planung der Personalaufwendungen inhaltlich und rechnerisch nachvollzogen sowie
bezüglich der Referenzjahre mit den entsprechenden Finanzberichten der Deutsche Office abgeglichen. Im Ergebnis unserer Prüfungshandlungen halten wir den Planansatz der Personalaufwendungen für angemessen.
Verwaltungsaufwand
Die Verwaltungsaufwendungen werden abweichend zu den Finanzberichten der Deutsche Office
gesondert von den Personalaufwendungen gezeigt. Die Abschreibungen auf das eigengenutzte
Anlagevermögen haben wir abweichend zum Gutachten der KPMG wegen der geringen Bedeutung
im Verwaltungsaufwand belassen.
Die Zusammensetzung der Verwaltungsaufwendungen stellt sich wie folgt dar:
DO Deutsche Office AG
Verwaltungskosten und Abschreibungen
TEUR
allgemeine Verwaltungskosten
Vergütung für Asset Management
Vergütung pauschal
Abschreibungen
Gesamt
2016
2.123
2.329
300
244
4.996
Detailplanung
2017
2018
2019
1.627
1.659
1.692
2.002
306
244
4.179
1.758
312
244
3.973
1.747
318
244
4.002
2020
1.726
1.210
324
244
3.505
Die allgemeinen Verwaltungskosten beinhalten die Aufwendungen für Leistungen, die nicht durch
den Dienstleistungsvertrag mit der alstria office abgedeckt sind. Es handelt sich im Wesentlichen
um Rechts- und Beratungskosten, Abschluss- und Prüfungskosten, Aufsichtsratsvergütungen,
Gutachterkosten, Marketingkosten und Kosten der Hauptversammlung. Für das Planjahr 2016 sind
darüber hinaus bis zur Schließung des Büros in Köln noch Aufwendungen für Telekommunikation,
Reisekosten und Versicherungen geplant.
Die Aufwendungen für das Asset-Management haben ihre Rechtsgrundlage im Dienstleistungsvertrag mit der alstria office und berechnen sich mit 2,25 % auf die Erträge aus Vermietung. Die
pauschalen Vergütungen aus dem Dienstleistungsvertrag mit der alstria office betreffen jährliche
Leistungspauschalen im Wesentlichen für Rechnungswesen und Controlling sowie in geringerem
Umfang für IT-Dienstleistungen und Personalverrechnung.
Die Verwaltungskosten werden mit einer jährlichen Kostensteigerung von 2,0 % geplant, während
der Ansatz für Abschreibungen wegen der geringen Bedeutung pauschal konstant geplant wird.
In der Überleitungsphase werden die Verwaltungsaufwendungen mit Ausnahme der Aufwendungen für das Asset-Management und der Abschreibungen um den Wachstumsabschlag von 0,75%
jährlich erhöht fortgeschrieben. Die Aufwendungen für das Asset-Management werden in Höhe
von 2,25 % der geplanten Erträge aus Vermietung fortgeschrieben.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Für die Phase der ewigen Rente ab dem Jahr 2024 (Terminal Value) werden die Verwaltungsaufwendungen um den Wachstumsabschlag von 0,75 % jährlich erhöht fortgeschrieben
Wir haben die Planung der Verwaltungsaufwendungen inhaltlich und rechnerisch nachvollzogen.
Die allgemeinen Verwaltungskosten und die Abschreibungen haben wir mit den entsprechenden
Aufwendungen der Referenzjahre plausibilisiert. Die Dienstleistungsvergütung für das AssetManagement entspricht marktüblichen Sätzen, die typischerweise in einer Spanne zwischen 2,0 %
bis 4,0 % vereinbart werden. Für die Verwaltung größerer Objekte orientiert sich der Kostensatz
marktüblich am unteren Ende dieser Spanne. Der Kostensatz von 2,25 % ist daher nicht zu beanstanden. Im Ergebnis unserer Prüfungshandlungen halten wir den Planansatz der Verwaltungsaufwendungen insgesamt für angemessen.
Sonstiges Ergebnis
Im sonstigen Ergebnis werden die sonstigen Erträge und Aufwendungen als Saldogröße in Höhe
von TEUR 656 über den Detailplanungszeitraum konstant geplant.
Der Planansatz von TEUR 656 entspricht dem Mittelwert der bereinigten sonstigen Erträge und
Aufwendungen der Referenzjahre 2014 und 2015. Im Einzelnen leitet sich der Planansatz wie
folgt ab:
DO Deutsche Office AG
sonstiges Ergebnis bereinigt
TEUR
Sonstige Erträge
Forderungen aus Gewährleistungen
Weiterbelastungen an Mieter
Versicherungsentschädigungen
Ertrag aus wertberichtigten Forderungen
Übrige
Sonstige Aufwendungen
Wertberichtigung auf Forderungen
Nicht abziehbare Vorsteuer
Übrige
Saldo
2014
2.138
661
351
382
0
744
1.411
746
573
92
727
2015
1.519
745
161
277
143
193
932
528
262
142
587
MW*
656
* Mittelwert
Wir halten den Planansatz für das sonstige Ergebnis für zutreffend, da aufgrund der Größe des
Immobilienportfolios die einzelnen Ertrags- und Aufwandspositionen im Zeitablauf wiederkehrend
realisiert werden.
Im Geschäftsjahr 2016 und 2017 werden insgesamt 16 Immobilienverkäufe geplant. Aus den realisierten Verkaufserlösen abzgl. Nebenkosten sollen in den beiden Geschäftsjahren 2016 und 2017
jeweils 25 % abzgl. der Nebenkosten in den Ankauf gegenwärtig noch nicht spezifizierter Immobilien reinvestiert werden.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Die Grunderwerbsteuer wird mit einem durchschnittlichen Satz von 5,6 % auf den Wiederanlagebetrag geplant. Der Wiederanlagebetrag ist um die Transaktionskosten gekürzt.
Die Vergütungen aus dem Dienstleistungsvertrag mit der alstria office betreffen die vereinbarten
Provisionen für Immobilienverkäufe und -ankäufe. Die Provisionssätze sind marktüblich nach
Transaktionsvolumen gestaffelt und liegen zwischen 0,50 % und 1,00 % des Nettokaufpreises.
Das geplante sonstige Ergebnis der Detailplanung setzt sich wie folgt aus den pauschalen geplanten Erträgen und Transaktionskosten wie folgt zusammen:
DO Deutsche Office AG
Sonstiges Ergebnis Planung
TEUR
2016
Aufwendungen aus Immobilienkäufen
Grunderwerbsteuer
Vergütung alstria office
Externe Transaktionskosten
Sonstige Erträge
Sonstiges Ergebnis
-2.873
-418
-769
-4.060
656
-3.404
2017
Detailplanung
2018
2019
-970
-173
-260
-1.403
656
-747
656
656
2020
656
656
656
656
In der Überleitungsphase wird das sonstige Ergebnis um den Wachstumsabschlag von 0,75% jährlich erhöht fortgeschrieben.
Wir haben die Planung des sonstigen Ergebnisses inhaltlich und rechnerisch nachvollzogen sowie
bezüglich der Referenzjahre mit den entsprechenden Finanzberichten der Deutsche Office abgestimmt. Im Ergebnis unserer Prüfungshandlungen halten wir den Planansatz des sonstigen Ergebnisses für angemessen.
Nettoergebnis aus Veräußerung von Immobilien
Die Deutsche Office erwartet bis zum Ende des Jahres 2016 insgesamt zwölf Immobilienverkäufe.
Für das Jahr 2017 werden weitere vier Immobilienverkäufe geplant. Aus den realisierten Verkaufserlösen abzgl. Nebenkosten sollen in den beiden Geschäftsjahren 2016 und 2017 jeweils 25
% in den Ankauf gegenwärtig noch nicht spezifizierter Immobilien reinvestiert werden. Die aus
diesen Transaktionen resultierenden Aufwendungen sind in der Detailplanung wie folgt geplant:
DO Deutsche Office AG
Aufwendungen aus Immobilientransaktionen
TEUR
2016
Aufwendungen für Immobilienverkäufe
Vergütung alstria office
Externe Veräußerungskosten
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1.897
3.654
5.551
2017
Detailplanung
2018
2019
685
1.239
1.924
-
2020
-
-
PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Die Vergütungen aus dem Dienstleistungsvertrag mit der alstria office betreffen die vereinbarten
Provisionen für Immobilienverkäufe und -ankäufe. Die Provisionssätze sind marktüblich nach
Transaktionsvolumen gestaffelt und liegen zwischen 0,50 % und 1,00 % des Nettokaufpreises.
Die externen Veräußerungskosten betreffen insbesondere Aufwendungen für Makler, Bewertungsgutachten und Due Diligence Gutachten und sind jeweils mit 1,5 % des Transaktionsvolumens
geplant.
In der Überleitungsphase und in der Phase der ewigen Rente (Terminal Value) werden keine
Aufwendungen aus Immobilientransaktionen geplant.
Wir haben die Planung der Aufwendungen aus Immobilientransaktionen inhaltlich und rechnerisch
nachvollzogen. Die geplanten Transaktionskosten in einer Gesamthöhe zwischen 2,0 % und 2,5 %
sind marktgerecht. Im Ergebnis unserer Prüfungshandlungen halten wir den Planansatz der Aufwendungen aus Immobilientransaktionen für angemessen.
EBIT
Die EBIT-Marge liegt für die Referenzjahre 2014 und 2015 in einer Bandbreite von 82,0 % bis
84,0 %. Für die Jahre 2016 und 2017 sind zur Angleichung der regionalen Schwerpunkte und der
Harmonisierung der Nutzungsarten an die Struktur der alstria office insgesamt 16 Verkäufe mit
einem Transaktionsvolumen von EUR 326,2 Mio. und Reinvestitionen mit einem Volumen von EUR
81,5 Mio. geplant. Der Saldo der Transaktionen in den Jahren 2016 und 2017 in Höhe von insgesamt EUR 244,7 Mio. wirkt sich absolut auf das Niveau der Ergebnisse aus Vermietung aus.
Es wird geplant, dass 25,0 % der Verkaufserlöse nach Transaktionskosten reinvestiert werden. Unter Berücksichtigung von Transaktionskosten in einer Größenordnung von 4,0 % bezogen auf die
Verkaufserlöse liegt die Reinvestionsquote bei rd. 21,0 %. Die übrigen Mittel werden bewusst zur
Verminderung der Schulden eingesetzt. Die Schuldenquote wird über den gesamten Planungszeitraum bis zum Terminal Value deutlich auf ein branchenübliches Niveau zurückgeführt. Die Transaktionskosten aus Immobilienverkäufen und Reinvestition belasten insbesondere das Ergebnis des
Jahres 2016 in Höhe von TEUR 9.611, während im Jahr 2017 das Volumen deutlich reduziert ist
und Transaktionskosten in Höhe von TEUR 3.237 erfordert.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
In den folgenden Jahren bis 2018 normalisiert sich die EBIT-Marge auf ein Niveau der Referenzjahre von rd. 83,0 %. In den Jahren 2019 und 2020 kumulieren sich auslaufende Mietverträge,
insbesondere für größere Single-Tenant Objekte und führen zu einem stark rückläufigen Niveau
der Erträge aus Vermietung und erhöhten Belastung aus dadurch bedingten Leerständen und Aufwendungen zur Revitalisierung der Objekte. Die EBIT-Marge entwickelt sich dadurch ebenfalls
stark rückläufig.
Der Gutachter KPMG hat deshalb die Detailplanung um eine Überleitungsphase ergänzt und das
Niveau des Jahres 2020 unter Berücksichtigung der Entwicklung der Leerstandsquoten und der
Anschlussvermietung, bedingt durch die Revitalisierung der Single-Tenant-Objekte, auf ein für
die Deutsche Office normalisiertes Niveau zur Ableitung eines nachhaltigen Ergebnisses fortgeführt. Die EBIT-Marge entwickelt sich bis zum Jahr 2023 auf rd. 87,0 % und liegt damit deutlich
über dem Niveau der Referenzjahre 2014 und 2015. Die Rentabilität des Immobilienportfolios
nimmt entsprechend der Strategie der Deutsche Office zu.
Finanzergebnis
Die Entwicklung des Finanzergebnisses ist wesentlich durch die für das Jahr 2016 vorgesehenen
Ablösungen eines Großteils der bestehenden externen Finanzierungen durch konzerninterne Darlehen von der alstria office an die Deutsche Office geprägt. Die geplante Entwicklung der zinstragenden Verbindlichkeiten, des Finanzergebnisses und der Aufwendungen zur Ablösung von
Derivaten der Deutsche Office stellt sich wie folgt dar:
DO Deutsche Office AG
Zinsergebnis
in %
Zinstragende Verbindlichkeiten
Externe Darlehen
Konzerninterne Darlehen
Detailplanung
2018
2019
2016
2017
15.268
758.550
15.113
691.787
14.958
686.975
2020
Überleitungsphase
2021
2022
2023
TV ff.
2024
14.803
682.162
14.648
782.349
789.350
772.724
767.911
773.671
773.818
706.900
701.932
696.965
796.997
789.350
772.724
767.911
773.671
Zinsergebnis
Zinsaufwand externe Darlehen*
Zinsaufwand Konzerndarlehen
Sonstiger Zinsaufwand
Zinsertrag
-5.520
-16.691
-3.953
-
-177
-18.596
-9
-
-176
-18.175
-9
-
-174
-18.055
-9
-
-194
-20.714
-14
-
-127
-20.698
48
-20.578
81
-20.304
185
-19.986
319
Zinsaufwandsquote**
Anpassung Derivate-Kontrakte
-26.164
-2,5%
-4.329
-18.782
-2,5%
-
-18.361
-2,6%
-
-18.238
-2,6%
-
-20.922
-2,9%
-
-20.777
-2,6%
-
-20.496
-2,6%
-
-20.119
-2,6%
-
-19.667
-2,6%
-
* Nach Zinssicherung
**(Zinsaufwand externe Darlehen & Konzerndarlehen) / mittlere zinstragende Verbindlichkeiten.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
(a) Planung der zinstragenden Verbindlichkeiten
Die Entwicklung des zum 31. Dezember 2015 bereits ausgereichten konzerninternen Darlehens
und eines externen Darlehens für das im Jahr 2015 neu erworbene Objekt Stuttgart Vaihinger
Straße, das aufgrund vergleichsweise günstiger Konditionen nicht im Jahr 2016 durch ein weiteres
konzerninternes Darlehen abgelöst werden soll, wird sachgerecht aus den vertraglichen Bestimmungen abgeleitet. Wir haben uns davon durch die Einsichtnahme in die Kreditverträge überzeugt.
Für die übrigen externen Darlehen wird eine Ablöse im Jahr 2016 durch die Aufstockung des bestehenden und die Aufnahme eines weiteren konzerninternen Darlehens unterstellt. Das Gesamtvolumen der Darlehen zum Ablösezeitpunkt beläuft sich auf rd. EUR 800 Mio. Von der sachgerechten Abbildung des Tilgungsverlaufs des im Jahr 2016 aufzunehmenden Darlehens in der Planung
haben wir uns ebenfalls durch Einsichtnahme in den bereits vorliegenden Kreditvertrag überzeugt.
Die konzerninternen Darlehen werden darüber hinaus in den Jahren 2016 und 2017 vertragsgemäß
durch Sondertilgungen i.H.v. 75,0 % der Erlöse von geplanten Objektverkäufen reduziert.
In den Jahren 2020 und 2021 sind die Aufnahme eines weiteren konzerninternen Darlehens über
EUR 105 Mio. und eines konzerninternen Kontokorrentkredits über rd. EUR 12 Mio. für Investitionszwecke, Dividendenzahlungen und die Ablöse des verbliebenen externen Darlehens vorgesehen. Bei dem konzerninternen Darlehen handelt es sich annahmegemäß um einen endfälligen
Kredit mit Fälligkeiten nach Ende der Überleitungsphase. Der konzerninterne Kontokorrentkredit
wird im Jahr 2022 aus dem erwirtschafteten Cashflow vollständig zurückgeführt.
Für die Phase der ewigen Rente ab dem Jahr 2024 (Terminal Value) wird ein Wachstum der zinstragenden Verbindlichkeiten von 0,75 % p. a. korrespondierend zum angenommenen Wachstumsabschlag unterstellt.
(b) Zinsergebnis
Der Zinsaufwand für die bereits vertraglich vereinbarten Darlehen und die zugehörigen Sicherungsgeschäfte, einschließlich der im Jahr 2016 abzulösenden Finanzierungen, wird sachgerecht
aus den vertraglichen Bestimmungen und unter Berücksichtigung der Zinsstruktur zum
31. März 2016 abgeleitet. Für die konzerninternen Darlehen werden mit der alstria office Zinssätze von 2,5 % bis 2,75 % vereinbart. Die Ableitung in der Planungsrechnung haben wir rechnerisch
nachvollzogen.
Für das geplante konzerninterne Darlehen und den konzerninternen Kontokorrentkredit wird auf
Basis der Konditionen der bereits vertraglichen vereinbarten konzerninternen Darlehen eine Verzinsung von 2,6 %p. a. unterstellt. Hierbei wird berücksichtigt, dass die alstria office aufgrund
der Emission von zwei Anleihen mit einer Laufzeit bis März 2021 bzw. April 2023 im November
2015 bzw. April 2016 über eine langfristig stabile Refinanzierung verfügt.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Der sonstige Zinsaufwand umfasst im Wesentlichen Vorfälligkeitsentschädigungen für die Ablöse
der externen Darlehen im Jahr 2016 auf Basis der vertraglichen Regelungen und die Auflösung
passivierter Transaktionskosten.
Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus werden in der Detailplanungsphase keine Zinserträge geplant.
In der Überleitungsphase hingegen wird bis zur ewigen Rente ab dem Jahr 2024 (Terminal Value)
ein linearer Anstieg des Anlagezinses bis zum Niveau des Basiszinssatzes von 1,0 % p. a. unterstellt.
Die Planung des Zinsergebnisses wird unter der Annahme vorgenommen, dass die vertraglich bestehenden Covenants eingehalten werden. Insofern sind keine negativen Rückwirkungen von Verletzungen der Covenants in der Planung enthalten. Diese Annahme halten wir für plausibel.
Für die Ableitung der Verzinsung in der Phase der ewigen Rente ab dem Jahr 2024 wird, ausgehend von den Konditionen der konzerninternen Darlehen, ein Zinssatz von 2,6 % p. a. angesetzt.
Nach unserer Einschätzung ist dabei allerdings der erwartete Anstieg des Zinsniveaus entsprechend der Zinsstruktur per 31. März 2016 nicht angemessen berücksichtigt.
Die daraus resultierenden Auswirkungen auf den Unternehmenswert der Deutsche Office wirken
jedoch zugunsten der Minderheitsaktionäre. Der angesetzte Zinssatz ist daher vorteilhaft und
nicht zu beanstanden.
Ausgleichszahlungen für die Beendigung von Derivaten werden sachgerecht aus den vertraglichen
Bestimmungen und unter Berücksichtigung der Zinsstruktur zum 31. März 2016 abgeleitet.
Nach unserer Einschätzung führt die Refinanzierung der Deutsche Office über die alstria office in
Form von konzerninternen Darlehen gegenüber einer Refinanzierung durch externe Darlehen zu
einer Reduzierung der Zinsaufwendungen. Die Zinskonditionen der konzerninternen Darlehen halten wir unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen, des Ausfallrisikos der Deutsche
Office und der Ausgestaltung der konzerninternen Darlehen für gerechtfertigt.
(c) Abgleich mit Referenzperiode
Der Rückgang des Zinsergebnisses der Jahre 2016 bis 2019 gegenüber den Jahren 2014 und 2015
beruht im Wesentlichen auf dem Rückgang der Zinsaufwandsquote durch die Aufnahme der konzerninternen Darlehen sowie der geplanten Verringerung der zinstragenden Verbindlichkeiten
durch Sondertilgungen im Zuge von Objektverkäufen. Zudem wird das Zinsergebnis des Jahres
2015 durch die Auflösung der Sicherungsbeziehung für das Hercules-Darlehen in Höhe von rd.
EUR 14 Mio. belastet.
Der Anstieg des Zinsergebnisses ab dem Jahr 2020 beruht auf der Annahme, dass ein weiteres
konzerninternes Darlehen und ein konzerninterner Kontokorrentkreditrahmen gewährt werden.
Zusammenfassend stellen wir fest, dass die Planung des Zinsergebnisses der Deutsche Office auf
Basis der bestehenden Finanzierungsverträge zutreffend erfolgt ist. Die Annahmen zur zukünftigen Entwicklung des Zinsergebnisses sind nach unseren Prüfungsfeststellungen plausibel.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Ertragsteuern
Für die Planung der Ertragsteuern wurden die Körperschaftsteuer und der Solidaritätszuschlag
nach dem derzeit gültigen Steuersystem berücksichtigt. Auf die Berechnung der Gewerbesteuer
wurde verzichtet, da aufgrund der erweiterten Kürzung für Unternehmen mit eigenem Grundbesitz i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 2 GewStG eine Belastung mit Gewerbesteuer regelmäßig entfällt.
Die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Ertragsteuern ist detailliert aus den IFRSPlanungsergebnissen der Jahre 2016 bis 2023 unter Berücksichtigung der bestehenden Organschaften der Deutsche Office abgeleitet worden.
Die deutliche Minderung der steuerlichen Bemessungsgrundlage im Vergleich zu den IFRSPlanungsergebnissen der Jahre 2016 bis 2023 ergibt sich im Wesentlichen aufgrund der Berücksichtigung der steuerlichen Abschreibungen auf Immobilien, die nach der IFRS-Bilanzierung nicht
anfallen.
Die zum 31. Dezember 2015 bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge von rd. EUR
56,1 Mio. wurden unter Berücksichtigung der Mindestbesteuerung i.S.d. § 10d EStG fortgeführt.
Da die körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge in der Detailplanung und in der Überleitungsphase nicht vollständig verbraucht werden konnten, wurde der Verbrauch jahresspezifisch simuliert
und in Form einer Annuität im Terminal Value ab dem Jahr 2024 berücksichtigt. In dieser langfristigen, über die Überleitungsphase hinausgehenden Steuerplanung wurde ebenfalls beachtet, dass
die Immobilien im Jahr 2065 vollständig steuerlich abgeschrieben sind und sich damit die steuerliche Bemessungsgrundlage an die Planungsergebnisse annähert.
Für die Ermittlung der Körperschaftsteuer wurde das geltende Steuerrecht mit einer Definitivbelastung von 15,0 % und einem Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % auf die jeweilige Körperschaftsteuer zugrunde gelegt.
Für die Phase der ewigen Rente ab dem Jahr 2024 (Terminal Value) ergibt sich eine nachhaltige
Steuerquote in Höhe von 6,7 % bezogen auf das IFRS-Ergebnis vor Ertragsteuern.
Die Berechnung der Ertragsteuern wurde in einer eigenen Berechnung nachvollzogen und plausibilisiert. Die Annahme des Gutachters KPMG zur zukünftigen Steuerquote der Deutsche Office ist
plausibel und zutreffend ermittelt worden.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
4. Beurteilung der Planungsrechnung
Wir haben uns die Methodik der Konzernplanung von Deutsche Office erläutern lassen und halten
die Vorgehensweise der Gesellschaft bei der Aufstellung der Planungsrechnung für sachgerecht.
Die der Planung zugrunde liegenden wesentlichen Prämissen sind hinreichend dokumentiert und
nach unserer Auffassung nachvollziehbar.
Auf Basis der von der Deutsche Office erhaltenen Unterlagen und der uns ergänzend erteilten
Auskünfte haben wir die Konzernplanung nachvollzogen und auf ihre Plausibilität hin untersucht.
Die vorgelegte Planung ist in sich konsistent. Wir halten auf Basis der uns vorgelegten Informationen die von der Deutsche Office getroffenen Annahmen für angemessen.
Somit stellt die Planungsrechnung in der Detailplanung, die Überleitungsphase sowie das
abgeleitete nachhaltige Ergebnis (Terminal Value) eine geeignete Grundlage für die Ermittlung
des Ertragswerts der Deutsche Office dar.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
V. Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes
1. Grundlagen
Für die Bewertung eines Unternehmens sind die künftigen finanziellen Überschüsse mit einem
geeigneten Zinssatz auf den Bewertungsstichtag zu diskontieren, um den Barwert des Unternehmens zum Bewertungsstichtag zu bestimmen. Der Kapitalisierungszinssatz spiegelt die Renditeforderungen der Kapitalgeber des Unternehmens im Vergleich zu einer dem Bewertungsobjekt
adäquaten alternativen Kapitalverwendung wider. Die Höhe des Kapitalisierungszinssatzes gibt
die Höhe der Verzinsung des investierten Kapitals aus dem Bewertungsobjekt an, die aus Sicht
der Kapitalgeber erzielt werden muss, damit diese sich nicht schlechter stellen als bei einer Anlage in die nächstbeste Alternativanlage.
Der Kapitalisierungszinssatz (Eigenkapitalkosten) repräsentiert die Rendite aus einer zur Investition in das zu bewertende Unternehmen adäquaten Alternativanlage und muss dem zu kapitalisierenden Zahlungsstrom hinsichtlich Fristigkeit, Risiko und Besteuerung äquivalent sein.
Als Ausgangsgrößen für die Bestimmung von Alternativrenditen kommen insbesondere Kapitalmarktrenditen für Unternehmensbeteiligungen (in Form eines Aktienportfolios) in Betracht. Renditen für Unternehmensanteile lassen sich grundsätzlich in einen risikolosen Basiszins und eine
von den Anteilseignern auf Grund der Übernahme unternehmerischen Risikos geforderte Risikoprämie zerlegen (vgl. IDW S 1 i.d.F. 2008, Rn. 115).
Diese beiden Renditekomponenten liegen dem Tax-CAPM zugrunde, welches zur Ermittlung des
Kapitalisierungszinssatzes für die Unternehmensbewertung der Deutsche Office herangezogen
wird. Das Tax-CAPM baut auf dem in Theorie und Praxis bekannten Capital Asset Pricing Model
(CAPM) auf und unterscheidet sich von diesem als dessen Erweiterung durch die Berücksichtigung
der Wirkung persönlicher Einkommensteuern. Es ist bei der Ermittlung eines Unternehmenswerts
auf Ebene der Anteilseigner unter Berücksichtigung persönlicher Einkommensteuern, wie im vorliegenden Fall, anzuwenden.
Der Kapitalisierungszinssatz setzt sich danach aus einem um die persönlichen Einkommensteuern
geminderten Basiszinssatz sowie um eine um Steuereffekte korrigierte Risikoprämie zusammen.
Da die finanziellen Überschüsse aus der alternativ am Kapitalmarkt zu tätigenden Anlage der persönlichen Ertragsbesteuerung des Investors unterliegen, ist dessen Steuerbelastung in den Kapitalisierungszinssatz einzurechnen. Unternehmenssteuern sind im Kapitalisierungszinssatz bereits
berücksichtigt, da es sich bei den zugrunde liegenden empirisch beobachteten Renditen um Unternehmensrenditen nach Unternehmenssteuern handelt.
Zinseinkünfte, Dividendeneinkünfte und Kursgewinne (Veräußerungsgewinnbesteuerung) unterliegen der einheitlichen Abgeltungssteuer in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag.
Die effektive Besteuerung von Kursgewinnen korreliert negativ mit der Haltedauer der Wertpapiere. Lange Haltedauern führen zu einer geringeren effektiven Steuerbelastung und damit zu
einem aus heutiger Sicht höheren Unternehmenswert.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Empirische Untersuchungen lassen eine typisierte Annahme einer effektiven Kursgewinnsteuer
i. H. v. 13,19 % als Abgeltungssteuersatz (12,5 %) zuzüglich Solidaritätszuschlag (5,5 %) grundsätzlich als sachgerecht erscheinen.
Zur Erfassung von Wachstumseffekten in Form stetig wachsender finanzieller Überschüsse nach
dem Ende der Detailplanungsphase und Überleitungsphase wird der Kapitalisierungszinssatz für
die ewige Rente um einen Wachstumsfaktor gemindert (Wachstumsabschlag).
Die Vorgehensweise des Gutachters KPMG zur Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes (Eigenkapitalkosten) haben wir für die einzelnen Bestandteile Basiszinssatz, Marktrisikoprämie, Betafaktor und Wachstumsrate inhaltlich und rechnerisch geprüft. Die Hinweise des FAUB zur Berücksichtigung der Finanzmarktkrise bei der Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes in der Unternehmensbewertung vom 19. September 2012 wurden beachtet.
Kapitalmarktdaten zur Ermittlung des Basiszinssatzes und für die Beta-Analyse haben wir bis zum
31. März 2016 ausgewertet.
2. Basiszinssatz
Bei der Bestimmung des Basiszinses empfiehlt der FAUB, von der Zinsstrukturkurve für Staatsanleihen auszugehen. Die Zinsstruktur am Rentenmarkt zeigt den Zusammenhang zwischen den
Zinssätzen und den Laufzeiten von Zerobonds ohne Kreditausfallrisiko. Die aus der Zinsstrukturkurve abgeleiteten fristadäquaten Zerobondfaktoren gewährleisten die Einhaltung der Laufzeitäquivalenz. Zinsstrukturkurven können auf verschiedene Weise abgeleitet oder geschätzt werden.
Entsprechend der Empfehlung des FAUB haben wir auf veröffentlichte Zinsstrukturdaten der
Deutsche Bundesbank zurückgegriffen. Dabei handelt es sich um Schätzwerte, die auf der Grundlage beobachteter Umlaufrenditen von Null-Kuponanleihen, d.h. von Bundesanleihen, Bundesobligationen und Bundesschatzanweisungen ermittelt werden.
Bei unmittelbarer Verwendung der Zinsstrukturkurve ist das zu kapitalisierende Ergebnis für jedes
Jahr mit dem durchschnittlichen laufzeitadäquaten Zinssatz aus den letzten drei Monaten vor
dem Bewertungsstichtag zu diskontieren. Im Rahmen der Bewertung wird unter Verwendung der
Zinsstrukturdaten der Deutsche Bundesbank ein einheitlicher Basiszins aufgrund der Zinsstrukturkurve in Höhe von 1,00 % angesetzt.
Die Einführung der Abgeltungssteuer auf Kapitalerträge macht es erforderlich, diesen Basiszinssatz um typisierte Ertragsteuern (Abgeltungssteuer 25,00% zuzüglich Solidaritätszuschlag 5,50 %,
insgesamt 26,38 %) zu kürzen, wodurch sich ein Basiszinssatz nach Steuern in Höhe von 0,74 % ableitet.
Wir haben den Basiszinssatz für die Deutsche Office anhand eigener Berechnungen verifiziert und
halten den vom Gutachter KPMG verwendeten risikolosen Basiszinssatz von 1,00 % vor Steuern für
angemessen. Dieser Basiszinssatz wurde zutreffend mit einer definitiven Einkommensteuerbelastung von 26,38 % in eine Nachsteuergröße von 0,74 % umgerechnet.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
3. Marktrisikoprämie
Der risikolose Basiszins ist um eine Risikoprämie zu ergänzen, die das Risiko eines unternehmerischen Engagements im Rahmen der Beteiligung an einem Unternehmen abbildet. Mit dieser Risikoprämie werden grundsätzlich die Unsicherheit über die zukünftigen finanziellen Rückflüsse aus
der Beteiligung sowie die Übernahme der unternehmerischen Unsicherheit abgegolten. Um eine
Risikoäquivalenz mit dem zu diskontierenden Zahlungsstrom herzustellen, muss sich die Ermittlung der Risikoprämie an der Risikostruktur des zu bewertenden Unternehmens orientieren.
Aus den am Kapitalmarkt empirisch ermittelten Aktienrenditen können mit Hilfe des Capital Asset
Pricing Model (CAPM) Risikoprämien abgeleitet werden. Aufgrund der Beeinflussung der Aktienrenditen und Risikoprämien durch persönliche Ertragsteuern erfolgt eine Erklärung der empirisch
beobachtbaren Aktienrenditen durch das Tax-CAPM, welches das CAPM um die explizite Berücksichtigung der Wirkung persönlicher Ertragsteuern erweitert. Das Tax-CAPM stellt somit einen Zusammenhang zwischen Zinserträgen, Dividenden und Kursgewinnen her.
Kapitalmarktuntersuchungen haben bisher gezeigt, dass sich die Marktrisikoprämie am deutschen
Kapitalmarkt vor persönlichen Steuern in einer Bandbreite von 4,0 % bis 5,0 % sowie nach Steuern
in einer Bandbreite von 5,0 % bis 6,0 % bewegt. Der FAUB ging davon aus, dass, bedingt durch die
Unternehmenssteuerreform 2008, sich die am Kapitalmarkt erzielbaren Renditen unter Berücksichtigung persönlicher Steuern zukünftig leicht mindern und ohne Berücksichtigung persönlicher
Steuern leicht erhöhen werden (vgl. Veröffentlichung des IDW vom 13. Juli 2007 „Auswirkungen
der Unternehmenssteuerreform 2008 auf die Ermittlung von objektivierten Unternehmenswerten
nach IDW ES 1“). Für die Berechnung der Kapitalkosten war vom FAUB daher ursprünglich eine
Marktrisikoprämie nach persönlichen Einkommensteuern in Höhe von 4,5 % empfohlen worden.
Das durch die Finanzmarktkrise deutlich gesunkene Zinsniveau hat den FAUB veranlasst, die Auswirkungen auf die Kapitalkosten zu würdigen und entsprechende Überlegungen anzustellen. Nach
der Veröffentlichung vom 19. September 2012 „Hinweise des FAUB zur Berücksichtigung der
Finanzmarktkrise bei der Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes in der Unternehmensbewertung“ empfiehlt der FAUB, sich an einer Bandbreite von 5,5 % bis 7,0 % (vor persönlichen Steuern)
bzw. 5,0 % bis 6,0 % (nach persönlichen Steuern) zu orientieren.
Eine empirische Untersuchung der Deutsche Bundesbank zu historischen Realrenditen für Aktien
seit 1991 belegt ein am Kapitalmarkt realisiertes Renditeniveau von jährlich ca. 8 % (vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Oktober 2015, S.20). Unter Berücksichtigung eines Niveaus für
den Basiszinssatz als Parameter der Kapitalkosten von aktuell noch ca. 1 % vor persönlicher Steuer kann unter der Annahme nachhaltig relativ stabiler Renditeerwartungen der Marktteilnehmer
die vom Kapitalmarkt geforderte Risikoprämie auf dem Niveau von ca. 7 % angenommen werden.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Aus der Plausibilisierung prospektiver Marktrisikoprämien auf der Basis von Börsenkursen und
Ergebnisschätzungen von Finanzanalysten lassen sich zumindest keine Hinweise auf eine im Zeitablauf langfristig gesunkene Realrendite erkennen. Die Deutsche Bundesbank weist in ihrem Monatsbericht April 2016, S. 15f. eine Aktienrisikoprämie von 7,5 % aus. In Verbindung mit der auch
für die kommenden Jahre erwarteten Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank ist daher
bei den beobachteten relativ stabilen Aktienrenditen von einer gestiegenen Risikowahrnehmung
der Marktteilnehmer und damit von einer gestiegenen Marktrisikoprämie auszugehen.
Wir halten daher bei der Bestimmung einer Marktrisikoprämie eine Orientierung am oberen Ende
der vom FAUB empfohlenen Bandbreite von 5,0 % bis 6,0 % (nach persönlichen Steuern) für geboten.
Der Gutachter KPMG hat eine Marktrisikoprämie in Höhe von 5,75 % angesetzt. Dies entspricht
den Empfehlungen des FAUB, nach persönlichen Steuern eine Marktrisikoprämie in einer Spanne
von 5,00 % bis 6,00 % anzusetzen (vgl. Ergebnisbericht des FAUB vom 19. September 2012).
Aufgrund unserer vorstehenden Überlegungen halten wir den Ansatz einer Marktrisikoprämie von
5,75% mindestens für erforderlich.
4. Beta-Faktor
Zusätzlich zur Marktrisikoprämie nach persönlichen Steuern ist die spezifische Risikostruktur des
zu bewertenden Unternehmens zu berücksichtigen. Dies wird durch die Anwendung eines so genannten Beta-Faktors gewährleistet, wodurch Risikoäquivalenz mit den zu kapitalisierenden Ergebnissen hergestellt wird. Der Beta-Faktor ist ein Maß für das systematische, nicht
diversifizierbare Risiko einer Kapitalanlage und gibt das Ausmaß der Veränderungen der Einzelrenditen der betreffenden Kapitalanlage bei Veränderungen der Marktrendite an. Er ergibt sich
rechnerisch mittels linearer Regression der jeweiligen Aktienrendite auf die Marktrendite.
Für die Deutsche Office als börsennotiertes Unternehmen liegen zwar am Kapitalmarkt beobachtbare Bet-Faktoren (verschuldet) vor, die aber wegen der kurzen Zeit der Börsennotierung, die
erst seit dem 22. Januar 2014 besteht, nur eingeschränkt aussagefähig sind. Der Gutachter KPMG
hat aus der Peer Group von börsennotierten Unternehmen mit vergleichbarem operativem Risiko
den angesetzten Beta-Faktor abgeleitet.
Zur Ermittlung des Beta-Faktors wurden auf Basis von Kapitalmarktdaten Beta-Faktoren von vergleichbaren Unternehmen einer Peer Group analysiert, welche die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft bestmöglich widerspiegeln. Für die Ermittlung des Beta-Faktors wurden nur solche Unternehmen aus der Peer Group ausgewählt, deren Kapitalmarktdaten ein hinreichendes statistisches
Signifikanzniveau (t-Wert) ausweisen. Neben dem unternehmensspezifischen operativen Risiko
existiert ein finanzielles Risiko, welches sich aus dem Verschuldungsgrad des jeweiligen Unternehmens ergibt. Um die Effekte aus den verschiedenen Verschuldungsgraden der in der Peer
Group befindlichen Unternehmen zu eliminieren, wurde ein unverschuldeter Beta-Faktor berechnet.
Für die Auswahl der Peer Group wurden insgesamt sechs Vergleichsunternehmen identifiziert.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Wir haben die Auswahl der Vergleichsunternehmen geprüft und halten die Auswahl für sachgerecht.
Die Zusammensetzung der Peer Group sowie die Ermittlung des unverschuldeten Beta-Faktors für
die Deutsche Office zeigt die folgende Tabelle:
Verschuldete Betafaktoren
Name
Jahresscheiben
2016
Alstria Office Reit-AG
DIC Asset AG
Hamborner REIT AG
VIB Vermoegen AG
TLG Immobilien AG
IFM Immobilien AG
0,74
0,79
0,69
0,53
0,64
n/a
2015
2014
0,61
0,79
0,51
0,59
n/a
n/a
0,53
0,95
0,49
0,48
n/a
0,51
2013
0,92
0,94
0,41
0,59
n/a
0,38
2012
0,94
0,84
0,50
0,67
n/a
0,53
Mittelwert
2012-2016
5-JahresZeitraum *
0,75
0,86
0,52
0,57
0,64
0,48
Verschuldeter Betafaktor, Mittelwert Peergroup
0,71
1,07
0,64
0,67
n/a
n/a
2-JahresZeitraum*
0,70
0,79
0,63
0,55
n/a
n/a
0,68
* 01.04.2011 - 31.03.2016
** 01.04.2014 - 31.03.2016
Unverschuldete Betafaktoren
Name
Jahresscheiben
2016
Alstria Office Reit-AG
DIC Asset AG
Hamborner REIT AG
VIB Vermoegen AG
TLG Immobilien AG
IFM Immobilien AG
0,52
0,46
0,53
0,38
0,50
n/a
2015
0,47
0,41
0,41
0,41
n/a
n/a
2014
0,39
0,41
0,38
0,34
n/a
0,42
Unverschuldeter Betafaktor, Mittelwert Peer Group
2013
0,57
0,39
0,34
0,36
n/a
0,32
2012
0,58
0,36
0,39
0,38
n/a
0,35
Mittelwert
2012-2016
5-JahresZeitraum *
0,50
0,41
0,41
0,37
0,50
0,36
0,49
0,45
0,48
0,41
n/a
n/a
2-JahresZeitraum**
0,50
0,46
0,49
0,40
n/a
n/a
0,45
* 01.04.2011 - 31.03.2016
** 01.04.2014 - 31.03.2016
Diese Vorgehensweise ergibt im Mittel für die Deutsche Office einen unverschuldeten Beta-Faktor
von 0,45 bei Bandbreiten in den Jahresscheiben 2012 bis 2016 für die einzelnen Peer Group Unternehmen von 0,32 bis 0,58. Die Bandbreite stellt ein Konfidenzintervall um den Mittelwert dar.
Dieses ergibt sich in Abhängigkeit vom Stichprobenumfang und vom gewählten Signifikanzniveau
als Vielfaches des Standardfehlers des Mittelwertes.
Anschließend wurde der so ermittelte unverschuldete Beta-Faktor mit der Verschuldung des Bewertungsobjektes in einen Beta-Faktor umgerechnet, der somit das unternehmensspezifische Risiko des Bewertungsobjektes widerspiegelt.
Auf der Grundlage der durchschnittlichen Marktrisikoprämie von 5,75 % und einem ermittelten
unverschuldeten Betafaktor von 0,45 hat der Gutachter KPMG für die Deutsche Office einen Risikozuschlag für das operative Risiko von 2,59 % (vor Anpassung an die periodenspezifische Finanzierungsstruktur) ermittelt.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Der Gutachter KPMG hat den unverschuldeten Betafaktor anhand der sich aus der Planungsrechnungen der Deutsche Office ermittelten periodenspezifischen Verschuldungsgrade zutreffend in
periodenspezifische verschuldete Betafaktoren zurückgerechnet („relevern“). Die sich dabei ergebenden verschuldeten Kapitalkosten liegen für die Deutsche Office im Zeitraum der Detailplanung zwischen 4,11 % und 5,12 % und in der Überleitungsphase zwischen 4,52 % und 4,60 % sowie
im Terminal Value ab 2024 bei 4,45 % (vor Wachstumsabschlag).
Wir haben die Ableitung der Vergleichsunternehmen der Peer Group und des Betafaktors des
Gutachters KPMG anhand eigener Analysen auf der Grundlage der Daten des Finanzdienstleisters
S&P Capital IQ plausibilisiert und halten den vom Gutachter KPMG angesetzten unverschuldeten
Betafaktor von 0,45 für angemessen.
5. Wachstumsabschlag
Im Rahmen der Bewertung sind die zukünftigen Ertragserwartungen im Hinblick auf Wachstumschancen sowie mögliche Entwicklungen des Marktes in der Zeit nach der expliziten Planungsperiode und der Überleitungsphase ab dem Jahr 2024 (Terminal Value) zu berücksichtigen. Für den
Zeitraum der Detailplanung der Jahre 2016 bis 2020 und der Überleitungsphase der Jahre 2021 bis
2023 ist das Wachstum der Unternehmensergebnisse der Deutsche Office explizit in den einzelnen
Planungsperioden detailliert und nominal geplant worden. Ein Wachstumsabschlag für diesen
Zeitraum war insoweit nicht erforderlich.
Auch in den Jahren ab 2024 ff. (Terminal Value) werden sich die Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung und somit die aus den Planungen abgeleiteten Nettoeinnahmen der
Anteilseigner fortentwickeln. Dieses nachhaltige Wachstum der Deutsche Office für die Phase der
ewigen Rente kann finanzmathematisch über einen Abschlag (Wachstumsabschlag) auf den Kapitalisierungszinssatz abgebildet werden. Zur Finanzierung des damit verbundenen Wachstums im
Terminal Value ist eine Thesaurierung in Höhe der unterstellten Wachstumsrate bezogen auf das
Eigenkapital zum Ende der Überleitungsphase zu berücksichtigen.
Neben der allgemeinen Preisentwicklung sind für die Wachstumsaussichten der Deutsche Office
die Entwicklung der Büro-Immobilienmärkte und die Wettbewerbsposition der Gesellschaften in
der Immobilienbranche heranzuziehen. Im Zeitraum der Detailplanung und der Konvergenzphase
erwartete Wachstumsraten des operativen Ergebnisses können nicht ohne Weiteres im Terminal
Value angesetzt werden, da ein Wachstumsabschlag im Kapitalisierungszinssatz für ein nachhaltiges durchschnittliches Wachstum steht.
Der Gutachter KPMG hat unter Berücksichtigung eines langfristigen gesamtwirtschaftlichen Gewinnwachstums und dem Wachstumspotenzial im Büro-Immobilienmarkt in Deutschland den
Wachstumsabschlag für die Deutsche Office auf 0,75 % geschätzt. Der Wachstumsabschlag auf
den Kapitalisierungszinssatz erhöht über die Verringerung des Kapitalisierungszinssatzes den
Ertragswert und berücksichtigt so finanzmathematisch im Terminal Value ein jährliches Ergebniswachstum in Höhe von 0,75 %.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Unter Berücksichtigung der historischen Wachstumsraten im Immobilienmarkt in Deutschland, die
abgesehen von Sondereffekten unter der jährlichen Inflationsrate lagen, halten wir den Wachstumsabschlag von 0,75 % für sachgerecht. Dieser Zusammenhang wird im bulwiengesa Immobilienindex von 2016 der bulwiengesa AG, München, aufgezeigt. Wir haben diesen Immobilienindex
im Rahmen unserer Plausibilisierungen ausgewertet.
Der Wachstumsabschlag liegt in einer in der Bewertungspraxis üblichen Bandbreite zwischen 0,5%
und 1,0% Punkten und ist aus unserer Sicht angemessen.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
VI. Unternehmenswert der Deutsche Office
1. Ertragswert
Auf Basis der konsolidierten Planungsrechnungen der Deutsche Office hat der Gutachter KPMG
unter Anwendung der maßgeblichen periodenspezifischen Kapitalisierungszinssätze zum
12. Juli 2016, dem Tag der Hauptversammlung über die Beschlussfassung über den Formwechsel
der Deutsche Office in die Rechtsform der Kommanditgesellschaft (maßgeblicher Stichtag), einen
Ertragswert des betriebsnotwendigen Vermögens der Deutsche Office in Höhe von TEUR 772.248
wie folgt ermittelt:
DO Deutsche Office AG
Ertragswert
Detailplanung
2018
2019
TEUR
2016
2017
2020
Überleitungsphase
2021
2022
2023
TV ff.
2024
Ergebnis nach Unternehmenssteuern
Thesaurierung
Wertbeitrag aus Wertsteigerungen
Typis ierte Ertragsteuer aus Wertsteigerungen
Typis ierte Ertragsteuer auf Wachs tum im TV
Wertbeitrag aus Ausschüttungen
Ertragsteuer auf Ausschüttung
Ausschüttungsquote
48.373
20.013
53.570
24.408
46.895
16.757
44.173
13.365
17.056
-14.287
36.640
16.782
56.349
36.490
56.423
36.564
28.361
-7.480
58,6%
29.161
-7.691
54,4%
30.138
-7.949
64,3%
30.808
-8.126
69,7%
31.342
-8.267
183,8%
19.858
-5.238
54,2%
19.858
-5.238
35,2%
19.858
-5.238
35,2%
53.831
11.982
21.991
-2.900
-878
19.858
-5.238
36,9%
Nettozufluss beim Anteilsinhaber
Kapitalisierungszinss atz
Barwertfaktor
20.881
5,12%
0,9513
21.470
4,60%
0,9560
22.189
4,27%
0,9590
22.682
4,30%
0,9588
23.076
4,11%
0,9606
14.621
4,60%
0,9560
14.621
4,59%
0,9561
14.621
4,52%
0,9568
32.834
3,70%
27,0370
Barwerte jeweils zum 31.Dezember
Zwis chensumme Kapitalisierung
Barwerte jeweils zum 1. Januar
769.714
790.595
752.065
783.660
805.130
769.714
794.938
817.127
783.660
806.455
829.138
794.938
816.488
839.564
806.455
839.431
854.052
816.488
863.358
877.979
839.431
887.722
902.343
863.358
32.834
887.722
Ertragswert zum 1. Januar 2016
Aufzinsungsfaktor
Ertragswert zum 12. Juli 2016
752.065
1,03
772.248
Die sich aus der Summe der Wertbeiträge aus Thesaurierung und Ausschüttung ergebenden Nettoeinnahmen wurden mit dem periodenspezifischen Kapitalisierungszinssatz diskontiert:
DO Deutsche Office AG
Kapitalisierungszinssatz
in %
2016
Basiszinssatz vor Ertragsteuer
Ertragsteuer
Basiszinssatz nach typisierter Ertragsteuer
Marktrisikoprämie nach typisierter Ertragsteuer
Beta-Faktor (unverschuldet)
Verschuldungsgrad
Beta-Faktor (verschuldet)
Risikozuschlag
Wachstumsrate
Kapitalisierungszinssatz
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2017
Detailplanung
2018
2019
2020
Überleitungsphase
2021
2022
2023
TV ff.
2024
1,00%
0,26%
0,74%
1,00%
0,26%
0,74%
1,00%
0,26%
0,74%
1,00%
0,26%
0,74%
1,00%
0,26%
0,74%
1,00%
0,26%
0,74%
1,00%
0,26%
0,74%
1,00%
0,26%
0,74%
1,00%
0,26%
0,74%
5,75%
0,45
118,66%
0,76
4,39%
5,75%
0,45
92,46%
0,67
3,86%
5,75%
0,45
80,36%
0,61
3,53%
5,75%
0,45
80,23%
0,62
3,57%
5,75%
0,45
80,95%
0,59
3,37%
5,75%
0,45
94,79%
0,67
3,86%
5,75%
0,45
92,25%
0,67
3,86%
5,75%
0,45
87,47%
0,66
3,78%
5,12%
4,60%
4,27%
4,30%
4,11%
4,60%
4,59%
4,52%
5,75%
0,45
82,92%
0,65
3,71%
0,75%
3,70%
PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Der Gutachter KPMG hat auf dieser Grundlage zum technischen Bewertungsstichtag
31. Dezember 2015 24.00 Uhr / 1. Januar 2016 0.00 Uhr den Ertragswert der Deutsche Office in
Höhe von TEUR 752.065 sachgerecht und nachvollziehbar ermittelt.
Für das Geschäftsjahr 2014 wurde mit Beschluss der Hauptversammlung am 17. Juni 2015 eine Dividende in Höhe von EUR 0,15 je Stückaktie bzw. TEUR 27.079 beschlossen. Für das Geschäftsjahr
2015 wird der Bilanzverlust in Höhe von TEUR 9.427 auf neue Rechnung vorgetragen.
Für den Zeitraum der Detailplanung wurden die Ausschüttungen entsprechend den Planungen der
Gesellschaft ab dem Planjahr 2017 jährlich konstant in Höhe von 4,0 % des Eigenkapitals gemäß
Einzelabschluss angesetzt. Für das Jahr 2016 wird wegen eines erwarteten Verlustes auf Ebene
des Einzelabschlusses keine Dividende geplant. Für die Überleitungsphase und die Phase der
ewigen Rente ab 2024 (Terminal Value) wird eine Ausschüttung von EUR 0,11 je Aktie in Anlehnung an marktübliche Ausschüttungsquoten geplant. Die thesaurierten Mittel werden in der
Detailplanungs- und Überleitungsphase zur Finanzierung der geplanten Investitionen und Schuldentilgung verwendet. Da rechtliche Restriktionen der geplanten Ausschüttungspolitk nicht entgegen stehen, sind Einwendungen nicht zu erheben. Für die Diskontierung der jährlichen Ausschüttungen wird unterstellt, dass die Gewinnausschüttungen jeweils zum Jahresende erfolgen.
Insgesamt sind die vom Gutachter KPMG angesetzten Ausschüttungsquoten plausibel begründet
und rechnerisch zutreffend abgeleitet.
Für die Phase der ewigen Rente ab 2024 (Terminal Value) wurde eine Thesaurierung zur Finanzierung des nachhaltigen Wachstums berücksichtigt. Die Thesaurierung im Terminal Value dient insbesondere der Finanzierung von Reinvestitionen in das Immobilienvermögen sowie des sonstigen
Bilanzwachstums, das mit dem langfristig erwarteten Wachstum der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung bzw. den Überschüssen einhergeht. Diese zur Wachstumsthesaurierung notwendige
Thesaurierung ist daher nicht in den Wertbeitrag aus der unmittelbaren Zurechnung an die Anteilseigner einzubeziehen. Die Mittel verbleiben dauerhaft im Unternehmen.
Die Dividenden wurden um die gültige nominale Steuerbelastung in Höhe von 25,0 % zuzüglich
Solidaritätszuschlag (Abgeltungssteuer) gekürzt.
Da die Thesaurierungen, soweit sie nicht zur Finanzierung des künftigen Wachstums erforderlich
sind und die hieraus resultierenden zukünftigen Wertsteigerungen wertgleich durch eine fiktive
unmittelbare Zurechnung der thesaurierten Beträge an die Aktionäre abgebildet werden können,
wurden den Anteilseignern aus Vereinfachungsgründen die thesaurierten Beträge unmittelbar als
Wertbeiträge aus Wertsteigerungen zugerechnet.
Die zu Wertsteigerungen führenden Thesaurierungen wurden äquivalent zum Ansatz einer Marktrisikoprämie nach persönlicher Ertragsteuer mit der Abgeltungssteuer belastet. In der Phase der
ewigen Rente (Terminal Value) wurde die Abgeltungssteuer typisierend unter Berücksichtigung
einer langen Haltedauer in Höhe von 12,5 % (hälftiger nominaler Steuersatz) zuzüglich Solidaritätszuschlag angesetzt.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Die Prämisse einer typisierenden Versteuerung der Veräußerungsgewinne in Höhe 12,5% zuzüglich
Solidaritätszuschlag (13,1875 %) halten wir für sachgerecht und entspricht dem Stand der aktuell
herrschenden Meinung im Berufsstand der Wirtschaftsprüfer.
Die sich aus der Summe der Wertbeiträge aus Thesaurierungen und Ausschüttungen ergebenden
Nettoeinnahmen wurden zutreffend mit den periodenspezifischen Kapitalisierungszinssätzen diskontiert.
Wir haben den für die Deutsche Office ermittelten Ertragswert zum technischen Bewertungsstichtag 1. Januar 2016 rechnerisch nachvollzogen und dabei insbesondere die wesentlichen Parameter auf Plausibilität untersucht.
Der Gutachter KPMG hat auf dieser Grundlage den Ertragswert der Deutsche Office in Höhe von
TEUR 752.065 sachgerecht und nachvollziehbar ermittelt. Unsere eigene Berechnung des
Ertragswerts hat das Ergebnis bestätigt.
Die Aufzinsung des Ertragswerts vom technischen Bewertungsstichtag 1. Januar 2016 auf den
maßgeblichen Bewertungsstichtag 12. Juli 2016 haben wir ebenso wie die Ermittlung des Werts je
Stückaktie rechnerisch nachvollzogen. Die Ermittlung der Aufzinsung und des Werts je Stückaktie
halten wir für sachgerecht.
Die Phasenmethode wurde zutreffend angewendet. Wir haben die Ableitung des Ertragswerts
durch eigene Berechnungen geprüft und uns von der zutreffenden Ermittlung des Ertragswerts
überzeugt.
Bei der Ermittlung des Unternehmenswerts der Deutsche Office durch den Gutachter KPMG sind
keine besonderen Schwierigkeiten aufgetreten.
2. Sonderwerte
Sonderwerte sind für spezielle Sachverhalte zu ermitteln, die im Rahmen der Ertragswertermittlung nicht oder nur unvollständig abgebildet werden können. Der Gutachter KPMG hat deshalb
das von der Deutsche Office ermittelte steuerliche Einlagekonto zum 31. Dezember 2015 einer
gesonderten Betrachtung unterzogen und den Sonderwert des steuerlichen Einlagekontos als
Barwert errechnet.
Das steuerliche Einlagekonto nach § 27 Abs. 2 KStG und § 28 Abs. 1 Satz 3 KStG beträgt entsprechend den Angaben des Gutachters KPMG und der Hochrechnung der Deutsche Office zum
31. Dezember 2015 TEUR 910.755.
Auf Basis der Steuererklärung für den Veranlagungszeitraum 2013 hat sich das steuerliche
Einlagekonto durch Kapitalmaßnahmen und Ausschüttungen in den Jahren 2014 und 2015 wie
folgt entwickelt:
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
DO Deutsche Office AG
Steuerliches Einlagekonto
TEUR
Stand 31. Dezember 2013
Erhöhung Grundkapital
Verschmelzung der Prime Office 2014
Agio auf Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital 2013
Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2014
Stand 31. Dezember 2015
905.917
-51.941
83.858
-27.079
910.755
Mit der Eintragung der Verschmelzung der Prime Office auf die OCM in das Handelsregister beim
Amtsgericht Köln am 21. Januar 2014 wurde das Grundkapital gemäß dem Beschluss der Hauptversammlung der OCM am 23. September 2013 durch die Ausgabe von 51.941.345 neuen, auf den
Inhaber lautenden nennwertlosen Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital
von jeweils EUR 1,00 um EUR 51.941.345,00 erhöht.
Der Vorstand der Deutsche Office hatte mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 28. Januar 2014 beschlossen, das Grundkapital unter teilweiser Ausnutzung des genehmigten Kapitals von
nunmehr EUR 133.941.345,00 um EUR 46.588.288,00 auf EUR 180.529.633,00 durch Ausgabe von
46.588.288 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien ohne Nennbetrag mit einem anteiligen
Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 zum Bezugspreis von EUR 2,80 gegen Bareinlage zu erhöhen
(Genehmigtes Kapital 2013). Der über den rechnerischen Wert hinausgehende Betrag von
EUR 83.858.918,40 wurde der Kapitalrücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB zugeführt. Die Durchführung der Barkapitalerhöhung ist am 14. Februar 2014 in das Handelsregister der Deutsche
Office eingetragen worden.
In der ordentlichen Hauptversammlung am 17. Juni 2015 wurde zur Verwendung des Bilanzgewinns 2014 in Höhe von EUR 30.000.000,00 die Ausschüttung einer Dividende für das Geschäftsjahr 2014 in Höhe von EUR 27.079.444,95 und ein Gewinnvortrag in Höhe EUR 2.920.555,05
beschlossen.
Nach der Vorschrift des § 27 Abs. 1 Satz 5 KStG mindern Ausschüttungen der Gesellschaft das
steuerliche Einlagekonto unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung, soweit sie den auf
den Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahrs ermittelten ausschüttbaren Gewinn übersteigen (Einlagenrückgewähr). In Höhe der Einlagenrückgewähr unterliegt die Ausschüttung an die
Aktionäre der Deutsche Office nicht der typisierten Einkommensteuer (Abgeltungssteuer). Die
Einlagenrückgewähr mindert wiederum die steuerlichen Anschaffungskosten der Aktionäre,
sodass sich bei einer späteren Veräußerung der Anteile ein steuerpflichtiger Kursgewinn in Höhe
des steuerlichen Einlagekontos ergeben wird.
Der Sonderwert des steuerlichen Einlagekontos besteht aus dem Diskontierungseffekt der Steuerstundung aus der zeitlichen Abfolge zwischen Ausschüttung und unterstellter Veräußerung der
Beteiligung und entspricht dem Barwert des Steuervorteils aus der Einlagenrückgewähr sowie
dem Barwert des Steuernachteils einer späteren Veräußerung.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Da der Gutachter KPMG den Ertragswert der Deutsche Office aus bewertungstechnischen Gründen
unter Berücksichtigung der typisierten Einkommensteuer ermittelt hat, ist der Wert der Steuerstundung aus dem steuerlichen Einlagekonto als Sonderwert zu berücksichtigen.
Der Gutachter KPMG ermittelt den Sonderwert in zwei Schritten. Der erste Schritt berücksichtigt
den Steuereffekt aus der Einlagenrückgewähr, während der zweite Schritt eine Veräußerung des
Anteils an der Deutsche Office in 40 Jahren nach vollständiger Minderung der Anschaffungskosten
durch die Einlagenrückgewähr und einer entsprechenden Steuerzahllast aus dem Veräußerungsgewinn unterstellt.
Bei Annahme einer unendlichen Haltedauer würde aus der Steuerstundung faktisch eine Steuerersparnis, bei Annahme einer sehr kurzen Haltedauer wäre der Steuerstundung nahezu kein Wert
zuzurechnen. Die bei der Bewertung zugrundegelegte Haltedauer von 40 Jahren rechtfertigt der
Gutachter KPMG unseres Erachtens zutreffend in Anlehnung an die Haltesperspektive für die Ermittlung der typisierten persönlichen Einkommensteuer auf wertgleiche Thesaurierungen im
Terminal Value.
Der Barwert der Einlagenrückgewähr wurde unter Berücksichtigung der Steuerfreiheit in Höhe des
Abgeltungssteuersatzes von 26,38 % zum technischen Bewertungsstichtag 31. Dezember 2015 in
Höhe von TEUR 134.091 ermittelt. Der negative Barwert der Steuerbelastung in Höhe des Abgeltungssteuersatzes von 26,38 % aus der fiktiven Veräußerung des Anteils in 40 Jahren nach vollständiger Einlagenrückgewähr beträgt zum technischen Bewertungsstichtag TEUR 64.951. Der
Saldo der beiden Barwerte stellt den Sonderwert zum 31. Dezember 2015 dar und beträgt
TEUR 60.140. Aufgezinst auf den Bewertungsstichtag 12. Juli 2016 beträgt der Sonderwert
TEUR 70.995.
DO Deutsche Office AG
Sonderwert
TEUR
1. Schritt
Barwert der Einlagenrückgewähr
zum 31. Dezember 2015
2. Schritt
Barwert der Steuerbelastung
zum 31. Dezember 2015
bei Veräußerung in 40 Jahren
Sonderwert zum 31. Dezember 2015
Aufzinszungsfaktor
Sonderwert zum 12. Juli 2016
134.091
-64.951
69.140
1,03
70.995
Die Ermittlung des Sonderwerts durch den Gutachter KPMG haben wir anhand eigener Ermittlungen rechnerisch nachvollzogen und methodisch plausibilisiert. Unsere Berechnungen haben den
Sonderwert des Gutachters KPMG bestätigt.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Nach den uns erteilten Auskünften des Vorstands und nach unserer Beurteilung aufgrund der bei
der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse liegen keine Anhaltspunkte für die Existenz weiterer nicht
betriebsnotwendiger Vermögensgegenstände oder weiterer Sonderwerte vor. Unsere Prüfungshandlungen haben zu keinen gegenteiligen Erkenntnissen geführt. Die Deutsche Office hat zusätzlich bestätigt, dass keine weiteren Sonderwerte bzw. nicht betriebsnotwendiges Vermögen festgestellt wurden.
3. Unternehmenswert der Deutsche Office
Der Unternehmenswert und der Wert je Aktie der Deutsche Office zum 12. Juli 2016 ergibt sich
wie folgt:
DO Deutsche Office AG
Unternehmenswert
TEUR
Ertragswert zum 12. Juli 2016
Sonderwert
Steuerliches Einlagekonto
Unternehmenswert zum 12. Juli 2016
Anzahl der Aktien in Stück
Wert je Aktie in EUR*
772.248
70.995
843.243
180.529.633
4,68
*aufgerundet auf den nächsten vollen Cent
Das Grundkapital der Deutsche Office ist in voller Höhe eingezahlt und in 180.529.633 nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem jeweiligen anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 eingeteilt. Der Gutachter KPMG hat in seinem Gutachten vom 27. Mai 2016
insgesamt für die Deutsche Office zum Bewertungsstichtag 12. Juli 2016 einen aus dem
Ertragswert abgeleiteten Unternehmenswert in Höhe von TEUR 843.243 ermittelt.
Wir haben den Unternehmenswert der Deutsche Office und Wert je Aktie anhand eigener
Ermittlungen berechnet und den Wert des Gutachters KPMG nachvollzogen und bestätigt.
4. Sensitivitätsanalyse
Zur Überprüfung der Angemessenheit der angebotenen Barabfindung haben wir die Berechnungen
des Gutachters KPMG in einem eigenen Bewertungsmodell nachvollzogen. Wegen der aktuell
volatilen Rahmenbedingungen des Kapitalmarktes und der dadurch möglichen Auswirkungen auf
die der Ertragswertermittlung zugrunde liegenden Kapitalkosten bis zum Tag der ordentlichen
Hauptversammlung am 12. Juli 2016 haben wir den Einfluss der Veränderung des Basiszinssatzes
und der Marktrisikoprämie auf den Unternehmenswert bzw. den Wert je Stückaktie der Deutsche
Office überprüft.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Im Rahmen dieser Analyse wurden der Basiszinssatz und die Marktrisikoprämie im Terminal Value
als Parameter variiert. Alle übrigen Parameter wurden konstant gehalten. Dabei haben wir die
vom Gutachter KPMG angesetzten Parameter für den Basiszinssatz von 1,00 % vor Steuern und für
die Marktrisikoprämie nach Steuern von 5,75 % als Basiswert zugrunde gelegt, die zu einem
Unternehmenswert je Aktie von EUR 4,68 führen.
Als Ergebnis ist festzuhalten, dass die von uns ermittelten Werte je Stückaktie in der vom
Gutachter KPMG angegebenen Bandbreite liegen.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass die im Rahmen der Wertermittlung der Deutsche Office
durch den Gutachter KPMG angesetzten Prämissen und Parameter sachgerecht und angemessen
berücksichtigt sind, so dass die Sensitivitätsanalyse rein nachrichtlich durchgeführt wurde.
5. Plausibilisierung des ermittelten Unternehmenswerts
a) Net Asset Value
Der Net Asset Value (NAV) bildet den Nettovermögenswert ab, der sich aus der Summe des Vermögens zu Marktpreisen abzüglich des Fremdkapitals zu einem bestimmten Stichtag ergibt. Er
spiegelt das wirtschaftliche Eigenkapital des Immobilienunternehmens wider.
Für Zwecke der Rechnungslegung nach IFRS werden die Marktwerte der Immobilienportfolios der
Deutsche Office von CBRE regelmäßig auf Objektebene ermittelt. Die Ergebnisse dieser Marktwertermittlung zum Stichtag 31. Dezember 2015 lagen uns vor und wurden anhand einer umfassenden Stichprobe mit einem Umfang von 72,3 % bezogen auf den gesamten Wert des Portfolios
durch den Gutachter KPMG unter Anwendung des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV eingehend plausibilisiert. Im Rahmen dieser Analyse liegen die von CBRE ermittelten Marktwerte im
oberen Bereich der vom Gutachter KPMG ermittelten Ertragswerte nach der ImmoWertV. Für die
Deutsche Office ermittelte CBRE zum 31. Dezember 2015 einen Marktwert des Portfolios von insgesamt rd. EUR 1.641 Mio. oder EUR/m² 1.856,00. Im Rahmen unserer Prüfung haben wir stichprobenartige Plausibilisierungen der wesentlichen Parameter der Immobilienbewertung durch
CBRE zum 31. Dezember 2015 vorgenommen.
Unsere Stichprobe umfasste 20 Objekte an verschiedenen Standorten. Im Ergebnis unserer Stichprobe zur Einschätzung der Marktmieten konnten die zugrunde gelegten Marktmieten im Wesentlichen bestätigt werden. Bei den Bewirtschaftungskosten haben wir uns auf die Verwaltungs- und
Instandhaltungskosten fokussiert. Die Stichprobe hat für die Instandhaltungskosten marktübliche
Ansätze des Gutachters CBRE ergeben. Bei den Verwaltungskosten wurden nach unserer Einschätzung eher günstigere Ansätze in der Bewertung des Gutachters CBRE gewählt.
Im Konzernlagebericht der Deutsche Office wird der NAV als Saldo aus den Marktwerten der als
Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, der verzinslichen Darlehen, der Zahlungsmittel sowie
der sonstigen Aktiva und Passiva ermittelt. Der NAV beträgt zum 31. Dezember 2015 rd. EUR 709
Mio. oder EUR 3,93 je Stückaktie.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Nach Angaben der Sensitivitätsanalyse im Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2015 führt
eine Änderung des der Immobilienbewertung zugrunde liegenden Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes von 0,25 Prozentpunkten zu Wertschwankungen des Portfolios von rund. EUR 70,0
bis EUR 80,0 Mio.
Zwischen dem ermittelten Unternehmenswert nach dem Ertragswertverfahren und NAV ergeben
sich typischerweise Abweichungen, die im Wesentlichen aus folgenden Gründen resultieren:
· Der NAV stellt nicht auf die tatsächlich den Anteilseignern zufließenden Nettoeinahmen ab.
· Der Marktwert des Immobilienbestandes basiert auf typisierten und damit nicht unternehmensspezifischen Aufwandsquoten.
· Geplante Verkäufe und Reinvestitionen werden im NAV nur berücksichtigt, wenn sie bereits
zum Stichtag realisiert wurden.
· In der Immobilienbewertung wird der Verschuldungsgrad nur abstrakt unterstellt.
· Steuern werden bei der Unternehmensbewertung durch objektivierte Typisierungen explizit
berücksichtigt.
· Bei der Ertragswertermittlung werden zur Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes aktuelle
Kapitalmarktdaten herangezogen. Bei der Immobilienbewertung wirken sich Änderungen
des Zinssatzes und des wirtschaftlichen Umfelds durch die Mietgesetzgebung oder Rechtsprechung nur zeitversetzt aus.
Aufgrund der dargestellten vereinfachten Prämissen bei der Ableitung des NAV ist dieser Wertansatz nur sehr eingeschränkt zur Beurteilung und Bemessung der Angemessenheit der angebotenen Barabfindung geeignet.
Wir stimmen der Beurteilung des Gutachters KPMG zu.
b) Multiplikatoren
Multiplikatorverfahren sind gemäß IDW S 1 eine Möglichkeit zur Plausibilisierung des ermittelten
objektivierten Unternehmenswertes nach dem Ertragswertverfahren. Sie erlauben in der Regel
allerdings nur eine grobe Annäherung an einen objektivierten Unternehmenswert nach IDW S 1,
da insbesondere die spezifischen wirtschaftlichen Verhältnisse des Bewertungsobjekts nicht vollständig berücksichtigt werden.
Zur Plausibilisierung des nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Unternehmenswerts der
Deutsche Office haben wir entsprechend IDW S 1 ergänzend vergleichende Marktbewertungen anhand der immobilienspezifischen Bezugsgrößen NAV und FFO durchgeführt.
Die Multiplikatoren wurden für die Peer Group der Deutsche Office ermittelt und repräsentieren
das Verhältnis aus Marktkapitalisierung zu den Bezugsgrößen NAV und FFO des jeweiligen Unternehmens.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
NAV-Multiplikatoren
Der Gutachter KPMG hat auf Basis aktueller Angaben zum NAV und FFO zum 31. März 2016 NAVbzw. FFO-Multiplikatoren ermittelt.
Der ermittelte NAV-Multiplikator als Mittelwert der Peer Group wurde von uns nachvollzogen und
ist vom Gutachter KPMG sachgerecht ermittelt worden. Danach ergibt sich ein Marktwert des
Eigenkapitals auf Basis des Mittelwerts für den NAV-Multiplikator von EUR 804,5 Mio. bzw. ein
Unternehmenswert je Stückaktie von EUR 4,46.
Aus der Plausibilisierung anhand dieser NAV-Multiplikatoren ergeben sich weder aus den Analysen
des Gutachters KPMG noch aus unseren eigenen Berechnungen Anhaltspunkte, dass der objektivierte Unternehmenswert nach dem Ertragswertverfahren der Deutsche Office in Höhe von
TEUR 844.821 bzw. EUR 4,68 je Stückaktie nicht angemessen ist.
FFO-Multiplikatoren
Für die Immobilienbranche ist neben dem bereits beschriebenen NAV auch der FFO eine branchentypische Kennzahl. Grundsätzlich sind in die FFO-Ableitung nur die wiederkehrenden
Erträge und Aufwendungen aus der Immobilienbestandshaltung aufzunehmen. Damit wird die
nachhaltige Rendite aus dem Immobilienbestandsgeschäft ausgedrückt.
In der Literatur finden sich unterschiedliche Ermittlungsmethoden zu dieser Kennzahl. Die von
den Peer Group-Unternehmen angewandten Berechnungen sind jedoch weitgehend mit der Vorgehensweise der Deutsche Office identisch. Somit ist die Vergleichbarkeit dieser Bezugsgröße
gewährleistet.
Zur Ermittlung von Multiplikatoren haben wir die Börsenkapitalisierung der Peer GroupUnternehmen ins Verhältnis zum FFO gesetzt. Um den objektivierten Unternehmenswert nach
dem Ertragswertverfahren zu plausibilisieren, wird der durchschnittliche FFO-Muliplikator mit
dem FFO-Wert der jeweiligen Gesellschaft multipliziert.
Das so ermittelte Ergebnis halten wir für einen plausiblen Multiplikator.
Auf der Grundlage eines durchschnittlichen Multiplikators zum 31. März 2016 von 15,9 und des
FFO-Ergebnisses für das Jahr 2015 in Höhe von EUR 54,8 Mio. ermittelt sich ein Marktwert des Eigenkapitals von EUR 868,5 Mio. bzw. ein Unternehmenswert je Stückaktie in Höhe von EUR 4,81.
Insgesamt ermittelt sich auf Basis durchschnittlicher Marktmultiplikatoren für den NAV und FFO
eine Bandbreite für den Unternehmenswert der Deutsche Office von EUR 804,5 Mio. und EUR
868,5 Mio. daraus lässt sich je Stückaktie eine Bandbreite von EUR 4,46 und EUR 4,81 ableiten.
Aus der Plausibilisierung anhand von FFO-Multiplikatoren ergeben sich weder aus der Analyse des
Gutachters KPMG noch aus unseren eigenen Berechnungen Anhaltspunkte, dass der ermittelte
objektivierte Unternehmenswert nach dem Ertragswertverfahren der Deutsche Office in Höhe von
TEUR 844.821 bzw. EUR 4,68 je Stückaktie nicht angemessen ist.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
c) Vorerwerbe
Die angebotene Barabfindung in Höhe von EUR 4,68 je Stückaktie unterschreitet den von alstria
office im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots (Umtauschangebot) vom
21. August 2015 angebotenen Wert der Gegenleistung. Für eine Stückaktie der Deutsche Office
mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von EUR 1,00 wurden als Gegenleistung
0,381 auf den Inhaber lautende Stückaktien der alstria office mit einen anteiligen Betrag am
Grundkapital von EUR 1,00 angeboten. Die alstria office hat am 16. Juni 2015 ihre Absicht zur
Abgabe eines freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots veröffentlicht. Aus dem Schlusskurs
der alstria office zum 16. Juni 2015 von EUR 11,46 ergibt sich ein Wert je Stückaktie der Deutsche Office in Höhe von EUR 4,37.
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage am 21. August 2015 errechnet sich
aus dem Schlusskurs der alstria office von EUR 12,16 ein Wert je Stückaktie der Deutsche Office
in Höhe von EUR 4,63.
Die damit verbundene Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen wurde am 27. Oktober 2015 in das
Handelsregister der alstria office eingetragen. Aus dem Schlusskurs der alstria office zum
27. Oktober 2015 von EUR 12,64 ergibt sich ein Wert je Stückaktie der Deutsche Office in Höhe
von EUR 4,82.
Auf der Grundlage des Undertaking Agreements vom 16. Juni 2015 hat die alstria office durch
eine Option weitere Aktien der Deutsche Office von den Mehrheitsaktionären zu vergleichbaren
Konditionen des freiwilligen öffentlichen Umtauschangebots erworben. Die Durchführung der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen wurde am 3. November 2015 in das Handelsregister der alstria
office eingetragen. Aus dem Schlusskurs der alstria office zum 3. November 2015 von
EUR 12,30 ergibt sich ein Wert je Stückaktie der Deutsche Office in Höhe von EUR 4,69.
Am 3. Mai 2016 hat die alstria office auf der Grundlage des Untertaking Agreements vom 16. Juni
2015 und der danach von ehemaligen Mehrheitsaktionären der Deutsche Office ausgeübten
Option weitere 2.530.667 Aktien der Deutsche Office erworben. Das Umtauschverhältnis entspricht dem Umtauschverhältnis des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots. Die Durchführung der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen wurde am 3. Mai 2016 in das Handelsregister der
alstria office beim Amtsgericht Hamburg eingetragen. Aus dem Schlusskurs der alstria office zum
3. Mai 2016 von EUR 12,29 ergibt sich ein Wert je Stückaktie der Deutsche Office in Höhe von
EUR 4,68.
Im März und April 2016 sind von der alstria office über den Kapitalmarkt zusätzlich 23.788 Stückaktien der Deutsche Office zum jeweiligen Börsenkurs in der Bandbreite von EUR 3,82 bis
EUR 3,93 erworben worden.
Die vom Hauptaktionär alstria office für Aktienerwerbe in sachlichem und zeitlichem Zusammenhang mit der Übernahme der Deutsche Office gezahlten Preise sind nach der herrschenden Meinung in der Literatur und höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht bei der Festlegung einer angemessenen Barabfindung zu berücksichtigen.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Wertangaben aus den Übernahmeangeboten für die Deutsche Office sind über die fehlende rechtliche Bedeutung hinaus zur Plausibilisierung des Unternehmenswerts nach dem Ertragswertverfahren nicht geeignet, da der Preis auch von der Bewertung der Aktien der alstria office abhängt (vgl. OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 21. Dezember 2010 Az. 5 W 15/10). Das freiwillige öffentliche Übernahmeangebot der alstria office für Aktien der Deutsche Office war nicht
als Barangebot konzipiert, sondern wurde als Umtauschangebot gegen Gewähr von Aktien der
alstria office abgewickelt.
Wir sehen aus diesen Informationen keine Anhaltspunkte, die gegen die Angemessenheit der angebotenen Barabfindung sprechen.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
VII. Ermittlung der der angemessenen Barabfindung
1.
Unternehmenswert je Aktie
Der Gutachter KPMG hat für die Deutsche Office unter Berücksichtigung des Sonderwerts aus dem
steuerlichen Einlagekonto einen Unternehmenswert zum 12. Juli 2016 in Höhe von TEUR 843.243
ermittelt. Danach ergibt sich unter Berücksichtigung der relevanten Anzahl der Aktien ein Unternehmenswert je Stückaktie der Deutsche Office in Höhe von EUR 4,68 wie folgt:
DO Deutsche Office AG
Unternehmenswert
TEUR
Ertragswert zum 12. Juli 2016
Sonderwert
Steuerliches Einlagekonto
Unternehmenswert zum 12. Juli 2016
Anzahl der Aktien in Stück
Wert je Aktie in EUR*
772.248
70.995
843.243
180.529.633
4,68
*aufgerundet auf den nächsten vollen Cent
2.
Börsenkurs
Dreimonats-Durchschnittskurs
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 27. April 1999 1 BvR 1613/94) darf ein existierender Börsenkurs bei der Bemessung der Abfindung von Minderheitsaktionären bei Unternehmensverträgen und Eingliederungen nicht unberücksichtigt bleiben,
sofern dieser den Verkehrswert widerspiegelt. In diesem Fall bildet der Börsenkurs grundsätzlich
die Wertuntergrenze der angemessenen Abfindung. Die Grundsätze des BVerfG finden auch auf
umwandlungsrechtliche Strukturmaßnahmen Anwendung.
Der Börsenkurs kann jedoch nicht herangezogen werden, wenn er den Verkehrswert der Aktie
nicht widerspiegelt (BGH, Beschluss vom 12. März 2001 - II ZB 15/00 - „DAT/Altana“). Dies
kommt nach dem Beschluss des BGH grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn über einen längeren Zeitraum mit Aktien der Gesellschaft praktisch kein Handel stattgefunden hat, aufgrund einer
Marktenge der einzelne Aktionär nicht in der Lage ist, seine Aktien zum Börsenpreis zu veräußern
oder der Börsenpreis manipuliert worden ist. Gemäß § 5 WpÜG-Angebotsverordnung (WpÜGAngebotsVO) liegt eine Marktenge vor, wenn an weniger als einem Drittel der Börsentage Börsenkurse festgestellt worden sind und mehrere nacheinander festgestellte Börsenkurse um mehr als
fünf Prozent voneinander abweichen.
Im Rahmen unserer Prüfung sind uns keine Anhaltspunkte bekannt geworden, die gegen den
Börsenkurs als Wertuntergrenze sprechen. Der vom Gutachter KPMG abgeleitete Unternehmenswert je Stückaktie liegt deutlich über dem durchschnittlichen Börsenkurs.
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Neben der grundsätzlichen Frage der Relevanz des Börsenkurses ist auch die Wahl des maßgeblichen Referenzzeitraums, aus dem der durchschnittliche Börsenkurs ermittelt werden soll, von
Bedeutung.
Der Bundesgerichtshof hat für den Fall der Abfindung von Minderheitsaktionären (BGH, Beschluss
vom 19. Juli 2010 - II ZB 18/09 - „Stollwerck“) entschieden, dass der einer angemessenen Barabfindung zugrunde zu legende Börsenwert der Aktie grundsätzlich aufgrund eines nach Umsatz
gewichteten Durchschnittskurses innerhalb einer dreimonatigen Referenzperiode vor Bekanntmachung einer Strukturmaßnahme zu ermitteln ist. Die Durchschnittsbildung soll außergewöhnliche Einflüsse und kurzfristige Verzerrungen eliminieren. Vor der Manipulation durch den Hauptaktionär durch die Auswahl eines besonders günstigen Zeitpunktes ist der Minderheitsaktionär
nach Auffassung des BGH dadurch geschützt, dass die Barabfindung nie geringer sein kann als der
Anteil des Minderheitsaktionärs am Unternehmenswert.
Diese Auffassung ist in der Angebotsverordnung zum WpÜG übernommen worden. Nach § 5 Abs. 1
der WpÜG-Angebotsverordnung muss die angebotene Gegenleistung bei einer Übernahme mindestens dem durchschnittlichen Börsenkurs der Aktien der Zielgesellschaft während der letzten drei
Monate vor Veröffentlichung der Entscheidung zur Abgabe eines Angebotes entsprechen.
In der Ad hoc Meldung vom 1. März 2016 hat die Deutsche Office die Absicht zu einem Formwechsel in die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft bekannt gegeben. Die BaFin hat den nach
Handelsumsätzen gewichteten Durchschnittskurs der Referenzperiode gemäß § 5 Abs. 3 der
WpÜG-AngebotsVO berechnet und als gültigen Mindestpreis zum Stichtrag 29. Februar 2016 in
Höhe von EUR 3,74 dem Gutachter KPMG mit Schreiben vom 16. März 2016 mitgeteilt.
Der Gutachter KPMG hat sachgerecht auf den Dreimonatszeitraum vom 1. Dezember 2015 bis einschließlich 29. Februar 2016 abgestellt.
Zu Vergleichszwecken haben wir den umsatzgewichteten Börsenkurs anhand von Kursdaten des
Finanzdienstleister S&P Capital IQ ermittelt. Der dabei abgeleitete Wert liegt mit EUR 3,69 je
Aktie um rd. 1,3 % unter dem von der BaFin ermittelten Wert. Die geringfügige Differenz gegenüber dem von der BaFin ermittelten Kurs liegt im Rahmen der üblichen Abweichungen und ist für
die angebotene Barabfindung der Deutsche Office nicht relevant, da der abgeleitete Unternehmenswert je Stückaktie deutlich über dem durchschnittlichen Börsenkurs der BaFin von EUR 3,74
liegt.
Anpassung des Börsenkurses
Wenn zwischen der Bekanntgabe der Strukturmaßnahme und dem Tag der Hauptversammlung ein
längerer Zeitraum verstreicht und die Entwicklung der Börsenkurse eine Anpassung geboten
erscheinen lässt, ist der Börsenwert entsprechend der allgemeinen oder branchentypischen
Wertentwicklung unter Berücksichtigung der seitherigen Kursentwicklung hochzurechnen (BGH,
Beschluss vom 19. Juli 2010 - II ZB 18/09 - „Stollwerck“).
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Nicht geboten ist diese Hochrechnung in Fällen, in denen die Strukturmaßnahme innerhalb eines
normalen oder üblichen Zeitraums durchgeführt wurde. Als normal oder üblich kann dabei jedenfalls noch ein Zeitraum von sechs bis sieben Monaten angesehen werden (OLG Stuttgart,
Beschluss vom 19. Januar 2011 - 20 W 2/7, OLG Frankfurt, Beschluss vom 29. April 2011 21 W 13/11).
Zwischen der Ad hoc Meldung der Deutsche Office vom 1. März 2016 zur Bekanntgabe über die
Absicht zu einem Formwechsel in die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft und dem Tag der
beschlussfassenden Hauptversammlung am 12. Juli 2016 werden viereinhalb Monate liegen.
Dieser Zeitraum wird notwendig für die Ermittlung und Prüfung der anzubietenden Barabfindung
sowie die Vorbereitung und fristgerechte Einladung zur ordentlichen Hauptversammlung am
12. Juli 2016. Der BGH hat einen längeren Zeitraum in dem entscheidenden Fall ab einer Dauer
von siebeneinhalb Monaten für die Nichtumsetzung der angekündigten Maßnahme angenommen.
Der Gutachter KPMG hat daher sachgerecht auf eine Anpassung des Börsenkurses verzichtet, da
die notwendige Zeitspanne der Deutsche Office deutlich unter dem Zeitraum von mehr als
siebeneinhalb Monaten entsprechend der BGH Rechtsprechung liegt.
3.
Durchschnittskurs
Der Kursverlauf der Deutsche Office für den 3-Monatszeitraum vom 1. Dezember 2015 bis zum
29. Februar 2016 vor der Veröffentlichung des beabsichtigten Formwechsels in die Rechtsform
einer Kommanditgesellschaft am 1. März 2016 zeigt folgende Graphik:
DO Deutsche Office AG
Entwicklung Börsenkurs vs. Handelsvolumen
(1. Dez 2015 - 29. Feb 2016, Quelle S&P Capital IQ)
200.000
4,00
180.000
140.000
3,70
120.000
3,60
3,50
100.000
3,40
80.000
3,30
60.000
3,20
40.000
3,10
20.000
3,00
0
01.12.2015
03.12.2015
05.12.2015
07.12.2015
09.12.2015
11.12.2015
13.12.2015
15.12.2015
17.12.2015
19.12.2015
21.12.2015
23.12.2015
25.12.2015
27.12.2015
29.12.2015
31.12.2015
02.01.2016
04.01.2016
06.01.2016
08.01.2016
10.01.2016
12.01.2016
14.01.2016
16.01.2016
18.01.2016
20.01.2016
22.01.2016
24.01.2016
26.01.2016
28.01.2016
30.01.2016
01.02.2016
03.02.2016
05.02.2016
07.02.2016
09.02.2016
11.02.2016
13.02.2016
15.02.2016
17.02.2016
19.02.2016
21.02.2016
23.02.2016
25.02.2016
27.02.2016
29.02.2016
Schlusskurs in EUR (XETRA)
160.000
3,80
Handelsvolumen
Schlusskurse
Handelsvolumen in EUR (XETRA)
3,90
Bafin-Kurs
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PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN
Der BaFin-Kurs stellt auf einen umsatzgewichteten durchschnittlichen Drei-Monats-Börsenkurs für
einen dreimonatigen Referenzzeitraum vor Bekanntgabe der Strukturmaßnahme ab. Für den
relevanten Stichtag am 29. Februar 2015 ist der BaFin-Kurs für Deutsche Office auf EUR 3,74 festgesetzt worden.
Der aus dem Ertragswert der Deutsche Office abgeleitete Unternehmenswert je Stückaktie
beläuft sich dagegen auf EUR 4,68 und liegt damit wesentlich über dem durchschnittlichen
Börsenkurs.
Für die Prüfung der Angemessenheit der anzubietenden Barabfindung der Deutsche Office
ist daher der Unternehmenswert je Stückaktie in Höhe von EUR 4,68 maßgebend.
4. Beurteilung der Barabfindung
Im Entwurf des Umwandlungsbeschlusses wird eine Barabfindung in Höhe von EUR 4,68 festgelegt.
Die von der Deutsche Office festgelegte Barabfindung in Höhe von EUR 4,68 je Stückaktie entspricht dem aus dem Ertragswert abgeleiteten anteiligen Unternehmenswert in Höhe von
TEUR 844.821 zum 12. Juli 2016, dem Tag der ordentlichen Hauptversammlung der Deutsche Office, die über den Formwechsel beschließen soll.
Es ist festzustellen, dass die angebotene Barabfindung von EUR 4,68 je Stückaktie den von der
BaFin ermittelten Durchschnittskurs der Deutsche Office von EUR 3,74 übersteigt. Wir halten
daher die im Entwurf des Umwandlungsbeschlusses angebotene Barabfindung in Höhe von
EUR 4,68 für angemessen.
Gemäß §§ 208, 30 Abs. 1 UmwG muss die Barabfindung die Verhältnisse der Deutsche Office im
Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Formwechsel berücksichtigen. Sollten sich in der Zeit
zwischen dem Abschluss unserer Prüfung am 28. Mai 2016 und dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der ordentlichen Hauptversammlung der Deutsche Office am 12. Juli 2016, die über den
Formwechsel beschließen wird, wesentliche Veränderungen in der Vermögens -, Finanz- und
Ertragslage oder sonstiger Grundlagen ergeben, die zu einer Erhöhung des Unternehmenswerts je
Stückaktie über die festgelegte Barabfindung hinaus führen würden, so wären diese bei der
Bemessung der Barabfindung noch zu berücksichtigen.
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PRÜFUNGSERGEBNIS
E.Prüfungsergebnis
Auf der Grundlage der Bestellung durch den Beschluss des Landgerichts Köln, 2. Kammer für Handelssachen, vom 7. März 2016 haben wir die Prüfung der Angemessenheit der anzubietenden Barabfindung durchgeführt.
Als Ergebnis unserer Prüfung gemäß §§ 208 i.V.m. 30 Abs. 2 UmwG stellen wir fest, dass die
angebotene Barabfindung in Höhe von EUR 4,68 je rechnerischem Anteil am Festkapital der
alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG in Höhe von EUR 1,00 angemessen ist. Dies entspricht einer auf den Inhaber lautenden nennwertlosen Stückaktie der Deutsche Office vor dem
Formwechsel. Einwendungen gegen die festgelegte Barabfindung sind nicht zu erheben.
Die Ermittlung des Unternehmenswerts der Deutsche Office und des daraus abgeleiteten Werts je
Stückaktie ist sachgerecht nach dem Ertragswertverfahren durchgeführt worden und entspricht
dem IDW Standard „Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen” (IDW S 1
i.d.F. 2008).
Der Gutachter KPMG hat in seiner gutachtlichen Stellungnahme zur Ermittlung des Unternehmenswerts auf den Tag der Hauptversammlung der Deutsche Office, die über die Zustimmung
zum Formwechsel entscheidet, für die Deutsche Office einen Unternehmenswert in Höhe von
TEUR 843.243 ermittelt. Unter Berücksichtigung der relevanten Anzahl an Stückaktien zum
12. Juli 2016 von 180.529.633 ergibt sich für die Deutsche Office ein Wert je Aktie von EUR 4,68.
Aufgrund unserer Durchsicht der gutachtlichen Stellungnahme der KPMG (Anlage 5 Umwandlungsbericht), der uns erteilten Auskünfte und Besprechungen mit dem Vorstand der Deutsche Office,
unserer eigenen Berechnungen des Unternehmenswerts sowie der Durchsicht der zugrunde
liegenden Planungsrechnungen und sonstigen Unterlagen stellen wir fest, dass bei der Ermittlung
des Unternehmenswerts der Deutsche Office keine besonderen Schwierigkeiten gemäß
§ 12 Abs. 2 Nr. 3 UmwG aufgetreten sind.
In mehreren Transaktionen wurden von der alstria office auf der Grundlage ihres freiwilligen
öffentlichen Angebots Aktien der Deutsche Office im Umtauschverfahren gegen Gewähr von
Aktien der alstria office erworben. Aus den im Gutachten der KPMG dargestellten Aktienkursen
aus Vorerwerben ergeben sich keine Anhaltspunkte, die gegen die Angemessenheit der angebotenen Barabfindung sprechen.
Die vom Hauptaktionär alstria office für Aktienerwerbe in sachlichem und zeitlichem Zusammenhang mit der Übernahme der Deutsche Office gezahlten Preise sind nach der ganz herrschenden
Meinung in der Literatur und höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht bei der Festlegung einer
angemessenen Barabfindung zu berücksichtigen.
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PRÜFUNGSERGEBNIS
Zudem sind Wertangaben aus den Übernahmeangeboten für die Deutsche Office über die fehlende rechtliche Bedeutung hinaus zur Plausibilisierung des Unternehmenswerts nach dem Ertragswertverfahren nicht geeignet, da der Preis auch von der Bewertung der Aktien der alstria office
abhängt (vgl. OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 21. Dezember 2010 Az. 5 W 15/10).
Am 28. April 2016 hat die Deutsche Office mitgeteilt, dass die Second Law. B.V., Amsterdam,
Niederlande, 9.207.012 Aktien der Deutsche Office erworben hat. Nach Mitteilung des Vorstands
der alstria office wurde der Transaktion ein Kaufpreis von EUR 3,78 je Aktie der Deutsche Office
zugrunde gelegt.
Wir sehen aus dieser Information keine Anhaltspunkte, die gegen die Angemessenheit der
angebotenen Barabfindung sprechen.
Da der volumengewichtete durchschnittliche Börsenwert der Aktie der Deutsche Office im DreiMonats-Zeitraum vor Ankündigung der gesellschaftsrechtlichen Maßnahme über den geplanten
Formwechsel am 1. März 2016 in Höhe von EUR 3,74 den Unternehmenswert je Stückaktie in
Höhe von EUR 4,68 unterschreitet, ist dieser Unternehmenswert je Stückaktie maßgeblich für die
anzubietende Barabfindung.
Wir halten auf Grund unserer eigenen Berechnungen und Prüfung die angebotene Barabfindung in
Höhe von EUR 4,68 je im Zuge des Formwechsels zu schaffenden Anteils jedes Kommanditisten
am Festkapital in Höhe von EUR 1,00 für angemessen.
Sollten sich in der Zeit zwischen dem Abschluss unserer Prüfung am 28. Mai 2016 und dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der ordentlichen Hauptversammlung der Deutsche Office am 12. Juli
2016, die über den Formwechsel beschließen wird, wesentliche Veränderungen in der Vermögens -, Finanz- und Ertragslage oder sonstiger Grundlagen ergeben, die zu einer Erhöhung des
Unternehmenswerts je Stückaktie über die festgelegte Barabfindung hinaus führen würden, so
wären diese bei der Bemessung der Barabfindung noch zu berücksichtigen.
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ANLAGEN
Anlage I
Beschluss des Landgerichts Köln, 2. Kammer für Handelssachen, vom
7. März 2016 zur Bestellung der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
München, zum Umwandlungsprüfer für die Angemessenheit der
anzubietenden Barabfindung bei dem geplanten Rechtsformwechsel der
DO Deutsche Office AG, Köln, in einen Kommanditgesellschaft nach
§§ 208 i.V.m. § 30 Abs. 2 S. 2 und § 10 Abs. 1 UmwG
Anlage II
Entwurf des Umwandlungsbeschlusses vom 27. Mai 2016
Anlage III
Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und
Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2002
sowie Besondere Auftragsbedingungen vom 1. Juli 2015
Anlage I
Beschluss des Landgerichts Köln, 2. Kammer für Handelssachen, vom
7. März 2016 zur Bestellung der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
München, zum Umwandlungsprüfer für die Angemessenheit der
anzubietenden Barabfindung bei dem geplanten Rechtsformwechsel der
DO Deutsche Office AG, Köln, in eine Kommanditgesellschaft nach
§§ 208 i.V.m. § 30 Abs. 2 S. 2 und § 10 Abs. 1 UmwG
Anlage II
Entwurf des Umwandlungsbeschlusses vom 27. Mai 2016
Einladung
zur ordentlichen Hauptversammlung
der DO Deutsche Office AG, Köln
ISIN: DE000PRME020
WKN: PRME02
Wir laden hiermit unsere Aktionäre zu der am
Dienstag, dem 12. Juli 2016, um 10:00 Uhr,
im Hotel Maritim, Saal Heumarkt
Heumarkt 20, 50667 Köln
stattfindenden ordentlichen Hauptversammlung ein.
TAGESORDNUNG
1.
Vorlage
des
festgestellten
Jahresabschlusses,
des
gebilligten
Konzernabschlusses sowie des zusammengefassten Lageberichts, jeweils zum
31. Dezember 2015, einschließlich des erläuternden Berichts des Vorstands zu den
Angaben
nach
§ 289
Abs. 4
Handelsgesetzbuch
sowie
nach
§ 315
Abs. 4
Handelsgesetzbuch sowie des Berichts des Aufsichtsrats über das Geschäftsjahr
2015
Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und den Konzernabschluss gebilligt; der Jahresabschluss ist damit gemäß § 172 Satz 1 Aktiengesetz festgestellt. Daher entfällt eine Beschlussfassung durch die Hauptversammlung.
2.
Beschlussfassung über die Entlastung der Mitglieder des Vorstands für das
Geschäftsjahr 2015
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, folgenden Beschluss zu fassen:
Den im Geschäftsjahr 2015 amtierenden Mitgliedern des Vorstands wird Entlastung für diesen Zeitraum erteilt.
3.
Beschlussfassung über die Entlastung der Mitglieder des Aufsichtsrats für das
Geschäftsjahr 2015
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, folgenden Beschluss zu fassen:
Seite 2
Den im Geschäftsjahr 2015 amtierenden Mitgliedern des Aufsichtsrats wird Entlastung für diesen Zeitraum erteilt.
4.
Beschlussfassung über die Bestellung des Abschlussprüfers und des Kon-
zernabschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2016
Der Aufsichtsrat schlägt auf Empfehlung seines Prüfungsausschusses vor, folgenden
Beschluss zu fassen:
Zum Abschlussprüfer und zum Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr
2016 und – sofern eine solche erfolgt – zum Prüfer für die prüferische Durchsicht
unterjähriger Finanzberichte für das Geschäftsjahr 2016 sowie für das erste
Quartal des Geschäftsjahrs 2017 wird die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Niederlassung Hamburg, bestellt.
Der Aufsichtsrat hat vor Unterbreitung des Wahlvorschlags die vom Deutschen Corporate Governance Kodex vorgesehene Erklärung der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu deren Unabhängigkeit eingeholt. Anhaltspunkte dafür,
dass die Unabhängigkeit der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
nicht hinreichend gewährleistet ist, haben sich hieraus nicht ergeben.
5.
Beschlussfassung zur Neuwahl von Aufsichtsratsmitgliedern
Auf Antrag des Vorstands der Gesellschaft hat das Amtsgericht Köln die Herren Olivier
K. Elamine, Roger Lee, Alexander Stuhlmann sowie Frau Marianne Voigt mit Wirkung
zum 04. November 2015 für die Zeit bis zum Ablauf der nächsten Hauptversammlung
zu Mitgliedern des Aufsichtsrats bestellt. Die Amtszeit dieser gerichtlich bestellten Mitglieder des Aufsichtsrats endet daher mit Ablauf dieser Hauptversammlung am 12. Juli
2016.
Der Aufsichtsrat setzt sich nach §§ 95, 96 Abs. 1, 101 Abs. 1 AktG und § 9 Abs. 1 der
Satzung aus sechs Mitgliedern zusammen, die von der Hauptversammlung gewählt
werden.
Die nachfolgenden Wahlvorschläge beruhen auf den Empfehlungen des Nominierungsausschusses des Aufsichtsrats. Die Empfehlungen wurden auf der Grundlage der
Seite 3
Anforderungen des Deutschen Corporate Governance Kodex und unter Berücksichtigung der vom Aufsichtsrat für seine Zusammensetzung benannten Ziele abgegeben.
Der Aufsichtsrat schlägt vor,
a.)
Herrn Olivier K. Elamine, Vorstandsvorsitzender alstria office REIT-AG, Hamburg, geboren am 09. Oktober 1972;
b.)
Herrn Roger Lee, Partner bei Captiva International Partners LLP, London, geboren am 18. Mai 1974;
c.)
Herrn Alexander Stuhlmann, Unternehmensberater, Hamburg, geboren am 17.
Mai 1948;
und
d.)
Frau Marianne Voigt, Kauffrau / geschäftsführende Gesellschafterin der bettermarks GmbH, Berlin, geboren am 19. März 1966;
zu Mitgliedern des Aufsichtsrats der Gesellschaft zu wählen. Die Wahl erfolgt jeweils
mit Wirkung ab Beendigung dieser Hauptversammlung bis zum Ende der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das zweite Geschäftsjahr nach Beginn der
Amtszeit beschließt.
Der Aufsichtsrat hat sich bei den vorgeschlagenen Kandidaten versichert, dass diese
jeweils den zu erwartenden Zeitaufwand aufbringen können.
Der Vorschlag zur Bestellung von Frau Voigt trägt auch dem Beschluss des Aufsichtsrats vom 17. Juni 2015 Rechnung, wonach für den Aufsichtsrat eine Frauenquote von
1/6 der Mitglieder angestrebt wird.
Gemäß Ziffer 5.4.3 Satz 1 Deutscher Corporate Governance Kodex werden die Wahlen zum Aufsichtsrat als Einzelwahl durchgeführt.
Seite 4
Angaben nach § 125 Abs. 1 Satz 5 AktG
Die zur Wahl in den Aufsichtsrat vorgeschlagenen Kandidaten sind bei nachfolgend unter i) aufgeführten Gesellschaften Mitglieder eines gesetzlich zu bildenden Aufsichtsrats und bei den unter ii) aufgeführten Gesellschaften Mitglieder eines vergleichbaren
in- oder ausländischen Kontrollgremiums von Wirtschaftsunternehmen:
a)
Herr Olivier K. Elamine
keine
b)
Herr Roger Lee
keine
c)
Herr Alexander Stuhlmann
(i)
•
Capital Stage AG (Stellv. Vorsitzender des Aufsichtsrats)
•
Euro-Aviation Versicherungs AG (Vorsitzender des Aufsichtsrats)
•
GEV Gesellschaft für Entwicklung und Vermarktung AG (Frank-Gruppe)
(Vorsitzender des Aufsichtsrats);
•
HCI Capital AG (Vorsitzender des Aufsichtsrats)
(ii)
•
Frank Beteiligungsgesellschaft mbH (Vorsitzender des Beirats)
•
Siedlungsbaugesellschaft Hermann und Paul Frank mbH (Vorsitzender
des Beirats)
•
d)
HASPA Finanzholding (Mitglied des Kuratoriums)
Frau Marianne Voigt
(i)
Mitglied des Aufsichtsrats der alstria office REIT-AG
(ii)
keine
Angaben zu Ziffer 5.4.1 Absatz 5 des Deutschen Dorporate Governance Kodex
Der als Aufsichtsratsmitglied vorgeschlagene Olivier K. Elamine ist Vorstandsvorsitzender der alstria office REIT-AG. Die alstria office REIT-AG hält ca. 90,9 % der Aktien
an der DO Deutsche Office AG und ist damit ein wesentlich an der Gesellschaft betei-
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ligter Aktionär im Sinne von Ziffer 5.4.1 Abs. 5 Deutscher Corporate Governance Kodex. Nach Einschätzung des Aufsichtsrats bestehen darüber hinaus keine weiteren offenzulegenden persönlichen oder geschäftlichen Beziehungen der jeweiligen Kandidaten zur DO Deutsche Office AG oder ihren Konzernunternehmen, Organen oder wesentlichen Aktionären.
6.
Beschlussfassung über den Formwechsel der Gesellschaft in die Rechtsform
der Kommanditgesellschaft unter Beitritt der alstria Prime Portfolio GP GmbH
I.
Beschluss über den Formwechsel der DO Deutsche Office AG in die alstria office
Prime Portfolio GmbH & Co. KG verbunden mit einer Sitzverlegung nach Hamburg
und Änderung des Unternehmensgegenstandes sowie Änderung der Firma
Im Anschluss an das freiwillige Übernahmeangebot der alstria office-REIT-AG vom
21. August 2015, das von Aktionären mit einem Aktienbesitz von insgesamt 90,6 % des
Grundkapitals der DO Deutsche Office AG angenommen wurde, ist beabsichtigt, die DO
Deutsche Office AG nach dem Umwandlungsgesetz formwechselnd in eine Kommanditgesellschaft (KG) umzuwandeln. Alleinige persönlich haftende Gesellschafterin der KG
wird eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) sein. Im Zuge der Umwandlung
ist beabsichtigt, den Satzungssitz der DO Deutsche Office AG nach Hamburg zu verlegen und ihren Unternehmensgegenstand sowie die derzeitige Firma zu ändern. Weitere
Einzelheiten zur Umsetzung des vorgeschlagenen Formwechsels sowie zu dessen
rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen für die Gesellschaft und ihre Anteilseigner finden
sich in einem ausführlichen Umwandlungsbericht, der auf der Homepage der DO Deutsche Office AG unter www.deutsche-office.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“ zur Verfügung gestellt wird.
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen daher vor, zu beschließen:
(1)
Die DO Deutsche Office AG wird im Wege des Formwechsels nach den Vorschriften des Umwandlungsgesetzes (§§ 190 ff., 228 ff. UmwG) in eine Kommanditgesellschaft umgewandelt, mit einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) als alleiniger Komplementärin (sog. GmbH & Co. KG).
(2)
Die Firma des Rechtsträgers neuer Rechtsform lautet alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG.
Seite 6
(3)
Sitz der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG ist Hamburg.
(4)
Für die alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG wird der als Anlage zu diesem Beschluss wiedergegebene Gesellschaftsvertrag (im Folgenden der "KGGesellschaftsvertrag") festgestellt, der Bestandteil dieses Beschlusses ist.
Durch die Feststellung dieses KG-Gesellschaftsvertrages wird der Unternehmensgegenstand der Gesellschaft geändert und lautet wie folgt:
(a)
Die Gesellschaft ist eine Immobilienpersonengesellschaft im Sinne von
§3
Absatz
1
des
Gesetzes
über
deutsche
Immobilien-
Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (das "REIT-Gesetz").
(b)
Der Gegenstand des Unternehmens ist darauf beschränkt,
(aa)
Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an
i.
inländischem unbeweglichen Vermögen im Sinne des
REIT-Gesetzes mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien im Sinne des REIT-Gesetzes,
ii.
ausländischem unbeweglichen Vermögen im Sinne des
REIT-Gesetzes, soweit dies im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder Vermögensmasse oder einer einem REIT vergleichbaren
Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse
stehen darf, und
iii.
anderen Vermögensgegenständen im Sinne des § 3 Absatz 7 REIT-Gesetz, mit Ausnahme von Beteiligungen an
Auslandsobjektgesellschaften im Sinne des REIT-Gesetzes
und REIT-Dienstleistungsgesellschaften im Sinne des
REIT-Gesetzes,
zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten im Sinne des REIT-Gesetzes zu verwalten und
zu veräußern, sowie
Seite 7
(bb)
Anteile an Immobilienpersonengesellschaften im Sinne des REITGesetzes zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern.
(c)
Die Gesellschaft darf keine Anteile an REIT-Dienstleistungsgesellschaften
oder Auslandsobjektgesellschaften im Sinne des REIT-Gesetzes erwerben, halten, verwalten oder veräußern.
(d)
Die Gesellschaft kann alle Geschäfte und Maßnahmen vornehmen, die
geeignet erscheinen, den Gegenstand des Unternehmens zu fördern.
(5)
Die Aktionäre der DO Deutsche Office AG zum Zeitpunkt des Formwechsels
werden nach näherer Maßgabe der Ziffer (6) den Gläubigern der Gesellschaft
gegenüber beschränkt haftende Gesellschafter ("Kommanditisten") der alstria
office Prime Portfolio GmbH & Co. KG.
Neue Gesellschafterin der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG wird die
alstria Prime Portfolio GP GmbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter HRB 141158. Diese tritt der alstria
office Prime Portfolio GmbH & Co. KG mit Wirkung zum Zeitpunkt der Eintragung
der neuen Rechtsform in das Handelsregister beim Amtsgericht (Registergericht)
Hamburg (der "Zeitpunkt des Formwechsels") als unbeschränkt haftende Gesellschafterin ("Komplementärin") bei.
(6)
Zahl, Art und Umfang der Mitgliedschaftsrechte, die die Aktionäre der Gesellschaft durch den Formwechsel erlangen, ergeben sich aus dem gemäß vorstehender Ziffer (4) festgestellten KG-Gesellschaftsvertrag.
Die zum Zeitpunkt des Formwechsels als Komplementärin in die alstria office
Prime Portfolio GmbH & Co. KG eintretende alstria Prime Portfolio GP GmbH
wird keinen Festkapitalanteil an der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG
halten. Sie wird am Festkapital der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG
also nicht beteiligt sein.
Die in der Form von Aktien bestehenden Mitgliedschaftsrechte an der DO Deutsche Office AG wandeln sich zum Zeitpunkt des Formwechsels wie folgt in Anteile an der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG um:
Seite 8
a)
Alle Aktionäre, auch die namentlich nicht bekannten, werden Kommanditisten, soweit sich nicht aus nachstehendem Buchstaben c) etwas anderes ergibt. Für jede Stückaktie mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital der DO Deutsche Office AG von EUR 1,00 sind sie am Festkapital
in Höhe von EUR 1,00 beteiligt.
b)
Jeder Kommanditist hat einen Festkapitalanteil, dessen Höhe sich wie
vorstehend in Buchstabe a) ausgeführt berechnet. Dieser entspricht seiner Hafteinlage. Die Summe der Festkapitalanteile der Kommanditisten,
die gleich der Summe ihrer Hafteinlagen ist, beträgt insgesamt EUR
180.529.633,00. Dies ist das Festkapital der alstria office Prime Portfolio
GmbH & Co. KG. Die Einlagen werden durch die Umwandlung erbracht.
Nach dem Kenntnisstand der DO Deutsche Office AG über alle erforderlichen Angaben am 27. Mai 2016 werden an der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG die in der Anlage (Abschnitt B) zu dem KGGesellschaftsvertrag genannten Aktionäre, als Kommanditisten in Höhe
des dort bezeichneten Festkapitalanteils beteiligt sein, sofern und soweit
sie ihre Beteiligung im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Formwechsels
noch halten; ferner beteiligt sein werden alle, per Kenntnisstand des Vorstands zum 27. Mai 2016, nicht mit den erforderlichen Angaben bekannten Gesellschafter, auf die insgesamt ein anteiliger Betrag des Grundkapitals der Gesellschaft in Höhe von EUR 7.194.146,00 entfällt und die somit
mit rund 3,99 % am Grundkapital der Gesellschaft beteiligt sind, mit Festkapitalanteilen von insgesamt EUR 7.194.146,00.
c)
Soweit Aktionäre der DO Deutsche Office AG als Erbengemeinschaft,
eheliche Gütergemeinschaft, Bruchteilsgemeinschaft oder in einer anderen Rechtsform organisiert sind, die aus rechtlichen Gründen nicht Kommanditistin einer deutschen Kommanditgesellschaft sein kann, werden an
deren Stelle Kommanditisten der alstria office Prime Portfolio GmbH &
Co. KG die hinter der jeweiligen Gemeinschaft oder sonstigen Organisationsform stehenden Inhaber pro rata in Höhe ihrer jeweiligen daran bestehenden Beteiligung, hilfsweise zu gleichen Teilen.
d)
Der Betrag, um den das buchmäßige Eigenkapital gemäß § 266 Abs. 3 A
HGB der DO Deutsche Office AG der letzten Handelsbilanz, die vor dem
Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Formwechsels festgestellt wurde, das
Festkapital der Kommanditgesellschaft übersteigt, wird dem Rücklagenkonto I der Gesellschafter gutgeschrieben. Auf der Grundlage des Jahres-
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abschlusses der DO Deutsche Office AG zum 31. Dezember 2015 ergibt
sich eine Gutschrift in Höhe von EUR 596.206.129,46.
(7)
Der Vorstand wird beauftragt, die Liste der Kommanditisten gemäß der Anlage
(Abschnitt B) zum KG-Gesellschaftsvertrag laufend zu aktualisieren und die Aktualisierungen dem zuständigen Handelsregister mitzuteilen.
(8)
Sonderrechte
a)
Aus Gründen rechtlicher Vorsorge wird im Zusammenhang mit Rechten,
die einzelnen Anteilsinhabern gewährt werden sollen, auf Folgendes hingewiesen:
alstria office REIT-AG, Hamburg, ist sowohl Hauptaktionärin der Gesellschaft mit einer Beteiligung in Höhe von 90,9 % als auch alleinige Gesellschafterin der alstria Prime Portfolio GP GmbH. Diese Gesellschaft ist zur
Führung der Geschäfte der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG
berechtigt und verpflichtet.
Der Gegenstand des Unternehmens der alstria office REIT-AG besteht
unter anderem darin, unter Beachtung der Bestimmungen des REITGesetzes Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an Immobilien zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des
Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu
verwalten und zu veräußern. Daraus folgt, dass bereits jetzt zwischen
dem Unternehmensgegenstand der alstria office REIT-AG und demjenigen der DO Deutsche Office AG Überschneidungen bestehen. Soweit
dies dazu führen sollte, dass die DO Deutsche Office AG von alstria office
REIT-AG dazu veranlasst wird, ein für sie nachteiliges Rechtsgeschäft
vorzunehmen oder Maßnahmen zu ihrem Nachteil zu treffen oder zu unterlassen, müssen diese unterbleiben, es sei denn, dass die Nachteile
ausgeglichen werden (§ 311 AktG).
Bei der Kommanditgesellschaft besteht nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs für Kommanditisten, die – wie hier die alstria office
REIT-AG – mit hoher Mehrheit sowohl am Kommanditkapital (hier der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG) als auch am Kapital der
Komplementär-GmbH (hier der alstria Prime Portfolio GP GmbH) beteiligt
sind, ein Wettbewerbsverbot nach §§ 112, 113 HGB. Danach darf ein Ge-
Seite 10
sellschafter ohne Einwilligung der anderen Gesellschafter unter anderem
in dem Handelszweig der Kommanditgesellschaft keine Geschäfte machen. Da dieses Wettbewerbsverbot dazu führen würde, dass die alstria
office REIT-AG bei der Verfolgung ihres eigenen Geschäftszwecks zumindest wesentlich eingeschränkt würde, sieht der in der Anlage zu diesem Beschluss wiedergegebene KG-Gesellschaftsvertrag in § 6 Abs. 3
eine Befreiung vom Wettbewerbsverbot vor. Als Ausgleich für diese Verpflichtung ist die alstria office REIT-AG bzw. sind ihre Rechtsnachfolger –
solange sie beherrschenden Einfluss i.S.d. § 17 AktG haben – verpflichtet, Nachteile auszugleichen, die der alstria Prime Portfolio GmbH & Co.
KG durch diese Befreiung entstehen. Insoweit finden die §§ 311 bis 313
AktG entsprechende Anwendung.
b)
Vorbehaltlich vorstehender Ziffer (8) a) werden keine Sonderrechte oder
Vorzüge gewährt. Stimmrechtslose Vorzugsaktien, Mehrstimmrechtsaktien, Schuldverschreibungen, Genussrechte oder sonstige besondere
Rechte oder Vorzüge bestehen auch bei der DO Deutsche Office AG
nicht.
(9)
Barabfindung gemäß § 207 UmwG
Die Kommanditgesellschaft bietet jedem Aktionär, der gegen den Umwandlungsbeschluss Widerspruch zur Niederschrift erklärt oder der zur Hauptversammlung
zu Unrecht nicht zugelassen wird, oder für den Fall, dass die Hauptversammlung
nicht ordnungsgemäß einberufen oder dieser Umwandlungsbeschluss nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht worden sein sollte, eine Barabfindung in Höhe
von EUR 4,68 je rechnerischem Anteil am Festkapital der alstria office Prime
Portfolio GmbH & Co. KG in Höhe von EUR 1,00 (entspricht einer Stückaktie an
der DO Deutsche Office AG vor dem Wirksamwerden des Formwechsels) für den
Fall an, dass er seinen Austritt aus der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co.
KG erklärt.
Dieses Angebot kann innerhalb von zwei Monaten nach dem Tage angenommen
werden, an dem die Eintragung der neuen Rechtsform in das Handelsregister
beim Amtsgericht Hamburg (Registergericht) bekannt gemacht worden ist. Wird
ein Antrag auf Bestimmung der Barabfindung durch das Gericht gestellt, kann
das Angebot binnen zwei Monaten nach dem Tage angenommen werden, an
dem die Entscheidung im Bundesanzeiger bekannt gemacht wird. Die Barabfindung ist nach Ablauf des Tages, an dem die Eintragung des Formwechsels in
Seite 11
das Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg bekanntgemacht worden ist, mit
jährlich 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs zu verzinsen (§§ 208, 30 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 2
UmwG).
(10)
Folgen für die Arbeitnehmer und ihre Vertretungen
Der Formwechsel hat auf die Arbeitsverträge der Arbeitnehmer der Gesellschaft
keine Auswirkungen. Der reine Formwechsel bedeutet keinen Arbeitgeberwechsel; die Arbeitsverträge der Arbeitnehmer gelten unverändert fort. Dies gilt auch
für zusätzliche Abreden wie Pensionszusagen. § 613a BGB findet auf den Formwechsel keine Anwendung. Die Direktionsbefugnisse des Arbeitgebers werden
nach dem Formwechsel grundsätzlich von der geschäftsführenden Gesellschafterin, der alstria Prime Portfolio GP GmbH ausgeübt. Vertragspartner der Arbeitnehmer ist mit dem Wirksamwerden des Formwechsels die alstria office Prime
Portfolio GmbH & Co. KG.
Allerdings wurden mit den Arbeitnehmern der Gesellschaft ohnehin Aufhebungsverträge geschlossen, die ein Ausscheiden zum Ablauf des 31. Dezember 2016
und eine Freistellung der Arbeitnehmer ab dem 1. Juni 2016 vorsehen. Vor diesem Hintergrund hat auch die im Zuge des Formwechsels durchgeführte Sitzverlegung keine Auswirkungen auf die Arbeitnehmer, da die Arbeitnehmer bereits
seit dem 1. Juni 2016 freigestellt sind.
Bei der Gesellschaft bestehen weder Betriebsräte, noch finden bei ihr Tarifverträge oder Betriebsvereinbarungen Anwendung. Der Formwechsel hat daher
auch insoweit keine Folgen für die Arbeitnehmer oder ihre Vertretungen.
Durch den Formwechsel entfällt der Aufsichtsrat der Gesellschaft. Weder bei der
alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG noch bei der alstria Prime Portfolio
GP GmbH ist ein gesetzlicher Aufsichtsrat zu bilden. Folgen für die Vertretung
der Arbeitnehmer sind damit ebenfalls nicht verbunden, weil der Aufsichtsrat der
DO Deutsche Office AG nicht der Mitbestimmung unterliegt.
(11)
Die Kosten der formwechselnden Umwandlung trägt die Gesellschaft. Diese Kosten werden der Gesellschaft von der alstria office REIT-AG erstattet.
Seite 12
Anlage zu Ziff. I. (4) des Tagesordnungspunktes6 (Beschlussfassung über den
Formwechsel): Gesellschaftsvertrag der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co.
KG
Gesellschaftsvertrag
der
alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG
§1
Firma, Sitz, Geschäftsjahr
1.
Die Gesellschaft führt die Firma alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG.
2.
Sitz der Gesellschaft ist Hamburg.
3.
Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
§2
Gegenstand des Unternehmens
1.
Die Gesellschaft ist eine Immobilienpersonengesellschaft im Sinne von § 3 Absatz 1 des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (das "REIT-Gesetz").
2.
Der Gegenstand des Unternehmens ist darauf beschränkt,
a)
Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an
(aa)
inländischem unbeweglichen Vermögen im Sinne des REITGesetzes mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien im
Sinne des REIT-Gesetzes,
(bb)
ausländischem unbeweglichen Vermögen im Sinne des REITGesetzes, soweit dies im Belegenheitsstaat im Eigentum einer
Seite 13
REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder -Vermögensmasse
oder einer einem REIT vergleichbaren Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse stehen darf, und
(cc)
anderen Vermögensgegenständen im Sinne des § 3 Absatz 7
REIT-Gesetz, mit Ausnahme von Beteiligungen an Auslandsobjektgesellschaften im Sinne des REIT-Gesetzes und REITDienstleistungsgesellschaften im Sinne des REIT-Gesetzes,
zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und
des Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten
im Sinne des REIT-Gesetzes zu verwalten und zu veräußern, sowie
b)
Anteile an Immobilienpersonengesellschaften im Sinne des REITGesetzes zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern.
3.
Die Gesellschaft darf keine Anteile an REIT-Dienstleistungsgesellschaften oder
Auslandsobjektgesellschaften im Sinne des REIT-Gesetzes erwerben, halten,
verwalten oder veräußern.
4.
Die Gesellschaft kann alle Geschäfte und Maßnahmen vornehmen, die geeignet
erscheinen, den Gegenstand des Unternehmens zu fördern.
§3
Bekanntmachungen
Die Bekanntmachungen der Gesellschaft erfolgen ausschließlich im Bundesanzeiger.
§4
Gesellschafter und Kapital
1.
Das Festkapital der Gesellschaft beträgt zum Zeitpunkt der Eintragung der neuen
Rechtsform der Gesellschaft im Handelsregister gemäß § 202 Absatz 1 UmwG
(der "Zeitpunkt des Formwechsels") EUR 180.529.633,00 (in Worten: Euro
Einhundertachtzig Millionen Fünfhundertneunundzwanzigtausend Sechshundertdreiunddreißig). An ihm sind die Aktionäre der DO Deutsche Office AG zum Zeitpunkt des Formwechsels in demselben Verhältnis beteiligt, zu dem sie unmittel-
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bar davor am Grundkapital der DO Deutsche Office AG beteiligt sind (die "Festkapitalanteile"). Das Festkapital entspricht stets der Summe aller Festkapitalanteile. Die Einlagen auf die Festkapitalanteile sind infolge der Umwandlung zum
Zeitpunkt des Formwechsels in voller Höhe erbracht.
2.
Persönlich haftende Gesellschafterin (die "Komplementärin") ist die alstria Prime Portfolio GP GmbH mit dem Sitz in Hamburg. Die Komplementärin erbringt
keine Einlage und ist am Festkapital der Gesellschaft nicht beteiligt; sie nimmt
am Gewinn und Verlust der Gesellschaft nicht teil. Sie ist in der diesem Gesellschaftsvertrag als Anlage beigefügten Gesellschafterliste in Abschnitt A – Komplementäre – angegeben.
3.
Alle übrigen Gesellschafter, das heißt alle namentlich bekannten und unbekannten Aktionäre der DO Deutsche Office AG unmittelbar vor dem Zeitpunkt des
Formwechsels, sind Kommanditisten. Ihre jeweilige Kommanditeinlage und
Pflichteinlage entsprechen ihrem jeweiligen Festkapitalanteil; dieser ist als ihre
Haftsumme im Handelsregister einzutragen. Die Kommanditisten (mit PostAdresse und ggf. E-Mail-Adresse) sowie der Betrag des Festkapitalanteils eines
jeden, der seiner Einlage entspricht, sind in der diesem Gesellschaftsvertrag als
Anlage beigefügten Gesellschafterliste unter Abschnitt B – Kommanditisten – angegeben. Abschnitt B gibt den jeweiligen Kenntnisstand der Gesellschaft wieder.
Die Komplementärin ist beauftragt, Abschnitt B der Gesellschafterliste laufend zu
aktualisieren und Änderungen dem Handelsregister mitzuteilen, in dem die Gesellschaft eingetragen ist, sowie die entsprechenden Eintragungen im Handelsregister zu betreiben.
4.
Für sämtliche Beteiligungsrechte der Gesellschafter (z.B. Stimmrecht, Beteiligung
am Gewinn und Verlust sowie am Liquidationserlös, Beteiligung an gesamthänderisch gebundenen Rücklagen, Abfindungsguthaben) sind die Festkapitalanteile
der Gesellschafter maßgebend.
§5
Gesellschafterkonten
1.
Für jeden Kommanditisten wird ein Festkapitalkonto, ein Rücklagenkonto II und
ein Verlustvortragskonto sowie für jeden Gesellschafter ein Verrechnungskonto
eingerichtet. Für alle Kommanditisten gemeinsam wird ein gesamthänderisch
gebundenes Rücklagenkonto I geführt.
Seite 15
2.
Auf dem Festkapitalkonto wird der Festkapitalanteil des jeweiligen Kommanditisten (§ 4 Absätze 1 und 3) gebucht. Das Festkapitalkonto kann sich durch den
Erwerb und die Übertragung von Festkapitalanteilen an der Gesellschaft oder
durch Teilnahme an einer Erhöhung des Festkapitals verändern; ansonsten ist es
unveränderlich.
3.
Auf den Verlustvortragskonten werden Verlustanteile der Kommanditisten gebucht, soweit sie nach § 14 Absatz 2 am Verlust teilnehmen und Jahresfehlbeträge nicht durch einen positiven Saldo auf dem Rücklagenkonto I gedeckt sind.
4.
Auf dem Verrechnungskonto werden Gewinnanteile des jeweiligen Gesellschafters (soweit sie nicht durch Gesellschafterbeschluss gemäß § 14 Absatz 3 in das
Rücklagenkonto I eingestellt werden), die von ihm getätigten Entnahmen und
sonstiger etwaiger Zahlungsverkehr zwischen ihm und der Gesellschaft gebucht;
soweit das Verlustvortragskonto eines Gesellschafters nicht ausgeglichen ist,
werden auf ihn entfallende Gewinnanteile zunächst dem Verlustvortragskonto
gutgeschrieben.
5.
Auf dem Rücklagenkonto I werden gebucht der Betrag, um den das buchmäßige
Eigenkapital gemäß § 266 Abs. 3 A HGB der DO Deutsche Office AG der letzten
Handelsbilanz, die vor dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Formwechsels
festgestellt wurde, das in § 4 Absatz 1 genannte Festkapital übersteigt; im Falle
einer Erhöhung des Festkapitals ein eventuelles Aufgeld sowie die Anteile am
Jahresüberschuss, die durch Gesellschafterbeschluss nach § 14 Absatz 3 in das
Rücklagenkonto I eingestellt werden. Ferner werden Jahresfehlbeträge gegen
positive Salden auf dem Rücklagenkonto I gebucht, soweit der jeweilige positive
Saldo reicht.
6.
Auf dem Rücklagenkonto II werden Zuzahlungen eines Kommanditisten in das
Eigenkapital gebucht, durch die das Festkapital nicht erhöht wird. Die Zuzahlungen werden in dem für den jeweiligen Kommanditisten zu führenden Rücklagenkonto II gebucht. Zuzahlungen in das Eigenkapital sowie deren Entnahme bedürfen eines Gesellschafterbeschlusses mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jedoch ist kein Gesellschafter zur Leistung von solchen Zuzahlungen verpflichtet. Eines gesonderten Gesellschafterbeschlusses über die Zuzahlung bedarf es nicht für die Zuzahlung der alstria office REIT-AG als Kommanditistin der
Gesellschaft zur Erstattung der Kosten der formwechselnden Umwandlung der
Seite 16
DO Deutsche Office AG in eine Kommanditgesellschaft, einschließlich der Barabfindung an ehemalige Aktionäre der DO Deutsche Office AG.
7.
Sämtliche Gesellschafterkonten werden im Soll und Haben unverzinslich geführt.
§6
Geschäftsführung, Vertretung, Wettbewerbsverbot
1.
Zur Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft ist nur die Komplementärin berechtigt und verpflichtet. Die Komplementärin und ihre Geschäftsführer sind
für Geschäfte mit der Gesellschaft von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
2.
Das Widerspruchsrecht der Kommanditisten gemäß § 164 Satz 1 HGB ist ausgeschlossen.
3.
Die alstria office REIT-AG und ihre Rechtsnachfolger in die Anteile an der Gesellschaft sind von dem Wettbewerbsverbot der §§ 112, 113 HGB befreit, gleich
ob diese direkt oder entsprechende Anwendung finden. Im Gegenzug ist die alstria office REIT-AG bzw. sind ihre Rechtsnachfolger – solange die alstria office
REIT-AG bzw. einer ihrer Rechtsnachfolger beherrschenden Einfluss i.S.d. § 17
AktG haben – verpflichtet, Nachteile auszugleichen, die der Gesellschaft durch
diese Befreiung entstehen; insoweit finden die §§ 311 bis 313 AktG entsprechende Anwendung.
§7
Vergütung der Komplementärin
1.
Die Komplementärin hat Anspruch auf Erstattung sämtlicher durch bzw. im Zusammenhang mit der Geschäftsführung der Kommanditgesellschaft gemachten
Ausgaben und Aufwendungen. Zusätzlich erhält sie zur Abgeltung ihres Haftungsrisikos eine jährliche Haftungsvergütung in Höhe von 1 % ihres am Ende
des Geschäftsjahres jeweils bestehenden Stammkapitals (gegebenenfalls zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer). Die Vergütungen nach den Sätzen 1 und 2 sind
auch in Verlustjahren zahlbar und am Ende eines jeden Geschäftsjahres fällig.
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2.
Die nach Absatz 1 an die Komplementärin zu leistenden Zahlungen sind im Verhältnis der Gesellschafter untereinander als Aufwand zu behandeln.
§8
Gesellschafterversammlungen
1.
Die ordentliche Gesellschafterversammlung findet innerhalb der ersten acht Monate eines jeden Geschäftsjahres statt. Außerordentliche Gesellschafterversammlungen finden statt, wenn dies nach dem Ermessen der Komplementärin
erforderlich ist oder wenn Kommanditisten, die einzeln oder gemeinsam über
mindestens 5 % des Festkapitals der Gesellschaft verfügen, dies schriftlich unter
Angabe des Zwecks und der Gründe von der Komplementärin verlangen.
2.
Die Gesellschafterversammlungen sind von der Komplementärin einzuberufen.
Kommt diese im Falle des Absatz 1 Satz 2 dem Einberufungsverlangen nicht
binnen einer Frist von zwei Wochen nach Zugang des Einberufungsverlangens
nach, so können die Kommanditisten, die die Einberufung verlangt haben, die
Gesellschafterversammlung unter Einhaltung der in Absatz 3 genannten Vorschriften selbst vornehmen.
3.
Die Einberufung der Gesellschafterversammlung ist mindestens dreißig Tage vor
dem Nachweisstichtag (wie nachfolgend in Absatz 4 definiert) im Bundesanzeiger bekannt zu machen. Der Tag der Einberufung und der Nachweisstichtag sind
nicht mitzurechnen. Mit der Einberufung der Gesellschafterversammlung ist die
von der Komplementärin aufgestellte Tagesordnung bekannt zu machen. Ohne
dass dies eine Voraussetzung für die Wirksamkeit oder die Rechtmäßigkeit der
Einberufung der Gesellschafterversammlung ist, werden die in der Gesellschafterliste der Gesellschaft oder im Handelsregister eingetragenen Kommanditisten
zusätzlich durch die Komplementärin mit einer Frist von zwei Wochen per E-Mail
unter der der Komplementärin zuletzt mitgeteilten E-Mail-Adresse und unter Mitteilung der Tagesordnung zur Teilnahme an der Gesellschafterversammlung eingeladen.
4.
Kommanditisten, die in der Gesellschafterliste oder im Handelsregister der Gesellschaft namentlich eingetragen sind, sind zur Teilnahme an der Gesellschafterversammlung und zur Ausübung ihres Stimmrechts berechtigt. Dasselbe gilt
für nicht in der Gesellschafterliste oder im Handelsregister eingetragene Aktionäre der ehemaligen DO Deutsche Office AG bzw. ihre Rechtsnachfolger, sofern
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der Komplementärin unter der in der Einberufung hierfür mitgeteilten Adresse
spätestens am siebten Tag vor der Gesellschafterversammlung (der "Nachweisstichtag") ein Nachweis in Textform zugeht, dass und in welchem Umfang sie
oder ihre Rechtsvorgänger zum Zeitpunkt des Formwechsels Aktien an der DO
Deutsche Office AG hielten. Im Falle der Erbfolge ist der Nachweis durch Erbschein zu erbringen. Zudem ist zu erklären, dass eine zwischenzeitliche Veräußerung der Festkommanditanteile nicht erfolgt ist. Für die vorstehenden Zwecke
hält die Komplementärin für die Gesellschafter einen Vordruck zur Verfügung.
5.
Die Gesellschafterversammlungen finden in Hamburg oder am Sitz einer deutschen Wertpapierbörse statt.
6.
Kommanditisten, die gemäß Absatz 4 zur Teilnahme an der Gesellschafterversammlung berechtigt sind, können sich in der Gesellschafterversammlung vertreten lassen. Die Erteilung der Vollmacht, ihr Widerruf und der Nachweis der Bevollmächtigung gegenüber der Gesellschaft bedürfen der Textform. Unterliegt die
Kommanditbeteiligung der Testamentsvollstreckung, so vertritt der Testamentsvollstrecker den oder die Kommanditisten.
7.
Über den Verlauf der Gesellschafterversammlung und die in ihr gefassten Beschlüsse ist ein schriftliches Protokoll zu fertigen, das Ort und Tag der Gesellschafterversammlung, die Teilnehmer, die Gegenstände der Tagesordnung sowie die gefassten Beschlüsse wiedergibt. Das Protokoll ist von dem Vorsitzenden
der Gesellschafterversammlung zu unterzeichnen und Gesellschaftern, die dies
verlangen, ist eine Abschrift der Niederschrift zuzusenden. Einwendungen gegen
die Richtigkeit des Protokolls müssen innerhalb einer Frist von acht Wochen
nach dem Tag der Gesellschafterversammlung gegenüber der Komplementärin
schriftlich geltend gemacht werden; anderenfalls gilt der Inhalt als von dem einzelnen Gesellschafter genehmigt.
§9
Ergänzungsverlangen und Gegenanträge
1.
Kommanditisten, deren Festkapitalanteile zusammen 5 % des Festkapitals oder
den anteiligen Betrag von EUR 500.000,00 erreichen, können schriftlich unter
Beifügung einer Begründung oder einer Beschlussvorlage verlangen, dass Gegenstände auf die Tagesordnung gesetzt und bekanntgemacht werden. Das Ver-
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langen muss der Komplementärin mindestens vierundzwanzig Tage vor der Gesellschafterversammlung zugehen; der Tag des Zugangs ist nicht mitzurechnen.
2.
Zu jedem Gegenstand der Tagesordnung, über den die Gesellschafterversammlung beschließen soll, hat die Komplementärin in der Bekanntmachung der Tagesordnung Vorschläge zur Beschlussfassung zu machen. Anträge von Kommanditisten einschließlich des Namens des Kommanditisten, der Begründung
und einer etwaigen Stellungnahme der Komplementärin sind durch die Komplementärin bekanntzumachen, wenn der Komplementärin mindestens vierzehn Tage vor der Gesellschafterversammlung von einem Kommanditisten ein Gegenantrag gegen einen Vorschlag der Komplementärin zu einem bestimmten Punkt der
Tagesordnung mit Begründung schriftlich zugegangen ist; der Tag des Zugangs
ist nicht mitzurechnen. § 126 Absätze 2 und 3 AktG gelten entsprechend.
§ 10
Fristen
Bei Fristen und Terminen, die von der Gesellschafterversammlung zurückberechnet
werden, ist der Tag der Gesellschafterversammlung nicht mitzurechnen. Eine Verlegung
von einem Sonntag, einem Sonnabend oder einem Feiertag auf einen zeitlich vorausgehenden oder nachfolgenden Werktag kommt nicht in Betracht. Die §§ 187 bis 193 BGB
sind nicht entsprechend anzuwenden.
§ 11
Versammlungsleitung
1.
Der Kommanditist mit dem größten Festkapitalanteil, gegebenenfalls vertreten
durch einen gesetzlichen Vertreter, oder nach seiner Wahl eine von ihm bestimmte Person führt den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung. Der Vorsitzende der Gesellschafterversammlung leitet die Verhandlungen und bestimmt
die Reihenfolge der Gegenstände der Tagesordnung; er bestimmt auch die Form
und die weiteren Einzelheiten der Abstimmung sowie die Reihenfolge der Redner.
2.
Der Vorsitzende der Gesellschafterversammlung ist befugt, das Frage- und Rederecht jedes Kommanditisten zeitlich angemessen zu beschränken. Er ist insbesondere berechtigt, zu Beginn der Gesellschafterversammlung oder während
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ihres Verlaufs einen zeitlich angemessenen Rahmen für den gesamten Verlauf
der Gesellschafterversammlung, für den einzelnen Tagesordnungspunkt oder für
den einzelnen Frage- oder Redebeitrag festzusetzen.
§ 12
Gesellschafterbeschlüsse
1.
Gesellschafterbeschlüsse werden in Gesellschafterversammlungen gefasst. Die
Gesellschafterversammlung beschließt insbesondere über
a)
die Feststellung des Jahresabschlusses bestehend aus der Jahresbilanz
und der Gewinn- und Verlustrechnung (der "Jahresabschluss");
b)
die Verwendung des Jahresüberschusses, soweit er nicht zum Ausgleich
des Verlustvortragskontos zu verwenden ist (§ 14 Absatz 3);
c)
die Umbuchung von Guthaben vom Rücklagenkonto I oder Rücklagenkonto II auf die Verrechnungskonten der Gesellschafter;
d)
die Entlastung der Komplementärin und ihrer Geschäftsführer;
e)
sonstige Maßnahmen, die nach diesem Gesellschaftsvertrag (einschließlich der in Absätze 5 und 6 genannten) und/oder gesetzlicher Bestimmung
der Beschlussfassung durch die Gesellschafter bedürfen.
2.
Abgestimmt wird entsprechend der Beteiligung der Gesellschafter am Festkapital
der Gesellschaft; je volle EUR 1,00 eines Festkapitalanteils gewähren eine
Stimme.
3.
Ein Gesellschafter ist auch in eigenen Angelegenheiten stimmberechtigt. Das gilt
unbeschadet weitergehenden zwingenden Rechts nur dann nicht, wenn darüber
Beschluss zu fassen ist, ob er zu entlasten oder von einer Verbindlichkeit zu befreien ist oder, ob die Gesellschaft gegen ihn einen Anspruch geltend machen
soll (einschließlich der Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits). Soweit
ein Gesellschafter nach Satz 1 nicht stimmberechtigt ist, kann dieses Stimmrecht
auch nicht durch einen anderen für ihn ausgeübt werden. Ein Gesellschafter,
dessen Ausschließung beschlossen worden ist, ist nicht stimmberechtigt.
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4.
Gesellschafterbeschlüsse bedürfen der einfachen Mehrheit der abgegebenen
Stimmen, soweit nicht kraft zwingender gesetzlicher Bestimmung oder nach
Maßgabe der Absätze 5 oder 6 eine andere Mehrheit vorgeschrieben ist. Stimmenthaltungen gelten nicht als abgegebene Stimmen.
5.
Die folgenden Gesellschafterbeschlüsse bedürfen der Mehrheit von mindestens
75 % aller abgegebenen Stimmen:
a)
Aufnahme weiterer Gesellschafter, soweit es sich nicht um Erwerber von
Festkapitalanteilen gemäß § 15 oder um die Wiederaufnahme von nach
§ 19 Absatz 3 ausgeschlossenen Gesellschaftern handelt;
b)
Heraufsetzung des Festkapitals mit der Folge der Heraufsetzung der
Haftsumme der Kommanditisten; die Festkapitalanteile von Kommanditisten, die der Kapitalerhöhung nicht zustimmen, bleiben in jedem Falle unverändert; die Kapitalerhöhung ist im Bundesanzeiger bekannt zu machen. Auch ein nicht zustimmender Kommanditist kann an einer beschlossenen Kapitalerhöhung nachträglich teilnehmen, wenn er seine
Teilnahme binnen eines Monats nach der Bekanntmachung der Kapitalerhöhung gegenüber der Komplementärin schriftlich erklärt; die in der
Gesellschafterliste oder im Handelsregister eingetragenen Kommanditisten werden zugleich mit der Bekanntmachung im Bundesanzeiger zusätzlich per E-Mail unter Nutzung der vom jeweiligen Kommanditisten der
Komplementärin mitgeteilten E-Mail-Adresse über die Kapitalerhöhung
und die Möglichkeit ihrer Teilnahme informiert; maßgeblich für die Einhaltung der Frist für die Erklärung über die Teilnahme ist jedoch das Datum
der Veröffentlichung im Bundesanzeiger;
c)
Ausschließung von Gesellschaftern;
d)
Zustimmung zum Abschluss von Unternehmensverträgen;
e)
Zustimmung zu Umwandlungen gemäß den Bestimmungen des Umwandlungsgesetzes (einschließlich Verschmelzungen, Spaltungen und formwechselnde Umwandlungen);
f)
Zustimmung zur Eingehung der Verpflichtung zur Übertragung des ganzen Gesellschaftsvermögens;
Seite 22
6.
g)
Änderungen des Gesellschaftsvertrages;
h)
die Auflösung der Gesellschaft.
Die folgenden Gesellschafterbeschlüsse bedürfen der Mehrheit von mindestens
75 % aller abgegebenen Stimmen und zusätzlich der Zustimmung aller nachteilig
betroffenen Gesellschafter:
a)
Festsetzung von Nachschussverpflichtungen;
b)
Änderung des Gewinnverteilungsschlüssels;
c)
Änderung des Stimmrechts;
d)
Änderung der Informations- und Kontrollrechte der Kommanditisten im
Sinne von § 13;
e)
Änderung des Rechts betreffend die Abfindung ausscheidender Kommanditisten gemäß § 18.
Soweit darüber hinaus in anderen Fällen Zustimmungs- oder Einstimmigkeitserfordernisse kraft zwingenden Rechts bestehen, bleiben diese sowohl von den
vorstehenden Regelungen als auch von den Regelungen in den Absätzen 4 und
5 unberührt.
7.
Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses kann nur innerhalb von acht
Wochen nach dem Tag der Gesellschafterversammlung geltend gemacht werden. Die Unwirksamkeit ist innerhalb dieser Frist durch Klage gegen die Gesellschaft und nicht gegen die Gesellschafter geltend zu machen. Die aufgrund einer
solchen Klage ergehende Entscheidung oder – sofern das Verfahren vergleichsweise beendet wird – der Inhalt eines verfahrensbeendenden Vergleichs bindet
die Gesellschafter im Verhältnis untereinander; jedoch können Gesellschaftern
auf diese Weise keine zusätzlichen Pflichten auferlegt werden. Zur Klageerhebung berechtigt sind
a)
jeder in der Gesellschafterversammlung anwesende Gesellschafter, der
gegen den Beschluss Widerspruch zur Niederschrift erklärt hat;
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b)
jeder in der Gesellschafterversammlung nicht erschienene Gesellschafter,
wenn er zu der Gesellschafterversammlung zu Unrecht nicht zugelassen
worden ist oder die Gesellschafterversammlung nicht ordnungsgemäß
einberufen oder der Gegenstand der Beschlussfassung nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht worden ist;
c)
jeder Gesellschafter, wenn die Klage darauf gestützt wird, dass ein Gesellschafter mit der Ausübung des Stimmrechts für sich oder einen Dritten
Sondervorteile zum Schaden der Gesellschaft oder der anderen Gesellschafter zu erlangen suchte und der Beschluss geeignet ist, diesem
Zweck zu dienen; dies gilt nicht, wenn der Beschluss den anderen Gesellschaftern einen angemessenen Ausgleich für ihren Schaden gewährt.
§ 13
Informations- und Kontrollrechte der Gesellschafter
1.
Der Jahresabschluss ist von dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Einberufung der ordentlichen Gesellschafterversammlung im Bundesanzeiger an zur
Einsichtnahme durch die Kommanditisten in den Geschäftsräumen der Gesellschaft auszulegen. Ferner kann ab diesem Zeitpunkt jeder Kommanditist, der in
der Gesellschafterliste oder im Handelsregister namentlich eingetragen ist, die
Zusendung des Jahresabschlusses verlangen; gleiches gilt für Kommanditisten,
die vor oder gleichzeitig mit dem Verlangen nach Zusendung des Jahresabschlusses die für die Eintragung in die Gesellschafterliste erforderlichen Angaben
machen und die entsprechenden schriftlichen Nachweise darüber führen, dass
sie oder ihre Rechtsvorgänger zum Zeitpunkt des Formwechsels Aktien an der
DO Deutsche Office AG hielten und erklären, dass eine zwischenzeitliche Veräußerung der Festkapitalanteile nicht erfolgt ist. Die Verpflichtung nach Satz 2
entfällt, wenn die in Satz 1 bezeichneten Dokumente für den in Satz 1 genannten
Zeitraum über die Internetseite der Gesellschaft oder eines Gesellschafters zugänglich sind; die Internetseite, unter welcher die Dokumente abgerufen werden
können, ist in der Einberufung der ordentlichen Gesellschafterversammlung anzugeben.
2.
Den Kommanditisten steht in den Angelegenheiten der Gesellschaft in der Gesellschafterversammlung ein Auskunftsrecht gegenüber der Komplementärin zu.
Auf dieses Auskunftsrecht sowie die Voraussetzungen, unter denen eine Auskunft verweigert werden darf, findet § 131 AktG entsprechende Anwendung.
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3.
Die Rechte der Kommanditisten gemäß § 166 Absätze 1 und 3 HGB bleiben unberührt.
§ 14
Jahresabschluss, Gewinnverteilung und Entnahmen
1.
Die Komplementärin stellt innerhalb der ersten sechs Monate eines Geschäftsjahres für das jeweils abgelaufene Geschäftsjahr für die Gesellschaft den Jahresabschluss auf.
2.
Am Jahresüberschuss und Jahresfehlbetrag nehmen die Kommanditisten im
Verhältnis ihrer Festkapitalanteile teil. Die gesetzlichen Vorschriften über die Haftungsbeschränkungen der Kommanditisten bleiben unberührt.
3.
Ein Jahresüberschuss ist zunächst zum Ausgleich des Verlustvortragskontos zu
verwenden. Über die Zuweisung des restlichen Jahresüberschusses zu dem
Rücklagenkonto I oder den Verrechnungskonten der Gesellschafter entscheidet
die Gesellschafterversammlung.
4.
Jeder Gesellschafter kann von seinem Verrechnungskonto Entnahmen bis zur
Grenze eines darauf vorhandenen positiven Saldos tätigen. Entnahmen zu Lasten des Verrechnungskontos sind einmal jährlich zum 30. September oder, wenn
dieses Datum auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen gesetzlichen Feiertag in Hamburg fällt, am nächsten darauffolgenden Bankarbeitstag in Hamburg
möglich und sind mit einer Frist von einem Monat durch den jeweiligen Gesellschafter gegenüber der Komplementärin schriftlich unter Angabe eines Kontos
zur Gutschrift des Entnahmebetrags anzukündigen. Der Ankündigung bedarf es
nicht, wenn der Gesellschafter die Komplementärin schriftlich beauftragt hat, den
jeweils auf seinen Festkapitalanteil entfallenden, entnahmefähigen Gewinnanteil
zum 30. September bzw. am darauffolgenden Bankarbeitstag in Hamburg auf ein
von ihm angegebenes Konto zu überweisen. Die Gesellschafterversammlung
kann abweichend von den vorstehenden Regelungen beschließen, dass Entnahmen auch über einen positiven Saldo hinaus, zu anderen Zeitpunkten
und/oder mit kürzeren Ankündigungsfristen zulässig sind.
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5.
Entnahmen zu Lasten des Rücklagenkontos II sind nur zulässig, wenn sie auf einem Beschluss der Gesellschafterversammlung beruhen. Im Übrigen gilt Absatz
4 entsprechend.
6.
Jeder Gesellschafter ist gegenüber der Gesellschaft verpflichtet, für das abgelaufene Geschäftsjahr der Gesellschaft sämtliche für die Steuerklärungen der Gesellschaft (einschließlich für Steuererklärungen im Sinne der §§ 149 ff. der Abgabenordnung) notwendigen, relevanten oder hilfreichen Informationen (die "Steuerinformationen") schriftlich zur Verfügung zu stellen. Dies umfasst insbesondere, soweit anwendbar, Sonderbetriebseinnahmen, Sonderbetriebsausgaben, die
Höhe etwaigen Sonderbetriebsvermögens und Informationen zu etwaigen Ergänzungsbilanzen (einschließlich Anschaffungskosten). Bis zum 31. Januar nach
Ablauf des Geschäftsjahres hat jeder Gesellschafter der Gesellschaft die voraussichtlichen, bis zum 30. April nach Ablauf des Geschäftsjahres die endgültigen
Steuerinformationen mitzuteilen. Sachverhalte, die für die Bilanzierung der Gesellschaft nach HGB oder IFRS relevant sein können, hat jeder Gesellschafter
der Gesellschaft bis spätestens zum 31. Januar eines Jahres für das abgelaufene Geschäftsjahr der Gesellschaft mitzuteilen.
§ 15
Verfügungen über Festkapitalanteile
1.
Kommanditisten können über ihren Festkapitalanteil oder Teile davon frei verfügen. Verfügungen über Teile eines Festkapitalanteils sind jedoch nur wirksam,
wenn der Nennbetrag des zu veräußernden Teilanteils EUR 1,00 oder einem
Mehrfachen davon entspricht. Jede Verfügung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der
Anzeige gemäß Absatz 2.
2.
Kommanditisten, die über ihren Festkapitalanteil oder Teile davon verfügen, haben der Komplementärin schriftlich den Erwerber oder Begünstigten unter Nennung von Firma und Sitz bzw. bei natürlichen Personen Namen, Vornamen, vollständiger Post-Adresse und ggf. E-Mail-Adresse sowie Höhe des Festkapitalanteils oder Teil eines Festkapitalanteils anzuzeigen, über den verfügt wird; im Falle
der Abtretung ist bei natürlichen Personen auch das Geburtsdatum des Abtretungsempfängers anzugeben. Der Anzeige ist bei Abtretungen eines Festkapitalanteils teilweise oder im Ganzen eine formgerechte Handelsregistervollmacht
des erwerbenden Kommanditisten gemäß § 19 Absatz 1 Satz 1 beizufügen.
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3.
Erfolgt die Abtretung eines Festkapitalanteils im Ganzen oder teilweise mit Wirkung innerhalb eines laufenden Geschäftsjahres, so steht der Anteil am Jahresüberschuss für das betreffende Geschäftsjahr dem erwerbenden Kommanditisten
zu, sofern sich nicht aus der Anzeige gemäß Absatz 2 etwas anderes ergibt.
§ 16
Dauer der Gesellschaft, Kündigung
1.
Die Gesellschaft beginnt mit der Eintragung der Umwandlung der DO Deutsche
Office AG in die alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG in das Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg. Die Dauer der Gesellschaft ist unbestimmt.
2.
Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung unter Wahrung einer Frist von sechs
Monaten zum Ende eines jeden Geschäftsjahres kündigen, erstmals zum 31.
Dezember 2026. Die Kündigung ist schriftlich gegenüber der Komplementärin zu
erklären. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung ist der Eingang bei der Komplementärin maßgeblich.
§ 17
Ausschließung, Tod von Kommanditisten
1.
Ein Gesellschafter kann durch Beschluss der Gesellschafterversammlung aus
der Gesellschaft ausgeschlossen werden, wenn in seiner Person ein wichtiger
Grund im Sinne der §§ 140, 133 HGB vorliegt. Die Komplementärin ist verpflichtet, dem betreffenden Gesellschafter den Ausschließungsbeschluss im Namen
der Gesellschaft an die durch den Gesellschafter zuletzt mitgeteilte Adresse
schriftlich mitzuteilen. Mit Ablauf des auf den Zugang der Mitteilung folgenden 31.
Dezember scheidet der betreffende Gesellschafter aus der Gesellschaft aus. Besteht über die Wirksamkeit des Ausschließungsbeschlusses Streit, so ruhen die
Rechte des ausgeschlossenen Gesellschafters bis zur rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit des Ausschließungsbeschlusses.
2.
Bei Tod eines Kommanditisten wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern mit
denjenigen fortgesetzt, denen sein Festkapitalanteil im Wege der Erbfolge zufällt.
Der Festkapitalanteil der Erwerber im Wege der Erbfolge muss jeweils EUR 1,00
oder ein Vielfaches davon betragen. Entstehen durch den Erbfall davon abweichende Festkapitalanteile, so müssen sich die Erwerber innerhalb einer Frist von
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einem Jahr auf eine dieser Bestimmung entsprechende Aufteilung des Festkapitalanteils des Verstorbenen einigen; die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem
sie von dem Erwerb des Anteils Kenntnis erhalten. Gelingt ihnen diese Einigung
nicht, so reduziert sich ihr jeweiliger Festkapitalanteil mit Ablauf der Frist auf den
nächsten vollen Euro, und die Spitzenbeträge werden nach § 18 abgefunden.
§ 18
Ausscheiden, Abfindung
1.
Scheidet ein Gesellschafter – gleich aus welchem Grund – aus der Gesellschaft
aus, so wird die Gesellschaft von den verbleibenden Gesellschaftern unter der
bisherigen Firma fortgesetzt.
2.
Ein ausscheidender Gesellschafter erhält eine Abfindung in Höhe des in Absatz 3
näher bestimmten auf seinen Festkapitalanteil entfallenden Nettovermögenswertes der Gesellschaft und ihrer direkten und indirekten Tochtergesellschaften zum
Zeitpunkt seines Ausscheidens oder – sofern dieser höher sein sollte – des anteilig auf seinen Festkapitalanteil entfallenden bilanziellen Buchwertes des Eigenkapitals in der nicht konsolidierten Bilanz der Gesellschaft nach HGB gemäß dem
Jahresabschluss, der auf den Bilanzstichtag zum Zeitpunkt des Ausscheidens
des Gesellschafters aufzustellen ist. Sofern ein Ausscheiden nicht zum Ende eines Geschäftsjahrs erfolgt, wird die Abfindung zum Zeitpunkt des Ablaufs des
laufenden Geschäftsjahrs berechnet.
3.
Maßgeblich für die Ermittlung der Abfindung gemäß Absatz 2 ist der Nettovermögenswert der Gesellschaft und der anteilige Nettovermögenswert ihrer direkten und indirekten Tochtergesellschaften entsprechend dem jeweiligen Anteilsbesitz an dieser Tochtergesellschaft. Der Nettovermögenswert entspricht, jeweils
nach IFRS, (i) den Marktwerten der von der Gesellschaft direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien, (ii) zuzüglich der Zahlungsmittel sowie sonstigen Vermögenswerten der Gesellschaft und ihrer Tochtergesellschaften, sowie (iii) abzüglich der verzinslichen Darlehensverbindlichkeiten sowie sonstigen Verbindlichkeiten der Gesellschaft und ihrer Tochtergesellschaften, jeweils bereinigt um Konsolidierungseffekte zwischen den Gesellschaften. Die Marktwerte der Immobilien
sind im Wege einer Immobilienbewertung, die durch einen bei der Royal Institution of Chartered Surveyors ("RICS") registrierten Gutachter nach den RICS Valuation – Professional Standards der RICS durchgeführt wurde, zu ermitteln. Soweit die Immobilien bereits Gegenstand einer solchen Immobilienbewertung sind,
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die von der Gesellschaft oder einem ihrer Gesellschafter für Zwecke ihres Jahresabschlusses beauftragt wurde, bedarf es keiner gesonderten Neubewertung.
4.
Die Abfindung ist unverzüglich nach Feststellung des Jahresabschlusses für das
Geschäftsjahr, in dem oder mit dessen Ablauf der Gesellschafter ausscheidet,
spätestens jedoch am 30. September des Folgejahres mit einem etwaigen Guthaben auf dem Verrechnungskonto zu zahlen. Die Abfindung ist zu reduzieren
um einen etwaigen Sollsaldo auf dem Verrechnungskonto. Die Abfindung ist unverzinslich.
5.
Am Gewinn oder Verlust, der sich aus den am Tag des Ausscheidens schwebenden Geschäften ergibt, nimmt der ausscheidende Gesellschafter nicht teil;
davon unberührt bleibt jedoch eine etwaige Berücksichtigung des Ergebnisses
solcher Geschäfte im Rahmen der Berechnung des Abfindungsbetrags.
6.
Der ausscheidende Gesellschafter kann Sicherheitsleistung für Schulden der
Gesellschaft nicht verlangen und Befreiung erst und soweit, als er von Gläubigern in Anspruch genommen wird.
§ 19
Eintragungen in das Handelsregister
1.
Alle Gesellschafter haben auf Aufforderung der Komplementärin Anmeldungen
zur Eintragung in das Handelsregister formgerecht zu unterzeichnen oder der
Komplementärin in öffentlich beglaubigter Form Vollmacht zur Zeichnung von
jeglichen die Gesellschaft betreffenden Anmeldungen zum Handelsregister mit
dem nachstehend bezeichneten Inhalt zu erteilen. Rein vorsorglich bevollmächtigen sämtliche Gesellschafter, die zum Zeitpunkt des Formwechsels Kommanditisten der Gesellschaft werden, die Komplementärin, sie ab diesem Zeitpunkt bei
allen Anmeldungen zum Handelsregister betreffend die Gesellschaft zu vertreten
(die "Dauervollmacht"); die Dauervollmacht umfasst jedoch nicht die Anmeldung
der Erhöhung von Festkapitalanteilen desjenigen Kommanditisten, der die Dauervollmacht erteilt hat. Die Dauervollmacht nach dem vorstehenden Satz kann
nur aus wichtigem Grund widerrufen werden, gilt über den Tod hinaus und gilt im
Falle des Ausscheidens des Kommanditisten aus der Gesellschaft durch Abtretung seines Festkapitalanteils oder auf andere Weise solange, bis sein Ausscheiden im Handelsregister eingetragen ist.
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2.
Die Kosten für die Beglaubigung einer der Komplementärin nach Absatz 1 Satz 1
erteilten Vollmacht für Eintragungen im Handelsregister trägt die Gesellschaft.
Auf Gesellschafter, die eine solche Vollmacht erteilt haben, findet Absatz 3 keine
Anwendung.
3.
Kommen Gesellschafter einer Aufforderung nach Absatz 1 Satz 1 trotz deren
zweimaliger Bekanntmachung im Bundesanzeiger nicht nach und verweigert das
Registergericht deshalb eine Eintragung im Handelsregister, können diese Gesellschafter gemäß § 17 Absatz 1 aus wichtigem Grund aus der Gesellschaft
ausgeschlossen werden. Sofern sie der Komplementärin unbekannt sind, ist das
ihnen gemäß § 18 Absatz 2 gegebenenfalls zustehende Abfindungsguthaben unter Verzicht auf Rücknahme zugunsten der Berechtigten beim Amtsgericht Hamburg zu hinterlegen. Solche Gesellschafter haben nach Unterzeichnung der entsprechenden Anmeldung und/oder Erteilung der Vollmacht gemäß Absatz 1 Satz
1 Anspruch auf Wiederaufnahme in die Gesellschaft. Sie erhalten gegen Rückzahlung der ihnen gegebenenfalls geleisteten Abfindung bzw. gegen Abtretung
ihres Anspruchs auf Auszahlung der zu ihren Gunsten gegebenenfalls hinterlegten Abfindung an die Gesellschaft einen Festkapitalanteil in Höhe ihrer früheren
Pflichteinlage. Alle durch die Wiederaufnahme verursachten Kosten haben die
betreffenden Gesellschafter zu tragen. Der Anspruch auf Wiederaufnahme erlischt mit dem Ablauf von drei Jahren nach dem Ausscheiden. Die Komplementärin ist ermächtigt, mit Wirkung für alle Gesellschafter Aufnahmeverträge abzuschließen, wenn ausgeschlossene Gesellschafter die Wiederaufnahme nach
Satz 3 verlangen und die Voraussetzungen für die Wiederaufnahme vorliegen.
§ 20
Auflösung der Gesellschaft
Im Falle der Auflösung der Gesellschaft erfolgt die Liquidation durch die Komplementärin, sofern die Gesellschafterversammlung nichts anderes beschließt.
§ 21
Schlussbestimmungen
1.
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Gesellschaftsvertrages ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden oder sollte der Gesellschaftsvertrag Lücken enthalten, wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Best-
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immungen dieses Gesellschaftsvertrages nicht berührt. An die Stelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung sollen angemessene Regelungen
treten, die dem Sinn und Zweck der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung am nächsten kommen. Im Falle von Lücken gilt diejenige Bestimmung
als vereinbart, die demjenigen entspricht, was die Gesellschafter nach dem Sinn
oder Zweck dieses Gesellschaftsvertrages gewollt hätten, wenn sie den entsprechenden Punkt bedacht hätten.
2.
Die Kosten der formwechselnden Umwandlung trägt die Gesellschaft. Diese Kosten werden der Gesellschaft von der alstria office REIT-AG erstattet.
Anlage zum Gesellschaftsvertrag: Gesellschafter der alstria office Prime Portfolio
GmbH & Co. KG
Nachname / Firma
Vorname
Geburtsdatum
Wohnort /
Sitz
Anschrift / inländische
Geschäftsanschrift /
ggf. E-Mail-Adresse
Betrag des
Festkapitalanteils in EUR
Abschnitt A – Komplementäre
alstria Prime Portfolio GP GmbH
Hamburg
Bäckerbreitergang 75,
20355 Hamburg
0,00
Abschnitt B – Kommanditisten
alstria office REITAG
Second Law B.V.
Nicht mit den erforderlichen Angaben
bekannte Kommanditisten
Hamburg
Amsterdam,
Niederlande
Bäckerbreitergang 75,
20355 Hamburg
Prins Bernhardplein 200,
1097JB Amsterdam,
Niederlande
164.128.475,00
9.207.012,00
7.194.146,00
Die in dieser Anlage zum KG-Gesellschaftsvertrag (Abschnitt B) mit allen gesetzlich erforderlichen Angaben genannten Kommanditisten (derzeit noch Aktionäre der DO Deutsche Office AG) mit dem dort bezeichneten Festkapitalanteil entsprechen dem Kenntnisstand der DO Deutsche Office AG zum 27. Mai 2016 (vgl. auch Ziffer (6) b) des Beschlussvorschlags). Die Gesellschaft behält sich vor, zum Tag der Hauptversammlung
aufgrund eines etwaigen geänderten Kenntnisstandes Abschnitt B der Anlage zum KGGesellschaftsvertrag sowie die Höhe von Festkapitalanteilen der dann mit allen erforderlichen Angaben bekannten Gesellschafter (vgl. Ziffer (6) b) am Ende in diesem Abschnitt
I.) zu aktualisieren.
Seite 31
II.
Aufforderung an namentlich nicht bekannte Aktionäre
Aktionäre, die in der Anlage (Abschnitt B) zu dem Gesellschaftsvertrag gemäß Ziffer (4)
(unter I.) des vorstehenden Umwandlungsbeschlusses nicht bereits aufgeführt sind,
werden hiermit aufgefordert, dem Vorstand ihren Namen und Vornamen, ihr Geburtsdatum sowie eine etwaige E-Mail-Adresse, ihren Wohnort, ihre Anschrift bzw. ihre Firma,
den Sitz sowie die inländische Geschäftsanschrift und jeweils die Zahl der von ihnen gehaltenen Aktien anzugeben und in geeigneter Form nachzuweisen, und zwar
unter der nachstehenden Adresse:
DO Deutsche Office AG
Stichwort: Formwechsel
Bäckerbreitergang 75
20355 Hamburg
Deutschland
oder unter der nachstehenden Telefaxnummer:
+49 (0) 40 / 22 63 41-227
oder unter der nachstehenden E-Mail Adresse:
[email protected]
Die Angaben können unter Verwendung des auf der Homepage der Gesellschaft unter
www.deutsche-office.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“ zur Verfügung
gestellten Vordrucks zugesandt werden.
Diese Aufforderung gilt entsprechend für Aktionäre oder künftige Aktionäre, die bis zur
Eintragung des Formwechsels im Handelsregister Aktien erwerben bzw. veräußern.
III.
Abzugebende Erklärungen der alstria Prime Portfolio GP GmbH
Nach Ziffer (5) des vorstehenden Umwandlungsbeschlusses (unter I.) tritt die alstria
Prime Portfolio GP GmbH der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG mit Wirkung
Seite 32
zum Zeitpunkt der Eintragung der neuen Rechtsform in das Handelsregister beim Amtsgericht (Registergericht) Hamburg als unbeschränkt haftende Gesellschafterin bei. Die
Abgabe der entsprechenden Erklärungen durch die alstria Prime Portfolio GP GmbH soll
unverzüglich nach der Hauptversammlung erfolgen. Die Erklärungen sind durch den
Notar als Willenserklärungen notariell zu beurkunden. Die alstria Prime Portfolio GP
GmbH soll, vertreten durch ihre Geschäftsführer, erklären:
Die alstria Prime Portfolio GP GmbH tritt der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co.
KG als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ohne vermögensmäßige
Beteiligung bei. Der Beitritt wird mit der Eintragung der neuen Rechtsform dieser Gesellschaft im Handelsregister beim Amtsgericht (Registergericht) Hamburg aufgrund der in
der Hauptversammlung der DO Deutsche Office AG beschlossenen rechtsformwechselnden Umwandlung in eine Kommanditgesellschaft wirksam.
Die alstria Prime Portfolio GP GmbH stimmt dem Formwechsel und der Übernahme der
Funktion als persönlich haftende Gesellschafterin zu. Sie stimmt vorsorglich dem unter
Tagesordnungspunkt 6. I. Ziffer (4) festgestellten KG-Gesellschaftsvertrag zu.
VORLAGEN
Im Internet sind unter www.deutsche-office.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“
die unter Tagesordnungspunkt 1 und 6 genannten Unterlagen zugänglich. Diese werden
auch während der Hauptversammlung zur Einsichtnahme durch die Aktionäre ausliegen.
_______________________________
TEILNAHMEBEDINGUNGEN
Zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts sind nur diejenigen Personen – persönlich oder durch Bevollmächtigte – berechtigt, die zu Beginn
(0:00 Uhr) des 21. Juni 2016 („Nachweisstichtag“) Aktionäre der Gesellschaft sind und sich
in Textform angemeldet sowie ihre Teilnahmeberechtigung nachgewiesen haben. Veränderungen im Aktienbestand nach dem Nachweisstichtag haben für den Umfang und die Ausübung des Teilnahme- und Stimmrechts keine Bedeutung.
Zum Nachweis der Berechtigung zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts ist ein in Textform erstellter und auf den Nachweisstichtag bezogener Nachweis des Anteilsbesitzes durch das depotführende Institut ausreichend. Der Nach-
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weis und die Anmeldung müssen in deutscher oder englischer Sprache erfolgen und der
Gesellschaft bis zum Ablauf des 5. Juli 2016 (24:00 Uhr) unter der nachfolgend genannten
Adresse zugehen:
DO Deutsche Office AG
c/o PR IM TURM HV-Service AG
Römerstraße 72 – 74
68259 Mannheim
Deutschland
Fax: +49 (0) 621 / 71 77 213
E-Mail: [email protected]
Nach Zugang der Anmeldung und erfolgtem Nachweis der Teilnahmeberechtigung werden
den teilnahmeberechtigten Aktionären Eintrittskarten für die Hauptversammlung ausgestellt.
Wir bitten die Aktionäre, frühzeitig für die Anmeldung und den Nachweis ihrer Teilnahmeberechtigung zu sorgen.
STIMMRECHTSVERTRETUNG
Aktionäre, die sich wie vorstehend beschrieben angemeldet haben, können ihr Stimmrecht in
der Hauptversammlung unter entsprechender Vollmachtserteilung auch durch Bevollmächtigte, z.B. das depotführende Kreditinstitut, eine Vereinigung von Aktionären oder andere
Personen ihrer Wahl ausüben lassen. Die Erteilung der Vollmacht, ihr Widerruf und der
Nachweis der Bevollmächtigung gegenüber der Gesellschaft bedürfen der Textform, wenn
weder ein Kreditinstitut noch eine Aktionärsvereinigung oder eine andere nach § 135 AktG
gleichgestellte Person oder Institution zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigt wird.
Der Nachweis einer erteilten Bevollmächtigung kann dadurch geführt werden, dass der Bevollmächtigte am Tag der Hauptversammlung die Vollmacht an der Einlasskontrolle vorweist.
Der Nachweis der Bevollmächtigung kann der Gesellschaft auch an folgende Adresse übermittelt werden:
DO Deutsche Office AG
c/o PR IM TURM HV-Service AG
Römerstraße 72-74
68259 Mannheim
Deutschland
Fax: +49 (0) 621/ 71 77 213
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Der Nachweis der Erteilung einer Vollmacht, ihres Widerrufs oder ihrer Änderung kann auch
im Wege der elektronischen Kommunikation unter der Internetadresse www.deutsche-officehv.de vorgenommen werden.
Für die Erteilung von Vollmachten an Kreditinstitute, Aktionärsvereinigungen oder andere
nach § 135 Aktiengesetz gleichgestellte Personen oder Institutionen und deren Widerruf sowie die entsprechenden Nachweise gegenüber der Gesellschaft gelten die gesetzlichen
Bestimmungen, insbesondere § 135 Aktiengesetz, sowie unter Umständen ergänzende, von
den zu Bevollmächtigenden aufgestellte Anforderungen. Wir bitten unsere Aktionäre, sich
insoweit mit den jeweils zu Bevollmächtigenden abzustimmen.
Als besonderen Service bietet die Gesellschaft ihren Aktionären ergänzend an, dass sie an
weisungsgebundene, von der Gesellschaft benannte Stimmrechtsvertreter Vollmacht zur
Ausübung ihres Stimmrechts in der Hauptversammlung erteilen. Den von der Gesellschaft
benannten Stimmrechtsvertretern müssen ausdrückliche und eindeutige Weisungen für die
Ausübung des Stimmrechts erteilt werden. Die von der Gesellschaft benannten Stimmrechtsvertreter sind verpflichtet, entsprechend den erteilten Weisungen abzustimmen. Sollte
zu einzelnen Beschlussgegenständen keine oder keine eindeutige Weisung vorliegen, sind
die von der Gesellschaft benannten Stimmrechtsvertreter insoweit nicht zur Stimmrechtsausübung befugt und werden sich im Falle einer Abstimmung der Stimme enthalten.
Aktionäre, die die von der Gesellschaft benannten Stimmrechtsvertreter im Vorfeld der
Hauptversammlung bevollmächtigen möchten, müssen die Vollmacht nebst Weisungen spätestens bis zum 11. Juli 2016, 24:00 Uhr, an die folgende Adresse übermitteln:
DO Deutsche Office AG
c/o PR IM TURM HV-Service AG
Römerstraße 72-74
68259 Mannheim
Deutschland
Fax: +49 (0) 621/ 71 77 213
Die von der Gesellschaft benannten Stimmrechtsvertreter können in Textform auch unter der
Internetadresse www.deutsche-office-hv.de bevollmächtigt werden. Per Internet können
Vollmacht und Weisungen an die Stimmrechtsvertreter bis zum 11. Juli 2016, 24:00 Uhr,
erteilt werden. Die Zugangsdaten für das elektronische Vollmachts- und Weisungssystem
unter der oben genannten Internetadresse werden den Aktionären nach erfolgter Anmeldung
zusammen mit der kombinierten Eintritts- und Stimmkarte übersandt. Das elektronische Sys-
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tem führt in einfachen Schritten durch den Vollmachts- und Weisungsprozess. Hierüber können Vollmachten und Weisungen an die von der Gesellschaft benannten Stimmrechtsvertreter in Textform auch widerrufen oder geändert werden.
Die von der Gesellschaft benannten Stimmrechtsvertreter nehmen ausschließlich Aufträge
zur Ausübung des Stimmrechts hinsichtlich der vor der Hauptversammlung bekanntgemachten Tagesordnungspunkte entgegen. Sonstige Aktionärsrechte werden von ihnen nicht
wahrgenommen.
Formulare zur Vollmachtserteilung (einschließlich zur Vollmachts- und Weisungserteilung an
die von der Gesellschaft benannten Stimmrechtsvertreter) sind jeder Eintrittskarte beigefügt
und stehen auch im Internet unter www.deutsche-office.de, „Investoren“, „Hauptversammlung“ zur Verfügung.
RECHTE DER AKTIONÄRE
1.
Ergänzung der Tagesordnung (§ 122 Abs. 2 Aktiengesetz)
Ergänzungsanträge zur Tagesordnung nach § 122 Abs. 2 Aktiengesetz müssen der Gesellschaft unter der nachstehenden Adresse bis zum Ablauf des 11. Juni 2016 (24:00 Uhr) zugehen:
DO Deutsche Office AG
– Vorstand –
Stichwort: Anträge zur Hauptversammlung
Bäckerbreitergang 75
20355 Hamburg
Deutschland
Weitergehende
Erläuterungen
zu
Ergänzungsanträgen
zur
Tagesordnung
nach
§ 122 Abs. 2 Aktiengesetz und deren Voraussetzungen stehen auf der Website der Gesellschaft unter www.deutsche-office.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“ zur Verfügung.
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2. Anträge von Aktionären (§ 126 Abs. 1 Aktiengesetz)
Jeder Aktionär hat das Recht, in der Hauptversammlung Gegenanträge gegen die Vorschläge von Vorstand und/oder Aufsichtsrat zu einem bestimmten Punkt der Tagesordnung zu
stellen.
Bis zum Ablauf des 27. Juni 2016 (24:00 Uhr) der Gesellschaft unter der nachstehenden
Adresse:
DO Deutsche Office AG
– Vorstand –
Bäckerbreitergang 75
20355 Hamburg
Deutschland
Fax: +49 (0) 40 / 22 63 41-227
E-Mail: [email protected]
zugegangene Gegenanträge von Aktionären zu einem bestimmten Punkt der Tagesordnung
im Sinne von § 126 Abs. 1 Aktiengesetz werden den Aktionären im Internet unter
www.deutsche-office.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“ unverzüglich zugänglich gemacht.
Weitergehende Erläuterungen zu Gegenanträgen nach § 126 Abs. 1 Aktiengesetz und deren
Voraussetzungen sowie zu den Gründen, aus denen gemäß § 126 Abs. 2 Aktiengesetz ein
Gegenantrag und dessen Begründung nicht über die Website zugänglich gemacht werden
müssen, stehen auf der Website der Gesellschaft unter www.deutsche-office.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“ zur Verfügung.
3.
Wahlvorschläge von Aktionären (§ 127 Aktiengesetz)
Jeder Aktionär hat das Recht, in der Hauptversammlung Wahlvorschläge zur Wahl von Aufsichtsratsmitgliedern oder zur Wahl von Abschlussprüfern zu machen. Die Wahl des Abschlussprüfers und Konzernabschlussprüfers steht in Tagesordnungspunkt 4 zur Abstimmung, die Wahl von Aufsichtsratsmitgliedern steht in Tagesordnungspunkt 5 zur Abstimmung.
Bis zum Ablauf des 27. Juni 2016 (24:00 Uhr) der Gesellschaft unter der nachstehenden
Adresse:
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DO Deutsche Office AG
– Vorstand –
Bäckerbreitergang 75
20355 Hamburg
Deutschland
Fax: +49 (0) 40 / 22 63 41-227
E-Mail: [email protected]
zugegangene Wahlvorschläge von Aktionären nach § 127 Aktiengesetz werden den Aktionären im Internet unter www.deutsche-office.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“
unverzüglich zugänglich gemacht.
Weitergehende Erläuterungen zu Wahlvorschlägen nach § 127 Aktiengesetz und deren Voraussetzungen sowie zu den Gründen, aus denen gemäß §§ 127 Satz 1 i. V. m. 126 Abs. 2
und 127 Satz 3 Aktiengesetz ein Wahlvorschlag und dessen Begründung nicht über die
Website zugänglich gemacht werden müssen, stehen auf der Website der Gesellschaft unter
www.deutsche-office.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“ zur Verfügung.
4.
Auskunftsrecht der Aktionäre (§ 131 Abs. 1 Aktiengesetz)
Nach § 131 Abs. 1 Aktiengesetz ist jedem Aktionär auf Verlangen in der Hauptversammlung
am 12. Juli 2016 vom Vorstand Auskunft über Angelegenheiten der Gesellschaft zu geben,
soweit sie zur sachgemäßen Beurteilung des Gegenstands der Tagesordnung erforderlich
ist.
Weitergehende Erläuterungen zum Auskunftsrecht der Aktionäre gemäß § 131 Abs. 1 Aktiengesetz stehen auf der Website der Gesellschaft unter www.deutsche-office.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“ zur Verfügung.
Informationen auf der Webseite der Gesellschaft
Die Informationen nach § 124a AktG sowie weitere Erläuterungen zu den vorgenannten
Rechten der Aktionäre stehen auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.deutscheoffice.de, unter „Investoren“, dort „Hauptversammlung“ zur Verfügung. Etwaige veröffentlichungspflichtige Gegenanträge, Wahlvorschläge und Ergänzungsverlangen von Aktionären
werden ebenfalls über die oben genannte Internetseite zugänglich gemacht werden. Dort
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werden nach der Hauptversammlung auch die festgestellten Abstimmungsergebnisse veröffentlicht.
ERGÄNZENDE
ANGABEN
NACH
§ 30b
Abs. 1
Satz 1
Nr. 1
WERTPAPIERHANDELSGESETZ
Im Zeitpunkt der Einberufung der Hauptversammlung beträgt das Grundkapital der Gesellschaft Euro 180.529.633,00 und ist in 180.529.633 Stückaktien ohne Nennbetrag eingeteilt.
Jede Stückaktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme, so dass die Gesamtzahl
der Stimmrechte 180.529.633 beträgt. Im Zeitpunkt der Einberufung der Hauptversammlung
ist die Gesellschaft weder im Besitz von eigenen Aktien gemäß §§ 71 ff. Aktiengesetz noch
sind der Gesellschaft andere Umstände des Ruhens von Stimmrechten bekannt.
Hamburg, im Mai 2016
DER VORSTAND
Anlage III
Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und
Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2002
sowie Besondere Auftragsbedingungen vom 1. Juli 2015
BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
- Besondere Auftragsbedingungen -
1. Allgemeines
(a) Wir erbringen unsere Leistungen auf Basis (i) des Auftragsschreibens und
etwaiger, dem Auftragsschreiben als Anlage beigefügter Leistungsbeschreibungen, (ii) dieser Besonderen Auftragsbedingungen (BAB) und (iii) der
Allgemeinen Auftragsbedingungen des Instituts der Wirtschaftsprüfer (AAB)
(zusammen nachfolgend „Mandatsvereinbarung“). Dies gilt auch für den
Teil der Leistungen, der ggf. schon vor dem rechtswirksamen Abschluss der
Mandatsvereinbarung erbracht wurde.
(b) Sofern wir über die im Auftragsschreiben vereinbarten Leistungen hinaus
für Sie tätig werden und darüber keine gesonderte (Mandats-)Vereinbarung
abgeschlossen wird, finden die BAB und AAB auch auf die Erbringung dieser
Leistungen Anwendung.
Möglichkeit des Abschlusses einer solchen Einzelversicherung bei unserem
Berufshaftpflichtversicherer zu prüfen. Kommt es zu einem solchen Abschluss, ist der dadurch entstehende Prämienaufwand von Ihnen zu tragen.
(c) Wir haften entgegen Ziffer 9 (2) AAB und 3 (a) BAB nur dann betragsmäßig unbegrenzt, sofern dies (i) ausdrücklich schriftlich vereinbart oder (ii)
nach US-amerikanischen Unabhängigkeitsregelungen erforderlich ist.
(d) Die Regelungen Ziffer 9 (2) S.1 AAB und Ziffer 3 (a)-(c) BAB finden auch
dann keine Anwendung, sofern für unsere Leistung, insbesondere bei einer
gesetzlichen Prüfung, eine andere Haftungsregelung gesetzlich bestimmt ist
(z.B. § 323 Abs. 2 HGB). Hier bleibt es immer bei der gesetzlichen Haftungsregelung.
4. Unsere Arbeitsergebnisse
(c) Unsere Mitarbeiter werden im Rahmen der Leistungserbringung nicht in
Ihren Geschäftsbetrieb eingegliedert und sind ausschließlich unserer Weisungsbefugnis unterworfen.
2. Vergütung, Fälligkeit
(a) Unsere Rechnungen, incl. Abschlags- und Vorschussrechnungen, werden
in Euro erstellt und sind sofort fällig. Mehrere Auftraggeber haften für
unsere Vergütung als Gesamtschuldner.
(b) Wir sind berechtigt, jederzeit angemessene Abschläge auf Honorare
oder Gebühren und Auslagen sowie Nebenkosten in Rechnung zu stellen.
Dies gilt für die Anforderung von Vorschüssen gemäß Ziffer 14 (1) Satz 2 AAB
entsprechend.
(c) Wir werden die Annahmen, die den vereinbarten Honoraren zugrunde
gelegt wurden, jährlich überprüfen. Sofern die Annahmen nicht mehr
zutreffen, sind wir berechtigt, unser Honorar nach entsprechender Anzeige
in angemessenem Umfang anzupassen.
(d) Angaben zum voraussichtlich anfallenden Gesamthonorar verstehen sich
grundsätzlich als Honorarschätzung, sofern nicht ausdrücklich ein Pauschalbzw. Festhonorar vereinbart ist. Die angegebenen Pauschal- und/oder
Festhonorare dürfen überschritten werden, wenn durch den Eintritt unvorhersehbarer Umstände, die nicht in unserem Verantwortungsbereich liegen,
ein nicht nur unerheblicher Mehraufwand entsteht.
(e) Endet unsere Leistungserbringung vorzeitig durch Vertragsbeendigung,
sind wir berechtigt, den bis dahin entstandenen Zeitaufwand abzurechnen,
sofern die Beendigung der Mandatsvereinbarung nicht durch ein pflichtwidriges Verhalten unsererseits verschuldet wurde. Auch in letzterem Fall kann
aber der bisherige Zeitaufwand abgerechnet werden, sofern und soweit die
erbrachte Dienstleistung trotz der vorzeitigen Vertragsbeendigung verwertbar ist.
(f) Die StBVV findet nur Anwendung, wenn dies ausdrücklich schriftlich
vereinbart ist. Sofern Sie uns nach Abschluss der Mandatsvereinbarung mit
weiteren, über das Auftragsschreiben hinausgehenden Leistungen beauftragen, werden diese entweder gemäß gesonderter Vereinbarung oder hilfsweise mit den in unserem Hause für die jeweilige Leistung üblichen Stundensätzen abgerechnet.
(g) Die von etwaigen Subunternehmern erbrachten Leistungen stellen wir
Ihnen als eigene Auslagen in Rechnung. Wir weisen ausdrücklich darauf hin,
dass die Honorare unserer Subunternehmer von unseren Honorarsätzen
abweichen können.
(h) Sofern wir (ggf. auch erst nach der Leistungserbringung) gebeten oder
verpflichtet werden, Informationen im Zusammenhang mit unserer Leistungserbringung an ein zuständiges Gericht, einen Sach- oder Insolvenzverwalter, eine Behörde, Regulierungs- und Aufsichtsstellen (WPK, PCAOB,
DPR) oder andere Dritte zur Verfügung zu stellen (dies schließt Vernehmungen unserer Mitarbeiter als Zeugen ein), dürfen wir den dadurch entstehenden Zeitaufwand in Rechnung stellen. Wir werden für diese Tätigkeiten die
dann zu vereinbarenden Stundensätze oder unsere üblichen Stundensätze in
Ansatz bringen.
3. Haftungsbeschränkung
(a) Soweit in dieser Ziffer 3 BAB nichts anderes bestimmt ist, ist unsere
Haftung (auch gegenüber Dritten) begrenzt nach Maßgabe der Ziffer 9 der
AAB. Abweichend von Ziffer 9 (2) der AAB tritt allerdings an die Stelle der
dort genannten Haftungshöchstbeträge einheitlich ein Betrag von € 5 Mio.
(b) Sofern Sie der Auffassung sind, dass das unserer Leistungserbringung
innewohnende Risiko den Betrag von € 5 Mio. nicht nur unerheblich übersteigt, sind wir bereit, mit Ihnen die Möglichkeit einer Erhöhung unserer
Haftungsgrenze zu erörtern. Sofern die Erhöhung der Haftungsgrenze eine
gesonderte Einzelversicherung erfordert, sind wir auch gerne bereit, die
© BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Version 1. Juli 2015
(a) Entwürfe unserer Arbeitsergebnisse sind unverbindlich. Wir behalten uns
daher jederzeit vor, Entwürfe zu ändern und übernehmen aus diesem Grund
auch keine Verantwortung für Entscheidungen, die auf der Basis von Entwürfen unserer Arbeiten gefällt werden.
(b) Unsere Arbeitsergebnisse beruhen stets auf unserem Kenntnisstand bei
Beendigung der Arbeiten. Es ist regelmäßig nicht auszuschließen, dass nach
Abschluss unserer Arbeiten Ereignisse eintreten, die zu einer anderen
fachlichen Einschätzung geführt hätten, wären sie schon während unserer
Leistungserbringung eingetreten und uns bekannt geworden. Wir sind
dessen ungeachtet nicht verpflichtet, über derartige Ereignisse, sofern sie
uns im Nachhinein bekannt werden, unaufgefordert zu berichten oder
unsere Arbeitsergebnisse unaufgefordert zu aktualisieren.
(c) Arbeitsergebnisse die schriftlich darzustellen und zu unterzeichnen sind,
sind nur verbindlich, wenn sie von zwei Mitarbeiter/innen original unterzeichnet wurden bzw. in E-Mails zwei Mitarbeiter/innen als Unterzeichner
benannt sind. Mündliche Äußerungen und Auskünfte mit fachlichem Inhalt
werden nach bestem Wissen erteilt, sind aber nur verbindlich, wenn sie von
uns schriftlich bestätigt werden. Sofern nichts anderes vereinbart wird und
keine gesetzlichen oder berufsständischen Regelungen entgegenstehen, sind
wir auch berechtigt, unsere Arbeitsergebnisse in elektronischer Form
und/oder mit qualifiziert elektronischer Signatur auszuliefern.
5. Weitergabe unserer Arbeitsergebnisse, Nutzungsrechte
(a) Unsere Arbeitsergebnisse dienen einzig dem vertraglich vereinbarten
Zweck, sind daher ausschließlich an Sie als Auftraggeber/in gerichtet und
dürfen zu keinem anderen Zweck verwendet werden. Demgemäß sind Sie
nicht berechtigt, unsere beruflichen Äußerungen ganz oder in Teilen gegenüber Dritten (einschließlich Ihrer verbundenen Unternehmen) offenzulegen
oder an diese weiterzugeben (zusammen „Weitergabe“), sofern wir der
Weitergabe nicht zuvor schriftlich zugestimmt haben. Dies gilt nicht, sofern
Sie gesetzlich oder aufgrund einer behördlichen Anordnung zur Weitergabe
verpflichtet sind oder eine Weitergabe an Ihre Rechtsanwälte erfolgt,
sofern dies für eine rechtliche Prüfung erforderlich ist.
(b) Eine schriftliche Zustimmung zur Weitergabe an Dritte gemäß dieser
Ziffer 5 (a) BAB erfolgt regelmäßig nur unter der weiteren Bedingung der
vorherigen Unterzeichnung eines berufsüblichen Hold Harmless Release
Letter durch den/die Dritten, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart
wird. Eine Weitergabe unserer Arbeitsergebnisse im Rahmen der vorstehenden Ziffern 5 (a) und (b) BAB darf stets nur in vollem Wortlaut inkl. aller
Anlagen erfolgen.
(c) Sie sind verpflichtet uns von allen Schäden freizuhalten, die aus einer
Nichtbeachtung der vorstehenden Regelungen entstehen.
(d) Wir räumen Ihnen Nutzungsrechte an den von uns erstellten Arbeitsergebnissen nur insoweit ein, als dies angesichts des Zwecks der jeweiligen
Mandatsvereinbarung erforderlich ist. Sie sind nur dann berechtigt, unser
Logo oder unsere Marken zu verwenden, wenn wir der konkreten Verwendung zuvor schriftlich zugestimmt haben.
6. Grundlagen unserer Zusammenarbeit
(a) Der zur Erbringung unserer Leistungen anfallende und unserer Honorarkalkulation zugrunde liegende Zeitaufwand hängt maßgeblich von der
Verfügbarkeit, Vollständigkeit, Richtigkeit und Nachvollziehbarkeit der uns
zur Verfügung gestellten Informationen, der Verfügbarkeit und Kompetenz
von Auskunftspersonen sowie der Beschaffbarkeit etwaig fehlender Informationen ab (Beratungs- und/oder Prüfungsbereitschaft). Daher benennen Sie
uns qualifizierte und kurzfristig verfügbare Ansprechpartner und tragen
dafür Sorge, dass uns sämtliche für die Erbringung unserer Leistung erforderlichen Informationen und Ressourcen sowie Zugangsmöglichkeiten
jeweils kurzfristig zur Verfügung stehen bzw. zur Verfügung gestellt werden.
(b) Sofern sich aus dem Auftragsschreiben, uns bindenden gesetzlichen
Regelungen oder sonstigen Vorschriften sowie einschlägigen Standards
nichts anderes ergibt, sind wir nicht verpflichtet, die uns zur Verfügung
gestellten Informationen auf inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit zu
überprüfen.
(c) Auf Verlangen werden Sie uns eine schriftliche Erklärung abgeben, aus
der sich ergibt, dass sämtliche uns zur Verfügung gestellten Informationen gleich welcher Art - vollständig und richtig sind (sog. Vollständigkeitserklärung).
7. Besondere Vorschrift für die Steuerberatung
(a) Sie beauftragen und bevollmächtigen uns, die von uns erstellten Angaben,
die für eine elektronische Übermittlung an die Finanzbehörden vorgesehen
und jeweils freigegeben sind, in Ihrem Namen unmittelbar über die Datev eG
bei der zuständigen Stelle der Finanzverwaltung elektronisch einzureichen.
Auftrag und Bevollmächtigung gelten ab sofort und sind jederzeit widerruflich. Der Widerruf bedarf mindestens der Textform.
(b) Die Übersendung fristbehafteter Schriftstücke verpflichtet uns nur dann
zur Einleitung fristwahrender Maßnahmen, wenn uns diese per Post oder per
Fax übermittelt werden.
8. Elektronische Kommunikation und Virenschutz
(a) Wir dürfen auftragsbezogene Informationen und Daten in elektronisch
verwalteten Dateien speichern und auswerten.
(b) Sie autorisieren uns, im Rahmen des Auftragsverhältnisses Daten auch
auf elektronischem Wege auszutauschen. Ihnen ist bekannt, dass Daten, die
über das Internet versendet werden, nicht zuverlässig gegen Zugriffe Dritter
geschützt werden, verloren gehen, verzögert übermittelt oder mit Viren
befallen sein können. Im Rahmen des gesetzlich Zulässigen übernehmen wir
deshalb keine Verantwortung und Haftung für die Unversehrtheit von EMails, nachdem sie unseren Herrschaftsbereich verlassen haben und für
Ihnen oder Dritten hieraus entstehende Schäden. Dies gilt auch, sofern trotz
der von uns verwendeten Virusschutzprogramme durch die Zusendung von
E-Mails ein Virus in Ihre Systeme gelangt.
(c) In diesem Zusammenhang erkennen Sie an, dass eine Übermittlung auf
elektronischem Wege keinen Verstoß gegen die Verschwiegenheitspflicht
darstellt. Verschlüsselungstechniken kommen beim elektronischen Austausch von Informationen nur dann zur Anwendung, wenn sie schriftlich
vereinbart wurden.
9. Datenschutz und die Verarbeitung von Unternehmensinformationen
(a) Wir erheben, verarbeiten und nutzen sowohl personen- als auch unternehmensbezogene Daten Ihres Unternehmens, ggf. der mit Ihnen i.S.d. oder
entsprechend §§ 15 ff. AktG verbundenen Unternehmen und der entsprechenden Mitarbeiter (die „Daten“) für Zwecke der Erfüllung und Abwicklung
unseres Auftrags, zur Einhaltung berufsrechtlicher Vorschriften, zur Vermeidung von Interessenkonflikten, zum Zwecke des Qualitäts- und Risikomanagements, der Rechnungslegung und/oder im Rahmen unserer jeweiligen Mandanten-Informationssysteme. Ausschließlich zu den vorgenannten
Zwecken kann auch ein Austausch von Daten mit und unter den Mitgliedern
des internationalen BDO Netzwerks (einschließlich der BDO International
Limited und der Brussels Worldwide Services BVBA) erfolgen.
(b) Betroffen sind u.a. folgende Daten: (i) Unternehmensdaten (z.B. Firma,
Anschrift, Gesellschaftsform, Unternehmensgegenstand, Mitglieder der
Unternehmensleitung, Namen der Mitarbeiter, verbundene Unternehmen
und deren Mitarbeiter, der mit Ihnen erwirtschaftete Umsatz und Ertrag);
(ii) Auftragsdaten (z.B. Art und Inhalt des Auftrags, Planung und Durchführung, sonstige finanzielle Angaben); (iii) Angaben zu den Sie beratenden
Kanzleien, Anwälten, sonstigen Beratern und Prüfern sowie fachbezogene
Details.
(c) Wir benutzen unternehmens- und personenbezogene Daten auch, um Sie
zu Veranstaltungen einzuladen oder Ihnen Informationen über Veränderungen der Rechtslage und über unser Beratungsangebot zu übermitteln. Sie
können der Nutzung Ihrer Daten für derartige Zwecke jederzeit unter
folgender Kontaktadresse widersprechen: [email protected].
10. BDO Netzwerk, Sole Recourse
(a) Wir sind Mitglied von BDO International Limited, einer britischen Gesellschaft mit beschränkter Nachschusspflicht, und gehören zum internationalen BDO Netzwerk rechtlich voneinander unabhängiger Mitgliedsfirmen. BDO
ist der Markenname für das BDO Netzwerk und für jede der BDO Mitgliedsfirmen. Zur Auftragsdurchführung dürfen wir andere Firmen des BDO Netzwerks als Subunternehmer einschalten. Zu diesem Zweck entbinden Sie uns
bereits jetzt ggü. diesen Netzwerkfirmen von unserer Verschwiegenheitspflicht.
(b) Sie erkennen an, dass wir in diesen Fällen die alleinige Verantwortung
auch für die Leistungen unserer BDO Subunternehmer übernehmen. Demgemäß werden Sie gegen einen BDO Subunternehmer (einschließlich der
BDO International Limited und der Brussels Worldwide Services BVBA) keine
Ansprüche jedweder Art geltend machen. Dies gilt nicht für Ansprüche, die
© BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Version 1. Juli 2015
sich auf strafbares und/oder vorsätzliches Handeln beziehen sowie auf
etwaige weitere Ansprüche, die nach dem Recht der Bundesrepublik
Deutschland nicht ausgeschlossen werden können.
(c) Die nach der Mandatsvereinbarung zur Anwendung kommenden Regelungen zur Haftung und insbesondere die Haftungsbeschränkung gelten auch
zugunsten der BDO Subunternehmer. Diese können sich auch unmittelbar
auf die Regelungen in vorstehender Ziffer 10 (b) BAB berufen (§ 328 BGB).
11. Marketing
Soweit Sie uns schriftlich nicht anders anweisen und keine höchstpersönlichen
Angelegenheiten oder Mandate von Verbrauchern i.S.d. § 13 BGB betroffen
sind, gestatten Sie uns, den Auftragsinhalt zu Marketingzwecken bekannt zu
machen. Die Gestattung erstreckt sich ausschließlich auf die sachliche Beschreibung des wesentlichen Auftragsinhalts und des Auftraggebers (z. B.
Referenzlisten mit Firmenname und -logo sowie Scorecards).
12. BDO Legal Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (BDO Legal), BDO Technik
und Umweltconsulting GmbH (BDO TUC), Beteiligungsgesellschaften
(a) Sofern Ihrerseits im Zusammenhang mit unseren Leistungen gemäß
Mandatsvereinbarung auch eine Beauftragung der BDO TUC oder sonstiger
BDO Beteiligungsgesellschaften oder der BDO Legal erfolgt, entbinden Sie
uns diesen ggü. bereits jetzt von der Verschwiegenheitspflicht, um eine
möglichst reibungslose und effiziente Leistungserbringung zu ermöglichen.
(b) Die BDO Legal und die BDO TUC sind rechtlich von der BDO AG und
voneinander unabhängig. Sie werden nicht als Subunternehmen für uns
tätig, sondern auf Basis eines eigenen Vertrages mit Ihnen. Entsprechend
übernehmen wir weder Verantwortung für deren Handlungen oder Unterlassungen, noch begründen wir mit diesen eine Gesellschaft bürgerlichen
Rechts oder haften mit diesen gesamtschuldnerisch.
13. Verjährung
Im Falle von einfacher Fahrlässigkeit, die nicht die Verletzung von Leben,
Körper, Freiheit oder Gesundheit zum Gegenstand hat, beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist für gegen uns gerichtete Ansprüche ein Jahr. Die
Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der
Anspruch entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe
Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen („Relevante Kenntnis oder
Kennenmüssen“). Ohne Rücksicht darauf verjähren die Ansprüche nach
Ablauf einer Frist von fünf Jahren von ihrer Entstehung an sowie ohne
Rücksicht auf ihre Entstehung und die relevante Kenntnis oder
Kennenmüssen in zehn Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen Schaden auslösenden Ereignis an. Maßgeblich
ist die früher endende Frist. Im Übrigen verbleibt es bei den gesetzlichen
Vorschriften.
14. Geldwäsche
Wir sind nach den Bestimmungen des sog. Geldwäschegesetzes u.a. verpflichtet, in Bezug auf unsere Vertragspartner Identifizierungshandlungen
durchzuführen. Unsere Vertragspartner sind verpflichtet, uns alle nach dem
GwG mitzuteilenden Informationen und Nachweise vollständig und wahrheitsgemäß zukommen zu lassen und diese im weiteren Verlauf der Geschäftsbeziehung zu aktualisieren.
15. Gerichtsstand, Sonstiges
(a) Sofern Sie Kaufmann, eine juristische Person des öffentlichen Rechts
oder ein öffentlich rechtliches Sondervermögen sind oder keinen allgemeinen Gerichtsstand im Inland haben, ist Gerichtsstand für alle Streitigkeiten
im Zusammenhang mit dieser Vereinbarung nach unserer Wahl (i) Hamburg,
(ii) das Gericht an dem Ort, an dem die streitgegenständlichen Arbeiten
erbracht wurden, oder (iii) das Gericht, in dessen Zuständigkeitsbereich Sie
Ihren Sitz oder Wohnort haben.
(b) Jede Mandatsvereinbarung bedarf ebenso der Schriftform, wie deren
Änderung. Sofern nichts anderes vereinbart oder durch zwingende gesetzliche Vorschriften angeordnet ist, ist es zur Einhaltung der Schriftform nach
unserer Wahl auch ausreichend, wenn (i) jede Vertragspartei nur eine
eigene Originalausfertigung der Vereinbarung unterzeichnet und diese
anschließend der anderen Partei zukommen lässt oder (ii) die unterzeichnete Vereinbarung nebst Anlagen zur beidseitigen Unterzeichnung auf einem
Dokument ausschließlich in elektronischer Form ausgetauscht wird.
(c) Sollte eine oder mehrere Regelungen dieser Vereinbarung ganz oder
teilweise nichtig oder undurchführbar sein, berührt dies nicht die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen. An die Stelle der nichtigen oder undurchführbaren Regelung tritt in dem Fall eine andere Regelung, die den gewünschten, von den Vertragsparteien angestrebten Zielen soweit als möglich entspricht. Dies gilt entsprechend im Falle einer Vertragslücke.

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Die Wahl des Abschlussprüfers und des Konzernabschlussprüfers

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Kollegen. Persönlichk Menschen. Gewinner.

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